I. LỜI MỞ ĐẦU
Định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp
với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc
thông lệ quốc tế.
Định giá Bất động sản là tính toán về tài sản về giá trị của các quyền sở hữu bất
động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong
những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
Mục đích định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng có thể
phân thành rất nhiều loại: mục đích bảo toàn tài sản, mua bán bất động sản, chuyển
đổi quyền sở hữu tài sản: thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản…
Qua quá trình học tập ngắn hạn tại lớp, tôi đã có thêm nhiều kiến thức về môn
Định giá Bất động sản. Sau đây là bài trình bày báo cáo thực tập về môn định giá bất
động sản với những số liệu cụ thể kết hợp bài giảng làm cơ sở dữ liệu trong quá trình
làm báo cáo.
Với kinh nghiệm thực tế còn ít và lượng kiến thức chưa được đầy đủ nên bài
viết của tôi không tránh khỏi những sai sót. Tôi rất mong nhận được những lời góp ý
của thầy cô để hòan thiện kiến thức của mình.
II. BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ
1. Căn cứ pháp lý.
Căn cứ Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành l
uật Đất đai;
- Căn cứ Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003;
- Căn cứ Luật Nhà ở;
- Căn cứ Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu
nhà ở và
quyền sử dụng đất ở tại đô thị, nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/08/2000 c
ủa chính phủ
về thu tiền sử dụng đất;
- Căn cứ Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về
Thẩm định giá;
- Căn cứ vào Hợp đồng Thẩm định giá số 010/HĐ-

phản ánh trên thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu
tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán,
giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế,
giá trị để tính thuế
6. Thuận lợi của Bất động sản
- Địa chỉ:
- Bất động sản nằm ở vị trí gần trung tâm thành phố Nam Định, gần bến xe, gần
siêu thị Big C, gần chợ Kênh, gần Bệnh viện Sài Gòn, thuận lợi khi đi các tỉnh lân cận
như Hà Nội, Thái Bình, Ninh Bình.
- Bất động sản có vỉa hè rộng 2,5m, đường rộng 7m,
8. Thông tin bất động sản mục tiệu
- Diện tích căn hộ: 70 m2, trần cao: 3.3 m
- Xây dựng hoàn thành năm 2006 và sử dụng đến nay.
- Loại nhà: Nhà mặt phố
- Nhà 3 tầng
- Diện tích xây dựng: 70m2
- Diện tích sử dụng 210m2,
- Mục đích sử dụng: nhà ở.
- Số phòng:
+ 1 phòng khách
+ 1 phòng bếp + phòng ăn
+ 4 phòng ngủ
+ 3 nhà vệ sinh
+ 1 phòng thờ
- Thiết kế:
+ Tầng 1 có 1 phòng Khách + 1 Bếp ăn + 1 phòng Ngủ + 1 WC
+ Tầng 2 có 1 phòng Sinh hoạt chung + 2 phòng Ngủ + 1 WC
+ Tầng 3 có 1 phòng Thờ + 1 phòng Ngủ cho khách + 1WC + 1 Sân phơi
- Phòng khách:
+ Diện tích: 24 m2

Hành lang: Diện tích 2 m2 ,nối phòng khách vớ
i 3 phòng ngủ và WC1 b. Một số đặc điểm khác
- Bếp có sửa lại so với ban đầu
- Hệ thống nước trong Nơ không tốt: có hiện tượng thẩm nước ở góc
tường cạnh cửa chính của căn hộ
- Trần nhà vệ sinh có hiện tượng chóc sơn, vữa.
-Cửa phòng ngủ chưa lắp khóa
2.Thông tin so sánh
Các bất động sản so sánh:
Qua khảo sát trên địa bàn Nam Định, có các bất động sản sau có thông tin để có
thể so sánh:
TSSS
Tiêu chi
SS
BĐS mục
tiêu
SS1 SS2 SS3 SS4
1 Giá bán 1.625 1.500 1.555 1.700
2 Điều kiện Thị Thị Thị Thị Thị
bán trường trường trường trường trường
3
Điều kiện
thanh toán
Trả ngay Trả ngay Trả chậm
2 tháng
Trả ngay
4
Thời gian
bán
3 tháng

