MỤC LỤC
1
Lời mở đầu.
Thị trường bất động sản đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế
quốc dân. Trong phần tài sản cố định của các nước có nền kinh tế thị trường
ổn định thì bất động sản chiếm khoảng 60% giá trị. Không những chiếm giá
trị lớn mà thị trường BĐS còn có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các thị trường khác
như: Thị trường vốn, thị trường hàng hoá ,dịch vụ…
Khi thị trường BĐS biến động cũng làm các thị trường khác biến động
theo.Đặc biệt khi xảy ra khủng hoảng trong thị trường BĐS sẽ làm cho cả nền
kinh tế chao đảo thậm chí dẫn đến suy thoái kinh tế dài hạn.
Do vậy việc nghiên cứu thực trạng thị trường BĐS để có cái nhìn rõ
nét, từ đó đề ra định hướng phát triển thị trường BĐS là một việc hết sức quan
trọng với các cơ quan quản lý nhà nước cũng như các doanh nghiệp đã, đang
và sẽ tham gia vào thị trường BĐS.
Mục tiêu nghiên cứu của đề án trước hết là nghiên cứu thực trạng thị
trường BĐS từ trước tới nay, nhằm tìm ra xu hướng vận động tất yếu, để từ
đó nắm bắt được các quy luật chi phối cũng như các yếu tố ảnh hưởng nhằm
đề ra định hướng đúng đắn làm cho thị trường BĐS ngày càng phát triển.
Để làm rõ mục tiêu nghiên cứu, đề án được chia ra làm 3 phần chính:
Chương I : Tổng quan về thị trường BĐS .
Chương II : Thực trạng phát triển của thị trường BĐS tại Việt Nam
hiện nay.
Chương III: Quan điểm và giải pháp phát triển thị trường BĐS trong
thời gian tới.
Để đề án tránh mắc phải những sai lầm do những yếu tố chủ quan thì
phương pháp nghiên cứu được áp dụng ở đây gồm phương pháp duy vật biện
chứng,duy vật lịch sử và các phương pháp chuyên ngành : Thống kê, điều tra
xã hội học, toán học và một vài phương pháp khác.
Đề án được hoàn thành, ngoài sự cố gắng của bản thân, em xin chân
thành cảm ơn thầy giáo trực tiếp hướng dẫn thầy Nguyễn Trọng Hưng cùng
3
1.2. Đặc điểm.
BĐS có vị trí cố định về địa lý, địa điểm, và không có khả năng di dời.
Vì BĐS luôn gắn liền với đất đai mà đất đai không thể di dời được.Do vậy giá
trị của BĐS chịu ảnh hưởng rất nhiều của yếu tố vị trí. Vị trí được nói ở đây
không chỉ nên hiểu theo yếu tố vị trí tuyệt đối về địa lý mà còn nên hiểu rộng
ra bao gồm cả vị trí tương đối so với các trung tâm kinh tế, các khu thương
mại, dịch vụ, các khu vui chơi giải trí...Khi BĐS ở nơi gần các trung tâm trên
thì đã làm tăng giá trị BĐS lên gấp nhiều lần so với BĐS ở cách xa những nơi
đó vì nó đáp ứng được những tiện ích thiết yếu cho những người sử dụng các
BĐS đó.
BĐS là loại hàng hoá có tính lâu bền. Vì BĐS gắn với sự trường tồn
của đất đai và các công trình gắn với đất đai có thời gian sử dụng rất lâu dài.
Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hoá BĐS rất khác nhau, tuỳ theo từng loại
BĐS cụ thể. Tính lâu bền của hàng hoá BĐS được thể hiện trên cả hai góc độ
vật lý và kinh tế song giữa tuổi thọ vật lý và kinh tế không ngang nhau. Tuổi
thọ vật lý có thể dài hơn tuổi thọ kinh tế và ngược lại. Một toà nhà tuy kết cấu
còn rất vững chắc dù được xây dựng nhiều năm nhưng tuổi thọ kinh tế có thể
đã hết vì trong năm tới sẽ được quy hoạch để làm đường giao thông qua căn
nhà đó.
BĐS là loại hàng hoá có tính khan hiếm. Diện tích đất đai có hạn,mỗi
quốc gia có một diện tích nhất định, mỗi tỉnh, địa phương cũng chỉ có quỹ đất
riêng giới hạn, và trong quỹ đất đó còn phải phân bổ cho rất nhiều mục đích
sử dụng khác nhau nên qũy đất dùng để xây dựng các công trình BĐS cũng
hạn chế. Mặt khác chi phí xây dựng các công trình lớn và không thể xây dựng
ồ ạt một lúc nên trong một khoảng thời gian ngắn không thể đáp ứng được
nhu cầu của xã hội. Do vậy trong thị trường BĐS luôn có xu hướng cung nhỏ
hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ BĐS, về lâu dài thì giá BĐS luôn tăng lên
vì vậy các nhà làm chính sách không thể dựa vào công cụ giá cả mà quan
trọng phải sử dụng công cụ ch để chống đầu cơ.
