LỜI MỞ ĐẦU
***
TÍNH CÊP THIÕT CỦA ĐÒ TÀI.
Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa hiện nay thì việc xây
dựng lên các khu công nghiệp ngày càng nhiều và chiếm 1 phần lớn diện tích
đất trong đó diện tích nhà ở của người dân cũng bị giải tỏa để phục vụ cho
việc xây dựng này. Trong khi đó quỹ đất thì hạn hẹp còn dân số thì ngày càng
tăng nhanh. Thay vào đó hàng loạt dự án xây dựng nhà ở, bao gồm các khu
chung cư cao cấp, trung cấp và nhà ở xã hội, nhà cho công nhân, áp lực sốt
giá nhà ở do cung không đủ cầu đang bị đẩy lùi. Nhiều chuyên gia nhận định,
từ nay đến 2015, cơ hội người có nhu cầu tiếp cận nhà ở thực sự rõ nét với giá
phải chăng, điều này cũng ngăn chặn tình trạng gom hàng đầu cơ.
Thành phố Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên của cả nước
đã xây dựng và thực hiện chương trình phát triển nhà ở để giải quyết vấn đề
nhà ở cho các đối tượng dân cư trên địa bàn. Tuy nhiên, kết quả mới dừng ở
mức độ các mô hình thí điểm, Hà Nội vẫn còn thiếu nhà ở nghiêm trọng, nhất
là đối với người nghèo, người thu nhập thấp, công chức, viên chức.
Việc xây dựng các khu chung cư đang là vấn đề cấp thiết của không chỉ
riêng chính quyền Hà Nội mà còn là mối quan tâm của dân cư trong thành
phố . Sống trong chung cư đang trở thành trào lưu, nhất là với giới trẻ Hà Nội.
Giá cả hợp lý, thiết kế hiện đại và môi trường sống thoáng đãng đã khiến mặt
hàng chung cư bán được dù trong điều kiện thị trường nhà đất ảm đạm. Trong
khi các khu chung cư được xây dựng lên thì vấn đề đặt ra việc quản lý các
khu chung cư được tiến hành như thế nào? bởi lẽ tại Hà Nội cũng như rất
nhiều thành phố khác các vụ tai nạn ở chung cư thường xuyên xảy ra như hỏa
hoạn, xuống cấp gây sập nhà… nhưng các vụ việc này giải quyết thế nào và
trách nhiệm của các bên liên quan đến đâu thì rất ít người được biết đến.
Quản lý sử dụng và vận hành nhà chung cư cao tầng là lĩnh vực rất nhạy
cảm và phức tạp thực trạng, hình thái nhà chung cư phát triển đa dạng, có nhà
chung cư độc lập, có nhà chung cư hỗn hợp gồm văn phòng, siêu thị, nhà ở.
Trong đó lại có sở hữu riêng của người mua, sở hữu riêng của chủ đầu tư... Thế

chung cư đạt hiệu quả cao hơn.
- Tìm hiểu qu¶n lý chung cư đã đi vào thực tế như thế nào? Từ đó rút ra
những nội dung cha phù hợp hoặc chưa hoàn chỉnh.
* Yêu cầu
- Nắm vững nội dung các quyết định về quản lý chung cư của nhà nước
đối với các bên có liên quan
- Đảm bảo tính trung thực khách quan trong quá trình đánh giá thực trạng
việc quản lý và sử dụng đất đai đô thị
- Những kiến nghị đề xuất phải phù hợp với điều kiện thực tế của địa
§Ò tµi “C«ng t¸c quản lý c¸c khu chung cư tại H Nà ội hiện nay: thực trạng v già ải ph¸p”
2
phương.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Để hoàn thành đề tài, với góc độ của sinh viên khoa QTKD bất động sản
và kinh tế tài nguyên, nhóm tác giả đã sử dụng những phương pháp nghiên
cứu đã học như:
- Phương pháp điều tra dự báo
- Phương pháp phân tích tổng hợp
- Phương pháp quy nạp diễn giải
- Phương pháp diễn dịch
ĐèI TƯỢNG PH¹M VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐÒ TÀI
Đề tài có đối tượng là công tác quản lý của chủ đầu tư và nhà nước đối
với các khu nhà chung cư tại Hà Nội hiện nay.
Chung cư là loại nhà ở có nhiều căn hộ khép kín ( tức là bảo đảm người
ở thực hiện mọi hoạt động riêng tư trong đó) có không gian sử dụng chung
như hành lang, cầu thang, thang máy… và các tiện ích chung như hệ thồng
điện nước, thoát nước, điện thoại v.v.
