Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
2.1 GIỚI THIỆU VỀ SÀN GIAO DỊCH BĐS V-REEX
2.1.1 Sự cần thiết thành lập sàn giao dịch BĐS V-Reex
2.1.1.1 Nhu cầu thị trường
Sau khi Việt Nam gia nhập WTO, thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào nước
ta. Nhu cầu về nhà ở, văn phòng cho thuê, các dịch vụ bất động sản liên quan... ngày
càng lớn. Điều đó thúc đẩy thị trường giao dịch bất động sản phát triển một cách rầm rộ.
Tuy nhiên cũng ẩn chứa nhiều bất cập như: thông tin về thị trường còn thiếu minh bạch,
các giao dịch ngầm vẫn đang hoạt động rất công khai gây khó khăn cho các cơ quan
quản lý nhà nước trong việc kiểm soát thị trường.
Các giao dịch bất động sản chủ yếu được thực hiện qua các “trung tâm bất động
sản” – đều do những người không được đào tạo về kiến thức bất động sản, pháp lý....họ
đơn thuần là trung gian giữa người mua và người bán, kết thúc giao dịch và nhận hoa
hồng thì họ không còn trách nhiệm gì. Họ cũng là nguyên nhân gây lũng đoạn thị trường
BĐS.
Nhà nước đang nỗ lực đưa thị trường bất động sản vào khuôn khổ quản lý và hoạt
động minh bạch, chuyên nghiệp.
Vì vậy, việc lập sàn giao dịch bất động sản sẽ giúp thị trường ngày càng đi vào ổn
định, thông tin trong lĩnh vực mua bán, đầu tư bất động sản càng công khai, minh bạch.
Từ đó, sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ, gây lũng đoạn thị trường của giới cò đất, giao
dịch ngầm.
Theo quy định tại điều 59 của Luật kinh doanh bất động sản thì Tổ chức cá nhân
kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản
phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này.
Từ những yếu tố trên việc thành lập sàn giao dịch bất động sản là cần thiết để thúc
đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch hơn và đáp ứng nhu cầu của khách
hàng.
2.1.1.2 Nhu cầu từ nội bộ công ty và các ngân hàng thương mại cổ phần
1

4)Công ty Cp đầu tư INB;
2
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 47
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
5)Công ty CP Quỹ đầu tư BĐS;
GIỚI THIỆU SƠ LƯỢC VỀ VPREIT:
Sàn giao dịch bất động sản trực thuộc Công ty CP Quỹ đầu tư bất động sản ngân
hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam (VPReit). Đây
là công ty phát triển trong lĩnh vực đầu tư tài chính bất động sản và chính thức đi vào
hoạt động từ tháng 7/2007 với vốn điều lệ là 1000 tỷ đồng. Công ty được thành lập theo
giấy phép kinh doanh số 010300779 của Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp
ngày 05 tháng 03 năm 2004. Tên tiếng anh: Real Estate Investment Trust Jont Stock
Company of Viet Nam Private Enterprises Bank, tên viết tắt là VP Reit.
Công ty có trụ sở chính tại 141 Bà Triệu, Q. Hai Bà Trưng, Hà Nội, văn phòng phía
Nam tại số 81-85 đường Hàm Nghi, Q.1, thành phố Hồ Chí Minh.
Như chúng ta đã biết, hiện nay các dự án các khu đô thị lớn đang hình thành ở Việt
Nam theo tiến trình phát triển kinh tế thì các ngân hàng trong nước có nguy cơ không
đáp ứng được nhu cầu vốn của các dự án này. Vì thế, xã hội hoá đầu tư tài chính bất
động sản là hướng đi mà VP Reit đang nhắm tới. Từ VP Reit sẽ hình thành các quỹ bất
động sản theo từng loại sản phẩm đặc thù của hệ thống như quỹ đầu tư hạ tầng cơ sở,
qũy đầu tư hạ tầng xã hội, quỹ đầu tư du lịch – thương mại…Việc thành lập quỹ đầu tư
bất động sản tại Việt Nam trong bối cảnh hiện nay được xem như là một “Con đường
sáng”, và VP Reit đang được kỳ vọng là sẽ trở thành một thương hiệu mạnh quen thuộc
trên thị phần quỹ và đầu tư tài chính bất động sản trong tương lai không xa. Và sàn giao
dịch bất động sản của công ty là địa điểm quen thuộc đối với khách hàng, công ty sẽ nỗ
lực để đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng và trở thành sàn giao dịch bất động sản
có mạng lưới thông tin tốt nhất Việt Nam.
SỨ MẠNG:
“Góp phần cho sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam theo hướng minh bạch”
TẦM NHÌN:

Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
 Ban kiểm soát:
Ban kiểm soát có nhiệm vụ thay mặt Đại hội đồng Cổ đông giám sát, đánh giá
công tác điều hành, quản lí của Hội đồng quản trị và Ban Giám đốc theo đúng các qui
định trong Điều lệ Công ty, các Nghị quyết, Quyết định của Đại hội đồng Cổ đông
Có quyền yêu cầu Hội đồng quản trị, Ban Giám đốc cung cấp mọi Hồ sơ và thông
tin cần thiết liên quan đến công tác điều hành quản lý Công ty. Mọi Thông báo, Báo cáo,
Phiếu xin ý kiến đều phải được gửi đến Ban kiểm soát cùng thời điểm gửi đến các thành
viên Hội đồng quản trị, thành viên Ban Tổng giám đốc;Thông tin phải trung thực, chính
xác và kịp thời theo yêu cầu
Kiểm tra, thẩm định tính trung thực, chính xác, hợp lí và sự cẩn trọng từ các số liệu
trong Báo cáo tài chính cũng như các Báo cáo cần thiết khác
Có quyền kiến nghị Hội đồng quản trị, Ban Tổng Giám đốc đưa ra các giải pháp
phòng ngừa các hậu quả xấu có thể xảy ra.
Ban kiểm soát có quyền yêu cầu Giám đốc bố trí cán bộ chuyên môn phù hợp để
Ban kiểm soát thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình. Có quyền thuê Tư vấn độc lập
để thực hiện những quyền được giao.
Ban kiểm soát có thể tham khảo ý kiến Hội đồng quản trị trước khi trình Báo cáo
kiểm soát lên Đại hội đồng Cổ đông.
Có quyền giám sát hiệu quả sử dụng vốn Công ty trong đầu tư.
Có quyền yêu cầu được tham dự các cuộc họp Hội đồng quản trị nếu thấy cần thiết
Ban kiểm soát làm việc theo nguyên tắc độc lập, khách quan, trung thực vì lợi ích
của Cổ đông và vì lợi ích của Người lao động trong Công ty
Ban kiểm soát có quyền được thanh toán mọi chi phí ăn, ở, đi lại, tiếp khách, chi
phí thuê Tư vấn độc lập và các CP hợp lí khác khi thừa hành nhiệm vụ của Công ty;
 Ban điều hành của sàn giao dich bất động sản:
Có 01 Giám đốc và 01 phó Giám đốc.
Giám đốc sàn giao dịch bất động sản:
Điều kiện:
Giám đốc sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện của

 Phòng Kế toán:
- Hạch toán kinh tế, quản lý nguồn vốn đầu tư và công tác thống kê đối với toàn bộ hoạt
động sản xuất kinh doanh của Sàn giao dịch;
- Xây dựng kế hoạch tài chính hàng năm và dài hạn cho hoạt động của sàn giao dịch.
6
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 47
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
- Tổ chức thực hiện, chỉ đạo và hướng dẫn toàn bộ hoạt động tài chính kế toán của Sàn
giao dịch theo chế dộ, chính sách, pháp luật của Nhà nước, Điều lệ tổ chức và hoạt
động, Quy chế tài chính của Sàn giao dịch;
- Đề suất các phương án huy động vốn theo kế hoạch, tiến độ đầu tư của Sàn giao dịch.
Tổ chức triển khai thực hiện các phương án khi đã được phê duyệt.
- Tổng hợp, theo dõi các nguồn vốn và các khoản đầu tư tài chính của Sàn giao dịch;
- Phân tích, đánh giá kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Sàn giao dịch và đề suất
các biện pháp tài chính cho hoạt động sản xuất kinh doanh của Sàn giao dịch;
- Hoàn thành công tác thuế và các nghĩa vụ đối với Nhà nước;
- Theo dõi và chủ động đề suất các phương án thu hồi công nợ và xử lý những khoản nợ
tồn đọng;
- Tổ chức kiểm kê, đánh giá lại tài sản theo đúng quy định;
- Thực hiện sự kiểm tra, thanh tra, kiểm toán theo yêu cầu của các cơ quan quản lý Nhà
nước;
- Lưu trữ và bảo quản hồ sơ chứng từ kế toán theo quy định của Nhà nước;
- Thực hiện các công việc khác theo yêu cầu của lãnh đạo Sàn giao dịch;
- Soạn thảo và lưu trữ các văn bản có liên quan đến chức năng, nhiệm vụ phòng.
 Phòng Kinh doanh:
- Xây dựng kế hoạch kinh doanh: Kế hoạch bán hàng ngắn hạn, trung hạn và dài
hạn, kế hoạch thực hiện các chính sách sau bán hàng.....
- Xây dựng kế hoạch marketting: Kế hoạch nghiên cứu thị trường, kế hoạch tiếp thị,
quảng cáo sản phẩm trên mạng internet, trên các phương tiện thông tin đại chúng;
- Thực hiện các chương trình quảng cáo, quảng bá sản phẩm và thương hiệu của Sàn giao

