Đề án môn học
Trờng đại học kinh tế quốc dân
Trung tâm đào tạo địa chính & kD BĐS
-------***-------
ơ
đề án môn học
Đề tài:
Định giá bất động sản bằng phơng pháp so sánh. Cơ sở
lý luận và áp dụng tại Việt nam
Giáo viên hớng dẫn
:
ThS. Vũ Thị Thảo
Sinh viên thực hiện
:
Đoàn thị Nho
Lớp
:
Kinh tế & QL Địa Chính - 44
Trung tâm
:
Đào tạo Địa chính & KD BĐS
Hà Nội - 2005
Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho
Đề án môn học
mục lục
nội dung trang
lời mở đầu: . 1 phần
I . Cơ sở lý luận về định giá bất động sản
bằng phơng pháp so sánh. ...3
1. Khái niệm và sự cần thiết phải định giá
bằng phơng pháp so sánh. 3

nhiệm kỳ 2001- 2003 ... Và nh thế là những gì ta làm sẽ không thể thoát ly
những thông lệ, những chuẩn mực mà Thế giới, khu vực đã quy định. Bởi
một lẽ thờng, đã vào cùng sân chơi thì phải chấp nhận luật chơi chung.Việc
định giá bất động sản đợc thực hiện nhằm mục đích xác định giá trị bất
động sản cung cấp thông tin cho các mục đích mua- bán, bảo hiểm, thiết
lập giá trị cho sự hợp nhất và mua lại, thiết lập giá trị cho vay mợn, thế
chấp... Nh vậy việc định giá ở Việt Nam cũng nh trên thế giới là một hoạt
động nghề nghiệp. Tuy nhiên ở nớc ta hiện nay do cha có chuẩn mực, tiêu
chuẩn pháp lý về định giá cho nên kết quả định giá vẫn còn mang tính cha
thống nhất ở một số nơi. Việc định giá chính xác( sử dụng phơng pháp
đúng) sẽ làm giảm thiệt hại cho Nhà nớc cũng nh các tổ chức, doanh
nghiệp hay cá nhân liên quan đến việc định giá bất động sản. Đối với Việt
Nam định giá còn là một nghề mới mẻ, chúng ta có thuận lợi là do phát
triển sau nên có thể kế thừa những thành tựu của những nớc nhng do điều
kiện thực tế Việt Nam nên việc áp dụng định giá vẫn còn nhiều khó khăn.
Hiện nay ở nớc ta chủ yếu áp dụng phơng pháp so sánh trực tiếp. Đây là
phơng pháp dễ đợc thực hiện không có mô hình hay công thức cụ thể mà
Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho
Đề án môn học
nó dựa trên sự hiện diện các giao dịch trên thị trờng để cung cấp dấu hiệu
giá trị cũng chính vì đặc điểm này mà phơng pháp so sánh còn chứa đựng
hạn chế.
Định giá bất động sản là một hoạt động cần thiết trong đời sống hiện
nay vì bất động sản có giá trị rất lớn trong tổng giá trị tài sản quốc gia.
Hiện nay định giá bằng phơng pháp so sánh đợc sử dụng thờng xuyên và
phổ biến trong đánh giá giá trị bất động sản. Để tìm hiểu rõ hơn phơng
pháp này em chọn đề tài: Định giá bất động sản bằng ph ơng pháp so
sánh. Cơ sở lý luận và áp dụng tại Việt Nam .
Đối tợng và phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào sự phân tích
các cơ sở và đặc điểm của phơng pháp so sánh nhằm tìm ra cách thức áp

yếu tố kinh tế căn bản của thị trờng bao gồm các loại đầu t lựa chọn.
Nh vậy việc định giá bất động sản là căn cứ, là nền tảng cần thiết để
thực hiện quản lí tài sản có hiệu quả bao gồm từ việc sử dụng tài sản đến việc
mua các tài sản mới và việc chuyển nhợng các tài sản hiện đang sử dụng.
Cũng chính vì vậy mà Pháp lệnh giá đã quy định: Kết quả định giá có thể đ-
ợc sử dụng là một trong định giá trị tài sản đảm bảo vay vốn ngân hàng, mua
bảo hiểm, cho thuê, chuyển nhợng bán, góp vốn, cổ phần hoá, giải thể doanh
nghiệp và sử dụng vào các mục đích khác đã đợc ghi trong hợp đồng thẩm
định giá.( điều 17 Pháp lệnh giá).
Khái niệm nêu trên không khác với quan niệm của các nớc trên thế giới.
Nội dung cốt lõi nhất của khái niệm là đánh giá giá trị của tài sản dựa trên
Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho
Đề án môn học
các yếu tố căn bản của thị trờng giá trị này chính là giá trị thị trờng của
tài sản.
Giá trị thị trờng của tài sản là số tiền ớc tính cho một tài sản sẽ đợc trao
đổi vào ngày định giá, giữa một ngời mua và một ngời bán sẵn sàng muốn bán
trong giao dịch vô t sau khi đã tìm hiểu kỹ thị trờng, trong đó các bên hành
động hiểu biết thận trọng và không bị ép buộc. Gía trị thị trờng ấy chính là
mục đích mà định giá phải xác định, đánh giá đợc theo yêu cầu của tổ chức, cá
nhân đề nghị định giá .
Việc định giá là công việc vừa mang tính khoa học lại vừa mang tính
nghệ thuật đòi hỏi ngời định giá phải đầy đủ hiểu biết và có kiến thức chuyên
môn vững vàng cộng với khả năng nhạy cảm đối với thị trờng. Do tính đa dạng
và phức tạp của đối tợng định giá và mục tiêu định giá cần phải có nhiều ph-
ơng pháp xác định. Trải qua quá trình xây dựng và phát triển đến nay trên thế
giới đã xuất hiện rất nhiều phơng pháp khác nhau tuy nhiên trong hoạt động
thực tiễn cần hết sức chú ý: Các phơng pháp thì phong phú, nhng có phơng
pháp sử dụng tốt cho trờng hợp này cha chắc đã phù hợp cho trờng hợp khác.
Vì vậy tuỳ theo mục đích của mỗi lần định giá mà ngời định giá quyết định

tắc so sánh các thông tin tản mạn từ các giao dịch trớc mà có thể đợc áp dụng
các định giá mới, với một số điều chỉnh cần thiết để đảm bảo rằng các dữ liệu
lịch sử là phù hợp với tình huống hiện tại(ví dụ điều chỉnh đối với sự ảnh hởng
của lạm phát ). Định giá sẽ tập trung vào hai nhóm nhân tố là nhân tố thị trờng
và nhân tố giá cả.
Theo Uỷ ban chuẩn mực quốc tế đa ra khái niệm tổng quát về thị trờng :
là một hệ thống (và có khi là vị trí) mà ở đó hàng hoá và cung phục vụ đợc
trao đổi giữa ngời mua và ngời bán thông qua cơ cấu giá cả. Khái niệm về thị
trờng chứa đựng khả năng của hàng hoá hoặc sự phục vụ đợc trao đổi giữa ng-
ời mua và ngời bán mà không có các hạn chế bất hợp pháp của các hoạt động
của họ. Mỗi bên sẽ đáp ứng mối quan hệ cung-cầu và yếu tố điều chỉnh giá,
Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho
Đề án môn học
khả năng và kiến thức của mỗi bên, sự hiểu biết của họ về lợi ích tơng đối cuả
hàng hoá hoặc sự phục vụ cũng nh nhu cầu và sự đòi hỏi riêng của họ. Thị tr-
ờng có thể là thị trờng địa phơng, thị trờng quốc gia hay thị trờng quốc tế.
I.2 Những nhân tố ảnh hởng đến giá cả bất động sản.
Nh vậy giá cả thị trờng của bất động sản là số tiền đợc trả cho bất động
sản trong một giao dịch thị trờng trực tiếp, đây là mức giá thịnh hành dới các
điều kiện thị trờng xác định, trong đó các bên giao dịch mua và bán đều tự
nguyện đợc thông tin đầy đủ về thị trờng và về bất động sản- đối tợng của mua
và bán. Gía cả đợc xác định ở một thời điểm nhất định do đó ở các thời điểm
khác nhau giá cả có thể cao hoặc thấp; Trong cơ chế thị trờng mở, giá cả là
phạm trù trung tâm của kinh tế hàng hoá. Cũng nh các hàng hoá khác giá cả
bất động sản bị ảnh hởng bởi rất nhiều yếu tố. Các yếu tố này có thể tác động
trực tiếp hoặc gián tiếp tới bất động sản và đợc phân thành các nhóm khác
nhau:
+ Cung và cầu về bất động sản: giá trị thị trờng của bất động
sản đợc xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lợng cung và cầu trên thị
trờng vào thời điểm định giá. Trên thị trờng giá cả có xu hớng thay đổi tỷ lệ

phí và thời gian sửa chữa để có thể sử dụng đợc. Do vậy, khi định giá bất động
sản cần chú ý đến đặc điểm của vật kiến trúc và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Các lực lợng thị trờng vi mô : Trớc hết ở đây phải kể đến vị
trí đất đai và địa điểm có tài sản. Nhìn chung khả năng sinh lời của tài sản cao
thì giá trị của tài sản càng cao. Tài sản, đất đai nhà cửa thuận tiện về giao
thông đi lại sẽ có giá trị hơn là trờng hợp giao thông bất tiện. Tài sản, đất đai ở
khu trung tâm, ở mặt phố có giá trị hơn ở ngoại thành và trong ngõ hẻm. Tài
sản, nhà cửa, đất đai ở thành phố, khu công nghiệp, thị xã, thị trấn cò giá trị
hơn ở nông thôn ....Kế đến là những đặc tính vật chất của tài sản: Kích thớc
miếng đất, kích thớc cửa của nhà, loại nhà, tuổi tài sản, mức độ kiên cố, mức
độ hiện đại của nó ... cũng sẽ là tác nhân tác động trực tiếp đến mức giá của
Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho
Đề án môn học
chúng. Các yếu tố khác của môi trờng nh lịch sử chủ nhân, môi trờng xã hội
xung quanh, địa điểm gần chợ, gần trờng học, cửa hàng cũng có tác động đến
giá trị tài sản. Tài sản có vị trí thuận lợi cho sinh hoạt và kinh doanh thì có khả
năng sinh lợi lớn và có giá trị cao.
+ Các yếu tố về tình trạng pháp lý của tài sản : Các yếu tố này
tác động đến giá trị tài sản qua một số khía cạnh nh: Sự rõ ràng và xác định về
quyền sở hữu của tài sản. Tài sản thuộc sở hữu của chủ nhân và có giấy tờ
pháp lý đầy đủ sẽ đợc mua bán một cách nhanh chóng thuận lợi và có giá hơn.
Các tình trạng về quyền lợi đối với tài sản. Khả năng kiểm soát hợp pháp đối
với tài sản. Đây là một yếu tố quan trọng trong các giao dịch về bất động sản.
Bất động sản nào có tình trạng pháp lý ổn định càng đợc a chuộng và giao dịch
diễn ra một cách thuận tiện và nhanh chóng hơn. Ngời mua đợc an tâm hơn về
bất động sản đã mua còn ngời bán lại bán đợc bất động sản với giá cao hơn.
Trên thị trờng bất động sản hiện nay có khá nhiều bất động sản có tình trạng
pháp lý cha ổn định nhng vẫn đợc giao dịch và cần đợc định giá một cách
chính xác nhng trên thực tế đó ngời định giá phải chú ý đến yếu tố này để điều
chỉnh sao cho có mức giá hợp lý.

thể đợc đánh giá với một mức giá khác với từng trờng hợp dùng để đền bù cho
dân c khi phân quy hoạch lại đờng xá giao thông. Mỗi mục đích khác nhau lại
cần những cách thức khác nhau để định giá bất động sản do đó ngời định giá
trớc khi định giá phải chú ý đến mục đích của ngời yêu cầu định giá.
Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho
Môi trường kinh tế, chính trị
luật pháp, xã hội
Cung Mục tiêu
cầu đánh giá
thị trường giá trị
Quan hệ lịch sử và xã hội
Giá trị thị trường
Mức giá bất động sản
Đề án môn học
Sơ đồ nhân tố ảnh hởng đến mức giá bất động sản
I.3 Nguyên lý cơ bản của phơng pháp định giá so sánh
I.3.1 Các nguyên lý trong phơng pháp so sánh
Khi định giá bất động sản đòi hỏi cần phải áp dụng theo các
nguyên tắc nhất định tuy nhiên trong phơng pháp định giá bằng phơng
pháp so sánh cần phải theo những nguyên tắc sau:
Nguyên tắc cung- cầu: Quan hệ cung cầu trực tiếp ảnh hởng đến giá cả
bất động sản do đó khi định giá bất động sản phải xác định giá trị chứ
không phải giá cả nhng xác định giá trị đó phải trong điều kiện cung- cầu t-
ơng đối ổn định, không có sự đột biến nào về thị trờng giá cả. Nếu thị trờng
bất động sản là tơng đối ổn định thì việc áp dụng phơng pháp so sánh sẽ
phù hợp và đạt hiệu quả cao. Khi thị trờng biến động, giá cả bất động sản
thay đổi nhiều, thông tin thu đợc không sát với thực tế, không đem lại
những tiêu thức so sánh phù hợp, khi đó ngời định giá phải xem xét sự khác
biệt giữa các công trình bất động sản để tìm ra nguyên nhân, khi đó sẽ
quyết định giá trị bất động sản. Cũng từ đó ngời định giá phải dự báo đợc

tác động ảnh hởng đến bất động sản mục tiêu. Vì thế việc đánh giá những
bất động sản thay thế đòi hỏi cần phải có sự chính xác và đảm bảo vì kết
quả đánh giá ảnh hởng nhiều đến giá trị bất động sản mục tiêu. Có thể nói
một nhà đầu t có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để
mang lại một tài sản lựa chọn mà có cùng sự hữu ích nh nhau.
Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho