LờI NóI ĐầU
Bất động sản (BĐS) là một nguồn tài sản lớn của mọi quốc gia, mọi nền
kinh tế, của mọi gia đình và cá nhân. Nó có vai trò vô cùng quan trọng, là t
liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống xã hội, đảm
bảo cho quá trình tái sản xuất tồn tại và phát triển. Cùng với sự phát triển của
sản xuất hàng hoá thì BĐS cũng đợc mua bán và trở thành hàng hoá, từng bớc
phát triển từ thấp đến cao, qui mô mở rộng dần từ cá biệt thành phổ biến, từ
đó thị trờng BĐS đợc hình thành và phát triển. Trong thị trờng này, kinh
doanh (KD) BĐS là hoạt động giữ vai trò chủ đạo và đợc rất nhiều ngời quan
tâm.
ở nớc ta, thị trờng BĐS mới đợc hình thành kể từ khi Luật đất đai 1993
ra đời, cho nên nó còn ở giai đoạn sơ khai. Chính vì vậy, Đảng và Nhà nớc
(NN) ta đang rất nỗ lực trong việc tạo lập và hoàn thiện môi trờng vĩ mô cho
sự phát triển của thị trờng BĐS, trong đó đặc biệt chú trọng tới hoạt động
KDBĐS. Báo cáo chính trị của Ban Chấp hành Trung ơng Đảng khoá IX tại
Đại hội Đại biểu Toàn quốc lần thứ X của Đảng đã chỉ rõ: Phát triển thị tr-
ờng BĐS, bao gồm thị trờng quyền sử dụng đất và BĐS gắn liền với đất...
Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cờng tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cơng
trong quản lý đất đai. Hoàn thiện hệ thống luật pháp về KDBĐS.
Trong thời gian vừa qua, dới tác động của hệ thống pháp luật và chính
sách của NN, hoạt động KDBĐS ở nớc ta đã có những bớc tiến đáng kể. Tuy
nhiên, do đây là một lĩnh vực còn rất non trẻ nên còn tồn tại rất nhiều bất cập,
gây cản trở cho sự phát triển của KDBĐS. Và trong tiến trình hội nhập kinh
tế hiện nay, nhiều cơ hội mới đã đợc các doanh nghiệp Việt Nam nắm bắt,
song những thách thức đặt ra cũng không nhỏ. Đặc biệt, về môi trờng pháp
lý, còn có nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu nhất quán giữa các văn bản
pháp quy; các chính sách của NN cha thực sự thúc đẩy sự phát triển của lĩnh
vực KDBĐS; thủ tục hành chính còn rờm rà, rắc rối, gây nhiều phiền hà. Do
vậy, yêu cầu bức thiết đợc đặt ra lúc này là cần phải chỉnh sửa lại, tiến tới
1
hoàn thiện dần hệ thống pháp luật và chính sách về đất đai và BĐS, cũng nh

KDB§S ë ViÖt Nam trong giai ®o¹n hiÖn nay.
3
CHƯƠNG 1:
MộT Số VấN Đề CƠ BảN Về HOạT ĐộNG
Kinh Doanh BấT ĐộNG SảN
1.1. KháI niệm, đặc điểm, vai trò bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo mục đích quản lý và sử dụng,ngời ta
có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách phân chia khái
quát nhất mà tất cả các nớc đều sử dụng là phân chia tài sản làm hai loại:Bất
động sản và động sản.
Bất động sản là một khái niệm đợc sử dụng phổ biến ở hầu hết các nớc trên
thế giới. ở nớc ta theo điều 181 bộ luật dân sự quy định:
Bất động sản là các tài sản không thể di dời đợc bao gồm:
-Đất đai;
-Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn
liền nhà ở, công trình xây dựng đó;
-Các tài sản khác gắn liền với đất;
-Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sn là những tài sản
vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Nh vậy,đợc coi là bất
động sản khi có các điều kiện sau :
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con ngời.
- Đợc chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng ngời.
- Có thể đo lờng bằng giá trị nhất định.
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của
nó không thay đổi.
