LUẬN VĂN:

Quy hoạch sử dụng đất của xã
Đại Kim đến năm 2020

Đặt vấn Đề

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là kết quả của quá trình đấu
tranh và lao động của nhân dân, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được của
các ngành sản xuất nông - lâm nghiệp, là nền tảng để phân bổ và xây dựng các ngành
kinh tế quốc dân, các khu dân cư, các công trình phục vụ đời sống và sự nghiệp cũng cố
quốc phòng. Từ sự nhận thức được vị trí hết sức quan trọng của đất đai, Đảng và Nhà
nước ta đã thường xuyên quan tâm tới các vấn đề về đất đai.
Cùng với sự nghiệp phát triển của đất nước, tốc độ tăng trưởng kinh tế và quá trình

1. Khái niệm.
Về mặt thuật ngữ, “Quy hoạch” là việc xác định một trật tự nhất định bằng những
hoạt động như: Phân bố, bố trí, sắp xếp, tổ chức… Đất đai là một phần lãnh thổ nhất định
(vùng đất, khoanh đất, vạc đất, mảnh đất, miếng đất…) có vị trí, hình thể, diện tích với
những tính chất tự nhiên hoặc mới tạo thành (đặc tính thổ nhưỡng, điều kiện đại hình, địa
chất thuỷ văn, chế độ nước, nhiệt độ, ánh sáng, thảm thực vật, các tính chất lý hóa…), tạo
ra những điều kiện nhất định cho việc sử dụng theo các mục đích khác nhau. Vì vậy, để
sử dụng đất đạt hiệu quả cao cho các mục đích khác nhau, phù hợp với những điều kiện
nhất định đem lại lợi ích cả về kinh tế, xã hội và môi trường của mỗi vùng, mỗi lãnh thổ,
mỗi đơn vị hành chính thì cần phải có quá trình nghiên cứu, lao động sáng tạo nhằm xác
định ý nghĩa, mục đích của từng phần lãnh thổ và đề xuất một trật tự sử dụng đất nhất
định.
Xét về mặt bản chất, đất đai là đối tượng của các mối quan hệ sản xuất trong lĩnh
vực sử dụng đất đai (người ta gọi đó là các mối quan hệ đất đai: quan hệ giữa con người
với đất đai, quan hệ giữa đất đai với phương thức sản xuất xã hội, quan hệ giữa đất đai
với điều kiện kinh tế - xã hội). Như vậy, quy hoạch sử dụng đất đai là một hiện tượng
kinh tế xã hội, là một môn khoa học tổng hợp của rất nhiều chủ thể khác nhau thể hiện
được đồng thời cả ba tính chất: kinh tế (bằng hiệu quả sử dụng đất); kỹ thuật (các tác
nghiệp chuyên môn kỹ thuật như điều tra, khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý
số liệu…) và thể hiện tính pháp chế cao (xác định tính pháp lý về mục đích và quyền sử
dụng đất nhằm quản lý và sử dụng đất đai theo pháp luật).
Vì vậy có thể định nghĩa “Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp
của Nhà nước để tổ chức quản lý và sử dụng đất đai một cách đầy đủ, hợp lý, khoa học,
và có hiệu quả nhất thông qua việc phân bố quỹ đất đai nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất
của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất đai và môi trường”.
Tính đầy đủ, hợp lý và khoa học của quy hoạch sử dụng đất đai được thể hiện mọi
loại đất đều được đưa vào khai thác sử dụng cho các mục đích khác nhau phù hợp với đặc điểm tự nhiên và điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của từng vùng. Đặc biệt trên cơ sở
mình và cộng đồng mình. Không những thế nhờ có đất đai mà con người đã thể hiện
được vị trí to lớn của mình trong xã hội. Sự tác động qua lại giữa con người và đất đai thể
hiện mối quan hệ qua lại giữa người và đất. mối quan hệ này được thể hiện rõ nét trong
tiến trình lịch sử của xã hội loài người.
Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế - xã hội. Khi mức sống của con người còn
thấp, công năng chủ yếu của đất đai là tập trung vào sản xuất vật chất, đặc biệt trong sản
xuất nông nghiệp. Thời kỳ công cuộc phát triển ở mức cao, công năng của đất đai từng
bước được mở rộng, vấn đề sử dụng đất cũng phức tạp hơn vừa là căn cứ của khu vực I,
vừa là không gian, địa bàn của khu vực II. Điều này có nghĩa đất đai đã cung cấp cho con
người tư liệu vật chất để sinh tồn và phát triển, cũng như cung cấp điều kiện cần thiết về
hưởng thụ và đáp ứng nhu cầu của cuộc sống nhân loại. Mục đích sử dụng đất nêu trên
được biểu hiện càng rõ nét trong các khu vực kinh tế phát triển.
Khi nền kinh tế - xã hội phát triển mạnh, cùng sự bùng nổ dân số đã làm cho mối
quan hệ giữa người và đất ngày càng căng thẳng, những sai lầm liên tục của con người
trong quá trình sử dụng đất (có ý thức hoặc vô thức) dẫn đến huỷ hoại môi trường đất,
một số công năng nào đó của đất đai bị yếu đi, vấn đề sử dụng đất đai càng trở nên quan
trọng và mang tính toàn cầu.
Trong những thập kỷ qua, nhiều tổ chức quốc tế và các nước trên thế giới (kể cả
các nước có diện tích lớn) đã ngày càng chú ý đến việc sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm,
khoa học và có hiệu quả. Còn ở Việt nam, theo số liệu thống kê năm 1998 có tổng diện
tích đất tự nhiên 33.104.218 ha. Có quy mô trung bình nhưng đông dân vào hàng thứ 13
trên thế giới (78,8 triệu) nên bình quân đất đai tính theo đâù người chỉ có 0,45ha/người.
Thấp bằng 1/7 mức bình quân thế giới (3ha/người) tương đương với các Anh, Đức,
Philippin, đứng hàng thứ 9 trong 10 nước Đông Nam á và đứng thứ 135 trong số 200
nước trên thế giới. Hơn nữa, Việt nam còn là một nước nông nghiệp với 80% dân số sống
ở nông thôn và bình quân đất nông nghiệp là 1074 m
2
/người, 3446 m

