một số biện pháp nhằm hoàn thiện
định giá đất đô thị ở nớc ta
Lời Nói Đầu
Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá và không gì thay thế đợc.
Luật đất đai năm 1987 đã khẳng định:Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá,
là t liệu sản xuất không thể thay thế đợc, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trờng sống.... Hiến pháp 1992 đẵ xác định :Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do nhà nớc thống nhất quản lý
Do tầm quan trọng đặc biẹt đó của đất đai ,nên mỗi quốc gia phải
quản lý sử dụng đất đai có hiệu quả nhất ,hợp lý nhất ,tiết kiệm nhất .
Định giá đất là một trong những công cụ quan trọng của nhà nớc để
quản lý đất đai có hiệu quả ,phát huy vai trò kinh tế của đất đai , tạo nguồn
thu ngân sách quan trọng cho nhà nớc .Điều 12 Luật Đất Đai 1993 qui định
: nhà nớc xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất,
thu tiền khi giao đất ,cho thuê đất ,tính giá trị tài sản khi giao đất ,bồi thờng
thiệt hại khi thu hồi đất ; chính phủ qui định khung giá các loại đất đối từng
vùng và từng thửa đất theo thời gian.
Định giá đất đô thị là một bộ phận của công tác định giá đất ,hiện nay
công tác này đã phát huy đợc hiệu quả trong quản lý đất đai và trong quản lý
giá đất ,tạo đà cho sự phát triển và quản lý thị trờng bất động sản. Nhng cũng
phải công nhận thấy rằng vấn đề định giá đất đô thị còn nhiều bất cập, giá
đất hiện nay còn thiếu chính xác ,chênh lệch quá xa so vơí giá thị trờng; điêù
đó đã gây khó khăn, hạn chế cho công tác qủản lý đất đai và thị trờng bất
động sản .Vấn đề đó đòi hỏi phải đi sâu vào bản chất sự việc ,phân tích thấu
đáo vấn đề, nhằm tìm ra những hạn chế đồng thời đa ra những biện pháp
khắc phục, hoàn thiện vấn đề.
Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm :
. Phân tích thực trạng ,tình hình định giá đất đô thị nớc ta trên cơ sở
lý luận cơ bản của định giá đất đô thị.
. Đề xuất một số biện pháp nhằm hoàn thiện định giá đất đô thị.
Đề tài gồm 3 phần:
cơ quan nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt.
-Theo qui hoạch đô thị ,thì đất đô thị phân làm hai loại:đất dân dụng và
đất ngoài khu dân dụng:
.Đất dân dụng bao gồm : đất xây dựng các khu ở, khu trung tâm
phục vụ công cộng,cây xanh,giao thông-cơ sở hạ tầng kỹ thuậtđô thị.
.Đất ngoài khu dân dụng bao gồm : đất xây dựng công nghiệp ,
kho tàng , các trung tâm chuyên nghành , an ninh quốc phòng, giao thông đối
ngoại, cơ quan ngoài đô thị và các loại đất khác.
- Theo nghĩa vụ tài chính của ngời sử dụng đất , tuỳ theo mục đích sử
dụng ,đất đô thị gồm 2 loại:đất giao và đất thuê.
Đất đô thị có 4 đặc trng chủ yếu sau:
.Có nguồn gốc từ đất tự nhiên hoặc đất nông nghiệp có cơ sở hạ
tầng đợc xây dựng ở trình độ cao.
.Khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải đợc UBND cấp
tỉnh cho phép.
.Từng lô đất trong đô thị có vị trí cố định .mỗi vị trí có đăc thù riêng
không giống bất cứ vị trí nào.
.Đất đô thị là tài sản đặc biệt có giá trị cao , giá trị từng lô đất phụ
2
thuộc vào vị trí của chúng . Giá trị sử dụng và mục đích sử dụng từng lô đất
cũng có ý nghĩa quan trọng trong việc định giá đất đô thị.
2) Bản chất giá đất đô thị.
