Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Lời nói đầu
Trớc Luật đất đai năm 1993, Nhà nớc thực hiện việc quản lý đất đai bằng biện
pháp hành chính, mọi quan hệ đất đai đợc thực hiện bằng cơ chế xin cho, thu hồi
vì Luật đất đai cha cho phép chuyển nhợng quyền sử dụng đất , cha thừa nhận đất
đai có giá. Khi nền kinh tế nớc ta chuyển sang cơ chế thị trờng, định hớng xã hội
chủ nghĩa, có sự điều tiết quản lý của Nhà nớc thì quan hệ đất đai cũng chịu sự chi
phối của cơ chế thị trờng.Với Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung đất đai vào
các năm 1998, 2001 và đặc biệt là Luật Đất đai năm 2003 đã tạo ra một hành lang
pháp lý cho giao dịch dân sự về đất đai và thừa nhận giá đất (giá chuyển nhợng
quyền sử dụng đất) nh là một công cụ không thể thiếu trong việc thực hiện các
quan hệ tài chính về đất đai.Bên cạnh đó, thị trờng bất động sản có những bớc phát
triển mạnh mẽ cả về quy mô, cơ cấu, dung lợng góp phần tích cực vào việc thúc
đẩy kinh tế xã hội cả nớc phát triển, phát huy các nguồn vốn trong xã hội, thu
hút đầu t nớc ngoài, làm thay đổi bộ mặt kinh tế đất nớc, rút ngắn khoảng cách
giữa nông thôn và thành thị, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hớng công
nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nớc Song do phát triển chủ yếu là tự phát, ch a có sự
quản lý chặt chẽ nên thị trờng bất động sản đã bộc lộ nhiều hạn chế tác động tiêu
cực đến nền kinh tế đất nớc; đặc biệt là những cơn sốt giá, tình trạng đầu cơ nhà
đất, kích cầu ảo tạo ra giá ảo, giá nhà đất bị thả nổi, không phản ánh đúng mối
quan hệ cung cầu trên thị trờng.Nhng cũng có thời kỳ thị trờng bất động sản
lạnh gần nh đóng băng làm cho các đối tợng tham gia thị trờng phải băn
khoăn lo lắng, các nhà hoạch định chính sách cũng phải lúng túng trong việc đề ra
các chính sách quản lý cho phù hợp.Do đó yêu cầu đặt ra là chúng ta phải có hệ
thống khung giá mới làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển
quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất
không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trớc
bạ, bồi thờng khi Nhà nớc thu hồi đất; tính tiền bồi thờng đối với ngời có hành vi
vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nớc. Đáp ứng yêu cầu đó
1

Ban hành các quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực
hiện các văn bản đó.
Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa chính, lập bản đồ địa
chính.
Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ hành chính, bản đồ hiện
trạng sử dụng đất.
Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Quản lý việc giao đất cho thuê đất, thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
Thống kê, kiểm kê đất đai .
Quản lý tài chính về đất đai .
Quản lý và phát triển thị trờng quyền sử dụng đất trong thị trờng Bất động sản .
Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất.
Thanh tra kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử
lý vi phạm pháp luật đất đai.
Giải quyết tranh chấp đất đai, gải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong
quản lý sử dụng đất.
Quản lý các dịch vụ công về đất đai .
Qua các nội dung trên cho thấy, Luật Đất đai 2003 không chỉ đề cập đến việc
Nhà nớc quản lý đất đai bằng các biện pháp hành chính mà còn thông qua các biện
pháp kinh tế. Đó là việc Nhà nớc thực hiện quản lý tài chính về đất đai. Đây là một
biện pháp quản lý rất quan trọng, nhất là trong nền kinh tế thị trờng, đảm bảo cho
3
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
nền kinh tế phát triển hợp quy luật, hơn nữa các biện pháp kinh tế sẽ thúc đẩy ngời
dân tham gia vào các quan hệ giao dịch về đất đai một cách sôi động hơn. Thực tế
cho thất rằng, việc quản lý đất đai sẽ không đạt hiệu quả cao nếu thiếu các biện
pháp quản lý tài chính về đất đai.
Trong thời gian qua, Nhà nớc có nhu cầu sử dụng nhiều diện tích đất để xây

