LỜI MỞ ĐẦU
Đầu tư là một trong những yếu tố thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế đất nước,
tăng năng lực sản xuất quốc gia. Đa dạng hóa các lĩnh vực đầu tư đang là mối quan tâm
hàng đầu của các nhà quản lý, đầu tư vào các lĩnh vực khác nhau thúc đẩy nền kinh tế
ngày một phát triển đa dạng. Nhất là đầu tư trong lĩnh lực xây dựng cơ bản, là tiền đề
để các lĩnh vực khác có điều kiện phát triển nhanh chóng. Sự góp phần của các công ty
xây dựng vào đầu tư xây dựng cơ bản, xâydựng các công trình cần thiết của quốc gia
hiện nay là rất đáng kể.
Một trong những Công ty có đóng góp không nhỏ vào đầu tư xây dựng cơ bản đất
nước đó là “Công ty Cổ phần Đầu tư và xây dựng HUD3”, đây là một trong những
công ty hàng đầu trong những lĩnh vực xây dựng, tình hình đầu tư của công ty ngày
càng được mở rộng đáp ứng nhu cầu phát triển, mục tiêu mở rộng sản xuất của Công
ty. Hiện nay, tại Công ty công tác lập dự án đang được coi là một trong những hoạt
động quan trọng và điển hình. Công tác lập dự án của Công ty trong thời gian qua đã
đạt được những thành tích đáng kể, các dự án được lập ngày càng tăng cả về số lượng,
chất lượng và quy mô đầu tư. Để đẩy mạnh tốc độ tăng trưởng và đáp ứng nhu cầu phát
triển Công ty cần nâng cao năng lực hoạt động, hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư.
Qua thời gian thực tập tại Công ty cổ phần đầu tư và Thương mại Thủ Đô, dưới
sự hướng dẫn của Ths. Hoàng Thị Thu Hà và với sự giúp đỡ của tập thể phòng Phát
triển dự án, tôi đã trực tiếp tìm hiểu tình hình thực tế công tác lập dự án đầu tư tại Công
ty và đã hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp với đề tài: “ Hoàn thiện công tác lập dự án
đầu tư tại Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô”.
Chuyên đề thực tập gồm có 2 phần:
Chương I: Thực trạng công tác lập dự án tại công ty Cổ phần Đầu tư và Thương
mại Thủ Đô
Chương II: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty Cổ
phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô
Mặc dù đã cố gắng nhưng chuyên đề của tôi cũng không tránh khỏi những thiếu
sót, rất mong sự chỉ bảo của cô giáo cũng như ban lãnh đạo của Công ty Cổ phần Đầu
tư và Thương mại Thủ Đô. Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của các thày
cô Khoa Đầu tư và Ban lãnh đạo Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô đã

Bảng 1: Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh2
đ v: triệu đồng
STT
Năm
Chỉ tiêu
2005 2006 2007 2008 2009
1 Doanh thu 0 0 0 4.332,25 4.899,26
2 Chi phí 712,06 602,60 39,34 3.059,13 3.279,88
3 = 1-
2
LN trước thuế -712,06 -602,60 -39,34 1.273,12 1619,38
4
LN từ hoạt động tài
chính
0 0 0 0 0
5 LN bất thường 0 0 0 0 0
6 Thuế phải nộp 0 0 0 356,47 453,43
7 LN sau thuế -712,06 -602,60 -39.34 916,65 1.165,95
8 LN bình quân/lao động 5,19 1,67 4,92 22,9 23,32
Nguồn: Báo cáo tài chính các năm
Công ty từ lúc mới thành lập gặp rất nhiều khó khăn song trong giai đoạn này
đã đi vào ổn định và tăng trưởng mạnh mẽ. Ngành nghề kinh doanh được bổ sung
thêm nhiều lĩnh v ực.
1.2.2, Tình hình thực hiện vốn đầu tư
Nguồn vốn của công ty là do các cổ đông của công ty đóng góp. Việc huy
động vốn của công ty dựa trên hai nguồn là vốn cổ đông và vay vốn ngân hang,
nhưng chủ yếu là huy động nguồn vốn từ cổ đông.