đường
Nguyễn
Công Trứ,
KĐT Hòa
Vượng, TP
Nam Định
nhà số 38,
đường
Đông A,
KĐT Hòa
Vượng, TP
Nam Định
6
Diện tích
(m2)
70 70 81 81 72
7
Số lượng
phòng
khách và
bếp
1 1 1 1 1
8
Số lượng
phòng ngủ
4 1 1 1 0,98
9
Số lượng
nhà WC
3 2 2 3 2

định giá (bất động sản chuẩn có chủ quyền tư nhân, mặt tiền phố trung tâm, qui mô
diện tích khoảng 70-81m
2
).
a. Giá bán:
+ BĐS SS 1: 1.625 triệu đồng,
+ BĐS SS 2: 1.500 triệu đồng,
+ BĐS SS 3: 1.555 triệu đồng,
+ BĐS SS 4: 1.700 triệu đồng,
b. Điều kiện bán: Tất cả đều được trên thị trường nên không cần điều chỉnh
c. Điều kiện thanh toán:
- BĐS SS 1, BĐS SS 2 và BĐS SS 4 trả ngay nên không cần điều chỉnh.
- BĐS SS 3 trả chậm 2 tháng, lãi suất ngân hàng là 15%/năm (1,25%/tháng),
mức giá của BĐS mục tiêu:
d. Thời gian bán
Điều chỉnh giá bán trong quá khứ về ngày định giá chúng tôi sử dụng chỉ số giá
tiêu dùng qua các tháng trong cả nước. Cụ thể là:
CPI tháng 10(2012)/CPI tháng 9 (2012) = 100,85 (tăng 0,85%)
CPI tháng 11(2012)/CPI tháng 10 (2012) = 100,47 (tăng 0,47%)
CPI tháng 12(2012)/CPI tháng 11 (2012) = 109,12 (tăng 9,12%)
CPI tháng 1(2013)/CPI tháng 12 (2012) = 107,02 (tăng 7,02%)
CPI tháng 2 (2013)/CPI tháng 1 (2013) = 101,32 (tăng 1,32%)
Qua đó chúng tôi tính chuyển giá bán quá khứ về hiện tại với các mức điều
chỉnh tương ứng là:
BĐS SS 1 được bán 3 tháng trước, mức điều chỉnh =
(109,12% *107,02%*101,32% - 100%) x 1.625
= (118,32%-100%)*1.625=297 (triệu đồng)
BĐS SS 2 được bán 5 tháng trước, mức điều chỉnh =
(100,85%*100,47%*109,12% *107,02%*101,32% - 100%) x 1.500
= 19,888%*1.500=298 (triệu đồng)

Thời gian bán
Điều chỉnh giá bán trong quá khứ về ngày định giá chúng tôi sử dụng chỉ
số giá tiêu dùng qua các tháng tại Hà Nội . Cụ thể là:
CPI tháng 4(2010)/ CPI tháng 3(2010) = 99,8%(giảm 0.2%)
CPI tháng 3(2010)/ CPI tháng 2(2010) = 100,75%(tăng 0.75%)
CPI tháng 2(2010)/ CPI tháng 1(2010) = 102,61%(tăng 2.61%)
CPI tháng 1(2010)/ CPI tháng 12(2009) = 101,3%(tăng 1.3%)
CPI tháng 12(2010)/ CPI tháng 11(2010) = 101,31%(tăng 1.31%)
CPI tháng 4(2010)/CPI tháng 6(2010) = 107,1% (tăng 7.1%)
Qua đó chúng tôi tính chuyển giá bán quá khứ về hiện tại với các mức
điều chỉnh tương ứng là:
- BĐSss1 được bán 5 tháng trước, mức điều chỉnh =
[(99.8%*100.75%*102.61%*101.3%*101.31%)-100%] * 1925 tr =
(105.88% - 100%)* 1925tr = 5.88%*1925tr= 111.867tr.
- Tương tự BĐS ss2,3,4,5, sẽ có mức điều chỉnh tương ứng là: 12.1tr;
-4,5 tr; 116.8tr; 47.8tr.
•
Điều kiện bán
Tất cả đều là được mua bán trên thị trường nên không cần điều chỉnh
•
Điều kiện thanh toán
Với mức điều chỉnh theo lãi suất tiền gửi 10,5 %/ năm ta có thể tính
được mức điều chỉnh tương ứng với các BĐS thanh toán chậm 1 tháng hay 3
tháng lần lượt là 19.49tr và 46.88tr.
•
Quyền đối với BĐS
Tất cả đều là TQSH nên không cần điều chỉnh
•
Vị trí căn hộ
Theo thống kê từ nhiều vụ giao dịch, có thể đáng giá xu hướng tác động

điều chỉnh của các so sánh chia cho tổng trọng số của các so sánh :
401.46 triệu đồng/m2 : 15 = 26.764 triệu đồng / m2
Giá trị của bất động sản mục tiêu tính bằng giá trị đơn vị của bất động
sản mục tiêu nhân với diện tích của bất động sản đó :
26.764 triệu đồng / m2 x 95 m2 = 2.542,58 triệu đồng .
Làm tròn : 2.542 triệu đồng
Vậy tổng giá trị bất động sản cần thẩm định là:2.542 triệu đồng.
cấu trúc nhà,
số phòng,
diện tích sử dụng từng phòng,
hệ thống điện,
hệ thống cấp và thoát nước;
loại, hạng đường xá, cầu cống…
+ Vị trí của BĐS trong mối tương quan với những trung tâm khu vực gần
nhất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh, hình dạng của thửa đất, khoảng
cách từ đó đến những địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường học, công
viên, bệnh viện, những trục đường chính.
- Tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị của đất đai, nhà cửa và
công trình kiến trúc trên đất.
- Mục đích sử dụng hiện tại của BĐS có theo đúng mục đích được phép
sử dụng theo quy hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho BĐS hay không.
4. Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý.
a- Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ, phương tiện vận tải,
vật tư, hàng hoá.
- Xuất xứ (model, nhãn hiệu, nhập khẩu, sản xuất trong nước, hãng sản
xuất, năm sản xuất).
- Hoá đơn mua, bán tài sản
- Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của tài sản.
b- Đối với bất động sản.
- Bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền

Trường hợp mục đích sử dụng tốt nhất và tối ưu khác với mục đích sử dụng hiện tại của
tài sản thì trình bày về tiềm năng của nó, những điều kiện pháp lý, tự nhiên cho phép
hoặc không cho phép ảnh hưởng đến giá trị sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài
sản.
8. Phương pháp định giá:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Kết quả:
- Phương pháp chi phí: Kết quả:
- Phương pháp thu nhập: Kết quả:
- Phương pháp khác: Kết quả:
- Những so sánh, phân tích và điều chỉnh, điều kiện giả thiết, bảng tính
toán các mức giá thu được từ các phương pháp nêu trên để đi đến mức giá cuối cùng
thể hiện giá trị thị trường của tài sản. Trường hợp chỉ áp dụng được 01 hoặc 02 trong
các phương pháp định giá nêu trên thì nêu rõ lý do vì sao có sự hạn chế đó.
- Mức độ phù hợp/chênh lệch giữa giá trị theo kết quả định giá với giá tài
sản do Nhà nước đã công bố tại khu vực (nếu có).
9. Xử lý những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trong quá trình định giá.
- Không rõ ràng về tình trạng pháp lý của tài sản.
- Hạn chế về thông tin, dữ liệu liên quan cần thu nhập đối với tài sản.
- Phân loại, hạng tài sản.
- Lượng hoá những nhân tố tác động đến giá tài sản.
Những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trên đã được xử lý như thế nào,
cách thức xử lý trong quá trình định giá, mức độ tác động của những hạn chế nêu trên
đến mức giá của tài sản cần định giá.
10. Những quyền và lợi ích cá nhân (nếu có) của định giá viên liên quan
đến tài sản cần định giá, có thể làm nảy sinh những xung đột lợi ích trong quá trình
thực thi nhiệm vụ.
11. Tên, chữ ký của định giá viên tiến hành định giá.
12. Phụ lục đính kèm báo cáo kết quả định giá.
Phụ lục là những thông tin bổ sung, thuyết minh cho báo cáo kết quả
định giá. Phụ lục bao gồm: