nghiªn cøu - trao ®æi
52 t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010

TS. NguyÔn Quang TuyÕn *
ừng là thuộc địa của Anh, hệ thống
pháp luật Singapore dường như hoàn
toàn chịu ảnh hưởng của pháp luật Anh, chỉ
trừ một số vấn đề mang tính cá nhân đối với
cộng đồng Hồi giáo, Ấn Độ giáo và người
Hoa chịu sự điều chỉnh của luật hồi giáo,
luật Ấn Độ giáo và phong tục của người
Hoa. Bên cạnh pháp luật Anh, Singapore đã
ban hành nhiều luật và pháp lệnh theo mô
hình của các nước khác phù hợp hơn với
điều kiện thực tế của mình ví dụ như thông
qua Bộ luật hình sự, Luật về chứng cứ theo
hình mẫu của các bộ luật thuộc địa Ấn Độ;
thông qua Pháp lệnh về các quan hệ công
nghiệp năm 1960 và Luật công ti năm 1967
theo mô hình của Australia. Trong lĩnh vực
đất đai, pháp luật là công cụ chủ yếu để nhà
nước quản lí đất đai với việc thông qua các
đạo luật: Luật về quyền đất đai năm 1956,

tương quan giữa các khu chức năng. Quy
hoạch định hướng có giá trị trong 10 năm;
2) Quy hoạch tổng thể (Master plan): Loại
quy hoạch này có giá trị trong 05 năm. Nó
được xây dựng dựa trên quy hoạch định
hướng bao gồm các nội dung chi tiết của
từng khu vực, từng cụm dân cư theo các tỉ
T

* Giảng viên chính Khoa pháp luật kinh tế
Trường Đại học Luật Hà Nội nghiªn cøu - trao ®æi
t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010 53

lệ không giống nhau. Sau khi xây dựng
xong, quy hoạch tổng thể được công bố
công khai, rộng rãi để mọi người dân tham
gia đóng góp ý kiến. Kết thúc quá trình
tham vấn, cơ quan có trách nhiệm tiếp thu,
chỉnh sửa, trình phê duyệt và công bố chính
thức để thực hiện; 3) Việc thực hiện dự án
bắt buộc tuân thủ các quy hoạch đất đai:
Trước khi triển khai dự án, chủ đầu tư phải
lập dự án cụ thể, chi tiết phù hợp với quy
hoạch đất đai. Sau đó, họ trình dự án này
với Cơ quan tái phát triển đô thị (URA) để
xem xét, phê duyệt (Guiding plan). Căn cứ
trên cơ sở quy hoạch đất đai sẽ xác định

cứ vào giá trị thực tế bất động sản (BĐS) của
chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển
chỗ ở hợp lí; chi phí mua nguyên liệu xây
dựng nhà ở mới; thuế nhà ở mới v.v
Trường hợp người bị thu hồi đất không tán
thành với phương án bồi thường thiệt hại do
Nhà nước xác định, họ có quyền thuê tổ
chức định giá tư nhân để tiến hành định giá
lại các chi phí thiệt hại. Nhà nước trả tiền
cho việc làm này. Việc xác định bồi thường
được Nhà nước Singapore thực hiện căn cứ
vào giá trị BĐS do người bị thu hồi đất đầu
tư chứ không căn cứ vào giá trị thực tế của
BĐS. Phần giá trị tăng thêm do sự đầu tư cơ
sở hạ tầng của nhà nước được bóc tách khỏi
giá trị bồi thường của BĐS. Điều này có
nghĩa là nhà nước không bồi thường theo giá
BĐS hiện tại mà bồi thường theo giá thấp
hơn do trừ đi phần giá trị BĐS tăng thêm từ
sự đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước.
Bên cạnh đó, nhà nước cũng xem xét bồi
thường cho người bị thu hồi đất các thiệt hại
sau đây: Trường hợp công trình công cộng đi
ngang qua BĐS gây ảnh hưởng xấu đến lợi ích
của người sử dụng đất (SDĐ) như tiếng ồn,
khói bụi, người đi đường có thể nhìn vào nhà
v.v. trường hợp công trình công cộng gây chia
cắt manh mún mảnh đất hiện hữu; chi phí để
hoàn tất thủ tục đứng tên chủ sở hữu hoặc chủ
sử dụng đối với phần diện tích đất còn lại.

với một số điều kiện. Cục phát triển nhà
(HDB) được thành lập năm 1960 có nhiệm
vụ cung cấp nhà ở công cho người dân, trong
đó chủ yếu phục vụ công tác tái định cư.
Tính từ khi thành lập đến nay, HDB đã cung
cấp nhà ở cho 85% dân số; trong đó có 2%
người dân được thuê căn hộ;
Thứ sáu, nhà nước thực hiện phân phối
đất đai cho các nhu cầu của xã hội thông qua
những hình thức chủ yếu sau đây: 1) Đấu giá
hoặc đấu thầu đất đai; 2) Bán trực tiếp; 3)
Đấu thầu hạn chế.
2. Những điểm tương đồng giữa pháp
luật đất đai Singapore và pháp luật đất
đai Việt Nam
So sánh các chế định cơ bản của pháp
luật đất đai Singapore với pháp luật đất đai
Việt Nam có thể rút những điểm tương đồng
chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, về chế độ sở hữu đất đai: Hình
thức sở hữu nhà nước về đất đai đều hiện
diện trong hệ thống pháp luật của hai nước.
Ở Singapore, 90% diện tích đất đai thuộc sở
hữu nhà nước; tương tự, ở Việt Nam, toàn bộ
vốn đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu (Điều 5 Luật đất
đai năm 2003).
Để phân phối đất đai cho các nhu cầu sử
dụng của xã hội, pháp luật hai nước đều quy
định hình thức nhà nước cho thuê đất với

đất đai năm 2003).
Pháp luật đất đai của hai nước đều coi
trọng tính dân chủ, công khai minh bạch của
việc xây dựng và thực hiện quy hoạch đất
đai, thể hiện:
- Ở Singapore, quy hoạch tổng thể được
công bố công khai, rộng rãi cho mọi người
dân tham gia góp ý chỉnh sửa và công bố
chính thức để thực hiện.
- Ở Việt Nam, pháp luật đất đai quy định
trong quá trình xây dựng quy hoạch, kế
hoạch SDĐ chi tiết, cơ quan có thẩm quyền
phải lấy ý kiến đóng góp của người dân
(khoản 5 Điều 25 Luật đất đai năm 2003)
hoặc “Trong vòng 30 ngày làm việc, kể từ
ngày quy hoạch sử dụng đất được cấp có
thẩm quyền quyết định hoặc xét duyệt, uỷ
ban nhân xã, phường, thị trấn có trách
nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đai tại trụ sở uỷ ban nhân
dân. Cơ quan quản lí đất đai các cấp có
trách nhiệm công bố công khai quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đai tại trụ sở cơ quan
và trên các phương tiện thông tin đại chúng.
Việc công bố công khai được thực hiện trong
suốt kì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có
hiệu lực” (Điều 28 Luật đất đai năm 2003).
Thứ năm, pháp luật đất đai của hai nước
đều có các quy định về thu hồi đất sử dụng
vào mục đích chung, lợi ích quốc gia, lợi ích

giá chuyển nhượng đất đai thực tế trên thị
trường; 4) Quy định cụ thể các trường hợp
người bị thu hồi đất không được bồi
thường nhằm giảm những khiếu kiện, tranh
chấp không cần thiết; 5) Quy định về thực
hiện hỗ trợ, tạo điều kiện giúp đỡ về công
ăn, việc làm cho người nông dân bị mất đất
sản xuất; 6) Quy định về việc bố trí tái nghiªn cøu - trao ®æi
56 t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010

định cư cho người bị thu hồi đất ở mà phải
di chuyển chỗ ở thông qua việc thuê hoặc
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; 7) Quy
định về trình tự, thủ tục chặt chẽ của việc
thực hiện tái định cư; 8) Quy định cho
phép người bị thu hồi đất có quyền khiếu
nại về giá trị bồi thường với cơ quan có
thẩm quyền. Trường hợp không nhất trí với
quyết định giải quyết khiếu nại của hội
đồng bồi thường, họ có quyền khởi kiện vụ
việc ra toà án.
Thứ bảy, pháp luật đất đai của Việt
Nam và pháp luật đất đai của Singapore
đều quy định việc nhà nước sử dụng hình
thức đấu giá hoặc đấu thầu trong phân phối
đất đai để bảo đảm sự bình đẳng, công khai
minh bạch giữa những người có nhu cầu

nước và DN có vốn đầu tư nước ngoài thuê
giữ chức danh quản lí trong DN đó;
2. Cá nhân nước ngoài có công đóng
góp cho Việt Nam được Chủ tịch nước Cộng
hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng
huân chương, huy chương; cá nhân nước
ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do
Thủ tướng Chính phủ quyết định;
3. Cá nhân nước ngoài đang làm việc
trong lĩnh vực kinh tế-xã hội có trình độ đại
học hoặc tương đương trở lên và người có
kiến thức, kĩ năng đặc biệt mà Việt Nam có
nhu cầu;
4. Cá nhân nước ngoài kết hôn với công
dân Việt Nam;
5. DN có vốn đầu tư nước ngoài đang
hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật về
đầu tư không có chức năng kinh doanh BĐS,
có nhu cầu về nhà ở cho những người đang
làm việc tại DN đó ở;
Cá nhân nước ngoài thuộc các đối tượng
trên đây được sở hữu nhà ở trong thời hạn
tối đa là 50 năm, kể từ ngày được cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Thời hạn
này được ghi trong giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở. Trong thời hạn 12 tháng, kể từ
khi hết thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nghiên cứu - trao đổi

Nam quy hoch, k hoch SD c lp
theo tng cp n v hnh chớnh: Chớnh ph
lp quy hoch, k hoch SD ca c nc;
U ban nhõn dõn (UBND) tnh, thnh ph
trc thuc trung ng, UBND huyn, qun,
th xó, thnh ph thuc tnh v UBND xó,
phng, th trn t chc vic lp quy hoch,
k hoch SD ca a phng mỡnh (iu
25 Lut t ai nm 2003). iu ny d ny
sinh vic lp quy hoch, k hoch SD
chng chộo hoc mõu thun, khú thc hin
thng nht v ny sinh nguy c d dng thay
i quy hoch SD ó c xột duyt.
Th nm, cỏc quy nh v thu hi t,
bi thng, tỏi nh c ca Singapore v
Vit Nam cú nhng nột khỏc bit ch yu
sau õy:
- V thi hn thụng bỏo quyt nh thu
hi t: Lut phỏp Singapore quy nh trc
khi thu hi t, nh nc thụng bỏo cho
ngi SD bit trc t 2 - 3 nm. Trong
khi ú, lut t ai Vit Nam ch quy nh
trc khi thu hi t chm nht l 90 ngy
i vi t nụng nghip v 180 ngy i vi
t phi nụng nghip, c quan nh nc cú
thm quyn thu hi t phi thụng bỏo cho
ngi SD bit lớ do thu hi t (iu 39
Lut t ai nm 2003).
- Lut phỏp Singapore búc tỏch rừ phn
giỏ tr tng thờm t t ai do nh nc

Luật đất đai năm 2003). Điều này dẫn đến
việc phát sinh những mức giá bồi thường
khác nhau giữa các dự án; gây khó khăn cho
công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
(đặc biệt đối với các dự án do Nhà nước
thực hiện việc bồi thường).
- Ở Singapore, tiền bồi thường chỉ chiếm
khoảng 9% tổng giá trị đầu tư một dự án;
trong khi đó tỉ lệ này ở Việt Nam có thể lên
đến 70 - 80% tổng giá trị đầu tư. Điều này
gây ra rất nhiều khó khăn khi triển khai các
dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và làm
nản lòng các nhà đầu tư.
- Ở Singapore, việc tái định cư được
thực hiện thông qua chương trình phát triển
và bố trí nhà ở công với các loại nhà ở khác
nhau đáp ứng nhu cầu đa dạng của người
dân. Bên cạnh đó, chính phủ Singapore có
chính sách tài chính nhằm hỗ trợ nguồn vốn
cho cơ quan phát triển nhà đầu tư xây dựng
các khu nhà ở mới làm tăng lượng nhà ở
hàng hoá thoả mãn nhu cầu xã hội. Hơn
nữa, để hạn chế tình trạng đầu cơ, mua bán
nhà ở kiếm lời, luật pháp của Singapore quy
định người dân chỉ được bán nhà khi đã sử
dụng nhà ở trong một thời hạn nhất định;
quy định thời gian cụ thể được mua tiếp căn
nhà thứ 2 kể từ khi bán nhà ở. Trong khi đó,
pháp luật đất đai Việt Nam quy định việc
giải quyết tái định cư cho người bị thu hồi

thường đất tái định cư đã chuyển nhượng
cho người khác kiếm lời;
Thứ sáu, về các hình thức phân phối đất
đai của Nhà nước: Ở Singapore, Nhà nước
phân phối đất đai theo các hình thức cho nghiªn cøu - trao ®æi
t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010 59

thuê đất; đấu thầu hoặc đấu giá đất; bán trực
tiếp và đấu thầu hạn chế. Trong khi đó ở
Việt Nam, Nhà nước phân phối đất đai cho
nhu cầu sử dụng của xã hội thông qua các
hình thức: giao đất (bao gồm giao đất không
thu tiền SDĐ và giao đất có thu tiền SDĐ);
cho thuê đất (bao gồm cho thuê đất trả tiền
hàng năm và cho thuê đất trả tiền 1 lần cho
cả thời gian thuê) và công nhận quyền SDĐ
đang sử dụng ổn định (khoản 4 Điều 5 Luật
đất đai năm 2003).
Thứ bảy, về cơ chế pháp lí giải quyết
khiếu nại, tranh chấp về đất đai: Ở Singapore,
các tranh chấp, khiếu nại về đất đai đều được
giải quyết tại toà án. Trong khi đó ở Việt
Nam, việc giải quyết tranh chấp trước hết
phải do các bên tranh chấp tự hoà giải hoặc
thông qua hoà giải của UBND xã, phường,
thị trấn, nếu không thành mới đưa ra toà án
giải quyết (Điều 135 và Điều 136 Luật đất

Thứ hai, ở Singapore, công tác quy
hoạch đất đai đặc biệt được coi trọng và
được xác định là phương thức quan trọng
nhất để quản lí đất đai. Việc xây dựng quy
hoạch được thực hiện cụ thể, tỉ mỉ dựa trên
những căn cứ khoa học và lấy ý kiến đóng
góp rộng rãi của nhân dân trước khi công bố
công khai. Quy hoạch đất đai không xây
dựng theo phạm vi địa giới hành chính mà
theo khu vực chức năng nhằm đảm bảo tính
thống nhất, đồng bộ và dễ thực hiện, dễ quản
lí trên thực tế. Kỉ luật chấp hành quy hoạch
đất đai được tuân thủ nghiêm ngặt trong việc
thực hiện các dự án đầu tư.
Thứ ba, Nhà nước Singapore chịu trách
nhiệm thu hồi đất (tức là đảm nhiệm việc tạo
ra quỹ đất “sạch”) sau đó cung cấp cho các
đơn vị thực hiện dự án theo quy hoạch.
Không có hiện tượng chủ đầu tư tự thương
lượng với người SDĐ để mua lại đất thực
hiện các dự án đầu tư, kinh doanh. Điều này
tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án được
triển khai đúng tiến độ, chủ đầu tư không
phải mất nhiều thời gian, công sức, tiền của nghiªn cøu - trao ®æi
60 t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010

vào việc bồi thường, giải phóng mặt bằng;

Thứ sáu, chính sách quản lí, SDĐ rõ
ràng. Hệ thống pháp luật đất đai đồng bộ và
ý thức tuân thủ pháp luật cao của người dân
mà nhà nước Singapore đã quản lí hiệu quả
thị trường BĐS, tình trạng đầu cơ, mua - bán
đất đai kiếm lời nhằm đẩy giá đất lên cao
gấp nhiều lần so với giá trị thực tế dường
như ít có điều kiện tồn tại.
Thứ bảy, theo pháp luật đất đai của
Singapore, mọi tranh chấp đất đai, khiếu nại
về đất đai được giải quyết tại toà án đảm bảo
sự công bằng, minh bạch, đúng pháp luật và
có hiệu quả. Người dân không phải tốn quá
nhiều công sức, thời gian và tiền bạc vào
việc theo đuổi các vụ kiện tụng liên quan
đến đất đai.
Thứ tám, việc phân phối đất đai cho các
nhu cầu SDĐ của xã hội được nhà nước
Singapore áp dụng cơ chế thị trường để thực
hiện thông qua đấu giá hoặc đấu thầu, bán
trực tiếp hoặc đấu thầu hạn chế. Điều này
đảm bảo sự công bằng, minh bạch cho mọi
chủ thể có nhu cầu SDĐ trong việc tiếp cận
vốn đất đai của Nhà nước.
Thứ chín, ở Singapore, việc quản lí đất
đai theo hệ thống Torres (quản lí đất đai theo
thửa đất) không chỉ bảo đảm cho Nhà nước
nắm chắc được các thông tin chi tiết của
thửa đất và mọi biến động của quá trình
SDĐ mà còn giúp người SDĐ dễ dàng,