1
THẨM ðỊNH VÀ ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN
ðẦU XÂY DỰNG – BẤT ðỘNG SẢN
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
Tháng 4 năm 2010
TRƯỜNG ðẠI HỌC MỞ TP.HCM
TRUNG TÂM CPA
2
THẨM ðỊNH DỰ ÁN ðẦU TƯ XÂY DỰNG
CÔNG TRÌNH
Tài liệu lưu hành nội bộ
Trình bày: TS. Lưu Trường Văn
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
3
Hồ sơ trình thẩm ñịnh Dự án ñầu tư xây dựng công
trình – ðiều 9 Nð 12/2009/Nð-CP
1
T
ờ
trình th
ẩ
m
ñị
nh d
ự
án
theo m
ẫ
u t
ạ
i

n b
ả
n
pháp lý có
liên quan
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
4
Thẩm quyền thẩm ñịnh Dự án ñầu tư xây dựng công
trình – ðiều 1 Nð 83/2009/Nð-CP
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
5
Th
Th
ẩ
ẩ
m quy
m quy
ề
ề
n th
n th
ẩ
ẩ
m ñ
m ñ
ị
ị
nh D
nh D
ự

83/2009/
Nð
Nð
-
-
CP
CP
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
6
Th
ờ
i gian th
ẩ
m
ñị
nh D
ự
án
ñầ
u t
ư
xây d
ự
ng công trình
–
ð
i
ề
u
1

á
n
n
h
ó
m
C
D
ự
á
n
n
h
ó
m
B
D
ự
á
n
n
h
ó
m
A
D
ự
á
n
q

ư
xây d
ự
ng công
trình –
ð
i
ề
u
1
N
ð
83/2009/N
ð
-CP
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
8
1
Xem xét các
yếu tố ñảm
bảo tính
hiệu quả
của dự án
2
Xem xét các
yếu tố ñảm
bảo tính
khả thi của
dự án
3

9
N
ộ
i dung th
ẩ
m
ñị
nh D
ự
án
ñầ
u t
ư
xây d
ự
ng công trình –
ð
i
ề
u
11
N
ð
12/2009/N
ð
-CP
1. Xem xét các yếu tố ñảm bảo tính hiệu quả của dự án, bao gồm: sự cần thiết
ñầu tư; các yếu tố ñầu vào của dự án; quy mô, công suất, công nghệ, thời
gian, tiến ñộ thực hiện dự án; phân tích tài chính, tổng mức ñầu tư, hiệu
quả kinh tế - xã hội của dự án.

12/2009/N
ð
-CP
3. Xem xét thiết kế cơ sở bao gồm:
a) Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc tổng
mặt bằng ñược phê duyệt; sự phù hợp của thiết kế cơ sở với phương án
tuyến công trình ñược chọn ñối với công trình xây dựng theo tuyến; sự
phù hợp của thiết kế cơ sở với vị trí, quy mô xây dựng và các chỉ tiêu quy
hoạch ñã ñược chấp thuận ñối với công trình xây dựng tại khu vực chưa
có quy hoạch chi tiết xây dựng ñược phê duyệt;
b) Sự phù hợp của việc kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực;
c) Sự hợp lý của phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ ñối với công
trình có yêu cầu công nghệ;
d) Việc áp dụng các quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng, môi trường, phòng
cháy, chữa cháy;
ñ) ðiều kiện năng lực hoạt ñộng xây dựng của tổ chức tư vấn, năng lực hành
nghề của cá nhân lập thiết kế cơ sở theo quy ñịnh
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
11
TẠI SAO PHẢI THẨM TRA DỰ ÁN
Ngăn chặn các dự án “xấu”
Không bỏ sót các dự án tốt
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
12
Th
Th
ẩ
ẩ
m
m

ố
ố
n
n
tư
tư
nhân
nhân
Nh
Nh
ữ
ữ
ng
ng
n
n
ộ
ộ
i
i
dung
dung
ch
ch
í
í
nh
nh
khi
khi

ồ
ồ
n
n
v
v
ố
ố
n
n
tư
tư
nhân
nhân
4. ðánh giá rủi ro
3. Phân tích tài chánh
2. Thẩm tra kỹ thuật
1. Phân tích thị trường
Phân tích nhân lực
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
13
PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG (1)
Trả lời các câu hỏi sau:
Thò trường có nhu cầu hay không?

S
ả
n ph
ẩ
m c

bình/khá/cao), s
ẽ
th v
ă
n phòng
 Thò phần dự kiến sẽ chiếm lónh?
Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm định dự án” tại ðại học mở
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
14
PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG (2)
nhằm xác định:
Chất lượng sản phẩm
 Khối lượng sản phẩm
 Giá cả sản phẩm
Bạn sẽ không gọi được chai beer 50 Sài Gòn trong một nhà hàng
sang trọng; ngược lại rất khó tìm chai beer Heineiken ở một
quán cóc bên đường
Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm định dự án” tại ðại học mở
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
15
PHÂN TÍCH KỸ THUẬT
Từ sản phẩm ñã xác ñịnh dẫn chọn lựa các:

Ph
ươ
ng án ki
ế
n trúc

Ph

…

Ph
ươ
ng án sân v
ườ
n, c
ả
nh quan, …

Vòng
ñờ
i d
ự
án
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
16
PHÂN TÍCH NHÂN LỰC
- Xác đònh nguồn lao động cung ứng cho dự án: các loại lao
động có trình độ, kỹ năng và lao động phổ thông
- Giá cả lao động cho từng loại
- Nguồn lao động dự trữ có thể bổ sung
- Lao động sẵn có trên thò trường lao động và lao động do
dự án đào tạo.
PHÂN TÍCH NHÂN L
Ự
C LÀ C
Ự
C K
Ỳ

U
T
Ư
T
Ự
QU
Ả
N LÝ KHAI THÁC SAU KHI D
Ự
ÁN
ðƯ
A
VÀO S
Ử
D
Ụ
NG.
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
17
PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH (1)
- Lòch đầu tư
- Lòch khấu hao
- Lòch vay và trả nợ
- Kế hoạch doanh thu
- Kế hoạch chi phí
- Kế hoạch lợi nhuận
- Kế hoạch vốn chủ sở hữu
Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm định dự án” tại ðại học mở
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
18

điểm kinh tế; BUDGET: Quan điểm ngân sách Chính phủ
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
20
Đất đai trong báo cáo ngân lưu dự án
 Đất thuê:
Báo cáo ngân lưu thể hiện dòng chi trả tiền thuê đất
 Đất mua:
Thể hiện dòng chi mua đất (năm 0), dòng thu thanh lý (năm cuối)
 Đất cấp với mục đích duy nhất:
Không thể hiện trong báo cáo ngân lưu. Nếu có, sẽ ghi dòng thu (trợ cấp) và
dòng chi (mua đất) một số tiền bằng nhau
 Đất cấp tùy nghi sử dụng:
Tính chi phí cơ hội sử dụng đất ở dòng chi
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
21


Không
Không
đư
đư
ơ
ơ
ï
ï
c
c
t
t
í

thò
tr
tr
ư
ư
ơ
ơ
ø
ø
ng
ng
nh
nh
ư
ư
mo
mo
ä
ä
t
t
khoa
khoa
û
û
n
n
thu
thu
trong

n.
 Nếu có thì yếu tố đó thuộc dự án khác, dự án đầu cơ đất
đai.
Đất đai trong báo cáo ngân lưu dự án
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
22
Khấu hao trong thẩm đònh dự án
 Khấu hao là chi phí không bằng tiền mặt (non-cash), nó không xuất
hiện trong báo cáo ngân lưu theo phương pháp trực tiếp.
 Chi phí khấu hao có mặt trong thẩm đònh dự án tối thiểu vì 3 nhiệm
vụ:
1. Để tính giá trò còn lại trong lòch khấu hao tài sản và dự kiến giá trò
thanh lý trong dòng thu cuối đời dự án.
2. Để hạch toán tính thuế trong Báo cáo thu nhập.
3. Để lập báo cáo ngân lưu theo phương pháp gián tiếp nếu cần.
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
23
Về chi phí chìm
 Loại bỏ chi phí chìm (sunk cost)
Chi phí đã xảy ra trong quá khứ, không ảnh hưởng đến việc
xem xét để ra quyết đònh trong hiện tại.
Dự án có sử dụng một thiết bò cũ có giá trò còn lại trên sổ
sách là 800 triệu đồng, nhưng giá hiện tại của thiết bò cùng
loại này trên thò trường chỉ là 200 triệu. Vậy giá trò thiết bò
dùng tính toán hiệu quả dự án sẽ chỉ là 200 triệu mà thôi.
Trong ví dụ đơn giản trên, phần 600 triệu (=800 – 200 triệu) đã là chi phí
chìm.
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
24
Thảo luận thêm về chi phí cơ hội