Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
LờI NóI ĐầU
Bất động sản (BĐS) là một nguồn tài sản lớn của mọi quốc gia, mọi nền kinh
tế, của mọi gia đình và cá nhân. Nó có vai trò vô cùng quan trọng, là t liệu sản
xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống xã hội, đảm bảo cho quá
trình tái sản xuất tồn tại và phát triển. Cùng với sự phát triển của sản xuất hàng
hoá thì BĐS cũng đợc mua bán và trở thành hàng hoá, từng bớc phát triển từ thấp
đến cao, qui mô mở rộng dần từ cá biệt thành phổ biến, từ đó thị trờng BĐS đợc
hình thành và phát triển. Trong thị trờng này, kinh doanh (KD) BĐS là hoạt động
giữ vai trò chủ đạo và đợc rất nhiều ngời quan tâm.
ở nớc ta, thị trờng BĐS mới đợc hình thành kể từ khi Luật đất đai 1993 ra
đời, cho nên nó còn ở giai đoạn sơ khai. Chính vì vậy, Đảng và Nhà nớc (NN) ta
đang rất nỗ lực trong việc tạo lập và hoàn thiện môi trờng vĩ mô cho sự phát triển
của thị trờng BĐS, trong đó đặc biệt chú trọng tới hoạt động KDBĐS. Báo cáo
chính trị của Ban Chấp hành Trung ơng Đảng khoá IX tại Đại hội Đại biểu Toàn
quốc lần thứ X của Đảng đã chỉ rõ: Phát triển thị trờng BĐS, bao gồm thị trờng
quyền sử dụng đất và BĐS gắn liền với đất... Thực hiện công khai, minh bạch và
tăng cờng tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cơng trong quản lý đất đai. Hoàn thiện hệ
thống luật pháp về KDBĐS.
Trong thời gian vừa qua, dới tác động của hệ thống pháp luật và chính sách
của NN, hoạt động KDBĐS ở nớc ta đã có những bớc tiến đáng kể. Tuy nhiên, do
đây là một lĩnh vực còn rất non trẻ nên còn tồn tại rất nhiều bất cập, gây cản trở
cho sự phát triển của KDBĐS. Và trong tiến trình hội nhập kinh tế hiện nay, nhiều
cơ hội mới đã đợc các doanh nghiệp Việt Nam nắm bắt, song những thách thức đặt
ra cũng không nhỏ. Đặc biệt, về môi trờng pháp lý, còn có nhiều mâu thuẫn,
chồng chéo, thiếu nhất quán giữa các văn bản pháp quy; các chính sách của NN
cha thực sự thúc đẩy sự phát triển của lĩnh vực KDBĐS; thủ tục hành chính còn r-
ờm rà, rắc rối, gây nhiều phiền hà. Do vậy, yêu cầu bức thiết đợc đặt ra lúc này là
cần phải chỉnh sửa lại, tiến tới hoàn thiện dần hệ thống pháp luật và chính sách về
đất đai và BĐS, cũng nh phải đổi mới trong cách thức KD của các doanh nghiệp
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
Kinh Doanh BấT ĐộNG SảN
1.1. Khái niệm, vai trò của BĐS
1.1.1. Khái niệm BĐS
Tài sản bao gồm hai loại: Bất động sản và động sản. BĐS với tính cách là
khách thể quyền sở hữu (QSH) và là một phạm trù pháp lý đợc sử dụng phổ biến ở
hầu hết các nớc trên thế giới; bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai,
hợp thành một thể thống nhất với đất đai.
ở nớc ta, theo Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: BĐS là tài sản
không di dời đợc, bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất
đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác
gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.1.2. Vai trò của BĐS
BĐS có vai trò vô cùng to lớn, điều này đã đợc cả lý luận và thực tiễn khẳng
định. Trong tác phẩm T bản, Mác có trích dẫn câu nói của W.Petty: Lao động là
cha, còn đất đai là mẹ của mọi của cải vật chất. Hay trong tác phẩm Sự bí mật
của t bản, Đrôtô cũng đã chỉ ra rằng, đối với các nớc phát triển, BĐS chiếm trên
50% giá trị của cải của các nớc này; còn đối với các nớc đang phát triển thì BĐS
chiếm tới 3/4 của cải của các nớc này. Ông còn đặt vấn đề là làm thế nào để đa
BĐS trở thành t bản vận động trong môi trờng kinh tế hàng hoá nhằm nâng cao vai
trò của BĐS trong đời sống ở các nớc đang phát triển.
Trong thực tiễn, BĐS là t liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu
của đời sống xã hội, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất tồn tại và phát triển. Nó
cung cấp nơi trú ngụ và các tiện nghi khác cho con ngời, tạo cơ sở cho các hoạt
động phát triển sản xuất KD và cung ứng dịch vụ, đáp ứng các nhu cầu của con
ngời.
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
BĐS còn là một tài sản có giá trị rất lớn. Theo ớc tính, tổng giá trị các BĐS
nhà ở hiện nay của Việt Nam tơng đơng khoảng 150 tỷ USD, gấp khoảng 5 lần
GDP và đó là một con số rất lớn. Bên cạnh các BĐS nhà ở, các BĐS thơng mại,
công nghiệp, BĐS công cộng cũng có giá trị không nhỏ. Do vậy, tổng giá trị BĐS
thuê mua BĐS để bán, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm
mục đích sinh lợi.
Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ KDBĐS và thị trờng BĐS,
bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, t vấn BĐS ,
đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS.
1.3.2. Nguyên tắc hoạt động kinh doanh BĐS
Theo Điều 5 Luật KDBĐS 2007, các nguyên tắc của hoạt động KDBDS bao
gồm:
Thứ nhất, tổ chức, cá nhân hoạt động KDBĐS bình đẳng trớc pháp luật; tự do
thoả thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia
hoạt động KDBĐS thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật.
Thứ hai, BĐS đa vào KD phải có đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 7
Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Thứ ba, hoạt động KDBĐS phải công khai và minh bạch.
1.3.3. Các giai đoạn trong hoạt động kinh doanh BĐS
Một hoạt động KDBĐS theo hình thức đầu t vào các quá trình trực tiếp về
BĐS thông thờng bao gồm 3 giai đoạn:
- Giai đoạn mua sắm, tạo dựng BĐS (đầu t, xây dựng ban đầu).
- Giai đoạn quản trị, khai thác BĐS (cho thuê).
- Giai đoạn thanh lý, chuyển nhợng BĐS (bán).
Ba giai đoạn trên bao gồm đầy đủ các bớc, các vấn đề phát sinh cần đợc giải
quyết trong thực tiễn KDBĐS. Tuy nhiên trên thực tế, tuỳ theo điều kiện và khả
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
năng của từng nhà đầu t mà hoạt động KDBĐS của họ có thể diễn ra với ít giai
đoạn hơn. Mỗi giai đoạn có những đặc điểm riêng và cách thức tiến hành riêng.
1.3.4. Các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh BĐS
Nhà đầu t: nhà đầu t là ngời phải ra những quyết định quan trọng nhất trong
KDBĐS. Họ bỏ tiền ra đầu t nhằm thu lợi nhuận và chấp nhận rủi ro. Do vậy, họ
phải tính toán kỹ lỡng việc nên sử dụng, vận hành BĐS nh thế nào để có thể đem
lại hiệu quả cao nhất.
Nhà ở cho thuê hoặc để bán: so với các BĐS khác, KD nhà ở có nhiều lợi
thế hơn: nhu cầu xã hội về nhà ở tăng lên không ngừng do sự tăng dân số, công
việc KD không đòi hỏi quá nhiều công sức và tính chuyên nghiệp, công chúng có
một sự hiểu biết tơng đối về loại BĐS này, tính thanh khoản của nó cao hơn v.v.
Do vậy, KD nhà ở thờng sôi động hơn so với các loại hình KDBĐS khác.
Các toà nhà cho thuê văn phòng: Loại hình này đòi hỏi một lợng vốn đầu
t ban đầu lớn, trình độ quản lý cao và phải cung cấp nhiều dịch vụ với chất lợng
tốt cho nhu cầu làm việc của các doanh nghiệp. Loại BĐS này có tính thanh khoản
thấp, việc KD phụ thuộc nhiều vào tình hình phát triển của nền kinh tế và kỳ vọng
trong tơng lai của các nhà đầu t.
Kho chứa hàng cho thuê: KD loại BĐS này chịu ảnh hởng lớn từ các hoạt
động sản xuất công nghiệp và thơng mại ở khu vực, do vậy nó cũng có rủi ro. Yêu
cầu của loại BĐS này là phải gần các trục giao thông chính, có lối ra vào cho các xe
vận tải. Việc KD không đòi hỏi vốn đầu t lớn và trình độ quản lý cao.
Các trung tâm thơng mại: yêu cầu chung là phải gần các trục giao thông
chính, ra vào thuận lợi, gần các khu dân c, các khu văn phòng làm việc. Việc quản
lý là rất phức tạp, đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao. KDBĐS loại này phụ thuộc
nhiều vào sức mua của dân c, do vậy nó phụ thuộc vào sự phát triển kinh tế của
cộng đồng trong khu vực.
Khách sạn: việc quản lý đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao. Đầu t vào loại hình
BĐS này đòi hỏi một lợng vốn lớn, do vậy giá trị của khách sạn rất lớn và tính
thanh khoản không cao. Hoạt động KD khách sạn phụ thuộc nhiều vào sự phát
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
triển của nền kinh tế, sự ổn định chính trị, an ninh xã hội và cảnh quan, môi trờng
của địa phơng.
Các hoạt động dịch vụ liên quan: là những hoạt động hỗ trợ cho KDBĐS
và thị trờng BĐS, bao gồm hoạt động môi giới, t vấn, định giá BĐS v.v. Những ng-
ời hoạt động trong lĩnh vực này là những chuyên gia về BĐS, giúp cho ngời tham
gia vào thị trờng BĐS có thể ra những quyết định đúng đắn.
1.3.6. Một số vấn đề chính của hoạt động kinh doanh BĐS
mà thờng cân bằng ở mức giá cao hơn mức giá tại điểm cân bằng trớc đó.
Sự điều chỉnh cân bằng cung cầu diễn ra nh sau:
Trong ngắn hạn: Cung một loại hàng hoá BĐS cụ thể co dãn ít so với giá,
trong khi cầu về BĐS thờng thay đổi nhanh hơn. Do vậy, nếu cầu BĐS đột nhiên
tăng lên, sẽ làm cho thị trờng bị thiếu hụt một lợng cung. Sự thiếu hụt này sẽ gây
sức ép lên giá, làm cho giá cả tăng vọt. Mức giá tăng lại có tác dụng hạn chế cầu,
làm cho cầu giảm xuống. Mức giá sẽ tăng lên tới một điểm mà tại đó, cung và cầu
trở lại trạng thái cân bằng. Tại điểm cân bằng mới, mức giá cân bằng cao hơn mức
giá cân bằng ban đầu. Quá trình ngợc lại sẽ diễn ra nếu nh cầu giảm đột ngột. Tuy
nhiên trờng hợp này thờng ít xảy ra.
Trong dài hạn: Lợi nhuận của nhà đầu t sẽ là yếu tố quyết định điểm cân
bằng của thị trờng trong dài hạn. Các nhà đầu t chỉ quyết định xây dựng thêm
những diện tích nhà mới khi mà chi phí cận biên cho việc xây dựng chúng còn
thấp hơn giá bán, nghĩa là nhà đầu t còn có lợi nhuận. Khi mà họ không thu đợc
lợi nhuận thì họ sẽ dừng việc xây dựng thêm những diện tích nhà mới lại. Nếu cầu
tăng lên, giá cả bị sức ép của cầu nên cũng tăng lên theo. Giá cả tăng cao hơn chi
phí xây dựng cận biên cho những diện tích nhà mới sẽ khuyến khích các nhà đầu
t tiếp tục xây dựng và cung ứng BĐS để đáp ứng nhu cầu của thị trờng, làm cho
cung hàng hoá BĐS trên thị trờng tăng lên. Khi lợi nhuận của nhà đầu t tăng lên,
giá cả các yếu tố đầu vào cũng theo đó tăng lên. Điểm cân bằng mới sẽ đạt đợc khi
chi phí biên bằng giá bán. Trong dài hạn, cung BĐS co dãn nhiều hơn so với trong
ngắn hạn. Do vậy giá cả BĐS trong dài hạn biến động ít hơn và thị trờng BĐS sẽ
ổn định hơn.
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
Phân tích chu kỳ hoạt động của thị trờng
Thị trờng BĐS cũng giống nh các thị trờng khác, quá trình hoạt động của nó
cũng mang tính chu kỳ. Do vậy, việc nghiên cứu, phân tích chu kỳ hoạt động của
thị trờng BĐS cũng rất quan trọng. Thông qua việc phân tích chu kỳ hoạt động của
thị trờng, có thể xác định đợc thị trờng đang ở giai đoạn nào trong chu kỳ, từ đó
các nhà đầu t có thể đa ra đợc các chiến lợc, các kế hoạch đầu t, phát triển KDBĐS
4- Chia thu nhập ròng sau thuế năm đầu tiên của BĐS cho hệ số chuyển hoá
vốn để xác định giá trị thị trờng của BĐS.
Phơng pháp thu nhập có thể đa ra một kết quả khá chính xác về các BĐS đem
lại thu nhập, là cơ sở để các doanh nghiệp xây dựng chiến lợc KD cho mình.
Định giá BĐS sản nhà ở: Có hai phơng pháp:
Thứ nhất là phơng pháp so sánh giá bán. Nội dung của phơng pháp này là
định giá BĐS bằng cách tìm kiếm thông tin về các BĐS có các đặc điểm tơng đồng
về cơ bản, đã đợc mua bán trên thị trờng trong thời điểm gần nhất. Sau đó so sánh,
điều chỉnh những khác biệt của các BĐS đó với BĐS cần định giá, từ đó có thể xác
định đợc giá trị thị trờng của BĐS. Để phơng pháp này có thể đa ra đợc kết quả
chính xác thì cần có thật nhiều thông tin về các BĐS đã giao dịch trên thị trờng.
Phơng pháp thứ hai là phơng pháp chi phí. Yêu cầu của phơng pháp này là
xác định chi phí đầu t xây dựng lên BĐS, sau đó khấu trừ đi khoản hao mòn giảm
giá theo thời gian (hao mòn vô hình) và hao mòn do thực tế sử dụng (hao mòn hữu
hình), rồi cộng thêm giá trị của đất đai (không bị hao mòn) thuộc về BĐS đó, kết
quả nhận đợc sẽ là giá trị thị trờng của BĐS.
1.3.6.3. Huy động vốn cho hoạt động KDBĐS
Vốn trong KDBĐS bao gồm hai nguồn chính, đó là vốn chủ sở hữu và vốn
vay thế chấp. Thông thờng, vốn chủ sở hữu của nhà đầu t không đủ để thực hiện
các dự án. Do vậy, các nhà đầu t thờng phải dùng nhiều kênh huy động vốn khác
nhau để dẫn vốn đầu t cho dự án. Song, khi vay vốn thì công việc KD của doanh
nghiệp sẽ bị lệ thuộc vào nhiều yếu tố nh thời gian hoàn vốn, hình thức hoàn vốn,
tỷ lệ lãi suất v.v.. Điều này buộc các doanh nghiệp phải đẩy nhanh tốc độ chu
chuyển của vốn, nâng cao hệ số hoàn vốn, trong khi BĐS là một tài sản có tính
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
thanh khoản thấp, làm cho mức độ rủi ro trong KDBĐS sẽ tăng lên. Do đó, một
yêu cầu đợc đặt ra, đó là nhà đầu t sẽ phải xác định tỷ lệ vốn vay trên vốn chủ sở
hữu nh thế nào để giảm thiểu đợc rủi ro mà vẫn đảm bảo tính hiệu quả của KD
theo quy mô.
1.3.6.4. Một số vấn đề quan trọng khác liên quan đến hoạt động kinh doanh
học đều làm gia tăng các nhu cầu thiết yếu trên, và đồng thời cũng làm tăng cầu về
hàng hóa BĐS trên thị trờng. Bên cạnh quy mô dân số thì kết cấu dân số theo độ
tuổi, theo nghề nghiệp v.v. cũng ảnh hởng tới cầu BĐS.
