Đề tài

" Tìm hiểu, đánh giá việc thực hiện
chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi đất ở một số dự án
trên địa bàn Quận Thanh Xuân -
Thành phố Hà Nội "

Tác giả luận văn : Nguyễn Thị Khuy
Lời cam đoan - Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và cha hề đợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã đợc cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đợc chỉ rõ
nguồn gốc.

Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Khuy

1
Lời cảm ơn

2
danh mục các chữ viết tắt và ký hiệu

STT Chữ viết tắt Nghĩa đúng
1 ADB Ngân hàng phát triển Châu á
2 BĐS Bất động sản
3 CNH - HĐH Công nghiệp hoá - hiện đại hoá
4 HSĐC Hồ sơ địa chính
5 GPMB Giải phóng mặt bằng
6 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
7 HTX Hợp tác xã
8 QĐ Quyết định
9 QSDĐ Quyền sử dụng đất
10 KTST Kiến trúc s trởng
11 TĐC Tái định c
12 UBND Uỷ ban nhân dân
13 WB Ngân hàng thế giới
14 XD Xây dựng
15 XHCN Xã hội chủ nghĩa 3

Danh mục các bảng


Danh mục các bảng
iv
Mục lục v
1. Mở đầu 1
1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2 Mục đích, yêu cầu 2
1.2.1 Mục đích 2
1.2.2 Yêu cầu 2
2. Tổng quan vấn đề nghiên cứu 3
2.1 Khái niệm về đền bù thiệt hại 3
2.1.1 Đền bù thiệt hại (Bồi thờng thiệt hại) 3
2.1.2 Đền bù thiệt hại (Bồi thờng thiệt hại) khi Nhà
nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh,
quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng 3
2.2 Giá đất và định giá đất 3
2.2.1 Giá đất 3
2.2.2 Định giá, định giá đất, định giá bất động sản 4
2.2.3 Vận dụng lý luận địa tô của Cac Mác vào việc
định giá đền bù thiệt hại về đất và tài sản

7

5
2.2.4 Về tái định c (TĐC)
8
2.3 Chính sách đền bù, tái định c của một số nớc
trong khu vực và một số tổ chức ngân hàng

phủ

25

6
2.6.1 Công tác tổ chức 25
2.6.2 Trình tự thực hiện 25
2.6.3 Trách nhiệm các cấp, các ngành 27
2.6.4 Khiếu nại và thời hiệu 29
2.7 Những vấn đề tồn tại cần đợc nghiên cứu 29
2.7.1 Thực tiễn đền bù giải phóng mặt bằng 29
2.7.2 Những yếu tố tác động đến công tác giải phóng
mặt bằng và tái định c khi thực hiện Nghị định
22/1998/NĐ-CP

32
3. Đối tợng, nội dung và phơng pháp nghiên cứu 40
3.1 Đối tợng nghiên cứu 40
3.2 Địa điểm nghiên cứu 40
3.3 Nội dung nghiên cứu 40
3.4 Phơng pháp nghiên cứu 40
4. Kết quả nghiên cứu 42
4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế x hội của Quận Thanh
Xuân
42
4.1.1 Điều kiện tự nhiên
42
4.1.2 Điều kiện kinh tế x hội 44
4.1.3 Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai của
quận Thanh Xuân


66
4.3.3 Chính sách hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất,
lập khu tái định c

82
4.3.4 Phân tích đánh công tác tổ chức, trình tự thực
hiện trách nhiệm của các cấp các ngành trong công
tác đền bù thiệt hại khi thực hiện hai dự án trên địa
bàn quận Thanh Xuân 86
4.4 Đánh giá chung 91
5. Kết luận và đề nghị 95
5.1 Kết luận 95
5.2 Đề nghị 96
Danh mục các tài liệu tham khảo
Phụ lục 8
1. Mở đầu

1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đền bù giải phóng mặt bằng (GPMB) khi nhà nớc thu hồi đất là vấn đề
hết sức nhạy cảm và phức tạp tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội
của nhiều ngời, của cả cộng đồng dân c. Trong điều kiện quỹ đất có hạn và
nền kinh tế thị trờng ngày càng phát triển thì lợi ích kinh tế của các tổ chức,
cá nhân khi nhà nớc giao đất và thu hồi đất đợc quan tâm hơn. Vì vậy, đền

