LỜI MỞ ĐẦU
Việt Nam đang trong quá trình phát triển và hội nhập, đô thị hoá với tốc
độ ngày càng cao, dẫn đến sự phân hoá giàu nghèo rất rõ rệt, đặc biệt là tại
các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh. Trong những năm gần
đây, luồng dân di cư đi từ nông thôn ra các đô thị ngày càng nhiều, làm cho
dân số đô thị tăng nhanh. Số người thu nhập thấp trên các đô thị lớn cũng
ngày càng nhiều, điều kiện nhà ở và vệ sinh môi trường nói chung là rất thấp.
Tại Hà Nội nhiều khu dân cư vẫn phải sử dụng khu nhà vệ sinh chung. Tại
thành phố Hồ Chí Minh, còn nhiều người phải sống trên các kênh rạch với
môi trường sống quá thấp, mức độ ô nhiễm khá cao, là nguyên nhân chính
gây ra bệnh tật, đói nghèo.
Trong thời kì bao cấp thì việc xây dựng nhà ở và các hệ thống hạ tầng đô thị
phục vụ công cộng cũng được Nhà nước bao cấp. Nhưng từ khi chuyển đổi sang
nền kinh tế thị trường thì người dân tự lo chỗ ở cho mình, các đô thị phát triển
nhanh chóng, tốc độ đô thị hóa gia tăng rõ rệt, sự phân hoá giàu nghèo tại các đô
thị khá là rõ nét, người nghèo phải đương đầu với vấn đề khó khăn về nhà ở.
Trong những năm qua, quá trình đô thị hóa cùng với sự phát triển kinh tế
theo cơ chề thị trường thì đô thị trở thành nơi thu hút một lượng lớn cư dân
lao động nông nghiệp ở các vùng kế cận làm cho tỷ lệ dân số đô thị tăng một
cách hết sức nhanh chóng. Do sự gia tăng dân số quá nhanh nên các đô thị
không còn đủ diện tích ở tối thiểu nữa. Số người không có nhà ở, phải sống
tạm bợ trong những hoàn cảnh hết sức khó khăn trên địa bàn các đô thị là một
con số đáng kể. Do vậy, việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp đang
1
là một vấn đề rất bức xúc hiện nay ở các đô thị lớn.
Số liệu của Sở Quy hoạch - Kiến trúc Thành phố Hà Nội cho biết, hiện
nay diện tích bình quân nhà ở theo đầu người chỉ đạt 7m
2
/người, trong đó có
30% dân số nội thành ở dưới mức 4m
2
không ổn định và khó có khả năng tiếp cận với việc mua nhà ở với chính sách
ưa đãi nếu có
Vậy ngưòi nghèo là những người có thu nhập thấp đến mức không thể
đáp ứng được nhu cầu tồi thiểu về vật chất hằng ngày như ăn, mặc, ở, đi học,
chữa bệnh. Họ là những cá nhân hoặc hộ gia đình không có việc làm hoặc
thiếu việc làm, gia đình quá đông người. Họ ở chật chội trong những khu nhà
không đủ các điều kiện vệ sinh, những xóm liều và những người không có
nhà cửa. Họ không có khả năng cải thiện nhà ở của mình. Nghề nghiệp của họ
thường không rõ ràng và gồm nhiều ngành nghề (thợ xây, đạp xích lô, xe
ôm…), thậm chí có những người không có nghề nghiệp. Người thu nhập thấp
không phải là người nghèo, họ có thu nhập ổn định, có thể đáp ứng được
những nhu cầu tối thiểu của cuộc sống nhưng không có khả năng mua nhà.
3
Người thu nhập thấp có thể là cán bộ, công nhân viên nhà nước, sinh viên mới
ra trường hoặc các đối tượng chính sách. Mức thu nhập của người thu nhập
thấp trên ngưỡng nghèo và tiếp cận với mức trung bình (khoảng 1.000.000
đồng/tháng/người). Trong giai đoạn hiện nay, tại Việt Nam có thể tính thu
nhập bình quân vào khoảng từ 500-1.000.000 đồng/tháng. Mức thu nhập của
hộ thu nhập thấp từ 1.000.000-5.000.000 đồng/tháng/người.
I.2. Các vấn đề kinh tế - xã hội tác động đến việc giải quyết nhà ở cho người
thu nhập thấp
1/ Vấn đề dân di cư vào đô thị
a) Mức độ di cư và mô hình di cư theo lứa tuổi, giới tính
Một trong những nguyên nhân quan trọng làm gia tăng dân số đô thị là
do luồng dân di cư từ các vùng nông thôn đến các thành phố lớn, các khu
công nghiệp, khu chế xuất để tìm kiếm việc làm. Vì đô thị có nhiều điều kiện
thuận lợi cho cuộc sống, sinh hoạt như: Thu nhập của đô thị thường cao hơn
nông thôn, địa bàn đô thị có nhiều khả năng kiếm được việc làm tốt hơn, chất
lượng dịch vụ và phúc lợi xã hội tốt hơn. Dân cư tìm mọi cách để được nhập
cư vào đô thị, từ đó hình thành dòng chuyển dịch vào đô thị. Chính điều đó đã
những hộ di cư và không di cư theo nơi cư trú hiện tại và theo giới tính
Đặc trưng của hộ
Hà Nội TP Hồ Chí Minh Tổng cộng
Di cư Không Di cư Không Di cư Không
Loại nhà đang ở
Nhà kiên cố 52.0 78.4 11.7 28.2 63.7 106.6
Nhà bán kiên cố 31.0 17.0 81.0 70.2 112 87.2
Nhà khung gỗ lâu bền, mái lá 4.4 1.7 1.5 0.2 5.9 1.9
Nhà đơn sơ 12.5 2.9 5.7 1.4 18.2 4.3
Tổng số 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
Quyền sở hữu nhà
Nhà riêng của hộ 52.0 96.2 17.5 70.8 69.5 167
Nhà thuê của NN 0.9 0.8 0.4 0.1 1.3 0.9
Nhà thuê, mượn của tư nhân 46.5 1.2 81.6 28.9 128.1 30.1
Nhà của tập thể, tôn giáo 0.1 1.7 0.1 0.0 0.2 1.7
Nhà của NN và ND cùng làm 0.4 0.1 0.3 0.2 0.7 0.3
Nhà chưa rõ quyền sở hữu 0.0 0.0 0.1 0.0 0.1 0.0
Tổng số 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
Ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh dân di cư có tỷ lệ về nhà ở kiên cố
và quyền sở hữu nhà riêng thấp hơn dân không di cư và Hà Nội cao hơn TP
HCM. Các loại nhà bán kiên cố, nhà khung gỗ lâu bền và mái lá lại có tỷ lệ
cao hơn dan không di cư. Dân di cư hầu như thuê nhà ở tập thể của Nhà nước
hoặc thuê nhà của tư nhân. Dân di cư có đời sống bấp bênh, phải thuê nhà để
ở hoặc ở trong những căn nhà tự phát, chất lượng rất tồi.
6
2/ Sự phân hóa giàu nghèo với vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp
a) Sự phân tầng xã hội có tác động trực tiếp tới công việc quy hoạch, xây
dựng, quản lý và phát triển đô thị
Cùng với tốc độ đô thị hoá ngày càng nhanh là sự phân hoá giàu nghèo
ngày càng mạnh ở các đô thị lớn. Một bộ phận dân cư giàu có, có mức sống,
thể, đã xuống cấp hoàn toàn.
Một bộ phận khác của những người thu nhập thấp là công nhân trong các
khu công nghiệp, chế xuất. Họ sống trong những khu nhà cho thuê, có chất
lượng rất thấp. Một số thì được doanh nghiệp xây nhà cho thuê với chất lượng
tốt hơn. Nhưng đấy chỉ là nhà cho thuê chứ không phải nhà riêng của họ.
Đa số bộ phận người thu nhập thấp hiện đang sống trong những ngôi nhà
nằm sâu trong các khu vực ngõ phố, ngõ xóm đã có quy hoạch là khu đất ở.
Hoặc là loài nhà nằm trong các khu vực ngõ xóm chưa có qui hoạch; xây
dựng lấn chiếm vào đất quy hoạch, đất lưu thông.
c) Sự phân tầng xã hội ảnh hưởng mức chênh lệch về nhà ở giữa những
người thu nhập thấp và những người thu nhập cao ở đô thị.
Sự phân biệt tầng lớp giữa những người thu nhập cao và những người
8
thu nhập thấp biểu hiện rất rõ rệt. Về nhà ở cũng phân biệt rất rõ, những
người thu nhập cao sống trong những khu nhà sang trọng, gần trung tâm, có
đầy đủ điều kiện. Ngược lại những người thu nhập thấp lại sống trong những
khu nhà tồi tàn, thiều điều kiện ăn ở. Diện tích bình quân đầu người của nhóm
người thu nhập thấp cũng thấp hơn hẳn nhóm người thu nhập cao.
3/ Đặc điểm của người thu nhập thấp ảnh hưởng đến nhà ở.
a. Đặc tính về thành phần xã hội:
Có thể chia những người thu nhập thấp thành 3 nhóm chính sau:
- Công chức, viên chức Nhà nước (lớp trung lưa trở lên)
- Công nhân các nhà máy, các tổ hợp sản xuất, các khu công nghiệp chế
xuất.
- Dân lao động tự do và buôn bán nhỏ ở các đô thị.
b. Đăc tính quy mô nhân khẩu, trình độ văn hóa:
- Quy mô gia đình: hộ thu nhập thấp đô thị có bình quân 5 người/hộ
- Cơ cấu gia đình: hộ gia đình lớn có 3 thế hệ (từ 5-6 người trở lên)
chiếm tỷ lệ nhỏ và xu hướng đến năm 2010 số người trong gia đình sẽ giảm
xuống còn 3-4 người/hộ.
- Loại chung cư từ 5 tầng trở lên
- Loại chung cư từ 9 tầng trở lên
* Mô hình cải tạo, nâng cấp nhà ở hiện có: là loại hình phổ biến nhất
hiện nay vì chi phí không cao.
II. Các nội dung cơ bản trong các chính sách phát triển nhà ở cho người
thu nhập thấp.
1/ Nội dung tổng quát
- Phát triển các chính sách tài chính và huy động các nguồn vốn: Để tạo
điều kiện cho người thu nhập thấp có nhà để ở, Quốc hội thông qua luật nhà ở
ngày 29/11/2005, Chính phủ đã ban hành Nghị đinh số 90/2006/NĐ-CP ngày
6/9/2006 “Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở”, trong đó quy
định các cơ chế, chính sách ưa đãi nhằm khuyên khích các tổ chức, cá nhân,
doanh nghịêp tham gia phát triển nhà ở xã hội. Như miễn tiền thuê đất, tiền sử
dụng đất đối với đất xây dựng nhà ở xã hội; được miễm giảm các khoản thuế
liên quan theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó Nhà nước còn có chính
sách hỗ trợ vay vốn với lãi suất thấp để cho các tổ chức doanh nghiệp xây
dựng nhà ở cho người thu nhập thấp. Các ngân hàng cũng có những chính
sách ưu tiên về lãi suất vay vốn cho những tổ chức, cá nhân nào đầu tư vào
lĩnh vực nhà ở xã hội.
- Xác định các tiêu chuẩn thích hợp về thiết kế xây dựng nhà ở cho
người thu nhập thấp: Các giải pháp thiết kế, xây dựng cải tạo nhà ở người thu
11
nhập thấp đô thị phải đáp ứng một cách tốt nhất nhu cầu người sử dụng, ở và
các hoạt động kinh doanh sinh lời một cách hiệu quả. Xây dựng được hàng
loạt các giải pháp, các dữ liệu thiết kế - kiến trúc mặt bằng nhà ở phong phú.
- Kiến nghị tổ chức thực hiện đối với Chính phủ và chính quyền địa
phương trong việc áp dụng các chính sách nhằm cải thiện nơi ở và môi trường
cho người thu nhập thấp.
2/ Nội dung tăng cường khả năng tự cải thiện nhà ở cho người thu nhập
thấp bằng các chính sách hỗ trợ về mặt tài chính cho người thu nhập thấp.
Thị trường tài chính mà phát triển thì khả năng huy động vốn để phát
triển quỹ nhà xã hội càng mạnh. Việc huy động vốn để phát triển quỹ nhà xã
hội được quy định trong bộ luật nhà ở của nước ta như sau:
13
1) Vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội được hình thành từ các nguồn
sau đây:
a) Tiền thu được từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước;
b) Trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở
trên địa bàn;
c) Ngân sách nhà nước đầu tư;
d) Tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện của tổ chức, cá nhân trong và
ngoài nước;
đ) Tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của
pháp luật.
2) Chính phủ quy định cụ thể các nguồn vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà ở
xã hội, đơn vị quản lý quỹ phát triển nhà ở và nội dung quản lý sử dụng quỹ
này bảo đảm nguyên tắc bảo toàn vốn.
Ngoài ra các yếu tố khác về thị trường cũng tác động nhiều đến nhà ở
cho người thu nhập thấp như: các yếu tố cung và cầu, khả năng tài chính,
chính sách hỗ trợ và hệ thống thuế. Một trong những nguyên nhân quan trọng
làm cho thị trường bất động sản mấy năm gần đây nóng lên là do cầu thì ngày
càng tăng mà nguồn cung thì hạn chế. Do vậy gây khó khăn rất lớn trên thị
trường nhà ở cho người thu nhập thấp. Đối tượng người thu nhập thấp cũng
có nhu cầu mua nhà rất lớn nhưng không đủ tiền mua nhà, chưa hình thành
14
cầu một cách rõ rệt. Trong khi đó nhiều đối tượng khác thừa khả năng mua
nhà nhưng cung lại thiếu.
b) Các yếu tố về quyền sở hữu và cơ sở hạ tầng
Quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở là yếu tố rất quan trọng đối
dụng, cao tầng hay thấp tầng. Tính không đồng nhất của nhà ở là nguồn gốc
cho sự đa dạng nhưng lại đáp ứng được nhu cầu nhà ở đa dạng của các hộ gia
đình cũng không đồng nhất. Nhu cầu mua nhà phụ thuộc nhiều yếu tố như:
thu nhập, vị trí, sở thích… Do vậy tính không đồng nhất của nhà ở đảm bảo
tính không đồng nhất của người mua nhà.
c) Tính cố định về mặt không gian
Vị trí của nhà ở là một thuộc tính của quỹ nhà. Do vậy, khi phân tích và
đưa ra chính sách cần có sự phân biệt giữa các đặc tính vị trí của bản than đơn
16
vị ở và đặc tính vị trí của khu vực lân cận của đơn vị đó.
17
Chương II: Thực trạng về giải quyết nhà ở cho người thu nhập
thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội và kinh nghiệm
một số nước trên thế giới
I. Kinh nghiệm về giải quyết nhà ở cho người thu nhập ở một số nước và
một số đô thị lớn trong nước.
1/ Kinh nghiệm của Trung Quốc.
Trung Quốc là một trong những nước đông dân, tuy là một nước phát
triển nhưng vẫn phải đối mặt với vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp. Cũng
như Việt Nam, vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp cũng là một vấn đề
nóng.
Kinh nghiệm của Trung Quốc trong cải cách nhà ở là các khoản tiết
kiệm bắt buộc trong nguồn thu nhập của mọi người dành cho nhà ở. Tất cả
các cư dân đô thị có việc làm tiết kiệm một phần lương của họ thông qua đơn
vị công tác để hình thành các khoản dài hạn cho nhà ở. Người chủ tuyển dụng
phải đóng góp một phần trăm tương tự vào tài khoản của người lao động mỗi
tháng. Tiền tiết kiệm kiệm sẽ do một ngân hàng đại diện cho chủ tài khoản
(người lao động) nắm giữ và được quản lý thông qua người tuyển dụng. Ngân
hàng chỉ có thể vay thêm để phát triển nhà ở. Chủ tài khoản có thể rút tiền từ
ngân hàng để chi tiêu cho nhà ở như mua nhà, sửa chữa lớn khi được phê
nhà.
Ở Hà nội có một số điểm giống với Singapore. Mỗi căn hộ được bố trí
hợp lý về công năng, diện tích tổi thiều phải phù hợp với một căn hộ nhỏ.
Thời kỳ gia đình còn ở mức thu nhập thấp thì diện tích ở cho mỗi thành viên
cũng ở mức thấp, nhưng đến khi thu nhập gia đình khá hơn thì diện tích cho
mỗi thành viên cũng tăng hoặc tách hộ. Diện tích mỗi căn hộ ban đầu khoảng
40-60m
2
sử dụng. Trong mỗi khu nhà ở nên có nhiều kiểu căn hộ có diện tích
khác nhau, trung bình 80-120m
2
, một căn hộ khác rộng hơn, từ 150-200m
2
.
Do vậy Hà nội nên học hỏi chính sách nhà ở của Singapore, xem xét mô
hình nào hợp lý áp dụng cho chính sách nhà ỏ cho người thu nhập thấp ở Hà
Nội hiện nay.
3/ Kinh nghiệm của Thái Lan.
Chính phủ Thái Lan cung cấp các khoản mua nhà với lãi suất thấp trên
thị trường. Ngoài ra còn cung cấp các khoản vốn vay cho người thu nhập thấp
có thể mua được nhà ở, góp phần quan trọng nhằm triển khai dự án phát triển
nhà ở cho người thu nhập thấp.
Ngân hàng nhà ở quốc gia đóng vai trò tổ chức tài chính nhà ở, nhằm hỗ
trợ tài chính nhà ở cho người thu nhập thấp. Ngân hàng cho vay cao nhất 25
năm với 4 loại tín dụng, có khoảng 80% người nghèo tham gia.
20
Ở Thái Lan có thời kỳ xây nhà cao tầng cho người thu nhập thấp nhưng
sau một thời gian đã xuống cấp nghiêm trọng và phải phá dỡ. Đây là một bài
học cho nước ta, cần phải xác định mô hình nhà ở hợp lý cho người thu nhập
thấp và phải ưu tiên chất lượng nhà ở lên hàng đầu.
đích như làm lại nền tường, mái nhà, cải tạo công trình phụ, góp phần cải
thiện điều kiện sống và làm sạch môi trường. Dự án đã khá là thành công
trong việc cải thiện chỗ ở cho người thu nhập thấp.
Một số giải pháp được đưa ra để giải quyết nhà ở cho người thu nhập
thấp ở Hải Phòng như sau:
Một là, việc thực hiện các dự án phát triển nhà chỉ nên giao cho một số
doanh nghiệp chuyên ngành, có đủ năng lực thực sự, không nên giao tràn lan
cho nhiều đơn vị, nhất là các công ty TNHH, doanh nghiệp tư nhân mà trước
đó thiếu sự thẩm định kỹ lưỡng về năng lực dẫn tới dự án bị đình trệ hoặc nảy
sinh phức tạp không đáng có. Kể cả những dự án giao đất cho dân làm nhà ở,
cũng nên giao cho doanh nghiệp đủ năng lực thực hiện( tốt nhất là các công ty
nhà nước, công ty cổ phần từ doanh nghiệp nhà nước), tránh tình trạng chia
lô, để dân xây dựng tuỳ tiện, không theo quy hoạch thiết kế như đã diễn ra từ
22
trước tới nay.
