nghiên cứu - trao đổi
tạp chí luật học số 5/2007 25

ThS. Nguyễn Thị Nga *
1. Quỏ trỡnh hỡnh thnh v phỏt trin
ca phỏp lut th trng bt ng sn
Nghiờn cu quỏ trỡnh hỡnh thnh v phỏt
trin ca th trng bt ng sn v s iu
chnh ca phỏp lut i vi th trng ny cú
th tm chia thnh cỏc giai on sau õy:
1.1. Giai on trc khi ban hnh Lut
t ai nm 1993
C s cho vic hỡnh thnh v tn ti th
trng bt ng sn c bt u t khi cú
Ngh quyt i hi ng ln th VI (nm
1986) v phỏt trin nn kinh t hng húa
nhiu thnh phn. Theo ú, hng lot cỏc
loi th trng c hỡnh thnh v phỏt trin
nh: Th trng sc lao ng, th trng ti
chớnh tin t, th trng hng hoỏ dch v, th
trng bt ng sn
Cỏc vn bn ca ng v Nh nc v
th trng bt ng sn trong giai on ny
cú th k n nh: Lut t ai nm 1987;
Ngh nh s 30/HBT/1989 ca Hi ng
b trng v hng dn thi hnh Lut t

ng. Cỏc giao dch nh t chu s iu
chnh ca phỏp lut cú tn ti nhng vi
phm vi v quy mụ nh bộ, ch yu l cỏc
giao dch nh thuc s hu t nhõn gn vi
khuụn viờn t v sang nhng nh
thuc s hu nh nc theo phng thc
hoa hng (chuyn quyn cho thuờ). Cỏc giao
dch khỏc trng thỏi úng bng khụng
vn ng, khụng phỏt trin nhng ch cho
th trng t do bựng phỏt.
1.2. Giai on t nm 1993 n trc
thi im ban hnh Lut t ai nm 2003
Th trng bt ng sn ch thc s
* Ging viờn Khoa phỏp lut kinh t
Trng i hc Lut H Ni nghiªn cøu - trao ®æi
26 t¹p chÝ luËt häc sè 5/2007

chuyển mình và được định hướng trong một
trật tự pháp lí kể từ khi Hiến pháp năm 1992
ra đời trên cơ sở ghi nhận quyền sở hữu toàn
dân về đất đai (Điều 17) và thừa nhận quyền
sử dụng đất là tài sản được phép chuyển dịch.
Điều 18 Hiến pháp năm 1992 quy định: Các
hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất
sử dụng ổn định, lâu dài và được thực hiện
quyền chuyển quyền sử dụng đất cho nhau”.
Cụ thể hóa tinh thần đó của Hiến pháp,

nhà ở được quy định như: Nghị định số
60/1994/CP; Nghị định số 61/1994/CP.
Các giao dịch nhà đất có điều kiện để
giao dịch bảo đảm và an toàn hơn khi Bộ
luật dân sự năm 1995 (được Quốc hội thông
qua ngày 28/5/1995 và có hiệu lực kể từ
ngày 1/7/1996) ra đời trên cơ sở cụ thể hóa
các giao dịch bất động sản từ điều kiện chủ
thể, đối tượng hàng hóa giao dịch, các giao
dịch cụ thể cũng như các quyền và trách
nhiệm pháp lí của các chủ thể tham gia thị
trường bất động sản.
Các văn bản pháp lí nêu trên là những cơ
sở nền tảng ban đầu cho việc khai thông thị
trường bất động sản và chúng được phát triển
trong sự vận động đồng bộ với các thị trường
khác trong nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên,
đây là loại thị trường hết sức nhạy cảm,
thường xuyên có sự biến động và thay đổi khi
có sự thay đổi của các điều kiện kinh tế-
chính trị- xã hội và các yếu tố tâm lí. Các
quan hệ diễn ra trên thị trường hết sức phong
phú và đa dạng. Nhu cầu giao dịch của các
chủ thể tham gia thị trường bất động sản đã
vượt ra khỏi phạm vi nhỏ bé là các hộ gia
đình, cá nhân, phong phú hơn thế là các tổ
chức, các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần
kinh tế cũng có nhu cầu lớn trong lĩnh vực
này. Đặc biệt hơn, một thế mạnh không thể
không kể đến, có đóng góp quan trọng, to lớn

lut iu chnh th trng bt ng sn ó
tng i mang tớnh h thng c v phỏp
lut ni dung v phỏp lut hỡnh thc. Theo
ú, phỏp lut th trng bt ng sn xỏc lp
c th cỏc nguyờn tc, cỏc cn c, cỏc iu
kin cho tng ch th tham gia vo th
trng bt ng sn. Xỏc nh rừ cỏc quyn
li c hng v cỏc trỏch nhim, ngha v
ca cỏc ch th khi tham gia giao dch trờn
c s cỏc m bo phỏp lớ t phớa Nh nc.
- Th hai, phỏp lut th trng bt ng
sn trong giai on ny ó m rng ti a
cỏc quyn nng cho cỏc ch th tham gia
giao dch bt ng sn. Bờn cnh ú, quy
nh v cho phộp a dng cỏc phng thc
giao dch cỏc ch th cú c hi la chn
nhiu hn khi quyt nh u t.
- Th ba, i tng hng hoỏ giao dch
trờn th trng a dng hn; quyn s dng
t cú ngun gc t giao v cho thuờ hoc
c Nh nc cụng nhn u cú th tr
thnh hng hoỏ cung cp trờn th trng. Cỏc
ti sn gn lin vi t ó hin hu hoc
ang dng tim nng u cú th tr
thnh hng hoỏ trờn th trng.
- Th t, i vi cỏc giao dch bt ng
sn trờn t, Nh nc ó tng bc xúa b
c ch bao cp v nh t trc õy, xỳc tin
vic thanh lớ, hoỏ giỏ nh thuc s hu nh
nc; hot ng kinh doanh nh v cỏc dch


din ra trờn thc t l s lng cỏc giao dch
phi chớnh quy vn chim t l ln - khong
hn 60% lng cỏc giao dch trờn th trng
(bỏo cỏo tng kt ngnh a chớnh nm
2002).
(3)
Tỡnh trng u c t ai, kớch cu
o lm cho giỏ t tng quỏ cao v hu qu
l st t tip tc bựng phỏt tr li.
Tỡm hiu nguyờn nhõn ca thc trng
ny cho thy, vi h thng phỏp lut khỏ
s nh vy nhng vn khụng kho lp c
nhng bt cp trờn thc t v nhng nhu cu,
nhng ũi hi khỏch quan ca th trng t
ra. Tỡnh trng va tha lut va thiu
lut, s tn mn, mõu thun v chng chộo,
nhiu tng nc l iu khỏ d nhn thy ca
phỏp lut v th trng bt ng sn trong
giai on ny. Thc trng ú cng t ra
nhim v mi cho cụng tỏc xõy dng phỏp
lut trong thi gian tip sau trờn c s khc
phc tn ti ny. Chỳng tụi hon ton nht
trớ vi quan im ca TS. Bựi Ngc Cng
cho rng: Tt c cỏc quy phm phỏp lut,
dự c ban hnh trong cỏc vn bn khỏc
nhau phi to thnh mt h thng, tc l mt
chnh th cú mi liờn h ni ti hu c,
khụng mõu thun, chng chộo, loi b hay
vụ hiu hoỏ ln nhau.

Cú th khng nh rng h thng phỏp
lut v th trng bt ng sn thi kỡ ny cũn
xa ri thc tin, cha xut phỏt t ting núi v
khỏt vng ca ngi dõn. Vỡ vy, phỏp lut ra
i cha c ụng o ngi dõn ún nhn.
õy cng l mt trong nhng vn cn
c chỳ trng trong quỏ trỡnh xõy dng v
hon thin phỏp lut v th trng bt ng
sn giai on sau ny. Chỳng tụi hon ton
tỏn ng vi quan im ca PGS.TS. Phm
Duy Ngha a ra: Cn phi xỏc nh
nguyờn tc gỡ ang c dõn chỳng chp
nhn nh l l, t nhng l ú xem xột
nõng lờn thnh lut.
(5)
Thit ngh, cỏc
chuyờn gia xõy dng phỏp lut trong lnh vc
bt ng sn cng cn chia s quan im ny.
1.3. Th trng bt ng sn t khi cú
Ngh quyt Hi ngh ln th 7 Ban chp
hnh trung ng ng v Lut t ai nm
2003 ra i
Mt thc t khụng th ph nhn l khi th nghiên cứu - trao đổi
tạp chí luật học số 5/2007 29

trng bt ng sn khụng chớnh thc phỏt
trin thỡ cú nhiu tỏc ng tiờu cc n i

trng bt ng sn trong thi gian qua v
ch rừ: Tim nng t ai cha c phỏt
huy tt, t ai cha c chuyn dch hp
lớ, hiu qu s dng cũn thp Hot ng
ca th trng bt ng sn khụng lnh
mnh, tỡnh trng u c t ai v bt ng
sn gn lin vi t rt nghiờm trng, y
giỏ t lờn cao to ra nhng c quyn,
c li, dn n tiờu cc v tham nhng ca
mt s cỏn b v t chc.
(7)

