Lời mở đầu
Đối với người Việt Nam nhà không chỉ là nơi để ở mà còn là nơi rất thiêng
liêng, một căn nhà dù nhỏ nhưng vẫn không thể thiếu vắng một bàn thờ tổ tiên, ông
bà, cha mẹ. Thế nhưng, trong điều kiện hiện nay, để có một ngôi nhà nhỏ, một chổ ở
ổn định, đảm bảo điều kiện sinh hoạt tối thiểu vẫn đang là ước mơ của bộ phận lớn
cán bộ công nhân viên, công nhân... những người có thu nhập thấp. Và đây cũng là
vấn đề hết sức bức thiết ở hầu hết các địa phương trong cả nước. Chính phủ đã ban
hành nhiều chính sách về việc hổ trợ xây nhà cho người có thu nhập thấp, Nghị định
số 71/CP ngày 05.10.2001 về “ưa đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho
thuê”,trong luật nhà ở có nhiều cơ chế ưa đãi, khuyến khích các doanh nghiệp tham
gia vào việc xây dựng nhà ở xã hội . Thế nhưng đến nay việc xây dựng nhà ở cho
người có thu nhập thấp vẫn không hiệu quả. Vậy nguyên nhân là do đâu? Phải chăng
là do các chính sách ban hành chưa thích hợp với điều kiện hiện nay, chưa thật sự thu
hút các doanh nghiệp tham gia, do nguồn vốn còn hạn chế...
1
Phần I. Nội dung.
I. Cơ sở lí luận về nhà ở.
1. Khái niệm và đặc điểm về nhà ở.
Trước đây, nhà ở chỉ đơn giản là nơi để che mưa, che nắng, là nơi để tránh thú
dữ. Dần dần cuộc sống con người phát triển thì tầm quan trọng của ngôi nhà cũng
được nâng dần lên. Nhà ở đã trở thành nhu cầu thiết yếu của mỗi người. Ở đó không
chỉ là nơi để ở mà còn là nơi diễn ra mọi sinh hoạt, là nơi tái tạo lại sức lao động và
là tổ ấm thật sự của mỗi gia đình. Hiện nay, nhà ở còn là một hàng hoá đặc biệt, có
các đặc điểm khác biệt với các hàng hoá khác.
Thứ nhất: do chi phí xây dựng lớn, giá thành nguyên vật liệu cao nên giá nhà
rất đắt. Ở Việt Nam, giá nhà được coi là rất đắt so với các khu vực lân cận. Một ngôi
nhà trung bình phải có giá từ 300-500 triệu đồng, đấy là giá của những ngôi nhà bình
thường hoặc các khu chung cư phục vụ cho người có thu nhập thấp. Còn những ngôi
nhà ở vị trí trung tâm hoặc nằm trong các khu đô thị lớn thì phải trên 1 tỷ, đấy là
những biệt thự giành cho người nước ngoài hoặc những người có thu nhập cao.
Những người lao động bình thường có thu nhập dưới 5 triệu không thể mơ đến một

chính quá phức tạp, rườm rà. Có nhiều dự án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập
thấp đã hoàn thành nhưng rất khó để người mua nhà tiếp cận. Nguyên nhân là do
đâu? Là do trong quá trình làm giấy tờ mua nhà thì các cơ quan hành chính thường
mặc bệnh quan liêu, gây khó khăn cho người mua nhà. Thiết nghĩ nên giảm bớt các
thủ tục không cần thiết và tạo một cơ chế thông thoáng hơn cho những người mua
nhà.
2. Phân loại về nhà ở.
Nhà ở cũng được phân làm nhiều loại, việc phân loại nhà ở là căn cứ để xác
định giá cả cho các ngôi nhà và là căn cứ để xác định nghĩa vụ của các cá nhân, các
hộ gia đình, doanh nghiệp sở hữa nhà đối với Nhà nước. Có nhiều căn cứ để phân
loại nhà ở.
a.Phân loại nhà ở theo qui định của Bộ Xây Dựng.
- Đối với nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hoặc cao tầng được
phân theo 4 cấp, cấp 1 là cấp cao nhất, cấp 4 là cấp thấp nhất.

3
Cấp nhà Chất lượng sử dụng Chất lượng xây dựng công trình
Độ bền vững Độ chịu lửa
Cấp I Chất lượng sủ dụng
chưa cao
Niên hạn sử dụng
trên 100 năm
Bậc I hoặc bậc II
Cấp II Chất lượng sử dụng
khá
Niên hạn sử dụng
trên 50 năm
Bậc III
Cấp III Chất lượng sử dụng
trung bình

- Loại nhà ở do vốn tư nhân bỏ ra tự xây dựng
c.Phân loại nhà ở theo khả năng thu nhập của hộ gia đình.
Cơ chế thị trường tạo ra sự phân tầng xã hội trong cộng đồng dân cư ngày một
rõ nét ở các đô thị. Phân tầng xã hội dân cư đô thị quy định bởi thu nhập cao hay thấp
của mỗi nhóm người trong hoạt động làm ăn. Thu nhập của hộ gia đình khác nhau,
hình thành nhu cầu nhà ở và khả năng xây dựng nhà ở khác nhau là tất yếu theo qui
luật đòi hỏi hoàn thiện cuộc sống của con người. Vì vậy dựa vào thu nhập của hộ gia
đình thì nhà ở được phân thành 4 loại sau:
Một là: nhóm hộ gia đình có thu nhập cao thường có nhu cầu nhà ở riêng biệt,
kiên cố, hiện đại có tiện nghi sinh hoạt cao.
Hai là: nhóm hộ gia đình có thu nhập trên mức trung bình có nhu cầu nhà ở
“đa công năng”, có thể vừa để ở lại vừa có điều kiện kinh doanh, với tiện nghi tương
đối hiện đại.
Ba là: nhóm đa số hộ gia đình có thu nhập trung bình, có nhu cầu nhà ở là căn
hộ nhỏ, ở trong ngõ, hẻm và nhà chung cư có tiện nghi tối thiểu.
Bốn là: nhóm một số người nghèo, có thu nhập thấp. Những người này thường ở
trong những căn nhà ở tạm, không hợp pháp ở các hẻm, kênh rạch hoặc ngoại ô.
3. Các khu vực sản xuất nhà ở đô thị
Từ những năm 60, các nhà nghiên cứu chính sách nhà ở của các nước thế giới
thứ 3 đã chia lĩnh vực sản xuất nhà ở thành 3 khu vực: khu vực Nhà nước, khu vực tư
nhân và khu vực không chính thức.
- Những đề án nhà ở được Chính phủ hoặc các xí nghiệp, các cơ quan Nhà
nước trực tiếp xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách và nhà ở có nguồn gốc sở hữu
khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật là thuộc khu
vực Nhà nước. Nhà ở do Nhà nước cung cấp thường là loại được bao cấp, nguồn
5
cung cấp lại có hạn mà nhu cầu lại rất lớn nên không tránh khỏi sự mất công bắng
trong chính sách vể nhà ở.
- Khu vực tư nhân là nhà ở được xây dựng bởi những cá nhân, những doanh
nghiệp không phải từ nguồn ngân sách Nhà nước nhưng khu vực này phải hoạt động

những nhà trọ do doanh nghiệp xây khoảng 2%. Những nhà trọ ở các khu công
nghiệp, khu chế xuất là do người dân tự xây, không đảm bảo điều kiện sinh hoạt, vệ
sinh môi trường. Một phần lớn cán bộ, công nhân viên chức vẫn chưa có nhà để ở,
phải đi thuê nhà với giá cao so với đồng lương của họ (giá nhà từ 750.000 đến
1.500.000), một số thì thuê được nhà với giá rẻ hơn nhưng không đảm bảo điều kiện
sinh hoạt, ảnh hưởng đến khả năng tái tạo sức lao động.
Để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở cho đối tượng có thu
nhập thấp thì Chính phủ đã ban hành một số cơ chế, chính sách ưa đãi. Ngày
29/11/2005 Quốc hội thông qua Luật nhà ở, Chính phủ ban hành Nghị định 90/2006/
NĐ-CP ngày 06/9/2006 “quy định chi tiết về hướng dẫn thi hành luật nhà ở”, trong
đó có các chính sách như: miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất xây dựng
nhà ở xã hội; được miễn, giảm các khoản thuế liên quan theo quy định của pháp luật.
Qua đó đã khuyến khích các doanh nghiệp đâu tư vào xây dựng nhà xã hội, đáp ứng
một phần nào nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp. Về phía người
mua, đã có cơ chế thông thoáng hơn về việc tiếp cận với thị trường nhà ở, luật nhà ở
đã hé mở cơ hội lớn cho người lao động để sở hữa một ngôi nhà phù hợp. Theo điều
33 của luật nhà ở thì các đối tượng được quyền mua, thuê nhà thương mại là các tổ
chức, cá nhân, hộ gia đình trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu
thường trú. Để khắc phục tình trạng chiếm dụng vốn từ các dự án huy động vốn từ
người mua nhà thì luật nhà ở quy định các chủ đầu tư chỉ được thực hiện việc huy
động vốn khi đã xây xong phần móng của ngôi nhà và chỉ được huy động không quá
70% giá trị hợp đồng. Để tránh tình trạng đầu cơ nhà làm cho giá nhà bị đẩy lên cao
và để đảm bảo tính công khai, minh bạch trong việc mua bán nhà thì luật quy định rõ
về việc công khai giá bán, quy hoạch, phương thức thanh toán và thời điểm bán nhà
trên các phương tiện thông tin đại chúng. Tuy nhiên các nhà đầu tư ngần ngại trong
việc xây dựng nhà ở xã hội là do khó kiếm được lợi nhuận lớn, do vậy đề người lao
động nhanh chóng có nhà để ở theo Bộ trưởng Bộ xây dựng Nguyễn Hồng Quân thì
Nhà nước nên đầu tư xây dựng, phát triển quỹ nhà ở xã hội. Theo điều tra thì Nhà
nước cần từ 10-15% quỹ nhà xã hội trong tổng số quỹ nhà đô thị mới đảm bảo cho
cán bộ, công nhân viên chức có nhà để ở.

dân. Vì cơ chế chính sách hỗ trợ của Nhà nước chưa đủ mạnh, chưa có chế tài để
thực hiện việc bán nhà trả góp và cho thuê khi số đông người có thu nhập thấp không
có khả năng chi trả liên tục và khả năng chây ỳ cao. Mặt khác mục đích của các ngân
hàng và các công ty xây dựng là thu được lợi nhuận nhưng đầu tư vào nhà ở cho đối
8
tượng có thu nhập thấp lợi nhuận lại rất thấp do nhà ở cho đối tượng này có vấn đề
nhạy cảm về phúc lợi xã hội. Mặc dù một số ngân hàng đã cho khách hàng vay
khoảng 70% giá trị ngôi nhà, nếu như ngôi nhà có giá trị là 1 tỷ đồng thì sẽ được vay
vốn 700 triệu đồng và trả góp trong vòng 20 đến 30 năm. Như vậy, tháng đầu tiên
khách hàng phải trả cả gốc lẩn lãi là 10 triệu đồng và những tháng tiếp theo khoảng
từ 8-9 triệu đồng. Một gia đình có hai lao động chính thức thuộc đối tượng có thu
nhập thấp thu nhập một tháng từ 4-5 triệu đồng, chưa tính mức sinh hoạt phí hàng
tháng cũng không đủ để trả tiền lãi hàng tháng để mua nhà. Như vậy, chính sách hỗ
trợ mua nhà là giành cho người có thu nhập thấp nhưng trong thực tế thì những người
có thu nhập khá mới mua được nhà. Giá nhà đã cao nhưng đến được tay người mua
nhà thì giá còn đội lên từ 30-40% giá trị do đầu cơ rồi qua trung gian. Với tình hình
này thì người nghèo đến bao giờ mới có nhà để ở, hay đấy chỉ là mơ ước xa vời.
2.Những bài học kinh nghiêm từ các nước trên thế giới về việc giải quyết nhà ở cho
người có thu nhập thấp.
Trên báo Diễn đàn doanh nghiệp, tác giả Duy Hiếu thuộc Viện kinh tế Việt
Nam đã có bài viết về những kinh nghiệm của thế giới trong việc giải quyết nhà ở
cho người có thu nhập thấp. Theo tác giả có ba bài học chủ yếu sau đây.
Bài học thứ nhất: Cung cấp quyền sở hữa chính thức về nhà đất cho người
thu nhập thấp là điều kiện và nội dung của quá trình giải quyết nhà ở cho người có
thu nhập thấp.
Nói đến nhà ở cho người có thu nhập thấp thì người ta thường nhắc đến một
hệ thống chính sách hỗ trợ của Nhà nước như: miễn thuế, trợ giá, hỗ trợ tài chính ...
Đấy có phải là giải pháp triệt để nhằm giải quyết vấn đề nhà ở cho người nghèo một
cách triệt để. Tác giả Duy Hiếu đã nói đến Hoa Kỳ, một đất nước chịu sức ép rất lớn
trong việc giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp, cứ sau 20 năm thì dân số Hoa

không phải Chính phủ giữ vai trò quyết định. Chính phủ của nhiều nước phương Tây
đã có nhiều chính sách hỗ trợ người thu nhập thấp mua nhà như: Xây dựng các khu
tái định cư cho người nghèo, hỗ trợ lãi suất, bán nhà trả góp trong thời gian dài... Tuy
nhiên, về cơ bản không giải quyết được nhà ở cho người có thu nhập thấp. Thực tế
thì Chính phủ chỉ là người hỗ trợ về mặt pháp lý và tài chính cho các dự án xây nhà
cho người nghèo, như vậy vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp đang hoạt động
theo nguyên tắc thị trường. Ở các nước đang phát triển cũng đả chứng minh ở đâu
vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp được giải quyết có sự tham gia của thị
trường cùng với sự hỗ trợ của Nhà nước sẽ hiệu quả hơn rất nhiều so với việc chỉ có
sự tham gia của Chính phủ. Nếu chỉ có sự tham gia của Chính phủ thì nạn tham
10