Lời nói đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên có trớc lao động nhng đồng thời nó còn là
sản phẩm của lao động, nó quyết định sự tồn tại và phát triển của con ngời và mọi
sinh vật trên mặt đất. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống xã
hội, nó là một trong ba yếu tố đầu vào của mọi quá trình sản xuất.
Nhà ở là nhu cầu bức thiết đối với mọi cá nhân trong xã hội, nó không chỉ là tài
sản có giá trị lớn và có vai trò quan trọng đối với mỗi gia đình và nó còn là một
trong những thớc đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế xã hội của mỗi quốc gia.
Nhìn vào nhà ở ta có thể thấy đợc phong tục, tập quán, thẩm mỹ, đặc điểm kiến
trúc về nhà ở của mỗi cộng đồng dân c. Do tầm quan trọng của đất đai và nhà ở
trong đời sống kinh tế xã hội đòi hỏi cần có sự quản lý thống nhất tập trung của
Nhà nớc đối với đất đai và nhà ở.
Thủ đô Hà Nội với bề dày lịch sử rất đáng tự hào với gần 1000 năm Thăng
Long, là trung tâm về mọi mặt của cả đất nớc. Hiện nay Hà Nội đang trong quá
trình thực hiện Công nghiệp hoá- Hiện đại hoá thì đất đai và nhà ở càng trở thành
những vấn đề bức thiết hơn bao giờ hết nhằm thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội,
góp phần thực hiện thắng lợi các nhiệm vụ đề ra.
Từ sau ngày giải phóng đến nay công tác quản lý nhà cửa trên địa bàn
Thành phố Hà Nội đã đạt đợc những kết quả rất đáng ghi nhận Song do chuyển từ
cơ chế cũ sang cơ chế thị trờng với nhiều vấn đề đặt ra trong khi đội ngũ cán bộ
quản lý có trình độ chuyên môn lại thiếu nhiều và cha có kinh nghiệm nên công
tác quản lý nhà cửa trên địa bàn Thành phố còn gặp nhiều khó khăn. Trong đó vấn
đề quản lý và sử dụng nhà ở chính sách là một vấn đề nan giải. Nhà ở chính sách
gồm nhiều loại và đợc hình thành từ nhiều nguồn khác nhau, do nhiều đầu mối
quản lý với đặc điểm là đan xen giữa nhiều hình thức sở hữu theo kiểu xôi đỗ
nên rất khó khăn trong quản lý và sử dụng, gây nên những tranh chấp, khiếu kiện
kéo dài, làm ảnh hởng tới đời sống của ngời dân Thủ đô
Từ đó đặt ra yêu cầu là cần phải đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với nhà ở thuộc diện chính sách.,
tạo điều kiện cho ngời dân ổn định đời sống, yên tâm đầu t phát triển để khai thác

- Lời Nói đầu
- Nội dung chuyên đề gồm các phần:
Chơng I: Cơ sở lý luận của việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở đối với nhà chính sách
Chơng II:Thực trạng của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở đối với nhà chính sách trên địa bàn Thành phố Hà nội
2
Chơng III: Một số quan điểm, giải pháp , kiến nghị nhằm đẩy mạnh việc cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với nhà chính
sách trên địa bàn Thành phố Hà nội
Mặc dù đã có nhiều cố gắng song đề tài không tránh khỏi thiếu sót, em rất
mong đợc sự giúp đỡ của các thầy cô và các bạn .
Em xin thanh cảm ơn các cô chú trong phòng chính sách và các thầy cô
trong trung tâm đặc biệt là cô giáo -Thạc sĩ Vũ Thị Thảo đã giúp em trong thời
gian thực tập và trong quá trình thực hiện chuyên đề này.
3
Chơng I: cơ sở lý luận của việc câp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với nhà
chính sách
I. Vai trò của đất đai và nhà ở trong đời sống kinh tế xã hội
1. Vai trò của đất đai
1.1. Đất đai là tài nguyên và là tài sản
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên đồng thời đất đai là điều kiện của lao động,
nó quyết định sự tồn tại và phát triển của loài ngời. Đất đai là tài sản vô cùng quý
giá đối với mỗi quốc gia , đó là điều kiện tồn tại và phát triển của con ngời và các
sinh vật trên mặt đất. Theo C.Mác thì:đất đai là tài sản mãi mãi đối với loài ngời,
là điều kiện cần để sinh tồn , là điều kiện không thể thiếu để sản xuất, là t liệu sản
xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp.
Đất đai trớc hết là tài sản của cả quốc gia, là thớc đo sự giàu có của mỗi
quốc gia. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là tặng vật của tự nhiên ban cho con

trong quản lý và sử dụng đất đai một cách phù hợp , mềm dẻo và linh hoạt.
Tóm lại thì đất đai có vai trò hết sức quan trọng trong việc phát triển kinh tế
xã hội, đối với từng ngành , từng lĩnh vực của sản xuất, đối với việc nâng cao điều
kiện sống của con ngời và có vai trò đặc biệt quan trọng về mặt chính trị. Đặc biệt
trong điều kiện hiện nay khi đất nớc ta đang tiến hành công nghiệp hoá, hiện đại
hoá đất nớc và thực hiện chiễn lợc phát triển kinh tế với mục tiêu là đến năm 2020
về cơ bản đa nớc ta trở thành một nớc công nghiệp, do đó nhiệm vụ đặt ra đối với
chúng ta trong thời gian tới là hết sức nặng nề, chúng ta cần huy động hết các
nguồn lực , các thế mạnh của từng ngành , từng lĩnh vực để tạo đà cho sự phát
triển và để đạt đợc mục tiêu đã đề ra. Nhận thức đợc vai trò và tầm quan trọng của
đất đai trong việc phát triển kinh tế xã hội thì chúng ta cần phải có các biện pháp
hữu hiệu trong quản lý và sử dụng đất đai để có thể đa đất đai thực sự trở thành
động lực cho sự phát triển xứng đáng với vai trò và vị trí vốn có của nó.
2. Vai trò, vị trí của nhà ở
Nhà ở luôn là vấn đề quan tâm, là vấn nóng bỏng đối với mọi xã hội, trong
mọi thời kỳ. Nó là mối quan tâm của mỗi cá nhân, mỗi gia đình, mỗi cộng đồng và
toàn thể xã hội, nhà ở là vấn đề có ảnh hởng đến mọi lĩnh vực của đời sống tế , văn
hoá, xã hội và chính trị.
Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống của con ngời, nó là tổ ấm
hạnh , là nơi bảo vệ con ngời trớc các hiện tợng của tự nhiên nh nắng, ma , gió
rét Con ng ời muốn tồn tại và phát triển thì trớc hết phải đảm bảo đợc các điều
kiện cơ bản nh :ăn , mặc, ở và những t liệu sinh hoạt khác trong đó nhà ở là cơ sở
đầu tiên để con ngời thiết lập các mối quan hệ xã hội khác vì ông cha ta đã dạy:
5
an c lập nghiệp.Ph.Ăngghen đã nhấn mạnh:con ngời trớc hết cần phải ăn, uống,
có chỗ ở và mặc đã rồi mới có thể làm trị, khoa học , nghệ thuật , tôn giáo . Nhà
ở là nơi mà trong đó mỗi gia đình tế bào của xã hội tiến hành các sinh hoạt
hàng ngày, là nơi mà mỗi thành viên của gia đình trở về đó sau mỗi ngày làm việc,
lao động, học tập vất vả để cùng quây quần bên nhau với những bữa cơm gia đình
đầm ấm, với những san sẻ cùng nhau để làm vơi bớt đi những lo toan , những gánh

quy mô của các loại hình dịch vụ liên quan Vì vậy mà Chính phủ các n ớc luôn
quan tâm đến sự phát triển nhà ở thông qua hệ thống pháp luật và các chơng trình
phát triển nhà ở để giải quyết tốt vấn đề về nhà ở cho nhân dân. Đặc biệt là ở các
nớc đang phát triển thì vấn đề về nhà ở càng trở nên cần thiết hơn bao giờ hết.
II. Phân loại và đặc điểm của nhà ở chính sách
1. Phân loại nhà ở chính sách
Nhà chính sách bao gồm các loại nhà do nhà nớc quản lý trong quá trình
thực hiện các chính sách quản lý và cải tạo nhà cửa. Loại nhà này đợc hình thành
từ nhiều nguồn khác nhau, do nhiều đầu mối quản lý:một số do ngành nhà đất
quản lý, cho thuê, một số do cơ quan, tổ chức tiếp quản trớc đây tự quản lý, một số
cơ quan nhà nớc giao nhà thuộc diện trên cho ngời sử dụng tự quản lý. Căn cứ vào
điều kiện, hoàn cảnh ra đời thì nhà chính sách đợc chia thành:
1.1. Nhà vắng chủ
Nhà vắng chủ do Nhà nớc đang quản lý theo nghị định số 19/CP ngày
29/6/1960, Nghị định số 24/CP ngày 13/2/1961 , Quyết định 111/CP ngày
14/4/1977 bao gồm nhiều loại khác nhau, vì chúng đợc hình thành vào các thời
điểm khác nhau, trong các hoàn cảnh lịch sử khác nhau.
Phần lớn nhà vắng chủ đợc hình thành do sự kiện bỏ nhà đi Nam của hàng
nghìn hộ trong 2 năm 1954-1955 và một phần nhà vắng chủ do chủ nhà bỏ đi nớc
ngoài, do thực hiện chính sách cải cách ruộng đất.
Trong nhiều năm qua, các loại nhà vắng chủ này đã bố trí cho các cơ quan
và nhân dân sử dụng ổn định , nhiều nhà đã bị đổ nát , h hỏng nên đã đợc xây
dựng hoặc cải tạo lại thành nhà nhiều tầng, thành trụ sở cơ quan để ổn định hiện
trạng nhà cửa, ổn định đời sống nhân dân, kể từ ngày1/7/1991 các loại nhà vẵng
chủ do Nhà nớc đang quản lý đều chuyển thành nhà thuộc sở hữu Nhà nớc. Để ổn
định hiện trạng nhà cửa, ổn định đời sống nhân dân, kể từ ngày1/7/1991 các loại
nhà vẵng chủ do Nhà nớc đang quản lý đều chuyển thành nhà thuộc sở hữu Nhà n-
ớc.
7
1.2. Nhà công t hợp doanh

theo thông t 73/TTg và nhà ngời Hoa
Nhà ngời Hoa đợc xuất hiện sau sự kiện ngời Hoa bỏ nhà ra nớc ngoài.
Sự kiện này xuất hiện vào quý 4 năm1978 và kéo dài qua năm 1979. ở Hà Nội thì
nhà ngời Hoa đợc xếp vào loại nhà vẵng chủ còn ở các thành phố, thị xã khác thì
loại nhà này đợc xếp vào loại nhà của những ngời xuất cảnh hợp pháp hoặc không
hợp pháp.
*Nếu xét theo loại hình sở hữu thì trên cơ sở hồ sơ và thực tiễn đã tổng hợp đ-
ợc 5 dạng nhà tiêu biểu nh sau:
(1).Nhà thuộc sở hữu t nhân nhng có 2 thành phần t nhân sử dụng bao gồm:
- T nhân chủ nhà cũ sử dụng phần diện tích đợc Nhà nớc để lại để ở sau cải
tạo XHCN về nhà đất
- T nhân khác có nhà giao Nhà nớc quản lý và đợc Nhà nớc điều chuyển đến
ở vào phần diện tích đợc chủ nhà cũ giao Nhà nớc quản lý
(2)Nhà có 2 thành phần sở hữu: Sở hữu t nhân và sở hữu Nhà nớc gồm:
- T nhân chủ nhà đợc sử dụng phần diện tích đợc Nhà nớc để lại để ở sau cải
tạo XHCN về nhà đất hoặc phần diện tích thuộc kỷ phần sở hữu của mình trong
nhà cộng đồng sở hữu chủ
- Các hộ ký hợp đồng thuê nhà với Nhà nớc hoặc phần diện tích Nhà nớc đã
quản lý của chủ vắng mặt tại miền Bắc trong nhà cộng đông sở hữu chủ
(3) Nhà có 2 thành phần sơ hữu:sở hữu t nhân và sở hữu Nhà nớc gồm
- T nhân chủ nhà sử dụng phần diện tích đợc Nhà nớc để lại để ở sau cải tạo
XHCN về nhà đất
- Các đơn vị đợc Nhà nớc giao cho tự quản, sử dụng phần diện tích chủ nhà
đã đa vào công t hợp doanh(CTHD)
(4)Nhà thuộc sở hữu Nhà nớc nhng có 2 phần
- Phần diện tích thuộc ngành nhà đất quản lý đã ký hợp đồng cho các hộ thuê
- Phần diện tích thuộc các ngành khác đợc giao tự quản sử dụng làm trụ sở
làm việc, kinh doanh hoặc bố trí cho cán bộ ở
(5)Nhà thuộc sỏ hữu Nhà nớc bao gồm các hộ ký hợp đồng thuê với Nhà nớc
9

đỗ tức là trong một ngôi nhà, một biển số nhà tồn tại nhiều hình thức sở hữu.
Chính đặc điểm này là mấu chốt gây ra những khó khăn trong quản lý, sử dụng
nhà chính sách nói chung cũng nh trong công tác xác lập quyền sở hữu, đăng ký
cấp giấy chứng nhận (GCN) quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
10
(QSHNƠ&QSDĐƠ) thuộc dạng chính sách. Nó là nguyên nhân của hầu hết các vụ
tranh chấp về nhà ở chính sách(trên 80%).
Do mới chuyển từ cơ chế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trờng nên
chúng ta còn gặp nhiều bỡ ngỡ song đội ngũ cán bộ có trình độ trong ngành quản
lý nhà đất lại thiếu rất nhiều nên cha thấy hết đợc vấn đề phức tạp, khó khăn xung
quanh vấn đề về chung đụng sở hữu và trong quản lýloại nhà này gặp rất nhiều
khó khăn.
Trong thời gian tới muốn đẩy nhanh đợc công tác đăng ký cấp giấy chứng
nhận QSHNƠ&QSSDĐƠ) thì trong quản lý nhà đất nói chung và trong quản lý
nhà chính sách nói riêng chúng ta cần nhận thức đúng đắn về vấn đề này và có
những chính sách , biện pháp quản lý cho phù hợp . Đây là yêu cầu bức thiết đặt ra
đối với các cơ quan quản lý nhà đất ở Trung ơng cũng nh Thành phố Hà Nội.
III. Khái niệm và sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận QSHNƠ&
QSDĐƠ đối với nhà chính sách
1. Khái niệm về giấy chứng nhận QSHNƠ& QSDĐƠ
Giấy chứng nhận QSHNƠ& QSDĐƠ là chứng th pháp lý nhằm xác nhận
QSHNƠ& QSDĐƠ hợp pháp đợc cấp cho ngời sơ hữu nhà ở và sử dụng đất ở để
họ có cơ sở pháp lý thực hiện các quyền , nghĩa vụ trong quá trình sở hữu nhà ở và
sử dụng đất ở của họ theo pháp luật ,từ đó họ yên tâm đầu t, cải tạo nâng cao hiệu
quả sử dụng của ngôi nhà.
Do vậy mà giấy chứng nhận QSHNƠ& QSDĐƠ là chứng th pháp lý nhằm
xác nhận quyền sở hữu hợp pháp đối với dạng nhà chính sách ,nó đợc cấp cho ngời
có nhà ở chính sách để họ có cơ sở pháp lý thực hiện các quyền, nghĩa vụ của
mình đối với việc sở hữu nhà ở đó theo pháp luật.
Quá trình tổ chức thực hiện việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ& QSDĐƠ

đất đai và nhà ở là một sự cần thiết khách quan trong đó công tác cấp Giấy chứng
nhận QSHNƠ& QSDĐƠ là một nội dung lớn. Tăng cờng năng lực và hiệu quả
quản lý nhà nớc đối với đất đai và nhà ở đợc bắt nguồn từ yêu cầu khách quan của
việc sử dụng hiệu quả, tiết kiệm nguồn tài nguyên đất nhằm đáp ứng yêu cầu phát
triển kinh tế xã hội của đất nớc và do tính định hớng XHCN ở nớc ta quy định.
Cấp GCN Giấy chứng nhận QSHNƠ& QSDĐƠ sẽ tạo điều kiện để Nhà nớc có
thể tập trung thống nhất trong quản lý đất đai và nhà ở
Khi mà quyền của ngời sử dụng đất và sở hữu nhà ở càng đợc mở rộng thì
QSHNƠ& QSDĐƠ càng trở nên những tài sản quan trọng đối với những ngời có
nó . Đặc biệt là trong điều kiện kinh tế thị trờng phát triển thì các giao dịch về đất
đai và nhà ở ngày càng trở nên sôi động và có vai trò quan trọng trong phát triển
kinh tế. Khi đó thì việc cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ đã trở thành đòi hỏi tất yếu
của những sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở .
12
Đối với nhà chính sách thì do đặc điểm là đan xen giữa nhiều hình thức sở
hữu và cơ sở nhằm xác định đâu là phần sở hữu của t nhân đâu là phần sở hữu của
Nhà nớc là rất khó khăn nên thờng xuyên xảy ra tranh chấp (đặc biệt là những
phần diện tích phụ), điều này ảnh hởng nhiều đến đời sống kinh tế văn hóa, xã hội,
an ninh, trật tự, đạo đức xã hội Hơn nữa việc quản lý nhà chính sách liên quan
trực tiếp đến các chính sách cải tạo nhà cửa, CTHD, quản lý nhà vắng chủ Do
vậy việc cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ càng trở thành một nhu cầu bức thiết đối
với cả công tác quản lý Nhà nớc và đối với cả những ngời sở hữu, sử dụng nhà ở
chính sách.
2.1. Đối với Nhà nớc
Cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ là một nội dung trong công tác quản lý Nhà
nớc về đất đai và nhà ở. Thông qua việc cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ vừa giúp
cho Nhà nớc xác lập đợc cơ sở pháp lý cho việc tiến hành các biện pháp quản lý
vừa giúp Nhà nớc nẵm chắc đợc tình hình quản lý, sử dụng và các giao dịch diễn
ra đối với nhà ở chính sách, từ đó Nhà nớc nắm đợc thực trạng về quỹ nhà chính
sách

chính sách thờng xuyên xảy ra gây ảnh hởng đến trật tự, an toàn xã hội, vi phạm
đến các quan hệ tình cảm của con ngời , có khi còn dẫn đến cẩ tình trạng anh em,
họ hàng chém giết lẫn nhau, kiện tụng đa nhau ra toà Đây là điều mà chẳng ai
muốn.
ông cha ta đã nói an c lập nghiệp, do đó muốn làm ăn kinh tế, phát triển
các mặt khác của con ngời thì trớc hết mỗi ngời cần có nơi ăn chốn ở an toàn, ổn
định. Vì vậy quyền có chỗ ở an toàn, ổn định là quyền chính đáng của con ngời và
đã đợc pháp luật quy định, bảo vệ. Điều 62 của Hiến pháp năm 1992 của nớc Việt
Nam có quy định Công dân có quyền có nhà ở . Nhà nớc mở rộng việc xây dựng
nhà ở đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể và công dân xây dựng nhà ở theo
quy hoạch chung, nhằm từng bớc thực hiện quyền đó. Việc phân phối diện tích
nhà ở do Nhà nớc phân phối phải công bằngvà hợp lý.
Hơn nữa khi chuyển sang cơ chế thị trờng thì mọi thứ đều trở thành hàng
hoá, chính điều này làm cho nền kinh tế thị trờng ngày càng phát triển và phát
triển mạnh mẽ. Cũng nằm trong xu thế tất yếu đó mà nhà ở nói chung và nhà ở
chính sách nói riêng cũng đặt ra yêu cầu là làm sao để có thể thực hiện đợc các
giao dịch có kiên quan đến nhà ở chính sách và các giao dịch này phải đợc pháp
luật bảo vệ để từ đó góp phần thúc đẩy sự hình thànhvà phát triển thị trờng bất
động sản ở nớc ta nói chung và ở Thành phố Hà Nội nói riêng
Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở là một quyền tài sản, nó là một
bộ phận cấu thành của tài sản. Quyền sở hữu nhà ở bao gồm các quyền: quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Quyền sở hữu tài sản phải đợc quy
định trong pháp luật và đợc pháp luật bảo vệ. Khi tham gia vào thị trờng bất động
14
sản thì nó trở thành các hàng hoá bất động sản. Chỉ khi nào đảm bảo đợc các
quyền về tài sản thì các giao dịch đó trên thị trờng mới đúng pháp luật , nếu các
quyền về tài sản không đợc đảm bảo thì các giao dịch cũng không đợc đảm bảo
đặc biệt đối vơi nhà nớc pháp quyền thì quyền tài sản phải đợc ghi trong pháp luật.
Do đó muốn cho các giao dịch đối với nhà ở nói chung và đối với nhà ở chính sách
nói riêng đợc diễn ra theo đúng pháp luật và đợc pháp luật bảo vệ thì QSHNƠ&

đăng ký cấp giấy chứng nhận QSHNƠ& QSDĐƠ trên địa bàn Thành phố Hà Nội
thì Thành phố đã ra Quyết định số 3564/QĐ-UB ngày 16/9/1997 về việc ban hành
quy định kê khai đăng ký nhà ở, đất ở , cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ tại đô thị
Thành phố Hà Nội và gần đây nhất UBND Thành phố lại ra Quyết định số
69/1999/QĐ-UB ngày 18/8/1999 về việc ban hành sửa đổi quy định kê khai đăng
ký nhà ở, đất ở , cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ tại đô thị Thành phố Hà Nội.
Vì nhà ở chính sách bao gồm rất nhiều loại, đợc hình thành từ nhiều nguồn
khác nhau, do nhiều đầu mối quản lý và nó liên quan đến các chính sách cải tạo
nhà ở,CTHD, quản lý nhà vắng chủ nên để cụ thể hoá việc kê khai đăng ký nhà
ở, đất ở ,cấp quy định kê khai đăng ký nhà ở, đất ở , cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ
đối với nhà ở chính sách thì ở cấp Trung ơng cũng nh Thành phố đã ban hành một
số văn bản hớng dẫn cụ thể đối với từng loại nhà nh: Nghị quyết số 58/1998/NQ-
UBTVQH10 ngày20/8/1998 của Uỷ ban Thờng vụ Quốc hội về giao dịch dân sự
về nhà ở đợc xác lập trớc ngày 1/7/1991(gọi tắt là Nghị quyết số 58) trong đó có
quy định đối với nhà vắng chủ; Nghị định số 25/NĐ-CP của chính phủ về phơng
thức trả nhà , giá cho thuê nhà ở khi cha trả lại nhà và thủ tục xác lập quyền sở
hữu nhà ở đợc quy định tại Nghị quyết số58 ;để triển khai Nghị định số 25/NĐ-CP
ở trên thì UBND Thành phố lại ban hành Quyết định số41/2001/QĐ-UB ngày
15/6/2001 .
1. Đối tợng đợc cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ chính sách
Các đối tợng đợc cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ chính sách bao gồm những ngời
có đủ điều kiện đăng ký nhà ở và đất ở thuộc diện chính sách
Trong quá trình kế khai đăng ký nhà ở chính sách , các đối tợng đăng ký có thể
đợc cấp GCN mới hoặc đợc chứng nhận trên GCN đã đợc cấp nh sau:
16
1.1. Các trờng hợp đợc cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ chính sách
- Các đối tợng sở hữu nhà ở chính sách đủ điều kiện đợc đăng ký trong lần
đăng ký ban đầu
- Diện tích nhà ở chính sách mới đợc Nhà nớc giao, cho thuê hoặc mới chuyển
đổi, chuyển nhợng, thừa kế quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thuộc

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc sử dụng đất đai chính thức hoặc tạm
thời do cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ địa chính hợp lệ;
không có tranh chấp
- Giấy tờ về quyền sở hữu nhà theo quy định của thông t 47/BXD ngày
5/9/1989 và thông t 02/BXD-ĐT ngày29/4/1992 của Bộ xây dựng đến trớc ngày
5/7/1994 mà trong giá nhà đã tính đến giá đất ở của nhà đó
- Giấy tờ về thừa kế, cho tặng nhà đất đã đợc UBND cấp có thẩm quyền xác
nhận và không có tranh chấp
- Giấy tờ mua bán, chuyển nhợng nhà ở đã đợc đăng ký trớc bạ sang tên đổi
chủ hoặc đợc các cơ quan có thẩm quyền xác nhận là nhà đất có nguồn gốc hợp
pháp
- Bản án có hiệu lực thi hành của Toà án về việc giải quyết tranh chấp nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc quyết định của cơ quan Nhà nớc có thẩm
quyền giải quyết tranh chấp đất đai. không thuộc diện đã giao cho ngời khác sử
dụng do thực hiện các chính sách của Nhà nớcVNDCCH, Nhà nớc CHXHCNVN
về nhà ở
2.2. Chủ sử dụng đất, sở hữu nhà có những giấy tờ sau về đất ở do cơ quan có
thẩm quyền của chế độ cũ cấp, hiện đang sử dụng nhà đất đó, nhà đất đó
không có tranh chấp, không thuộc diện đã giao cho ngời khác sử dụng
do thực hiện các chính sách của Nhà nớcVNDCCH, Nhà nớc
CHXHCNVN về nhà ở:
- Bằng khoán điền thổ
- Trích lục, trích sao bản đồ điền thổ, bản đồ phân chiết thửa, chứng thực
đoạn mại đã thị thực, đăng điền sang tên tại văn phòng trởng khế, ty điền địa,nhà
trớc bạ
- Giấy tờ mua bán sang nhợng đất ở có nguồn gốc hợp pháp đợc cơ quan
đơng thời các cấp xác nhận
- Đơn xin thuê đất ở của Nhà nớc đợc cơ quan đơng thời xác nhận
- Giấy của Ty điền địa chứng nhận đất ở do chính quyền cũ cấp
*Ngời sở hữu nhà , sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ với tên chính chủ , khi đ-

ởng phòng để trởng phòng báo cáo giám đốc.
- Sau khi nhận đợc tờ trình của Sở Tài nguyên Môi trờng và Nhà
đất,UBND Thành phố xem xét ra quyết định xác lập quyền sở hữu nhà ở và cấp
giấy chứng nhận.
4. Hồ sơ xin cấp
4.1. Đối với nhà ở vắng chủ thực hiện quy định tại Nghị quyết số 58/1998 của
Uỷ ban Thờng vụ Quốc hội
19
a. Trờng hợp xác lập quyền sở hữu cho những ngời có quyền thừa kế nhà
vắng chủ thì hồ sơ gồm có:
- Đơn xin cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ có xác nhận của UBND phờng về diện
tích xin cấp GCN có hay không có tranh chấp, khiếu kiện(theo mẫu)
- Tờ khai nhà ở , đất ở
- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất do Công ty địa chính thực hiện.
- Hồ sơ hiện trạng nhà do đơn vị có t cách pháp nhân thực hiện.
- Xác nhận của UBND phòng về hộ khẩu thờng trú của những ngời thừa kế.
- Chứng nhận của UBND phờng về việc ngời làm đơn là ngời thừa kế hợp pháp
của ngời có quyền sở hữu đối với nhà ở vắng chủ đó sau khi đã niêm yết công khai
07 ngày tại trụ sở UBND phờng nơi có nhà ở đó. Nếu có tranh chấp phải có trích
lục bản án hoặc quyết định của Toà án đã có hiệu lực pháp luật.
- Các giấy tờ có liên quan(bản chính)
- Giấy chứng tử
- Giấy uỷ quyền (do phòng công chứng Nhà nớc lập) trong trờng hợp đồng sở
hữu chủ hoặc đồng thừa kế chủ.
b. Trờng hợp xác lập quyền sở hữu cho những ngời là bố, mẹ, vợ
chồng,con của chủ sở hữu nhà ở vắng chủ, hồ sơ gồm có:
- Đơn xin xác nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở có xác nhận
của UBND phờng về diện tích xin cấp giấy chứng nhận có hay không có tranh
chấp khiếu kiện(theo mẫu)
- Tờ khai nhà ở , đất ở

- Giấy khai nhận di sản thừa kế có xác nhận của UBND phờng đối với trờng
hợp đợc thừa kế nhà ở.
5. Trình tự kê khai đăng ký cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở đối với nhà chính sách
5.1.Tổ chức thực hiện kê khai đăng ký.
- UBND phờng phát hành mẫu đơn đăng ký, hớng dẫn và tổ chức cho chủ sở
hữu kê khai đăng ký nhà ở, đất ở.
- Chủ sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở dạng chính sách thực hiện việc kê khai
đầy đủ , rõ ràng nội dung theo mẫu quy định, sao chụp các giấy tờ có liên quan về
nhà đất và nộp hồ sơ tại UBND phờng, thị trấn.
- UBND phờng tiếp nhận hồ sơ kê khai đăng ký của các chủ sở hữu nhà ở và
sử dụng đất ở , kiểm tra nội dung kê khai và vào sổ kê khai đăng ký để thự`c hiện
công tác quản lý.
5.2.Lập hồ sơ xin xác lập quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Những cá nhân, cơ quan, tổ chức có đủ điều kiện theo quy định muốn làm
thủ tục xin xác lập quyền sở hữu nhà ở và cấp GCN phải nộp đơn theo quy định tại
UBND phờng .
21
Sau khi tiếp nhận hồ sơ UBND phờng thành lập hội đồng đăng ký nhà ở, đất
ở theo quy định để kiểm tra và phân loại hồ sơ kê khai đăng ký. Việc phân loại hồ
sơ đợc tiến hành nh sau:
- Hội đồng đăng ký nhà ở cấp phờng có trách nhiệm xác nhận cho từng hồ
sơ về diện tích nhà ở, đất ở, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, ranh giới, mốc
giới sử dụng, tình trạng tranh chấp hoặc khiếu nại về nhà đất.
- Hội đồng lập biên bản phân loại hồ sơ: UBND phờng lập danh sách các hồ
sơ đăng ký của nhà chính sách kèm theo hồ sơ kê khai đăng ký và chuyển lên Sở
Tài nguyên Môi trờng và Nhà đất hoặc đề nghị chủ trực tiếp nộp hồ sơ tại Sở Tài
nguyên Môi trờng và Nhà đất để Sở thẩm định và trình UBND Thành phố xét cấp
GCN.
- Trớc khi các hồ sơ đợc chuyển lên Sở Tài nguyên Môi trờng và Nhà đất thì

5.4. Quyết định xác lập quyền sở hữu nhà ở và cấp GCN.
Trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận đợc tờ trình của Sơ Tài Nguyên
Môi trờng và Nhà đất, UBND Thành phố xem xét ra quyết định xác lập quyền sở
hữu nhà ở và cấp GCN cho ngời đợc công nhận có quyền sở hữu nhà ở .
5.5. Thực hiện nghĩa vụ tài chính.
+ Trong thời hạn 05 ngày kể từ ngày UBND Thành phố ra quyết định xác
lập quyền sở hữu nhà ở và cấp GCN, Sở Tài nguyên Môi trờng và Nhà đất phải có
thông báo cho đơng sự đến nhận quyết định và thực hiện các khoản nghĩa vụ với
Nhà nớc trớc khi nhận GCN.
+ Kể từ ngày nhận đợc thông báo ngời đợc cấp GCN phải đến cơ quan thuế
để xác định số tiền phải nộp. Sau 03 ngày kể từ ngày nhận đợc hồ sơ cơ quan thuế
phải có trách nhiệm thông báo cho ngời nộp biết trong tổng số tiền phải nộp và tổ
chức thu nộp ngân sách.
+ Trờng hợp ngời đợc cấp GCN có đơn xin chậm nộp các khoản nghĩa vụ
tài chính đối với Nhà nớc thì Sở Tài nguyên Môi trờng và Nhà đất xác nhận các
khoản chậm nộp vào GCN , thực hiện theo Thông t liên tịch số 1442/1999/ TTLT-
TCĐC-BTC ngày 21/9/1999 của Tổng cục Địa chính và Bộ Tài chính.
*Các trờng hợp có đơn xin chậm nộp các khoản nghĩa vụ tài chính mà
muốn thực hiện các giao dịch về nhà ở đó thì trớc hết phải thanh toán hết các
khoản chậm nộp đó.
5.6. Tổ chức giao GCN.
- Sau khi ngời đợc cấp GCN đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc đợc xác
nhận chậm nộp các khoản thu theo quy định thì Sở Tài nguyên Môi trờng và Nhà
đất giao GCN cho ngời đợc cấp GCN đồng thời thu các giấy tờ gốc về nhà đất để
quản lý và lu trữ .
- Sở Tài nguyên Môi trờng và Nhà đất hớng dẫn UBND phờng hoàn thành
hồ sơ địa chính sau khi cấp GCN theo quy định của pháp luật.
23
*Các trờng hợp có các giấy tờ gốc về nhà đất theo quy định đợc cấp đổi
GCN thay cho giấy chứng nhận cũ. Khi đó chủ nhà có thể nộp trực tiếp hồ sơ tại

trong vấn đề sản xuất kinh doanh.
24
Trong một thời gian dài bao cấp do có sự nhận thức không đúng đắn trong
việc phát triển nhà ở nên đơn thuần chỉ dựa vào khả năng của Nhà nớc, cha phát
huy đợc khả năng của nhân dân. Khi chuyển sang cơ chế thị trờng thì không còn
có sự bao cấp trong vấn đề nhà ở nữa nhng do vẫn cha thích ứng với điều kiện mới
nên trong quá trình phát triển nhà ở vẫn còn có sự trông chờ vào sự bao cấp của
Nhà nớc.
Trong cơ chế thị trờng thì mọi thứ đều trở thành hàng hoá, điều này cũng
tác động ngợc trở lại làm cho nền kinh tế thị trờng ngày càng phát triển. Đất đai và
nhà ở cũng không nằm ngoài quy luật này. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế
thì các giao dịch trên thị trờng nhà đất ngày càng trở nên sôi động với diễn biến rất
phức tạp . Đặc biệt là khi các quyền của ngời sở hữu nhà ở và sử dụng đất ngày
càng đợc mở rộng và đợc pháp luật bảo vệ đã tạo điều kiện thúc đẩy sự hình thành
và phát triển của thị trờng bất động sản ở nớc ta nói chung và ở Hà Nội nói riêng
2. Nhân tố chủ quan
2.1. Từ phía quản lý nhà nớc
a) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai và nhà ở
- Quy hoạch sử dụng đất đai và nhà ở là việc các cơ quan Nhà nớc có thẩm
quyền bố trí, sắp xếp các loại đất đai và nhà ở cho các đối tợng sử dụng
theo phạm vi thời gian và không gian nhất định với mục đích phục vụ tốt
nhất cho mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nớc hay một địa phơng
từ đó cho phép sử dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả nhất các yếu tố đất
đai và nhà ở xứng đáng với vai trò, vị trí và tiềm năng của chúng
- Thông qua quy hoạch Nhà nớc có thể kiểm soát và theo dõi tình hình sử
dụng đất đai, nhà ở từ đó Nhà nớc kịp thời ngăn chặn tình trạng sử dụng
lãng phí, không đúng mục đích, phạm vi quy hoạch đồng thời đa ra đợc
các biện pháp, giải pháp hữu hiệu nhằm xử lý các trờng hợp vi phạm
- Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai và nhà ở là căn cứ quan trọng
trong việc sử dụng đất đai và xây dựng nhà ở. Nó là công cụ quản lý Nhà