- Quy định của Luật Đất đai 2003 (điều 56) về giá đất do Nhà nớc quy định.
Khoản 2 Điều 56 Luật Đất đai 2003 quy định:Chính phủ quy định phơng pháp
xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trờng
hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ơng.
- Căn cứ vào mục đích sử dụng đất đai theo Luật Đất đai 2003.
- Do đặc tính của đất đai .
+ Đất đai có giá trị lớn.Đất đai không bị hao mòn mà còn có thể sinh lời .
+ Việc sử dụng đất đai mang tính lâu bền .
+ Đất đai có tính cá biệt.
+ Đất đai có hạn.
- Mục đích sử dụng của mảnh đất, thửa đất: căn cứ vào mục đích cho phép
nằm trong khuân khổ pháp luật chung, các yếu tố pháp lý khác nh việc cấm một số
hoạt động để không gây ảnh hởng đến môi trờng xung quanh. Chúng ta phải lựa
chọn mục đích cho phép, tính ổn định lâu dài và khả năng duy trì của mục đích sử
dụng để từ đó thấy đợc thu nhập, nguồn sinh lợi của mảnh đất, thửa đất.
- Căn cứ vào các yếu tố cạnh tranh.
- Tính đén các yếu tố của nền kinh tế.
- Một nền kinh tế đang trong giai đoạn tăng trởng có thể tạo ra công dụng lớn
tác động ngay lập tức đến giá trị của bất động sản nói chung và giá chuyển nhợng
quyền sử dụng đất nói riêng.
+ Trong từng ngành thì giá trị của đất đai cũng đợc đánh giá khác nhau. Giá trị
của đất đai thờng gắn liền với sự phát triển của ngành mà mảnh đất, thửa đất đó
đang hoạt động mang lại hiệu quả.
- Quan hệ cung cầu: Quan hệ cung cầu thay đổi thì giá trị của mảnh đất, thửa
đất cũng thay đổi theo, Cầu thay đổi đến mức nào đấy sẽ tác động đến một loạt
các yếu tố làm thay đổi giá trị của mảnh đất thửa đất trên thị trờng .
5
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
3. Nguyên tắc định giá đất để xây dựng khung giá các loại đất theo quy

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
+ Chi phí mảnh đất, thửa đất bao gồm : chi phí trực tiếp, chí phí cơ hội do thay
đổi mục đích sử dụng, chi phí không kết tinh vào mảnh đất, thửa đất.
- Thu nhập từ mảnh đất, thửa đất bao gồm: luồng thu nhập hiện tại hoặc tuơng
lai, quy đổi các yếu tố chi phí, thu nhập về một thời điểm( thờng lấy thời điểm
hiện tại )
- Nguyên tắc cạnh tranh: Cạnh tranh giữa các mảnh đất, thửa đất với nhau và
cạch tranh của môi trờng kinh doanh bất động sản nói chung và môi trờng kinh
doanh đất đai nói riêng.
- Nguyên tắc về sự tăng giảm sinh lợi so với đầu t thị trờng nhà đất
Cơ sở chung : Càng đầu t cải tạo mảnh đất, thửa đất càng gia tăng giá trị cho mảnh
đất, thửa đất đó. Nhng quan hệ giữa tăng giá trị và tăng đầu t phụ thuộc vào mức
sinh lợi tạo ra bởi nguồn đầu t đó.
- Nguyên tắc tăng giảm giá trị.
Do mảnh đất, thửa đất này nằm trong khung cảnh của mảnh đất, thửa đất khác.
+ Mảnh đất, thửa đất nằm trong khung cảnh giá trị mảnh đất, thửa đất khác
cao thì giá trị của mảnh đất, thửa đất đó cũng đợc tăng lên.
+ Một số mảnh đất, thửa đất nằm trong khung cảnh của mảnh đất, thửa đất
khác cao thì giá trị của mảnh đất, thửa đất đó lại giảm.
+ Một số mảnh đất, thửa đất có giá trị cao nhng lại nằm trong khu vực có
những mảnh đất, thửa đất có giá trị thấp thì giá trị của mảnh đất, thửa đất đó giảm
xuống.
- Nguyên tắc thực tế
Khi định giá của một mảnh đất, thửa đất phải dựa vào các chứng cứ thực tế
không đợc suy diễn
- Nguyên tắc nhất quán
Đòi hỏi trong định giá phải sử dụng và căn cứ một cách có hệ thống những luận
điểm, cơ sơ, tiền đề trong quá trình định giá.
- Nguyên tắc thời điểm.
Việc định giá phải đợc xác định tại một thời điểm cụ thể, ở thời điểm đó có

nay thờng sử dụng các phơng pháp sau đây.
- Phơng pháp so sánh trực tiếp.
- Phơng pháp chi phí giảm giá.
- Phơng pháp đầu t.
- Phơng pháp thặng d.
- Phơng pháp thu nhập.
Mỗi một phơng pháp đều có những u điểm và có những nhợc điểm nhất định
chúng không phủ định nhau mà luôn bổ trợ nhau trong việc xác định giá chuyển
nhợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trờng.

