Lời nói đầu
Trớc Luật đất đai năm 1993, Nhà nớc thực hiện việc quản lý đất đai bằng biện
pháp hành chính, mọi quan hệ đất đai đợc thực hiện bằng cơ chế xin cho, thu hồi
vì Luật đất đai cha cho phép chuyển nhợng quyền sử dụng đất , cha thừa nhận đất
đai có giá. Khi nền kinh tế nớc ta chuyển sang cơ chế thị trờng, định hớng xã hội
chủ nghĩa, có sự điều tiết quản lý của Nhà nớc thì quan hệ đất đai cũng chịu sự chi
phối của cơ chế thị trờng.Với Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung đất đai vào
các năm 1998, 2001 và đặc biệt là Luật Đất đai năm 2003 đã tạo ra một hành lang
pháp lý cho giao dịch dân sự về đất đai và thừa nhận giá đất (giá chuyển nhợng
quyền sử dụng đất) nh là một công cụ không thể thiếu trong việc thực hiện các
quan hệ tài chính về đất đai.Bên cạnh đó, thị trờng bất động sản có những bớc phát
triển mạnh mẽ cả về quy mô, cơ cấu, dung lợng góp phần tích cực vào việc thúc
đẩy kinh tế xã hội cả nớc phát triển, phát huy các nguồn vốn trong xã hội, thu
hút đầu t nớc ngoài, làm thay đổi bộ mặt kinh tế đất nớc, rút ngắn khoảng cách
giữa nông thôn và thành thị, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hớng công
nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nớc Song do phát triển chủ yếu là tự phát, ch a có sự
quản lý chặt chẽ nên thị trờng bất động sản đã bộc lộ nhiều hạn chế tác động tiêu
cực đến nền kinh tế đất nớc; đặc biệt là những cơn sốt giá, tình trạng đầu cơ nhà
đất, kích cầu ảo tạo ra giá ảo, giá nhà đất bị thả nổi, không phản ánh đúng mối
quan hệ cung cầu trên thị trờng.Nhng cũng có thời kỳ thị trờng bất động sản
lạnh gần nh đóng băng làm cho các đối tợng tham gia thị trờng phải băn
khoăn lo lắng, các nhà hoạch định chính sách cũng phải lúng túng trong việc đề ra
các chính sách quản lý cho phù hợp.Do đó yêu cầu đặt ra là chúng ta phải có hệ
thống khung giá mới làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển
quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất
không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trớc
bạ, bồi thờng khi Nhà nớc thu hồi đất; tính tiền bồi thờng đối với ngời có hành vi
vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nớc. Đáp ứng yêu cầu đó
khung giá đất của Nhà nớc ra đời để giải quyết nhng vấn đề nêu trên.Nhng từ khi
1

chính.
Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ hành chính, bản đồ hiện
trạng sử dụng đất.
Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Quản lý việc giao đất cho thuê đất, thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
Thống kê, kiểm kê đất đai .
Quản lý tài chính về đất đai .
Quản lý và phát triển thị trờng quyền sử dụng đất trong thị trờng Bất động sản .
Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất.
Thanh tra kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử
lý vi phạm pháp luật đất đai.
Giải quyết tranh chấp đất đai, gải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong
quản lý sử dụng đất.
Quản lý các dịch vụ công về đất đai .
Qua các nội dung trên cho thấy, Luật Đất đai 2003 không chỉ đề cập đến việc
Nhà nớc quản lý đất đai bằng các biện pháp hành chính mà còn thông qua các biện
pháp kinh tế. Đó là việc Nhà nớc thực hiện quản lý tài chính về đất đai. Đây là một
biện pháp quản lý rất quan trọng, nhất là trong nền kinh tế thị trờng, đảm bảo cho
3
nền kinh tế phát triển hợp quy luật, hơn nữa các biện pháp kinh tế sẽ thúc đẩy ngời
dân tham gia vào các quan hệ giao dịch về đất đai một cách sôi động hơn. Thực tế
cho thất rằng, việc quản lý đất đai sẽ không đạt hiệu quả cao nếu thiếu các biện
pháp quản lý tài chính về đất đai.