- Tồn tại lâu dài
Với quan niệm trên, BĐS thờng đợc phân chia thành nhóm sau đây:
4

Khi một yếu tố làm thay đổi vị trí thì cũng làm thay đổi lợi ích của BĐS. Do
vậy một mặt, khi đầu t kinh doanh phát triển hoặc định giá BĐS phải dự tính
trớc các thay đổi này. Đồng thời, đầu t vào các công trình BĐS phải đi đôi với
việc phát triển các yếu tố tiếp cận, giảm khoảng cách đến các trung tâm bằng
việc phát triển cơ sở hạ tầng, giao thông, điện, nớc.
Cũng do BĐS có tính cố định về vị trí nên giá trị và lợi ích của BĐS chịu tác
động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt, bao gồm các yếu tố về: điều kiện tự
nhiên, kinh tế - xã hội và môi trờng.
Thứ hai, BĐS là loại hàng hoá có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hoá
BĐS gắn liền với sự trờng tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng
không thể bị tiêu huỷ: Mặt khác, các công trình xây dựng, kiến trúc thờng có
tuổi thọ cao kể cả BĐS nông nghiệp (vờn cây lâu năm) cũng tồn tại lâu dài.
Tính lâu bền của BĐS khác nhau tuỳ theo loại BĐS. Tính lâu bền BĐS thể
hiện ở cả 2 góc độ: vật lý và kinh tế, thờng tuổi thọ vật lý cao hơn tuổi thọ
kinh tế chính vì vậy, khi đầu t xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết
định tuổi thọ vật lý, tránh đầu t lãng phí hoặc đầu t nhiều lần.
Thứ ba, hàng hoá BĐS mang tính khan hiếm. Sở dĩ có tính khan hiếm là do
đất đai là yếu tố có giới hạn, đất đai dùng cho đầu t phát triển lại càng giới
hạn hơn. Trong khi đó do yêu cầu phát triển, nhu cầu về đất đai ngày càng
nhiều dẫn đến sự mất cân đối cung - càu BĐS đẩy giá lên cao, xuất hiện hiện
tợng đầu cơ đất đai. Vì vậy nhà nớc phải có tính chất điều tiết cân bằng cung
- cầu.
Thứ t, tính dị biệt của BĐS. Sự khác biệt của BĐS trớc hết là do khác nhau
về vị trí, khác nhau về kết cấu, kiến trúc, hớng, cảnh quan. Do vậy, trong đầu
t phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị BĐS và đáp
ứng nhu cầu về tính dị biệt của ngời tiêu dùng.
Thứ năm, hàng hoá BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã
hội. Nhìn chung mọi hàng hoá đều có đặc điểm này nhng với hàng hoá BĐS
thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ nh vậy là vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu
6

1.1.3. Vai trò của BĐS
Hiện nay ở Việt Nam cha có nguồn thống kê chính thức nào về tổng giá trị
các BĐS ở nớc ta là bao nhiêu và nó chiếm tỷ lệ nào trong tổng tài sản quốc
gia, do vậy khó thông qua các số liệu thống kê chính thức để minh hoạ cho
quy mô và qua đó là vai trò của BĐS trong xã hội. Theo một cách tiếp cận,
tuy không đợc chính thống song vẫn có sức thuyết phục, đó là việc phân tích
về các BĐS nhà ở hiện nay trong xã hội chúng ta bởi theo quy luật chung của
sự phát triển thì BĐS nhà ở thờng chiếm tỷ trọng lớn trong các loại BĐS. Với
một số giả định và các số liệu lấy từ nguồn trên Website của Tổng cục Thống
kê đã ớc tính tổng giá trị các BĐS nhà ở hiện nay của Việt Nam tơng đơng
khoảng 150 tỷ đô la Mỹ. Trong cách ớc tính trên thì tổng giá trị BĐS nhà ở
của Việt Nam cũng có giá trị ít nhất bằng 5 lần tổng thu nhập quốc dân hiện
nay và đó là một con số rất lớn. Bên cạnh các BĐS nhà ở, các BĐS thơng
mại, công nghiệp, công cộng, cũng có giá trị không nhỏ và do đó có thể nói
tổng giá trị BĐS là một số khổng lồ.
Hơn nữa, mỗi một công dân, một hộ gia đình, tổ chức đều cần đến BĐS
trong cuộc sống hàng ngày nh: nơi ở, nơi làm việc, nơi sản xuất, nơi vui chơi,
giải trí.
Do vậy, vai trò BĐS là vô cùng lớn và hết sức quan trọng trong mọi cộng
đồng, mọi quốc gia trong đó có Việt Nam.
1.2. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của thị trờng BĐS
1.2.1. Khái niệm thị trờng BĐS
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trờng BĐS, song các quan niệm cùng
có một điểm chung khái quát về thị trờng BĐS là tổng hoà các quan hệ giao
dịch về BĐS đợc thực hiện thông qua các quan hệ hàng hoá - tiền tệ diễn ra
trong một không gian, thời gian nhất định.
BĐS bao gồm nhiều loại khác nhau song mọi BĐS đều gắn liền yếu tố đất
đai. Do vậy các đặc trng của hàng hoá - thị trờng đất đai luôn là yếu tố đóng
vai trò trọng tâm, chi phối toàn bộ hoạt động của thị trờng BĐS.
8

Thứ ba, thị trờng BĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc.Do BĐS không di
dời đợc, nó có vị trí cố định gắn liền với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội
của từng vùng, từng khu vực. Do đó cung - cầu BĐS ở các vùng, các khu vực
rất phong phú, đa dạng từ số lợng, chất lợng kiểu cách đến quy mô và trình
độ phát triển. Mặt khác, BĐS còn phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu
của từng vùng. Từ đặc điểm này cho thấy quan hệ giao dịch BĐS nếu có biến
động thì thờng chỉ diễn ra ở từng vùng nhất định. Đồng thời, khi nghiên cứu
thị trờng BĐS phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực gắn với từng
điều kiện cụ thể.
Thứ t, thị trờng BĐS là thị trờng không hoàn hảo. Do các thông tin về hàng
hoá BĐS và thị trờng BĐS không đầy đủ và không đợc phổ biến rộng rãi nh
các loại hàng hoá khác. Sự so sánh giữa các BĐS cùng loại khó chính xác,
BĐS mang tính vùng và khu vực chúng không liền kề nhau và không phải
bao giờ cũng tìm đợc BĐS cùng loại để so sánh. Hơn nữa, số lợng ngời tham
gia giao dịch là nhỏ không đủ đảm bảo tiêu chí cạnh tranh hoàn hảo mà là
giá sản phẩm đơn chiếc do đó ngời bán có lợi thế độc quyền nhờ đó thu đợc
lợi nhuận cao. Cũng do tính độc quyền của ngời cung có thể tạo nên những
cơn sốt giá.
Thứ năm, cung về BĐS phản ứng chậm hơn cầu và giá BĐS. Do đặc điểm
của BĐS cần phải có thời gian để tạo ra chúng. Cung BĐS là có giới hạn, cầu
BĐS lại luôn tăng nên sự biến động từ giá thờng bắt đầu do sự thay đổi của
cầu. Sự phản ứng của cung không kịp cầu hình thành những cơn sốt giá BĐS.
Do vậy, nhà nớc phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung - cầu BĐS,
đặc biệt có các giải pháp bình ổn thị trờng BĐS hạn chế nạn đầu cơ, tạo môi
trờng và điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh BĐS, xử lý nghiêm
các vi phạm pháp luật.
Thứ sáu, thị trờng BĐS là thị trờng khó thâm nhập nên cần có t vấn chuyên
nghiệp. Do BĐS là loại hàng hoá có tính khan hiếm và giá trị lớn. Ngời mua
và bán BĐS ít có kinh nghiệm và lợng thông tin không đầy đủ để lựa chọn đ-
ợc thị trờng phù hợp với BĐS cần giao dịch nên cần phải có các nhà t vấn,

đảm bảo tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ. Thị trờng
BĐS cung cấp hàng hoá BĐS cho các nhu cầu đó.
Thị trờng BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất cho các yếu tố sản xuất. Sản
xuất phát triển đòi hỏi các yêu cầu về BĐS từ đó việc kinh doanh BĐS phát
triển, vì vậy xã hội không ngừng phát triển thị trờng BĐS.
