ĐỀ TÀI: ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN CHUNG CƯ
CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN
ĐỊA BÀN HÀ NỘI

Đơn vị thực hiện:

Giáo viên hướng dẫn:

Nguyễn Thị Thủy Ngân
Nguyễn Thanh Thủy
Đặng Quốc Việt
Kiều Văn Hoàn
Nguyễn Trần Trí
TS. Nguyễn Hồng Minh


Đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp

Lời cảm ơn
Chúng em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo TS. Nguyễn Hồng
Minh đã luôn tận tình hướng dẫn, góp ý , động viên, giúp đỡ và chỉ bảo chúng
em trong quá trình thực hiện đề án.
Chúng em xin chân thành cảm ơn các thầy cô khoa Đầu tư, trường Đại
học Kinh tế quốc dân đã nhiệt tình giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi để chúng
em thực hiện đề tài nghiên cứu khoa học này.
Chúng em cũng gửi lời cảm ơn tới các doanh nghiệp (liệt kê, ko có thì kể
đại) … đã hỗ trợ nhiệt tình cho chúng em trong giai đoạn thực hiện.
Xin chân thành cảm ơn bạn bè, anh chị, những người đã luôn sát cánh,
động viên và gửi những tài liệu vô cùng quý giá trong quá trình nghiên cứu.
Đặc biệt là bạn Cung Đức Kiên, đã giúp nhóm trong thời gian đầu thực hiện dự
án.

phong trào Sinh viên nghiên cứu khoa học của khoa Đầu tư – trường Đại học
Kinh tế quốc dân.
Nhóm gồm 5 thành viên:
-

Đặng Quốc Việt
Nguyễn Trần Trí
Nguyễn Thị Thủy Ngân
Nguyễn Thanh Thủy
Kiều Văn Hoàn

Với sự giúp đỡ, cố vấn của TS. Nguyễn Hồng Minh – trưởng khoa Đầu tư,
trường ĐH Kinh tế Quốc dân.
Ngoài mục đích tham gia nghiên cứu khoa học, IF2 để các thành viên có
cơ hội được tiếp xúc, khám phá và trải nghiệm thực tế khả năng của mình, bước
đầu tiếp xúc với môi trường làm việc nhóm, điều tra thực tế, cách làm đề án…
Để từ đó trau dồi các kĩ năng mềm, kinh nghiệm, hoàn thiện bản thân.

Page 5


Đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp

PHẦN MỞ ĐẦU
I. Lý do lựa chọn đề tài
1. Tình hình phát triển kinh tế xã hội
Từ sau Đại hội lần thứ VI năm 1986, Đảng Cộng sản đề ra định hướng
đưa đất nước ta từ chuyển từ mô hình kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang mô
hình kinh tế thị trường dưới sự quản lý của nhà nước, Việt Nam đã có nhiều
chuyển biến mạnh mẽ cả về kinh tế và xã hội.

Page 6


Đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp
2. Mức cần thiết của đề tài
Nhà ở và giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân là một vấn đề kinh tế xã
hội có tính toàn cầu, là mối quan tâm của nhiều quốc gia trên thế giới.
Nhu cầu về nhà ở là một nhu cầu thiết yếu của con người để sống, tồn tại
và phát triển. Như Anghen đã nói: “ Con người trước hết cần phải ăn, uống, chỗ
ở và mặc rồi mới có thể làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo...”.Trong
các thời kỳ khác nhau, tâm lý của người Việt Nam chúng ta vẫn duy trì quan
điểm: có “an cư” mới “lạc nghiệp”, phải có chỗ ở thì mới có thể làm việc, xây
dựng sự nghiệp, định cư lâu dài. Điều đó cũng gắn liền với sự hình thành và
phát triển của các cộng đồng dân cư, thôn xóm, làng mạc và các đô thị. Do đó
nhà ở không chỉ là tài sản co giá trị lớn đối với mỗi gia đình mà nó còn phản
ánh trình độ phát triển kinh tế xã hội của mỗi dân tộc, mỗi quốc gia
Chủ tịch Hồ Chí Minh từng nói: “Chủ nghĩa xã hội trước hết nhằm làm
cho nhân dân lao động thoát khỏi bần cùng, làm cho mọi người có công ăn việc
làm, được ấm no và được sống một đời hạnh phúc” . Tư tưởng của người luôn
là sợi chỉ đỏ xuyên suốt trong các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà
nước ta về giải quyết vấn đề nhà ở cho người lao động
Vì vậy, tạo nơi ăn chốn ở cho người lao động là vấn đề nóng bỏng, cấp
thiết cho từng ngành, địa phương và từng gia đình. Tạo điều kiện cho người lao
động có chỗ ở, nhằm phát huy khả năng lao động, để người lao động có động
lực phát triển, lao động và làm việc tạo ra nguồn lực to lớn ở nước ta cho sự
phát triển kinh tế - xã hội, mặt khác, là cơ sở để cải thiện và nâng cao đời sống
cho nhân dân, góp phần quan trọng giữ vững an ninh chính trị và trật tự an toàn
xã hội, tạo động lực mạnh mẽ thực hiện sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại
hoá đất nước
Trong thời gian qua thành phố Hà Nội đã có một số biện pháp nhằm giải

Nhưng kết quả mới dừng lại ở các mô hình thí điểm. Theo tính toán của
Bộ Xây dựng, để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho thuê và nhu cầu về nhà tạm cư,
cả nước cần đến 11 triệu m2. Riêng tại Hà Nội, Sở Xây dựng Hà Nội dự báo
đến năm 2010, Thành phố cần ít nhất là 7 triệu m2 để đáp ứng nhu cầu cho
khoảng 120.000 hộ gia đình, trong đó có khoảng 30% là dành các hộ gia đình
tái định cư, các hộ gia đình có thu nhập thấp hoặc các khu tạm cư dành cho các
dự án đầu tư mới.
Với sự quan tâm của các cấp chính quyền cùng quyết tâm của các chủ đầu
tư, tính tới thời điểm cuối năm 2010, dự án nhà thu nhập thấp đầu tiên của Hà
Nội là CT1 tại Ngô Thì Nhậm đã được bán cho các đối tượng. Vấn đề tiếp theo
đặt ra là việc quản lý các dự án đang xây dựng và sau khi hoàn thành chưa thể
gọi là hoàn toàn hợp lý.
.
Nắm bắt thực tế nói trên, nhóm nghiên cứu chúng tôi đã quyết định chọn
đề án “Đầu tư phát triển nhà cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà
Nội” để phân tích tình hình, thực trạng và đề ra những giải pháp cũng như
hướng đi mới cho vấn đề kể trên tại thủ đô Hà Nội.

II. Đối tượng và mục tiêu nghiên cứu
1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng hướng tới của đề tài là người có thu nhập thấp.
Trong chương trình phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp, khái
niệm người có thu nhập thấp là : người có thu nhập ổn định trên ngưỡng nghèo
và dưới mức tiệm cận với mức trung bình, có khả năng tích luỹ vốn để tự cải
thiện điều kiện ở nhưng vẫn cần sự hỗ trợ của nhà nước như cho vay dài hạn
với mức lãi suất ưu đãi trả góp, chính sách về đất đai và cơ sở hạ tầng.
Xét trên phương diện nhà ở thì người có thu nhập thấp là những người
chưa có nhà hoặc có nhà nhưng diện tích ở chật hẹp, nhà quá cũ nát, tồi tàn

Page 8


-

Từ đó đưa ra các nguyên nhân, giải pháp để việc đầu tư phát triển
chung cư cho người có thu nhập thấp hiệu quả.
Phạm vi nghiên cứu

- Về nội dung: Đề tài nghiên cứu về việc đầu tư phát triển chung cư cho
người có thu nhập thấp
- Về không gian nghiên cứu: Do hạn chế về địa lý, tài chính cũng như
những khách quan của bản thân, do vậy đề tài của nhóm nghiên cứu chỉ
tập trung nghiên cứu điểu hình ở khu vực Hà Nội.
- Về thời gian nghiên cứu: Thực trạng đầu tư phát triển chung cư cho
người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nôi trong giai đoạn 2005-2010. Số
liệu sơ cấp thu thập được lấy từ năm 2005- 2010.
3. Phương pháp nghiên cứu:
- Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở phương pháp biện chứng duy vật.
- Phương pháp điều tra thực tế.
- Phương pháp quan sát, phỏng vấn.

Page 9


Đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp
- Phương pháp tổng hợp, thống kê.
- Phương pháp phân tích, xử lí, phân tích và đánh giá số liệu.
- Phương pháp lượng hóa.
- Phương pháp mô hình hóa.
- Phương pháp dự báo.


Page 10


Đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp
Qua đó, đề án cũng đã đưa ra một số giải pháp cụ thể giúp cho quá trình
hoàn thiện các chính sách nhà nước nhằm đưa ra hướng đi cho hoạt động đầu tư
phát triển góp phần cải thiện chỗ ở cho một lượng lớn những người có thu nhập
thấp, không những trên địa bàn thành phố Hà Nội mà còn cả ở những thành phố
lớn đông dân cư trên cả nước.
Nếu đề tài được đưa vào thực hiện và thành công sẽ đem lại nhiều lợi
ích kinh tế xã hội. Trước hết, đề tài sẽ giải quyết được “bài toán” nhà cho người
thu nhập thấp, tháo gỡ được phần nào những khó khăn và thách thức đang đặt
ra cho những nhà quản lí đô thị. Đầu tư phát triển chung cư sẽ đảm bảo được
vấn đề về an sinh xã hội, đáp ứng ngày càng nhiều nhu cầu về nhà ở cho người
dân, nâng cao điều kiện sống của dân cư tạo một môi trường sống tốt đẹp hơn,
văn minh hơn.
Bên cạnh việc giải quyết được vấn đề nhà ở cho dân cư, việc phát triển và
đầu tư xây dựng chung cư theo đúng quy hoạch còn đảm bảo đầy đủ cơ sở hạ
tầng kinh tế xã hội, đảm bảo vẻ đẹp kiến trúc đô thị khắc phục tình trạng lộn
xộn, manh mún mất mĩ quan, đẩy nhanh quá trình hoàn thiện đô thị, từng bước
phù hợp với sự phát triển chung của nền kinh tế và mức sống của người dân.
Phát triển nhà ở tại các khu đô thị mới với cơ sở hạ tầng hiện đại sẽ hấp
dẫn các nhà đầu tư trong nước và ngoài nước, tiếp thu công nghệ hiện đại tạo
động lực phát triển kinh tế.
Xây dựng chung cư tại các khu đô thị mới với đầy đủ tiêu chuẩn kĩ thuật
về nhà ở và các công trình dịch vụ sẽ thu hút một lượng lớn dân cư từ các
chung cư, đô thị cũ đến sống và làm việc góp phần làm giảm lượng người trong
trung tâm ra các khu ngoại ô thành phố, làm giảm ách tắc giao thông và có điều
kiện cải tạo lại các chung cư, đô thị đã cũ và đang xuống cấp hiện nay.


Khái niệm về đầu tư cho thấy tính đa dạng của hoạt động kinh tế này.
Hoạt động đầu tư có thể được phân loại theo những tiêu thức khác nhau,
mỗi cách phân loại đều có ý nghĩa riêng trong việc theo dõi, quản lý và thực
hiện hoạt các động đầu tư.
a. Theo các lĩnh vực của nền kinh tế ở tầm vĩ mô, hoạt động đầu tư
có thể chia thành:
-

Đầu tư tài sản vật chất: là hình thức đầu tư nhằm tạo ra cơ sở vật
chất-kĩ thuật cho nền kinh tế hay tăng cường năng lực hoạt động của
các cơ sở vật chất, kĩ thuật làm nền tảng tiềm lực sản xuất kinh doanh
và các hoạt động xã hội khác.

