1
MỞ ĐẦU

I. Mục đích nghiên cứu
Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội.
Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động thị trường BĐS là một trong những
thị trường đầu vào của quá trình sản xuất. Thị trường BĐS là một trong những thị
trường quan trọng của nền kinh tế. Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung của
nước ta trước đây thị trường này chưa phát triển. Trong quá trình chuyển đổi sang
nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng XHCN có sự quản lý của
Nhà nước những năm vừa qua, thị trường BĐS nước ta đã đang hình thành và
phát triển với tốc độ nhanh và hết sức phức tạp.

Nền kinh tế nước ta trong những năm qua đã chấm dứt được tình trạng suy
thoái, phát triển tương đối toàn diện và liên tục tăng trưởng với nhịp độ cao. Từ
năm 1986 nền kinh tế nước ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch tập trung bao cấp
sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội có sự điều chỉnh của Nhà
nước, nền kinh tế nhiều thành phần đang được hình thành rõ nét. Nền kinh tế
nước ta được chuyển đổi một bước theo hướng khai thác khả năng đầu tư và phát
triển toàn diện xã hội, lấy hiệu quả kinh tế xã hội làm tiêu chuẩn chọn phương
hướng hiệu quả quy mô đầu tư.

Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện ưu
việt thu hút vốn đầu tư của cả nước và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò
trung tâm kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại,
liên kết thúc đẩy và lôi kéo các vùng khác phát triển. Để tăng cường đầu tư tại các
vùng đô thị trên và các khu công nghiệp Nhà nước cần quan tâm đến việc xây
dựng chính sách ưu tiên và luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi ích
chính đáng của chủ đầu tư hình thành đồng bộ các loại thị trường hàng hoá, dịch
vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật công nghệ trong đó nổi bật lên là thị trường BĐS.

tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao.
 Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa
quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ
Collected by Hai

3
chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nước về lĩnh
vực BĐS và thị trường BĐS.
Trong những năm qua mặc dù Nhà nước đã tập trung nhiều sức lực và tiền
của nhằm giải quyết vấn đề trên nhưng thực tế đây vẫn là vấn đề còn nhiều bế tắc
cần khắc phục và giải quýêt. Điều này luôn thúc đẩy các nhà quản lý phải nhanh
chóng tìm ra các biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị
trường BĐS.

II. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
Thị trường BĐS là thị trường rộng lớn bao gồm thị trường đất và thị trường
nhà đất. Trong phạm vi của đề tài tốt nghiệp chỉ đi vào phân tích một số biện pháp
thúc đẩy thị trường BĐS nhà đất.

Trong thị trường nhà đất cũng phân thành nhiều loại theo từng phạm vi như.
Theo yếu tố sử dụng phân ra thành: thị trường nhà ở, thị trường khách sạn, thị
trường văn phòng, thị trường công nghiệp. Theo khu vực địa lý có thị trường nhà
đất ở các đô thị, thị trường nhà đất ở nông thôn, thị trường nhà đất ở các đô thị
lớn…Ngoài ra còn nhiều cách phân loại khác sẽ được đề cập kỹ trong phần sau.

Do thời gian có hạn cũng như trình độ còn hạn chế đồ án tốt nghiệp chỉ đi sâu
vào thị trường nhà đất tại Hà Nội, nơi mà thị trường BĐS phát triển tương đối
sớm và cũng tương đối phức tạp thu hút sự quan tâm của các nhà quản lý và có
ảnh hưởng sâu sắc tới nền kinh tế.


Chương II. Thực trạng tình hình phát triển thị trường nhà đất tại Hà Nội
I. Những mặt được của việc phát triển thị trường nhà đất
II. Những tồn tại yếu kém trong phát triển thị trường nhà đất và hậu quả
III. Nguyên nhân của những yếu kém trên

Chương III. Một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất
A. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS – nhà đất tại một số nước
trên thế giới và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam.
I. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS – nhà đất tại một số nước.
Collected by Hai

5
II. Các bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam
B. Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường Nhà đất tại Hà
Nội
I. Nhóm các phương pháp chung về pháp lý, tài chính
II. Biện pháp đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch
tổng thể về phát triển các vùng và sử dụng đất đai có hiệu quả đáp ứng
các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nước.
III. Biện pháp tạo lập và phát triển thị trường hàng hoá cho thị trường nhà đất
IV. Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị trường nhà
đất
V. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bằng việc sử dụng các biện pháp tài
chính
VI. Biện pháp tăng cường hiệu quả và năng lực quản lý nhà nước đối với thị
trường nhà đất
VII. Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất
VIII. Ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trường nhà đất
sản” và “ động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó
BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra
do sức lao động của con người trên mảnh đất.