Thị trờng BĐS phát triển còn góp phần tạo điều kiện cho việc bố trí, sắp
xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch và theo định hớng phát
triển kinh tế ở mỗi địa phơng và cả quốc gia.
Thị trờng BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về BĐS, cầu nối giữa
các giao dịch BĐS. Trong điều kiện phát triển của kinh tế thị trờng cần áp
dụng khoa học kĩ thuật và công nghệ tiên tiến nâng cao chất lợng BĐS, nâng
cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất.
Thứ hai, thị trờng BĐS huy động vốn cho đầu t phát triển.
Thị trờng BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. Sản xuất phát triển sẽ
tạo đợc nguồn vốn đầu t. Trớc hết, thị trờng BĐS phát triển chính là do yếu tố
tăng đầu t cho tài sản cố định của nền kinh tế quốc dân. Sự tăng trởng của
BĐS đòi hỏi sự gia tăng đầu t; thị trờng BĐS phát triển chính là tăng khối l-
ợng hàng hoá BĐS giao dịch hoặc mở rộng phạm vi các quan hệ giao dịch.
Do đó tăng tốc độ chu chuyển vốn; Đồng thời,việc thế chấp BĐS để vay vốn
phục vụ sản xuất kinh doanh có tác dụng khai thác nguồn vốn nhàn rỗi trong
dân c cho đầu t phát triển; dùng BĐS (đặc biệt là đất đai) làm vốn liên
doanh.; nhà nớc dùng quỹ đất của mình tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Thứ ba, phát triển thị trờng BĐS góp phần tăng doanh thu cho ngân sách
nhà nớc. Thị trờng BĐS phát triển chính là tăng khối lợng giao dịch BĐS là
điều kiện cơ bản để tăng thu cho ngân sách nhà nớc. Thị trờng BĐS phát triển
làm tăng các quan hệ giao dịch, làm cho cùng 1 khối lợng nhng qua nhiều lần
giao dịch tức làm tăng khối lợng hàng hoá luân chuyển đó cũng là cách góp
phần tăng thu NSNN.
12
Thứ t, phát triển thị trờng BĐS góp phần mở rộng thị trờng trong và ngoài n-

mãn nhu cầu ngày càng cao về nơi ăn, chốn ở, đi lại và sinh hoạt, nơi con ng-
ời thực hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác.
Thị trờng BĐS phát triển ảnh hởng vào sự phát triển của thị trờng vốn, thị
trờng hàng hoá góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của thị trờng đáp ứng
nhu cầu nhiều mặt của đời sống con ngời.
Thứ bảy, phát triển thị trờng BĐS góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách
đất đai, đổi mới quản lý đất đai và bất động sản.Vì chỉ có thông qua thị trờng
BĐS các giao dịch dân cự về đất đai mới đợc thực hiện và chính ở thị trờng
mới bộc lộ những hạn chế, thiếu sót không phù hợp thực tiễn của chính sách
đất đai và của công tác quản lý đất đai. Vì thế, thông qua thị trờng giúp Nhà
nớc đổi mới, bổ sung, hoàn thiện chính sách đất đai thực hiện đổi mới công
tác quản lý đất đai cho phù hợp, hiệu quả, khắc phục các tình trạng tiêu cực
trên thị trờng BĐS.
1.3. Tớnh tt yu khỏch quan phỏt trin kinh doanh BS
Nh chỳng ta ó bit, hai iu kin cn v cho s ra i v tn ti ca
sn xut hng húa, ú l cú s phõn cụng lao ng xó hi v cú s bit lp
tng i gia cỏc ch th kinh t. S phõn cụng lao ng xó hi dn n
chuyờn mụn húa trong sn xut, nh ú cú th nõng cao nng sut lao ng
cng nh cht lng sn phm. Tuy nhiờn, do cú s bit lp tng i gia
cỏc ch th kinh t, mi ngi ton quyn chi phi sn phm do mỡnh lm
ra, m cỏc ch th ny li chuyờn v sn xut mt loi sn phm nht nh,
h tha sn phm do mỡnh lm ra nhng li thiu cỏc loi sn phm khỏc,
do ú nhng ngi sn sut trong cỏc ngnh khỏc nhau mun s dng cỏc
loi sn phm ca nhau thỡ phi tin hnh trao i, mua bỏn hng húa, t ú
xut hin th trng. Mt khỏc trong nn kinh t hng húa, sn phm c
sn xut ra bỏn ch khụng phi tiờu dựng, do vy hot ng trao i,
mua bỏn hng húa l mt hin tng kinh t khỏch quan.
