HỘI THẢO ỨNG DỤNG GIS TOÀN QUỐC 2011

67

ỨNG DỤNG CÔNG NGHỆ GIS TRONG QUẢN LÝ THUẾ ĐẤT
THÀNH PHỐ HUẾ

Hoàng Bảo Hùng
Sở Thông tin & Truyền thông tỉnh Thừa Thiên Huế
Email: [email protected]
Nguyễn Văn Lộc
TT. Thông tin dữ liệu điện tử tỉnh Thừa Thiên Huế
Email: [email protected]

Abstract: Hue City is the urban center of Thua Thien Hue province. It becomes the central city
under the government in 2020 as oriented construction and development of the province. Thua
Thien Hue province is one of five cities selected to pilot a database to build a content
management associated with land tax (under notification No. 96/TB-BTNMT-BTC on
20/5/2011, Ministry of Natural Resources and Environment). Base on the resutls of GISHue
projects, land information systems of Hue city has built a database of GIS in land
administration 27 wards and communes in the ratio 1:500. To efficiently exploit the GIS
cadastral database, the connection system of land management in the People's Commitee of
Hue city and the land revenue tax department in the city of Hue, the study "Application of GIS
technology in managing of Hue city land tax" is the premise of the proposed model, viable and
successful implementation of GIS applications, land tax management of Hue city.
Keywords: GIS, land tax, land information system, Hue city.

1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Thành phố Huế nằm ở tọa độ địa lý 16-16,80 vĩ Bắc và 107,8-108,20 kinh Đông, phía
Bắc và phía Tây giáp huyện Hương Trà, phía Nam giáp thị xã Hương Thủy, phía Đông giáp
thị xã Hương Thủy và huyện Phú Vang. Tọa lạc hai bên bờ dòng sông Hương liên kết ngoài

đã có thông báo số 199/TB-UBND ngày 02 tháng 8 năm 2011 về việc thống nhất s
ử dụng kết
quả dự án GISHue phục vụ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Huế. Đây cũng là cơ sở về pháp lý đưa dữ liệu GISHue, cụ thể là dữ liệu địa chính
thành phố Huế để triển khai ứng dụng trong công tác quản lý có liên quan như: thuế đất đô
thị, định giá bất động sản, đền bù giải phóng mặt bằng,… mà Chi cục thuế tỉnh Thừa Thiên
Huế hướng đến phát triển ứng dụng GIS trong công tác quản lý.
Việc nghiên cứu “Ứng dụng công nghệ GIS trong quản lý thuế đất thành phố Huế” là
tiền đề trong việc đề xuất mô hình, giải pháp khả thi và triển khai ứng dụng công nghệ GIS
trong việc quản lý thuế đất đô thị thành phố Huế nói riêng và các đô thị trên cả nước nói
chung. Mô hình và giải pháp dựa trên quy trình tính thuế đất phi nông nghiệp và quy định
bảng giá đất áp dụng tại thành phố Huế theo Quyết định số 47/2011/QĐ-UBND của UBND
tỉnh Thừa Thiên Huế, ngày 20 tháng 12 năm 2010 áp dụng đến thời điểm hiện hành.
2. MÔ TẢ BÀI TOÁN TÍNH THUẾ ĐẤT ĐÔ THỊ THÀNH PHỐ HUẾ
2.1. Phương pháp tính giá đất đô thị theo vị trí
Theo quy định giá các loại đất năm 2011 thuộc tỉnh Thừa Thiên Huế để làm căn cứ tính
thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền thuê đất, định giá đất,
bồi thường, tính lệ phí các thủ tục liên quan đến đất,…
Nguyên tắc phân vùng đất, phân vị trí đất; phân loại đô thị, phân loại đường phố, phân
vị trí đất trong đô thị để định giá đất:
1) Phân loại đô thị: thành phố Huế được xếp vào đô thị loại I thuộc tỉnh;
2) Phân loại đường phố trong đô thị: Loại đường phố trong từng đô thị được xác định
căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản
xuất, kinh doanh. Đường phố trong từng loại đô thị được phân tối đa thành 5 loại đường phố
và tuỳ thuộc vào mức giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường sẽ được xếp theo nhóm
đường A; B; C.
a) Đường phố loại 1: Loại đường phố có cơ sở hạ tầng kỹ thuật tốt nhất, là nơi có khả
năng sinh lợi đặc biệt cao nhất trong đô thị, có vị trí đặc biệt thuận lợi đối với hoạt động sản
xu
ất, kinh doanh và sinh hoạt.