Theo K.Marx thì lao động là cơ sở, là nguồn gốc của mọi giá trị.Bản thân
đất đai không phải là sản phẩm của lao động nên nó không có giá trị . Nhng
trên thực tế ,đất đai có thể mua đi , bán lại đợc nh bất kỳ hàng hoá khác và nó
có giá cả.Để làm rõ bản chất của phạm trù giá cả đất đai,cần phải hiểu đất đai
do tự nhiên tạo ra ( đất nguyên thuỷ ), là không có giá trị vì nó không có lao
động kết tinh trong đó , do vậy nó không có giá cả ( vì giá trị là cơ sở của giá
2.1) Yếu tố tạo nên giá trị sinh lời .
Bao gồm các yếu tố sau :
* Mục đích sử dụng : là một yếu tố quan trọng để xác định giá đất . Mục
đích sử dụng đất đô thị do quy hoạch xây dựng đô thị qui định và có thể thay
đổi theo thời gian khi đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cho phép , nên
định giá đất phải dựa trên cơ sở mục đích sử dụng tại thời điểm xác định .
Một lô đất ở vị trí khả năng sinh lời cao, nhng nếu chỉ đợc sử dụng vào
mục đích nông nghiệp thì chỉ xác định là giá đất nông nghiệp , vào mục đích
nhà ở thì theo giá đất ở , vào mục đích công cộng ( đất giao thông , đất thuỷ
lợi ...) thì không có gía... Nh vậy mục đích sử dụng đất đô thị đóng vai trò
quan trọng trong việc quyết định giá đất đô thị .
* Yếu tố tự nhiên : Bao gồm một số yếu tố cơ bảnsau :
+Vị trí thửa đất : Do đặc điểm đất đai là sản phẩm của tự nhiên nên mỗi
thửa đất gắn với một vị trí nhất định , không thể di chuyển từ nơi này tới nơi
khác nh hàng hoá khác,chính vì thế vị trí của thửa đất cũng nói lên khả năng
sinh lời . Chẳng hạn vị trí thửa đất ở trung tâm thơng mại dịch vụ thì giá đất sẽ
rất cao , cao hơn các thửa đất khác không có vị trí nh trên . Ngoài ra vị trí thửa
đất còn có thể mang lại cho ngời chủ nhiều lợi ích khác nh là : thời gian,
quãng đờng từ nhà tới nơi làm việc,tới các trung tâm văn hoá,vui chơi, giải
trí .
+ Kích thớc hình thể thửa đất : khi xây dựng các công trình trên những
thửa đất điều quan tâm đầu tiên đó là kích thớc hình thể thửa đất , một thửa
đất có kích thớc vuông , hình chữ nhật thuận tiện cho việc xây dựng công
trình thì sẽ đợc trả giá cao hơn thửa đất có kích thớc không thuận tiện để
xây dựng công trình nh kích thớc hình thang ,hình tam giác ...
+ Các yếu tố khác , chẳng hạn nh môi trờng - cảnh quan : xã hội ngày
càng phát triển cho nên nhu cầu sống của con ngời ngày càng cao,vì thế vấn
đề về môi trờng , cảnh quan đã đợc ngời dân đề cao , những thửa đất gắn liền
gắn liền với một cảnh quan nhất định nh : hồ nớc ,cây xanh,gần trung tâm...
khi bán sẽ đợc giá cao hơn so với những thửa đất khác không có lợi thế trên.
của nó, nhà nớc sẽ nâng cao lãi ngân hàng làm cho nhu cầu vê đất đai nhà ở
giảm ,giá đất theo đó mà giảm xuống .
+Thu nhập hiện tại và dự đoán thu nhập trong tơng lai của việc sử dụng
đất :Đối với những ngời kinh doanh thì yếu tố này rất quan trọng trong ,nó
quyết định nhiều đến giá đất.
+Yếu tố kinh tế khác tác động tới cầu về đất đai nhà ở: nh thu nhập...Thu
nhập tăng lên cầuvề đất ở, nhà ở tăng lên rõ rệt. Nói chung,hầu hết các yếu tố
kinh tế đều tác động tới cầu về đất đai nhà ở,và tác động tới giá nhà đất.
