Lời nói đầu
ở là một nhu cầu thiết yếu của con ngời để sống, tồn tại và phát triển.Nh
Anghen đã nói: Con ngời trớc hết cần phải ăn, uống, chỗ ở và mặc rồi mới có
thể làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo....Trong các thời kỳ khác
nhau, tâm lý của ngời Việt Nam chúng ta vẫn duy trì quan điểm: có an c mới
lạc nghiệp, phải có chỗ ở thì mới có thể làm việc, xây dựng sự nghiệp, định c
lâu dài. Điều đó cũng gắn liền với sự hình thành và phát triển của các cộng
đồng dân c, thôn xóm, làng mạc và các đô thị. Do đó nhà ở không chỉ là tài sản
co giá trị lớn đối với mỗi gia đình mà nó còn phản ánh trình độ phát triển kinh
tế xã hội của mỗi dân tộc, mỗi quốc gia.
Bớc vào thời kỳ đổi mới nền kinh tế nớc ta phát triển khá mạnh.Các đô
thị hiện có phát triển cả về chiều sâu lẫn quy mô, đồng thời hình thành nhiều đô
thị mới.Bắt đầu có sự tăng dân số cơ học tại các đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn
nh Hà Nội, TP Hồ Chí Minh..Điều này làm nóng thêm nhu cầu về nhà ở mà vốn
dĩ đã rất bức xúc.Đất chật ngời đông, giá đất đội lên cao làm cho nhiều ngời
phải khốn khó về vấn đề nhà ở.. Nhà ở là tài sản có giá trị lớn trong khi vẫn còn
nhiều nhóm ngời có thu nhập thấp, mức tiết kiệm từ 7% - 10%. Do vậy mà họ
thờng ở những căn nhà tạm không đảm bảo vệ sinh, mức độ an toàn. Nó ảnh h-
ởng xấu tới mỹ quan đô thị và góp phần làm giảm tốc độ đô thị hoá và công
nghiệp hoá hiện đại hoá đất nớc .
Trong những năm gần đây nhà nớc ta đã có những chính sách tập trung
vào phát triển và tăng quỹ nhà ở cho ngời đô thị, đặc biệt là nhóm ngời có thu
nhập thấp. Nhiều công trình dự án đã đợc đa vào thực hiện nhất là nhà chung c,
phần nào giải quyết đợc nhu cầu nhà ở của nhân dân đô thị làm thay đổi bộ mặt
đô thị phản ánh một cách thiết thực các chính sách của Đảng và nhà nớc ta.
Bên cạch đó ngời cha có nhà ở hoặc nhà ở không đảm bảo các công dụng
thông thờng chiếm tỷ lệ khá lớn nó là vấn đề bức bách trong các đô thị lớn của
nớc ta. Chính vì lẽ đó mà cần phải đi sâu vào nghiên cứu :
1
Vấn đề nhà ở cho ngời thu nhập thấp tại đô thị : thực trạng và giải
pháp để đa ra các biện pháp hữu hiệu giải quyết nhà ở cho họ, đảm bảo sự

Chính vì vậy mà có nhiều cách hiểu khác nhau về ngời có thu nhập thấp.
Theo cách hiểu thông thờng, ngời có thu nhập thấp là những ngời có mức
lơng tơng đối ổn định nhng mức độ tiệm cận dới mức thu nhập trung bình của
ngời dân đô thị bao gồm cả những ngời nghèo đói.
Theo quyết định của bộ lao động thơng binh xã hội năm 2001, ngời
nghèo thu nhập trung bình tại đô thị là 150.000 đ/ngời tháng. Các tỉnh thành
phố có GĐP cao và tỷ lệ ngời nghèo thấp hơn mức trung bình thì ngỡng nghèo
có thể cao hơn. Năm 2000, tại TPHCM ngỡng nghèo là 250.000 đ/ngời
tháng.
Theo quyết định của Tổng cục Thống kê thì ngời có thu nhập thấp là
những ngời có mức thu nhập trên 250.000
đ
/tháng và dới mức thu nhập trung
bình của đô thị .Và theo quan điểm của tổ chức VeT một tổ chức phi chính
phủ hoạt động ở Việt Nam chuyên tác những vấn đề về nâng cấp đô thị và nhà ở
cho ngời có thu nhập thấp thì ngời có thu nhập thấp bao gồm những ngời có
mức thu nhập trên 250.000
đ
/tháng và thấp hơn 3.500.000
đ
/tháng mức trung
bình của đô thị.
Theo kết quả điều tra của tổng cục thống kê về mức sống hộ gia đình năm 1999
tại các đô thị mức thu nhập của 20% số hộ cao nhất là 1960.800 đ/ngời
tháng.
3
Trong chơng trình phát triển nhà ở cho ngời có thu nhập thấp, khái niệm
ngời có thu nhập thấp là : ngời có thu nhập ổn định trên ngỡng nghèo và dới
mức tiệm cận với mức trung bình, có khả năng tích luỹ vốn để tự cải thiện điều
kiện ở nhng vẫn cần sự hỗ trợ của nhà nớc nh cho vay dài hạn với mức lãi suất u

- Công nhân các nhà máy, công ty
- Dân lao động và buôn bán nhỏ ở đô thị
2- Đặc điểm nhà ở của ng ời có thu nhập thấp
Với mức thu nhập thấp thì việc chi tiêu cho các hàng hoá thông thờng trở nên
khó khăn.Thậm chí nhiều ngời, nhiều hộ còn không đủ ăn, huống chi đến việc
dành tiền để mua sắm, đầu t, nâng cấp, cải tạo nhà ở.Vì vậy,nhà ở của nhóm ng-
ời này thờng có một số đặc điểm sau:
+ Diện tích trên đầu ngời thấp.Tuy có tăng lên so với thời kỳ bao cấp nhng vẫn
thuộc loại thấp so với mức trung bình của xã hội . ở TP HCM nhiều nơi cho
thuê nhà với giá 250.000
đ
/tháng mà có khi tới mời ngời chen chúc nhau nấu ăn
4
và nghỉ ngơi . Hay một số khu KTX trung bình mỗt sinh viên từ 1 2 m
2
/ sinh
viên.
+ Về mặt kiến trúc:
- Đối với nhóm ngời di c từ nơi khác đến đô thị, nhất là từ nông thôn ra
kiếm việc làm ăn buôn bán nhỏ. Nhà ở của họ là những lều lán dựng tạm bợ
bởi các vật liệu kém chất lợng nên hình thức kiến trúc rất nghèo nàn, đơn sơ
nh chính cuộc sống của họ. Họ tạo dựng ngôi nhà bằng tất cả các loại vật
liệu có thể nh tre, nứa, cót ép, lá dừa nớc, giấy dầu.. thậm chí là cả những
phế liệu thải ra từ sản phẩm công nghiệp. Bản thân vật liệu tạo dựng lên ngôi
nhà chủ yếu là loại rẻ tiền , dễ kiếm và tận dụng lại.
- Đối với nhóm ngời định c từ trớc khi nền kinh tế chuyển
đổi vẫn còn cơ chế bao cấp thì họ thờng ở trong những căn hộ
tập thể do nhà nớc phân phối. Nay đã xuống cấp nghiêm
trọng, nún nứt quá liên hạn sử dụng và lạc hậu. Do đó nhìn
chung hình thức kiến trúc nhà ở của ngời nghèo có giá trị

Ngời thu nhập thấp , tiền dành cho tiết kiệm cũng không phải là nhiều , thậm
chí là không có. Với mức tiết kiệm khoảng 7 % đến 10% thu nhập hàng tháng
thì đến bao giờ họ mới có một lợng tiền đủ lớn để mua nhà ở, giả dụ nhà nớc
không có chính sách hỗ trợ . Đấy còn cha kể đến yếu tố trợt giá của đồng tiền
theo thời gian .
Ngời thu nhập thấp có mức thu nhập tiền còn dới mức thu nhập trung bình của
xã hội , bao gồm :
+ Cán bộ công nhân viên chức nhà nớc thuộc các thành phần kinh tế , những
ngời đợc hởng lơng từ ngân sách nhà nớc nhng không có thu nhập ngoài.
+ Sinh viên các trờng đại học, cao đẳng .
+ Những hộ nghèo khác .
Cuộc sống nghèo nàn làm nảy sinh một loạt các vấn đề nh: y tế , giáo dục, vệ
sinh , môi trờng Nghèo thì lắm bệnh, con cái không đ ợc giáo dục tốt dẫn đến
không có công việc ổn định hoặc ổn định nhng thu nhập không cao.Ngời nghèo
dờng nh cũng bị rơi vào cái vòng luẩn quẩn của sự nghèo khó, không chỉ về
nhà ở mà còn các cái tiêu dùng khác trong cuộc sống.
6

Sơ đồ: Vòng luẩn quẩn của sự nghèo đói, trong đó có nghèo về nhà ở
Do đó cần phải có một cú huých để phá vỡ cái vòng luẩn quẩn này, không
ai khác chính là Nhà nớc.
Sự khác biệt rất lớn cả về giá cả và giá trị sử dụng giữa hàng hoá đặc biệt
nhà ở với các hàng hoá thông thờng dẫn đến sự khác biệt lớn lao trong việc
tiêu dùng giữa hai loại hàng hoá này ở cùng một mức thu nhập.Ta hãy xem
đồ thị về mức tiết kiệm dành cho việc cải tạo, nâng cấp hoặc mua đối với 2
loại hàng hoá này khi thu nhập tăng lên.
Thu nhập thấp
-Tình trạng nhà ở thấp kém
- Công việc không ổn định
- Hoặc có công việc ổn định


Mức tiêu dùng
tối thiểu (cải tạo)
Thu nhập thấp, nghèo Thu nhập khá trở lên Thu nhập

8
Nhìn vào đồ thị ta thấy:
- Đối với hàng hoá thông thờng, khi thu nhập bắt đầu tăng thì
mức thu tiết kiệm để dành cho việc chi tiêu hàng hoá cũng
tăng. Khi họ trở nên giàu có thì mức chi tiêu cho hàng hoá
này giảm vì nó trở nên d thừa.
- Đối với hàng hoá đặc biệt nhà ở: Nó có giá trị lớn, muốn đầu t cải tạo
nâng cấp phải có một khoản tiền lớn.Khi mức thu nhập ở dới mức trung
bình, mức tiết kiệm không đủ để cải tạo, nâng cấp nhà và đến khi thu nhập
cao thì họ mới có tiền để đầu t, nâng cấp hay xây mới.
Qua đó ta thấy, nếu mức thu nhập không đợc cải thiện thì nhng ngời này sẽ
khó có khả năng tiếp cận đợc nhà ở với các tiện nghi thông thờng hay hiện
đại.Để giải quyết vấn đề này Nhà nớc cần phải có chính sách khuyến khích hỗ

ảnh hởng trực tiếp đến lợi nhuận của họ.Vì vậy cần tạo ra cơ chế thoáng, cơ
chế một cửa, loại bỏ những thủ tục không cần thiết.Điều 7 Nghị định số
71/2001/NĐCP ngày15/10/2001 quy định: Đối với những khu vực đã có quy
hoạch chung và quy hoạch chi tiết đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền
phê duyệt thì chủ đầu t dự án nhà ở đợc tạo điều kiện và u đãi chỉ cần lập một
bớc báo cáo nghiên cứu khả thi. Trong trờng hợp khu vực dự án có quy hoạch
chung nhng cha có quy hoạch chi tiết thì chủ đầu t đợc phép lập quy hoạch
chi tiết để trình duyệt đồng thời với báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Các
công trình có thiết kế kỹ thuật đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt
thì đợc miễn cấp giấy phép xây dựng
- Về huy động vốn và u đãi trong đền bù giải phóng mặt
bằng, tiền sử dụng đất:
Khi tham gia đầu t xây dựng các dự án, vốn là yếu tố cơ bản chi phối toàn bộ
quá trình hoạt động đầu t xây dựng của nhà đầu t. Vốn đợc sử dụng trong việc
thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng các công trình và các hạng mục
công trình Nhà n ớc cho phép và tạo điều kiện để các chủ đầu t dự án đợc huy
động vốn ứng trớc của các tổ chức, cá nhân có nhu cầu về nhà ở. Đợc phép vay
10
vốn của các tổ chức tín dụng theo quy định của pháp luật. Nh n ớc xem xét cho
vay từ quỹ đầu t phát triển hoặc đợc bảo lãnh tín dụng ( Điều 10 NĐ số
71/2001/NĐ - CP ). Đền bù giải phóng mặt bằng là một trong những vấn đề hết
sức nhạy cảm và phức tạp. Mức đền bù đợc gọi là thoả đáng không phải là nhỏ.
Nhà nớc cần hỗ trợ bằng nguồn vốn ngân sách nhà nớc để giảm bớt gánh nặng
cho các doanh nghiệp. Chủ đầu t đợc giao đất phải nộp tiền sử dụng đất và phải
đền bù thiệt hại về đất thì số tiền sử dụng đất phải nộp đợc trừ toàn bộ số tiền
đền bù thiệt hại về đất của dự án.Trong trờng hợp doanh nghiệp trong nớc gặp
khó khăn về vốn thì đợc nhà nớc tạo điều kiện cho vay vốn để thực hiện đền bù,
giải phóng mặt bằng ( Điều 8 - NĐ số 71/2001/NĐ - CP ).
Đợc miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng nhà chung c cao
tầng , còn dợc giảm 50% đối với đất không phải là nhà chung c cao tầng . Hoặc

đã có chỉ thị số 07/2003/CT-UB ngày 23-4-2003 về nhà ở cho đối tợng có thu
nhập thấp.
Chỉ thị tiếp tục phát triển trên cơ sở Nghị Định 71 / CP .
Nhìn chung để giải quyết vấn đề nhà ở cho ngời có thu nhập thấp cần có sự
quan tâm phối hợp của các ngành chức năng mà chính phủ là đầu tàu trong
việc thu hút và phát triển các nguồn vốn trong xã hội .
Tăng nguồn cung nhà ở, đồng thời có những chính sách tác động làm cho
cầu tiếp cận với nguồn cung tốt hơn . Thị trờng nhà ở là một trong những bộ
phận cấu thành thị trờng bất động sản . Trong điều kiện bình thờng hiện nay cầu
nhà ở rất lớn so với cung .Nhng xét trên một khía cạnh khác ,cầu nhà ở của đối
tợng thu nhập thấp thì lại không lớn vì thu nhập của họ không có khả năng chi
trả cho những hàng hoá - nhà ở mà họ cần. Đó mới chỉ là nhu cầu khó đợc thực
hiện trên thị trờng .Với lí do đó Nhà nớc có những chính sách khuyến khích các
doanh nghiệp đầu t xây dựng các khu nhà ở cho ngời có thu nhập thấp ,đặc biệt
là các dự án nhà chung c cao tầng nhằm sử dụng đất một cách tiết kiệm và hiệu
quả.Hỗ trợ các đối tợng có thu nhập thấp trong việc mua nhà để ở , kể cả các
nhà lu trú cho công nhân trong các khu công nghiệp , khu chế xuất, kí túc xá
cho sinh viên . Cần đề xuất chọn một số dự án thích hợp để yêu cầu xây dng
một tỷ lệ nhà chung c để nhà nớc mua lại hoặc diện nhà bán trả góp và nhà cho
12
thuê đối với hộ có thu nhập thấp ; ngời có thu nhập thấp đợc mua nhà trả góp
,căn hộ trong thời gian từ 10- 15 năm ; khi xét duyệt các quy hoạch và các dự
án đầu t phát triển các khu công nghiệp , khu chế xuất , đồng thời phải xét đến
quy hoạch , kế hoạch phát triển đồng bộ các khu dân c đô thị ,nhà lu trú cho
công nhân ( chỉ thị số 07/2003/CT- UB ngày 23-4-2003 của UBND Thành
Phố Hồ Chí Minh )
13
Chơng II Hiện trạng, giải quyết vấn đề nhà ở cho ng ời có
thu nhập thấp tại các đô thị ở nớc ta.
1. Hiện trạng nhà ở của ng ời có thu nhập thấp tại các đô thị.

14