Chuyên đề 3
Giải pháp phát triển thị trờng tài chính
nhà ở cho ngời thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội
Lời mở đầu
Thị trờng bất động sản có vai trò quan trọng trong nền kinh tế Quốc dân, là đối
tợng phục vụ thị trờng vốn, thị trờng xây dựng, lại có liên quan đến đảm bảo phúc
lợi xã hội (nhà ở) của dân, vì vậy việc xây dựng và ban hành các thể chế tài chính
nhà ở cho ngời dân - nói chung và cho ngời có thu nhập thấp nói riêng là một
việc làm cấp bách và cần thiết trong thời gian hiện nay.
Khi so sánh tơng quan giữa thu nhập quốc dân và thu nhập cá nhân với giá
cả bất động sản từ năm 1990 đến nay, Bộ trởng Bộ Xây dựng nhận định Giá cả bất
động sản nhà đất ở nớc ta vào loại cao nhất thế giới. Cũng theo Bộ Xây dựng giá
đất bình quân năm 2003 ở nội thành Hà Nội là khoảng 10 cây vàng/m2, giá đất
ngoại thành tăng 5 đến 10 lần so với trớc. Nhu cầu về nhà ở đô thị rất lớn song
không thể đáp ứng đợc do chênh lệch quá lớn giữa thu nhập với mức giá hiện tại.
1
Diện tích nhà ở trung bình của ngời Việt Nam khoảng 10m2/ngời, trong khi các nớc
trong khu vực diện tích nhà ở trung bình của họ là 30m2/ngời. Tại khu vực đô thị
của chúng ta, mà đặc biệt là Thủ đô Hà Nội có hàng vạn gia đình thuộc diện thu
nhập thấp đang phải sống trong điều kiện chỗ ở không đảm bảo điều kiện tối thiểu.
Trên 30% các hộ gia đình thuộc khu vự đô thị có diện tích nhà ở dới 36m2, 19%
sống trong những căn hộ tạm bợ. Chỉ có 25% sống trong những ngôi nhà kiên cố.
Có thể xếp cán bộ công nhân viên chức Nhà nớc vào trong diện những ngời có
thu nhập thấp, vì mức lơng của họ không thể có khả năng chi cho viêc mua nhà. Giá
nhà chung c Hà Nội tại các khu đô thị mới rẻ nhất trung bình khoảng 9 đến 10 triệu
đồng/m2. Có những khu vực nội thành lên đến 18, 20 triệu đồng/m2. Giá nhà cao
gần nh phí lý. ở mức giá 9 triệu đồng/m2 thì với một căn hộ hiện đại rộng chừng
100m2, ngời mua phải trả 900 triệu đồng. Đây là một số tiền lớn, không phải ai
cũng có khả năng thanh toán ngay cả khi đã đợc nhận một số cơ chế u đãi của thành
phố Giám đốc Sở Tài nguyên và Nhà đất Hà Nội nhận định.
Th ụ Hà Nội l a phng úng gúp cho ngõn sỏch Nhà nc lớn th

+ 25% vốn tham gia của khách hàng, hoặc các đối tác muốn tham gia dự án
nhà ở.
+ 45% vốn vay của Ngân hàng sau khi có quyết định giao đất và hoàn chỉnh hạ
tầng kỹ thuật.
Vốn tối thiểu góp vào HTX để trở thành xã viên là 1 triệu đồng đối với thể nhân
và 100 triệu đồng đối với pháp nhân. Tuy nhiên, cũng cần có quy định một thành viên
hay xã viên có quyền đóng nhiều hơn vốn tối thiểu nhng không đợc vợt quá 30% vốn
điều lệ và mỗi xã viên trong HTX (kể cả thể nhân và pháp nhân), không phụ thuộc
vào chức vụ hoặc vốn góp, đều có quyền ngang nhau, chỉ có một phiếu trong mỗi lần
biểu quyết các nghị quyết tại Đại hội xã viên (cơ quan quyền lực cao nhất trong
HTX).
3
Đặc biệt, xã viên có thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất. HTX nhà ở sẽ không
chỉ đơn thuần kinh doanh nhà ở để bán và cho thuê cho mọi đối tợng, mà còn có thể
và cần kinh doanh nhiều loại hình dịch vụ đa dạng khác, nh : quản lý, duy tu, bảo d-
ỡng khu nhà ở và các công trình công ích có trong khu nhà ở, cung ứng tất cả các
dịch vụ phục vụ đời sống, sinh hoạt, vui chơi, giải trí của xã viên, ngời lao động và
những hộ gia đình sống trong các khu nhà ở. Cung ứng dịch vụ thông tin, viễn thông,
bu chính, làm đại lý cho các dịch vụ bảo hiểm, y tế cộng đồng, thơng mại, kinh
doanh VLXD, trang trí nội thất, t vấn XD và thiết kế.
Các Hợp tác xã nhà ở này đa ra mục tiêu giải quyết chỗ ở cho xã viên là mục
tiêu hàng đầu và không vì lợi nhuận. Thông thờng, hợp tác xã nhà ở nên bao gồm từ
100 đến 120 thành viên tham gia vào việc duy tu, bảo dỡng khu nhà mình đang sống
với mức đóng góp hàng tháng đã đợc quy định.
HTX nhà ở sẽ chịu trách nhiệm quản lý khu vực nhà ở và cung cấp các dịch vụ
cho xã viên. Việc đề ra quyết định tại HTX nhà ở đợc bầu tại Đại hội xã viên theo
nguyên tắc một ngời một phiếu. Ban Quản trị HTX nhà ở đợc bầu tại đại hội xã
viên, tuỳ thuộc vào quy mô của HTX. Ban quản trị có từ 3 đến 5 ngời. Cách làm này
cũng tơg tự nh cách bầu Ban quản lý nhà chung c trong Luật nhà ở mới đợc ban
hành.

quy định rất rõ rằng. Quyền u tiên mua trớc bao giờ cũng đợc dành cho thành viên
của chơng trình tiết kiệm nhà ở. Hợp tác xã thoả thuận trớc 5 đến 10% tổng số căn
hộ sẽ đợc phân phối cho thành viên tập thể hoặc đối tác bên ngoài. Số còn lại sẽ bán
cho các thành viên chơng trình tiết kiệm, những ngời có đủ số điểm tối thiều 180
điểm. Nếu nh xã viên trong Hợp tác xã nhà ở muốn bán nhà thì họ bán cho Hợp tác
xã. Khi Hợp tác xã mua lại căn hộ, bán cho thành viên chơng trình tiết kiệm tiếp
theo thì giá bán đợc tính toán dựa trên giá thị trờng trừ đi tỉ lệ chiết khấu tơng đơng
với tỷ lệ hợp tác xã áp dụng khi mua căn hộ đó. Trờng hợp Hợp tác xã không mua,
họ có thể bán nhà ra thị trờng.
Hợp tác xã nhà ở ra đời không chỉ quan tâm đến chất lợng công trình, đến kiến
trúc, kết cấu của khu nhà mà còn quan tâm tới môi trờng sống xung quanh, thay đổi
nếp sống "đèn nhà ai nhà ấy rạng", gắn kết con ngời trong một cộng đồng cùng
chung tay xây dựng và bảo vệ khu nhà mình đang sống. Điều quan trọng hơn cả là
những ngời có thu nhập trung bình và thu nhập thấp, ngoài cơ hội đợc mua nhà trả
góp, còn có cơ hội tiết kiệm tiền để mua những căn hộ cho con cháu mai sau.
1.2 Xây dựng quỹ tiết kiệm nhà ở :
Xây dựng quỹ tiết kiệm nhà ở độc lập và liên doanh với các tổ chức, công ty
xây dựng và kinh doanh nhà (hoặc thành lập các quỹ tiết kiệm nhà ở trong Ngân
hàng chính sách, các quỹ hỗ trợ ngời nghèo, và các thể chế tài chính khác do Thành
phố quản lý) là một hình thức phù hợp trong giai đoạn hiện tại và trớc mắt nhằm hỗ
trợ ngời có thu nhập thấp có thể sở hữu căn hộ. Nguồn tiền của qũy đợc hình thành
chủ yếu từ hỗ trợ ngân sách Trung ơng và địa phơng, tiền trích từ đấu giá quyền sử
dụng đất, tiền đóng góp của các nhà hảo tâm, các nguồn vay u đãi trong nớc và
5
quốc tế, tiền của bản thân những ngời có thu nhập thấp, cũng nh tiền của những
doanh nghiệp sử dụng lao động.