Trong thời gian qua, Nhà nớc có nhu cầu sử dụng nhiều diện tích đất để xây
dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho phát triển kinh tế thực hiện Công nghiệp hoá -
Hiện đại hoá đất nớc. Do đó, việc thu hồi lại diện tích đất đã giao cho ngời sử
dụng là phổ biến. Vấn đề bồi thờng thiệt hại cho ngời có đất bị thu hồi đợc đặt ra.
Vậy thì bồi thờng bao nhiêu là hợp lý và công bằng để cho những ngời có đất bị

- Căn cứ vào mục đích sử dụng đất đai theo Luật Đất đai 2003.
- Do đặc tính của đất đai .
+ Đất đai có giá trị lớn.Đất đai không bị hao mòn mà còn có thể sinh lời .
+ Việc sử dụng đất đai mang tính lâu bền .
+ Đất đai có tính cá biệt.
+ Đất đai có hạn.
- Mục đích sử dụng của mảnh đất, thửa đất: căn cứ vào mục đích cho phép
nằm trong khuân khổ pháp luật chung, các yếu tố pháp lý khác nh việc cấm một số
hoạt động để không gây ảnh hởng đến môi trờng xung quanh. Chúng ta phải lựa
chọn mục đích cho phép, tính ổn định lâu dài và khả năng duy trì của mục đích sử
dụng để từ đó thấy đợc thu nhập, nguồn sinh lợi của mảnh đất, thửa đất.
- Căn cứ vào các yếu tố cạnh tranh.
- Tính đén các yếu tố của nền kinh tế.
- Một nền kinh tế đang trong giai đoạn tăng trởng có thể tạo ra công dụng lớn
tác động ngay lập tức đến giá trị của bất động sản nói chung và giá chuyển nhợng
quyền sử dụng đất nói riêng.
+ Trong từng ngành thì giá trị của đất đai cũng đợc đánh giá khác nhau. Giá trị
của đất đai thờng gắn liền với sự phát triển của ngành mà mảnh đất, thửa đất đó
đang hoạt động mang lại hiệu quả.
- Quan hệ cung cầu: Quan hệ cung cầu thay đổi thì giá trị của mảnh đất, thửa
đất cũng thay đổi theo, Cầu thay đổi đến mức nào đấy sẽ tác động đến một loạt
các yếu tố làm thay đổi giá trị của mảnh đất thửa đất trên thị trờng .
5
3. Nguyên tắc định giá đất để xây dựng khung giá các loại đất theo quy
định của Chính phủ.
Theo điều 56 Luật Đất đai năm 2003 quy định : Việc định giá đất của Nhà n-
ớc phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:
- Sát với giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trờng trong điều
kiện bình thờng; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhợng quyền sử dụng
đất trên thị trờng thì phải điều chỉnh cho phù hợp.

cạch tranh của môi trờng kinh doanh bất động sản nói chung và môi trờng kinh
doanh đất đai nói riêng.
- Nguyên tắc về sự tăng giảm sinh lợi so với đầu t thị trờng nhà đất
Cơ sở chung : Càng đầu t cải tạo mảnh đất, thửa đất càng gia tăng giá trị cho mảnh
đất, thửa đất đó. Nhng quan hệ giữa tăng giá trị và tăng đầu t phụ thuộc vào mức
sinh lợi tạo ra bởi nguồn đầu t đó.
- Nguyên tắc tăng giảm giá trị.
Do mảnh đất, thửa đất này nằm trong khung cảnh của mảnh đất, thửa đất khác.
+ Mảnh đất, thửa đất nằm trong khung cảnh giá trị mảnh đất, thửa đất khác cao
thì giá trị của mảnh đất, thửa đất đó cũng đợc tăng lên.
+ Một số mảnh đất, thửa đất nằm trong khung cảnh của mảnh đất, thửa đất
khác cao thì giá trị của mảnh đất, thửa đất đó lại giảm.
+ Một số mảnh đất, thửa đất có giá trị cao nhng lại nằm trong khu vực có
những mảnh đất, thửa đất có giá trị thấp thì giá trị của mảnh đất, thửa đất đó giảm
xuống.
- Nguyên tắc thực tế
Khi định giá của một mảnh đất, thửa đất phải dựa vào các chứng cứ thực tế
không đợc suy diễn
- Nguyên tắc nhất quán
Đòi hỏi trong định giá phải sử dụng và căn cứ một cách có hệ thống những luận
điểm, cơ sơ, tiền đề trong quá trình định giá.
- Nguyên tắc thời điểm.
Việc định giá phải đợc xác định tại một thời điểm cụ thể, ở thời điểm đó có
các yếu tố tạo nên giá trị của mảnh đất, thửa đất nhất định.
7
4. Mục đích của việc xây dựng khung giá.
Việc xây dựng khung giá các loại đất của Chính phủ là tạo điều kiện cho Uỷ
ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá đất làm cở sở cho các mục đích sau:
- Tính thuê đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật.


9
Chơng II : Nội dung xây dựng khung giá các loại đất ở
nớc ta hiện nay
Luật Đất đai năm 1993 cha cho phép chuyển nhợng quyền sử dụng đất, cha
thừa nhận đất đai có giá nhng khi nớc ta chuyển sang nền kinh tế thị trờng thì
quan hệ đất đai cũng chịu sự chi phối của quan hệ thị trờng. Do đó, thị trờng Bất
động sản từng bớc đợc hình thành tuy đợc mới mẻ nhng có những tác động tích
cực đến nền kinh tế của đất nớc. Nhng do phát triển mang tính tự phát, Nhà nớc
cha quản lý đợc tất cả các hoạt động của thị trờng Bất động sản nên thị trờng này
hoạt động ngầm là chủ yếu. Để hạn chế khiếm khuyến của thị trờng Bất động sản,
Chính phủ đã quy định khung giá đất theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16
tháng 11 năm 2004 để mở ra các kênh thông tin công khai, minh bạch cho các đối
tợng tham gia vào thị trờng Bất động sản, nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nớc về
đất đai .
I. Nội dung xây dựng khung giá các loại đất theo nghị định số 87/CP ngày
17 tháng 8 năm 1994
Mục đích của việc xây dựng khung giá đất theo nghị định số 87/CP: tính thuế
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật thuế chuyển quyền mục đích sử
dụng đất và các loại thuế khác về đất theo quy định của pháp luật; thu tiền sử dụng
đất khi giao đất cho các tổ chức, cá nhân trong nớc theo quy định của Chính phủ;
thu tiền cho thuê đất; tính giá trị tài sản khi Nhà nớc giao đất cho các tổ chức, cá
nhân sử dụng theo quy định của Nhà nớc : đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nớc thu
hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng.
1. Căn cứ xây dựng Nghị định 87/CP
Căn cứ gốc để xây dựng Nghị định 87-CP là Luật Đất đai năm 1993 cha xác
định rõ quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá đặc biệt, cha thừa nhận một
cách công khai có thị trờng mua bán, chuyển nhợng quyền sử dụng đất nên cha đa
ra nguyên tắc xác định giá đất cụ thể, rõ ràng là sát giá chuyển nhợng quyền sử

thể là:
11
- Đối với đất khu dân c nông thôn giá đất đợc xác định theo 6 hạng đất là cứng
nhắc và rất phức tạp; không đúng với đất sản xuất nông nghiệp, không phù hợp với
thực tế giá đất khu dân c nông thôn (nhất là đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi
nông nghiệp tại nông thôn)
- Đối với đất đô thị: Việc xác định giá đất theo 5 loại đô thị không còn phù
hợp vì hiện nay Chính phủ đã xếp các đô thị ở nớc ta thành 6 loại. Trong mỗi loại
đô thị, Nghị định 87 quy định có 4 loại vị trí, 3-4 loại đờng phố còn gò bó cha phù
hợp với với sự hình thành giá đất của đô thị.Vì thế, trong thực tế chỉ đạo, một số
địa phơng đã quy định chi tiết thêm về đờng phố, vị trí đất để xác định mức giá đất
cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phơng.
- Nguyên tắc quy định giá đất vùng giáp ranh giữa các tỉnh,thành phố cha đợc
quy định cụ thể dẫn đến giá đất do các địa phơng quy định ở các vùng giáp ranh
có sự chênh lệch lớn.
5. Về khung giá đất
Mức giá tối thiểu, tối đa của khung giá không còn đáp ứng đợc yêu cầu sát giá
chuyển nhợng quyền sử dụng đất trên thị trờng, trong điều kiện bình thờng. Mặc
khác, Nghị định số 87/CP cha nêu rõ quyền, thời gian, các điều kiện phải điều
chỉnh khung giá đất .
Hiện nay, chúng ta đang trong quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phát triển
nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trờng, định hớng
xã hội chủ nghĩa, có sự điều tiết quản lý của Nhà nớc nền thị trờng Bất động sản
đã có những bớc phát triển nhất định. Do đó chúng ta không thể áp dụng khung
giá đất theo Nghị định số 87/CP của Chính phủ ngày 17 tháng 8 năm 1994 đợc vì
nó không còn phù hợp, không phản ánh đợc giá trị của đất đai sát với giá chuyển
nhợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trờng trong điều kiện bình thờng. Nó gây
ảnh hởng đến thị trờng Bất động sản nói riêng và nền kinh tế cả nớc nói chung.
Vậy yêu cầu đặt ra là chúng ta phải có một khung giá đất mới để phù hợp với tình
hình hiện nay, góp phần thúc đẩy kinh tế của đất nớc.

theo quy định của Chính phủ.
13
2. Xây dựng khung giá các loại đất của Nhà nớc .
Căn cứ kết quả khảo sát giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trờng qua báo cáo của 53 tỉnh, thành phố trong cả nớc; Bộ Tài chính thống nhất
với Bộ Tài nguyên và Môi trờng xây dựng mức giá tối thiểu, giá tối đa của khung
giá các loại đất. Chúng ta xác định giá tối thiểu, giá tối đa của các loại đất theo
nguyên tắc sau đây:
- Tổng hợp giá đất do các địa phơng gửi về rồi thống kê giá thấp nhất, giá cao
nhất, và giá phổ biến của từng loại đất theo xã đồng bằng, xã trung du, xã miền
núi.
- Đối với mỗi loại đất ở xã đồng bằng, xã trung du , xã miền núi ta lấy giá
phổ biến ở cột giá tối thiểu làm giá tối thiểu trong khung giá, lấy giá phổ biến ở
cột giá tối đa làm giá tối đa trong khung giá.
3. Điều chỉnh giá các loại các loại đất cụ thể tại địa phơng.
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải điều chỉnh giá đất trong các trờng hợp sau:
1. Khi giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trờng trong điều
kiện bình thờng tại địa phơng của những loại đất, vị trí đất nhất định có biến động
liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, gây nên chênh lệch giá lớn: giảm
từ 10% trở lên so với giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thì điều chỉnh
giá tăng nhng tỷ lệ điều chỉnh giá không vợt quá 20% mức giá tối đa của khung
giá.
2. Khi cấp có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thay
đổi mục đích sử dụng đất, thay đổi hạng đất, loại đô thị, loại đờng phố và vị trí đất
thì phải điều chỉnh lại giá đất tại khu vực có thay đổi theo khung giá các loại đất
phù hợp nhng không đợc vợt quá mức giá quy định của Chính phủ.
3. Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất .
Khi giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trờng cả nớc có biến
động thất thờng giá tăng hoặc giảm trong trờng hợp khủng hoảng kinh tế, thiên
tai, địch hoạ hoặc trong các trờng hợp bất thờng khác nh quy định tại Pháp lệnh

thông chính, khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu thơng mại .hoặc điều chỉnh
giảm đối với những vị trí trớc đây quy định cha phù hợp hoặc khuyến khích cho
15
c¸c doanh nghiÖp ph¸t triÓn ra ngo¹i thµnh (Th¸i Nguyªn, Th¸i B×nh, H¶i
Phßng )…

16
Chơng III: Thực trạng việc áp dụng khung giá đất ở
Thành phố Hà Nội nói riêng và cả nớc nói chung.
I. Thực trạng việc áp dụng khung giá đất trên phạm vi cả nớc.
1. Một số tồn tại, vớng mắc trong quá trình thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP của Chính phủ.
Việc thực hiện khung giá các loại đất theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ góp phần thúc đẩy việc sử dụng đất
hiệu quả, tiết kiệm, giảm dần tình trạng đầu cơ về đất đai; đồng thời thể hiện một
cách rõ nét hơn quyền sở hữu và quyền định đoạt của Nhà nớc về đất đai, làm cho
thị trờng quyền sử dụng đất từ trạng ngầm là chủ yếu sang hoạt động công khai
minh bạch; tạo điều kiện cho doanh nghiệp tính đúng giá trị quyền sử dụng đất
vào giá trị doanh nghiệp Tuy nhiên, khung giá đất do Chính phủ quy định sau
khi thực hiện ở các địa phơng thì còn có một số bất cập sau đây:
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP đã thực hiện đúng Luật Đất đai về giá đất
song thực tế các bảng giá khống chế tối đa cha bao trùm hết các mức giá đất cao
nhất tại các đô thị loại đặc biệt nên các địa phơng này lại quy định thấp hơn so với
khung cao của Nghị định số 188 dẫn đến giá đất thực tế sử dụng trong cuộc sống
khác với giá đất theo quy định của Luật Đất đai.
- Giá đất quy định của Nhà nớc đợc sử dụng làm căn cứ cho nhiều mục đích
khác nhau, nhiều đối tợng khác nhau nên có sự mâu thuẫn. Cụ thể là mâu thuẫn
giữa quyền và nghĩa vụ của ngời dân khi đóng góp tiền sử dụng đất và nhận tiền
bồi thờng khi Nhà nớc thu hồi đất.Trong khi đó, giá đất đợc xây dựng theo hớng
giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất trên thị trờng Bất động sản nên xảy ra tình

ngoại thành quá nhiều( diện tích của Hà Nội trên 900m2, có trên 60 đờng phố nội
thành, 85 xã ngoại thành, 6 thị trấn, 96 trục đờng đầu mối giao thông ngoại thành),
diện tích các loại đất lớn, nhiều đờng phố chạy qua địa bàn nhiều phờng, xã, thậm
chí qua nhiều quận, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng tơng đ-
ơng nhau hoặc chênh lệch không nhiều. Giá đất do UBND thành phố quy định cho
từng đờng, phố, khu vực và đảm bảo mặt bằng chung toàn thành phố chứ không
18
thể cho từng thửa đất, trong khi đó, phơng pháp xác định giá đất chủ yếu tập trung
vào xác định giá cho từng lô đất, thửa đất cụ thể.
Phơng pháp xác định giá các loại đất theo quy định của Chính phủ chủ yếu
căn cứ vào kết quả điều tra đánh giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất mà không
tính đến các yếu tố, điều kiện kinh tế xã hội của địa phơng. Theo quy định của
Chính phủ và Bộ Tài chính, số lợng thửa đất, diện tích đất điều tra hàng năm để
làm căn cứ xác định giá đất phải rất lớn( khó thực hiện) nhng xử lý kết quả điều
tra rất khó và phức tạp do ảnh hởng của những chuyển nhợng cá biệt, khó đánh giá
đợc mức giá nào là giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất trong điều kiện bình th-
ờng của thị trờng. Trong khi đó thị trờng Bất động sản của Việt Nam nói chung
cha đúng tính chất của thị trờng chuyên nghiệp. Chủ yếu mang tính tự phát, không
ổn định, Nhà nớc cha thực hiện đợc việc kiểm soát, quản lý nên luôn có những yếu
tố ảo, biến động tăng giảm thất thờng, không phản ánh thực tế quan hệ cung cầu
trên thị trờng. Do vậy việc quy định giá đất của UBND tỉnh một mặt phải dựa trên
đánh giá về giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất tại địa phơng. Mặt khác, nó cũng
phải đảm bảo mặt bằng chung của toàn thành phố và của từng khu vực. Đòng thời
phải đảm bảo sự ổn định để phát triển kinh tế xã hội; tạo điều kiện thu hút đầu t,
thúc đẩy sản xuất kinh doanh; kết hợp hài hoà lợi ích của Nhà nớc, của những ngời
sử dụng đất, của ngời có nhu cầu sử dụng đất thực hiện dự án đầu t phát triển kinh
tế xã hội của địa phơng và phải mang tính bình ổn, định hớng, điều tiết thị trờng
Bất động sản. Điều này là rất quan trọng và thực hiện tính quản lý Nhà nớc về giá
đất của địa phơng.
+ Đối với phơng pháp thu nhập: nội dung chủ yếu của phơng pháp này là tập

của Nhà nớc. Do việc phân hạng đất đã lâu không còn phù hợp, hệ thống giao
thông, thuỷ lợi tơng đối ổn định và hoàn chỉnh, việc xác định giá đất áp dụng theo
phân hạng đất tính thuế sử dụng đất cha sát thực tế. Mặt khác, đối với các xã miền
núi, hải đảo từ trớc đến nay đợc miễn thuế sử dụng đất nông nhiệp nên việc xác
định hạng đất là không có cơ sở xác định (Quảng Ngãi)
- Việc xác định đất ở đô thị và đất ở nông thôn trong Nghị định cha làm rõ
khái niệm đất ở tại đô thị và đất ở nông thôn, cha thống nhất địa giới hành chính
để làm cơ sở phân định đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn. Khái niệm đô thị
20
trong Nghị định để áp dụng vào phân loại đất là cha rõ ràng, cha sát thực tế vì gộp
tất các loại đô thị (từ đặc biệt đến loại V) vào chung khái niệm với thị trấn- địa
giới hành chính loại đô thị nhỏ nhất. Trong khi đó có nhiều thành phố, thị xã rất
lớn có cả phờng, xã, thị trấn. Điều này dẫn đến phân loại đất ở tại đô thị, đất ở tại
nông thôn theo khu vực, vị trí hoặc phân theo loại đờng phố là không đồng nhất
(Quảng Nam)
Đối với nhóm đất phi nông nghiệp tại nông thôn trong Nghị định chỉ quy định
3 khu vực là cha hợp lý vì địa bàn khu vực dân c nông thôn là rất rộng nên có
nhiều mức giá khác nhau cha bảo đảm sát với giá thực tế (Thanh Hoá)
- Một số khung giá các loại đất quy định của Nghị định là rất rộng nhng trong
quy định về phân loại đờng phố chỉ đợc quy định xếp loại đờng phố, vị trí, loại đất
còn rất chung chung, thiếu cụ thể. Việc phân loại đờng phố chỉ đợc quy định xếp
loại đờng phố, vị trí theo 1,2,3 nh ng không nêu rõ tiêu thức phân loại nên việc
triển khai thực hiện còn gặp nhiều khó khăn và dẫn đến tình trạng mỗi địa phơng
quy định một kiểu khác nhau, thiếu tính thống nhất.
- Theo quy định của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm
2004 của Chính phủ thì bảng giá các loại đất tại địa phơng phải trình Hội đồng
nhân dân cùng cấp cho ý kiến trớc khi Uỷ ban nhân dân tỉnh quyết định. Trờng
hợp trong năm có sự đầu t nâng cấp một số khu vực, tuyến đờng, vị trí có biến
động, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất,
phê duyệt các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn nên giá đất cần đợc bổ sung, điều

đất trên địa bàn thành phố Hà nội năm 2006.
- Căn cứ quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND
Thành phố về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà nội, thực
hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
22
Liên ngành: Sở Tài chính; Sở Tài nguyên môi trường và Nhà đất; Cục
Thuế Hà nội; Ban chỉ đạo GPMB thành phố kính trình Uỷ ban nhân dân Thành
phố phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà nội năm 2006 như sau:
I/ NGUYÊN TẮC XÂY DỰNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT NĂM 2006:
1/ Thực hiện quy định của Luật đất đai 2003 và quy định của Chính phủ
tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 và theo lộ trình thích hợp
nhằm góp phần bình ổn giá, xây dựng thị trường về bất động sản lành mạnh và
phù hợp với thực tế của Hà nội hiện nay.
2/ Giá các loại đất được xác định phải đảm bảo sự ổn định để phát triển
kinh tế xã hội của Thành phố, tạo điều kiện thu hút đầu tư, thúc đẩy phát triển
sản xuất kinh doanh trên địa bàn Thành phố.
3/ Kế thừa tính hợp lý của Giá các loại đất đã được UBND Thành phố
quy định tại quyết định 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 và điều chỉnh cục bộ
mức giá một số đường phố quy định còn bất cập chưa phù hợp với mặt bằng
chung của khu vực, bổ sung giá một số đường, phố còn thiếu trong bảng giá
hoặc đường phố mới được Hội đồng nhân dân đặt tên.
4/ Đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất và người
có nhu cầu sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư trong quá trình tham gia vào tiến
trình phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô.
II/ PHƯƠNG ÁN ĐIỀU CHỈNH - BỔ SUNG:
1. Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: Điều chỉnh giảm giá
đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp so với quy định tại quyết định số
199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND Thành phố đối với đất tại các
vùng quận Hoàng Mai, quận Long Biên, các thị trấn, khu vực đầu mối giao

16/11/2004 của Chính phủ điều chỉnh tăng mức giá đất ở khu vực nông thôn của
24
một số xã thuộc các huyện ngoại thành có tốc độ đô thị hoá nhanh, mức giá đất
quy định tại quyết định 199/2004/QĐ-UBngày 29/12/2004 của UBND thành
phố chưa phù hợp với mặt bằng giá chung của khu vực (tăng 20% so với mức
giá quy định tại quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND
Thành phố nhưng không vượt khung tối đa quy định tại Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ). Cụ thể mức giá tối đa đất ở
khu dân cư nông thôn (xã đồng bằng) là: 1.250.000đ/m2 x 120% =
1.500.000đ/m2 (áp dụng cho các xã Xuân Phương, Phú Diễn, Minh Khai, Thuỵ
Phương, Đại Mỗ, Tây Mỗ huyện Từ Liêm).
Giá đất ở của các xã thuộc huyện Gia Lâm, Đông Anh, Thanh trì cơ bản
vẫn giữ mặt bằng giá quy định tại Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày
29/12/2004 của UBND thành phố (có điều chỉnh cục bộ tăng, giảm một số xã để
đảm bảo mặt bằng chung trong khu vực). Điều chỉnh giảm giá đất ở tại 12/25 xã
của Sóc Sơn mức giảm bình quân khoảng 15 – 20%; điều chỉnh tăng giá đất ở
tại 03/25 xã của huyện Sóc Sơn (từ 100.000đ/m2 lên 120.000đ/m2 - áp dụng
cho các xã Nam Sơn, Bắc Sơn, Hồng kỳ).
5. Ven trục đường giao thông chính thuộc các huyện ngoại thành:
Áp dụng khoản 2 điều 6 chương II của Nghị định 188/2004/NĐ-CP điều
chỉnh mức giá đất ở một số đường giao thông chính tại một số huyện ngoại
thành là những nơi thuộc vùng quy hoạch phát triển đô thị, mức giá đất quy định
tại quyết định 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND Thành phố chưa
phù hợp với mặt bằng giá chung của khu vực (điều chỉnh tăng 20% so với mức
giá quy định tại quyết định số 199/2004/QĐ-UB nhưng không vượt khung tối
đa quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 11/6/2004 của Chính phủ).
Cụ thể: Mức giá tối đa đất ở ven trục đường giao thông chính tại các huyện
ngoại thành là:3.750.000đ/m2 x 120% = 4.500.000đ/m2 (áp dụng cho một số
đoạn giao thông như đường Quốc lộ 1A đi qua địa phận huyện Thanh Trì;
đường Láng - Hoà Lạc qua địa phận huyện Từ Liêm.