5
Ngoài ra nhà nước cũng cần thông qua công cụ chính sách thúc đẩy các thị
trường khác phát triển như thị trường vốn, khoa học kỹ thuật…để các thị
trường đó quay lại hỗ trợ cho thị trường BĐS phát triển.
BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. Do BĐS thường có giá trị
lớn, đa dạng về chủng loại, có kết cấu phức tạp, thường áp dụng những công
nghệ tiên tiến do vậy việc quản lý BĐS rất khó khăn không phải tổ chức, cá
nhân nào cũng có thể đứng ra quản lý được, mà việc quản lý BĐS đòi hỏi
phải có kiến thức, năng lực và kinh nghiệm .Không chỉ là những kiến thức
chung về quản lý,vận hành mà còn cần cả sự am hiểu thị trường,am hiểu tâm
lý thị hiểu, những hiểu biết cơ bản về xây dựng…Những kiến thức này cần
phải được tích luỹ theo thời gian do vậy kinh nghiệm là một trong những yêu
cầu quan trọng trong việc quản lý, vận hành, khai thác BĐS mang lại hiệu quả
kinh tế , xã hội. Hiện nay ở Việt Nam chưa có một công ty trong nước nào hội
tủ đủ những yều cầu trên, việc quản lý các BĐS lớn hiện nay chủ yếu do các
công ty nước ngoài đảm nhận và hầu hết những công ty này đã có thâm niên
trong lĩnh vực này ở nhiều nước trên thế giới.
2. Khái niệm,phân loại và đặc điểm của thị trường BĐS .
2.1. Khái niệm.
Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua và bán, là tổng thể
các quan hệ giao dịch, trao đổi về BĐS hay thị trường BĐS là tổng hoà các
quan hệ dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định trong thời gian nhất định.
BĐS không chỉ được mua, bán bình thường như các hàng hoá khác mà
còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, cho thuê lại, thế
chấp, chuyển quyền sử dụng…do vậy một thị trường hoàn chỉnh là thị trường
bao gồm tất cả các hoạt động trên.
2.2. Phân loại thị trường BĐS.
Có nhiều cách phân loại thị trường BĐS nhưng chủ yếu phân loại theo
4 cách sau :
Căn cứ vào loại hình giao dịch BĐS.
thông tin về BĐS, đánh giá các yếu tố bên ngoài của BĐS như cảnh quan, môi
trường sống, các dịch vụ …
Đăng ký pháp lý nhằm thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao
dịch.
Từ đặc điểm này cần chú ý :
Không thể quản lý BĐS như các hàng hoá khác bằng cách xem tem
nhãn, xuất xứ, chất lượng… mà phải thông qua đăng ký pháp lý bắt buộc .
Hai bên phải ấn định quan hệ giao dịch trong một thời điểm nhất định,
vì thời gian dài thì tính rủi ro càng cao do sự thay đổi của pháp luật hay sự
thay đổi của thị trường trong nước cũng như quốc tế.Do vậy muốn nâng cao
tỷ lệ thành công của các giao dịch điều quan trọng là phải rút ngắn thời gian
diễn ra các khâu của quá trình giao dịch.
Để quản lý tốt BĐS nhà nước bắt buộc mọi đối tượng tham gia vào thị
trường BĐS đều phải trải qua các khâu giao dịch trên đối với thị trường BĐS
chính thức có sự kiểm soát của nhà nước.
Thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong BĐS.
BĐS không như các hàng hoá tiêu dùng khác, dùng một lần là hết mà
thời gian sử dụng BĐS rất lâu dài. Người sử dụng mong muốn được hưởng
các quyền và các lợi ích do BĐS mang lại. Nếu BĐS không mang lại những
quyền và lợi ích đó thì người sử dụng sẽ không thực hiện giao dịch để có
được BĐS đó nữa. Do vậy khi định giá BĐS cần dựa trên những quyền và
khả năng sinh lợi của BĐS.
Thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Do đặc điểm của BĐS có vị trí cố định, nó được gắn liền với điều kiện
tự nhiên và điều kiện kinh tế xã hội của từng vùng từng khu vực. Các vùng lại
khác nhau về trình độ phát triển cũng như tâm lý, thị hiếu cũng khác nhau. Ở
những đô thị, thành phố lớn thì cơ sở vật chất, hệ thống hạ tầng cũng phát
8
triển hơn những vùng khác vì đó là các trung tâm phát triển kinh tế của cả
Thứ tư đây là thị trường mà thông tin về hàng hoá BĐS và thị trường
BĐS không đầy đủ và phổ biến như các loại hàng hoá thông thường khác.Các
yếu tố như kết cấu công trình, chất lượng công trình ,vẻ đẹp kiến trúc …đều
đo lường một cách tương đối khó và thường mang tính chủ quan
BĐS mang tính cá biệt, đơn nhất nên hầu như không có BĐS so sánh
để mang lại giá trị chính xác tuyệt đối mà chỉ mang tính tương đối.Nhà nước
can thiệp nhiều vào thị trường BĐS bằng các chính sách nhằm mục đích quản
lý tốt nhưng cũng làm cho thị trường càng tăng thêm tính không hoàn hảo.
Việc can thiệp của nhà nước là cần thiết nhưng cách thức can thiệp làm
sao để thị trường phát triển, vận hành lành mạnh mới thực sự là vấn đề. Trước
hết nhà nước cần công nhận sự tồn tại của BĐS và thị trường BĐS là một tất
yếu khách quan, tiếp đó cần định hướng cho thị trường 1 quỹ đạo cần hướng
tới trong mục tiêu chung đồng thời phát huy những ưu điểm của thị trường
không hoàn hảo và khắc phục dần nhược điểm.
Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả
BĐS .
Do thời gian tạo dựng BĐS lâu dài, từ khâu tìm hiểu thông tin về đất
đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin cấp giấy phép xây dựng ,thiết kế, thi
công, bàn giao…nên dù thị trường có cầu rất lớn thì trong thời gian ngắn cung
không thể đáp ứng kịp. Trong dài hạn., cung cũng chỉ tăng đến một ngưỡng
nhất định vì đất đai có giới hạn trong khi cầu BĐS lại luôn tăng, do đó đòi hỏi
nhà nước phải có các chính sách tác động vào thị trường để cân đối cung cầu.
Trong thị trường BĐS cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả, vì
khi giá giảm nhưng không giảm đến mức để người mua có thể tăng thêm một
đơn vị BĐS, còn khi giá tăng do cầu tăng nhưng cung không phản ứng kịp.
Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập.
Đối với những người mua bán thông thường trên thị trường họ thường
có ít kinh nghiệm vì BĐS có giá trị rất lớn, không phải lúc nào họ cũng có thể
mua và bán như những hàng hoá khác. Bên cạnh đó thị trường BĐS rất thiếu
10
lưỡng thì doanh nghiệp không nên tham gia vào thị trường này vì khi nếu đã
tham gia nếu có rủi ro hoặc thị trường có biến động mạnh…doanh nghiệp
muốn rút khỏi thị trường cũng gặp nhiều khó khăn.Nguồn vốn không thể thu
hồi ngay được, cùng với đó là các sản phẩm BĐS cũng không thể tiêu thụ
ngay một lúc, ngoài ra còn có các loại máy móc xây dựng, các loại công cụ
lao động cồng kềnh khác doanh nghiệp cũng cần tính đến.
3. Vị trí, vai trò của thị trường BĐS.
Thị trường BĐS đã tồn tại và phát triển trong một thời gian dài trên thế
giới, đã có những đóng góp lớn trong sự phát triển chung của nền kinh tế,
được thể hiện qua:
Phát triển thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
Khi thị trường BĐS phát triển sẽ làm tăng số lượng các yếu tố đầu vào
như nguồn vốn, lao động, vật liệu xây dựng... Để đáp ứng sự gia tăng đó đòi
hỏi thị trường vốn phải tăng cường huy động vốn, thị trường lao động phải
được tăng lên về số lượng cũng như chất lượng, ngành vật liệu xây dựng cũng
phải gia tăng sản lượng…Cứ như vậy sẽ kéo theo sự phát triển dây chuyền
của các ngành khác nhau có liên quan đến việc sản xuất ra sản phẩm BĐS.
Phát triển thị trường BĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát
triển.
Khi thị trường BĐS thúc đẩy sản xuất phát triển cũng làm tăng vốn và
làm cho tốc độ chu chuyển của vốn cũng nhanh hơn , đó chính là một cách bổ
sung thêm vốn cho đầu tư phát triển.Khi các doanh nghiệp phát triển mạnh và
muốn mở rộng sản xuất kinh doanh, họ sẽ tham gia phát hành cổ phiếu trên
thị trường chứng khoán và có thể thu hút được nguồn vốn nhàn rỗi rất lớn
trong nhân dân.