Chung cư có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị hiện đại, bởi
vì khi phát triển đô thị hóa và tập trung dân cư đông đúc chính là lúc nảy sinh
vấn đề, nhu cầu (bức xúc về nhà ở, giá thành nhà ở, và các tiện ích công cộng

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ CHUNG CƯ
***
I. Tổng quan về bất động sản
Trước khi tìm hiểu về chung cư thì chúng ta cần phải có một cái nhìn tổng
quan về Bất động sản
1. Khái niệm và đặc điểm về Bất động sản
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam,
tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do
pháp luật quy định”.
*Đặc điểm của bất động sản
+ Tính cá biệt và tính khan hiếm
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của
đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn.
Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng
miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm,
tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá
biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu
tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn
giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh
nhau và cùng xây theo một thiết kế
+ Tính bền lâu
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được
xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời,
các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau
một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm
hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến
trúc và công trình xây dựng.Tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai
không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử

động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không có
đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt.
BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công
trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS
là trụ sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất
(bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản,
chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều
yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình
công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững.
Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch
trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
§Ò tµi “C«ng t¸c quản lý c¸c khu chung cư tại H Nà ội hiện nay: thực trạng v già ải ph¸p”
6
BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất
rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..
BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản
văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm
của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho
việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động
sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.
3. Hàng hoá bất động sản
a. Khái niệm và đặc trưng của hàng hoá BĐS.Hàng hóa BĐS bao gồm
2 loại chủ yếu:Đất đai &Vật kiến trúc đã xây dựng xong.
Hàng hoá BĐS có 2 đặc tính quan trọng khác như: Tính cố định vàGiá
trị của nó phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng.
+ Tính cố định là đặc trưng khác biệt của hàng hoá BĐS so với các
hàng hoá khác.
Các hàng hoá khác, người bán, người mua có thể dễ dàng đem hàng

Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác có đủ 3 quyền là
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản.
Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong
trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao do pháp luật quy định.
Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý
tài sản thuộc sở hữu của mình.
Ở nước ta, chế độ sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân mà nhà nước là
người đại diện cho quyền sở hữu đất đai, chỉ có Nhà nước mới có quyền giao
hoặc cho thuê đất, trong hoạt động của thị trường giao hoặc cho thuê đất (thị
trường sơ cấp), Nhà nước có vai trò độc quyền và định đoạt hoàn toàn.
b. Điều kiện để BĐS trở thành hàng hoá trên thị trường
BĐS chỉ được coi là hàng hoá của thị trường khi đáp ứng được các điều
kiện sau đây:
BĐS phải có chủ sở hữu cụ thể, phải được pháp luật cho phép và phải có
đủ điều kiện để giao dịch. Cụ thể như có xác nhận quyền sở hữu (có giấy
chứng nhận), không thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm trong vùng quy
hoạch phải di dời hoặc thay đổi mục đích sử dụng theo kế hoạch của Nhà
nước và không gây ô nhiễm môi trường.
Chung cư chính là một loại hàng hoá của BĐS và nó thuộc loại BĐS có
đầu tư xây dựng. Để hiểu rõ hơn về chung cư thì chúng ta sẽ tiến hành nghiên
cứu về chung cư
II. Khái niệm chung vể chung cư
Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005:
§Ò tµi “C«ng t¸c quản lý c¸c khu chung cư tại H Nà ội hiện nay: thực trạng v già ải ph¸p”
8
1. Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và
hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân.
Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở
hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.
2. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

§Ò tµi “C«ng t¸c quản lý c¸c khu chung cư tại H Nà ội hiện nay: thực trạng v già ải ph¸p”
9
2.Cao ốc hỗn hợp: mấy tầng dưới mở rộng làm cửa hàng, các tầng trên
hình tháp gồm các căn hộ.
3.Cao ốc đa năng: gồm có cửa hàng, văn phòng và căn hộ.
* Về mặt sở hữu, chung cư phân thành hai nhóm:
+ Chung cư cho thuê thuộc một chủ sở hữu
+ Chung cư sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu.
Chung cư cao ốc sở hữu chung là dạng chung cư hiện đang được phát
triển mạnh mẽ tại nhiều đô thị nước ta.
Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội bao gồm nhà ở chung cư cao tầng
thuộc sở hữu nhà nước và nhà ở chung cư cao tầng thuộc khu đô thị mới.
a. Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước
Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước tại Hà Nội được nhà nước
xây dựng chủ yếu trong thời kỳ thực hiện ở cơ chế bao cấp nhà ở. Đây là giải
pháp để giải quyết nhu cầu bức bách về chỗ ở cho người dân đô thị.
b. Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới
Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới để bán
hoặc cho thuê.
c. Đặc điểm của chung cư cao tầng:
Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở
hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân chia
Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang
nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung
Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu các căn hộ
trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo
quy định của pháp luật.
IV. Vị trí của chung cư trong việc phát triển các đô thị hiện đại:
Hiện nay, Việt Nam là nước đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kế
hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường để thúc đẩy nền kinh tế phát

cũn nhiu vn gõy bc xỳc. Bi vy, tranh chp dõn s ti cỏc tũa nh liờn
tc n ra v phn thua thit cui cựng thng thuc v khỏch hng.
Tỡnh hỡnh phỏt triển chung c cỏc ụ th ti H Ni:
Trong nhng nm gn õy, cựng vi quỏ trỡnh ụ th hoỏ din ra mnh
m v rng khp trong c nc, vic phỏt trin nh chung c cao tng ang l
mi quan tõm hng u ca cỏc nh hoch nh chớnh sỏch. Do vy, nh
chung c cao tng cỏc ụ th ln ang c xõy dng vi quy mụ ln, tc
phỏt trin nhanh. V th ụ H Ni cng khụng nm ngoi xu th ú. Theo
s liu thng kờ H Ni ca S a Chớnh H Ni nm 2002, nh chung
c cao tng (4-6 tng ) gm 434 nh 24 khu tõp th, din tớch sn xõy dng
l: 920.195m
2
; 27.573 hp ng thuờ nh; 137.163 ngi.
Cũn theo thng kờ ca S Quy hoch Kin trỳc, hin nay thnh ph H
Ni ó cú gn 200 cụng trỡnh cao t 9 tng tr lờn, cha k s chung c 5-6
tng c xõy dng mi, ch yu phc v cụng tỏc tỏi nh c, gii phúng
mt bng. Trong ú, cựng vi nhng thnh cụng ca c nc trong cụng tỏc
xõy dng v qun lý nh chung c cao tng, u quớ I-2004 Tng cụng ty u
t Phỏt trin nh v ụ th ó a vo vn hnh 20 khi nh chung c cao
tng vi tng s 1.764 cn h, c th nh sau:
Tờn nh
S cn
h
S nh
xe
S
tng
Din tớch
kit (m2)
S thang

Nguồn: Phòng KHTH - Xí nghiệp quản lý nhà cao tầng
Như vậy, trong thời gian qua thành phố Hà Nội đã phát triển được nhiều
nhà ở chung cư cao tầng, giải quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dân cư của thành
phố với chất lượng và tiện nghi ngày càng tiến bộ hơn.Tuy nhiên vẫn còn
nhiều vấn đề xảy ra trong quá trình phát triển các khu nhà chung cư ,toà nhà
cao tầng tại nước ta.
I. Về mặt giá cả nhà ở chung cư
Ngày nay giá cả nhà chung cư đang là vấn đề được rất nhiều người
quan tâm Tình hình giá các khu chung cư Hà Nội liên tục có sự biến động đặc
biệt là các khu chung cư cũ và khu chung cư cao cấp.Cụ thể là :
Năm 2006 giá các khu chung cư cũ rất rẻ.Ví dụ như tại các khu chung cư
như Nam Đồng, Nghĩa Tân, Kim Liên, chung cư cũ đang có giá bán trên 10
triệu đồng/m2, trong khi nhiều khu chung cư mới chỉ có giá bán từ 5-7 triệu
đồng/m2. Nhưng kể từ năm 2007 giá các khu chung cũ này lại tăng lên đột
biến, có khi gấp đôi hoặc hơn ,do các chủ đầu tư kinh doanh phát hiện ra cơ hội
vàng từ các khu chung cư này .Các căn hộ tại các khu chung cư cũ như Kim
Liên, Nguyễn Công Trứ, Vĩnh Hồ, Giảng Võ, Nghĩa Tân... bị giới đầu cơ “làm
§Ò tµi “C«ng t¸c quản lý c¸c khu chung cư tại H Nà ội hiện nay: thực trạng v già ải ph¸p”
13
giá” với mức tăng chóng mặt. Tại khu tập thể Vĩnh Hồ (quận Đống Đa, Hà
Nội), nếu vào năm 2007, các căn hộ với diện tích từ 35 đến 40 m2/căn được
rao bán với mức giá từ 300 triệu đồng/căn đến 350 triệu đồng/căn, thì năm
2008 đã đội giá lên mức 800 triệu - 900 triệu đồng/căn và giữa năm 2009, có
một số căn hộ được bán với giá từ 1,6 tỷ đồng/căn. Năm 2009, một căn hộ có
diện tích 42 m2 tại Giảng Võ được bán với giá lên đến gần 2 tỷ đồng…Việc rao
bán các chung cư này là thỏa thuận giữa các chủ kinh doanh và người sở hữu
các căn hộ chung cư mà việc quy hoạch giải tỏa làm khu kinh doanh của các
căn hộ này không hề có sự can thiệp của nhà nước. Trong khi việc xây dựng lại
các khu chung cư vẫn là các chủ trương kinh tế của nhà nước.
