A. Giới thiệu luận án
1. đặt vấn đề
Hà Nội có quỹ nhà ở (QNƠ) lớn tại 40 khu chung c cũ (KCCC) với gần 5 triệu m2 đợc xây dựng từ năm
1960-1990 theo mô hình tiểu khu nhà ở(TKNƠ) của Liên Xô-1950 từ mô hình đơn vị ở láng giềng của Hoa
Kỳ-1924, trong thời kỳ Nhà nớc bao cấp về nhà ở, kinh tế kế hoạch hóa tập trung giai đoạn 1960-1986. Hiện
nay tại các khu này có thực trạng xuống cấp trầm trọng, xuất hiện nhiều nhà nguy hiểm (chiếm 30%/70% nhà đã
xuống cấp) và lạc hậu (căn hộ không khép kín, không độc lập) với mật độ xây dựng tăng tới 70-80%, c trú tăng
gấp 1,5 lần là rất cao nhng tiêu chuẩn ở lại rất thấp (có hộ chỉ 3-5m2/ngời); Hiện tợng cơi nới, lấn chiếm tự
phát để tự cải thiện nhu cầu diện tích và cơ cấu ở đã khiến quỹ nhà xuống cấp nhanh chóng. Theo đó, đã làm mất
đi trạng thái cân bằng, biến dạng không gian kiến trúc (KGKT), tính bền vững bị phá huỷ và làm ảnh hởng trực
tiếp đến tổng thể KGKT đô thị.
Giải pháp thực thi cải tạo KCCC còn nhiều hạn chế, cục bộ, triển khai bị động và mất định hớng, cha
xác lập đợc động lực để tái phát triển và bức bách về quỹ nhà-quỹ đất (QN-QĐ) tạm c-tái định c (TC-
TĐC) ngày càng gia tăng. Định hớng không gian tổng thể thành phố và quận đã thực hiện các năm 1998,
1999, 2000, 2001 thiếu khả năng dự báo về nguy cơ biến đổi không gian, không đánh giá đúng về sự tồn tại
của QNƠ tại KCCC hiện đang bị biến dạng không gian nhng lại có vị thế giá trị đất đai thuộc trung tâm đô
thị rất lớn. Các công trình nghiên cứu cải tạo KCCC hiện nay chủ yếu đều tập trung vào giải pháp quy hoạch
kiến trúc (QHKT), quản lý đô thị (QLĐT) một cách cục bộ; Cha tạo đợc yếu tố tài chính làm đòn bẩy
thông qua khả năng tái khai thác, phát huy tiềm năng đất đai bằng vận hành giá trị quyền sử dụng đất (SDĐ),
thị trờng bất động sản (BĐS) để tạo động lực phục vụ cải tạo KCCC và đặc biệt là giải quyết vấn đề TC-
TĐC đạt hiệu quả và khả thi. Cho tới nay, cha có công trình nào nghiên cứu về lĩnh vực khai thác động lực
phục vụ cải tạo và giải quyết TC-TĐC tại chỗ nên việc thực hiện đề tài nhằm ứng dụng hiệu quả cho việc cải
tạo KCCC để nâng cao chất lợng cuộc sống và cải thiện môi trờng ở đô thị một cách đồng bộ, toàn diện,
hiệu quả và khả thi là rất cần thiết và cấp bách.
Chính vì vậy, tác giả nghiên cứu đề tài Cải tạo không gian kiến trúc-tái khai thác khu chung c cũ
tại Hà Nội đáp ứng điều kiện tạm c và tái định c tại chỗ với 3 mục tiêu gồm:
1. Xác định nguyên nhân có tính bản chất dẫn đến hệ quả tồn tại của thực trạng. Từ đó, nghiên cứu
phát huy u điểm và khắc phục nhợc điểm để hình thành mô hình và giải pháp cải tạo KCCC.
2. Xác định mô hình giải quyết, đáp ứng điều kiện đặc thù TC-TĐC tại chỗ và nguồn động lực chi phối
cơ bản để phát huy tiềm năng tái khai thác, chuyển hoá cấu trúc không gian và chức năng phù hợp, phục vụ
cho cải tạo KCCC.