Các khon tin tit kim để mua nhà ở nên bt buc (Thậm chí nên tr th nh
mt chính sách quc gia). Chính sách n y yêu c u tt c các c dân ô th có vic
l m ti t kim mt phn lng ca h thông qua n v công tác hình th nh các
khon tin tit kim d i h n cho việc mua nh . Ngi ch tuyn dụng phi úng

- Chính quyn phng, xã lp d án u t xây dng các khu dãn dân theo
quy hoch v k hoch s dng t, quy hoch v thi t k xây dng ó c c
quan Nh n c thm quyn phê duyt, huy ng vn trong nhân dân a phng
di hình thc Nh n c v nhân dân cùng u t phát trin qu nh cho a
phng mình.
- H gia đình có t , thuê các Công ty kinh doanh xây dng hoc các nhóm
ngi h nh ngh xây dng t do xây dng mi nh cho mình .
- Mi mô hình u có mt u im nhng trong quá trình t chc thc hin đã
bc l mt s mt nhc im. Vì vy, Nh n c phi tng kt rút kinh nghim
nhm khuyn khích phát huy mt u im, b khuyt v h tr khc phc kp thi
mt nhc im, nh vy mi to c th trng kinh doanh bt ng sn l nh
mnh v phát tri n theo đúng đnh hng xã hi ch ngha.
II. Hoàn thiện cơ sở pháp lý và một số chính sách cần
thiết nhằm phát triển Thị trờng tài chính cho ngời có
thu nhập thấp.
2.1. V chớnh sỏch nh , t cho ngời có thu nhập thấp :
2.1.1 i vi cỏc ụ th ln:
Nhằm m bo thc hin quy hoch phỏt trin ụ th, Nh nc khụng nờn
giao ất cho dõn t lm nh. Nu giao t cho dõn t lm nh thỡ va lóng phớ t,
va lóng phớ nguyờn vt liu xõy dng, lm mt i v p, tớnh thng nht v kin
trỳc tng th ca thnh ph, nht l i vi cỏc thnh ph cụng nghip. Tuy nhiờn,
cn nghiờn cu hỡnh thc v bc i phự hp trong vic qun lý qu t ó c
quy hoch xõy dng nh cng nh qun lý Nh nc v hot ng xõy dng,
sao cho va phỏt huy v khai thỏc ngy mt tt hn tim nng to ln v vn cng
7
như về kỹ thuật trong cộng đồng dân cư, vừa đảm bảo qui hoạch được thực hiện
nghiêm túc, công trình được xây dựng vừa phải đảm bảo kỹ thuật, mỹ thuật vừa
phải đảm bảo đơn giá xây dựng phù hợp với giá thị trường.
2.1.2 Đối với các đô thị vừa và nhỏ.
Bên cạnh hình thức giao đất cho các doanh nghiệp nhà nước kinh doanh xây

dụng đất với các đối tác thích hợp (công ty hoặc cá nhân khác, trong nước hoặc
nước ngoài…) để xây dựng và phát triển nhà ở xã hội. Khi góp quyền sử dụng đất
theo hợp đồng hợp tác kinh doanh trong trường hợp này, người có thu nhập thấp là
người chủ sở hữu đất vẫn không sợ bị mất quyền sử dụng đất trong khi nhận được
một phần diện tích nhà ở mới có chất lượng cao hơn; đồng thời các công ty và đối
tác kinh doanh bất động sản cũng không sợ bị gây khó dễ hoặc rủi ro trong quá
trình kinh doanh của mình.
2.2. Về vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở, phát triển thị trường bất động sản.
Phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, đặc biệt là
đất ở tại đ« thị, nhằm tạo ra mặt bằng chung để Nhà nước thực hiện chức năng
quản lý. Muốn vậy, các Thành phố, Thị xã, quận, huyện phải sớm được quy hoạch
tổng thể. Các xã, phường, thị trấn phải sớm được quy hoạch chi tiết. Về vấn đề này,
trong chiến lược phát triển nhà ở đối với từng loại đô thị, Nhà nước cần chú trọng
một số vấn đề sau đây:
- Cần thống nhất đưa ra các giới hạn về diện tích, kích thước (chủ yếu là chiều
rộng) cho mỗi khuôn viên đất ở.
- Cần thống nhất đưa ra các "cốt" xây dựng ứng với mỗi loại đô thị để người
dân yên tâm trong xây dựng.