1.2.1. Mục đích
- Tìm hiểu và đánh giá việc thực hiện chính sách đền bù thiệt hại khi
Nhà nớc thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn Quận Thanh Xuân - Thành
phố Hà Nội.
- Rút ra những u điểm và vấn đề còn tồn tại trong việc thực hiện chính
sách đền bù giải phóng mặt bằng ở một số dự án trên địa bàn Quận Thanh
Xuân - Thành phố Hà Nội.
- Bớc đầu góp phần hoàn thiện các văn bản, các điều khoản trong
chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích
an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
1.2.2. Yêu cầu
- Vận dụng những quy định của Nhà nớc để tìm hiểu, đánh giá việc
thực hiện chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất.
- Các số liệu điều tra thu thập phải khách quan.
- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập đợc phải có độ tin cậy và
chính xác. 10
2. Tổng quan vấn đề nghiên cứu

2.1. Khái niệm về Đền bù thiệt hại
2.1.1. Đền bù thiệt hại (bồi thờng thiệt hại)
Đền bù thiệt hại có nghĩa là trả lại tơng xứng giá trị hoặc công lao cho
một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác. Việc đền bù
thiệt hại này có thể là vô hình (xin lỗi) hoặc hữu hình (bồi thờng bằng tiền,
bằng vật chất khác ), có thể do các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do
thoả thuận của các chủ thể . [9]
2.1.2. Đền bù thiệt hại (bồi thờng thiệt hại) khi Nhà nớc thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

(bán) và ngời nhận chuyển nhợng (mua) tự thoả thuận với nhau tại thời
điểm xác định.
Nh vậy trên thực tế có hai loại giá đất: giá do Nhà nớc quy định và
giá thị trờng. Hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc
trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nớc với ngời sử dụng đất [31].
2.2.2. Định giá, định giá đất, định giá bất động sản
Định giá: là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật,
tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình
thành, tồn tại và phát triển gắn với quá trình hình thành, tồn tại và phát triển
của thị trờng. Hiện nay, hoạt động định giá tại nhiều nớc trên thế giới đã trở
thành đối tợng, công cụ cần thiết với hoạt động quản lý của nhà nớc trong
việc vận hành nền kinh tế thị trờng - một loại dịch vụ phổ biến nằm trong sự
kiểm soát của nhà nớc.
ở Việt Nam, các hoạt động định giá đã có từ lâu nh
ng cha thực sự
phát triển do bị chi phối bởi nền kinh tế tập trung. Hoạt động định giá chủ yếu
là thụ động, chỉ từ năm 1991 trở lại đây khi nền kinh tế chuyển sang cơ chế thị

12
trờng thì hoạt động định giá đợc sắp xếp và vận hành theo đúng vai trò và
chức năng của nó.
+ Định giá là sự ớc tính của quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái
tiền tệ cho một mục đích đã đợc xác định.
+ Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ớc tính giá trị cho một
mục đích cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc
điểm của tài sản cũng nh xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị
trờng, bao gồm các loại đầu t lựa chọn.
Định giá đất: là những phơng pháp kinh tế nhằm tính toán lợng giá
trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng
tham gia trong một thị trờng nhất định. Đất đai là một tài sản đặc biệt vì có đủ

- Nhà ở, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định [24]
Từ các khái niệm trên cho thấy BĐS có thể là đất đai, cũng có thể là đất
đai và các tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, định giá BĐS thực chất là định giá
đất và định giá các tài sản gắn liền với đất, nên không tách chúng hoàn toàn
độc lập với nhau vì BĐS là một đơn vị thống nhất cả về quyền sở hữu và mục
đích sử dụng. Nh vậy, theo Điều 1 Bộ luật Dân sự Việt Nam tháng 10 năm
1995 thì đất đai và các tài sản gắn liền với đất cùng nằm trong nội dung của
khái niệm BĐS [22]
Bồi thờng thiệt hại khi GPMB là vấn đề hết sức khó khăn, phức tạp,
trong đó có giá đất, giá BĐS để bồi thờng thiệt hại là vấn đề thời sự nan giải,
là nguyên nhân chính làm chậm tiến độ thực hiện các dự án, gây khiếu kiện
trong công tác đền bù GPMB. Do đó, để khắc phục cần phải có giá đền bù phù
hợp, đảm bảo cho ngời bị thu hồi đất tái tạo đợc cuộc sống của mình, ít nhất
cũng phải bằng nơi ở cũ [6]

14
2.2.3. Vận dụng lý luận địa tô của Các Mác vào việc định giá đền bù thiệt
hại đất và tài sản gắn liền với đất
Dới bất kỳ chế độ sở hữu ruộng đất nào, ngời sử dụng đất cũng đợc
trả một khoản tiền đền bù khi bị thu hồi đất. Trong điều kiện sở hữu ruộng đất
là sở hữu toàn dân do Nhà nớc đại diện chủ sở hữu thì việc ngời sử dụng đất
đợc Nhà nớc trả tiền đền bù khi bị thu hồi đất là điều tất nhiên, với điều
kiện ngời sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình [21]. Để
xây dựng các công trình vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng tất yếu dẫn đến
việc Nhà nớc phải thu hồi đất. Vì vậy, việc đền bù thiệt hại cho ngời bị thu
hồi đất và các tài sản gắn liền với đất cũng là vấn đề tất yếu. Giải quyết mối
quan hệ này là giải quyết mối quan hệ giữa ngời đợc giao quyền sử dụng

giá trị công trình gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất đợc pháp luật
quy định. Việc căn cứ vào loại công trình để tính toán mức đền bù thiệt hại
phải trả cho ngời bị thu hồi sẽ làm cho các chủ dự án tính toán kỹ lỡng
nhằm tiết kiệm chi phí.
Uỷ ban nhân dân (UBND) các địa phơng và chủ dự án là những ngời
trực tiếp xem xét các yếu tố, điều kiện liên quan tới việc quy định mức giá đền
bù thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất khi Nhà nớc thu hồi đất.
2.2.4. Về tái định c (TĐC)
TĐC là quá trình đền bù các thiệt hại về đất đai và tài sản gắn liền với
đất, chi phí di chuyển, ổn định và khôi phục cuộc sống cho những ngời dân
bị thu hồi đất để xây dựng các dự án. TĐC còn bao gồm hàng loạt các hoạt
động nhằm hỗ trợ cho ngời bị ảnh hởng do việc thực hiện dự án gây ra,
nhằm khôi phục và cải thiện mức sống, tạo điều kiện phát triển những cơ sở
kinh tế và văn hoá - xã hội. TĐC nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế -
văn hoá - xã hội đối với một bộ phận dân c phải di chuyển nơi ở vì sự phát
triển chung. Vì vậy, các dự án TĐC cũng đợc coi là dự án phát triển và phải
đợc thực hiện nh các dự án phát triển khác. Ngân hàng và các Nhà n
ớc
đang phát triển cần nhìn nhận nhận thức này nh cơ hội chứ không phải là trở

16
ngại. Cần thực hiện một chính sách TĐC bắt buộc sẽ tạo nên một môi trờng
pháp chế lành mạnh khi Nhà nớc cần thu hồi đất phục vụ cho các mục đích
công cộng của quốc gia. Mặt khác, cần cải tiến cách hiểu và lập kế hoạch thực
hiện, sao cho các dự án luôn hớng tới sự phát triển, không chỉ mang lại lợi
ích về kinh tế mà còn về môi trờng, xã hội, phơng thức này phù hợp với hai
mục tiêu là giảm nghèo đói và phát triển bền vững [9].
Tuy nhiên, trên thực tế triển khai đã nảy sinh nhiều vấn đề cần đợc
xem xét.
2.2.4.1. Vấn đề ổn định nơi ở