40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2005 2006 2007 2008 2009
vốn vay
vèn tù cã
Qua các năm công ty đầu tư bằng vốn tự có có xu hướng giảm xuống cả về
số lượng lẫn tỷ trọng vốn. Công ty không liên doanh, liên kết với doanh nghiệp nào
mà chỉ kinh doanh bằng vốn tự có và vốn vay. Các hoạt động đầu tư chủ yếu của
công ty là về đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và đầu tư phát triển, do đó công ty đã
được hưởng chế độ vay ưu đãi của nhà nước. Vì vậy tỉ trọng vốn vay năm 2008 và
2009 tăng đáng kể.
Bảng 4: Quy mô và tốc độ tăng vốn đầu tư thực hiện(Đơn vị: triệu đồng)
STT Chỉ tiêu ĐVT 2005 2006 2007 2008 2009
1 Tổng vốn Đầu tư
thực hiện
triệu
đồng
442.3 163.5 205 397.3 498
2 Lượng tăng tuyệt
đối liên hoàn
triệu
đồng
-278.8 41.5 192.3 100.7
3 Tốc độ tăng liên
hoàn

Sứ mệnh của Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô là:
"MANG ĐẾN ĐỘNG LỰC CHO SỰ PHÁT TRIỂN"
6
Tầm nhìn “… Hoài bão của chúng tôi là trở thành một tập đoàn đầu tư lớn
mạnh, phát triển mũi nhọn trong các lĩnh vực: Đầu tư các dự án bất động sản, Giáo
dục đào tạo, Thương mại, bằng những nỗ lực không ngừng nghỉ để thực thi sứ mệnh
đặt ra, nhằm góp phần mang đến động lực cho sự phát triển của các khách hàng, đối
tác, cho con người trong tổ chức cũng như cho toàn xã hội…”
Do đó, các dự án của công ty phần lớn là đầu tư bất động sản: xây dựng các văn
phòng, cao ốc, các trung tâm văn hoá, thể thao, bãi đỗ xe.. Và các dự án liên quan đến
giáo dục đào tạo : xây dựng hệ thống trường học uy tín chất lượng, tiêu chuẩn quốc
tế…
2.2, Quy trình lập dự án tại công ty
Quy trình lập dự án tại công ty là các bước thưc hiện nhằm có thể hoàn tất một
dự án từ khâu tiếp nhận một dự án đến khi kết thúc dựa án
• Quy trình lập dự án tại công ty được thể hiện qua sơ đồ sau:
BAN GIÁM ĐỐC
NGHIÊN CỨU CƠ
HỘI ĐẦU TƯ
Phòng kế hoạch đầu
tư

Nhận nhiệm vụ và
kế hoạch dự án
Phòng phát triển dự
án
Lập đề cương Phòng phát triển dự
án
Phê duyệt đề cương CHỦ ĐẦU TƯ
Thực hiện lập dự án Phòng phát triển dự

này được công ty xây dựng trên cơ sở xác định các nội dung tư vấn cần phải làm và
phân chí công việc thành các bước nhỏ để giao cho các bộ phận chuyên môn thực
hiện. Điều này giúp cho việc lập dự án được chuyên môn hoá theo tiêu chuẩn và quy
định chung. Thực tế có một số dự án cũng không thực hiện đầy đủ các bước này
nhưng nói chung quy trình này được áp dụng một cách khá đầy đủ.
Bảng phân công cụ thể về công tác lập dự án đầu tư:
8
Công việc Nội dung thực hiện Người thực hiện
1. Ý tưởng đầu tư. - Ý tưởng đầu tư ban đầu
của một dự án kinh doanh
- Nghiên cứu cơ hội đầu
tư
- Phác hoạ quy mô kinh
doanh
- Chứng minh ban đầu về
tính cần thiết của việc đầu
tư và nhu cầu của thị
trường.
Chủ đầu tư, phòng quản lý
đầu tư.
2. Phương án đầu tư kỹ
thuật.
- Xác định về lựa chọn
côngnghệ, quy trình sản
xuấ
- Xác định nhu cầu về cơ
sở hạ tầng, phương án
thực hiện
- Xác định nhu cầu trang
thiết bị, công nghệ

- Xác định chỉ tiêu hiệu
quả của dự án: NPV, IRR
- Xác định khả năng hoàn
vốn. trả nợ vay, hiệu quả
của dự án theo biến động
của các thông số quan
trọng.
- Chuyên viên tư vấn về
tài chính
- Chuyên viên tài chính
của chủ đầu tư
2.3, Phương pháp lập dự án tại công ty
9
Quá trình lập dự án luôn luôn phải sử dụng các phương pháp lập dự án để
hoàn thành các mục đích đã đề ra của dự án. Tuy nhiên mỗi dự án lại mang lại một
đặc tính tiêng, chính vì vậy cần có một hệ thống phương pháp lập dự án phù hợp với
từng dự án, bước đầu tiên của dự án như thu thập dữ liệu cho đế xử lý dữ liệu, ra
quyết định đầu tư. Các phương pháp đều nhằm mục đích cung cấp những thông tin có
độ chính xác cao nhất phục vụ cho dự án. Từ đó nâng cao chất lượng lập dự án, tạo
hiệu quả cao nhất cho dự án. Những phương pháp cơ bản thường được sử dụng như:
phương pháp thu thập cơ sở dữ liệu, phương pháp dự báo, phương pháp phân tích
đánh giá,
2.3.1, Phương pháp phân tích đánh giá.
Phương pháp phân tích đánh giá được áp dụng hầu hết trong nội dung cũng
như quy trình lập dự án tại công ty. Từ các thông tin mà đối tác cung cấp và số liệu
do công ty nghiên cứu có được, qua đó phân tích, đánh giá phục vụ dự án. Một số
phương pháp phân tích đánh giá được công ty sử dụng như:
2.3.1.1 Phân tích theo chỉ tiêu.
Theo phương pháp này dự án được căn cứ và các chỉ tiêu nhất định qua đó
các thành viên trong ban dự án chọn lọc các thông tin cần thiết và đưa ra phương án

trình thực hiện dự án và đề ra được những phương án tốt nhất cho dự án để hạn chế
tối đa mà dự án gặp phải. Công việc phân tích rủi ro trong quá trình lập dự án ban dự
án của công ty luôn phải phối hợp chặt chẽ với chủ đầu tư để cùng bàn bạc, trao đổi
sau đó cùng nhau đưa ra các rủi ro mà dự án có thể gặp phải và các biện pháp đối
phó. Có thể nói dự án nào cũng chứa đựng những yếu tố rủi ro nhất định, các rủi ra
thường được nêu ra như: Sự biến động của thời tiết, biến động của thị trường , biến
động nhân sự trong cơ cấu làm việc, biến động chính sách và môi trường đầu tư…
Khi phân tích rủi ro bao giờ ban dự án cũng như chủ đầu tư đều cần phải áp dụng
phối hợp với phương pháp dự báo.
Mô hình chung để lập dự án đầu tư trên cơ sở phân tích rủi ro được tiến hành
như sau:
Trước hết chúng ta cần xác định các nhân tố ảnh hưởng đến tính khả thi của dự
án (phương án cơ sở).
Xây dựng bài toán trong mối quan hệ giữa các nhânn tố trên đến tính khả thi của
dự án (phương án cơ sở).
Tiến hành việc đưa ra các gỉ định khác nhau bằng cách cho mỗi nhân tố được
xác định ở trên được thay đổi từ mức 5% - 10% từ đó xác định được mức ảnh hưởng
của từng nhân tố đến phương án cơ sở
11
2.3.1.3 Phân tích độ nhạy cảm
Mục đích của phân tích độ nhạy cảm là xác định mức độ ảnh hưởng của các
nhân tố đến tính khả thi của dự án, từ đó xác định được nhân tố nào là quan trọng
nhất và tập trung phân tích những nhân tố đó.
Việc phân tích theo tình huống sẽ được tiến hành theo các bước như phân tích
độ nhạy, tuy nhiên do các nhân tố có ảnh hưởng đến nhau nên xây dựng mối quan hệ
giữa các nhân tố bằng các phương trình cụ thể.
Sau đó xác định tính khả thi của dự án theo từg kịch bản có thể xảy ra.
Việc phâ tích rủi ro được tiến hang tương tự như phan tích độ nhạy và phân
tích theo kịch bản, tuy nhiên tính ngẫu nhiên được đề cập nhiều hơn để nâng cao sự
khách quan của dự án được lập. Có thể thấy được một số bước cơ bản sau:

- Phương pháp phân tích mang tính chất động: xác định tính khả thi của dự
án trên cơ sở coi các yếu tố liên quan đến dự án đều thay đổi một cách toàn
diện khách quan.
Phương pháp mang tính chất tĩnh thường đơn giản, ít tốn kém, tuy nhiên mức
độ xác định chính xác không cao, thường phù hợp với nghiên cứu tiền khả thi.
Phương pháp phân tích động đòi hỏi chi phí cao hơn nhưng kèm theo đó là mức độ
chính xác tăng lên, phù hợp với nghiên cứu khả thi.
- Phương pháp phân tích trước – sau: Xác định mức độ ảnh hưởng của dự án
trên cơ sở so sánh thực trạng trước khi và sau khi (dự toán) có dự án. Trên
cơ sở đó xác định hiệu quả của dự án bằng cách so sánh giữa kết quả sau
khih có dự án và chi phí chho dự án.
- Phương pháp phân tích có – không: Xác định tính khả thi trên cơ sở có
hoặc không có dự án. Đây cũng được coi là phương án phân tích theo kịch
bản không có dự án. Trường hợp nào có lợi hơn thì chúng ta chọn
2.3.2, Phương pháp dự báo
Dự án tại công ty bao giờ cũng có thời gian từ 15 năm trở lên, do vậy phương
pháp dự báo là rất quan trọng và nó cũng đã được các thành viên trong quá trình lập
dự án áp dụng linh hoạt và triệt để. Phương pháp dự báo đòi hỏi phải căn cứ vào
những cơ sở thực tiễn và sự nhạy bén với những biến động của thị trường. Dự báo
chính xác sẽ giúp cho việc huy động các nguồn vốn một cách hợp lý, đưa ra quyết
định đầu tư hữu hiệu. Các phương pháp dự báo được sử dụng trong dự án đầu tư
thường dung để xác định giá cả, số lương (cung, cầu). Một số phương pháp sau đay
thường được công ty sử dụng:
13
Phương pháp này thường áp dụng để nghiên cứu nhu cầu thị trường, xác định
cung cầu sản phẩm.
2.3.2.1, Phương pháp dự báo bình quân di động
Theo phương pháp này, giá trị dự báo thời kỳ t (tức là Ŷt) được xác định theo
công thức:
Ŷt =

XX
X
X
QQ
ZZ
Z
Q
+
+
∆
∆
Qx: Cầu sản phẩm X
Qxi: Cầu sản phầm X tại thời điểm i
ΔQx = Qx1 – Qx2 là sự thay đổi của Qx
Z: Nhân tố ảnh hưởng Z
2.3.2.3. Phương pháp hàm hồi quy
Phương pháp này nhằm xác định mối quan hệ giữa biến phụ thuộc với các biến
độc lập, ví dụ nhu cầu hàng hoá (biến phụ thuộc) sẽ phụ thuộc vào giá cả, thu nhập,
quảng cáo, … (các biến độc lập) bằng một phương trình nào đó:
Ŷt = f(Pt, It, At, …)
Trong đó:
- Pt là giá cả tại thời điểm t
14
- It là thu nhập tại thời điểm t
- At là quảng cáo tại thời điểm t
Đây có thê là mô hình hồi quy phi tuyến hoặc hồi quy tuyến tính, hồi quy đơn
hoặc hồi quy bội.
Những phương pháp trên thường được sử dụng đồng thời cho công tác dự báo,
sau đó phương pháp nào có kết quả chính xác nhất sẽ được lựa chọn. Phương pháp
nào có giá trị sai số nhỏ nhất sẽ được coi là phương pháp chính xác nhất. Các giá trị

Phương pháp nào có giá trị MAD, MSE hoặc MAPE nhỏ nhất sẽ được coi là
đáng tin cậy nhất và số liệu phân tích từ phương pháp này sẽ được sử dụng cho công
tác lập dự án đầu tư.
2.3.3 phương pháp so sánh
2.3.3.1 Phương pháp so sánh đối chiếu
Phương pháp này sử dụng đối với các lĩnh vực đầu tư cũ đơn gian.. đã có các
dự án đi trước. Cán bộ lập dựa án dựa vào các dựa án đã triển khai, so sánh đối chiếu
với dự án cần lập, rút ra các điểm tương đồng, áp dụng vào dự án.
Phương pháp này thường sử dụng trong nghiên cứu căn cứ pháp lý, nghiên
cứu về kết cấu xây dựng..
2.3.3.1, Phương pháp so sánh lựa chọn phương pháp tối ưu:
Trong một số dự án, cán bộ lập dự án đã dùng phương pháp so sánh nhằm chỉ
ra đặc tính ưu việt, ưu điểm của sản phẩm dự án so với các sản phẩm cùng loại để kết
luận sự cần thiết phải đầu tư. Ví dụ như trong dự án: “xây dựng nhà máy sản xuất ống
gân HDPE” hay dự án “ Xây dựng công trình nhà máy sản xuất bình chứa gas bằng
Composite” cán bộ lập dự án đều sử dụng phương pháp so sánh để kết luận sự cần
thiết phải đầu tư.
15
Phương pháp này thường áp dụng để nghiên cứu quy mô dự án, lựa chọn hình
thức đầu tư…
2.4. Nội dung công tác lập dự án tại công ty.
2.4.1. Sự cần thiết phải đầu tư.
Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư tại Công ty chính là nội dung nghiên cứu
các căn cứ hình thành dự án đầu tư gồm nhiều nghiên cứu tình hình kinh tế xã hội
tổng quát và nghiên cứu thị trường dự án. Nội dung sự cần thiết đầu tư bao gồm
những vấn đề quan trọng sau:
2.4.1.1. Căn cứ pháp lý.
Chính là những căn cứ để tiến hành hoạt động đầu tư của dự án như: văn bản
luật, công văn, nghị định, thông tư, chính sách, quy hoạch, tiêu chuẩn kỹ thuật,…
Thông thường ở Công ty dựa vào những căn cứ sau :

Công ty (giám đốc và phòng kế hoạch,…) có nhiệm vụ lên kế hoạch đầu tư đáp ứng
nhu cầu hiện tại và tương lai thông qua công tác dự báo để có được những cơ hội đầu
tư phù hợp và hiệu quả.
2.4.2. Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật .
Đặc điểm của các Dự án được lập tại Công ty là các dự án đầu tư xây dựng các
công trình dân dụng và các công trình hạ tầng kỹ thuật cho nên nội dung nghiên cứu
khía cạnh kỹ thuật rất được quan tâm ở Công ty, và là một trong những nội dung
được nghiên cứu kỹ nhất ở Công ty Thủ Đô Cụ thể :
2.4.2.1. Quy mô dự án, năng lực (công suất), lựa chọn hình thức đầu tư.
Thông thường nội dung này cán bộ lập dự án sẽ trình bày về quy mô của dự án
như: tổng diện tích khu đất, hình dáng công trình, thể loại công trình: dân dụng, công
nghiệp hay hạ tầng kỹ thuật,…Dự án có thuộc dự án quan trọng quốc gia hay không,
dự án nhóm A, B, C,…
Tuy nhiên không phải bất kỳ dự án nào cũng sử dụng tất cả các nội dung, mà
tùy từng dự án có những nét được trình bày khác nhau
Việc lựa chọn hình thức đầu tư tùy thuộc vào từng dự án. Nhưng các dự án của
Công ty chủ yếu là thuộc lĩnh vực xây dựng cho nên các phương án lựa chọn chủ yếu
là xây dựng mới, đồng bộ hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi
tiết đã được các ban ngành có liên quan phê duyệt.
17
2.4.2.2. Quy hoạch lãnh thổ và địa điểm xây dựng công trình.
Đối với mỗi dự án, các cán bộ lập dự án sẽ đưa ra các phương án quy hoạch
lãnh thổ khác nhau đối với mỗi địa điểm có dự án.
2.4.2.3. Các giải pháp về kiến trúc, quy hoạch và kỹ thuật.
Đối với các dự án lớn, báo cáo nghiên cứu khả thi (công ty gọi là báo cáo đầu
tư) sẽ tách riêng giải pháp về kỹ thuật với hai giải pháp còn lại. Còn đối với dự án có
quy mô nhỏ thì cả 3 phần gộp lại với nhau.
2.4.2.3.1.Giải pháp về quy hoạch.
Về nội dung này thi được trình bày theo phương án quy hoạch đã được duyệt.
Tùy theo từng dự án mà có sự phân chia khác nhau trong quy hoạch đất. Đối với