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản
như trên, đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với
đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù
riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu
vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản”.

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất
đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp, Nhật,
Đức…), nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không
phải là đất đai nói chung.

Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” với
những đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những “mùa
Collected by Hai

7
màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây được coi là
động sản. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản,
Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan
quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một
hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất”. Luật dân sự
Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất.

Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3: “BĐS bao gồm đất đai và những tài
sản không di dời được được quy định bởi pháp luật”.
Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS, có thể có ba khái niệm như
II. Khái niệm về thị trường bất động sản
1. Khái niệm
Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh
tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng
và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường. Đến nay về cơ bản chúng
Các khái niệm về BĐS
Khái niệm 1

BĐS là đất,
cùng với nhà

như thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là thị trường BĐS lại mới chỉ
trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển.

Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc
vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê,
chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS.
Hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi lên
một số ý kiến như sau:

Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi,
cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị
trường có sự quản lý của Nhà nước.

Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về
BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.

Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao
cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này
độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất.

Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường bất động sản là một mô hình,
một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập.
Tuy rằng tính khách quan của thị trường BĐS là quan hệ giao dịch mua bán BĐS
theo quy luật đặc thù của thị trường giá trị nhưng về chủ quan là sự giao dịch đó
phải được tổ chức theo một ý đồ nhất định.

Collected by Hai

10
Có thể mô tả thị trường BĐS theo mô hình sau:

phận của thị trường BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng
hoá BĐS.
 Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường BDS là thị trường nhà đất
(thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho rằng chỉ
có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường. Cũng
giống như quan niệm trên BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hoá
BĐS trên thị trường. Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ.
- Quy luật cung
cầu
- Khan hiếm
- Cạnh tranh
- Độc quyền
Quy
luật
đặc
thù
BĐS
Quy
luật
giá
trị
Lợi
ích
Người
sở
hữu
Người
sử
dụng
Người

Các khái niệm về thị trường BĐS
Khái niệm 1

Thị trường BĐS
là thị trường của
hoạt độ
ng mua
bán, trao đổi, cho
thuê, thế chấp,
chuyển nhượng
quyển sử dụng
BĐS theo quy luật
của thị trường có
ả lý ủ
Khái niệm 2


Con người ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động… thì nhà ở cũng
là một nhu cầu không thể thiếu đựơc của cuộc sống. Ổn định chỗ ở là công việc
đầu tiên con người cần làm trước khi bắt tay vào thực hiện các dự định tiếp theo.
Hiện nay trong khi dân số đang tăng nhanh, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh
chóng, mức sống của con người ngày càng tăng lên … nhu cầu về nhà ở và đất
đai do vậy cũng tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại có hạn việc mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê… là một hoạt động tất yếu phải diễn ra. Bên cạnh đó thì
các yếu tố xã hội như tâm lý, thói quen tập quán cũng ảnh hưởng đáng kể tới việc
nảy sinh nhu cầu về BĐS. Ngày nay khi cuộc sống ở các đô thị ngày càng phát
triển thì số thế hệ trong một gia đình giảm đi, nhu cầu được sống riêng tăng lên,
con cái khi đã lớn đều có mong muốn được có phòng riêng do vậy nhu cầu xây
dựng mở rộng chỗ ở tăng nên. Điều này là một trong những nguyên nhân dẫn tới
nhu cầu về BĐS tăng lên. Trong nền kinh tế thị trường khi mà đã có cầu, lợi
nhuận mà cầu này mang lại lại rất lớn, pháp luật lại không cấm thì tất yếu người
ta sẽ tìm cách đáp ứng cung. Cung cầu gặp nhau trên cơ sở pháp luật cho phép thì
tất yếu hình thành thị trường.

Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất
và đầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trường
chuyên biệt phát triển ở các mức độ khác nhau. Trong điều kiện đó nếu không
thừa nhận các BĐS là hàng hoá, không thừa nhận thị trường BĐS thì sẽ tạo nên sự
Collected by Hai

14
khuýêt thiếu, kém đồng bộ trong hệ thống thị trường làm suy yếu động lực thúc
đẩy của cơ chế thị trường tới sự vận hành của nền kinh tế.
Thị trường BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trường. Nói như thế có nghĩa
là thị trường BĐS là một loại thị trường, nó tồn tại và phát triển theo quy luật
riêng nhưng cũng chịu ảnh hưởng của các loại thị trường khác và của nhiều yếu tố

- Thị trường mua và bán
- Thị trường cho thuê
- Thị trường thế chấp, bảo hiểm

* Theo khu vực
- Thị trường BĐS ở đô thị
- Thị trường BĐS ở nông thôn
- Thị trường BĐS ở các đô thị lớn

III. Khái quát về thị trường nhà đất
1. Khái niệm
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường nhà đất ngày càng được
hình thành và phát triển. Thị trường nhà đất được coi là một bộ phận của thị
Phân loại thị trường BĐS


mua bán
 Thị
trường
cho thuê

Thị trường
thế chấp,
bảo hiểm

Theo khu vực

 Thị
trường
BĐS ở đô
thị
 Thị
trường
BĐS ở nông
thôn
 Thị trường
BĐS ở các
đô thị lớn
Collected by Hai

16
trường BĐS và là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà và đất cũng
như các dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó.

Thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà và đất hợp thành. Theo nghĩa
hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở, vườn tược, khuôn

Nhà đất là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó
chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó tâm lý, tập
quán, thị hiếu của mỗi vùng, địa phương khác nhau. Đồng thời đất đai không thể
di chuyển từ vùng này sang vùng khác được, tâm lý, thị hiếu, tập quán cũng
không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được. Thị trường nhà đất thường
bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ, mỗi thị trừơng mang bản chất địa phương với
quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng
miền do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá xã hội khác
nhau quy định.

2.2. Thị trừơng nhà đất là thị trường không hoàn hảo
Do nhà đất có tính dị biệt (xuất phát từ đặc trưng của mỗi vùng, chịu sự chi
phối của diều kiện tự nhiên cũng như truyền thống, tập quán sử dụng), tin tức thị
trường bị hạn chế, thị trường nhà đất mang tính chất độc quyền hơn thị trường
hàng hoá nên thị trường nhà đất là thị trường cạnh tranh không đầy đủ. Sự tác
động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị
trường BĐS. Bất cứ Nhà nước nào đều có sự can thiệp vào thị trường nhà đất ở
các mức độ khác nhau trong đó chủ yếu là đất ở để thực hiện các mục tiêu phát
triển chung. Nhà nước lập quy hoạch kinh tế – xã hội và quy hoạch sử dụng đất,
tạo cơ sở cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạo quỹ đất mới, đầu tư để
tăng giá trị đất, quy định khung pháp luật để quản lý việc sử dụng đất. Nhà nước
còn can thiệp trực tiếp thị trường nhà đất bằng biện pháp đấu giá quyền sử dụng
đất, sử dụng quỹ đất công để điều hoà thị trường…Do đó không thể bỏ qua vai trò
của Nhà nước khai thác đất đai như một nguồn tài nguyên to lớn cho sự phát triển.
Tuy nhiên đối với thị trường các sản phẩm nhà đất hoàn chỉnh như nhà ở tại khu
đô thị đã ổn định về quy hoạch (thị trường thứ cấp), Nhà nước cần tôn trọng tính
thị trường và tạo điều kiện để thị trường này phát triển.

Collected by Hai


mục đích cụ thể đó.
Collected by Hai

19

2.4. Thị trường nhà đất có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường tài chính – tiền tệ
Hàng hoá nhà đất là loại hàng hoá có gía trị lớn do đó các hoạt động giao
dịch, đầu tư, kinh doanh trên thị trường nhà đất đều có nhu cầu rất lớn về vốn.
Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhà đất được huy
động trên thị trường đồng thời một lượng vốn đựơc huy động trên thị trường tài
chính được đầu tư trên thị trường nhà đất – một thị trường đầu tư được ưa chuộng
do lợi nhuận thu được cao. Hàng hoá nhà đất có giá trị lớn có một số đặc điểm
như không thể di dời, lâu bền … nên thường đóng vai trò là tài sản thế chấp trong
hoạt động vay mượn trên thị trường vốn. Chính vì vậy, thị trường nhà đất của một
quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn
phát triển lành mạnh và ổn định. Muốn có thị trường BĐS lành mạnh thì phải có
thị trường tiền tệ hùng mạnh làm hậu thẫu. Nhưng huy động vốn trong thị trường
tiền tệ nhà kinh doanh nhà đất phải luôn nắm vững một đặc tính kinh tế của nhà
đất là khó chuyển đổi nó ngay thành tiền, chẳng hạn để kịp trả nợ kịp thời hay để
góp vốn kinh doanh những người mua nhà đất cũng cần vay tiền trong thị trường
tiền tệ. Nếu không có cơ chế cho vay để mua nhà này thì thị trường khó mà phát
triển mạnh mẽ. Giữa hai thị trường này có mối liên hệ khăng khít, biến động của
thị trường này sẽ dẫn đến biến động ở thị trường kia.

2.5. Toàn bộ quá trình hoạt động của thị trường nhà đất chia làm ba khâu:
 Khâu sản xuất bắt đầu bằng việc tìm kiếm và khai thác đất đai để xây dựng
công trình. Khai thác đất đai có ý nghĩa là chuyển đất thuộc loại khác đất
đai xây dựng bằng cách tạo lập mặt bằng xây dựng hạ tầng kỹ thuật, do đó
người kinh doanh BĐS – nhà đất có khi được gọi là “người khai thác”.
Thị trường quyền sử dụng đất chủ yếu hoạt động vào giai đoạn này, bao


Các đặc điểm của thị trường BĐS - nhà đất
Thị
trường
nhà đất
mang
tính vùng
tính khu
vực sâu
sắc
Thị
trừơng
nhà đất
là thị
trường
không
hoàn hảo
Cung
trong thị
trường
nhà đất
phản ứng
chậm hơn
so với cầu

Cùng với quá trình quản lý vận hành nền kinh tế thị trường, nguồn hàng hoá
nhà đất ngày càng phong phú và đa dạng với chất lượng ngày càng cao nhằm đáp
ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng của dân cư góp phần vào việc
xây dựng và phát triển đất nước.

3.1.Thị trường nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát triển
kinh tế xã hội đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư.
Thị trường nhà đất giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội. Thị
trường nhà đất của bất cứ xã hội nào cũng gắn với chính sách của một quốc gia,
một khi thị trường nhà đất phát triển lành mạnh cũng tức là các chính sách về nhà
đất phát triển phù hợp, xã hội ổn định.
Vai trò của thị trường BĐS được xác định trong mối quan hệ tác động của thị
trường này đối với các thị trường khác và đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân
thể hiện trong sơ đồ sau:


Tuỳ theo quy mô và trình độ phát triển, các nền kinh tế thị trường trên thế giới
đều quan tâm đến tổng tích luỹ trong mối quan hệ giữa tích luỹ và tiêu dùng của
nền kinh tế. Ở mức thấp, tổng tích luỹ thường chiếm tỷ trọng 10 – 20% GDP, ở
mức cao tỷ trọng này chiếm 30 – 40% GDP.

Trong tổng tích luỹ thì tài sản cố định luôn cao gấp nhiều lần so với tài sản lưu
động. Tuỳ theo đặc điểm của mỗi nền kinh tế, mức cao này có khi lên đến 7 – 9
lần. Có thể nói, tích luỹ tài sản cố định là tích luỹ chủ yếu đối với tất cả các nền
kinh tế. Tài sản cố định bao gồm nhiều loại, trong đó tài sản bất động sản thường
chiếm đa phần, thường là trên 60% tổng tích luỹ tài sản cố định. Tài sản BĐS với
tư cách là những hàng hoá lưu thông trên thị trường đã trực tiếp trở thành một

Tích luỹ
TSCĐ khác
Thiết bị với
tài sản trên
đất
Vật kiến
trúc
Tài sản
khác
Thị
trường
hàng
hoá
dịch

vụ
Thị
trường

những nền kinh tế có tổng tích lũy thấp cũng chiếm 5 – 10% GDP, đối với những
nền kinh tế có tổng tích luỹ cao có thể tới 15 – 20% GDP. Do quy mô đó, thị
trường BĐS khi nóng lên sẽ làm cho nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao hơn so
với bình thường và khi nguội đi sẽ làm cho tăng trưởng giảm đi không bình
thường, có khi còn tăng trưởng âm (đối với những nền kinh tế “bong bóng”, thuật
ngữ dùng cho những quốc gia phát triển khu vực quá nóng về thị trường BĐS).

Thị trường nhà đất phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và công
nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở cũng như các công trình phục vụ cho các hoạt
động trực tiếp của con người, cho nhu cầu văn hoá, xã hội, thể thao, giao tiếp của
cộng đồng. Sự vận động và phát triển của thị trường nhà đất cũng đồng thời là kết
quả của sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung và cầu, đó
cũng là sự tác động tương hỗ giữa các yếu tố sản xuất và tiêu dùng, sản xuất thoả
mãn nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao của con người về nơi ăn chốn ở, đi lại, sinh
hoạt, nơi con người thực hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác. Đồng
thời thị trường nhà đất phát triển ảnh hưởng tới sự phát trỉên của thị trường hàng
hoá, thị trường vốn… góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của thị trường đáp
ứng nhu cầu nhiều mặt đời sống con người.

3.2. Thị trường nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho
các nhà kinh doanh nhà đất.
Trên thị trường nhà đất, các nhà kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng
thực hiện việc mua bán của mình. Với vai trò là một hàng hoá đặc biệt, đất đai và
nhà ở được chuyển quyền sở hữu và quỳên sử dụng từ người này sang người
khác. Việc mua đi bán lại như vậy tạo ra một khối lượng hàng hoá không bao giờ
cạn kiệt cung cấp cho thị trường, làm cho thị trường hàng hoá nhà đất luôn luôn
phong phú. Thị trường là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là
nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh và sự
tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
Collected by Hai

bỡnh thường. Tuy nhiên, việc lên xuống thất thường khó dự đoán theo kiểu “sáng
nắng chiều mưa” như hiện nay tạo tâm lý bất an cho hầu hết những người mua
Collected by Hai

25
bán. Chẳng hạn chiều hôm trước, giá vàng bán ra tại Công ty vàng bạc SJC là
800.000 đồng/chỉ thỡ sỏng hôm sau, giá vàng đó tăng lên mức 810.000 đồng/chỉ.
"Không ai đoán được, chiều hôm tới, giá vàng tiếp tục tăng hay giảm", ông Trịnh
Văn Luận, Giám đốc Trung tâm Nhà đất Uy tín nói. Theo các trung tâm bất động
sản, nhiều người bán nhà lại muốn quay về cách giao dịch cũ, niêm yết giá bán
bằng vàng (hiện có tới 90% số căn hộ được rao bán theo hỡnh thức này). Tuy
nhiờn, trong 2 thỏng qua, lượng giao dịch thành công nhà đất bằng vàng của hầu
hết các công ty bất động sản đó giảm tới 50% so với cựng kỳ năm ngoái. Nguyên
nhân chủ yếu là do giá vàng và USD liên tục biến động theo chiều hướng tăng
cao, khiến cho hầu hết các phiên giao dịch bị ngừng trệ.

Mặc dù giá nhà từ thời điểm rao đến lúc bán hầu như không tăng nhưng khi
hoàn tất một hợp đồng cũng mất khoảng 1-2 tháng. Do vậy, khi giá vàng tăng,
người mua có khả năng phải trả thêm cho mỗi căn nhà khoảng vài chục triệu
động. "Thậm chí, người mua và người bán cũn khụng thống nhất nổi giữa giỏ
vàng ở chợ đen và vàng tại các công ty vàng bạc, vỡ nú chờnh nhau quá xa. Xót
của, nhiều người mua thậm chí cũn hủy bỏ việc mua bỏn do khụng thống nhất về
giỏ cả", ụng Luận núi. ễng nhận định, thời gian tới nếu giá vàng không ổn định
thỡ cú khả năng tỷ lệ giao dịch bằng vàng sẽ giảm mạnh, thậm chí sẽ không cũn
ai dỏm mua bán nhà đất theo hỡnh thức này nữa.

Ở trạng thái bình thường, thị trường nhà đất và thị trường tài chính tiền tệ
nương tựa vào nhau để cùng phát triển. Những giao dịch nhà đất luôn luôn kéo
theo những giao dịch tài chính, tiền tệ. Đơn giản nhất trong mối quan hệ này là tổ
chức tài chính- tiền tệ đứng giữa người mua và người bán nhà đất để giúp họ an