Bt ng sn cng l mt loi hng húa c em ra trao i, mua bỏn,
thuờ mn nh bao hng húa khỏc, t ú hỡnh thnh nờn th trng bt
14

Một hoạt động kinh doanh BĐS thông thường bao gồm 3 giai đoạn:
- Giai đoạn mua sắm, tạo dựng BĐS (đầu tư, xây dựng ban đầu).
- Giai đoạn quản trị, khai thác BĐS (cho thuê).
- Giai đoạn thanh lý, chuyển nhượng BĐS (bán).
Ba giai đoạn trên bao gồm đầy đủ các bước, các vấn đề phát sinh cần
được giải quyết trong thực tiễn kinh doanh BĐS. Tuy nhiên trên thực tế,
tuỳ theo điều kiện và khả năng của từng nhà đầu tư mà hoạt động kinh
doanh BĐS của họ có thể diễn ra với ít giai đoạn hơn. Chẳng hạn như một
doanh nghiệp chuyên mua đất trống, làm hạ tầng rồi sau đó phân lô để bán
thì trong hoạt động kinh doanh của họ không có giai đoạn quản trị, khai
thác BĐS để đem lại thu nhập từ việc cho thuê BĐS. Mỗi giai đoạn có
những đặc điểm riêng và cách thức tiến hành riêng. Sau đây là nội dung cụ
thể của từng bước:
1.4.1.1. Giai đoạn mua sắm, tạo dựng BĐS
Công việc đầu tiên của nhà đầu tư trong giai đoạn này, đó là xác định
mục tiêu đầu tư trên cơ sở các nguồn lực sẵn có của mình cũng như các
nguồn lực mà nhà đầu tư có thể huy động được (như vốn vay ngân hàng,
vốn huy động từ khách hàng…). Dựa trên những nguồn lực này mà nhà đầu
tư quyết định quy mô kinh doanh.
Tiếp theo nhà đầu tư cần tiến hành phân tích thị trường và môi trường
đầu tư, qua đó tìm kiếm cơ hội đầu tư. Trong việc phân tích thị trường, nhà
đầu tư cần xác định rõ từng loại thị trường cụ thể ( thị trường nhà ở, cho
thuê, mua bán v.v.. ), trạng thái và khu vực hoạt động của nó, đồng thời
ước lượng cầu thực tế và cầu tiềm năng trên thị trường, đặc biệt là xác định
đối tượng khách hàng và khả năng thanh toán của khách hàng, phân tích
các nguồn cung hiện có trên thị trường và khả năng hấp thụ của nó, từ đó
có thể xác định được khối lượng hàng hóa bất động sản cần bổ sung trên
16
mỗi thị trường. Kết quả của việc phân tích thị trường và môi trường đầu tư,
đó là sẽ dự báo được loại hàng hóa bất động sản nào là mục tiêu sẽ đầu tư,

quan đến quyền lợi và trách nhiệm của cả hai bên trong giao dịch. Các điều
khoản này đều phải được công chứng để đảm bảo hiệu lực trước pháp luật.
Tiếp theo là quá trình vận hành bất động sản, nhằm cung cấp cho
người thuê các dịch vụ cần thiết như cấp điện, cấp nước… đã được qui định
trong hợp đồng thuê và bảo dưỡng định kỳ để đảm bảo cho các thiết bị kỹ
thuật của bất động sản luôn ở chế độ vận hành tốt.
1.4.1.3. Giai đoạn thanh lý, chuyển nhượng BĐS
Trước tiên cần cân nhắc việc bán hoặc giữ bất động sản. Đó là việc
tính toán, so sánh lợi ích giữa hai phương án này. Nếu như việc bán bất
động sản là có lợi hơn thì người sở hữu sẽ quyết định bán.