nước đối với đất đai, giúp Nhà nước nắm chắc quỹ đất đai trên cả nước về loại đất, chất
đất và những đặc trưng, thế mạnh của từng vùng để từ đó có những biện pháp, chính sách
thích đáng để phát huy tính năng của đất đặc biệt là việc phát huy lợi thế của từng vùng
tạo nên sự chuyên môn hoá sản xuất. Tuy nhiên việc phát huy một cách hiệu quả, tối đa
và khoa học tính năng của đất đồng nghĩa với quy hoạch sử dụng đất đai xác lập cơ cấu
sử dụng đất đai cho các ngành nghề phù hợp với cơ cấu kinh tế để từ đó tạo sự cân đối
trong phát triển kinh tế xã hội và môi trường tạo ra những bước đi vững chắc tránh phụ
thuộc vào bên ngoài và góp phần thúc đẩy công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Trên cơ sở phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội để thấy được mức
độ sử dụng đất đai một cách khoa học, hợp lý ở giai đoạn hiện tại của vùng quy hoạch từ
đó đề ra phương án quy hoạch sử dụng đất phát huy mặt tích cực và hạn chế những tồn tại yếu kém trong vấn đề sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất đai đề ra phương án phân
bổ quỹ đất đai cho các mục đích sử dụng nhừm khai thác lợi thế của từng vùng, tạo ra
vùng sản xuất chuyên canh, vùng sản xuất hàng hoá lớn nhưng phải đảm bảo cho sự
chuyển dịch cơ cấu kinh tế đúng hướng theo nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà
nước. Trong giai đoạn hiện nay khi kinh tế nước ta đang chuyển dịch theo hướng tăng tỷ
trọng các ngành công nghiệp và dịch vụ đồng thời giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp thì
sự phân bố quỹ đất đai cho các ngành luôn phải đáp ứng được các nhu cầu tối thiểu
đảm bảo cho sự phát triển toàn diện cho ngành. Cùng với quá trình khai thác và sử
dụng hợp lý quỹ đất đai, phương án quy hoạch sử dụng đất luôn chú ý đến vấn đề bảo
vệ và cải tạo quỹ đất làm tăng khả năng sinh lợi của đất, tránh hiện tượng hoang hóa,
xói mòn…
Quy hoạch sử dụng đất đai mang tính pháp lý cao, nó được lập cho việc sử dụng
đất đai trước mắt và định hướng nhu cầu sử dụng đất đai dài hạn. Đó là cơ sở quan trọng
để người sử dụng đất có định hướng sử dụng đất lâu dài trên mảnh đất mình được giao,
được thuê, từ đó họ yên tâm đầu tư vốn, cơ sở vật chất kỹ thuật để khai thác địa tô chênh
lệch I, địa tô chênh lệch II và địa tô tuyệt đối.
Hơn nữa, quy hoạch sử dụng đất đai là một trong 7 nội dung của quản lý Nhà nước

Hiến pháp nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt nam năm 1992 quy định “Nhà
nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo đúng mục đích và
có hiệu quả” (Điều 18).
Luật đất đai năm 1993 quy định rõ nội dung, trách nhiệm, thẩm quyền lập và xét
duyệt quy hoạch, kế hoach sử dụng đất đai (Điều 16, 17, 18), căn cứ giao đất và thẩm
quyền giao đất là phải dựa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 19, 23), đồng thời
tiến hành lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở tất cả 4 cấp: Cả nước, tỉnh, huyện và xã
trong đó cấp cả nước có xét tới vùng sinh thái, các vùng kinh tế trọng điểm.
Ngoài các văn bản có tính pháp lý ở mức độ cao (Hiến pháp và Luật đất đai) còn
có các văn bản dưới luật cũng như các văn bản ngành trực tiếp hoặc gián tiếp đề cập đến
vai trò, ý nghĩa, nội dung và hướng dẫn phương pháp lập quy hoạch sử dụng đất đai như
việc ban hành công văn số 1814/CV - TCĐC ngày 12/10/1998 về quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đai và các hướng dẫn kèm theo: Hướng dẫn công tác quản lý Nhà nước về quy
hoạch sử dụng đất đai, hướng dẫn trình tự lập kế hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh, huyện,
xã. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay, để đảm bảo mục tiêu an toàn lương thực và vấn đề
bảo vệ môi trường thì việc ra định hướng lập, thẩm định, xét duyệt kế hoạch sử dụng đất
nông nghiệp, lâm nghiệp có rừng để sử dụng cho mục đích khác (kèm theo công văn số 1814/CV - TCĐC ngày 12/10/1998) đã đem lại hiệu quả cao trong việc xét duyệt chuyển
đổi mục đích sử dụng đất đai này. Ngoài ra còn ban hành các văn bản: Nghị định 404/CP
ngày 7/11/1979, Nghị định 34/CP ngày 23/4/1994; Chỉ thị 247/TTg ngày 28/4/1995;
Thông tư số 106/QHKH/RĐ ngày 15/4/1994…
2. Căn cứ vào quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội của vùng quy hoạch.
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội là hình thức đưa ra định hướng phát
triển kinh tế xã hội, định hướng phát triển các ngành kinh tế chủ yếu: Ngành nông - Lâm
nghiệp; ngành công nghiệp; ngành thương mại - du lịch và dịch vụ và định hướng phát
triển về xã hội, về cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị… một cách khoa học phù hợp với khả
năng phát triển của vùng, đưa vùng quy hoạch có cơ cấu kinh tế hợp lý phù hợp với sự
phát triển chung của cả nước trong từng giai đoạn, trên cơ sở đặt ra các mục tiêu về kinh

xã hội của đất nước phù hợp với trình độ phát triển lực lượng sản xuất và quan hệ sản
xuất. Trong quy hoạch sử dụng đất của các cấp (vùng , tỉnh, huyện, xã) đều giải quyết
chung một nhiệm vụ là sử dụng hợp lý quỹ đất gắn với phân bổ lực lượng sản xuất theo
nguyên tắc từ trên xuống dưới và ngược lại sẽ chủnh lý hoàn chỉnh từ dưới lên. Vì vậy để
xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất đai ở các cấp vĩ mô (huyện, xã) trong một
thời gian trước mắt (từ 5 - 10 năm) trước hết phải xác định được định hướng và nhu cầu
sử dụng đất đai dài hạn (dự báo cho 15 - 20 năm) trên phạm vi lãnh thổ lớn hơn (vĩ mô:
Tỉnh, vùng, cả nước). Quy hoạch tổng thể sử dụng đất đai trên phạm vi lãnh thổ lớn hơn
này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng mang tính tổng hợp cao trong đó đề cập đến rất nhiều
ngành, từ đó đưa ra định hướng phân bổ và tạo điều kiện thuận lợi về mặt không gian để
thực hiện các quyết định về mặt sử dụng đất cho giai đoạn trước mắt cũng như lâu dài,
đồng thời có được hướng xây dựng quy hoạch chuyên ngành đối với các công trình cơ sở
hạ tầng gắn liền với đất như: Hệ thống giao thông, mạng lưới thuỷ lợi, hệ thống các điểm
dân cư… Đặc biệt là các khu chức năng mang tính kinh tế, chính trị, văn hóa… của vùng
lãnh thổ, các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị… Đảm bảo phục vụ một cách tốt
nhất về tài nguyên, về nguồn lực lao động, về vốn cho các ngành phát triển.
Tuy nhiên quy hoạch sử dụng đất đai ở cấp vĩ mô phần lớn mang tính định hướng,
chỉ đạo. Trên cơ sở đó, xây dựng quy hoạch sử dụng đất cấp vĩ mô với nội dung: Phân bổ
đất đai phù hợp với quá trình dịch chuyển cơ cấu kinh tế trên cơ sở hiện trạng điều kiện
tự nhiên, kinh tế - xã hội và tiềm năng đất đai của vùng gắn với phân công và phân công
lại lao động cho các mục đích phát triển nông lâm nghiệp, công nghiệp - xây dựng và các
ngành dịch vụ. Với định hướng sử dụng đất mà quy hoạch cấp vĩ mô đã vạch ra cho vùng
trong việc sử dụng quỹ đất đai để phân bổ cho các loại hình sử dụng với mục tiêu phát
huy thế mạnh của vùng, tạo lợi thế tuyệt đối, quy hoạch sử dụng đất đai cấp vĩ mô này sẽ
đi vào quy hoạch chi tiết vấn đề sử dụng cho các ngành nghề với diện tích bao nhiêu? phân bổ ở đâu? sự chuyển dịch cơ cấu các loại đất sẽ được thực hiện như thế nào? xác
định cụ thể vị trí phân bổ, hình thể, diện tích và cơ cấu sử dụng đất cho mục đích nông
nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, khu dân cư, hệ thống cơ sở hạ tầng như đường giao

Nội dung của quy hoạch sử dụng đất đai của một quốc gia cũng như từng vùng
trong một nước ở các giai đoạn lịch sử khác nhau là khác nhau do quy hoạch sử dụng đất
mang tính lịch sử và nó chi phối mạnh mẽ bởi điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của
từng vùng địa lý. Tuy nhiên trong giai đoạn hiện nay, quy hoạch sử dụng đất đai có nội
dung bao gồm:
- Điều tra và thu thập số liệu.
- Đánh giá điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội.
- Đánh giá tình hình sử dụng đất đai.
- Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất đai.
- Tổng hợp phương án quy hoạch.
1. Công tác điều tra và thu thập số liệu.
Để xây dựng một phương án quy hoạch có luận chứng khoa học, có tác dụng thực
tiễn và đem lại hiệu quả cao trong việc sử dụng đất trên lãnh thổ vùng quy hoạch, công
tác điều tra và thu thập số liệu đóng một vai trò quan trọng nhằm thu thập thông tin, tư
liệu, tài liệu và bản đồ có liên quan đến địa bàn tùy thuộc vào tình hình và điều kiện cụ
thể của từng địa phương, các số liệu, tài liệu cần điều tra bao gồm: Các số liệu về điều
kiện về tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan môi trường sinh thái; tài liệu về
tình hình phát triển kinh tế xã hội và hiện trạng sử dụng đất đai trong những năm qua; tài
liệu, số liệu nông hóa, thổ nhưỡng, về giá cả và phân hạng đất đai trên địa bàn. Bên cạnh
đó còn phải kể đến các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn tới và định mức
sử dụng đất đai tại địa bàn. Đây là căn cứ để phân bổ quỹ đất đai cho các hộ gia đình, các
cá nhân và tổ các tổ chức kinh tế xã hội trong thời gian tới.
Ngoài ra để xây dựng được bản đồ quy hoạch sử dụng đất trong thời kỳ quy hoạch
thì cần phải thu thập các tài liệu bản đồ hiện có: Bản đồ nông hóa, thổ nhưỡng, bản đồ
nền địa hình, bản đồ cấp độ dốc, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và các bản đồ khác có liên
quan.
Trên cơ sở các thông tin, tư liệu thu thập được người ta tiến hành xử lý tổng hợp
chúng để xây dựng lên đề cương sơ bộ của công tác quy hoạch. Cùng với công tác ngoại
nghiệp sẽ chỉnh lý bổ sung tài liệu để giải quyết cụ thể từng nội dung tiếp theo của quy
hoạch sử dụng đất đai.

Mục đích phải đạt được trong phương án quy hoạch sử dụng đất đai là cần tạo ra cơ sở không gian, điều kiện lãnh thổ ban đầu nhằm sử dụng đất đúng mục đích
được cấp, thực hiện các biện pháp cải tạo,bảo vệ và bồi bổ (nâng cao độ màu mỡ và
chống xói mòn) tạo điều kiện bảo vệ thiên nhiên cảnh quan môi trường sinh thái
Theo Luật đất đai năm 1993, đất đai được chia thành 6 loại:
+ Đất nông nghiệp
+ Đất lâm nghiệp
+ Đất chuyên dùng
+ Đất đô thị
+ Đất khu dân cư nông thôn
+ Đất chưa sử dụng
Xét trên góc độ nào đó, các loại đất này có ảnh hưởng đến hiệu quả sản xuất kinh
doanh như: khối lượng sản phẩm, chất lượng sản phẩm và giá thành. Do đó cần giải
quyết đông bộ và hợp lý việc phân bổ tất cả các loại đất trên tạo nên nội dung chính của
phương án quy hoạch sử dụng đât.
4.1. Phân bổ đất nông - lâm nghiệp.
Đất nông, lâm nghiệp tham gia trực tiếp vào quá trình sản xuất và làm ra sản phẩm
cần thiết cho xã hội và cho bản thân những người lao động trên mảnh đất đó. Vì vậy,
phân bổ hợp lý đất nông - lâm nghiệp có ý nghĩa quan trọng, nhất là giai đoạn hiện nay
khi mà vấn đề an toàn lương thực là một trong ba mục tiêu đặt lên hàng đầu
Việc phân bổ kết hợp giữa đất nông, lâm nghiệp với các loại đất khu dân cư, đất
chuyên dùng trong một thể thống nhất là yếu tố quyết định hiệu quả sử dụng đất
Để phân bổ hợp lý đất nông, lâm nghiệp trước hết là cần dựa vào tính năng đất đai
và khả năng áp dụng các biện pháp khai hoang, phục hóa,bảo vệ đất, chống các quá trình
xói mòn, ô nhiễm… Từ đó giải quyết đồng thời ba vấn đề:
- Thực hiện các biện pháp chuyển loại và cải tạo đất trên cơ sở đánh giá tiềm năng
đất đai
- Dự báo nhu cầu sử dụng đất nông - lâm nghiệp

xác định khả năng thâm canh tăng vụ là một hướng quan trọng dựa trên các yếu tố:
Cơ
cấu
đất
đai
và vị
trí
Cơ
cấu
đất
đai
và vị
trí
Biện pháp chu
chuy
ển

Cải tạo bảo vệ
đất theo tiềm
năng đât
+ Tính chất tự nhiên của đất và khả năng đầu tư để áp dụng các biện pháp cải tạo,
nâng cao sức sản xuất của đất.
+ Khả năng sử dụng của con người: Phụ thuộc vào trình độ canh tác, công cụ sản
xuất, tập quán sản xuất.
+ Khả năng của cây trồng theo thời vụ, áp dụng chế độ luận phiên hợp lý và hiệu
quả đem lại của chúng.
Sau đó đề ra cơ cấu đất sử dụng hợp lý nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai cần phải

NH
: Đất nông nghiệp hiện có
S
NC
: Đất nông nghiệp chuyển mục đích trong thời kỳ quy hoạch
S
NK
: Đất khai hoang đưa vào sản xuất nông nghiệp trong thời kỳ Việc dự báo nhu cầu đất lâm nghiệp căn cứ vào nhu cầu và khả năng tận dụng đất
đai các loại để trồng rừng nhằm bảo vệ đất đai, bảo vệ môi trường, và kinh doanh khai
thác lâm sản. Diện tích rừng có thể dự báo được với từng loại rừng (rừng đặc dụng, rừng
phòng hộ, rừng sản xuất) và được tính:
S
RQ
= S
RH
- S
RC
+ S
RT

Trong đó:
S
RQ
: Diện tích rừng năm quy hoạch
S
RH
: Diện tích rừng hiện trạng

M
x
(%) = P
x
/P
t
*100%
Trong đó:
P
x
: Diện tích xây dựng m
2

P
t
: Tổng diện tích mặt bằng m
2

Đại lượng M
x
càng lớn chứng tỏ việc sử dụng đất càng tiết kiệm. Trong công
nghiệp, M
x
giao động từ 17 -74%.
+ Đối với đất giao thông, nhu cầu sử dụng đất để xây dựng đường sắt, đường bộ, sân
bay, hải cảng… do các đơn vị chuyên ngành tự lập dựa trên căn cứ vào quy hoạch phát triển
vủa ngành, chủ yếu là sử dụng các quy định về chỉ tiêu định mức chiếm đất của từng ngành.
Diện tích đất cần cho phát triển giao thông cũng có thể được xác định căn cứ vào mối tương
quan thuận giữa lưu lượng hàng hóa vận chuyển trong năm và diện tích chiếm đất của mạng
lưới đường.

thông, mạng lưới điện, nước, dịch vụ và ảnh hưởng đến điều kiện bố trí sử dụng hợp lý
quỹ đất của xã. Điều đó cũng có nghĩa, việc phân bố hợp lý các điểm dân cư sẽ quyết
định hiệu quả cuối cùng của công tác sử dụng đất và mọi quá trình sản xuất nông lâm
nghiệp, công nghiệp - xây dựng và dịch vụ, bởi nó cho phép rút ngắn khoảng cách phục
vụ trung bình, do đó giảm được chi phí vận tải đồng thời cho phép tiết kiệm vốn đầu tư
xây dựng cơ bản nhờ tận dụng công trình cũ, tăng hiệu quả sử dụng lao động do phục vụ
tốt đời sống văn hóa, tinh thần cho người lao động.
Đối với việc quy hoạch sử dụng đất đô thị, vấn đề đặt ra là đất đai được sử dụng
như thế nào để tạo dựng được không gian hài hòa đảm bảo tối đa hóa tính kinh tế, tính
tiện dụng và tính thẩm mĩ cao. Trên cơ sở phân tích hiện trạng sử dụng đất đô thị cho
công trình, vật kiến trúc như hiện trạng sử dụng đất đối với khu sản xuất, các khu ở, khu
quốc phòng, an ninh, khu di tích lịch sử, khu cơ quan và công trình công cộng; Hiện trạng
sử dụng đất cho các công trình hạ tầng kỹ thuật, đất giao thông, đất xây dựng các tuyến
kỹ thuật về cấp thoạt nước, điện… Xem xét chúng về mặt quy mô sử dụng đất, mật độ
trong đô thị và vị trí của chúng, đánh giá mức độ phù hợp về mặt tổ chức, bố trí về mặt quy mô đảm bảo phục vụ đảm bảo phục vụ tốt nhất cho quá trình phát triển của đô thị.
Đồng thời phải xác định được nhu cầu đất phát triển đô thị trong tương lai theo công
thức:
Z = N*P
Trong đó:
Z: Diện tích đất phát triển đô thị
N: Số dân thành thị
P: Định mức dùng đất cho một khẩu đô thị năm quy hoạch
Từ đó xây dựng lên phương án quy hoạch sử dụng đất trong tương lai. Việc quy
hoạch sử dụng đất đô thị bị kiểm soát bởi ba hệ thống phân loại khác nhau “Phạm vi đất
sử dụng” là phần quan trọng nhất, “Vùng đất sử dụng” và “Vùng đặc biệt”. Điều đó cũng
có nghĩa, khi tiến hành quy hoạch phải tính các đặc thù vùng quy hoạch và phân ra thành
khu trung tâm và các khu chức năng. Khu trung tâm là bộ mặt của đô thị, vì vậy cần phải

