nghiên cứu - trao đổi
34 tạp chí luật học số 12/2011 Ths. Nguyễn Thị Hồng Nhung *
1. Khỏi nim trỡnh t, th tc chuyn
nhng quyn s dng t
Trỡnh t, th tc chuyn nhng quyn
s dng t (QSD) c quan nim l cỏch
thc, trỡnh t c quan nh nc cú thm
quyn cụng nhn vic chuyn nhng QSD
ca ngi s dng t v l cỏch thc do
phỏp lut quy nh m cỏc t chc, cỏ nhõn
phi tuõn th khi thc hin vic chuyn
nhng QSD.
Nghiờn cu cỏc quy nh hin hnh v
th tc chuyn nhng QSD, chỳng ta cú
th nhn din mt s c im ch yu sau
õy: 1) Th tc chuyn nhng QSD c
thc hin bi cỏc c quan nh nc cú thm
quyn. Cỏc c quan ny cú chc nng qun lớ
nh nc v t ai. Vi t cỏch l i din
ch s hu ng thi l ch th qun lớ nh
nc i vi t ai, Nh nc quy nh cỏc
th tc v chuyn nhng QSD v thụng
qua vic thc hin cỏc th tc ny nhm qun

cỏc nh u t kinh doanh trờn th trng
QSD. Hn na, quy nh v th tc chuyn
nhng QSD cũn giỳp Nh nc qun lớ
cht ch t ai; bi l, thụng qua vic thc
hin cỏc quy nh v th tc chuyn nhng
QSD, c quan nh nc cú thm quyn nm
c nhng bin ng trong quỏ trỡnh s
dng t trờn c s ú kp thi chnh lớ bn
, h s a chớnh cho phự hp vi thc tin.
Trỡnh t, th tc chuyn nhng QSD
* Ging viờn Khoa phỏp lut kinh t
Trng i hc Lut H Ni nghiên cứu - trao đổi
tạp chí luật học số 12/2011 35
l ni dung c bn ca phỏp lut t ai. Ch
nh ny ngy cng c hon thin trong
bi cnh Nh nc ta nhn thc sõu sc ý
ngha ca vic ci cỏch hnh chớnh v thc thi
chng trỡnh tng th v ci cỏch hnh chớnh
(trong ú cú ci cỏch hnh chớnh v t ai).
Lut t ai nm 2003 ó cú mt chng
cp th tc hnh chớnh v t ai (Chng V.
Th tc hnh chớnh trong qun lớ v s dng
t ai). Cỏc quan im ca Nh nc v ci
cỏch th tc hnh chớnh v t ai núi chung
v v giao dch QSD núi riờng ó c th
ch hoỏ trong cỏc quy nh ca Lut t ai
nm 2003, Lut nh nm 2005, Lut sa

Trc ht, cỏc doanh nghip kinh doanh
BS khi chuyn nhng QSD, BS phi
cung cp ton b thụng tin y , chớnh xỏc
v QSD v ti sn trờn t niờm yt ti
sn giao dch BS. Khi cỏc thụng tin v BS
tho món nhu cu ca khỏch hng, nhõn viờn
mụi gii BS s t chc cho khỏch hng v
ch SD gp g, tho thun v cỏc iu
khon ca hp ng. Trng hp cỏc bờn t
c tho thun thỡ hp ng chuyn nhng
QSD c m phỏn, kớ kt vi s t vn,
giỳp ca nhõn viờn sn giao dch BS.
Khi cỏc bờn ó hon tt th tc giao dch
chuyn nhng QSD ti sn giao dch BS
thỡ ngi qun lớ, iu hnh sn s xỏc nhn
vic giao dch qua sn giao dch. Sau khi hp
ng chuyn nhng QSD c m phỏn,
kớ kt ti sn giao dch BS; cỏc bờn (bờn
chuyn nhng v bờn nhn chuyn nhng
QSD) phi thc hin th tc cụng chng
hp ng ti c quan cụng chng. Trng
hp hp ng chuyn nhng QSD m bờn
cú QSD l h gia ỡnh, cỏ nhõn thỡ h gia
ỡnh, cỏ nhõn c la chn hỡnh thc cụng
chng ti phũng cụng chng, vn phũng cụng
chng hoc chng thc ti UBND cp xó ni
cú t. Hp ng chuyn nhng QSD
trong khu cụng nghip, khu kinh t, khu cụng
ngh cao thỡ xỏc nhn ti ban qun lớ khu
cụng nghip, khu kinh t, khu cụng ngh cao.

cần công chứng hợp đồng là đã chuyển quyền
sở hữu cho người mua nhà ở, công trình xây
dựng nhưng đối với chuyển nhượng QSDĐ
thì phải đăng kí giao dịch tại văn phòng đăng
kí QSDĐ mới có hiệu lực pháp lí.
Nhiều năm trước đây có sự mâu thuẫn
giữa Luật đất đai năm 2003 với Luật nhà ở
năm 2005 về cấp giấy chứng nhận QSDĐ với
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn
liền với đất. Có nhiều loại “sổ đỏ”, “sổ hồng”,
“giấy tờ hợp lệ về QSDĐ, BĐS”. Đây là
những bất cập lớn, là nguyên nhân cơ bản dẫn
đến sự kém minh bạch của thị trường BĐS.
Khắc phục hạn chế, bất cập đó, Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều về đầu tư xây dựng
cơ bản năm 2009 và Nghị định của Chính phủ
số 88/2009 NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp
giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất đã quy định
cấp một giấy chứng nhận quyền sở hữu và
quyền sử dụng cho cả nhà và đất. Bộ tài
nguyên và môi trường là cơ quan phát hành
mẫu giấy mới thống nhất trên toàn quốc, cấp
chung cho QSDĐ và tài sản gắn liền với đất,
gọi là Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây
gọi tắt là giấy chứng nhận). Cơ quan có thẩm
quyền cấp giấy chứng nhận là UBND cấp
tỉnh, UBND cấp huyện. Các cơ quan này được
phép uỷ quyền cho cơ quan tài nguyên và môi

nhng BS. Vn phũng ng kớ QSD cú
trỏch nhim sao y bn chớnh (úng du ca
vn phũng ng kớ) i vi giy chng nhn
QSD, quyn s hu nh v ti sn khỏc
gn lin vi t cú ni dung chng nhn
quyn s hu nh , cụng trỡnh xõy dng,
rng sn xut gi cho c quan qun lớ nh
nc cú liờn quan ỏp ng yờu cu qun
lớ nh nc ca tng ngnh. Khi chuyn
nhng QSD, cỏc bờn phi thc hin ngha
v np thu thu nhp khi chuyn nhng
QSD, l phớ trc b, l phớ a chớnh vi
c quan nh nc cú thm quyn.
i vi vic chuyn nhng d ỏn u
t BS ca doanh nghip thỡ trỡnh t, th tc
cú nhng khỏc bit nht nh so vi chuyn
nhng tng mnh t, tng BS riờng bit:
Trng hp chuyn nhng ton b d ỏn
thỡ d ỏn do UBND cp tnh cho phộp u t
s do UBND cp tnh xem xột, gii quyt;
i vi d ỏn do Th tng Chớnh ph cho
phộp u t thỡ UBND cp tnh ly ý kin
cỏc c quan liờn quan bỏo cỏo Th tng
Chớnh ph quyt nh. Ch u t gi h s
xin chuyn nhng d ỏn n UBND cp
tnh ni cú d ỏn. Trong thi hn 45 ngy,
UBND cp tnh cú trỏch nhim xem xột, tr
li v vic cho phộp hoc khụng cho phộp
chuyn nhng ton b d ỏn.
Trc khi ra quyt nh cho phộp chuyn

doanh nghip a c ng trc nguy c cú
th b thu hi d ỏn hay ri vo tỡnh trng
phỏ sn. Vic cho phộp chuyn nhng d
ỏn u t nhm bo m cho vic thc hin
d ỏn t hiu qu cao, trỏnh d ỏn ri
vo tỡnh trng quy hoch treo. Trờn thc t
vic chuyn nhng d ỏn ca cỏc ch u
t trong nc thng gp nhiu khú khn
nh: Phn ln d ỏn u cha thc hin
xong khõu bi thng gii to, cha y
v th tc phỏp lớ, trong khi cỏc nh u t
nc ngoi thng yờu cu phi bn giao
t sch v d ỏn phi minh bch v phỏp
lớ. Bờn cnh ú, th tc chuyn nhng d
ỏn phc tp, cú quỏ nhiu s can thip hnh nghiên cứu - trao đổi
38 tạp chí luật học số 12/2011
chớnh vo vic chuyn nhng d ỏn. i
vi cỏc nh u t nc ngoi sau khi c
phộp nhn chuyn nhng d ỏn phi lm
th tc thuờ t ca Nh nc Vit Nam.
Nhng phc tp v th tc hnh chớnh v c
ch thc thi ó nh hng tiờu cc n vic
thc hin chuyn nhng d ỏn u t núi
chung v chuyn nhng QSD núi riờng
ca cỏc doanh nghip.
3. Mt s hn ch, bt cp v gii phỏp
hon thin phỏp lut v th tc chuyn

ng. Tuy nhiờn, khon 3 iu 93 Lut nh
nm 2005 li quy nh: Hp ng v nh
phi cú chng nhn ca cụng chng hoc
chng thc ca u ban nhõn dõn cp huyn
i vi nh ti ụ th, chng thc ca u
ban nhõn dõn xó i vi nh ti nụng
thụn. Tip ú, ngy 13/6/2006 B t phỏp,
B ti nguyờn v mụi trng ban hnh Thụng
t liờn tch s 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT
xỏc nh phũng cụng chng hoc UBND cp
xó cú th chng nhn hp ng v BS.
Nhng Ngh nh ca Chớnh ph s
79/2007/N-CP ngy 18/5/2007 quy nh
v cp bn sao t s gc, chng thc bn sao
t bn chớnh, chng thc ch kớ quy nh:
Phũng t phỏp qun, huyn, th xó, thnh
ph thuc tnh v UBND xó, phng, th
trn cú thm quyn chng thc cỏc loi giy
t, ti liu (khụng cú thm quyn chng thc
cỏc hp ng, giao dch v BS). Nh vy,
cựng vi vic ban hnh Lut cụng chng v
Ngh nh ca Chớnh ph s 79/2007/N-CP
ngy 18/5/2007 v chng thc thỡ phỏp lut
ó cú s tỏch bch rừ rng gia hot ng
cụng chng v hot ng chng thc nhng
Lut t ai li cho phộp chng thc hp
ng v chuyn nhng QSD.
Mt s quy nh khụng rừ rng v thiu
tớnh kh thi. Vớ d: Khon 10 iu 2 Ngh
nh ca Chớnh ph s 17/2006/N-CP ngy

ngy hp ng mua bỏn c cụng chng,
chng thc. Trng hp bờn bỏn l doanh
nghip cú chc nng kinh doanh BS thỡ
thi im chuyn quyn s hu nh l thi
im bờn bỏn bn giao nh cho bờn mua theo
tho thun trong hp ng. Trong khi ú, Ngh
nh ca Chớnh ph s 181/2004/N-CP ngy
29/10/2004 li quy nh: Hp ng chuyn
nhng QSD cú hiu lc k t thi im
ng kớ ti vn phũng ng kớ QSD. Th t
u tiờn thanh toỏn ngha v liờn quan n
QSD c xỏc nh theo th t ng kớ ti
vn phũng ng kớ QSD (khon 4 iu
146). Nh vy, tn ti s mõu thun trong
cỏc quy nh v thi im hp ng chuyn
nhng nh , hp ng chuyn nhng
QSD cú hiu lc dn n cú trng hp
ch s hu nh , cụng trỡnh xõy dng l
hp phỏp nhng QSD l bt hp phỏp.
iu ny khụng ch cn tr vic xỏc lp giao
dch chuyn nhng QSD, BS m cũn
gõy khú khn cho c quan nh nc cú thm
quyn khi gii quyt tranh chp liờn quan
n chuyn nhng nh, t.
Th ba, thc trng hot ng ca cỏc sn
giao dch BS cha bo m tớnh minh
bch, hot ng cha hiu qu. T cui nm
2008, cỏc doanh nghip a c ua nhau
thnh lp sn giao dch BS trờn c s nõng
cp cỏc vn phũng giao dch nh t, trung


nghiên cứu - trao đổi
40 tạp chí luật học số 12/2011
chuyn nhng QSD, BS vo nn np
cn thc hin mt s gii phỏp c bn sau:
Mt l tỏch bch hot ng qun lớ hnh
chớnh v BS vi hot ng ng kớ BS -
mt loi dch v cụng nhm phc v ngi
dõn thc hin cỏc quyn ca mỡnh i vi
BS nhm khuyn khớch ngi dõn ng kớ
cỏc giao dch BS. Phỏp lut quy nh bt
buc phi ng kớ giao dch QSD ti c
quan nh nc cú thm quyn mi cú hiu
lc phỏp lớ nhng thc t cho thy hot ng
ng kớ cp giy chng nhn QSD, ng kớ
giao dch chuyn nhng BS cũn mang
nng tớnh qun lớ hnh chớnh v c ch xin -
cho, gõy khú khn cho doanh nghip v
ngi dõn thc hin chuyn nhng QSD.
Nhiu ni c quan ng kớ cũn yờu cu
doanh nghip, ngi dõn b sung thờm nhiu
loi th tc, giy t nm ngoi quy nh ca
phỏp lut. Vic cỏc c quan qun lớ hnh
chớnh tham gia vo vic xỏc lp quyn, li
ớch hp phỏp i vi BS phỏt sinh t cỏc
giao dch mang tớnh cht dõn s, kinh t
thng b hnh chớnh hoỏ v thng ch chỳ
trng n ng kớ hin trng BS phc v
cụng tỏc qun lớ nh nc v BS m cha
quan tõm ỳng mc n ng kớ giao dch

phũng ng kớ QSD ó c thnh lp
cp tnh v cp huyn v hot ng da trờn
c s h thng c s d liu, thụng tin v t
ai, BS, l c quan u mi tip nhn h
s cp giy chng nhn QSD, quyn s
hu nh v ti sn khỏc gn lin vi t,
nm c y cỏc thụng tin v BS. Vic
giao cho vn phũng ng kớ QSD thc hin
cỏc th tc v chuyn nhng QSD, BS
quy nh phi ng kớ giao dch s khụng
gõy nhng xỏo trn nhiu v c cu t chc,
con ngi, ớt tn kộm v cú tớnh kh thi cao;
2) ng kớ giao dch BS tp trung, thng
nht vo mt mi ti vn phũng ng kớ
BS s gim chi phớ cho doanh nghip v
ngi dõn trong vic tỡm hiu cỏc thụng tin
v BS, bo m cho Nh nc cú th qun
lớ thng nht h s phỏp lớ v BS, lu gi,
cung cp cỏc thụng tin v BS thụng qua
ng kớ cp giy chng nhn v ng kớ giao
dch BS. Vic t chc, hot ng ng kớ nghiªn cøu - trao ®æi
t¹p chÝ luËt häc sè 12/2011 41
minh bạch thống nhất trong cả nước có thể
ngăn ngừa sự lạm dụng quyền lực từ phía cơ
quan nhà nước, khắc phục tình trạng “ xin -
cho” nhiều cửa, nhiều giấy tờ, nhiều thủ tục
trong việc công nhận quyền đối với BĐS.

học để quản lí, lưu giữ hệ thống hồ sơ địa
chính, thông tin về BĐS, xây dựng "sổ đỏ điện
tử" để đáp ứng tốt yêu cầu, nhiệm vụ mới.
Để xây dựng được mô hình cơ quan đăng
kí BĐS tập trung, thống nhất cần nhanh
chóng xây dựng Luật đăng kí BĐS. Kinh
nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam đã chỉ
ra rằng bất động sản cần phải được đăng kí.
Chỉ khi được đăng kí, bất động sản mới được
xác định rõ giá trị, xác định rõ người sở hữu,
sử dụng từ đó khơi dậy nguồn vốn cho đầu
tư phát triển. Trong thời gian tới, cần nhanh
chóng ban hành luật về đăng kí BĐS.
Ba là nhiều doanh nghiệp, cá nhân phản
ánh về việc có nhiều khoản thuế, lệ phí khác
nhau, thủ tục nộp thuế phức tạp, không công
bằng giữa các đối tượng nộp thuế thu nhập
khi chuyển nhượng QSDĐ. Các quy định về
thuế thu nhập doanh nghiệp và thu nhập cá
nhân khi chuyển nhượng QSDĐ cũng có
nhiều thay đổi gây tâm lí không ổn định cho
người nộp thuế. Chi phí cao, thủ tục hành
chính phức tạp cũng dẫn đến tình trạng trốn
thuế. Việc tính thuế thu nhập cá nhân từ
chuyển nhượng QSDĐ rất khó thực hiện.
Với thực trạng hệ thống đăng kí đất đai ở
nước ta chưa kiểm soát được một người có
bao nhiêu mảnh đất và đâu là mảnh duy nhất
bởi còn nhiều loại giấy tờ sử dụng đất; người
sử dụng đất không đăng kí giao dịch; đất đai

7/2004, chớnh quyn bang Maharashtra ó
gim thu trc b t 10% xung cũn 5%,
kt qu l tng thu t khon thu ny tng
lờn 20%, trong ú 80% l t cỏc giao dch
chuyn nhng BS. Ti cỏc nc nh
Mozambique, Slovakia, Pakistan tỡnh hỡnh
cng tng t. Trong ú, Mozambique ó
ct gim 75% thu chuyn nhng BS m
khụng cú tỏc ng nhiu n ngun thu.
(1)

Vit Nam, vic np thu cú th u quyn
thc hin ngay ti vn phũng ng kớ BS
bo m ci cỏch th tc chuyn nhng
BS mt mi, mt ca.
Bn l kin ton hot ng ca cỏc sn
giao dch BS; b th tc cụng chng hp
ng giao dch BS. Cn kin ton cỏc sn
giao dch BS thụng qua vic ban hnh quy
nh v phõn loi sn giao dch, ban hnh
cỏc quy nh chi tit cp c th hot ng
ca loi hỡnh ny; ban hnh cỏc quy nh v
thanh tra, kim tra hot ng ca sn giao
dch BS v cú cỏc ch ti x lớ nghiờm
minh, thớch ỏng mi hnh vi vi phm phỏp
lut ca sn giao dch BS. Quy nh sn
giao dch phi chu trỏch nhim v cú y
tin cy v cỏc thụng tin phỏp lớ cng nh
cỏc c im kinh t k thut ca BS. Sn
s thay mt (hoc giỳp ) cỏc bờn thc hin

th tc hnh chớnh rm r thc hin ci
cỏch hnh chớnh v giao dch QSD, BS./.

(1). Bỏo cỏo tng hp kt qu kho sỏt thc trng t
chc v hot ng ng kớ bt ng sn ca Cc ng
kớ quc giao dch bo m, B t phỏp, thỏng 3/2008.