Hai là, những dự án phát triển nhà thuộc phạm vi ngoại thành cần nghiên
cứu cụ thể và hạn chế việc giao đất để bảo đảm sự phát triển đô thị theo định
hướng tập trung.
Ba là, thành phố cần tập trung chỉ đạo thực hiện một số dự án xây dựng
chung cư nhiều tầng mới, hiện đại, có tính năng sử dụng đa dạng tại các khu
nhà tập thể trong đô thị cũ. Bên cạnh đó, các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
mới cũng phải được thực hiện theo quy mô hiện đại để kéo dãn mật độ dân
trong nội thành cũ. Phần diện tích do những cơ quan, xí nghiệp di chuyển để
lại, không nên hoặc hạn chế việc phát triển nhà, mà chủ yếu cho đầu tư xây
dựng thành các trung tâm thương mại- dịch vụ. Để thuận lợi cho việc giải
phóng mặt bằng, cải tạo các khu nhà tập thể cũ, nên tạm dừng việc thanh lý
nhà ở đây.
Bốn là, thành phố cần áp dụng một số cơ chế cho loại hình đầu tư xây
dựng chung cư dành cho người có thu nhập thấp như: miễn, giảm tiền sử dụng
đất, thuế và tiền đầu tư cơ sở hạ tầng, hỗ trợ bảo lãnh vay vốn đầu tư lãi suất
Chí Minh đã áp dụng nhiều giải pháp hợp lý, có những dự án khả thi.
24
II. Thực trạng xây dựng nhà ỏ cho người thu nhập thấp tại Hà Nội
1/ Thực trạng người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội
Hiện tại ở Hà Nội có tới 560000 hộ, trong đó khoảng 70% hộ gia đình có
mức thu nhập dưới mức trung bình 825000 đồng/người/tháng, xấp xỉ 10 triệu
đồng/người/năm. Còn nếu xét theo mức chuẩn nghèo mà Uỷ ban nhân dân
thành phố Hà Nội ban hành năm 2005 áp dụng cho giai đoạn 2006-2010 là
350000 đồng/người/tháng đối với khu vực thành thị và 270000
đồng/người/tháng đối với khu vực nông thôn, thì năm 2004 Hà Nội có tới
10,6% dân số có thu nhập thấp dưới mức nghèo, trong đó thành thị 4,3% và
nông thôn 25,3%.
Về tổng quát, các hộ gia đình có thu nhập thấp đang chiếm đại đa số
trong dân cư thành phố Hà Nội. Ít nhất 70% số hộ gia đình ở thành phố (trong
đó có hơn 50% số hộ công nhân viên chức thành phố) không có khả năng tích
luỹ từ thu nhập tiền lương của mình để mua nhà, xây nhà nếu không có sự hỗ
trợ về mặt tài chính từ bên ngoài.
Theo Cục quản lý nhà, hiện có 1.4 triệu cán bộ công chức hưởng lương
nhà nước. trên 5 triệu công nhân, viên chức thuộc thành phần kinh tế khác,
trong đó khoảng 800.000 công nhân làm việc trong các khi công nghiệp, chế
xuất. Đó là các đối tượng thu nhập thấp không có khả năng tích luỹ để mua
nhà, hầu hết phải ở nhà tạm, nhà ghép. Kết quả điều tra cho thấy, có tới 31%
cán bộ chưa có nhà phải ở ghép, 4% phải thêu nhà tạm của tư nhân để ở, 19%
được thuê nhà chung cư cũ của Nhà nước được xây từ trước những năm 1990;
25
Copyright: Tài liệu đại học ©