- Nhà ở xây dựng để bán hoặc cho thuê phải bao gồm nhiều loại nhà, nhiều hình
thức, phương thức thanh toán phù hợp với các đối tượng trong xã hội,
9
- Các nhà chung cư phải được thiết kế đầy đủ tiện nghi, nhiều dạng (theo đơn
nguyên hoặc theo từng căn hộ) phù hợp với thị hiếu, yêu cầu và túi tiền của từng
đối tượng nhưng phải đảm bảo chất lượng theo ®úng thiết kế;
- Trong mỗi quần thể các khu nhà chung cư, cần chú ý qui hoạch xây dựng
trường học, khu thể thao, trạm xá, khu thương mại dịch vụ v.v. nhằm tạo lập một
quần thể kiến trúc kép kín, tạo điều kiện cho việc sinh hoạt, đi lại của người dân
trong mỗi khu chung cư thuận lợi.
- Trong qui hoạch sử dụng đất, đặc biệt qui hoạch sử dụng đất vào mục đích

- Sửa đổi, bổ sung, ban hành quy định mới để những người sử dụng đất được
tham gia vào thị trường quyền sử dụng đất một cách dễ dàng, trực tiếp, giảm thiểu
các điều kiện ràng buéc làm thu hẹp thị trường này.
Đẩy mạnh công tác quy hoạch chi tiết đồng bộ kết hợp đổi mới cách làm kế
hoạch về sử dụng đất, về xây dựng và phát triển các khu đô thị và các khu dân cư
nông thôn, các khu nhà cao tầng để bán hoặc cho thuê đối với các đối tượng có thu
nhập cao, trung bình, thấp trong xã hội.
- Chú trọng thúc đẩy việc hình thành và phát triển các tổ chức thông tin tư vấn
chính thức (có thể là dịch vụ công trong các c¬ quan quản lý chuyên ngành). Đây là
những tổ chức hết sức cần thiết cho sự hoạt động bình thương, tự nhiên của thị
trường bất động sản.
- Tăng cường năng lực để thực hiện đầy đủ và đúng đắn các hoạt của bộ máy
Nhà nước do Luật pháp quy định về giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất,
đầu tư hạ tầng, nâng cao giá trị của đất, đăng ký tài sản bất động sản, thu thuế và
phí về bất động sản, xử lý các trạnh chấp bất động sản.
- Nhà nước cÇn chú trọng tập trung đầu tư hạ tầng kỹ thuật đầu mối các khu đô
thị. Huy động các nguốn vốn, xác định rõ kế hoạch, tiến độ đầu tư và quản lý khai
thác hệ thống hạ tầng kỹ thuật đầu mối và hạ tầng kỹ thuật xã hội khu vực trước khi
11
phỏt trin cỏc khu dõn c, trc mt tp trung ngun vn u t ti khu vc Tõy,
Tõy nam Thnh ph, trỏnh tỡnh trng u t phõn tỏn, dn tri.
- Thc hin cụng khai cỏc d ỏn phỏt trin nh , t quy hoch, tin n
phng thc mua bỏn v t chc u thu la chn ch u t cú nng lc thc
hin d ỏn, to s cnh tranh lnh mnh ỳng phỏp lut, khuyn khớch cỏc doanh
nghip, k c cỏc doanh nghip khụng phi chuyờn ngnh xõy dng tham gia b
vn u t kinh doanh phỏt trin nh .
2.3. Một số chính sách tài chính.
Phỏt trin Thị trờng tài chính nhà ở cho ngời có thu nhập thấp hin nay cn
nhm vo hai mc tiờu : khuyn khớch cỏc hot ng kinh doanh nh, t v to

nghốo, ngui cú thu nhp thp, ngi cú thu nhp khụng n nh thụng qua h
thng ngõn hng chớnh sỏch, cỏc qu h tr ngi nghốo v qu khuyn nụng
Trc mt cn r soỏt cỏc d ỏn u t ó c UBND thnh ph phờ duyt;
kiờn quyt thu hi nhng din tớch t s dng khụng ỳng mc ớch, nhng din
tớch ó quỏ thi gian s dng nhng cha a vo s dng. Chn chnh vic thc
hin quy ch u thu, quy ch thm nh v phờ duyt cỏc d ỏn u t c bit l
cỏc d ỏn u t xõy dng cỏc khu ụ th mi.
Cú bin phỏp huy ng vn hiu qu để thc hin d ỏn, nh phỏt hnh trỏi
phiu cụng trỡnh, huy ng t khỏch hng.
2.3.2. V chớnh sỏch thu v ngha v ti chớnh liờn quan n nh xó
hi:
Thc hin cỏc u ói min gim ti a thu v cỏc loi ngha v ti chớnh liờn
quan n t dnh xõy dng nh cho ngi cú thu nhp thp, nhm gim thiu
giỏ t trong giỏ thnh xõy dng nh cho ngi cú thu nhp thp. C th :
- Min ton b tin thuờ t, tin chuyn quyn s dng t, tin trc b cho
cỏc lụ t trong din quy hoch xõy nh cho ngi cú thu nhp thp.
13
- Nh nc m nhn ton b chi phớ gii phúng mt bng v xõy dng c s h
tng n chõn hng ro nhng lụ t v din tớch t dnh phc v xõy dng nh
cho ngi cú thu nhp thp.
- Thc hin gim ớt nht 50% thu thu nhp doanh nghip, thu thu nhp cỏ
nhõn v cỏc ngha v ti chớnh cú liờn quan (phn do Thnh ph c thu) ca cỏc
cụng ty kinh doanh nh v cỏc ch u t khỏc trong ton b quỏ trỡnh xõy dng v
khai thỏc, qun lý, bo dng nh cho ngi cú thu nhp thp.
- Cú chớnh sỏch cho vay u ói i vi cỏc doanh nghip kinh doanh nh, t
(cú th h tr t ngõn sỏch hoc cỏc qu phỏt trin nh , doanh nghip c vay
vi lói sut khụng vỡ li nhun). Tt nhiờn mt s lnh vc kinh doanh s khụng
c hng u ói ny nh doanh nghip chuyờn cho thuờ nh.
- L phớ trc b i vi ngi nhn chuyn nhng quyn s dng t phi
c iu chnh li theo hng lu tin i vi cỏc mnh t cú din tớch ln, i

- Ban hành quy chế đấu thầu dự án dần tiến đến thay thế phơng thức giao đất
chỉ định chủ đầu t nh hiện nay.
- Đối với các dự án nhà ở, nhà đầu t sẽ bàn giao lại cho thành phố các công
trình nh đờng giao thông, công viên và phần diện tích đã san lấp để xây dựng các
công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh. Các công trình công
cộng nh trờng học, bệnh viện, khu thể dục thể thao
- Thành phố sớm quyết định cách tính giá mua lại 10% diện tích đất và giá
mua 20% quỹ nhà ở của các dự án hoặc quy đổi ra tiền để các nhà đầu t nộp vào
quỹ phát triển của Thành phố.
- Miễn tiền sử dụng đất đối với các khu đất do nhà đầu t bỏ tiền ra bồi thờng,
hỗ trợ toàn bộ hạ tầng kỹ thuật cho dự án, miễn thuế kinh doanh nhà trong 5 năm;
cho vay u đãi từ Ngân hàng chính sách Thành phố hoặc các nguồn khác với lãi suất
3 - 4%/năm.
- Cần ban hành quy chế quy định về việc cung cấp các thông tin cho thị trờng
bất động sản : phải công bố rộng rãi, cung cấp khi có yêu cầu. Cơ quan cung cấp
chịu trách nhiệm về thông tin đã cung cấp và thu lệ phí cung cấp
2.3.3. V giỏ nh, t:
Tp trung nghiờn cu th trng bt ng sn v sm a hot ng nh giỏ
bt ng sn trin khai trờn thc t.
Trc mt, cn tip tc hỡnh thnh, kin ton v phỏt trin cỏc trung tõm nh
giỏ t vi chc nng, nhim v v c ch hot ng rừ rng v cú hiu qu trờn
a bn ton Thnh ph v chớnh thc giao cho ngnh a chớnh chu trỏch nhim
theo dừi, cp nht cỏc thụng tin v th trng chuyn quyn s dng t, t chc,
15
chỉ đạo, hướng dẫn các trung tâm định giá đất của các địa phương xây dựng giá đất
và quản lý hồ sơ về giá đất.
2.4. Các chính sách khác có liên quan
Để phát triển nhà ở xã hội trong nền kinh tế thị trường, ngoài những giải pháp
tài chính và chính sách đất đai nêu trên, còn cần quan tâm triển khai đồng bộ một
số giải pháp có liên quan cần thiết, mà nổi bật là:

hợp đồng mua bán căn hộ được xem xét về nhu cầu chỗ ở và hộ khẩu thường trú tại
Hà Nội với điều kiện mỗi một gia đình trong một sổ hộ khẩu chỉ được mua một
trong các sản phẩm nhà ở hoặc đất ở theo danh mục niêm yết công khai nhằm đảm
bảo bán các căn hộ trực tiếp cho người có nhu cầu. Ngăn ngừa, hạn chế hiện tượng
đầu cơ buôn bán gây ảnh hưởng xấu trong xã hội. Có thể nghiên cứu, đưa ra cơ chế
mềm dẻo, linh hoạt, đó là việc cho phép khách hàng có thể sửa đổi hoặc thay thế
các loại vật liệu hoàn thiện nội thất căn hộ trong quá trình thi công (không ảnh
hưởng đến kết cấu và kỹ thuật công trình), tạo điều kiện cho khách hàng có thể
nâng cao chất lượng và hình thức thẩm mỹ căn hộ của mình. Chính điều này kết
hợp với tiến độ thanh toán giá trị căn hộ theo tiến độ thi công thực tế sẽ có tác dụng
không nhỏ trong việc thu hút hấp dẫn khách hàng.
2.4.3. Coi trọng sự kết hợp chặt chẽ và hiệu quả liên ngành và đa ngành
trong quá trình xây dựng và quản lý nhà ở xã hội.
Cần sớm có chiến lược phát triển nhà ở đô thị quốc gia do Chính phủ ban
hành, cũng như cần có chiến lược phát triển nhà ở xã hội riêng của Thành phố Hà
Nội do các cơ quan chức năng hữu quan xây dựng và thông qua, đồng thời được
thực hiện và quản lý thống nhất bởi một cơ quan liên ngành kiểu Ban chỉ đạo phát
triển nhà ở xã hội Thành phố Hà Nội. Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng, phát triển
nhà ở khu đô thị mới cần được hiểu không phải là công việc riêng của một mình
UBND thành phố, không thể thiếu sự tham gia của các ngành trung ương như: Kế
17
hoch u t, Ti Chớnh, Ngõn hng, Giao thụng vn ti, Y t, Giỏo dc, Thng
mi
S tham gia phi hp ca cỏc c quan qun lý chuyờn ngnh trong quỏ trỡnh
thc hin cỏc d ỏn phỏt trin khu ụ th mi l mt yu t ht sc quan trng,
nõng cao tớnh kh thi ca d ỏn. Cỏc hng mc cụng trỡnh chuyờn ngnh nh ng
giao thụng, thoỏt nc, cp nc, cp in, thụng tin bu in, nh cụng trỡnh
cụng cng ũi hi phi cú s phi hp thc hin, qun lý v tham gia u t tớch
cc ca cỏc ngnh chc nng, to iu kin vn hnh bỡnh thng khi kt thỳc v
bn giao d ỏn.

2.4.4. Nhng kin ngh khỏc
2.4.4.1. Tng cng cụng tỏc qun lý Nh nc i vi th trng Nh t
trờn a bn Thnh ph H Ni:
Nhng nm va qua, nn kinh t ca t nc ta chuyn sang kinh t th
trng, quan h cung, cu v nh t ngy cng phỏt trin, th trng nh t trong
i sng kinh t - xó hi ó hỡnh thnh v phỏt trin. Nh nc ó xõy dng v ban
hnh mt s chớnh sỏch qun lý v to iu kin bc u cho th trng ny
phỏt trin lnh mnh. Tuy nhiờn cụng tỏc qun lý cha thnh h thng thng nht,
cỏc vn bn phỏp quy qun lý cũn thiu, cha t .Cỏc bin phỏp qun lý cha
cht ch. qun lý tt v to iu kin cho th trng nh, t; th trng bt
ng sn phỏt trin lnh mnh hn na, th hin s a dng phong phỳ, trong thc
tin cn cú mt s gii phỏp nhm xõy dng v qun lý th trng nh t, c th
nh sau:
- Nh nc tp hp cỏc vn bn ó ban hnh cú liờn quan n th trng nh,
t; th trng bt ng sn xõy dng thnh h thng vn bn phỏp quy qun lý
lnh vc ny. Mt s vn bn phỏp quy hin nay liờn quan n lnh vc nh, t thỡ
cn thit c nõng lờn thnh Lut nh Lut Xõy dng, Lut Nh (hin nay B
Xõy dng hin ang d tho) hoc ban hnh Ngh nh qun lý v kinh doanh bt
ng sn to hnh lang phỏp lý cho hot ng v phỏt trin th trng bt ng
sn núi chung, th trng nh, t núi riờng bao gm c hot ng ca ngi u t
kinh doanh, ngi mua bỏn, t chc dch v mụi gii.
19
- Đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở đô thị; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ở khu dân cư nông thôn;
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà và công trình cho các tổ
chức. Xây dựng hệ thống thông tin nhà đất nhằm cung cấp kịp thời, đầy đủ, chính
xác các thông tin cần thiết cho nhân dân và thị trường.
- Nhà nước cần nghiên cứu và ban hành quy định về phương thức cung ứng
nhà ở bằng nhiều loại khác nhau với các tiêu chuẩn, chất lương, giá cả phù hợp với
các loại đối tượng dân cư trong xã hội có nhu cầu về nhà ở nhằm kích cầu sức mua

24 - 36 m
2
, ct bờ tụng hoc ct g, mỏi ngúi hoc fibrociment, tng gch xõy.
- Vic xõy nh h tr ngi cú thu nhp thp phi gn vi quy hoch ụ th,
quy hoch cm tuyn dõn c, vi quy hoch tng th phỏt trin kinh t xó hi ca
a phng, quy hoch h tng c s phc v sn xut v i sng (ng xỏ, in
nc, trng hc, bnh vin, ch)
- i vi loi h cũn nghốo thu nhp quỏ thp ngoi thnh (nh Súc Sn):
Tip tc dựng c ch h tr nh tỡnh ngha, nh tỡnh thng, kt hp h tr sa
cha nh dt nỏt.
- i vi loi h thu nhp thp ven ụ, ch yu l h tr sa cha nh ,
kiờn c hoỏ nh hin cú.
- i vi loi h thu nhp thp ni ụ v cỏc loi h thu nhp thp khỏc:
Tip tc phỏt trin cỏc mụ hỡnh nh chung c cao tng tái nh c, bỏn tr dần, cho
thuờ tr dần . vi giỏ u ói so vi giỏ trờn th trng nh t cựng a bn, cựng
thi k.
2.4.4.2. a dng húa v mm do húa nhng gii phỏp v c ch ti chớnh
nh cho cỏc i tng cú thu nhp thp:
Việc bán nhà hoặc cho thuê nhà phải bảo đảm nguyên tắc đúng đối tợng, đúng
địa chỉ và phải tập trung giải quyết trớc cho những trờng hợp cấp bách nhất, khó
khăn nhất, rồi mới đến các trờng hợp khác. Vì vậy, nhất thiết phải có sự tham gia
21
của chính quyền cơ sở (phờng, xã) và đoàn thể để xác nhận cho từng trờng hợp về
thực trạng nhà ở.
* Đối tợng đợc ở nhà xã hội:
Về nguyên tắc, ngời đợc ở nhà xã hội phải đáp ứng một số tiêu chí nhất định,
khi không còn những tiêu chí đó thì ngời đó phải trả lại nhà. Những tiêu chí này tr-
ớc hết liên quan đến việc phân nhóm cụ thể các đối tợng có thu nhập thấp, ví dụ:
sinh viên ngoại tỉnh, công nhân các khu công nghiệp ngoại tỉnh, cán bộ và công
chức, những ngời làm thuê ăn lơng trong thời gian 5 năm đầu kể từ khi đi làm (có

đến toà án để giải quyết. Sau khi trả hết tiền vay cho Ngân hàng, bên mua đợc cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
- Ngời mua phải trả lần đầu ít nhất 30% của giá căn hộ.
- Thời hạn trả góp có thể dao động từ 5 đến không quá 25 năm (nằm trong tầm
kiểm soát), với các bảng biểu lãi suất u đãi tơng ứng. Rất linh hoạt cho ngời sử
dụng, tuỳ vào quỹ tài chính của họ.
- Lấy chính ngôi nhà trả góp làm thế chấp.
- Phí trả hàng tháng đợc tính tơng tự với cách tính của các ngân hàng và công
ty bảo hiểm. Về nguyên tắc, phí này ít bằng giá thị trờng khi thuê chính căn hộ đó
cộng với lãi suất tơng ứng với số năm vay. Ví dụ, nếu căn hộ đó thuê theo giá thị tr-
ờng là 1 triệu đồng/tháng thì chủ hộ sẽ phải trả từ 1,2 - 1,5 triệu đồng/tháng, nhng
bù lại, họ trả tiền cho chính căn hộ của mình, với giá không đổi trong suốt thời gian
trả góp, và sau số năm nhất định căn hộ đó sẽ thuộc sở hữu của họ. Còn nếu thuê
bên ngoài thì giá cả lên xuống tuỳ vào cung cầu và đó không phải là nhà của họ.
- Có những chế tài kèm theo phòng ngừa những rủi ro trong quá trình trả góp.
- Sau này, khi việc khai và trả thuế thu nhập của toàn dân trở nên phổ biến thì
số tiền trả hàng tháng cho nhà trả góp có thể thuộc diện thu nhập không phải chịu
thuế (tuỳ vào mục tiêu chính sách của Chính phủ).
- Minh hoạ qua con số: Khu đô thị mới Việt Hng hiện đang xây những chung
c 5 tầng. Tầng 5 có giá trị 4,1 triệu đồng/m
2
. Một căn hộ rộng 77m
2
(với 3 phòng
ngủ) có giá trị là 315 triệu đồng (77 x 4,1).
+ Trả trớc 30% tơng đơng với 95 triệu đồng. Còn lại là 220 triệu đồng.
+ Tiền thuê căn hộ đó theo giá thị trờng là 1 triệu. Nên phải trả gốc 1 triệu
đồng/tháng hay 12 triệu đồng/năm.
+ Số năm trả tiền gốc là 18 năm (220:12).
+ Vậy số tiền trả góp hàng tháng bằng 1 triệu đồng/tháng cộng với lãi suất t-

xe máy, thu tiền thuê nhà, tiền điện, nớc theo uỷ thác và bảo đảm trật tự trị an
chung.
Ngoi ra, nh nc cn cú chớnh sỏch dnh ngun vn u ói cho xõy dng
nh , cú chớnh sỏch thu hi vn t kinh doanh nh cho ngi thu nhp cao, iu
tit thớch hp cho vn xõy dng nh cho ngời có thu nhp thp. Khuyn khớch
luõn chuyn vn t ngi nhn tin n bự gii phúng mt bng sang mua nh tỏi
nh c.
Riêng đối với các hoạt động tái định c có liên quan đến những hộ có thu nhập
thấp, Thành phố cần tích cực và quan tâm hơn nữa trong việc sử dụng các nguồn lực
tài chính đang có hoặc có điều kiện sử dụng tại địa phơng để tăng cờng nguồn vốn
phục vụ cho tái định c đối với các dự án thu hồi đất trên địa bàn theo chính sách
chế độ đã quy định. Mặc dù hiện nay trong chính sách bồi thờng, hỗ trợ tái định c
khi nhà nớc thu hồi đất và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan cha quy
định rõ về những nguồn tài chính đợc dùng để phục vụ tái định c, đặc biệt là nguồn
vốn để đầu t xây dựng các khu tái định c phục vụ cho các hộ gia đình bị thu hồi đất;
nhng theo quy định hiện hành về quản lý Ngân sách nhà nớc, về chính sách bồi th-
24
ờng, hỗ trợ và tái định c, về trách nhiệm và thẩm quyền của Hội đồng nhân dân,
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng. Nếu UBND các địa phơng theo thẩm
quyền của mình và trong khả năng, điều kiện thực tế tại địa phơng quan tâm và chủ
động quyết định sử dụng một số nguồn thu thuộc ngân sách nhà nớc nh : Kinh phí
đền bù thiệt hại cơ sở hạ tầng ở nơi thu hồi đất do tổ chức cá nhân đợc giao đất,
thuê đất trả; nguồn thu từ sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng; nguồn
vốn dành cho đầu t xây dựng cơ bản trong ngân sách địa phơng đã đợc cân đối;
nguồn vốn thực hiện chơng trình mục tiêu và các nguồn vốn khác của địa phơng đ-
ợc phép sử dụng theo quy định và huy động nguồn vốn hỗ trợ của các chủ đầu t đợc
giao đất, thuê đất thu hồi để thực hiện dự án, thì sẽ giải quyết đợc khó khăn về
nguồn tài chính để phục vụ tái định c, tăng cờng bổ sung đợc nguồn vốn để đầu t
xây dựng các khu tái định c và hạn chế đến mức tối đa việc thiếu nguồn vốn để
cung cấp (cấp hoặc tạm ứng) cho việc đầu t xây dựng các khu tái định c tập trung