1

PHẦN MỞ ĐẦU
1 . LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI :
Cùng với sự phát triển của cả nước, Tỉnh Bình Dương đã và đang phát triển vượt
bậc về các mặt kinh tế chính trị và xã hội, tạo vị thế trọng điểm ở khu vực phía nam trong
lĩnh vực phát triển kinh tế, phát triển hạ tầng đô thị đặt biệt là phát triển các dự án xây
dựng. Do muốn tìm tòi học hỏi làm thế nào để đầu t
ư hiệu quả một dự án, hạn chế những
rủi ro do thị trường và khả năng thu hồi vốn nhanh nhất mang lại lợi nhuận mong muốn
cho doanh nghiệp nên tác giả nghiên cứu “ Tính khả thi của Dự án khu trung tâm
Thương mại – Dịch vụ Bạch Đằng” do công ty CP Xây dựng – Tư vấn – Đầu tư Bình
Dương làm chủ đầu tư, để tìm hiểu sâu hơn quá trình hình thành và kết thúc dự án xây
dựng nh
ằm bổ sung những kiến thức hạn chế của công việc hiện tại.
2 . MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU :
Mục tiêu nghiên cứu đề tài “Tính khả thi của Dự án khu trung tâm Thương mại –
Dịch vụ Bạch Đằng” là nhằm tìm hiểu một cách sâu sắc về việc đầu tư hình thành dự án
xây dựng, tổng mức đầu tư, cách thức huy động vốn và thời gian thu hồi vốn, cách thức
trả nợ vay ngân hàng và tính r
ủi ro của dự án từ đó đánh giá được hiệu quả về mặt kinh tế
và xã hội do việc đầu tư dự án mang lại.
3 . NỘI DUNG NGHIÊN CỨU :
Căn cứ vào Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2008 ( kèm theo côg văn số
292/BXD-VP ngày 03/3/2009 của Bộ xây dựng về việc công bố Suất vốn đầu tư xây
dựng công trình năm 2008) và các số liệu thu thập qua Quyển thuyết minh tổng h
ợp đồ án
quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của Trung tâm thương mại – dịch vụ Bạch Đằng,

3
Chương 1: Tổng Quan về Dự Án
1.1 . Khái niệm chung về thẩm định dự án đầu tư
1.1.1,Khái niệm và phân loại dự án đầu tư
1.1.1.1, Khái niệm dự án đầu tư :
Dự án đầu tư là tập hợp những đề xuất về bỏ vốn để tạo mới, mở rộng cải tạo những
đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng, cả
i tiến hoặc nâng cao
của sản phẩm hay dịch vụ nào đó trong một khoảng thời gian xác định.
1.1.1.2, Phân loại dự án và quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư xây dựng
công trình:
Phân loại dự án và quản lý nhà nước đốivới dự án đầu tư xây dựng công trình được
quy định tại Điều 2 – Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10 tháng 02 năm 2009 về việc
Quản lý dự án đầu t
ư xây dựng công trình và toàn văn như sau :
°Các dự án đầu tư xây dựng công trình (sau đây gọi chung là dự án) được phân loại như
sau:
a. Theo quy mô và tính chất: dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội xem xét, quyết định
về chủ trương đầu tư; các dự án còn lại được phân thành 3 nhóm A, B, C theo quy định
tại Phụ lục I Nghị định này;
b. Theo nguồn vốn đầu tư:
- Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước;
- Dự án s
ử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển của
Nhà nước;
- Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước;
- Dự án sử dụng vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợp nhiều nguồn
vốn.
° Việc đầu tư xây dựng công trình phải phù hợp với quy hoạch tổ
ng thể phát triển kinh

1.1.2 , Khái niệm về thẩm định dự án đầu tư :
Thẩm định dự án đầu tư là hoạt động chuẩn bị dự án, được thực hiện bằng kỹ thuật
phân tích dự án đã được thiết lập, để ra quyết định đầ
u tư, thỏa mãn các yêu cầu thẩm
định của Nhà nước.
1.1.3 , Mục tiêu và quan điểm thẩm định dự án đầu tư
1.1.3.1, Mục tiêu thẩm định dự án đầu tư
Giúp chủ đầu tư, các cấp ra quyết định đầu tư và cấp giấy phép đầu tư lựa chọn
phương án đầu tư tốt nhất, quyết định đầu tư đúng hướng và đạt được l
ợi ích knh tế - xã
hội mà dự án mang lại.
5
Quản lý quá trình đầu tư dựa vào chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của Nhà
nước, quy hoạch phát triển ngành và địa phương từng thời kỳ.
Thực thi luật pháp và các chính sách hiện hành.
Lựa chọn phương án khai thác, sử dụng có hiệu quả các nguồn lực của đất nước.
Góp phần cải thiện, nâng cao đời sống vật chat và tinh thần của nhân dân.
Thực hiện mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đấ
t nước.
Bảo đảm nhịp độ tăng trưởng kinh tế đề ra trong chiến lược phát triển kinh tế - xã
hội của đất nước.
1.1.3.2, Quan điểm thẩm định dự án đầu tư
Một dự án qua thẩm định được chấp nhận và cấp phép đầu tư phải được xem xét
đánh giá trên góc độ của toàn nền kinh tế quốc dân, phù hợp với mục tiêu phát triển
quốcgia và đ
áp ứng các lợi ích kinh tế- xã hội của đất nước.
Thẩm định dự án nhằm thực hiện sự điều tiết của nhà nước trong đầu tư, đảm bảo sự

Công văn số 611/CTN.MT-KH ngày 18/05/2009 của công ty TNHH 1 thành viên
Cấp thoát nước-Môi trường về việc thoả thuận vị trí đấu nối cấp nước TT TM-DV Bạch
Đằng.
Công văn số 1281/ĐLBD-KHKT ngày 22/05/2009 của điện lực Bình Dương về việc
cấp điện cho trung tâm TM-DV Bạch Đằng.
1.2.3 , Đánh giá nhu cầu thị trườ
ng
Nhu cầu an cư trong một khu vực tiện ích, an ninh và gần gũi với thiên nhiên ngày
nay đã trở thành xu hướng tất yếu của cuộc sống hiện đại. Với dân số tăng gấp đôi trong
thời gian 10 năm qua tính đến tháng 4/2009, trong đó 40% là dân nhập cư lao động trong
các khu cụm công nghiệp địa phương, dễ nhận thấy cơ cấu dân số trẻ và tỷ lệ người trong
độ tuổi lao động cao đang
đi cùng với cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo tỷ trọng công
nghiệp - dịch vụ của Tỉnh. Đây chính là yếu tố nền tảng giúp nhà đầu tư đánh giá tiềm
năng kinh tế xã hội của khu vực và quyết định đầu tư phát triển hạ tầng nhà ở cũng như
các dịch vụ xã hội chất lượng cao.
Về nguồn cung các dự án nhà ở có vị trí ven sông trung tâm Thị
xã Thủ Dầu Một
hiện nay, trong bán kính 3 km tính từ trung tâm hành chính và thương mại của tỉnh chỉ
mới có Khu Biệt thự Phú Thịnh là dự án đã thành hình và đưa sản phẩm vào giao dịch.
Dự án Khu đô thị sinh thái Chánh Mỹ của Tổng Công ty Đầu tư và phát triển HUD vẫn
còn đang trong giai đoạn triển khai. Cao ốc căn hộ hiện chỉ có Chung cư Bạch Đằng đáp
ứng đơn thuần về nhu cầu nhà
ở.
Một yếu tố nữa góp phần tác động tăng mức cầu sản phẩm phải tính đến là dự án cải
tạo nâng cấp đường Bạch Đằng hiện đang triển khai. Dự án này hoàn thành sẽ nâng cao
thêm nữa giá trị quỹ đất khu vực.

Dự án sẽ là cơ sở để quản lý đầu t
ư và xây dựng trong khu vực theo đúng định hướng
chung.
1.2.6, Hình thức đầu tư xây dựng công trình
Đầu tư xây dựng mới.
8
1.2.7, Địa điểm xây dựng
Khu đất thực hiện dự án có tổng diện tích 67.086,8 m2 thuộc phường Phú Cường, thị
xã Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương

Sơ đồ 1.1: Giới hạn khu đất
Nguồn: Phòng kế hoạch dầu tư tại công ty cổ phần xây dựng tư vấn đầu tư Bình Dương( Biconci)

* Nhận Xét:
- Phía Bắc giáp khu dân cư hiện hữu.
- Phía Nam giáp sông Sài Gòn (phần địa giới tỉnh Bình Dương).
- Phía Đông giáp rạch hiện hữu và đất dân cư.
9
- Phía Tây giáp trường Sĩ quan Kỹ thuật Công binh.
Hiện trạng khu đất: khu đất có địa hình bằng phẳng, đa số là đất ruộng, đầm nước, có
một số nhà tạm và nhà cấp 4, chưa có công trình cơ sở hạ tầng.
1.2.8, Nhu cầu sử dụng đất
1.2.8.1, Quy mô và cơ cấu dân số dự kiến bố trí
- Dự báo quy mô dân số cho khu vực : 2.870 người