Các hoạt động kinh tế: Nền kinh tế phát triển làm gia tăng nhu cầu sử dụng
đất và BĐS trong tất cả các ngành, trong khi quỹ đất có giới hạn, đòi hỏi phải có
sự cân đối đất đai và BĐS cho các ngành đó. Điều này dẫn tới sự gia tăng các quan
hệ giao dịch về đất đai và BĐS trên thị trờng và thúc đẩy thị trờng BĐS phát triển.
Mặt khác, khi nền kinh tế phát triển, số lợng lao động có việc làm cũng nh thu
nhập của ngời lao động tăng lên, làm tăng khả năng thanh toán của họ đối với
hàng hóa BĐS trên thị trờng. Do vậy, BĐS đợc tiêu thụ nhanh hơn, kích thích các
nhà đầu t tăng cờng thêm các BĐS mới vào nguồn cung trên thị trờng.
Mức lãi suất cho vay và các điều kiện tín dụng trong lĩnh vực BĐS: Lãi
suất vốn vay là một trong những yếu tố chi phí đầu vào quan trọng nhất của một
doanh nghiệp KDBĐS, cùng với các điều kiện tín dụng có ảnh hởng tới hiệu quả
KD của doanh nghiệp. Do vậy, nếu nh các khoản vay có mức lãi suất và các điều
kiện tín dụng hợp lý thì sẽ thúc đẩy sự phát triển của hoạt động KDBĐS và ngợc
lại.
Các chính sách kinh tế xã hội của NN trong lĩnh vực BĐS : Chính sách
của Chính phủ và chính quyền các địa phơng cũng là một nhân tố có ảnh hởng đến
hoạt động KDBĐS. Đó là các chính sách khuyến khích sản xuất theo ngành, theo
vùng kinh tế v.v. hay các chính sách nhằm giải quyết các vấn đề xã hội thông qua
những u đãi cho các nhà đầu t để thu hút đầu t vào các mục tiêu của Nhà nớc có
liên quan đến BĐS.
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
1.4.2. Các yếu tố liên quan đến môi trờng pháp lý
Luật pháp của NN là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự tồn tại và phát
triển của thị trờng BĐS ở một quốc gia. NN ban hành các văn bản pháp luật về đất
đai và BĐS để tạo ra môi trờng pháp lý cho các hoạt động của thị trờng BĐS và sử
dụng chúng nh là một công cụ để kiểm soát và điều tiết thị trờng BĐS. Các văn
bản pháp luật mà NN thờng dùng để điều chỉnh các quan hệ trong lĩnh vực BĐS
Theo một thống kê gần đây cho thấy, nếu nh trong năm 2001, Trung Quốc có
4.200 chủ đầu t BĐS, thì năm 2004, con số này đã tăng lên hơn 30.000. Cũng
trong năm 2004, tổng diện tích các toà nhà do các công ty quản lý BĐS khai thác
là 2.882,52 triệu
2
m
, diện tích nhà ở đã bán là 397,23 triệu
2
m
. Tổng doanh thu
từ việc bán các toà nhà thơng mại là 1.260,13 tỷ Nhân dân tệ, doanh thu từ việc
bán nhà ở là 1.035,96 tỷ Nhân dân tệ. Các số liệu này cho thấy tốc độ tăng trởng
của hoạt động KDBĐS của Trung Quốc là rất cao và quy mô tơng đối lớn. Tuy
nhiên, mức thu nhập của phần lớn dân c Trung Quốc còn thấp, do vậy khả năng
thanh toán của họ rất hạn chế. Nếu tính diện tích nhà ở bình quân đầu ngời thì con
số này còn khá khiêm tốn (bình quân 25,8
2
m
/ngời- số liệu năm 2003). Tỷ trọng
của ngành BĐS trong tổng sản phẩm quốc nội (GDP) cũng còn rất nhỏ, chỉ chiếm
khoảng 2% GDP. Điều này cho thấy, ngành KDBĐS của Trung Quốc vẫn gặp phải
một số trở ngại nhất định, mà chủ yếu là những hạn chế trong hệ thống luật pháp
về đất đai và KDBĐS của Trung Quốc.