Khi đã quyết định bán thì việc tiếp theo là tiến hành định giá bất động
sản. Đây là việc xác định giá trị thị trường của bất động sản tại thời điểm
bán. Định giá BĐS là một công việc phức tạp, đòi hỏi phải có kỹ năng,
kinh nghiệm và thông tin về giá cả bất động sản trên thị trường. Do đó
trong nhiều trường hợp cần thuê các chuyên gia trong lĩnh vực định giá
BĐS để có thể đưa ra một mức giá hợp lý.
Bước tiếp theo là việc bán bất động sản. Để bán được bất động sản thì
cần phải tìm được khách hàng mua. Sau đó tiến hành ký kết hợp đồng. Việc
ký kết hợp đồng giao dịch giữa người mua và người bán phải được xác
nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì mới có giá trị pháp lý. Nếu
bất động sản đem bán đang trong thời kì cho thuê thì trong hợp đồng phải
qui định rõ việc phân chia các khoản thu nhập cũng như các chi phí phát
sinh. Cuối cùng, người bán chuyển giao hợp đồng mua bán cho người mua.
1.4.2. Các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh BĐS
Nhà đầu tư : nhà đầu tư và người cho vay vốn là những người phải
ra những quyết định quan trọng nhất trong kinh doanh bất động sản. Họ chi
18
tiền ra và chấp nhận rủi ro. Do vậy, họ phải tính toán kĩ lưỡng việc phải sử
dụng, vận hành bất động sản như thế nào để có thể đem lại hiệu quả cao
nhất.

các nhà đầu tư, tham gia giải quyết các tranh chấp trong việc sử dụng và sở
hữu bất động sản.
1.4.3. Các loại hình hình kinh doanh BĐS phổ biến
Đất trống : do nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng, trong khi quĩ
đất đai là có hạn, cho nên kinh doanh đất thường có lợi nhuận cao hơn cả.
Tuy nhiên, kinh doanh đất thường có độ rủi ro cao hơn các bất động sản
khác. Giá trị của khu đất phụ thuộc rất nhiều vào qui hoạch sử dụng đất,
các qui chế xây dựng liên quan đến khu đất và cơ sở hạ tầng xung quanh
khu đất, bởi vì những yếu tố này làm thay đổi vị trí tương đối của mảnh
đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, qua đó làm thay đổi khả năng sinh lời
của mảnh đất. Đồng thời, đất là một tài sản có tính thanh khoản thấp , do đó
người đầu tư thường bị động. Cũng vì độ rủi ro cao như vậy nên các tổ
chức tín dụng cũng không ưu tiên cho lĩnh vực này, do vậy vốn đầu tư phần
lớn là do nhà đầu tư tự bỏ ra.
Những người tham gia vào đầu tư đất thường là những nhà đầu cơ ngắn
hạn, hoặc các nhà đầu tư chuẩn bị cho việc xây dựng bất động sản trên đất.
Cũng có thể là một số người muốn giữ giá trị của đồng tiền, tránh sự mất
giá của đồng tiền do lạm phát nên cũng đầu tư vào đất đai.
Nhà ở cho thuê hoặc để bán: so với các bất động sản khác, kinh
doanh nhà ở có nhiều lợi thế hơn : nhu cầu xã hội về nhà ở tăng lên không
ngừng do sự tăng dân số, công việc kinh doanh không đòi hỏi quá nhiều
công sức và tính chuyên nghiệp, công chúng có một sự hiểu biết tương đối
về loại bất động sản này, tính thanh khoản của nó cao hơn.v.v… Do vậy
hoạt động trong lĩnh vực này thường sôi động hơn so với các loại hình bất
động sản khác. Tuy nhiên lợi nhuận trong kinh doanh nhà ở không cao vì
20
giá nhà thường tăng chậm theo thời gian, đồng thời lượng cung về nhà ở có
thể tăng khá nhanh cũng gây nên tâm lí e ngại cho một số nhà đầu tư bởi
như vậy, độ rủi ro sẽ tăng cao hơn.