2.2) Quan hệ cung cầu.
Cung cầu là nhân tố động có ảnh hởng chi phối tới giá đất , làm cho
giá đất luôn biến động . Khả năng cung về đất trên thị trờng mang tính
ổn định về số lợng vị trí . Cầu của con ngời về đất thì luôn có sự thay đổi
vì vậy có sự tác động không nhỏ tới giá đất giữa các vùng , các đô thị
khác nhau . Trên thực tế cung & cầu cân bằng ở bất cứ thời điểm nào cụ
thể với một mức giá tửơng ứng .Nếu các đìều kiện khác không thay đổi ở
một thời điểm nào đó mọi sự tăng lên về nhu cầu hay giảm về cung sẽ là tăng
giá và ngợc lại mọi sự giảm về cầu hay tằng về cung sẽ làm giá giảm .Ngoài
yếu tố về giá ,cung tài sản nhà đất còn chịu ảnh hởng nhiều yếu tố khác nh
:quĩ đất đai trong qui hoạch của chính phủ ,sự phát triển cơ sở hạ tầng,các yếu
tố đầu vào của phát triển nhà,chính sách và luật pháp còn cầu tài sản nhà đất
5
chị ảnh hởng của các yếu tố nh sự phát triển kinh tế ,tăng dân số ,sự thay đổi
mục đích sử dụng đất đai ,thay đổi về việc làm ,thu nhập quá trình đô thị
hoá ,những chính sách của chính phủ .Sự thay đổi bất cứ yếu tố nào trên đây
cũng có ảnh hởng đến lợng cung hoặc lợng cầu ,làm cung hoặc cầu chuyển
dịch và giá cân bằng trên thị trờng nhà đất sẽ thay đổi(tăng hoặc giảm).
Phạm vi của những thay đổi giá cả gây ra bởi thay đổi cung hay cầu sẽ phụ
thuộc vào sự đàn hồi cuả cung hay cầu.Do vậy , nếu cung có tính co giãn cao
thì một thay đổi về cầu có thể đợc cân bằng nhanh chóng và trôi chảy bởi một
sự tăng cờng mở rộng cung và giá cả sẽ ít thay đổi ; ngợc lại nếu cung không
tác quản lý đất đai. Giúp cho việc quản lý đất đô thị chặt chẽ chính xác
6
,nhanh chóng hơn ,góp phần hình thành một thị trờng bất động sản lành
mạnh,phát huy vai trò kinh tế của đất đô thị.Nhà nớc phải định gía đất để
tính thuế đất ,tính tiền khi giao đất ,cho thuê đất,bồi thờng thiệt hại khi thu
hồi đất.
Đối với các tổ chức ,cá nhân kinh doanh bất động sản :nó sẽ giúp cho họ
có căn cứ ,cơ sở khi lựa chọn đầu t và kinh doanh bất động sản ở đô thị.
Đối với các tổ chức ,cá nhân kinh doanh khác:Nó sẽ giúp họ lựa chọn vị
trí nơi đầu t kinh doanh ở những thửa đất có giá cả đất đai hợp lý.
Đối với ngời dân ở đô thị :Nó sẽ giúp họ thực hiện tốt các quyền lợi và
nghĩa vụ trong, nh nghĩa vụ về thuế đất...tránh đợc những khiếu kiện không
đáng có về giá đất.
2) Các căn cứ và nguyên tắc định giá tài sản nhà đất.
a) Các căn cứ
+Định giá nhà đất phải dựa trên cơ sở số lợng và chất lợng lao động,các
nguồn lực và những đặc điểm của tài nguyên đất đai tham gia vào quá trình
lao động sản xuất đó
+Dựa vào chi phí của việc sử dụng đất (tính cả chi phí cơ hội).
+Căn cứ vào những thay đổi trong kinh tế :nh biến động thị trờng nhà
đất ,chính sách về đất đai...
+Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản trong quần thể bất
đọng sản trong khu vực.
+Dựa vào các yếu tố cấu thành giá trị bất đọng sản ,nh giá trị của nhà
,của đất.
+Dựa vào khả năng cạnh tranh và những lợi ích đem lại trong tơng lai.
b) Các nguyên tắc
+ Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất .Nội dung là:
.Không gian đô thị có xu hớng đẹc đặt ở mức sử dụng tốt nhất ,cao
+Nguyên tắc thay thế:giá một bất động sản có xu hớng bị áp đặt bởi giá
thay thế của bẩt động sản khác có cùng giá trị ,tiện dụng.
+Nguyên tắc dự báo trớc :giá thị trờng một bất động sản là điểm xuất
phát dự báo giá bất đọng sản đó trong tơng lai .
+Nguyên tắc sức sản xuất thạng d của đất: là nói đến địa tô chênh lệch I ,
ai có vị trí thửa đất thuận lợi kinh doanh hơn sẽ đợc nhiều lợi nhuận hơn(với
các yếu tố khác không đổi) .
Các phơng pháp định giá bất động sản.
Có 5 phơng pháp định giá:phơng pháp so sánh ,phơng pháp thầu khoán,
phơng pháp giá trị còn lại , phơng pháp ợi nhuận , phơng pháp đầu t(vốn
hoá).
a) Phơng pháp so sánh.
Phơng pháp này đợc sử dụng rộng rãi nhất ,nó so sánh trực tiếp bất
động sản đó với các bất động sản tơngTự đã đợc bán để tìm ra giá trị của nó
từ các giaodịch trớc đó .số lợng thông tin bất động sản phải đủ lớn,càng
nhiều càng tốt .
Phơng pháp này dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trờng của một tài sản có
mối liên hệ mật thiết với giá trị các tài sẩn tơng tự có thể sánhđợc đã đợc
mua bán trên thị trờng . phơng pháp này áp dụng các nguyên tắc thay thế ,và
sự đóng góp.
Các điều kiện cần thiết để thực hiện phơng pháp này là chất lợng thông tin
phải cao,thông tin thu thập đợc có thể so sánh đợc,thị trờng cần phải ổn định.
b) Phơng pháp thầu khoán .
8
Phơng pháp này đợc sử dụng để đánh giá loại bất động sản ít khi thay
đổi chủ sở hữu và có ít thông tin để so sánh.Nó đợc áp dụng đối với bất động
sản ít cầu trên thị trờng và hiếm khi đợc bán nh bệnh viện ,trờng học th
viện ...hoặc loại bất động khác .
Phơng pháp dựa trên cơ sở lý luận là một ngời mua tiềm năng có đầy đủ
sản tạo ra có thể dễ ràng tính giá trị vốn ban đầu của tài sản . Phơng pháp
này đợc sử dụng rộng rãi khi bất động sản tạo ra thu nhập đợc bán cho ngời
9
mua với mục đích đầu t .Khi áp dụng phơng pháp này để tính giá cho thuê
nhà làm cửa hàng thì có thể áp dụng cách phân lô theo các phòng khác nhau
(nh trng bày hàng hoá , phòng làm việc ...)để tính giá cho thuê .
Phơng pháp này bao gồm việc chuyển đổi luồng thu nhập từ tài sản vào
tổng vốn đầu t một cách phù hợp .Kkhi thu nhập đợc tính sẽ chuyển đổi giá
trị vốn bằng cách nhân với số nhân của tỉ lệ lợi tức hay lãi suất .Công thức
tính nh sau :
Giá trị vốn = Thu nhập ròng * số nhân
Giá trị vốn chỉ ra giá ở đó bất động sản đợc bán .Thu nhập ròng là giá
cho thuê của bất động sản . Số nhân chỉ ra mối quan hệ giữa giá bán và thu
nhập do bất động sản tạo ra .số nhân liên quan đén công thứ c đối với những
năm mua tài sản vĩnh vìễn: YP = 100 / R; R là tỷ suất lợi nhuận
của vốn đầu t
4) Định giá bất động sản của một số nớc trên thế giới.
4.1) Đối tợng và phạm vi định giá
Tại Thái Lan ,Malaysia,Singapore các cơ quan định giá vào các tài sản
thuộc đối tợng điều chỉnh của luật bất đọng sản.
Tại Trung Quốc định giá những tài sản đợc bộ luật dân sự qui định là bất
động sản .Việc định giá đợc tiến hành theo từng thửa đất hoậc từng bất động
sản(đối với những đô thị ở thành phố lớn).
Australia các cơ quan định giá vào các tài sản thuộc đối tợng điều chỉnh
của luật đất đai.
Phạm vi định giá :chủ yếu định giá thuộc đối tợng phải đánh thuế ,lệ phí
Hoặc để đền bù khi nhà nớc thu hồi đất
4.2) Phơng pháp định giá
Tại Malaysia tổ chức cơ quan định giá thành 3 cấp là: cấp Liên bang ,cấp
ban cấp quận (huyện)-tên gọi là Cục dịch vụ định giá bất động sản-viết tắt
là JPPH, trực thuộc Bộ dịch vụ định giá bất động sản-viết tắt là JPPH, trực
thuộc B ộ Tài Chính . Tại các bang (13 bang) có một chi nhánh ,tại cấp
huyện đặt văn phòng định giá ,một số ít thờng thành lập văn phòng định giá
vùng bao gồm một số quận ,huyện nhất định.
* Tại Singapore
Cơ quan định giá của Singapore đợc tổ chức tại một cấp trung ơng gồm hai
cơ quan :Văn phòng định giá trực thuộc Bộ t pháp ,và văn phòng định giá bất
động sản trực thuộc cơ quan thuế -Bộ tài chính .
* Tại Trung Quốc
Cơ quan định gía bất động sản của Trung Quốc ,gọi là trung tâm t vấn và
định giá bất động sản -gọi tắt CREAC,đợc thành lập tháng 8 năm 1992.Có 8
phòng ,1 văn phòng ,3viện với 44 cán bộ chuyên môn ,33 chi nhánh ttrong
nớc và nớc ngoài với 300 cán bộ chuyên môn.
* Tại Australia
Cơ quan định giá bất động sản ở Australia dợc thành lập ,là cơ quan riêng
biệt ,độc lập thuộc chính phủ ,chịu trách nhiệm trớc chính phủ về công tác
định giá bất động sản để phục vụ cho việc quản lý đất đai. Nó gồm hai bộ
phận :+ bộ phận định giá chia ra định giá bất động sản vùng đô thị ,vùng
nông thôn .
+ bộ phận dịch vu về bất động sản
b) Chức năng ,nhiệm vụ của cơ quan định giá .
+ Chức năng : Tại Thái Lan,Malaysia ,Trung Quốc và văn phòng đất đai
thuộc bộ t pháp Singapore về cơ bản tơng tự nhau đó là :Thực hiện quản lý
11
nhà nớc về định giá bất đọng sản trên phạm vi cả nớc .
Malaysia và Trung Quốc ngoài chức năng trên còn có chức năng thực
hiện một số dịch vụ liên quan tới định giá bất động sản, quản lý và t vấn cá
giao dịch mua bán bất động sản.
Tại Australia :+bộ phận dịch vụ về bất động sản có nhiệm vụ thoả mãn
mọi yêu cầu của khách hàng bằng việc khai thác các thông tin đã đợc lu
trữ ,cụ thể bao gồm các dịch vụ sau : - t vấn định giá nhằm phục vụ mua
bán ,cho thuê ,bảo hiểm ,thế chấp bất động sản.
- cung cấp thông tin về bất dộng sản,nh về giá mua bán ,vị trí
diện tích ,hình thể ,đặc điểm công trình
- phục vụ cho khiếu nại về giá bất động sản
12
Copyright: Tài liệu đại học ©