10
Mặt thuận lợi này cho phép tạo thêm tính phong phú trong cơ cấu nguồn cung với nhiều
cấp độ nhà ở khác nhau.
Với ưu thế khai thác được cảnh quan ven sông và thiết kế kiến trúc hiện đại, dự án
“Trung tâm Thương mại - Dịch vụ Bạch Đằng” sẽ là điểm nhấn nổi bật góp phần phát
triển bộ mặt trung tâm đô thị hiện đại của tỉnh. Đây là dự án rất có ý nghĩa về hiệu quả
kinh tế xã hội, đáng để xem xét tiến hành đầu tư và thiết kế quy hoạch đúng tầm. 11
Chương 2: Quy Mô Đầu Tư Và Phương Án Quy Hoạch
2.1. Quy mô sử dụng đất và các hạng mục công trình
Mục tiêu nhằm đạt được không gian sống mở tương thích theo thiết kế khu dân cư
hiện đại với một hệ thống xuyên suốt và đồng bộ các chức năng tiện ích , đồng thời có
phương án đấu nối các khu dự án lân cận trong tương lai.
Bảng 2.1 : Bảng cân bằng đất đai
Stt Hạng mục Diện tích (m2) Tỉ lệ (%)
1
ĐẤT CÔNG TRÌNH CÔNG CỘNG 13.476 20,09
Khách sạn cao cấp 3.155
Khu thương mại dịch vụ 3.976
Khu căn hộ cao cấp - văn phòng 4.200


cho cư dân. Phương án khai thác tối đa về mặt c
ảnh quan của khu để tạo nên các góc nhìn
đẹp về hướng bờ sông Sài Gòn cũng như khai thác tối đa về quỹ đất phù hợp với định
hướng chung của tỉnh
2.2. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của dự án
Căn cứ quy định về mật độ xây dựng tối đa (bảng 2.6, 2.7a, 2.7b) và khoảng cách tối
thiểu giữa các công trình và khoảng lùi công trình (mục 2.8.4 & 2.8.5 ) tại Chương II
Quyết định 04/QĐ-BXD, các ch
ỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu của dự án như sau:
▪ Nhà ở biệt thự vườn 30 lô
- Mật độ xây dựng: 60%
- Tầng cao trung bình: 3 tầng.
- Hệ số sử dụng đất: 1,8
▪ Nhà ở cao tầng 132 căn hộ
- Quy mô diện tích: từ 45m² đến 60m².
- Mật độ xây dựng: 50%.
- Tầng cao trung bình: 12,0 tầng.
- Hệ số sử d
ụng đất: 6
▪ Nhà phố liên kế 34 lô
- Quy mô diện tích: 100m² (5m x 20m).
- Mật độ xây dựng: 80%.
- Tầng cao trung bình: 3 tầng.
- Hệ số sử dụng đất: 2,4
▪ Công trình khách sạn - dịch vụ:
- Mật độ xây dựng: 50%.
- Tầng cao trung bình: 12,0 tầng.
- Hệ số sử dụng đất: 6
Dài hạn
80 ÷ 100 140 ÷ 150
Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư tại Công ty Biconsi
* Nhận xét:
Bảng tiêu chuẩn trên phù hợp với lưu lượng cấp nước chung tại khu vực thị xã Thủ
Dầu Một.
14
2.3.4, Tiêu chuẩn cấp điện sinh hoạt:
Căn cứ nhu cầu sử dụng nước theo quy hoạch được duyệt, ta tính toán nhu cầu sử
dụng cấp điện sinh hoạt thực tế theo bản sau:
Bảng 2.3: Bảng tiêu chuẩn cấp điện sinh hoạt.
Giai đoạn
Điện năng
( Kwh /người /năm )
Số giờ sử dụng
công suất lớn nhất
PHỤ TẢI
(Kw/1000 người)
Đợt đầu 700 2.500 280
Dài hạn 1.500 3.000 500

Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư tại Công ty Biconsi

* Nhận xét:
Bảng tiêu chuẩn trên phù hợp với lưu lượng cấp điện chung tại khu vực thị xã Thủ
Dầu Một.
2.3.5, Tiêu chuẩn thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường

Că
n cứ bản vẽ thiết kế đường giao thông tỷ lệ 1/500, ta tổng hợp được khối lượng
đường giao thông và vỉa hè theo bảng sau:

16
Bảng 2.4 - Bảng tổng hợp đường giao thông
Mặt cắt ngang (M) Stt Tên Đường Chiều
Dài (m)
Ký
Hiệu
Lề trái Mặt
đường

8 ĐƯỜNG N8
127,00 8-8 4,00 7,00 - 4,00 15,00 7,50 10,50 1905
9 ĐƯỜNG N9
102,00 9-9 4,00 7,00 - 4,00 15,00 7,50 10,50 – 13,50 1530
10 ĐƯỜNG Đ1
140,00 10-10 4,00 14,00 2,00 4,00 24,00 7,50 13,50 3360
11 ĐƯỜNG Đ2
104,00 11-11 4,00 7,00 - 4,00 15,00 7,50 8,50 1560
12 ĐƯỜNG Đ3
23,00 12-12 - 16,00 2,00 - 18,00 4,00 12,00 414
13 ĐƯỜNG Đ4
77,00 13-13 4,00 14,00 2,00 4,00 24,00 7,50 11,50-13,50 1848
14 ĐƯỜNG Đ5
114,00 14-14 4,00 7,00 - 4,00 15,00 7,50 7,50-8,50 1710
TỔNG 1.478,5 24.117
Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư tại Công ty Biconsi
* Nhận xét:
Mật độ giao thông bố trí tương đối phù hợp với khu quy hoạch và tiêu chuẩn thiết kế
đường giao thông.
2.4.3, Khối lượng và khái toán chi phí
Diện tích đường giao thông, vỉa hè lộ giới cần phải đầu tư gồm phần đường và vỉa
hè trong diện tích quy hoạch và phần đường và vỉa hè ngoài diện tích quy hoạch bao
gồm:
17
- Đường : 16.881,9 m²
- Vỉa hè : 7.235,1 m²


Bảng 2.6- Bảng số liệu chuẩn bị kỹ thuật đất xây dựng
Stt Tên số liệu Số liệu (đồng)
1 Diện tích khu vực (m
2
) 67.086,80
2 Chiều cao san lấp trung bình (m) 1,70
3 Hệ số đầm nén (k) 1,25
4 Khối lượng san nền (m
3
) 164.081,48
5 Đơn giá (đồng/m
3
) 115.000,00

Thành tiền 24.673.921.590,00
Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư tại Công ty Biconsi
* Nhận xét
Khu vực quy họach có địa hình đầm lầy rất phức tạp nên việc san nền chuẩn bị mặt
bằng thi công cần phải tận dụng những nguồn lực hiện có của công ty và phương án kỹ
thuật để thực hiện có hiệu quả.
2.6. Quy hoạch hệ thống thoát nước mưa
2.6.1, Cơ sở thiế
t kế
Tài liệu mưa: chọn chuỗi tài liệu quan trắc của trạm đo mưa Tân Sơn Nhất. Chu kỳ
tràn cống chọn 1 lần/năm.
Tài liệu địa hình sử dụng để tính toán là bản đồ quy hoạch tổng thể phần xây dựng
đã được thiết lập.
Tiêu chuẩn áp dụng: TCVN-51-1984.
Để đảm bảo điều kiện môi sinh môi trường cho khu đô thị ta chỉ thải trự
c tiếp từ hệ

t¹: Thời gian nước chảy từ rãnh đường đến giếng thu (phút)
t¹ = 1,25 x L¹/V¹
L¹: Chiều dài rãnh đường (m)
V¹: Tốc độ chảy ở cuối rãnh đường (m/s)
t²: Thời gian nước chảy trong cống đến tiết diện tính toán (phút)
t² = r x ΣL²/V²
L²: Chiều dài mỗi đoạn cống tính toán (m)
V²:Tốc độ chảy trong mỗi đoạn cống tương ứ
ng (m/s)
r: Hệ số; chọn r = 2
20
Σ: Hệ số mặt phủ
2.6.4, Khối lượng và khái toán kinh phí
Từ bảng vẽ thiết kế hệ thống thoát nước mưa ta có bảng thông số kỹ thuật và khối
lượng của ống thoát nước mưa như sau:
Bảng 2.7 - Bảng tổng hợp khối lượng hệ thống thoát nước mưa
Stt Hạng mục công trình Quy cách Khối lượng
1 Ống thoát nước DN300 STK, PP-R 557
2 Ống thoát nước DN400 BT polyester 793
3 Ống thoát nước DN500 BT polyester 1200
4 Ống thoát nước DN600 BT polyester 90
5 Ống băng đường BTCT 300
Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư tại Công ty Biconsi

* Nhận xét:
Với các thông số kỹ thuật về ống thoát nước đã đảm được lưu lượng thoát nước
chống ngập úng cho khu quy hoạch.

(người)
Tiêu
chuẩn
Nhu cầu
(m
3
/ngày đêm)
1 Nước sinh hoạt Qsh 2,872 40 – 300 576.00
2 Nước cho CTCC, dịch vụ 15% Qsh 86.40
3 Nước tưới cây, rửa đường 10% Qsh 57.60
4 Tổng nhu cầu dùng nước Qnc 1+2+3 720.00
5 Nước thất thoát, rò rỉ 20% Qnc 144.00
6 Công suất mạng Qm 864.00
7 Lưu lượng cần thiết Qct Qm x 1.3 1,123.20
Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư tại Công ty Biconsi
• Nhận Xét:
Nhu cầu dung nước cho doanh số trong khu quy hoạch theo tiêu chuẩn đảm bảo
được nguồn cung cấp trong khu vực thị xã Thủ Dầu Một.
Với Kngày max = 1,3 : Hệ số dùng nước không điều hòa ngày.
Lưu lượng cần thiết (làm tròn) Qct = 450 m³/ngày
Lưu lượng cấp nước chữa cháy q = 10 l/s cho một đám cháy theo TCVN, số đám
cháy xảy ra đồng thời mộ
t lúc là 1.
22
2.7.4, Mạng lưới cấp nước
a. Nguồn nước cấp
Mạng lưới cấp nước nhà máy nước thị xã Thủ Dầu Một, do đó để cấp nước cho toàn
23
- Tại điểm đấu nối giữa đường ống cấp nước Ø200 với hệ thống phân phối của khu
nhà ở sẽ lắp đặt van khống chế và thiết bị điều chỉnh lưu lượng giữa đường ống
cấp nước chính với các nhánh vào khu nhà ở;
- Tại các vị trí có 2 tuyến ống trở lên nối với nhau phải bố trí các van khóa để có thể
cách ly khi cần thiết;
- Tại các điểm cao nhất trên tuyến ống phải bố trí van xả khí và điểm thấp nhất phải
đặt các van xả cặn;
- Những nơi ống đi qua đường phải lắp đặt ống lồng bên ngoài (ống bê tông ly tâm)
và đệm cát trên lưng cũng như dưới đáy ống;
- Ống phải đặt với độ sâu chôn ống tối thiểu theo quy định
để có thể hạn chế chấn
động từ trên mặt đất truyền xuống. Khoảng cách ống đến chân các công trình
ngầm (đường điện, cống thoát nước) phải đảm bảo khoảng cách an toàn cho phép.
2.7.6, Khối lượng và khái toán kinh phí
Đối với ống có đường kính ≤ Ø150, chọn loại ống nhựa PE chịu áp lực 6kg/cm² sản
xuất theo tiêu chuẩn ISO 9001.
* Nhận xét:
Kinh phí đầu tư hệ thống cấp nước tương đối nhỏ so với kinh phí đầu tư cơ sở hạ
tầng , do đó có thể thực hiện ngay khi hoàn thành hệ thống giao thông.
Tổng cộng (làm tròn): 843.847.132 đồng (Tám trăm bốn mươi ba triệu, tám trăm bốn
mươi bảy ngàn, một trăm ba mươi hai đồng).
2.8. Quy hoạch hệ thống cấp điện
2.8.1 , Đường dây trung thế, nguồn và lưới điện
a. Nguồn cung cấp
Nguồn điện cấp cho khu quy hoạch là nguồn điện lưới quốc gia 22kV hiện hữu từ
lưới điện khu vực.
b.
Lưới điện
Mạng lưới điện phân phối 22kVcho khu quy hoạch sử dụng mạng vòng được bố trí
dọc theo các trục đường D1 – D2 , D1 – D3, tạo thành một mạng vòng khép kín đảm
bảo độ tin cậy cung cấp điện cao.
25
Mạng lưới điện phân phối cho khu quy hoạch được bố trí theo trục đường đi đến các
hộ liên tục. Điện hạ thế đi ngầm kết hợp với hệ thống chiếu sáng lối đi, sân bãi.
Lưới điện sử dụng điện áp 380/220V ba pha bốn dây, trung tính nối đất.
c. Dây trung thế ngầm
Loại tuyến: đường dây đi ngầm 3 pha luồn trong ống PVC.
Loại dây dẫn : dùng cáp ngầm XLPE/SWA/PVC 240mm² cho dây pha.
2.8.2 , Trạm biến áp
Nhu cầu phụ tải điện vùng quy hoạch
Phần điện sinh hoạt:
Nhà phố tái định cư:
- Chiếu sáng và sinh hoạt : 6KVA/căn hộ