Luận án gồm 178 trang, ngoài phần đặt vấn đề gồm 4 trang, kết luận và khuyến nghị gồm 5 trang, nội dung
chính có 3 chơng: Chơng 1- Tổng quan gồm 47 trang, chơng 2- Cơ sở lý thuyết và phơng pháp nghiên cứu
gồm 34 trang, chơng 3- Kết quả nghiên cứu và bàn luận gồm 87 trang cùng 142 tài liệu tham khảo (131 tài liệu
tiếng Việt, 5 tiếng Anh, 3 tiếng Pháp, 3 tiếng Nga) và 17 phụ lục.
b. Nội dung luận án
Chơng 1: Tổng quan
1.1 Lịch sử nghiên cứu và phát triển khu chung c (KCC)
1.1.1 Xuất xứ và phát triển đơn vị ở láng giềng trên thế giới
Năm 1924, C.Perry-Hoa Kỳ đa ra quan niệm về đơn vị ở láng giềng với nguyên tắc bố trí các công
trình phục vụ, trờng học đặt gần lõi cây xanh, cửa hàng tại vành ngoài gần giao thông công cộng. Vào năm
1950, quan niệm TKNƠ của Liên Xô đợc hình thành (áp dụng tại Việt Nam-1960). Mô hình TKNƠ và đơn vị
ở (ĐVƠ) có hạn chế là sự phân chia mô đun cứng nhắc, không đáp ứng đợc sự vận động của đô thị. Khắc phục
những hạn chế này là mô hình quần thể đô thị với các quá trình tích hợp hoá và khu biệt hoá. Quá trình hình
thành và phát triển của đô thị từ mô hình đơn vị ở láng giềng đến khu ở là tập hợp của các đơn vị cơ sở đến
quần thể đô thị, rồi đến tuyến tính phi tầng bậc. Ngày nay, mô hình ĐVƠ láng giềng vẫn đợc ứng dụng cho
công cuộc xây dựng đô thị nhiều nơi trên thế giới.
1.1.2 Kinh nghiệm cải tạo khu ở đô thị tại nớc ngoài
a. Hình thái cải tạo KCCC: Bảo quản duy trì QNƠ; Nâng cao chất lợng QNƠ; Cải tạo nâng cấp thận
trọng, nâng cao giá trị sử dụng quỹ nhà, đất ở; Phát triển tái cấu trúc, khai thác tiềm năng quỹ đất; Hoạch định cơ
chế chính sách phù hợp để tái phát triển.
b. Vấn đề đặt ra cần chú trọng đối với cải tạo KCCC: Quan hệ khả thi giữa thiết kế và cải tạo; Sự nhận
thức đầy đủ của việc cải tạo để phát triển toàn diện; Cải tạo nhà ở với quan điểm về phá huỷ và phục hồi; Giải
quyết hậu quả xã hội và sự tham gia của cộng đồng; Hoạch định cơ chế chính sách phù hợp để hỗ trợ phát triển
nhà ở.

2
1.2 KGKT KCCC
1.2.1 Quá trình hình thành-phát triển KCCC trong nớc
a. KCC phát triển giai đoạn 1960-1970: Chủ yếu xây dựng nhà ở và chung c thấp tầng (từ 1-3 tầng)
với cơ cấu tổ chức không gian căn hộ không khép kín, không độc lập.

thị hầu nh không có QN-QĐ trong khi đặc thù về nhu cầu TĐC tại chỗ của KCCC cơ bản là 100%.
1.2.5 Định hớng phát triển và thực thi cải tạo KCCC
a. Định hớng không gian và phát triển nhà ở đến 2020: Tập trung huy động các nguồn lực phát
triển quỹ nhà đạt chỉ tiêu 15 m2/ngời vào 2010 và 20 m2/ngời 2020; Phát triển CCCT để nâng cao chất
lợng chỗ ở; Xây dựng lại quỹ nhà hiện đã hết niên hạn sử dụng; Tạo lập thị trờng BĐS và xã hội hoá (XHH)
phát triển nhà ở.