Tại các khu chung cư cao cấp giá mỗi căn hộ tăng lên rất cao nhất là

chú, như quản trị, an ninh của cộng đồng dân cư trong một chung cư, nhu cầu
sinh hoạt, văn hoá, giao tiếp cộng đồng, về không gian giao thông (kể cả giao
thông tĩnh ),kho tàng và tiện nghi kỹ thuật khác. Đó chính là không gian công
cộng trong chung cư. Việc tổ chức các không gian có chức năng công cộng
như vậy đòi hỏi phải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừa đảm bảo
tính khoa học vừa đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm, quy chuẩn xây dựng,
cũng như vừa phù hợp với xu thế phát triển chung, vừa phù hợp với tập quán
dân tộc và các yếu tố tự nhiên khác có tính chất đặc thù của Việt Nam.
Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005:Một toà nhà chung cư cao tầng hiện đại,
về mặt lý thuyết phải đảm bảo không gian khép kín không chỉ trong từng căn
hộ độc lập mà còn đòi hỏi sự hoàn chỉnh của toàn bộ toà nhà. Cuộc sống của
cư dân trong toà nhà ngoài thời gian hoạt động xã hội, gần như gắn liền với
căn hộ và các không gian có chức năng công cộng như: giao thông tĩnh, kho
tàng, hệ thống cửa hàng, công trình thể thao, văn hoá, giải trí công cộng…
Bởi vậy,quy hoạch chung cư là vấn đề đầu tiên chúng tôi muốn đề cập đến
trong phần thực trạng của các khu chung cư hiện nay.Ngày càng có thêm
nhiều các khu chung cư thương mại mới được xây dựng lên ở các khu vực xa
trung tâm thành phố.Việc này góp phần tạo điều kiên cho nhiều người dân sở
hữu được một căn hộ cho riêng mình ,không phải chịu cảnh thuê nhà ở ,và ở
trong những căn nhà “siêu mỏng” chật chội.Tuy nhiên,khi các chủ đầu tư và
các kiến trúc sư quy hoạch diện tích đất để xây chung cư thì họ đã không tính
đến hạ tầng cơ sở.Cụm từ “hạ tầng cơ sở” nghe có vẻ gì đó rất xa vời và có
thể khiến người ta dễ xem thường. Thật ra, theo các kiến trúc sư, thực tế nó
rất gần gũi và ảnh hưởng đến cuộc sống của mỗi người hàng ngày, hàng giờ.
Đó là điện, nước, đường sá giao thông... hay xa hơn là chợ,siêu thị ,trường
học, bệnh viện, thậm chí là nơi mai táng.Trong khi ở các khu vực gần trung
tâm thành phố thì luôn xảy ra hiện tượng quá tải trường học hay bệnh viện,tắc
nghẽn giao thông vào giờ cao điểm thì tại một số khu chung cư mới được xây
dựng xa trung tâm dường như lại trái ngược với điều đó.Điển hình như
KĐTM Mễ Trì Hạ (Từ Liêm), (Xí nghiệp Dịch vụ quản lý nhà chung cư và

thứ hai trong cả nước, sau TPHCM. Tuy nhiên, trong số này có tới 460 chung
cư cũ đang là nơi cư ngụ của 86.000 nhân khẩu, trong đó có 23 khu (4-5 tầng)
và hơn 10 khu (1-2 tầng) với khoảng 1 triệu m2 sàn bị xuống cấp nặng nề.Các
khu chung cư cũ này được xây dựng bằng vốn ngân sách Nhà nước từ những
năm 60-70-80 thế kỷ trước, đến nay đều đã xuống cấp, một số đang trong tình
trạng nguy hiểm và đặc biệt nguy hiểm. Vào khoảng cuối năm 2008,Hà Nội
phải trải qua một “trận lụt lịch sử”.Trận mưa lớn nhất trong vòng 35 năm đổ
xuống ngày 31/10/2008 biến Hà Nội thành biển nước,các khu chung cư cũ bị
§Ò tµi “C«ng t¸c quản lý c¸c khu chung cư tại H Nà ội hiện nay: thực trạng v già ải ph¸p”
16
thấm dột,lún nứt nặng do bị ngâm nước nhiều ngày.Trần nhà bong tróc nhiều
chỗ,những mảng tường vốn đã tróc sẵn nay chỉ cần đẩy nhẹ là rụng…Tiêu
biểu phải kể đến các khu chung cư Giảng Võ,Thành Công,Láng Hạ,Văn
Chương,Kim Liên…Trước trận lụt các khu chung cư cũ này đã xuống cấp rất
nhiều rồi chứ không đợi đến lúc trận lụt xảy ra.
Mặt sau của nhà B1 khu tập thể Văn Chương là nơi giúp người ta dễ
hình dung được diện mạo ban đầu của những chung cư loại lắp ghép 6X, 7X,
bởi các khu nhà khác (và ngay cả mặt trước của chính khu nhà B1) đều đã
biến dạng do cơi nới, sửa sang chắp vá. Bức tường gạch cũ kỹ mọc đầy những
cụm dương xỉ, cửa sổ bằng gỗ tạp xệ hẳn xuống, cống thoát nước thải to thô
lố lộ thiên…, những hành lang hun hút luôn thiếu ánh sáng đã “tố cáo” tuổi
tác của các ngôi nhà. Khỏi phải nói cũng có thể hiểu được sự bất tiện mà cư
dân các khu nhà này phải chịu đựng khi sống trong tình trạng đó.
Tuy “trẻ tuổi” hơn, nhưng cư dân của các chung cư như Kim Liên,
Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ… cũng đều phải “nếm trải” vô số chuyện
bực mình. Một số người dân sống trong các căn hộ chung cư tại Thành Công
tâm sự: “Cứ mỗi khi trời mưa, đặc biệt là những đợt mưa dầm, gió bấc đầu
mùa đông hoặc giông bão mùa hè, nước chảy theo tấm ghép panel, ngấm dần
xuống các tầng thấp tạo nên những mảng ngấm loang lổ, thậm chí nhỏ thành
giọt”. Quả là trần và tường nhà họ, nhất là toilet, cứ loang lổ bờn bợt, thậm

quận, huyện phê duyệt. Đối với phần diện tích căn hộ được tăng thêm (ngoài
diện tích bằng 1,3 lần diện tích ở hợp pháp cũ) thì các hộ gia đình, cá nhân
phải trả tiền theo suất đầu tư m2 sàn của dự án được duyệt. Các hộ thuộc diện
nghèo và chính sách, phần diện tích phải trả tiền sẽ được UBND thành phố
xem xét cho phép trả góp trong 20 năm...
Khi HĐND thành phố ra nghị quyết khẳng định, cải tạo chung cư cũ là
một trong những nhiệm vụ trọng tâm của thành phố đến năm 2010, trên cơ sở
nguyên tắc then chốt ,nhiều người dân đã khấp khởi mừng thầm .Tuy nhiên,
để thực hiên được công việc này xem ra còn nhiều chuyên phải bàn tới.
2. Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại khu nhà tái định cư
Ngay từ nhiều năm trước, khi các khu chung cư cao tầng mới được mọc
lên thì một vấn đề nhức nhối đã nảy sinh và là vấn đề lớn nhất còn tồn đọng đến
tận ngày nay mà nhà nước vẫn không kiểm soát được:chất lượng của nhà chung
cư. Đây là vấn đề được báo chí và truyền hình từng đề cập đến rất nhiều.Và gần
như nó cũng đã gắn luôn vào tiềm thức của rất nhiều người dân đang sinh sống
tại thủ đô:chung cư tiền tỷ tiền tấn hay chung cư “bậc trung” còn bao nhiêu là
chuyên nữa là:thà mua đất xây nhà,bé tý cũng được ,an tâm hơn bao nhiêu…Về
vấn đề này,đầu tiên ta phải kể đến chất lượng của các khu nhà tái định cư. Khi
làm thủ tục nhận bàn giao các căn hộ chung cư, nhất là dạng nhà tái định cư,
người mua chỉ được nhận biên bản bàn giao nhà với các thông tin "vẻn vẹn" về
diện tích, thiết bị nội thất... mà không có bất cứ một loại giấy tờ nào liên quan
§Ò tµi “C«ng t¸c quản lý c¸c khu chung cư tại H Nà ội hiện nay: thực trạng v già ải ph¸p”
18
đến chất lượng công trình. Thậm chí, tại nhiều khu tái định cư, khi dân đến ở vẫn
còn thiếu cả hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy...
Bộ xây dựng có Quyết định Số: 09 /2008/ QĐ-BXD Về việc ban hành
Quy chuẩn xây dựng Việt nam “Nhà ở và công trình công cộng- An toàn sinh
mạng và sức khoẻ” và Thông tư số: 1/2009/TT-BXD “quy định một số nội dung
về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua
bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh

toàn bộ khu bếp. Hiện tượng gạch lát nền bong, tượng vôi rơi, hệ thống thoát
nước từ tầng cao xuống tầng thấp hỏng là khá phổ biến ở những toà nhà này.
Điển hình hộp kỹ thuật ở KTĐC NƠ 14B hỏng, nước từ hội trường dâng lên,
kêu gọi Xí nghiệp quản lý khai thác dịch vụ KĐT Hà Nội mãi không được, 4
hộ dân ở P408, 308, 309, 409 tự bỏ tiền ra sửa. Cũng do đơn vị này quản lý và
khai thác, nhưng những cư dân ở nhà A4 Đền Lừ bị hỏng hệ thống cabin rác,
làm đơn mãi không thấy được sửa, người dân tự đóng tiền để thuê sửa.
Một thực tế nữa ở các khu tái định cư là người dân thậm chí còn không
biết đâu là chủ đầu tư đích thực. Thực ra họ chính là Ban quản lý của một dự
án hoặc của quận, huyện nào đó. Thuyết phục được dân bàn giao mặt bằng,
đưa dân đến nhận nhà tái định cư rồi bàn giao cho Công ty quản lý và phát
triển nhà Hà Nội phụ trách là coi như xong trách nhiệm.Vì thế, có vị quản lý
nhà tái định cư còn ca thán: Có những khu nhà chưa hoàn thiện xong, các ông
Ban quản lý dự án đã đòi bàn giao đưa dân đến ở để nhanh chóng giải phóng
mặt bằng. Lại có những khu nhà bỏ không đến 2 - 3 năm, hết cả thời gian bảo
hành mới đưa dân vào ở thì nhiều hạng mục đã bị xuống cấp. Dân phàn nàn
về chất lượng, đơn vị quản lý không có kinh phí mà sửa chữa, trong khi chủ
đầu tư đã "lặn" sang làm dự án khác. Vì vậy nhà tái định cư cứ mãi mang
tiếng xấu
Trên đây là một số hiện trạng thực tế đang xảy ra tại một số khu nhà tái
định cư trong rất nhiều khu nhà tái định cư tại thành phố hiện nay.Đến bao giờ
các khu nhà tái định cư mói hết được tiếng xấu???
3. Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cư “bậc trung”
Theo quy định của nhà nước, các công trình xây dựng có liên quan đến
cộng đồng (bao gồm cả nhà cao tầng) phải có chứng nhận phù hợp về chất
lượng cũng như sự an toàn.Tuy nhiên, trên thực tế, rất ít chủ đầu tư chung cư
thực hiện quy định này. Người mua nhà thì đang ở thế bất lợi (cung nhỏ hơn
cầu) nên không đòi hỏi chủ đầu tư đáp ứng thủ tục này. Vì thế, không chỉ có
nhà tái định cư chịu tiếng chất lượng kém mà ngay cả những chung cư được
gọi là "bậc trung" cũng phải đối mặt với hiện tượng này. Duới đây là một

cư ngày càng mọc lên nhiều hơn: sử dụng nhà chung cư làm văn phòng.Bất
cứ một người dân nào khi bước chân vào tòa nhà chung cư M3 - M4 phố
Nguyễn Chí Thanh đều không khỏi ngỡ ngàng bởi chi chít những tấm biển đề
tên văn phòng của các doanh nghiệp gắn ngay trước cửa mỗi căn hộ. Theo
thiết kế, tòa nhà có 200 căn hộ nhưng có tới hơn 100 căn đã được chuyển đổi
công năng làm văn phòng hoặc cửa hàng buôn bán quần áo, mỹ phẩm. Trước
ngày 19-11-2009 (ngày Bộ Xây dựng có Công văn số 2544/BXD-QLN), số
văn phòng trong tòa nhà chung cư này chỉ xấp xỉ một trăm, vậy mà sau gần 5
tháng có lệnh "cấm", số văn phòng lại nhiều hơn trước.Một người dân sống
trong tòa nhà bức xúc: "Tôi chả biết lệnh cấm đã thực hiện chưa mà chẳng
thấy văn phòng nào chuyển đi, trái lại toàn thấy người ta dọn đến. Chủ trương
của Bộ Xây dựng là đúng, tòa nhà này thiết kế để ở chứ đâu phải để làm văn
§Ò tµi “C«ng t¸c quản lý c¸c khu chung cư tại H Nà ội hiện nay: thực trạng v già ải ph¸p”
21
phòng. Cả tòa nhà có 4 cái thang máy, nhân viên văn phòng, khách đến giao
dịch đi lại ồn ã suốt cả ngày, nhà để xe lúc nào cũng chật cứng vì quá tải. Nếu
là nhà ở, mỗi gia đình chỉ có 3-4 người, nay một văn phòng cũng có ít nhất
5-7 nhân viên, chưa kể lượng khách đến giao dịch hằng ngày. Nói dại, nhỡ
xảy ra hỏa hoạn thì thoát hiểm thế nào, người chen nhau cũng đã đủ chết rồi”.
Không tập trung thành "đặc khu" như tòa nhà M3 - M4 phố Nguyễn Chí
Thanh nhưng tại các khu chung cư khác như Trung Hòa - Nhân Chính, Mỹ
Đình, Nam Trung Yên, Vinaconex, Vinashin... cũng có vô khối căn hộ đã,
đang và sẽ bị biến thành văn phòng cho thuê.
Khi được hỏi về việc thực hiện Công văn số 2544 của Bộ Xây
dựng(Công văn số 2544/BXD-QLN yêu cầu một số địa phương tiến hành rà
soát và có biện pháp chấn chỉnh việc sử dụng nhà chung cư làm văn phòng.)
đại diện ban quản lý nhà chung cư đều trả lời rằng họ chưa nhận được bất cứ
một văn bản hướng dẫn, chỉ đạo nào từ phía cơ quan chức năng. Vì ban quản
lý không có thẩm quyền nên người thuê nhà muốn sử dụng vào mục đích gì là
quyền của họ. Cùng lắm, khi biết khách có nhu cầu chuẩn bị thuê nhà chung

văn phòng; quy chế quản lí nhà chung cư (Ban hành kèm theo Quyết định số
08 /2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng)
(Điều 21, Điều 22, Điều 23, Điều 24); ngoài ra còn có Nghị định của CP Số
126/2004/NĐ-CP ngày 26 tháng 5 năm 2004 về xử phạt vi phạm hành
chính trong hoạt động xây dựng, quản lí công trình hạ tầng đô thị và
quản lí sử dụng nhà (Điều 37, Điều 38, Điều39, Điều 40, Điều 41, Điều 42)
Bởi lẽ các khu chung cư này,khi xây dựng lên nhằm mục đích làm nhà ở
chung cư chứ không phải toà nhà văn phòng.Các quy định thiết kế theo mục
đích sử dụng như các tiêu chuẩn thiết kế về tải trọng tiêu chuẩn, tiêu chuẩn về
cấp điện, thang máy, nơi thoát nạn và phòng cháy, chữa cháy… cũng rất khác