Page 12


Đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp
-

Đầu tư tài chính: là hình thức đầu tư dưới dạng cho vay hoặc mua các
chứng chỉ lãi suất để hưởng lãi suất định trước (gửi tiền vào các ngân
hàng, mua trái phiếu…) hoặc hưởng lãi suất tùy theo kết quả hoạt động
sản xuất kinh doanh của công ty hiện hành (cổ phiếu công ty, trái
phiếu công ty…). Đầu tư tài chính không trực tiếp tạo ra cơ sở vật chất
kĩ thuật mới cho nền kinh tế song đây là một trong những nguồn cung
cấp vốn quan trọng cho hoạt động đầu tư phát triển. Do đó đầu tư tài
chính còn gọi là sự đầu tư di chuyển.

-



Đầu tư trực tiếp: là hình thức đầu tư trong đó người bỏ vốn trực tiếp
tham gia quản lí, điều hành quá trình thực hiện và vận hành kết quả
đầu tư. Đầu tư trực tiếp lại bao gồm đầu tư dịch chuyển và đầu tư phát
triển.
c. Theo thời hạn đầu tư, có thể phân chia thành:

-

Đầu tư dài hạn từ 10 năm trở lên.

-

Đầu tư trung hạn từ 5 năm đến 10 năm.

-

Đầu tư ngắn hạn dưới 5 năm.
d. Theo hình thức đầu tư, có thể phân chia thành:

-

Đầu tư mới (để tạo công trình mới)

-

Đầu tư theo chiều sâu (cải taọ, nâng cấp, hiện đại hóa, đồng bộ
hóa…).

Page 13

xuất kinh doanh và các hoạt động xã hội khác, là điều kiện chủ yếu để tạo việc
làm, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của người lao động.
Đó chính là việc bỏ tiền ra để xây dựng, sửa chữa nhà cửa và kết cấu hạ
tầng, mua sắm trang thiết bị và lắp đặt chúng trên nền bệ và bồi dưỡng đào tạo
nguồn nhân lực, thực hiện các chi phí thường xuyên gắn liền với sự hoạt dộng
của các tài sản nhằm duy trì tiềm lực hoạt động của các cơ sở đang tồn tại và
tạo tiềm lực mới cho nền kinh tế - xã hội.
Nói cách khác, đầu tư phát triển là bộ phận cơ bản của đầu tư, là một
phương thức của đầu tư trực tiếp. Hoạt động đầu tư này nhằm duy trì và tạo ra
năng lực mới trong sản xuất kinh doanh dịch vụ và sinh hoạt đời sống của xã
hội.
Đầu tư phát triển là tiền đề, là cơ sở cho các hoạt động đầu tư khác. Các
hình thức đầu tư gián tiếp, dịch chuyển không thể tồn tại và vận động nếu
không có đầu tư phát triển.
Đầu tư phát triển đòi hỏi rất lớn nhiều loại nguồn lực. Theo nghĩa hẹp,
nguồn lực sử dụng cho đầu tư phát triển là tiền vốn. Theo nghĩa rộng, nguồn
lực đầu tư bao gồm cả tiền vốn, đất đai, lao động, máy móc, thiết bị, tài nguyên.
Như vậy, khi xem xét lựa chọn dự án đầu tư hay đánh giá hiệu quả hoạt động
đầu tư phát triển cần tính đúng tính đủ các nguồn lực tham gia.
Đối tượng của đầu tư phát triển là tập hợp các yếu tố được chủ đầu tư bỏ
vốn thực hiện nhằm đạt được những mục tiêu nhất định. Có nhiều cách chia
nhóm đối tượng theo các tiêu chú khác nhau:
-

Trên quan điểm phân công lao động xã hội, có hai nhóm đối tượng đầu
tư chính là đầu tư theo ngành và đầu tư theo lãnh thổ.

Page 14



Thực tế, có những khoản đầu tư tuy không trực tiếp tạo ra tài sản cố định
và tài sản lưu động cho hoạt động sản xuất kinh doanh như đầu tư cho y tế, giáo
dục, xoá đói giảm nghèo… nhưng lại rất quan trọng để nâng cao chất lượng cuộc
sống và vì mục tiêu phát triển, do đó, cũng được xem là đầu tư phát triển.

1.3. Đặc điểm và chức năng của đầu tư phát triển
1.3.1. Các đặc điểm của hoạt động đầu tư phát triển
Hoạt động đầu tư phát triển có những đặc điểm chủ yếu sau :
-

Quy mô tiền vốn, vật tư, lao động cần thiết cho hoạt động đầu tư
thường rất lớn. Vốn đầu tư nằm khê đọng lâu trong suốt quá trình
thực hiện đầu tư. Quy mô vốn đầu tư lớn đòi hỏi phải có giải pháp tạo
vốn và huy động vốn hợp lý, xây dựng các chính sách, quy hoạch, kế
hoạch đầu tư đúng đắn, quản lý chặt chẽ tổng vốn đầu tư, bố trí vốn
theo tiến độ đầu tư, thực hiện đầu tư trọng tâm trọng điểm.

-

Lao động cần sử dụng cho các dự án rất lớn, đặc biệt đối với các dự án
trọng điểm quốc gia. Do đó, công tác tuyển dụng, đào tạo, sử dụng và
đãi ngộ cần tuân thủ một kế hoạch định trước, sao cho đáp ứng tốt nhất
nhu cầu từng loại nhân lực theo tiến độ đầu tư, đồng thời, hạn chế đến

Page 15


Đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp
mức thấp nhất những ảnh hưởng tiêu cực do vấn đề “hậu dự án” tạo ra
như việc bố trí lao động, giải quyết lao động dôi dư…

đầu tư kéo dài và thời gian vận hành các kết quả đầu tư cũng kéo dài,
các kết quả, hiệu quả đầu tư phát triển chịu ảnh hưởng của nhiều yếu
tố không ổn định trong tự nhiên, trong hoạt động kinh tế - xã hội như:
điều kiện địa lý, khí hậu, cơ chế chính sách, nhu cầu thị trường quan hệ
quốc tế... dẫn đến mức độ rủi ro của hoạt động đầu tư phát triển cao.

1.3.2. Vai trò của đầu tư phát triển với kinh tế xã hội
Xét trên góc độ vĩ mô:
a. Đầu tư là nhân tố quan trọng tác động đến tăng trưởng kinh tế:
Về mặt lí luận, hầu hết các tư tưởng, mô hình và lí thuyết về tăng
trưởng kinh tế đều trực tiếp hoặc gián tiếp thừa nhận đầu tư và việc tích lũy
vốn cho đầu tư là một nhân tố quan trọng cho việc gia tăng năng lực sản
xuất, cung ứng dịch vụ cho nền kinh tế.
Theo mô hình Horrod-Domar, mức tăng trường của nền kinh tế phụ thuộc
trực tiếp vào mức gia tăng vốn đầu tư đơn thuần.
g=

∆Y ∆Y ∆K
1
I
=
.
=
.
Y
∆K Y
ICOR Y

Từ đó có thể suy ra


Y:

là tổng sản lượng của nền kinh tế

ICOR: là hệ số gia tăng vốn-sản lượng
Mối quan hệ giữa đầu tư và tăng trưởng kinh tế ngày càng thể hiện rõ
hơn trong quá trình đổi mới đất nước, mở cửa nền kinh tế nước ta trong
thời gian qua. Các nguồn vốn đầu tư cả trong nước và nước ngoài ngày
càng đa dạng hóa và gia tăng về quy mô, tốc độ tăng trưởng đạt được các
kết quả khả quan. Cuộc sống vật chất và tin thần của đại bộ phận dân cư
ngày càng được cải thiện.
b. Đầu tư tác động đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế:
Đầu tư có tác động đến chuyển cơ cấu kinh tế thông qua nhưng
chính sách tác động đến cơ cấu đầu tư. Trong khi điều hành chính sách
đầu tư, nhà nước có thể can thiệp trực tiếp như thực hiện chính sách phân
bố vốn, kế hoạch hóa, xây dựng cơ chế quản lí đầu tư hoặc điều tiết gián
tiếp thông qua các công cụ chính sách như thuế , tín dụng, lãi suất để xác
lập và định hướng một cơ cấu đầu tư dẫn dắn sự dịch chuyển cơ cấu kinh
tế ngày càng hợp lí hơn.
Chính sách đầu tư hợp lí sẽ tạo đà cho tăng trưởng và chuyển dịch
cơ cấu kinh tế. Giữa đầu tư và tăng trưởng kinh tế cũng như dịch chuyển
cơ cấu kinh tế có mối quan hệ khăng khít với nhau.
Việc đầu tư vốn nhằm mục đích mang lại hiệu quả kinh tế cũng sẽ
dẫn đến hình thành cơ cấu hợp lí. Ngược lại, tăng trưởng kinh tế cao kết
hợp với việc chuyển dịch cơ cấu đầu tư hợp lí sẽ tạo nguồn vốn đầu tư dồi
dào, định hướng đầu tư vào các nhành hiệu quả hơn.
c. Đầu tư tác động làm tăng năng lực khoa học công nghệ của đất
nước:
Đầu tư và đặc biệt là đầu tư phát triển trực tiếp tạo mới và cải tạp
chất lượng năng lực sản xuất, phục vụ của nền kinh tế và của các đơn vị

của hoạt động đầu tư.
Đối với các đơn vị đang hoạt động, khi cở sở vật chất kĩ thuật của
các cơ sở này hao mòn, hư hỏng cần phải tiến hành sự sửa chữa lớn hoặc
thay mới các cơ dở vất chất kĩ thuật đã hư hỏng, hào mòn này hoặc đổi
mới để thích ứng với điều kiện hoạt động mới của sự phát triển khoa học
kĩ thuật và nhu cầu tiêu dùng của nền sản xuất xã hội, phải mua sắm các
thiết bị mới thay thế cho các trang bị cũ đã lỗi thời, đó cũng chính là hoạt
động đầu tư

1.4. Nguồn vốn cho đầu tư phát triển
1.4.1. Nguồn vốn đầu tư phát triển trên góc độ vĩ mô

Page 18


Đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp
Vốn đầu tư là một nguồn lực quan trọng cho hoạt động đầu tư. Đứng trên
góc độ vĩ mô, nguồn vốn đầu tư phát triển bao gồm nguồn vốn trong nước và
nguồn vốn nước ngoài.
Nguồn vốn đầu tư trong nước được hình thành từ phân tích lũy của nội
bộ kinh tế. Nguồn vốn trong nước bao gồm nguồn vốn nhà nước và nguồn vốn
khu vực dân doanh. Trong đó:
-

Nguồn vốn đầu tư nhà nước bao gồm nguồn vốn của ngân sách nhà
nước, nguồn vốn tín dụng đầu tư phát triển của nhà nước và nguồn vốn
đầu tư của doanh nghiệp nhà nước

-


công công thì vốn đầu tư có thể hình thành từ ngân sách cấp, từ vốn
viện trợ không hoàn lại trực tiếp cho cơ sở và vốn tự có của đơn vị.

-

Đối với các doanh nghiệp quốc doanh, vốn đầu tư có thể hình thành từ
nguồn ngân sách, từ khấu hao cơ bản, từ phần tự tích lũy, từ nguồn vốn
bay hoặc góp vốn liên doanh liên kết

-

Đối với danh nghiệp dân doanh nguồn vốn có thể bao gồm vốn tự có,
vốn góp cổ phần, góp liên doanh liên kết và từ vốn vay.

Page 19


Đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp

2. Đầu tư phát triển nhà ở
2.1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở
Hiện nay có rất nhiều khái niệm về nhà ở tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu
• Trên góc độ xây dựng: Nhà ở là sản phẩm hoạt động của xây dựng.
không gian bên trong có tổ chức và được ngăn cách với bên ngoài dùng
để ở.
• Trên góc độ kinh tế xã hội: Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời
sống con người. Nhà là nơi che mưa, che nắng, chống lại ảnh hưởng thời
tiết khắc nghiệt của thiên nhiên đối với con người.Tại đây con người
được sinh ra, nuôi dưỡng, tồn tại và trưởng thành. Đó là một trong những
nhu cầu cơ bản đồng thời cũng là quyền của mỗi con người.

2.2. Một số đặc điểm của hoạt động đầu tư phát triển nhà ở
Đối tượng tham gia tiến hành đầu tư: Nhà nước, các doanh nghiệp trong
và ngoài ngành xây dựng, các đơn vị kinh tế và các tổ chức xã hội…đầu tư với
mục đích thu được lợi ích tài chính hoặc kinh tế – xã hội.

Page 20


Đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp
Nguồn vốn đầu tư: vì nhà ở vừa là quyền của mỗi cá nhân đồng thời cũng
là trách nhiệm của toàn xã hội nên nguồn vốn đầu tư được huy động từ mọi
nguồn trong xã hội như ngân sách Nhà nước, vốn tự có của doanh nghiệp kinh
doanh, của các tổ chức tín dụng, của chính những người có nhu cầu và những
nguồn khác…
Loại hình đầu tư: do nhu cầu và khả năng của mọi người là khác nhau
nên đầu tư xây dựng nhà ở cũng rất phong phú: cho người có thu nhập thấp hay
thu nhập cao, sinh viên, gia đình quy mô nhỏ hay lớn, theo hình thức bán đứt
hay cho thuê….
Sử dụng một nguồn lực lớn và liên quan đến nhiều ban, ngành khác
nhau: vì đây là loại hình đầu tư lớn nên nó có quan hệ với nhiều ban ngành
khác nhau, 1 cá nhân, tổ chức không thể tự mình làm và thực hiện được. Ngoài
ra, việc xây dựng nhà ở còn phải huy động 1 nguồn lực lớn mới có thể hoàn
thành.
Như vậy đầu tư phát triển nhà ở là một hoạt động không thể thiếu đối với
mỗi đô thị nói riêng và với mỗi nền kinh tế thị trường nói chung. Nó vữa ảnh
hưởng vừa phản ánh những đặc điểm về kinh tế - xã hội của một độ thị trong
những giai đoạn nhất định.

2.3. Các nhân tố cơ bản tác động đến đầu tư phát triển nhà ở
Cũng như các hoạt động đầu tư phát triển khác, đầu tư phát triển nhà ở


Tỷ suất lợi nhuận bình quân: Đây là một nhân tố khách quan vừa
phản ánh trong mỗi thời kỳ thì đầu tư vào ngành nào là có lợi, mặt
khác nó cũng điều tiết đầu tư từ ngành này sang ngành khác.
Khi tỷ suất bình quân của một ngành cao hơn ngành khác cũng có
nghĩa đầu tư vào ngành đó có khả năng thu được lợi nhuận cao hơn và
kích thích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đây.
Trong trường hợp đầu tư bằng vốn vay thì tỷ suất lợi nhuận bình
quân là giới hạn trên của lãi suất vay vốn. Nhà ở đang là lĩnh vực được
Nhà nước khuyến khích đầu tư và tạo nhiều điều kiện thuận lợi thông
qua chủ trương “xã hội hoá” vấn đề nhà ở, một mặt thu hút sự tham
gia của mọi thành phần trong xã hội, mặt khác giảm gánh nặng cho
ngân sách Nhà nước.
Những chính sách như cho chậm nộp tiền thuê đất, hay thậm chí
miễn tiền thuê đất khi xây dựng nhà ở cao tầng, áp dụng mức thuế ưu
đãi, hỗ trợ một số hạng mục công trình (hạ tầng xã hội và kỹ thuật)…
của Nhà nước thời gian qua cộng với sự buông lỏng quản lý trong lĩnh
vực đất đai và xây dựng đã làm tăng đáng kể tỷ suất lợi nhuận của hoạt
động đầu tư xây dựng nhà, đặc biệt là ở những thành phố lớn trong đó
có Hà nội.

-

Chu kỳ kinh doanh: Chu kỳ kinh doanh là dao động của nền kinh tế
theo thời gian, trong đó trải qua hai giai đoạn đặc trưng là đỉnh và đáy.
Nếu như đỉnh là giai đoạn cực thịnh của nền kinh tế thì ngược lại đáy
là thời kỳ suy thoái, mọi hoạt động sản xuất kinh doanh đều đình trệ.
Như chúng ta đã biết một đặc trưng cơ bản của nền kinh tế thị
trường là các hoạt động kinh tế đều có mối liên hệ nhất định với nhau,
đến toàn bộ nền kinh tế và ngược lại.

cấp chỗ ở cho đông đảo dân cư một cách bình đẳng, giúp cho họ ổn định chỗ ở
để có thể yên tâm lao động, đóng góp vào sự tăng trưởng và phát triển chung
của xã hội.
(Chém thêm)

3. Quỹ đất
3.1. Khái niệm quỹ đất

3.2. Tình hình về quỹ đất tại Hà Nội
Hà Nội là Thành phố có quỹ nhà ở lớn thứ hai trong cả nước, có vào
khoảng 12 triệu m2 (450.000 căn hộ) chiếm gần 15% quỹ nhà ở toàn quốc.
Trong đó: Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có khoảng 5 triệu m2chiếm hơn
40% quỹ nhà ở toàn Thành phố (bao gồm nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước do
ngành Địa chính. Nhà đất quản lý cho thuê khoảng 2 triệu m2 với 65.000 hợp
đồng thuê nhà ở; nhà ở do các cơ quan tự quản khoảng 3 triệu m2 với 85.000
căn hộ). Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân và các sở hữu khác khoảng 7 triệu m2
chiếm gần 60% quỹ nhà. Hiện nay mới chỉ có khoảng gần 40% các nhà ở tư

Page 23


Đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp
nhân có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc
sử dụng đất hợp pháp.
Ngoài ra, theo số liệu thống kê hiện tại Hà Nội có khoảng gần 10 triệu m2
nhà trụ sở làm việc của các cơ quan Nhà nước; trụ sở giao dịch, điều hành của
các doanh nghiệp; khách sạn văn phòng làm việc cho thuê của các dự án đầu tư
nước ngoài và đầu tư trong nước.
Trong toàn bộ quỹ nhà ở của Hà Nội có khoảng 80% là nhà thấp tầng (1 –
3 tầng); 20% là nhà chung cư cao tầng (4 – 5 tầng). Những năm vừa qua, quỹ


-

Vốn đầu tư vào nhà ở.

Page 24


Đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp
Chỉ tiêu “Vốn đầu tư” với nội dung như trên là rất cần thiết cho việc tính
toán các chỉ tiêu liên quan như: tích luỹ tài sản, vốn hiện có,... và dùng trong
phân tích về hiệu quả của đầu tư và các phân tích khác có liên quan đến vốn
đầu tư, đồng thời khái niệm này cũng bảo đảm phạm vi của chỉ tiêu trong so
sánh quốc tế.
Người ta chia nguồn vốn đầu tư thành hai loại:
-

Đầu tư của khu vực doanh nghiệp (Gồm đầu tư của khu vực doanh
nghiệp và đầu tư của cá nhân) :
Về mặt lý thuyết thì nguồn đầu tư của khu vực doanh nghiệp (Ip)
được hình thành từ tiết kiệm của khu vực phi tài chính và của khu vực
hộ gia đình (Sp) và nguồn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (Fp):
Ip = Sp + Fp (1)
Sp = Yp - Cp (2)
Trong đó:
Yp là thu nhập khả dụng
Cp là tiêu dùng cuối cùng của hộ gia đình.
Về lý thuyết nguồn tiết kiệm trong khu vực phi tài chính và khu
vực hộ gia đình là nguồn chủ yếu trong nền kinh tế. Tuy nhiên ở Việt
Nam lượng tiết kiệm (trao đổi) không qua hệ thống ngân hàng mà