3
b. Định hớng cải tạo KCCC Hà Nội: Cải tạo KCCC theo hớng XHH, gắn công tác cải tạo QNƠ với
việc khai thác dịch vụ đô thị, đặc biệt quan tâm tới bảo đảm mật độ dân c phù hợp điều kiện cải tạo hệ thống
HTKT và HTXH. Kế hoạch đến 2015 không còn các KCCC thiếu an toàn, không đủ điều kiện sống theo quy định.
c. Thực thi cải tạo KCCC: Giải pháp thực thi cải tạo KCCC thực hiện theo 4 hớng sau: Cải tạo, sửa
chữa chống xuống cấp nhà ở nguy hiểm; Cải tạo, nâng cấp bằng xây ốp nhà ở cục bộ; Tái phát triển nhà ở
bằng phá dỡ nhà cũ, xây mới cục bộ; Quy hoạch xây dựng lại toàn bộ KCCC. Tổng quan thực thi giải pháp
cải tạo KCCC cho thấy còn nhiều hạn chế, cha phát huy đợc tiềm năng đất đai, gia tăng chất tải HTKT và
HTXH, bất khả thi trong giải quyết TC-TĐC.
1.2.6 Tình hình nghiên cứu cải tạo KCCC
Các công trình nghiên cứu hiện nay cha đáp ứng đợc tính đồng bộ, toàn diện và khả thi. Nghiên cứu
tập trung chủ yếu vào giải pháp QHKT, QLĐT thuần tuý để cải thiện điều kiện nhà ở cục bộ, cha đánh giá
đúng về khả năng tồn tại của nhà ở hoặc nghiên cứu đồng bộ về "chỗ ở", cha khai thác tiềm năng tạo động
lực hay giải quyết đặc thù công tác cải tạo nhà ở đô thị tại khu vực KCCC.
1.3 Vấn đề nghiên cứu
1.3.1 Tồn tại bản chất của đối tợng cần giải quyết
a. Xác định nguyên nhân tồn tại bản chất và phơng thức cải tạo toàn diện: Nhằm xác định nhân tố
cốt lõi ảnh hởng đến hệ thống KGKT. Tập hợp các nguyên nhân là những nhân tố tác động đến khả năng
hình thành giải pháp cải tạo. Do vậy cần xác lập phơng thức cải tạo toàn diện hệ thống KGKT KCCC trên cơ
sở giải quyết đợc nhân tố cơ bản tác động đến hệ thống và vì cơ cấu KGKT là cấu thành hữu cơ để tạo lập
chất lợng ở.
b. Xác định mô hình cải tạo KGKT đáp ứng điều kiện TC-TĐC tối u và xác lập khả năng chuyển
hoá hình thái tổ chức không gian tạo tính bền vững:

chuyển hoá hình thái KGKT, mất tính bền vững và mất cân bằng trạng thái không gian); Cải tạo (cải tạo đô
thị, cải tạo KGKT, cải tạo KGKT KCCC); Khai thác (khai thác đô thị, khai thác mới và tái khai thác, tái khai
thác KCCC, động lực tái khai thác KCCC, thị trờng đất đai-BĐS) và TC-TĐC (tạm c, TĐC, TC-TĐC tại
chỗ).
b. Phạm vi lý thuyết: Phạm vi lý thuyết của đề tài là hệ thống khoa học đô thị, đặc biệt là cải tạo đô thị
về hình thái học không gian đô thị (KGĐT), khai thác động lực phát triển KT-XH đô thị, phát triển và cải tạo
với bản chất là TĐC.