9
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chơng II : Nội dung xây dựng khung giá các loại đất ở
nớc ta hiện nay
Luật Đất đai năm 1993 cha cho phép chuyển nhợng quyền sử dụng đất, cha
thừa nhận đất đai có giá nhng khi nớc ta chuyển sang nền kinh tế thị trờng thì quan
hệ đất đai cũng chịu sự chi phối của quan hệ thị trờng. Do đó, thị trờng Bất động
sản từng bớc đợc hình thành tuy đợc mới mẻ nhng có những tác động tích cực đến
nền kinh tế của đất nớc. Nhng do phát triển mang tính tự phát, Nhà nớc cha quản
lý đợc tất cả các hoạt động của thị trờng Bất động sản nên thị trờng này hoạt động
ngầm là chủ yếu. Để hạn chế khiếm khuyến của thị trờng Bất động sản, Chính phủ
đã quy định khung giá đất theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11
năm 2004 để mở ra các kênh thông tin công khai, minh bạch cho các đối tợng
tham gia vào thị trờng Bất động sản, nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nớc về đất
đai .
I. Nội dung xây dựng khung giá các loại đất theo nghị định số 87/CP ngày
17 tháng 8 năm 1994
Mục đích của việc xây dựng khung giá đất theo nghị định số 87/CP: tính thuế
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật thuế chuyển quyền mục đích sử
dụng đất và các loại thuế khác về đất theo quy định của pháp luật; thu tiền sử dụng

giao thông chính, khu thơng mại, khu du lịch, khu công nghiệp; đất đô thị.
Cách phân loại đó để định giá cha phản ánh rõ đợc mục đích sử dụng đất
khác nhau, tơng ứng sẽ có giá trị khác nhau. Ví dụ nếu chỉ nói đến đất ở đô thị thì
trong nội dung đã chứa rất nhiều mục đích sử dụng khác nhau nh: đất ở, đất sản
xuất kinh doanh, đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, đất
sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh và giá chuyển nhợng thực tế cũng hình
thành khác nhau.
4. Phân hạng đất, phân loại đờng phố, vị trí để định giá theo Nghị định số
87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994
Việc phân hạng đất, loại đờng phố, vị trí theo nghị định số 87/CP để quy định
giá đất cha phù hợp với thực tế hình thành giá đất đa dạng ở nứoc ta, biểu hiện cụ
thể là:
11
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- Đối với đất khu dân c nông thôn giá đất đợc xác định theo 6 hạng đất là cứng
nhắc và rất phức tạp; không đúng với đất sản xuất nông nghiệp, không phù hợp với
thực tế giá đất khu dân c nông thôn (nhất là đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi
nông nghiệp tại nông thôn)
- Đối với đất đô thị: Việc xác định giá đất theo 5 loại đô thị không còn phù
hợp vì hiện nay Chính phủ đã xếp các đô thị ở nớc ta thành 6 loại. Trong mỗi loại
đô thị, Nghị định 87 quy định có 4 loại vị trí, 3-4 loại đờng phố còn gò bó cha phù
hợp với với sự hình thành giá đất của đô thị.Vì thế, trong thực tế chỉ đạo, một số
địa phơng đã quy định chi tiết thêm về đờng phố, vị trí đất để xác định mức giá đất
cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phơng.
- Nguyên tắc quy định giá đất vùng giáp ranh giữa các tỉnh,thành phố cha đợc
quy định cụ thể dẫn đến giá đất do các địa phơng quy định ở các vùng giáp ranh
có sự chênh lệch lớn.
5. Về khung giá đất
Mức giá tối thiểu, tối đa của khung giá không còn đáp ứng đợc yêu cầu sát giá
chuyển nhợng quyền sử dụng đất trên thị trờng, trong điều kiện bình thờng. Mặc