Nhng ni dung nờu trờn cng chớnh l
nhng quan im ch o xuyờn sut trong
quỏ trỡnh xõy dng Lut t ai nm 2003 -
Lut cú ý ngha quan trng, nn tng quyt
nh s phỏt trin th trng ht nhõn trong
th trng bt ng sn - th trng quyn s
dng t (Lut ny c Quc hi thụng qua
ngy 26/11/2003 v cú hiu lc k t ngy
1/7/2004). Lut t ai nm 2003 quy nh rừ
quyn s dng t, iu kin quyn s dng
t c tham gia th trng bt ng sn, c
ch qun lớ th trng bt ng sn. Lut ny
c bit quan tõm hn n vic ci cỏch cỏc
th tc hnh chớnh trong qun lớ v s dng t
ai, thụng qua ú gúp phn quan trng trong
vic khai thụng th trng bt ng sn.
Th trng bt ng sn nh c tip
sc hn nhiu khi cú s ra i ca B lut

dõn s v nh núi chung v giao dch dõn
s v nh ca ngi Vit Nam nh c
nc ngoi ln lt c ban hnh. õy
thc s l nhng c s phỏp lớ quan trng,
nn tng, cú tỏc ng trc tip n hot ng
ca th trng bt ng sn trờn thc t; c
bit cú ý ngha to ln trong vic kim ch
nhng cn st nh t, u c t ai din ra
sụi ng trong thi gian ny. Theo ú, hot
ng ca th trng bt ng sn bt u i
vo n nh v lnh mnh hn. S khi sc
ca phỏp lut v th trng bt ng sn
trong giai on hin nay cú th c nhỡn
nhn qua nhng thay i quan trng sau õy:
Th nht, vn phỏp in hoỏ h thng
phỏp lut iu chnh th trng bt ng sn
c quỏn trit rừ nột trong quỏ trỡnh son
tho v ban hnh phỏp lut. Thay vỡ mt h
thng phỏp lut s, nhiu tng nc, mõu
thun v thiu tớnh thng nht trong giai on
trc õy thỡ hin nay vi h thng phỏp lut
khỏ y , ton din v ng b c ban
hnh iu chnh mi giao dch cú liờn quan
n bt ng sn trờn th trng. H thng
phỏp lut ny ó v ang cú tỏc ng v lm
thay i theo chiu hng tớch cc i vi th
trng bt ng sn trong thi gian qua. S
trm lng trong mt thi gian di ca th
trng bt ng sn ang dn c khi
thụng tr li; giỏ c nh t khụng tip tc

u c. õy cng l c hi tt sng lc,
loi ra khi cuc chi nhng ch th kinh
doanh khụng hiu qu; to cho s cnh
tranh bỡnh ng, lnh mnh gia cỏc ch th
tham gia th trng bt ng sn. nghiên cứu - trao đổi
tạp chí luật học số 5/2007 31

Th t, i vi th trng ca cỏc ti sn
trờn t ó v ang c lnh mnh húa. Vi
vic ni lng ngha v ti chớnh v ci cỏch
cỏc iu kin, cỏc th tc i vi cỏc ch th
mua v thuờ nh, Nh nc ó v ang thc
hin mt cỏch cú hiu qu ch trng bỏn
nh thuc s hu nh nc; qun lớ ti sn
ca Nh nc ó u t trờn t ti cỏc
doanh nghip nh nc trc õy c cht
ch hn thụng qua c ch kim soỏt nghiờm
minh vic nh giỏ ti sn khi doanh nghip
c phn hoỏ. Th trng nh t nhõn, nh
chung c, kinh doanh vn phũng, khỏch sn,
dch v thng mi thụng qua cỏc hỡnh
thc bỏn, chuyn nhng, cho thuờ phỏt
trin sụi ng, phong phỳ v a dng cha
tng thy so vi trc õy.
Th nm, th tc hnh chớnh v thit lp
v thc hin cỏc giao dch bt ng sn c
ci cỏch mt bc ỏng k. c bit, vi s

trc cỏc quyt nh u t ca mỡnh . C hi
cho nhng ngi dõn cú thu nhp trung bỡnh
v thu nhp thp cú iu kin ci thin nh
ch cũn trong nay mai. C s h tng ngy
cng c chnh trang v hon thin; din
mo ụ th khang trang hn; b mt nụng
thụn nh c khoỏc chic ỏo mi. Tt c
kt qu ú l xut phỏt t nhng ch trng
v nhng nh hng ỳng n ca ng v
Nh nc c th hin rừ nột trong h thng
phỏp lut v th trng bt ng sn hin
hnh. Chỳng ta hon ton cú th tin tng v
kh quan v mt th trng bt ng sn minh
bch v hin i trong tng lai.
Tuy nhiờn, nh ó cp trờn, th
trng bt ng sn l mt th trng vụ cựng
nhy cm v thng xuyờn cú s bin ng.
Mt khỏc, hu qu t nhng cn st t
trong giai on trc õy khụng phi ngy
mt ngy hai cú th khc phc. c bit, Vit
Nam tr thnh thnh viờn chớnh thc ca T
chc thng mi th gii li t ra cho
chỳng ta bit bao trn tr phớa trc nh:
Lm th no hn ch mt cỏch hu hiu nghiên cứu - trao đổi
32 tạp chí luật học số 5/2007

tỡnh trng u c? Gii phỏp no cú tỏc ng

khai thc hin cỏc lut ny c tt, cn
nhanh chúng ban hnh cỏc ngh nh hng
dn c th i vi cỏc lut núi trờn.
Th ba, thc trng ca th trng bt
ng sn ca Vit Nam trong nhng nm
qua cho thy, tớnh minh bch v cụng khai
ca th trng ny rt thp, ch yu vn l s
sụi ng ca th trng mua bỏn trao tay.
khc phc tỡnh trng ny, trong thi gian ti
cn nhanh chúng ban hnh Lut ng kớ bt
ng sn v xỳc tin thnh lp sn giao dch
bt ng sn. õy s l c hi tt cụng
khai hoỏ cỏc giao dch bt ng sn.
Th t, y mnh v tng cng hn na
hot ng cp giy chng nhn quyn s
dng t, quyn s hu nh cng l nhim
v quan trng, cú ý ngha quyt nh cho
mt th trng chớnh quy v cụng khai húa.
Lm c iu ny thỡ yờu cu ca vic tip
tc ni lng cỏc iu kin khi cp giy, ci
cỏch trit cỏc th tc hnh chớnh l nhng
vn mu cht ca vic hon thin phỏp
lut trong thi gian ti.
Th nm, mc dự ó cú tớn hiu tt cho
thy giỏ c nh t khụng tip tc leo thang,
song so vi th gii v cỏc nc trong khu
vc thỡ giỏ nh t Vit Nam vn cũn
mc khỏ cao. Vi giỏ nh hin nay thỡ ngi
cú thu nhp va v thp khú cú th tham gia
vo th trng bt ng sn cho dự h rt cú

sỏch phỏp lut tip tc c hon thin, mt
tinh thn y trỏch nhim ca nhng ngi
cm cõn ny mc trong vic t chc thc
thi phỏp lut v thỏi nghiờm chnh chp
hnh phỏp lut ca nhng ngi dõn./.

(1).Xem: Thi bỏo ti chớnh s ra ngy 18/10/2000.
(2).Xem: Phm Hu Ngh, V thc trng chớnh sỏch
t ai Vit Nam, Tp chớ nh nc v phỏp lut,
s 8/2002.
(3).Xem: Tng cc a chớnh (2002), Bỏo cỏo ngnh
a chớnh nm 2001 - nhim v cụng tỏc nm 2002,
thỏng 3/2002.
(4).Xem: Bựi Ngc Cng, Xõy dng v hon thin
phỏp lut kinh t nhm m bo quyn t do kinh
doanh, Lun ỏn tin s lut hc, Trng i hc
Lut H Ni, 2001.
(5).Xem: Phm Duy Ngha, Vai trũ ca th trng
nh t trong vic kim ch nhng cn st t, Hi
tho: Xõy dng c s phỏp lớ v th trng quyn s
dng t Vit Nam, B mụn phỏp lut kinh doanh
- Khoa lut, i hc quc gia t chc ngy 26/5/2002.
(6).Xem: ng cng sn Vit Nam, Ngh quyt Hi
ngh ln th 7 Ban chp hnh trung ng ng
khoỏ IX v tip tc i mi chớnh sỏch, phỏp lut v
t ai trong thi kỡ y mnh cụng nghip hoỏ,
hin i hoỏ t nc, Nxb. Chớnh tr quc gia, H.
2003, tr. 58-62.
(7).Xem: Sd, tr. 58.
PHP LU

m bo tớnh h thng cng nh thng
nht ca cỏc vn bn phỏp lut v u ói
xó hi. Do ú, Nh nc cn sm ban
hnh Lut v u ói xó hi. Lut u ói xó
hi c ban hnh s khụng ch l s phỏp
in hoỏ ch u ói xó hi i vi
ngi cú cụng mc cao hn m cũn l
ngun c v, ng viờn ln i vi cỏc i
tng ang hng ch ny. ng thi
nú cũn khớch l nhng cụng dõn khỏc sn
sng x thõn vỡ t nc, vỡ nhõn dõn bi
h cng nh gia ỡnh h ó c Nh
nc v xó hi bo m./.