Dự án đưa ra được thông số về tải lượng các chất ô nhiễm khi có và không có hệ
thống xử lý, cho thấy một điều rằng sự quan tâm đúng mức đến vấn đề ảnh hưởng tới
môi trường, xác định được chính xác tải lượng chất thải ô nhiễm, từ đó có được những
giải pháp khắc phục điều đó, các giải pháp được nói rõ trong dự án, ở đây chỉ đề cập đến
sự đánh giá, quan tâm của các cán bộ lập dự án đến ô nhiễm môi trường, để chứng tỏ
một điều rằng chất lượng lập dự án ngày càng hiệu quả hơn ở Công ty.
Tác động tới môi trường đất: Tác động tới môi trường đất do xây dựng cơ sở hạ
tầng : Trong khi thi công xây dựng các công trình kỹ thuật như khu chung cư, khu
biệt thự, khu dịch vụ,..sẽ gây ra tác động tiêu cực đến môi trường đất trong khu vực.
Hoạt động san lấp mặt bằng chuẩn bị thi công làm tăng nguy cơ xói mòn, bạc màu
khu đất, tăng nguy cơ sụt lở đất, bờ kênh, mương trong khu vực dự án,…Các chất
thải rắn từ sinh hoạt từ các khu chung cư,..
Ngoài ra còn ảnh hưởng tới môi trường không khí xảy ra trong giai đoạn thi
công: Tác động do bụi, bụi sinh ra trong quá trình thi công, san lấp mặt bằng và xây
lắp các hạng mục dự án do sử dụng nhiều loại phương tiện giao thông siêu trường,
siêu trọng và quá trình san ủi mặt bằng,..Tác động do khí thải: Trong quá trình thi
công sẽ huy động rất nhiều các loại máy móc, xe tải sử dụng các loại nhiên liệu như
đốt xăng, dầu diezen, dầu FO,…Các loại nhiên liệu này sau khi cháy sẽ sinh ra một
lượng khí độc như SO2, Nox, CO, CO2, VOC,… làm ô nhiễm môi trường không khí
và tác động xấu tới sức khỏe con người và các loài động thực vật.
Các tác động khi dự án đi vào hoạt động : Ô nhiễm không khí trong khu vực
quy hoạch chủ yếu do hoạt động giao thông và quá trình sinh hoạt (đun nấu, sưởi) từ
các khu dân cư biệt thự gây ra…
19
Từ việc đánh giá được tác động do dự án được tiến hành xây dựng tác động tới
môi trường như vậy, các cán bộ lập dự án sẽ thảo luận nghiên cứu đưa ra được những
giải pháp hạn chế tác động tới môi trường thích hợp nhất, không làm ảnh hưởng xấu
đến môi trường. Tùy từng dự án, và tùy vào mức độ của tác động mà có những giải
pháp phù hợp nhất, thích hợp nhất, mang lại hiệu quả cao nhất.
2.4.2.5. Phương án đền bù, giải phóng mặt bằng.

2.4.3.1. Xác định tổng mức vốn đầu tư.
Nội dung này sẽ được chi tiết hóa trong từng dự án, bằng những bảng biểu thể
hiện rõ tổng mức đầu tư của dự án là bao nhiêu, khoản mục chi tiết của từng thành
phần trong tổng mức đầu tư ấy. Tổng vốn đầu tư bao gồm: chi phí xây dựng, thiết bị,
chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí quản lý dự án và các chi phí khác, dự
phòng phí. Nhu cầu vốn được cụ thể hóa qua các năm tùy vào từng dự án mà mỗi
năm có nhứng nhu cầu vốn là khác nhau
2.4.3.2. Nguồn tài trợ vốn của dự án.
Các dự án chỉ khả thi khi đảm bảo được nguồn vốn, và xuất xứ của nguồn vốn đó
là chính xác, để đảm bảo đến khi huy động nó cho dự án không gặp bất kể vấn đề gây
cản trở nào. Các dự án của Công ty Thủ Đô chủ yếu sử dụng vốn của các cổ đông trong
Công ty và Vốn vay,vốn huy động hợp pháp khác (vốn vay từ các ngân hàng thương
mại, các tổ chức tín dụng, vốn góp từ các Công ty liên kết thực hiện dự án
2.4.3.3. Các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính chủ yếu.
Để xác định các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án, các cán bộ soạn thảo dự
án của Công ty sẽ tiến hành các công việc theo trình tự: xác định các khoản doanh
thu, chi phí trong từng năm hoặc theo từng thời kỳ của dự án; kế tiếp là xác định
dòng tiền hàng năm để từ đó tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính như: NPV, IRR,
T, tỉ suất lợi nhuận r …
2.4.3.3.1. Xác định các khoản mục doanh thu và chi phí.
Các cán bộ lập dự án dung phần mềm Exel để tính toán.
- Doanh thu: Bảng doanh thu hàng năm được xác định dựa theo sản phẩm của
dự án. Thường thì sản phẩm của Công ty là các công trình hạ tầng kỹ thuật, các khu
đô thị, các văn phòng cho thuê,…nên việc tổng hợp doanh thu là từ việc bán các khu
21
căn hộ cao tầng, nhà ở, hay tiền cho thuê các khu văn phòng,..doanh thu từ chuyển
nhượng các diện tích đất kinh doanh,…
- Chi phí: chi phí hàng năm của dự án bao gồm các khoản mục chi phí: Chi phí
để hoạt động: chi phí điện, điện thoại cho bộ phận quản lý, khu vực công cộng, chi
phí trả lương, chi phí sữa chữa, bảo dưỡng, thay thế máy móc thiết bị…và tiền thuê


4 Khai thác khu đất không
thuộc đất kinh doanh

5 Giá trị thu hồi tài sản
….
II Chi phí
1 Chi phí hoạt động
Chi phí điện, điện thoại
cho bộ phận quản lý, khu
vực công cộng

2 Chi phí trả lương cho bộ
phận quản lý

3 Chi phí sữa chữa, bảo
dưỡng, thay thế máy móc
thiết bị

4 Tiền thuê đất hàng năm
5 Khấu hao
6 Lãi vay
III Lợi nhuận gộp
1 Lợi nhuận trước thuế
2 Thuế TNDN (28%)
IV Lợi nhuận sau thuế
V Phân tích tài chính theo
thời gian
Năm 0
1 Vốn đầu tư ban đầu

án chỉ đơn giản là ước tính giá chênh lệch khoảng 5 – 10 % so với thực tế, để phòng
trừ có sự rủi ro trong vấn đề giá cả. Công ty không xây dựng một quy trình nhất định
trong việc phân tích độ nhạy của dự án, tùy theo từng dự án mà có chỉ ra những thay
đổi khác nhau và có biện pháp phòng ngừa cần thiết. Tuy nhiên, việc phân tích này ít
được chú trọng ở Công ty.
2.5, Nghiên cứu tình huống cụ thể lập dự án tại Công ty cổ phần Đầu tư và
Thương mại Thủ Đô:
24
Dự án đầu tư xây dựng trường Trung Học cơ sở tại xã Mễ trì, huyện Từ Liêm Hà Nội
2.5.1 Sự cần thiết phải đầu tư:
Phần này các cán bộ lập dự án của Công ty nghiên sửu dụng phương pháp phân tích
đánh giá và phương pháp so sánh đối chiếu
Căn cứ pháp lý của dự án: Dựa vào các văn bản pháp luật có liên quan đến dự
án, các tiêu chuẩn của nhà nước, Bộ xây dựng,…để áp dụng cho dự án:
Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội nước Cộng hoà
xã hội chủ nghĩa Việt Nam ;
Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 của Chính phủ về quản lý dự án
đầu tư xây dựng công trình;
Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính Phủ về quản lý chất
lượng công trình xây dựng;
Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2007 của Chính Phủ về quản lý chi
phí đầu tư xây dựng công trình.
Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 về thu tiền sử dụng đất.
Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của BXD về việc lập và quản lý
chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình
Căn cứ văn số 440/UBND-ĐC ngày 10 tháng 04 năm 2008 của UBND xã Mễ
Trì về việc xin thỏa thuận địa điểm xây dựng Trường THPT dân lập Marie Curi tại xã
Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội.
Căn cứ văn bản số 1220 /QHKT-P1 ngày 24 tháng 06 năm 2008 của sở quy
hoạch kiến trúc về việc thông tin quy hoạch kiến trúc khu đất thuộc xã Mễ Trì, Trung