nông nghiệp, không có khả năng nghề nghiệp nhất định do đó thu nhập không
ổn định.
- Việc chuyển đổi nghề nghiệp cho những ngời bị thu hồi đất gặp
nhiều khó khăn. Trong những năm trớc đây, việc hỗ trợ chuyển đổi nghề
nghiệp không đợc các chủ dự án quan tâm đã gây bất lợi cho đời sống của
những ngời dân bị thu hồi đất mà kế sinh nhai của họ là gắn liền với đất,
nhiều dự án thực hiện công tác hỗ trợ việc làm thông qua việc trợ cấp một
khoản tiền nhất định. Khoản tiền này phát huy tác dụng khác nhau: với ngời
năng động hoặc có khả năng thì nó đợc đầu t sinh lợi, với một số ngời
khác thì khoản tiền đó đợc tiêu dùng cho sinh hoạt cá nhân trong một khoảng
thời gian nhất định, sau đó dẫn đến thất nghiệp, ảnh hởng đến cuộc sống gia
đình, và đã có những ngời mắc tệ nạn xã hội. Vì vậy, tạo công ăn việc làm để
ngời dân có đất bị thu hồi có thu nhập ổn định là trách nhiệm của chủ dự án
cũng nh của cả ngời dân đợc hỗ trợ việc làm trong thời kỳ phát triển, tạo
điều kiện ổn định cuộc sống gia đình, ổn định xã hội, thúc đẩy nền kinh tế
phát triển.
2.3. Chính sách đền bù, TĐC của một số nớc trong khu vực và
một số tổ chức ngân hàng
Với bất cứ quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọng,
cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nớc thu hồi đất
phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh

18
tế của hàng triệu ngời dân, ngời bị ảnh hởng có xu hớng ngày càng tăng
về số lợng. Đặc biệt, ở những nớc đang phát triển, ngời dân chủ yếu sống
bằng nông nghiệp thì đó là vấn đề sống còn của họ. Dới đây là một số kinh
nghiệm trong công tác đền bù, GPMB của một số nớc trong khu vực và một
số tổ chức ngân hàng.
2.3.1. Inđônêxia
Đối với Inđônêxia di dân TĐC, đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi

- Nghiên cứu kỹ phơng án khả thi của các dự án để giảm thiểu việc di
dân bắt buộc, nếu không thể tránh đợc khi triển khai dự án.
- Ngời bị ảnh hởng phải đợc đền bù và hỗ trợ để triển vọng kinh tế,
xã hội của họ nói chung ít nhất cũng thuận lợi nh trong trờng hợp không có
dự án: đất đai, nhà cửa, cơ sở hạ tầng thích hợp và các loại đền bù khác tơng
xứng nh trớc khi có dự án phải đợc cấp cho ngời bị ảnh hởng. Chú trọng
đến ngời dân bản địa (các dự án nớc ngoài), dân tộc thiểu số, nông dân vì
họ là những ngời có quyền lợi hoặc quyền hoa lợi theo phong tục đối với đất
và các tài sản khác bị dự án chiếm dụng.
- Các dự án về TĐC phải đạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt, các kế
hoạch TĐC phải đợc soạn thảo và xác lập tơng ứng với thời gian và ngân
sách phù hợp, ngời di chuyển đợc hởng các cơ hội về nơi ở, nguồn lực ổn
định cuộc sống càng nhanh càng tốt.
- Ngời bị ảnh hởng đợc thông báo đầy đủ, đợc tham khảo ý kiến
chi tiết về các phơng án đền bù TĐC, ngời bị ảnh hởng đ
ợc hỗ trợ ở mức
cao nhất về hoà nhập cộng đồng dân c địa phơng bằng cách mở rộng lợi ích
của dự án đến cả các cộng đồng dân địa phơng.
- Các chủ đầu t đặc biệt chú ý đến tầng lớp những ngời nghèo nhất,
trong đó có những ngời không hoặc cha có quyền hợp pháp về đất đai, tài
sản, những hộ gia đình do phụ nữ làm chủ. Đồng thời, có kế hoạch xác định
quyền hợp pháp của họ, hạn chế những trờng hợp coi lý do ngăn trở đền bù
TĐC là việc thiếu quyền sở hữu, quyền sử dụng đất hợp pháp.

20
- Để không ngừng cải tiến sự hỗ trợ của ngân hàng với các dự án trong
lĩnh vực nhạy cảm này, Chính phủ Inđônêxia đã thông qua và thực hiện một số
chính sách đền bù TĐC bắt buộc. Chính sách này nêu rõ các mục tiêu và
phơng pháp, định ra các tiêu chuẩn trong hoạt động của các tổ chức ngân
hàng khi tham gia đầu t vào các công trình TĐC [30].

bồi thờng khi không đạt đợc sự thống nhất, lúc này sẽ xử lý theo phơng thức
trớc tiên là dựa vào trọng tài, sau đó theo khiếu tố.
Tại thành phố Thợng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thờng di dời nhà
hiện nay đợc thực hiện theo 3 loại:
- Loại 1: Lấy theo giá thị trờng của nhà đất đối với nhà bị tháo dời cộng
thêm với Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ.
- Loại 2: Đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị
trờng, giá tơng đơng với giá nhà bị tháo dỡ, di dời.
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn mà
chính quyền quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra đối với những ngời có khó
khăn về nhà ở. Ngời bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp.
Dựa vào khu vực bố trí nhà ở để tăng diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng
trong Thành phố. Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm
có thể là 70%, 80% hay 100% [30]
2.3.3. Thái Lan
Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trng dụng đất cho các
mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên
cho đất nớc, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác
phải theo giá thị trờng cho những ngời có đủ điều kiện theo quy định của
pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trng dụng gây ra và quy định việc đền
bù phải khách quan cho ngời chủ mảnh đất và ngời có quyền thừa kế tài sản
đó. Dựa trên các qui định này, các ngành có qui định chi tiết cho việc thực
hiện trng dụng đất của ngành mình.
Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trng dụng BĐS áp dụng cho việc
trng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công cộng, quốc
phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nớc, phát

22
triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công
cộng. Luật qui định những nguyên tắc về trng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị

chính sách đền bù TĐC của dự án phải thông báo đầy đủ, công khai để tham
khảo ý kiến, hợp tác và tìm mọi cách thỏa mãn nhu cầu chính đáng của họ
trong suốt quá trình lập kế hoạch đền bù TĐC cho tới khi thực hiện công tác
lập kế hoạch. Kế hoạch giải toả thu hồi đất đợc thực hiện sau khi đã hội ý với
ngời bị thu hồi đất. Việc lập kế hoạch cho công tác đền bù TĐC đợc WB và
ADB coi là điều bắt buộc trong quá trình thẩm định dự án. Mức độ chi tiết của
kế hoạch phụ thuộc vào số lợng ngời bị ảnh hởng và mức độ tác động của
dự án. Kế hoạch đền bù TĐC phải đợc coi là một phần của chơng trình phát
triển cụ thể, cung cấp đầy đủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ bị ảnh hởng.
Ngoài ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho ngời bị di chuyển hoà nhập
đợc với cộng đồng mới. Để thực hiện các biện pháp này, nguồn tài chính và
vật chất cho việc di dân luôn đợc chuẩn bị sẵn.
2.4. Chính sách đền bù thiệt hại ở Việt Nam khi Nhà nớc thu hồi
đất qua các thời kỳ
2.4.1. Trớc khi có Luật Đất đai 1993
ở nớc ta, sau cách mạng tháng Tám năm 1945, lần đầu tiên nớc Việt
Nam Dân chủ Cộng hoà ban hành Hiến pháp vào năm 1946. Bản Hiến pháp
này chỉ nói đến đất đai một cách khái quát nh sau: Nhiệm vụ của dân tộc
ta trong giai đoạn này là phải bảo toàn lãnh thổ, giành độc lập hoàn toàn và
kiến thiết quốc gia trên nền tảng dân chủ [10].
Đến năm 1953 Luật Cải cách ruộng đất đợc ban hành, Việt Nam thực hiện
cuộc cải cách ruộng đất theo khẩu hiệu Ngời cày có ruộng. Một trong những
mục tiêu đầu tiên là thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và đế
quốc xâm lợc ở Việt Nam, xoá bỏ chế độ phong kiến, chiếm hữu ruộng đất của
giai cấp địa chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân. Luật này quy
định các điều khoản về tịch thu ruộng đất, trng thu, trng mua ruộng đất tuỳ

24