Các toà nhà cho thuê văn phòng: đáp ứng nhu cầu về văn phòng làm

người cần mua và người cần bán bất động sản. Những người tham gia trong
lĩnh vực này là những chuyên gia về bất động sản, họ có kiến thức, kinh
nghiệm chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp, do đó có thể giúp cho những
người tham gia vào thị trường bất động sản có thể ra những quyết định
đúng đắn.
1.4.4. Một số vấn đề chính của hoạt động kinh doanh BĐS
1.4.4.1. Nghiên cứu thị trường
Nghiên cứu thị trường BĐS là việc xác định và phân tích thị trường
đối với một loại hàng hoá BĐS cụ thể. Khi tiến hành phân tích, cần xem xét
các điều kiện của thị trường đối với loại hàng hoá BĐS đó.
Nghiên cứu thị trường BĐS bao gồm 4 nội dung chính:
Phân tích cầu của thị trường BĐS: Cầu hàng hoá BĐS là khối lượng
hàng hoá BĐS mà người có nhu cầu tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận thanh
toán với một mức giá nhất định.
Điều kiện để xuất hiện cầu hàng hoá BĐS trên thị trường, đó là:
+ Phải có nhu cầu thực sự về BĐS nhưng không có khả năng tự thoả
mãn.
+ Phải có nguồn lực tài chính đảm bảo khả năng thanh toán.
+ Phải có thị trường để tạo mối quan hệ giữa cung và cầu.
Khi tiến hành phân tích cầu của thị trường BĐS, cần phải xác định đối
tượng khách hàng, phân tích nhu cầu của từng đối tượng khách hàng về các
loại hàng hoá BĐS và khả năng thanh toán của họ. Đồng thời, phải phân
loại cầu đối với từng loại BĐS cụ thể và phân tích các yếu tố tác động đến
cầu của từng loại BĐS đó.
22
Các yếu tố tác động đến cầu hàng hoá BĐS bao gồm:
+ Quy mô và kết cấu dân số.
+ Thu nhập của người dân.
+ Mốt, thị hiếu và phong tục, tập quán và truyền thống của từng
vùng.

+ Các chính sách của Nhà nước.
+ Các chi phí đầu vào.
+ Sự phát triển của cơ sở hạ tầng.
Để đánh giá khả năng cạnh tranh trên thị trường của một doanh nghiệp
kinh doanh BĐS, cần phải phân tích các vấn đề sau:
+ Số lượng đơn vị tham gia vào kinh doanh BĐS.
+ Năng lực hoạt động của các doanh nghiệp.
+ Quy mô, phạm vi và lĩnh vực hoạt động chính của các doanh
nghiệp.
+ Đánh giá các nguồn cung tiềm năng.
Khi đánh giá về tác động của các chính sách của Nhà nước đến các
nguồn cung BĐS trên thị trường, trước tiên cần chú ý đến chiến lược phát
triển kinh doanh BĐS nằm trong chiến lược tổng thể phát triển kinh tế-xã
hội của quốc gia và của địa phương, được cụ thể hoá thông qua các bản quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn cũng
như các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà ở và các công
trình khác. Bên cạnh đó cũng cần quan tâm đến các chính sách ưu tiên của
Nhà nước nhằm thu hút vốn đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng ở một khu vực
nào đó, hoặc là chính sách khuyến khích tạo dựng nhà ở cho một số đối
tượng trong xã hội như người có thu nhập thấp, những gia đình thuộc diện
chính sách.v.v… Ngoài ra, các chính sách về pháp luật của Nhà nước liên
quan đến đất đai, nhà ở và quản lý BĐS, đặc biệt là các quy định về quyền
lợi và trách nhiệm của người sở hữu và sử dụng BĐS, cũng có ảnh hưởng
24
trực tiếp đến phạm vi và lĩnh vực hoạt động của các doanh nghiệp kinh
doanh BĐS.
Một chính sách nữa của Nhà nước có liên quan đến khả năng tiếp cận
các nguồn vốn của doanh nghiệp là chính sách về tài chính, tín dụng, trong
đó mức lãi xuất, thời gian cho vay và một số điều kiện tín dụng khác có ảnh
hưởng đến khả năng vay vốn của doanh nghiệp, qua đó tác động đến tính