- Các thửa đất mặt tiền thuộc các đường kiệt (hẻm) có mặt cắt đường ≥2,5m của đường
phố chính, đoạn đường phố chính, đường quốc lộ đi qua đô thị, đường khu phố; khoảng cách
xác định cho vị trí 2 tính tại đường phân giữa vị trí 1 và vị trí 2 đến dưới 100 mét.
c) Vị trí 3:
- Các thửa đất mặt tiền thuộc các đường kiệt (hẻm) có mặt cắt đường ≥ 2,5m của đường
phố chính, đoạn đường phố chính, đường quốc lộ đi qua đô thị, đường khu phố; khoảng cách
xác định cho vị trí 3 tính tại đường phân giữa vị trí 2 và vị trí 3 kéo đến hết đường.
- Các thửa đất nằm liền kề vị trí 2 thuộc các đường kiệt (hẻm) có mặt cắt đường < 2,5m
của đường phố chính, đoạn đường phố chính, đường quốc lộ qua đô thị, đường khu phố; khoảng
cách xác định cho vị trí 3 tính tại đường phân giữa vị trí 2 và vị trí 3 kéo dài thêm 25 mét.
- Các thửa đất nằm liền kề vị trí 2 thuộc các đường kiệt của đường kiệt (hẻm) có mặt cắt
đường ≥ 2,5m của đường phố chính, đoạn đường phố chính, đường quốc lộ qua đô thị, đường
khu phố với khoảng cách xác định cho vị trí 3 tính từ đường phân vị trí 2 kéo dài tiếp theo đến
dưới 100 mét.
HỘI THẢO ỨNG DỤNG GIS TOÀN QUỐC 2011

70
d) Vị trí 4:
- Các thửa đất nằm liền kề vị trí 3 thuộc các đường kiệt (hẻm) có mặt cắt đường <2,5m của
đường phố chính, đoạn đường phố chính, đường quốc lộ qua đô thị, đường khu phố; khoảng cách
xác định cho vị trí 4 tính từ đường phân vị trí 3 cho đến hết đường.
- Các thửa đất nằm liền kề vị trí 3 thuộc các đường kiệt của đường ki
ệt (hẻm) có mặt cắt
đường ≥ 2,5m của đường phố chính, đoạn đường phố chính, đường quốc lộ qua đô thị, đường
khu phố; khoảng cách xác định cho vị trí 4 tính từ đường phân vị trí 3 kéo dài tiếp theo đến
hết đường.
- Các thửa đất còn lại có điều kiện về giao thông và sinh hoạt kém hơn vị trí 3.
4) Xác định vị trí đất để tính giá trị quyền sử dụng đất cho một số trường hợp sau đây:
a) Các thửa đất có kích thước lớn: Việc xác định vị trí của thửa đất để tính giá trị quyền
sử dụng đất theo 3 vị trí như sau:

HỘI THẢO ỨNG DỤNG GIS TOÀN QUỐC 2011

71
Loại đường phố
Mức giá theo vị trí của đất (ĐVT: đồng/m
2
)
Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4
ĐƯỜNG PHỐ LOẠI 3
Nhóm đường 3A 9.000.000 3.600.000 2.200.000 1.600.000
Nhóm đường 3B 7.500.000 3.000.000 1.900.000 1.400.000
Nhóm đường 3C 6.000.000 2.400.000 1.500.000 1.100.000
ĐƯỜNG PHỐ LOẠI 4
Nhóm đường 4A 4.800.000 2.000.000 1.250.000 900.000
Nhóm đường 4B 4.000.000 1.600.000 1.000.000 750.000
Nhóm đường 4C 3.200.000 1.300.000 950.000 600.000
ĐƯỜNG PHỐ LOẠI 5
Nhóm đường 5A 2.400.000 960.000 700.000 500.000
Nhóm đường 5B 1.800.000 720.000 550.000 350.000
Nhóm đường 5C 1.200.000 600.000 400.000 320.000

Giá của 1m
2
đất là giá đất theo mục đích sử dụng do UBND tỉnh Thừa Thiên Huế quy
định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm.
2.2. Phương pháp tính thuế đất đô thị
Theo luật số 48/2010/QH12 về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế suất đối với đất
ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần
tuỳ theo diện tích đất sử dụng: diện tích trong hạn mức thuế suất là 0,03%; phần diện tích
vượt không quá 3 lần hạn mức thuế suất là 0,07%; phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức

T = S * (ĐG
vt
/m
2
)*0.03% D1
200m
2
<

S ≤ 600m
2

T = 200 * (ĐG
vt
/m
2
)*0.03% + (S-200) *
(ĐG
vt
/m
2
)*0.07%
D1
S > 600m
2

T = 200 * (ĐG
vt
/m
2

- T: tiền thuế đất ở đô thị phải đóng;
- ĐG
vt
: Đơn giá theo vị trí của thửa đất;
- D1: Đất ở đô thị;
- D2: Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở; nhà chung cư; công trình xây dựng dưới mặt đất;
- D3: Đất ở sử dụng không đúng mục đính; đất chưa sử dụng;
- D4: Đất lấn, chiếm.
3. GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN ỨNG DỤNG GIS TRONG QUẢN LÝ THUẾ ĐẤT ĐÔ
THỊ HUẾ
3.1. Metadata về cơ sở dữ liệu GIS thuế đất

Hình 2: Các lớp dữ liệu GIS nền và chuyên ngành

CSDL của hệ thống được thiết kế dựa theo mô hình dữ liệu địa lý Geodatabase. CSDL
phân thành hai nhóm lớp (Feature Dataset); nhóm CSDL nền bao gồm ba lớp dữ liệu (Feature
Class): Địa vật, Sông, hồ và Hành chính phường xã của thành phố Huế; nhóm dữ liệu chuyên
ngành: Tim đường giao thông, Mặt đường giao thông và Thửa đất.