Phát triển thị trường BĐS góp phần làm tăng thu cho ngân sách nhà
nước.
Khi thị trường BĐS phát triển tức là số lượng các giao dịch mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cầm cố, thế chấp …đều làm tăng thu
12
công nghệ sản xuất và do đó, không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất, mà
còn đáp ứng cho tiêu dùng của nhân dân thông qua các công trình phục vụ
cho các hoạt động đáp ứng nhu cầu văn hoá, thể thao, vui chơi, giải trí của
người dân.
Phát triển thị trường BĐS góp phần đổi mới chính sách, trong đó có
chính sách về đất đai, về BĐS.
Việc quản lý thị trường BĐS bằng pháp luật ,chính sách là hoàn toàn
cần thiết nhưng việc ban hành những chính sách gì và như thế nào mới thực
sự là vấn đề mà nhà nước cần phải hết sức quan tâm. Thông qua hoạt động
trên thị trường đất đai,thị trường BĐS mới thấy rõ được những bất cập của
chính sách để từ đó sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện chúng.
4.Quy luật cung cầu trong thị trường BĐS.
4.1.Khái quát về cầu BĐS.
4.1.1 Khái niêm, phân loại.
a. Khái niệm
Là khối lượng hàng hoá BĐS mà người có nhu cầu tiêu dùng sẵn sàng
chấp nhận và có thể thanh toán với mức giá nhất định để nhận được lượng
hàng hoá BĐS đó trên thị trường.
Cần phân biệt giữa cầu và nhu cầu BĐS :Nhu cầu của con người không
có giới hạn, là cái tiềm ẩn trong con người có giới hạn.
Cầu là một phần của nhu cầu nhưng có khả năng thanh toán.
Giữa cầu và nhu cầu thường không ăn khớp nhau trên các khía cạnh:
-Có nhu cầu nhưng không có khả năng thanh toán.
-Có khả năng thanh toán nhưng chưa có nhu cầu cần đáp ứng ngay
-Không có nhu cầu sử dụng nhưng sẵn sàng chấp nhận thanh toán với
mục đích đầu cơ
-Có nhu cầu sử dụng hoặc tiêu dùng, có khả năng thanh toán nhưng
trên thị trường không có hàng hoá đó.
14
b. Phân loại cầu BĐS.
Khi thu nhập tăng cao hơn nữa dẫn đến sự thay đổi cầu BĐS theo
hướng thay đổi quy mô, nâng cao chất lượng và đặc biệt quan tâm đến vấn đề
mốt, thị hiếu BĐS.
Khi thu nhập tăng cao hơn nữa cầu về BĐS sẽ chuyển hướng sang đầu
cơ hay kinh doanh. Khi thu nhập cao thì các nhu cầu về dịch vụ xã hội cũng
tăng lên.
c. Đô thị hoá.
Đô thị hoá là quá trình biến nông thôn trở thành thành thị, quá trình đô
thị hoá sẽ dẫn đến sự thay đổi kết cấu dân cư và tỷ lệ cư dân nông thôn sẽ
giảm đi và cư dân đô thị sẽ tăng lên. Với độ tập trung cao về dân số ở các đô
thị sẽ làm tăng nhu cầu về cơ sở hạ tầng cung cấp phục vụ đời sống, sinh hoạt
hàng của người dân.
Đô thị hoá dẫn đến cầu về các khu đô thị mới gia tăng và tương ứng với
chúng là cơ sở hạ tầng dịch vụ theo kiểu đô thị, làm thay đổi kết cấu các hoạt
động kinh tế xã hội, kết cấu dân cư, thay đổi quy hoạch.
Đô thị hóa sẽ mở ra những cơ hội mới cho các nhà kinh doanh BĐS,
cầu về đầu tư, kinh doanh BĐS sẽ gia tăng.
d.Giá BĐS.
BĐS không như các hàng hoá thông thường khác là khi gía giảm thì
cầu tăng và khi giá tăng thì cầu giảm. Với BĐS khi giá giảm nhưng sẽ không
giảm tới mức mà người mua có thể mua thêm 1 BĐS nữa.
e.Cung cầu của các BĐS thay thế.
Sự thay đổi cung cầu của BĐS thay thế cũng sẽ dẫn đến thay đổi cầu
của BĐS kia như thay đổi cung cầu đối với nhà cho thuê sẽ làm thay đổi cầu
nhà đất vì nếu cung nhà cho thuê tăng lên trong ngắn hạn sẽ làm giảm giá cho
16
Copyright: Tài liệu đại học ©