- Yêu cầu: Các tỉnh, thành phố tiến hành điều tra, khảo sát giá chuyển nhợng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trờng tại địa phơng và báo cáo Cục Quản lý giá-
Bộ Tài chính theo quy định của Bộ Tài chính.
Hàng năm, căn cứ vào quyết định kế hoạch tổ chức điều tra, khảo sát, thống kê
giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh của Uỷ ban nhân dân cấp
tỉnh và căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phơng, Sở Tài chính chủ trì, phối hợp
với Sở Tài nguyên và Môi trờng, Cục thuế, Cục Thống kê và các phòng Tài chính
cấp huyện xây dựng kế hoạch chọn các điểm và số lợng các điểm điều tra, khảo
sát giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất trên thị trờng trong điều kiện bình thờng
của từng loại đất ở địa phơng để trình Uỷ ban nhân dân cấp huyện quyết định.
- Mục tiêu: Sau khi Bộ Tài chính nhận đợc báo cáo giá đất của các tỉnh, thành
phố trong cả nớc sẽ tiến hành thống kê giá thấp nhất, giá cao nhất và giá phổ biến
13
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
của từng loại đất của một bảng thống kê giá đất để xác định khung giá các loại đất
theo quy định của Chính phủ.
2. Xây dựng khung giá các loại đất của Nhà nớc .
Căn cứ kết quả khảo sát giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trờng qua báo cáo của 53 tỉnh, thành phố trong cả nớc; Bộ Tài chính thống nhất
với Bộ Tài nguyên và Môi trờng xây dựng mức giá tối thiểu, giá tối đa của khung
giá các loại đất. Chúng ta xác định giá tối thiểu, giá tối đa của các loại đất theo
nguyên tắc sau đây:
- Tổng hợp giá đất do các địa phơng gửi về rồi thống kê giá thấp nhất, giá cao
nhất, và giá phổ biến của từng loại đất theo xã đồng bằng, xã trung du, xã miền
núi.
- Đối với mỗi loại đất ở xã đồng bằng, xã trung du , xã miền núi ta lấy giá
phổ biến ở cột giá tối thiểu làm giá tối thiểu trong khung giá, lấy giá phổ biến ở
cột giá tối đa làm giá tối đa trong khung giá.
3. Điều chỉnh giá các loại các loại đất cụ thể tại địa phơng.
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải điều chỉnh giá đất trong các trờng hợp sau:

- Đất làm muối: mức giá thấp nhất tỉnh Quảng Trị quy định bằng 9% so với
khung giá Chính phủ quy định; Bà Rịa-Vũng Tàu, Thành phố Hồ Chí Minh quy
định mức giá cao nhất bằng 100% khung giá Chính phủ quy định.
- Đất rừng sản xuất: mức giá phổ biến từ 20-43% so với khung giá Chính phủ
quy định, một số tỉnh quy định mức giá thấp nhất chỉ bằng 5-9%; cá biệt TP Cần
Thơ quy định mức giá cao nhất cũng chỉ bằng 97% khung giá Chính phủ quy định
và phần cho phép vợt 20%.
- Đất ở tại nông thôn: mức giá phổ biến từ 24-71% so với khung giá Chính phủ
quy định, một số tỉnh quy định mức giá thấp nhất chỉ bằng 6-10%, một số tỉnh quy
định mức giá cao nhất cũng chỉ bằng 97% khung giá Chính phủ quy định.
- Đất ở tại đô thị: mức giá phổ biến từ 40-71% so với khung giá Chính phủ quy
định, một số tỉnh quy định mức giá thấp nhất chỉ bằng 4-10%, Thái Bình quy định
mức giá cao nhất bằng 119% so với khung giá do Chính phủ quy định.
- Giá đất ở và sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có điều chỉnh tăng chủ
yếu là những tuyến đờng mới mở đợc nhà nớc đầu t hạ tầng, ven trục đờng giao
15
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
thông chính, khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu thơng mại .hoặc điều chỉnh
giảm đối với những vị trí trớc đây quy định cha phù hợp hoặc khuyến khích cho
các doanh nghiệp phát triển ra ngoại thành (Thái Nguyên, Thái Bình, Hải
Phòng )

16
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chơng III: Thực trạng việc áp dụng khung giá đất ở
Thành phố Hà Nội nói riêng và cả nớc nói chung.
I. Thực trạng việc áp dụng khung giá đất trên phạm vi cả nớc.
1. Một số tồn tại, vớng mắc trong quá trình thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP của Chính phủ.
Việc thực hiện khung giá các loại đất theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

từ kết quả nhng cuộc giao dịch chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị tr-
ờng trong điều kiện bình thờng của loại đất tơng tự để làm so sánh, xác định giá
của thửa đất , mảnh đất mục tiêu. Tuy nhiên, những thông tin này đối với những
địa phơng có sàn giao dịch thị bất động sản cha hoạt động thực sự chuyên nghiệp
thì độ tin cậy không cao do ngời chủ sử dụng đất khai giá mua bán với cơ quan
thuế để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất thấp đi để giảm số tiền thuế phải nộp
và các khoản phải nộp khác theo quy định của pháp luật; mặt khác trên phần đất
chuyển nhợng thờng gắn liền với nhà cửa, vật kiến trúc mà giá trị thực của nhng
tài sản này không thể xác định chính xác theo phơng pháp khấu hao hàng năm đ-
ợc, nên việc thu thập thông tin giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế trên
thị trờng là rất khó khăn, phức tạp( Quảng Ngãi)
Theo quy định của Luật Đất đai 2003, việc định giá đất của Nhà nớc phải đảm
bảo nguyên tắc Sát với giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trờng
trong điều kiện bình thờng . Nh ng trên thực tế, đối với những tỉnh, thành phố
lớn nh Hà Nội, việc xác định giá đất theo nguyên tắc trên rất khó thực hiện. Nhiều
quy định của Bộ Tài chính cha đợc thực hiện trong điều kiện hiện nay của Hà Nội
vì :
Số lợng đờng phố nội thành, xã, trục đờng giao thông chính tại các huyện
ngoại thành quá nhiều( diện tích của Hà Nội trên 900m2, có trên 60 đờng phố nội
thành, 85 xã ngoại thành, 6 thị trấn, 96 trục đờng đầu mối giao thông ngoại thành),
diện tích các loại đất lớn, nhiều đờng phố chạy qua địa bàn nhiều phờng, xã, thậm
chí qua nhiều quận, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng tơng đ-
ơng nhau hoặc chênh lệch không nhiều. Giá đất do UBND thành phố quy định cho
từng đờng, phố, khu vực và đảm bảo mặt bằng chung toàn thành phố chứ không
18
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
thể cho từng thửa đất, trong khi đó, phơng pháp xác định giá đất chủ yếu tập trung
vào xác định giá cho từng lô đất, thửa đất cụ thể.
Phơng pháp xác định giá các loại đất theo quy định của Chính phủ chủ yếu
căn cứ vào kết quả điều tra đánh giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất mà không

chênh lệch quá lớn giữa giá đất nông lâm nghiệp với giá các loại đất phi nông
nghiệp. Trong khi trên thực tế chuyển nhợng thì giá 2 loại đất này thờng tơng nhau
nhất là ở những vùng đang thực hiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hớng phát
triển công nghiệp và dịch vụ. Nguyên nhânlà do giá đất nông lâm nghiệp đợc xác
định trên cơ sở điều kiện sinh lời của đất gắn với mục đích sử dụng đất phải là đất
sản xuất nông nghiệp. Nhng thực tế ngời dân chuyển nhợng quyền sử dụng đất
nông nghiệp không phải là vì sản xuất nông nghiệp ma vì mục đích sử dụng đất
phi nông nghiệp sẽ chuyển đổi sau khi chuyển nhợng quyền sử dụng đất nên giá
đất nông nghiệp đợc đa lên tơng đơng với giá đất phi nông nghiệp.
- Theo quy định của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm
2004 của Chính phủ thì việc phân vùng đất đợc chia làm 3 vùng: đồng bằng, trung
du, miền núi, riêng đối với các xã miền núi thì đợc căn cứ theo quy định của Uỷ
ban dân tộc. Đối với xã trung du và xã đồng bằng thì trong Nghị định còn quy
định quá chung chung và mang tính trừu tợng nên việc phân chia xã trung du,
đồng bằng trong cùng một huyện gặp rất nhiều khó khăn. Đặc biệt, nh ở Quảng
Nam có rất nhiều xã vùng cát tuy ở đồng bằng hoặc hải đảo nhng cũng có điều
kiện kinh tế xã hội khó khăn nh xã miền núi nên chúng ta có thể bổ sung vào
khung giá xã miền núi đợc hay không thì trong Nghị định cha nêu rõ.
- Hạng đất để định giá đất áp dụng theo hạng đất tính thuế sử dụng đất nông
nghiệp ở địa phơng hoặc cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành
của Nhà nớc. Do việc phân hạng đất đã lâu không còn phù hợp, hệ thống giao
thông, thuỷ lợi tơng đối ổn định và hoàn chỉnh, việc xác định giá đất áp dụng theo
phân hạng đất tính thuế sử dụng đất cha sát thực tế. Mặt khác, đối với các xã miền
núi, hải đảo từ trớc đến nay đợc miễn thuế sử dụng đất nông nhiệp nên việc xác
định hạng đất là không có cơ sở xác định (Quảng Ngãi)
- Việc xác định đất ở đô thị và đất ở nông thôn trong Nghị định cha làm rõ
khái niệm đất ở tại đô thị và đất ở nông thôn, cha thống nhất địa giới hành chính
để làm cơ sở phân định đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn. Khái niệm đô thị
20
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