- Tư vấn về quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết của các dự
án đầu tư;
- Tư vấn về giá chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà của bất động sản;
- Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản;
- Tư vấn việc thanh toán tiền mua nhà hoặc vay vốn ngân hàng (Các ngân hàng đối tác
như: BIDV, ACB, HABUBANK, TECHCOMBANK, VPBANK, VIBank......)
- Tư vấn về các nội dung khác liên quan đến bất động sản.
 Đấu giá Bất động sản: trực tiếp bằng lời nói; bỏ phiếu; hoặc theo thoả thuận. Thực hiện
công tác này đúng theo quy định của Pháp luật.
Thực hiện các công việc khác theo yêu cầu của lãnh đạo Sàn giao dịch;
Soạn thảo và lưu trữ các văn bản có liên quan đến chức năng, nhiệm vụ phòng.
8
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 47
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
 Phòng Thông tin:
- Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo đúng công
năng, thiết kế và hợp đồng;
- Xây dựng, cập nhật và bảo trì Website của Sàn;
- Lưu trữ các hồ sơ dữ liệu về bất động sản như quy hoạch phát triển đô thị của các địa
phương, quy hoạch chi tiết được các cấp có thẩm quyền phê duyệt.
2.1.4 Sản phẩm dịch vụ
 Nhóm 1: Định giá Bất động sản
Định giá cho các hoạt động tín dụng:
Quản lý tổng tài sản bất động sản;
ĐG bất động sản;
Định giá theo yêu cầu cụ thể của từng khách hàng:
Mua; Bán; Cầm cố thế chấp; Góp vốn; Cổ phần hoá; Bảo lãnh…
c. Nghiên cứu thị trường:
- Phân tích cung cầu, thiết lập Bản đồ giá BĐS trên thị trường;
- Phân tích và dự báo các rủi ro;

- Ủy thác đầu tư;
2.2 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ CHUNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BĐS V-REEX
2.2.1 Tiếp nhận yêu cầu
Hồ sơ khách hàng bao gồm: Tên, địa chỉ, điện thoại và những thông tin khác liên
quan.
Hồ sơ về BĐS gồm:
Hồ sơ pháp lý: Giấy tờ chứng minh chủ sở hữu do cơ quan có thẩm quyền cấp; Tình
trạng pháp lý (thuê, cho thuê, góp vốn, tranh chấp).
Hồ sơ nhà đất: Bản vẽ đo đạc diện tích (trích lục), Bản vẽ thiết kế.
2.2.2 Phân tích sơ bộ
Xác định mục đích ĐG: mua bán, cho thuê, góp vốn, đóng thuế, thu hồi nợ khách
hàng, chuyển đổi mục đích sử dụng, cổ phần hoá.
Báo cáo khảo sát giá BĐS:
- Vị trí toạ lạc BĐS (vẽ sơ đồ đường phố, ngõ, hướng, chụp ảnh).
- Thông tin nhà (năm xây dựng, năm cải tạo, hiện trạng).
10
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 47