nhau giữa nhà ở chung cư và tòa nhà văn phòng.Nếu hiện tượng này tiếp tục
xảy ra mà không được giải quyết triệt để thì tuổi thọ của công trình sẽ bị
giảm rõ rệt.Công trình có tuổi thọ 50-60 năm thì chỉ khoảng trong thời gian
15-20 năm là xuống cấp ,rồi Hà Nội lại tiếp tục công tác cải tạo chung cư cũ
mà khối lượng càng ngày càng nhiều hơn,gây thất thoát ngân sách nhà nước
hàng tỉ đồng,kéo Việt nam đi xuống…
Khoảng thời gian một, hai năm trở lại đây Hà Nội còn xuất hiện một mô
hình nhà ở mới:chung cư tư nhân. Chung cư tư nhân là cách người ta gọi
những toà nhà do tư nhân đầu tư xây dựng, chia căn và bán lại theo kiểu
chung cư thương mại. Thường được xây dựng trên những mảnh đất khoảng
200-300m², những toà chung cư này thường biệt lập, đơn lẻ giữa khu dân cư
không có các cơ sở hạ tầng như trường học, trạm y tế... nhưng bù lại giá của
nó cực rẻ so với chung cư thương mại cùng vị trí.Các khu chung cư nằm ngay
trong khu vực đông dân cư ở nội đô nhất là tại khu vực các quận mới như
Thanh Xuân, Tây Hồ, Cầu Giấy. Tuỳ từng khu vực và chất lượng xây dựng,
mức giá giao động khoảng 12-16 triệu đồng/m². Giá thậm chí còn giao động
§Ò tµi “C«ng t¸c quản lý c¸c khu chung cư tại H Nà ội hiện nay: thực trạng v già ải ph¸p”
23
theo tầng. Các toà chung cư này thường cao từ 5-7 tầng, hầu hết đều không có
thang máy. Diện tích mỗi căn hộ cũng chỉ nằm trong khoảng 45-70 m². Các

phải có thiết bị vệ sinh dành cho phụ nữ, mỗi căn hộ có 1,5 chỗ để ôtô, hạ
tầng xã hội phải đồng bộ với chất lượng cao đầy đủ các công trình như cơ sở
giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông, văn hoá thông tin, dịch vụ thương
§Ò tµi “C«ng t¸c quản lý c¸c khu chung cư tại H Nà ội hiện nay: thực trạng v già ải ph¸p”
24
mại, thể thao..; có hệ thống camera kiểm soát trong các sảnh, hành lang, cầu
thang…) là yếu tố hấp dẫn người dân.Bên cạnh đó, với nhà chung cư thì
người dân có thể yên tâm về giấy tờ và không lo vào vùng quy hoạch hoặc
tranh chấp như đầu tư đất…
Tuy nhiên còn một thực trạng tồn tại về chất lượng các căn hộ tự treo
biển là cao cấp. Thực tế đã cho thấy: Người dân ở Tòa nhà 101 Láng Hạ đang
kêu vì chất lượng căn hộ cao cấp ở đây. Một người dân ở đây cho biết đã phải
chi hơn 200 triệu đồng để thay các thiết bị trong nhà, từ đèn chiếu sáng đến
thiết bị vệ sinh, thậm chí là cả tay nắm cửa trước khi biến căn hộ của mình
thành văn phòng cho thuê. Quá trình sử dụng, căn hộ này luôn gặp các sự cố
như bong sơn tường, thiết bị nội thất, dây điện, đèn chiếu sáng. Tương tự, một
người mua nhà ở tầng 22, tòa nhà 34 tầng khu Trung Hòa-Nhân Chính cũng
phải chi tới gần 20 triệu đ/m2 để có được căn hộ với gạch lát, đồ bếp, thiết bị
vệ sinh… ở mức bình dân!
Hẳn là mọi người chưa quên việc một khách hàng “sộp” phải bỏ 3-4 tỷ
đồng để mua căn hộ của Bitexco ở khu Mỹ Đình để rồi phải chịu đựng cảnh
nước thải từ toa lét lại trào ngược ra sàn nhà. Đã vậy, những người sinh sống
ở Tòa nhà cao cấp The Manor còn bị chủ đầu tư bắt chẹt phải trả phí dịch vụ
cao. Còn Thành Công Tower-25 Láng Hạ lại có thiết bị vệ sinh không đồng
bộ: 2 toa lét lắp hai loại thiết bị khác nhau. Đó là chưa kể đến hàng loạt nỗi
bực mình khác nữa, như giá gửi xe, chỗ gửi xe, lắp đặt dịch vụ viễn thông
(điện thoại, Internet), truyền hình cáp, điện...
Mặc dù thực trạng như thế xảy ra nhưng nhà nước vẫn chưa có một chỉ
tiêu nào để đánh giá một căn hộ được coi là cao cấp mà tiêu chí chung cư cao
cấp là do người chủ đầu tư tự quyết định .