LIÊN NGÀNH: SỞ TÀI CHÍNH -
SỞ TÀI NGUYÊN MT & NĐ - CỤC THUẾ
- BAN CHỈ ĐẠO GPMB TP
----------------
Số: /TTrLN-STC-STNMTNĐ-CT-
BCĐGPMB
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
---------------------------
Hà nội, ngày tháng 12 năm 2005
TỜ TRÌNH
Về việc ban hành giá các loại đất
trên địa bàn Thành phố Hà nội năm 2006
Kính gửi: UỶ BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
- Căn cứ Luật đất đai 2003;
- Căn cứ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Căn cứ thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của
Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Căn cứ Nghị Quyết số /NQ-HĐND ngày /12/2005 của Hội đồng
nhân dân thành phố Hà nội khoá 13 kỳ họp thứ 5 về việc ban hành giá các loại
đất trên địa bàn thành phố Hà nội năm 2006.
- Căn cứ quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND
Thành phố về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà nội, thực
hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
22
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Liên ngành: Sở Tài chính; Sở Tài nguyên môi trường và Nhà đất; Cục

– 20% để khuyến khích, thu hút đầu tư.
2. Giá đất nông nghiệp:
- Điều chỉnh giá đất nông nghiệp tại các xã mới được chuyển lên thành
phường sau ngày 06/11/2003 thuộc UBND quận Long Biên, Hoàng Mai được áp
dụng giá đất nông nghiệp trong đô thị, do tốc độ đô thị hoá trên địa bàn 2 quận
trong thời gian qua tăng nhanh và để đảm bảo quyền lợi của người bị thu hồi
đất khi thực hiện GPMB.
- Điều chỉnh giảm giá đất nông nghiệp tại các xã vùng trung du (thuộc
huyện Sóc Sơn) cho phù hợp với việc điều chỉnh giảm giá đất ở và giá đất sản
xuất kinh doanh phi nông nghiệp của huyện Sóc sơn và phù hợp với quy định
của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 11/06/2005 của Chính phủ, cụ thể như
sau:
+ Giá đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản tại các
xã Trung du mức tối thiểu là 36.000đ/m2; mức tối đa 84.000đ/m2.
+ Giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm tại các xã Trung du mức tối
thiểu là 31.500đ/m2; mức tối đa 78.000đ/m2.
3. Giá đất ở đô thị, vùng giáp ranh và các thị trấn:
Về cơ bản giữ mặt bằng giá quy định tại Quyết định số 199/2004/QĐ-UB
ngày 29/12/2004 của UBND thành phố, điều chỉnh giá một số đường phố tại các
quận nội thành cho phù hợp với mặt bằng chung của khu vực; Bổ sung các
đường phố mới được Hội đồng nhân dân đặt tên hoặc mới được Nhà nước đầu
tư cơ sở hạ tầng tại các quận, huyện; Bổ sung thị trấn Trâu Quỳ (thị trấn Loại I)
4. Giá đất ở khu vực nông thôn:
24
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Áp dụng khoản 2 điều 6 chương II của Nghị định 188/2004/NĐ-CPngày
16/11/2004 của Chính phủ điều chỉnh tăng mức giá đất ở khu vực nông thôn của
một số xã thuộc các huyện ngoại thành có tốc độ đô thị hoá nhanh, mức giá đất
quy định tại quyết định 199/2004/QĐ-UBngày 29/12/2004 của UBND thành
phố chưa phù hợp với mặt bằng giá chung của khu vực (tăng 20% so với mức