1.5.2. Kinh nghiệm của Mỹ
Hơn 200 năm hình thành và phát triển, nớc Mỹ đã xây dựng đợc một hệ
thống pháp luật về đất đai rất hoàn thiện, giải quyết đợc hầu hết các tình huống
diễn ra trong thực tế. Khác với Việt Nam và Trung Quốc, luật pháp về đất đai của
Mỹ công nhận và khuyến khích QSH cá nhân về đất đai của các công dân. Quy
định này làm cho chủ sở hữu sử dụng mảnh đất của mình một cách hiệu quả hơn,
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
ờng BĐS và tạo ra môi trờng pháp lý cho hoạt động KDBĐS.
Thứ hai, các dịch vụ về BĐS có vai trò rất quan trọng trong các giao dịch
BĐS.
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
Thứ ba, NN có vai trò tạo ra môi trờng pháp lý cho hoạt động KDBĐS. Đồng
thời, các chính sách của NN có tác dụng thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của
ngành KDBĐS.
Thứ t, thị trờng BĐS có quan hệ chặt chẽ với các thị trờng khác, đặc biệt là
thị trờng tài chính.
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
CHƯƠNG 2: THựC TRạNG Về HOạT ĐộNG kinh doanh
Bất động sản ở NƯớC TA
2.1. Tổng quan về quá trình hình thành và phát triển của hoạt động KDBĐS
ở Việt Nam
2.1.1. Giai đoạn trớc năm 1993
Trớc năm 1990, nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế kế hoạch hoá tập
trung. Những nhu cầu về BĐS của các tổ chức và các cá nhân trong toàn xã hội
thông thờng đợc giải quyết theo các kênh đợc NN chỉ định, đó là việc NN cấp
hoặc cho thuê với giá rất thấp khi họ hội đủ các quy định về thâm niêm công tác,
mức lơng, quyết định điều động, số nhân khẩu trong gia đình v.v. Giá thuê do NN
quy định cũng rất thấp, không bù đắp nổi chi phí đầu t. Sau khi ký hợp đồng thuê
nhà, các công ty quản lý nhà của NN hầu nh không có trách nhiệm gì đối với các
căn nhà đó nữa. Ngời sử dụng nhà tự sửa chữa, tự bảo dỡng và nâng cấp v.v.. Có
thể nói trớc những năm 1990 hầu nh cha tồn tại hoạt động KDBĐS theo đúng
nghĩa là một ngành KD vì mục tiêu lợi nhuận. Về mặt thể chế, Hiến pháp 1980
khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Điều 5 Luật đất đai năm 1987 còn quy
định: "nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dới mọi
hình thức". Nh vậy, trớc năm 1993, NN ta không thừa nhận sự tồn tại của thị trờng
BĐS. Các giao dịch về BĐS trong thời kỳ này chỉ diễn ra trên thị trờng ngầm.
2.1.2. Giai đoạn từ sau năm 1993 đến nay
Theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2003 thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do NN đại diện chủ sở hữu và thực hiện các quyền định đoạt đối với đất đai nh:
quyết định mục đích SDĐ thông qua việc quyết định xét duyệt QHSDĐ, kế hoạch
SDĐ; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn giao đất; quyết định giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ, định giá đất.
Theo Điều 106 Luật Đất đai 2003 quy định ngời SDĐ có các quyền sau:
quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ,
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ, quyền đợc bồi thờng khi NN thu
hồi đất.
2.2.2. Thực trang tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu công trình trên đất
Đặc thù của các BĐS hiện nay, kể cả BĐS là nhà ở và các BĐS khác là thiếu
giấy tờ mang tính pháp lý chứng minh quyền sử dụng tài sản, quyền sở hữu công
trình trên đất theo quy định ban hành. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất (GCNQSDĐ) tại nhiều địa phơng cha làm tốt, tỷ lệ cấp GCNQSDĐ ở đô thị
còn rất thấp nh Hải Phòng, Hải Dơng và một số địa phơng khác. Trong năm 2005,
theo kế hoạch thì cả nớc sẽ hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ cho các hộ gia đình
(HGĐ), cá nhân, tập thể, tổ chức. Tuy nhiên, trên thực tế con số đó lại rất thấp so
với kế hoạch, có thể thấy điều này thông qua số liệu thống kê về tình hình cấp
GCNQSDĐ trên phạm vi cả nớc và 2 thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ
Chí Minh đợc thể hiện qua Bảng 2.2 ( Phụ Lục).
Cũng theo thông tin đợc đề cập trong tạp chí "BĐS nhà đất Việt Nam" thì
đến tháng 6/2006, chỉ có khoảng 31/64 tỉnh thành cấp đợc trên 80% GCNQSDĐ,
trong đó ở nông thôn chỉ cấp khoảng 67,4%, đất nông nghiệp, lâm nghiệp khoảng
54,2%, ở đô thị là 51,2%.
2.3. Thực trạng về thị trờng BĐS ở Việt Nam
2.3.1. Thực trạng cung hàng hoá BĐS trên thị trờng
BĐS bao gồm đất đai và các công trình xây dựng trên đất. Trong đó, đất đai là
thành phần đặc biệt quan trọng của BĐS. Bởi vậy, nghiên cứu nguồn cung BĐS cần
. Với dân số hơn 80 triệu ngời thì diện tích nhà ở
bình quân mỗi năm chỉ tăng đợc khoảng 0,25 m
2
.
Những năm gần đây, Thành phố Hà Nội đã triển khai thực hiện các chính
sách u đãi, hỗ trợ nhà ở cho những ngời có mức thu nhập thấp. Trong giai đoạn
2001-2005, quỹ nhà ở cho ngời có thu nhập thấp là 440.000 m
2
. Tính riêng năm
2003, Hà Nội thực hiện 5 dự án phát triển nhà cho những ngời có thu nhập thấp
với diện tích đã xây dựng là 8.880 m
2
. Trong đó, dự án ở Nghĩa Đô-Dịch Vọng có
diện tích sàn là 3.365 m
2
bao gồm 90 căn hộ; dự án ở Xuân La-Xuân Đỉnh gồm
120 căn hộ; dự án ở Xuân La - Tây Hồ có 36 căn hộ; dự án ở Cầu Diễn-Từ Liêm
gồm 52 căn hộ.
Tại Thành phố Hồ Chí Minh trong những năm qua nhiều khu dân c đợc hình
thành, đặc biệt một số khu dân c lớn nh An Lạc với diện tích 110 ha, Bình Hng là
100 ha, An Phú An Khánh là 143 ha. Từ đầu năm 2003, Uỷ ban nhân dân (UBND)
Thành phố Hồ Chí Minh đã có chủ trơng xây dựng nhà cho ngời có thu nhập thấp
và hình thành quỹ hỗ trợ cho ngời có thu nhập thấp mua nhà. Theo kế hoạch thực
hiện chủ trơng này, từ năm 2003 đến năm 2010, Thành phố sẽ xây dựng 70.000
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
căn hộ chung c, 18.000 phòng cho thuê và mua trả góp với số vốn đầu t khoảng
15.000 tỷ đồng.
Từ năm 2001 đến nay, môi trờng đầu t ở Việt Nam tiếp tục đợc cải thiện, số
lợng các doanh nghiệp Việt Nam và các doanh nghiệp nớc ngoài đầu t vào Việt
Nam đều tăng lên, một mặt làm cho nguồn cung trên thị trờng cho thuê các căn hộ
cầu đáng kể trong thị trờng BĐS Việt Nam.
Sau khi Việt Nam gia nhập WTO, có rất nhiều tổ chức, doanh nghiệp, cá
nhân nớc ngoài đầu t vào Việt Nam làm cho cầu về BĐS nhà ở, văn phòng làm
việc, nhà xởng, nhà kho v.v. tăng lên mạnh mẽ. Qua khảo sát mới đây của công ty
t vấn BĐS CBRE Việt Nam cho thấy, tại Thành phố Hồ Chí Minh, công suất thuê
các loại văn phòng hạng A và B trong tháng 7/2006 đạt tỷ lệ từ 95% đến gần
100%. Theo Công ty t vấn BĐS Chesterton Petty Việt Nam, tính đến quý III năm
2005 Hà Nội có gần 1.400 căn hộ cho thuê thì 96% trong số đó đã cho thuê hết.
Thành phố Hồ Chí Minh có 2.000 căn hộ cho thuê thì chỉ có 8% số căn hộ còn
trống.
Theo CBRE, hiện Việt Nam chỉ có trên 10 trung tâm thơng mại với diện tích
khiêm tốn, chủ yếu tập trung ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Những trung
tâm này thờng có vị trí thuận lợi, gần trung tâm nên công suất cho thuê thờng đạt
từ 94% trở lên. Cụ thể tại Thành phố Hồ Chí Minh, trung tâm thơng mại Diamond
Plaza có tổng diện tích cho thuê hơn 8.000 m
2
, giá cho thuê thuộc loại cao ở Việt
Nam (70 - 140 USD/m
2
) nhng đã cho thuê hết. ở Hà Nội hiện nay mặc dù các tòa
nhà cao ốc đang trong giai đoạn hoàn thiện hoặc mới đợc đa vào sử dụng nhng đã
cho thuê gần kín. Chẳng hạn Opera Business Centre (6B Tràng Tiền) vào tháng
12/2006 và Picific Place (83B Lý Thờng Kiệt) vào tháng 3/2007 cũng đã đạt tỷ lệ
cho thuê là 45 - 70%.
Cầu về BĐS thông qua hoạt động đầu cơ
Hoạt động đầu cơ BĐS là hiện tợng mà các cá nhân hoặc doanh nghiệp tuy
không có nhu cầu sử dụng BĐS nhng họ vẫn mua BĐS với số lợng lớn nhỏ tùy
thuộc vào khoản tiền nhàn rỗi của mình và có thể bằng các nguồn vốn huy động
khác nh của bạn bè, họ hàng hoặc vay của các tổ chức tín dụng để bán ra kiếm lời
khi giá BĐS tăng. Hoạt động này đã gây ra những cơn sốt ảo về giá, đẩy giá đất
Theo Cục Quản lý nhà Bộ Xây dựng, giá đất bình quân trong những năm
2003 ở nội thành Hà Nội khoảng 10 cây vàng/ m
2
, giá đất ngoại thành Hà Nội từng
tăng khoảng 5 - 10 lần so với trớc đây. Giữa năm 2003, huyện Từ Liêm Hà Nội tổ
chức đấu thầu, giá trúng thầu lên tới 18 - 20 triệu đồng/ m
2
. Mức giá này cao gấp 2
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
lần ở London có cùng cự ly từ trung tâm.
Từ năm 2001 đến 2003 giá nhà chung c tăng nhanh. Năm 2001 căn hộ 78 m
2
tại dự án Linh Đàm (Hà Nội) đợc rao bán với mức giá gần 200 triệu đồng, căn hộ
tầng 2 đợc rao bán cao nhất gần 188 triệu đồng, căn hộ tầng 9 giá thấp nhất là gần
137 triệu đồng; nhng đến năm 2003, công ty kinh doanh đã bán căn hộ nh vậy với
giá gấp 2 lần. Kết quả điều tra của Sở Tài Nguyên Môi Trờng Hà Nội cho thấy
trong số 1,3 triệu m
2
nhà ở cha bàn giao thì có tới 34% đợc mua đi bán lại nhiều
lần mà vẫn không biết rõ nguồn gốc. Giá nhà chung c trên thị trờng cao hơn giá
bán ra của các công ty kinh doanh và phát triển nhà ở khoảng 50 - 100 triệu
đồng/căn hộ.
Tại Thành phố Hồ Chí Minh, giá nhà ở từ năm 2001 đến năm 2003 cũng tăng
nhanh và ở mức cao. Nguồn số liệu của công ty giao dịch địa ốc thuộc ngân hàng
phát triển thành phố Hồ Chí Minh cho thấy giá căn hộ chung c thuộc dự án Ung
Văn Khiêm diện tích 47m
2
, 76m
2
, 80 m
Chính phủ quy định giá đất để tính bồi thờng là giá đất theo mục đích đang sử
Copyright: Tài liệu đại học ©