Quy hoạch sử dụng đất đai là công việc phức tạp và khó khăn, đòi hỏi vừa mang
tính thực tiễn, vừa mang tính khoa học. Người lập quy hoạch sử dụng đất cần có sự nhạy
bén nắm bắt những vấn đề sử dụng đất có tính quy luật đó đưa ra những phán đoán của
mình. Khi thông tin tư liệu chưa đầy đủ ta cần có sự phối hợp giữa tri thức khoa học và
khả năng phán đoán bằng kinh nghiệm. Phương pháp kết hợp này được thực hiện theo
trình tự phân tích định tính, nghiên cứu đánh giá hiện trạng sử dụng đất, phát hiện những
vấn đề tồn tại và xu thế phát triển. Trên cơ sở những thông tin căn cứ thu thập được sẽ
lượng hóa bằng phương pháp số học. Khi đó kết quả quy hoạch sẽ phù hợp với thực tế
hơn.
2. Phương pháp phân tích kết hợp vi mô và vĩ mô.
Để quy hoạch sử dụng đất của một lãnh thổ hành chính cấp vi mô, trước hết phải
xem xét, nghiên cứu phân tích vấn đề trên phạm vi rộng là tổng thể toàn bộ nền kinh tế
quốc dân và xã hội có mối quan hệ với vấn đề sử dụng đất để từ đó thấy được mối quan
hệ giữa sự thay đổi động thái sử dụng đất với các nhân tố hạn chế.
Quy hoạch tổng thể sử dụng đất đai bắt đầu từ vĩ mô để xác định tư tưởng chỉ đạo,
mục tiêu chiến lược của quy hoạch tổng thể, đồng thời căn cứ vào tình hình thực tế của
đối tượng sử dụng đất, cụ thể hóa làm sâu thêm, hoàn thiện tối ưu hóa quy hoạch. Quy hoạch tổng thể có tác dụng vừa điều tiết khống chế vĩ mô, vừa giải quyết các vấn đề vi
mô
3. Phương pháp cân bằng tương đối.
Quá trình xây dựng quy hoạch đất đai được thực hiện dưới sự điều khiển của con
người, trong đó đề cập đến sự không cân bằng và lạc hậu của hệ thống cũ và xây dựng hệ
thống mới đảm baỏ phù hợp với giai đoạn lịch sử. Theo xu thế phát triển kinh tế - xã hội,
nhu cầu sử dụng đất cũng có sự thay đổi lớn điều đó làm mất cân bằng cung cầu sử dụng
đất đai. Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất đai là một quy hoạch động, sự mất cân đối trong
sử dụng đất luôn được điều chỉnh và các vấn đề được xử lý nhờ phương pháp động.
4. Phương pháp toán kinh tế, dự báo và ứng dụng công nghệ tin học trong quy
hoạch sử dụng đất đai.


Phần II
Phương án quy hoạch sử dụng đất của xã đến năm 2020
I. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên môi trường
1. Vị trí địa lý.
Xã Đại kim là một xã thuộc huyện Thanh Trì nằm ở phía Tây Nam của thành
phố Hà Nội, cách trung tâm Thành phố khoảng 10 km.
Xã có vị trí địa lý như sau:
Phía Bắc giáp với xã Định Công và phường Khương Đình.
Phía Đông giáp với xã Thịnh Liệt.
Phía Nam giáp với xã Thanh Liệt.
Phía Tây giáp với xã Tân Triều và phường Kim Giang (quận Thanh
xuân).
Qua số liệu kiểm kê theo chỉ thị 364 TTg thì tổng diện tích tự nhiên toàn xã
là 275,2 ha và được chia ở 4 thôn: thôn Kim lũ, thôn Kim giang, thôn Đại từ và thôn
Kim văn.
2. Địa hình, đất đai.
Là xã đồng bằng nên địa hình của xã Đại Kim chủ yếu là các chân vàn cao
và vàn nằm rải rác ở các thôn trong xã đang được nhân dân trồng màu và trồng lúa.
Trong xã vẫn còn một số ít diện tích chân vàn trũng cũng được nhân dân trồng lúa
nước (nhưng thường năng suất không cao) hoặc nuôi thả cá. Độ cao trung bình so
với mặt biển của toàn xã khoảng 4 - 5 mét.
Nhìn chung toàn bộ đất đai xã Đại Kim là đất phù sa sông Hồng không được
bồi đắp hàng năm, có điều kiện thuận lợi cho thâm canh nông nghiệp, tuy nhiên bên
cạnh đó vẫn còn một số hạn chế như sự nghèo mùn ở những chân cao, thành phần
cơ giới nhẹ có dấu hiệu của sự bạc màu do đó khi canh tác cần bổ sung thêm một
số yếu tố dinh dưỡng cho đất để tăng cường hơn nữa
chất lượng đất khi sử dụng.
3. Khí hậu thuỷ văn.