CSDL chuyên
ngành thuế đất
CSDL nền
GISHue
Tim đường giao thông
Mặt đường giao thông
Thửa đất
Địa vật
Hành chính phường/xã
Sông, hồ
Mô hình CSDL

chủ sở hữu, Chính sách giảm thuế, Số thẻ đỏ, Số thẻ
hồng, Diện tích, Mã Giá đất, Loại thuế đất, Thuế đất)
4 Địa vật Điểm (Point) (ID, Tên địa vật)
5 Sông, hồ Vùng (Polygon) (ID, Tên sông, hồ)
6 Hành chính phường/xã Vùng (Polygon) (ID, Tên phường/xã)
7
Bảng dữ liệu giá đất
theo vị trí
(ID, Mã nhóm đường, Vị trí, Đơn giá)

3.2. Mô hình phát triển hệ thống
- Tầng cơ sở dữ liệu:
+ Mô hình CSDL GIS thuế đất được thiết kế theo mô hình GeoDatabase. CSDL GIS hệ
thống gồm có CSDL nền GISHue và CSDL GIS chuyên ngành thuế đất;
+ Hệ thống CSDL GIS thiết kế và cài đặt trên hệ quản trị dữ liệu Oracle 10g;
+ Mô hình CSDL GIS và cấu trúc dữ liệu GIS thiết kế tuân theo chuẩn của GISHue
nhằm hướng đến tích hợp vào hệ thống thông tin địa lý tỉnh Thừa Thiên Huế.
- Tầng ứng dụng:
+ Tầng ứng dụng phát triển theo hai giải pháp: (1) giải pháp phần mềm ứng dụng theo
mô hình Client/Server; (2) giải pháp cung cấp thông tin dựa trên WebGIS;
+ Giải pháp phần mềm ứng dụng khao thác CSDL GIS của hệ thống phát triển dựa trên
bộ công cụ mã nguồn mở DotSpatial. Đây là sản phẩm của tổ chức OSGeo, cho phép phát
triển các ứng dụng nên nền tảng công nghệ .Net của Microsoft.
+ Giải pháp phát triển ứng dụng dựa trên web dịch vụ IIS và ngôn ngữ phát triển là ASP
Net của Microsoft.
- Tầng giao diện:
+ Hệ thống phục vụ cho hai nhóm đối tượng: đối tượng bên trong hệ thống và đối tượng
bên ngoài hệ thống;
HỘI THẢO ỨNG DỤNG GIS TOÀN QUỐC 2011


DotSpatial

ASP Net/JSP

Tầng giao diện

- Lãnh đạo TP.Huế
Và các Phòng
chức năng;
- Chi cục thuế TP.Huế, Cục
thuế tỉnh TT.Huế;
- Sở TNMT TT.Huế;
-
Q
uản tr
ị
h
ệ
th
ố
n
g
.
- Cộng đồng.
Web Browser
Desktop
HỘI THẢO ỨNG DỤNG GIS TOÀN QUỐC 2011

75
3.3. Giải pháp tính thuế đất ở đô thị Huế

đầu vào
Cập nhật Loại đường và
Nhóm đường cho mỗi
tuyến đường vào lớp Tim
đường giao thông
Sử dụng phép toán phân
tích Buffer và Intersects
giữa hai lớp Tim đường
giao thông và Thửa đất
Gán Mã nhóm
đường, Vị trí cho
mỗi thửa đất;
Phân tích và xác
định Loại thuế đất
tương ứng cho mỗi
thửa
Tính thuế đất tương
ứng cho mỗi thửa và
cập nhập dữ liệu và
lớp Thửa đất
Lớp dữ liệu
Thửa đất
Hình 5: Mô hình triển khai hệ thống
HỘI THẢO ỨNG DỤNG GIS TOÀN QUỐC 2011

76
liệu, thông tin bảng giá đất hằng năm, cập nhật thông tin đất đai thuộc thẩm quyền quản lý:
đất dự án, đất của nhà nước quản lý,…
- UBND TP.Huế khai thác, cập nhật các thông tin cấp quyền sử dụng đất, cấp phép xây
dựng, chính sách giảm thuế.