2.1.3 Tác động của KTTT và quy luật giá trị
KTTT là nền kinh tế đợc điều chỉnh chủ yếu bởi thị trờng với quy luật sản xuất hàng hoá, trong đó
thị trờng đất đai-BĐS là thị trờng trọng yếu và quy luật giá trị là quy luật khách quan cơ bản. Thực trạng
KCCC ngày nay là sự tác động của KTTT và sự biến tớng của thị trờng ngầm đất đai-BĐS. Khu vực
KCCC thuộc trung tâm thành phố có giá trị đất đai rất cao, trong khi giá trị BĐS hiện hữu lại rất thấp. Đây là
mâu thuẫn đối nghịch quan hệ ngang giá mang tính chất phi quy luật giá trị.
2.1.4 ảnh hởng quá trình ĐTH và dự báo phát triển
a. Quá trình ĐTH: ĐTH là hiện tợng xã hội liên quan tới dịch chuyển KT-XH-văn hoá-không gian-môi
trờng gắn liền với những tiến bộ khoa học kỹ thuật. Biểu hiện của ĐTH là: Thay đổi cấu trúc lao động xã hội; Sức
ép dân số; Sự tập trung các chức năng chuyên biệt của các KGĐT; Sự bành trớng của đô thị; Đời sống văn hoá xã
hội thay đổi; ảnh hởng đến môi trờng đô thị. Dới tác động của quá trình ĐTH, khu vực KCCC cũng bị ảnh
hởng nặng nề.
b. Dự báo phát triển: Hình thái phát triển ĐTH có 5 giai đoạn: Tập trung tuyệt đối, tập trung tơng
đối, tập trung và phân tán, phân tán tơng đối và phân tán toàn phần. Đô thị Hà Nội hiện đang ở giai đoạn
ĐTH có tính chất cụm đô thị là hình thái tập trung và phân tán, dự báo hớng phát triển sẽ vào thời kỳ ĐTH
chùm đô thị và phân tán tơng đối; Đô thị trung tâm ổn định và ĐTH toàn phần.
2.1.5 Biện chứng tái khai thác và bảo tồn cải tạo đô thị
a. Biện chứng tái khai thác: Tái khai thác là quá trình thay đổi vật chất của KGĐT và luôn luôn kéo
theo sự thay đổi của công năng sử dụng. Tái khai thác có quan hệ hữu cơ với thị trờng đất đai-BĐS là nguồn
động lực tái phát triển đô thị rất lớn. Cải tạo tái khai thác KCCC là tất yếu khai thác tiềm năng giá trị SDĐ
trung tâm đô thị, là động lực quy luật tạo cân bằng giá trị giữa đất và BĐS trên đất.
b. Biện chứng bảo tồn KGĐT: Đặc trng của di sản kiến trúc không chỉ tồn tại trên các giá trị về lịch sử
và nghệ thuật mà còn đợc nhìn nhận bằng các giá trị về khoa học và xã hội. Khu vực KCCC có giá trị bảo tồn

tế khách quan của việc tổ chức KGKT đô thị theo đặc trng KTTT. Trên thực tế, Hà Nội đang phát triển tự phát
theo mô hình này và hiện đang tác động đến thành phần không gian khu ở-KCCC.
2.1.9 Mô hình phát triển trung tâm và kiểm soát vùng hạn chế phát triển đô thị Hà Nội
a. Mô hình phát triển trung tâm đô thị: Mô hình phát triển trung tâm đô thị của Hà Nội đợc nghiên cứu
và xác định là phát triển tại Hà Nội một trung tâm giao dịch thơng mại và dịch vụ quốc tế. Mô hình phát triển
trung tâm hiện đại với chức năng TMDV theo dạng tuyến- điểm tịnh tiến dần ra phía ngoài trung tâm cũ.
b. Kiểm soát vùng hạn chế phát triển: Quy tắc phân vùng nhằm mục tiêu bảo tồn KGKT Hà Nội, giữ gìn
bản sắc văn hoá đồng thời phát triển Thủ đô. Khu vực KCCC thuộc vùng phát triển mới, định hớng phát triển
cho phép xây dựng xen cấy các công trình cao tầng và xây dựng các trục cao tầng tập trung trên các tuyến vành
đai.
2.2 Giả thuyết nghiên cứu
Xác định nguyên nhân cốt lõi của KGKT KCCC đã biến dạng, bị phá huỷ và mất tính bền vững để đề
xuất mô hình ở mới trên cơ sở nâng cao mô hình cũ. Chuyển hoá cấu trúc không gian và chức năng tạo tính
bền vững, tạo mới kiến trúc cảnh quan (KTCQ), không làm tăng chất tải HTKT, HTXH, phát triển tuyến tính
TMDV đa chức năng. Tái khai thác phát huy tiềm năng giá trị đất đai trung tâm để giải phóng động lực phát
triển và đáp ứng điều kiện đặc thù cải tạo đô thị khu vực KCCC là TC-TĐC tại chỗ.
2.3 Phơng pháp nghiên cứu
2.3.1 Phơng pháp nghiên cứu tài liệu thu thập thông tin

6
Tổng quan lịch sử nghiên cứu và phát triển KCCC, tình hình nghiên cứu cải tạo KCCC nhằm xác định vấn đề
nghiên cứu, phục vụ bàn luận kết quả nghiên cứu; Xác lập cơ sở lý thuyết, thành tựu lý thuyết đã đạt đợc, kết quả
nghiên cứu của đồng nghiệp liên quan đến chủ đề nghiên cứu.
2.3.2 Phơng pháp tiếp cận thu thập thông tin
a. Tiếp cận lịch sử và logic: Sử dụng hệ thống bản đồ quy hoạch các năm 1960, 1974, 1989, 1998 và
2020 nhằm xác định bối cảnh phát triển và vai trò không gian của các KCCC, mối quan hệ giữa các khu ở đô
thị, ĐTH khai thác mới và tái khai thác.
b. Tiếp cận định tính và định lợng: Tiến hành khảo sát 40 KCCC tại Hà Nội, thu thập bản đồ hiện
trạng, thiết kế ban đầu. Phân tích định lợng, định tính hiện tợng tồn tại của các thành phần KGKT KCCC,
so sánh đối chiếu theo tiến trình lịch sử nhằm xác định rõ các luận cứ thực tiễn.

đến xuống cấp kỹ thuật. HTKT xây dựng không đồng bộ, cộng thêm việc phát triển tự phát gây ra sự quá tải
và xuống cấp trầm trọng.

7
c. Thiếu tính dự báo ĐTH: Mô hình tổ chức không gian KCCC giai đoạn trớc chỉ phù hợp điều kiện xã
hội hiện tại, cha tính đến khả năng phát triển của đô thị. Vì vậy không phù hợp trong nền KTTT và bị biến dạng,
mất cân bằng không gian.
3.1.2 Vận hành tự phát KTTT, biến đổi KT-XH và bất cập về giá trị BĐS
a. KTTT vận hành tự phát: Quá trình phát triển KTTT, giao lu tổng thể hàng hoá-thị trờng cùng tất cả
các loại thị trờng phát triển đã ảnh hởng đến khu vực nhà ở đô thị,đặc biệt là hệ thống KCCC. Biểu hiện là: Sự
chuyển dịch cơ cấu lao động; Nhu cầu về việc làm tăng thu nhập; Nhu cầu dịch vụ đô thị tăng mạnh
b. Tác động đến hệ thống HTXH: Hệ thống HTXH biến đổi theo quy luật cung cầu. Thành phần kinh
tế t nhân vận động nhanh nhẹn nhất nên đã bùng nổ tự phát hệ thống TMDV công cộng có tính cá thể là tất
yếu và HTXH thiết yếu cũng bị ảnh hởng do bị thu hẹp, lấn át phát triển. Do biến đổi KT-XH, văn hoá nên
ĐTH tăng nhanh và nhu cầu sử dụng HTXH tăng vọt.
c. Bất cập về giá trị BĐS: KCCC thuộc khu vực trung tâm đô thị có giá trị đất đai rất lớn. Tuy nhiên, giá
đất và giá trị công trình trên đất không tơng thích, những công trình tồn tại trên thực trạng không khai thác
hết tiềm năng cũng nh giá trị SDĐ nên phi quy luật giá trị.
3.1.3 Gia tăng mạnh mật độ c trú và xây dựng, tái khai thác tự phát cùng với hạn chế về tài
chính, cơ chế chính sách và QLĐT đã biến dạng toàn bộ không gian, khu ở mất tính bền vững
a. Gia tăng mạnh mật độ xây dựng. c trú và tái khai thác tự phát: Mật độ dân số tăng mạnh tại trung
tâm đô thị làm gia tăng nhu cầu về chỗ ở, trong khi QNƠ lại thiếu. Điều kiện KT-XH thay đổi, phát triển
KTTT, dịch vụ bung ra và nảy sinh sự cơi nới, lấn chiếm tái khai thác tự phát. Hệ quả là HTKT đô thị bị chất
tải nên xuống cấp, môi trờng ô nhiễm. Hệ thống HTXH thiết yếu bị quá tảigây ra sự mất cân bằng trong
hoạt động của KCCC. Kết quả là mật độ xây dựng ban đầu từ 25-30% tăng tới 70-80% triệt tiêu cảnh quan,
tổng diện tích sàn tăng 1,2-1,5 lần do mật độ c trú tăng 1,5 lần.
b. Hạn chế về tài chính đô thị: Điều kiện ngân sách xây dựng KCC trong các giai đoạn trớc thiếu
thốn và trong giai đoạn hiện nay hạn chế cho đầu t xây dựng và cải tạo quỹ nhà.
c. Hạn chế về cơ chế chính sách và QLĐT: Hệ thống QLĐT không đủ năng lực, quá trình quản lý đơn
sơ, khai thác sử dụng, duy tu bảo dỡng rất hạn chế và thiếu định chế chính sách.

3.2.4 Hoán đổi tổ hợp ở TC-TĐC tại chỗ
Trên hệ thống bố cục điển hình quỹ đất trống cho phép triển khai 14 dạng CCCT tiêu biểu. Xây xen tổ
hợp CCCT vào hệ thống quỹ đất trống sẽ hoán đổi đợc nhà ở hiện trạng để TC-TĐC (quỹ nhà hiện trạng là
quỹ tạm c, sau đó TĐC), Đáp ứng điều kiện TC-TĐC tại chỗ với phơng thức hoán đổi trên cơ sở tuân thủ
mô hình tổ chức không gian cải tạo tái khai thác KCCC.
3.2.5 Xác định mô hình tổ chức KGKT
a. Tổ chức KGKT TKNƠ: ứng dụng đúng mô hình tổ chức không gian TKNƠ cũ, chuyển hoá hình thái
cấu trúc các thành phần không gian bằng việc thay đổi THNƠ mới, hoán đổi với THNƠ hiện trạng trên quỹ
đất trống nhằm nâng cao khả năng tổ chức không gian, đáp ứng điều kiện TC-TĐC tại chỗ.
b. Tổ chức KGKT nhóm ở: Theo mô hình tổ chức không gian TKNƠ đợc phát triển tầng bậc, phân
hoá cấu trúc không gian thống nhất trong nhóm ở, TKNƠ. Tại các nhóm ở có trục tuyến tính vành đai và trục
xuyên TKNƠ sẽ phát triển phi tầng bậc với đa chức năng TMDV và tuân thủ các điều kiện tổ chức không gian
của TKNƠ.
3.2.6 Phân tích bàn luận kết quả
Kết quả nghiên cứu đã xác lập đợc dẫn luận khoa học có luận cứ lý thuyết và thực tiễn, luận chứng
phù hợp, chứng minh đợc luận đề với giả thuyết nghiên cứu là bằng giải pháp tổ chức KGKT-tái khai thác
KCCC. Cải tạo KCCC là cải tạo hệ thống KGKT cấu thành môi trờng chỗ ở. Đó là mô hình tổ chức không
gian đợc hình thành từ 2 nhánh hợp nhất các mô hình gồm: Mô hình chuyển hoá hình thái cấu trúc không
gian và chức năng (đảm bảo tính biện chứng của KGKT); Mô hình tái khai thác phát triển tiềm năng đất đai
(giải pháp tạo động lực tái phát triển) và mô hình ở-CCCT (đợc hoán đổi THNƠ).
3.3 Nguyên tắc định hớng giải pháp cải tạo KCCC tại Hà Nội
3.3.1 Nguyên tắc tổ chức KGKT
Chuyển hoá hình thái cấu trúc không gian để phát huy u điểm mô hình TKNƠ cũ, thiết lập trạng thái
cân bằng không gian mới. Tái khai thác phát triển tiềm năng quỹ đất để tạo động lực tài chính giải quyết TC-
TĐC bằng mô hình ở mới và phát triển tuyến tính với chức năng TMDV tại vành đai và trục xuyên TKNƠ.
Xác định loại hình ở là CCCT triển khai trên quỹ đất trống, hoán đổi THNƠ để TC-TĐC tại chỗ với quy mô
TĐC đợc cân bằng với QNƠ hiện trạng, tránh gia tăng chất tải HTKT-HTXH.
3.3.2 Nguyên tắc xác định hình thái cải tạo KCCC
a. Nguyên tắc xác định hình thái cải tạo: Cải tạo KGKT KCCC đáp ứng các nhân tố thuộc hệ thống
quản lý phát triển nhà ở gồm: QHKT, kỹ thuật, HTCS, tiềm năng đô thị, môi trờng ở, KT-XH, tài chính, cơ

< DT
TM-DV tính toán
DA có khả năng cân đối tài chính
DT
TM-DV thực tế
> DT
TM-DV tính toán
DA không có khả năng cân đối tài chính
3.3.6 Phân tích bàn luận kết quả
Nguyên tắc định hớng giải pháp đợc tạo lập từ mô hình tổ chức không gian gồm chuyển hoá hình thái
cấu trúc và chức năng, tái khai thác KCCC và hoán đổi CCCT tạo THNƠ để TC-TĐC tại chỗ. Hệ thống các
nguyên tắc đợc xác lập từ mô hình hoá đảm bảo tính chính xác từ nguyên lý tổ chức không gian là kết quả
cần thiết đợc so sánh đối chiếu về nguyên tắc cải tạo KCCC đối với các công trình nghiên cứu khoa học
khác và giải pháp thực thi.
3.4 Giải pháp triển khai-thực nghiệm kỹ thuật kiểm chứng giả thuyết: Triển khai trên 3 KCCC tiêu
biểu: KCCC Kim Liên-Nhóm ở B (1960-1970), KCCC Thành Công-Nhóm ở H+K (1970-1980) và KCCC
Thanh Xuân-Nhóm ở C (1980-1990).
3.4.1. Giải pháp QHKT và kỹ thuật
a. Quy hoạch: Phát triển CCCT vào lõi TKNƠ, mật độ xây dựng đạt 25-30%. Tổ hợp KGCT mới đan
xen KGCT cũ và hoán đổi tổ hợp tại các quỹ đất trống 2H. Tạo QNƠ TĐC tại chỗ cân bằng với QNƠ cũ,
KTCQ đạt 70%, tái tạo đợc quỹ đất vành đai 20-25% để phát triển HTXH với chức năng TMDV.
b. Kiến trúc: Phát triển 3 dạng KGCT: Cao tầng-trung tầng và thấp tầng. Hệ thống hiện trạng các chung c
cũ nhiều tầng xuống cấp sẽ phá bỏ để hoán đổi CCCT với khả năng áp dụng thực tiễn 14 mẫu thiết kế tiêu biểu
triển khai trên 9 dạng quỹ đất trống chủ yếu. Quỹ nhà đợc đánh giá còn đảm bảo kỹ thuật, có giá trị SDĐ không
cao sẽ cải tạo, nâng cấp kết hợp với giảm mật độ c trú.

10
c. Kỹ thuật: Giải quyết đồng bộ và toàn diện về kỹ thuật đối với KGCT nhà ở. Sử lý nền công trình xây xen
trong quỹ đất trống 2H (trung bình là 25-40m) và xây dựng bằng ứng dụng khoa học kỹ thuật công nghệ mới nh
cọc khoan nhồi, cọc barrete, tờng vây trong đất-tầng hầm, nhà khung bê tông cốt thép, lõi cứng vách cứng, dự ứng

c. kết luận
Kết luận
1. Nghiên cứu khảo sát 40 KCCC đã xây dựng tại Thủ đô Hà Nội từ năm 1960-1990 cho thấy hệ thống
KGKT đã bị biến dạng và phá huỷ do mật độ xây dựng tăng tới 70-80%, mật độ c trú tăng gấp 1,5 lần; Chất
lợng nhà ở xuống cấp nghiêm trọng, nhà lắp ghép với 70% nhà bị lún nứt, h hỏng mối nối, trong đó có 30% là
nhà nguy hiểm; Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thấp, cá biệt có hộ chỉ 3-5m2/ngời đã làm mất đi trạng thái không gian
cân bằng và tính bền vững của khu ở. Xác định đợc nguyên nhân chủ yếu của tồn tại trên là do ứng dụng thiếu
hoàn chỉnh mô hình tổ chức không gian TKNƠ; Phát triển tự phát KTTT, thị trờng đất đai-BĐS và bất cập về

11
quy luật giá trị; Việc cải tạo thiếu thành công của một số giải pháp thực thi là không giải quyết đợc vấn đề TC-
TĐC tại chỗ và khai thác thiếu hiệu quả đất đai trung tâm đô thị.
2. Xây dựng mô hình chuyển hoá hình thái cấu trúc không gian và chức năng bằng ứng dụng đúng mô hình
tổ chức không gian TKNƠ kết hợp với không gian tuyến tính đa chức năng tại vành đai và trục xuyên để phát triển
hệ thống HTXH- TMDV trên 20-25% tổng quỹ đất đợc tái tạo bằng chuyển hoá không gian từ mô hình ở mới-
CCCT. Trên cơ sở vận hành đúng quy luật KTTT, thị trờng đất đai-BDS phù hợp với quy luật giá trị tạo nguồn
động lực tài chính, XHH nhà ở từ chính việc cân đối tái khai thác đất đai tại trung tâm của các KCCC.
3. Xây dựng nguyên tắc về tổ chức KGKT, hình thái cải tạo KCCC, bảo tồn KCCC, cơ chế tái khai thác
KCCC tạo tài chính để giải quyết TC-TĐC tại chỗ và ngỡng hiệu quả đầu t cải tạo. Xây dựng giải pháp cải tạo
KCCC từ mô hình, nguyên tắc trên đáp ứng điều kiện TC-TĐC tại chỗ cân bằng và thực hiện đồng loạt bằng hoán
đổi THNƠ với hiện trạng trên hệ thống quỹ đất trống có 9 dạng bố cục chủ yếu với đầy đủ các điều kiện để xây
xen nhiều dạng CCCT, giảm mật độ xây dựng về 25-30% mà không gia tăng chất tải HTKT-HTXH thiết yếu. Đề
xuất giải pháp triển khai-thực nghiệm kỹ thuật kiểm chứng trên các KCCC tiêu biểu 1960-1990 làm hình mẫu khả
thi để áp dụng thực tiễn.
Khuyến nghị
Không thực thi các giải pháp cải tạo KCCC đơn thuần, cục bộ, hạn chế tiềm năng SDĐ. Nên áp dụng
kết quả nghiên cứu triển khai-thực nghiệm kỹ thuật trong luận án để triển khai trên thực trạng tiêu biểu.
Nghiên cứu tiếp mô hình chức năng cải tạo, mở rộng, nâng cấp HTXH thiết yếu và HTXH với chức năng
TMDV.