MỞ ðẦU

1. Sự cần thiết của ñề tài nghiên cứu.
Như chúng ta ñã biết bất ñộng sản liên quan ñến mọi người trong xã hội dù họ
ở bất kỳ cương vị nào. Bất cứ ai cũng ñều cần có nơi trú ngụ, có nơi làm việc,
có nơi học hành, có nơi vui chơi giải trí…do vậy có thể nói ñến vai trò không
thể thiếu ñược của BðS trong mọi xã hội. Hoạt ñộng kinh doanh BðS có mục
tiêu chính là tạo dựng và cung cấp các loại BðS và các dịch vụ liên quan ñến
BðS cho cộng ñồng chính vì thế mà hoạt ñộng này có tính xã hội rất cao. Hoạt
ñộng kinh doanh BðS có thể ñược tiến hành bởi một doanh nghiệp có ñăng ký
chính thức (ví dụ như doanh nghiệp chuyên phát triển các khu ñô thị mới), có
thể ñược tiến hành bởi một cá nhân bất kỳ (ví dụ như việc họ xây nhà ñể bán,
cho thuê nhà hoặc mua BðS và sau ñó bán lại ñể thu lợi nhuận). Những người
mua BðS cũng có thể là các doanh nghiệp ñể dùng làm trụ sở hoặc dùng ñể
kinh doanh cho thuê BðS, có thể là các hộ gia ñình mua ñể phục vụ nhu cầu ở
của mình. Chính vì tính ña dạng của hoạt ñộng kinh doanh BðS mà lĩnh vực
này thực sự ñược nhiều người quan tâm, nghiên cứu với mục tiêu chung là ñể
mua sắm ñược, thuê mướn ñược, hoặc tạo dựng ñược BðS theo cách có hiệu
quả nhất, ñem lại lợi ích lớn nhất cho họ.
Hoạt ñộng kinh doanh BðS ở Việt Nam mới thực sự có môi trường pháp lý ñể
hoạt ñộng kể từ sau khi Luật ñất ñai năm 1993 ra ñời trong ñó cho phép người
sử dụng có một số quyền ñịnh ñoạt liên quan ñến ñất ñai như quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng ñất, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng ñất…
Chính từ sự non trẻ này mà rất nhiều vấn ñề về môi trường pháp lý chung, về
thủ tục hành chính của các cơ quan chức năng liên quan, về năng lực của các
doanh nghiệp kinh doanh BðS, về tâm lý, hành vi, thói quen của người tiêu
dùng BðS, về chính sách tín dụng cấp vốn cho hoạt ñộng ñầu tư, mua bán 2

3thiện khuôn khổ pháp lý, môi trường kinh doanh BðS thì còn hàng loạt các vấn
ñề khác liên quan tới các giải pháp phát triển hoạt ñộng kinh doanh BðS theo
cơ chế thị trường vẫn còn bỏ ngỏ. Với bối cảnh trên thì các nghiên cứu nhằm
ñề xuất các sửa ñổi về khuôn khổ pháp lý ñể thúc ñẩy sự phát triển của hoạt
ñộng kinh doanh BðS theo cơ chế thị trường là những xu hướng nghiên cứu
còn mới ở Việt Nam và sẽ có nhiều ý nghĩa thực tiễn cho việc phát triển hoạt
ñộng kinh doanh BðS ở Việt Nam trong thời gian tới.
ðối với nhiều nước trên thế giới, ñặc biệt là những nước có nền kinh tế thị
trường phát triển thì hoạt ñộng kinh doanh BðS ñã ñược nghiên cữu khá kỹ
lưỡng. ðiều này thể hiện ở chỗ các nước này ñã có một hệ thống pháp luật khá
ñầy ñủ, có thể giải quyết ñược hầu hết các tình huống nảy sinh trong thực tiễn
của hoạt ñộng kinh doanh BðS. Mặt khác, do thị trường BðS phát triển, ngành
kinh doanh BðS luôn có vị trí quan trọng trong xã hội, thu hút ñược nhiều vốn
ñầu tư cũng như nhiều nguồn nhân lực tham gia. Với bối cảnh ñó nhu cầu của
xã hội cần ñược thông tin tốt hơn về lĩnh vực BðS sẽ tạo bối cảnh thuận lợi cho
việc phát triển các hoạt ñộng nghiên cứu về BðS từ mọi góc ñộ. Tại ñó những
nghiên cứu tổng thể về kinh doanh BðS cũng như những nghiên cứu về từng
vấn ñề cụ thể của BðS như các vấn ñề sở hữu, khuôn khổ pháp lý cho các giao
dịch BðS, vấn ñề hiệu quả kinh doanh BðS, vấn ñề tài trợ cho một dự án phát
triển BðS, vấn ñề thuế BðS ñều ñã ñược thực hiện tương ñối kỹ. ở các nước
này các hướng nghiên cứu hiện nay có thể tập trung vào các vấn ñề giải quyết
nhu cầu về BðS cho tầng lớp có thu nhập thấp, một vấn ñề xã hội phức tạp mà
bất cứ một quốc gia nào cũng gặp phải mà các giải pháp ñưa ra ít khi ñạt ñược
tính tối ưu tuyệt ñối mà thường là sự ñánh ñổi giữa tính hiệu quả và tính công
bằng.

nhu cầu về BðS ngày càng tăng của xã hội.
Về phạm vi không gian nghiên cứu: do ñây là lĩnh vực rất rộng lớn và phức tạp
nên luận án sẽ chủ yếu tập trung nghiên cứu về các BðS nhà ở và BðS thương
mại ở Việt Nam. Các dữ liệu dùng ñể phân tích về môi trường, chính sách, thực
trạng hoạt ñộng kinh doanh BðS chủ yếu lấy từ ñịa bàn Hà Nội, một phần từ
ñịa bàn thành phố HCM là những nơi mà hoạt ñộng kinh doanh BðS, ñặc biệt 5là các BðS nhà ở và thương mại, có mức ñộ phát triển cao nhất, từ ñó suy rộng
ra cho hoạt ñộng kinh doanh BðS trên cả nước.
Về phạm vi thời gian nghiên cứu: thời gian ñược nghiên cứu sẽ giới hạn từ năm
1993 trở lại ñây. Các giai ñoạn trước năm 1993 ñược ñề cập sơ bộ vì trong giai
ñoạn ñó, khi Nhà nước không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, nên
có thể nói là chưa tồn tại một cách chính thức hoạt ñộng kinh doanh BðS theo
cơ chế thị trường. Từ sau sự ra ñời của Luật ñất ñai năm 1993 ñến nay, khi mà
Nhà nước công nhận những quyền ñịnh ñoạt cơ bản của chủ sử dụng ñất hợp
pháp như quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế… thì hoạt ñộng
kinh doanh BðS mới chính thức ñược thừa nhận và phát triển.
5. Phương pháp nghiên cứu.
Nền tảng của phương pháp nghiên cứu dựa trên phép duy vật biện chứng và
duy vật lịch sử. Các nguồn số liệu dùng trong các phân tích trong luận án ñược
thu thập thông qua các cuộc khảo sát, nghiên cứu các thông tin công bố của các
cơ quan Nhà nước liên quan ñến lĩnh vực BðS, các doanh nghiệp chuyên
doanh BðS cũng như tham khảo các công trình nghiên cứu ñã thực hiện trong
lĩnh vực này. Kinh nghiệm của các nước trong việc phát triển hoạt ñộng kinh
doanh BðS (trong ñó ñặc biệt là kinh nghiệm của Trung Quốc là nước có nền
kinh tế ñang trong giai ñoạn chuyển ñổi giống như Việt Nam và kinh nghiệm
7
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ CHÍNH TÁC ðỘNG
TỚI HOẠT KINH DOANH BẤT ðỘNG SẢN (BðS)
TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG.

1.1. KHÁI NIỆM VỀ BðS, VAI TRÒ CỦA BðS TRONG XÃ HỘI.
1.1.1. Khái niệm về BðS.
BðS có ý nghĩa khác nhau ñối với những người khác nhau. Người nông dân có
thể coi BðS như là một trong ba yếu tố của nền sản xuất theo ý nghĩa của kinh
tế học cổ ñiển: ñất ñai, lao ñộng, vốn. Một số người khác có cương vị ñiều hành
các doanh nghiệp lớn có thể coi BðS là một tài sản lớn của doanh nghiệp. Luật
sư coi BðS như một tài sản mang theo nhiều quyền và trách nhiệm cho người
chủ sở hữu. Các cá nhân, hộ gia ñình (HGð) coi BðS là nơi cư ngụ hàng ngày
của họ. Một số người khác hoạt ñộng trong các lĩnh vực liên quan ñến BðS như
môi giới, ñịnh giá, quản lý, xây dựng, cấp vốn vay coi BðS là hoạt ñộng kinh

hoạt ñộng kinh doanh dịch vụ.
BðS Công nghiệp: BðS công nghiệp bao gồm các nhà máy, kho tàng, các
công trình tiện ích ñi kèm, mỏ, các khu ñất trống ñể xây dựng các BðS công
nghiệp. Những BðS công nghiệp lớn thường nằm ở các vùng ngoại ô các thành
phố vì thường công việc ở ñây phụ thuộc vào nguồn nhân lực có tại các ñô thị.
Một số loại BðS công nghiệp có thể ở các vùng nông thôn hoặc các vùng có
các tài nguyên thiên nhiên tuỳ mức ñộ phụ thuộc của ngành công nghiệp ñó vào
nguyên liệu ñầu vào là nông sản (công nghiệp chế biến thực phẩm) hoặc tài
nguyên thiên nhiên (chế biến quặng khai thác từ mỏ, thuỷ ñiện ). Trong trường
hợp này, lao ñộng ở vùng khác sẽ ñược chuyển tới và xung quanh khu vực ñó
sẽ mọc lên các ñô thị mới.
BðS nông, lâm, ngư nghiệp: Những cánh rừng, những cánh ñồng trồng cây
hoặc nuôi trồng thuỷ hải sản, trại chăn nuôi, trang trại, hệ thống tưới tiêu là

1
[24. §iÒu 181] 9các BðS ñiển hình của nhóm này. Nó có thể nằm ở những vùng sâu vùng xa và
cũng có thể nằm gần các khu ñô thị và trong một tương lai nào ñó thường ñược
chuyển ñổi sang mục ñích sử dụng khác có hiệu quả hơn.
BðS công cộng: các khu văn phòng của các cơ quan Nhà nước, các BðS phục
vụ các lợi ích chung do Nhà nước ñầu tư như các bệnh viện công, công viên,
ñường xá, trường học công Thông thường các BðS này thường ñược xây
dựng và sử dụng lâu dài và ít khi ñược mua bán trên thị trường BðS trừ những
trường hợp ñặc biệt.
Các loại BðS khác: ñó là các BðS không thuộc các nhóm trên như nhà thờ,

mảnh ñất bao giờ cũng có một vị trí không giống của bất cứ mảnh ñất nào khác.
Sự khác biệt giữa các mảnh ñất còn có thể là sự khác biệt của hình dạng, kích
cỡ, ñịa hình vv Tiếp theo, hạ tầng công cộng như ñường xá và các công trình
tiện ích ñối với từng mảnh ñất cũng thường khác nhau làm cho chúng khác
nhau. Cuối cùng, ngoại cảnh cũng tạo ra sự khác biệt giữa các mảnh ñất.
1.1.2.2. Thuộc tính thể chế:
Thể chế là những phần của xã hội ñược thành lập và ñược công nhận. Thuật
ngữ này có thể hiểu là các tổ chức, tôn giáo, luật lệ hoặc tập quán. Thể chế tạo
ra cách suy nghĩ của chúng ta và có thể tạo ra ảnh hưởng sâu sắc tới các giá trị
của chúng ta.
Luật, các quy ñịnh công cộng trong lĩnh vực BðS: lĩnh vực BðS thường có
các bộ luật riêng. Do tính chất của BðS khác với các loại tài sản khác nên luật
ñiều tiết các quan hệ trong lĩnh vực BðS khác với luật ñiều tiết các loại tài sản
khác. Việc sở hữu các tài sản khác có thể ñược hiểu như là một sự sở hữu tuyệt
ñối song ñối với BðS thì không hoàn toàn như vậy. Do tính ñặc thù của BðS
nên Nhà nước luôn ñưa ra các luật lệ, chính sách theo hướng hạn chế một số
quyền của người sở hữu và sử dụng. ðiều này như là một yêu cầu tất yếu của
mọi quốc gia trong ñó có các quốc gia công nhận quyền sở hữu cá nhân ñối với
ñất ñai và cả các quốc gia chỉ công nhận quyền sử dụng (QSD) cá nhân ñối với
ñất ñai như ở Việt Nam. Nhà nước cần ñất ñai ñể phục vụ các lợi ích chung của
cộng ñồng như ñất dành cho quốc phòng, an ninh, ñường xá, công trình thuỷ 11lợi… mà các nhu cầu này có thể thay ñổi, phát sinh theo thời gian do vậy quyền
ñược phép thu hồi ñất sở hữu hoặc sử dụng cá nhân luôn có trong các văn bản
pháp luật về ñất ñai của các quốc gia. Mặt khác các BðS tuy thuộc quyền sở
hữu và sử dụng của các cá nhân song bao giờ cũng nằm trong một môi trường

Sự khan hiếm: một số loại ñất nhất ñịnh có thể có nguồn cung tương ñối hạn
chế và ñược gọi là sự khan hiếm. Tổng số lượng ñất trong xã hội là một số cố
ñịnh song sự khan hiếm ñất, BðS, chỉ là tương ñối. Cùng với thời gian và với
chi phí bỏ ra, nguồn cung của ñất ñai ñã ñược ñầu tư sẽ gia tăng ñể ñáp ứng nhu
cầu. Mặc dù vậy, nỗi lo của việc dân số không ngừng tăng ñã làm cho nhu cầu
tăng nhanh hơn nguồn cung có hạn và tạo lên những cơn sốt ñất.
Tính phụ thuộc lẫn nhau: sự tương tác giữa việc sử dụng công trình trên ñất
và giá trị khu ñất ñược gọi là sự phụ thuộc lẫn nhau. Việc xây dựng một trung
tâm thương mại trên một ñường phố sẽ ảnh hưởng tới quyết ñịnh sử dụng các
mảnh ñất gần ñó. Lượng khách hàng của một nhà hàng xây dựng trên trục quốc
lộ chính phụ thuộc nhiều và các khách sạn gần ñó và việc xây dựng mới một
con ñường tránh sẽ làm giảm ñáng kể lượng khách hàng của cả nhà hàng và
khách sạn trên ñoạn ñường cũ ñó và làm cho trị giá của nhà hàng cũng như của
khách sạn giảm ñi. Do vậy việc sử dụng và giá trị của của một BðS có thể bị
thay ñổi bởi sự thay ñổi của một BðS khác.
1.1.2.4. Thuộc tính thị trường:
Cạnh tranh theo vùng: Tính bất ñộng, tính không ñồng nhất làm cho cạnh
tranh trong lĩnh vực BðS có tính khu vực. Việc không thể di dời BðS ñể ñáp
ứng sự thay ñổi của cung cầu cũng như việc thiếu tính tương ñồng và tính
chuẩn hoá làm cho người mua BðS phải khảo sát từng BðS ñể hiểu biết giá trị
của nó. Không có cách dễ dàng cho người mua so sánh các BðS làm cho sự
cạnh tranh giữa các BðS trở nên hạn chế. Cạnh tranh theo vùng có ý nghĩa
ñúng hơn khi áp dụng cho BðS là nhà ở so với các BðS thương mại và công
nghiệp khác. 13Nhu cầu phân theo nhóm: Mọi người thường tìm kiếm và sử dụng BðS theo
tạo ra các BðS mới. Nhu cầu BðS tại một vùng nào ñó hoặc trong một cộng
ñồng nào ñó có thể dao ñộng ñột ngột trong ngắn hạn. Kết quả là giá BðS tăng
nhanh nếu cầu vượt cung quá xa. Mặt khác giá BðS giảm chậm nếu cầu giảm
vì chủ sở hữu thường chịu chấp nhận lỗ cho tài sản lâu bền và có giá trị cao.
1.1.3. Vai trò của BðS trong xã hội.
Hiện nay ở Việt Nam chưa có nguồn thống kê chính thức nào về tổng giá trị các
BðS ở nước ta là bao nhiêu và nó chiếm tỷ lệ nào trong tổng tài sản của quốc
gia, do vậy khó thông qua các số liệu thống kê chính thức ñể minh hoạ cho quy
mô và qua ñó là vai trò của BðS trong xã hội. Vấn ñề này có thể ñược tiếp cận
qua cách khác, có thể không ñược chính thống song theo quan ñiểm của NCS là
có sức thuyết phục, ñó là việc phân tích về các BðS nhà ở hiện nay trong xã hội
chúng ta bởi theo quy luật chung ở các nước phát triển (sẽ ñược trình bầy ở
phần sau) và có thể cũng ñúng với Việt Nam thì BðS nhà ở thường chiếm tỷ
trọng lớn nhất trong các loại BðS trong xã hội. Trong giá trị BðS có hai phần
là giá trị công trình xây dựng trên ñất và giá trị QSD ñất. Theo các quy ñịnh của
pháp luật Việt Nam thì người dân và các tổ chức ñược quyền sở hữu nhà ở và
các công trình xây dựng trên ñất còn ñối với ñất ở (và ñất sử dụng cho các mục
ñích khác) thì ñó là QSD, không phải quyền sở hữu. Song cũng theo quy ñịnh
của pháp luật thì QSD ñất cũng ñược phép chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp,
thừa kế… do vậy có thể nói câu “bán ñất” là hình thức còn nội dung là chuyển
nhượng QSD ñất. Trong Luận án này, ñể ñơn giản hoá cách diễn giải do cần tập
trung vào các nội dung khác nên NCS sẽ dùng khái niệm ngắn là bán hoặc
chuyển nhượng BðS ñể thay cho nội dung ñầy ñủ là bán quyền sở hữu nhà
(hoặc toà nhà, khách sạn…) và QSD ñất ñi kèm.
Tiếp theo, giả ñịnh ñược ñặt ra là một hộ gia ñình (HGð) với hai người ñi làm,
với mức thu nhập trung bình hiện nay ở các ñô thị Việt Nam, có tổng thu nhập
hàng tháng bình quân khoảng 4-6 triệu ñồng. Trong tổng thu nhập này, các
HGð phải chi các nhu cầu thiết yếu như ăn uống, giao thông, sức khoẻ, học

- Bình quân mỗi HGð khu vực thành thị khoảng 4 người
- Bình quân mỗi HGð khu vực nông thôn khoảng 6 người 16- Giá trị trung bình của BðS mà một HGð sở hữu tại các ñô thị (trừ Hà
nội và TPHCM) là 300 triệu ñồng.
- Giá trị trung bình của BðS mà một HGð sở hữu tại Hà nội và TPHCM
là 500 triệu ñồng.
Bảng 1.1. Giả ñịnh và tính toán tổng giá trị BðS nhà ở tại Việt Nam
ðịa bàn Dân số
(triệu
người)
Số nhân
khẩu bình
quân/HG
ð
Giá trị bình
quân của
BðS/HGð
(tr.ñồng)
Tổng số
HGð
(tr. hộ)
Tổng giá
trị BðS
(Tỷ ñồng)
1 2 3 4 5=(2)/(3)

6

50

10

500.000

Tổng số 80
15

2.335.000

- Giá trị trung bình của BðS mà một HGð sở hữu tại các vùng nông thôn
là 50 triệu ñồng.
Như vậy có thể tính tổng giá trị các BðS nhà ở hiện nay của Việt Nam tương
ñương khoảng 150 tỷ ñô la mỹ.
Trong cách ước tính trên thì tổng giá trị BðS nhà ở của Việt Nam cũng có giá
trị ít nhất bằng 5 lần tổng thu nhập quốc dân hiện nay và ñó là một con số rất
lớn. Bên cạnh các BðS nhà ở, các loại BðS khác như BðS thương mai, công
nghiệp, nông lâm ngư nghiệp, công cộng…cũng có giá trị không nhỏ và do ñó
có thể nói tổng giá trị các loại BðS trong xã hội là một số khổng lồ. Hơn nữa,
như ñã phân tích, mỗi một công dân, một HGð ñều cần ñến BðS trong cuộc
sống hàng ngày như nơi ở, nơi làm việc, nơi học hành, nơi vui chơi…do vậy có
thể nói BðS có vai trò hết sức to lớn trong mọi cộng ñồng, mọi xã hội, trong ñó
có Việt Nam.


ñộng sản xuất ra hàng hoá và dịch vụ ñể phục vụ con người. Ví dụ, nhà xưởng
là cơ sở cho một dây chuyền sản xuất, trường học là cơ sở cho hoạt ñộng giáo
dục Tuy nhiên, thuật ngữ hữu ích của BðS còn có nghĩa rộng hơn khái niệm 18là nơi trú ngụ và các tiện nghi cho người sử dụng cũng như là cơ sở cho hoạt
ñộng sản xuất và cung ứng dịch vụ. Nó còn bao hàm ý nghĩa là sự tạo ra giá trị
lớn hơn so với chi phí sản xuất, nghĩa là giá trị của ñầu ra lớn hơn giá trị của
ñầu vào. Ví dụ về việc xây một ngôi nhà: ñể xây một ngôi nhà cần các loại
nguyên vật liệu (như gạch, xi măng, sắt thép ), nhân công, lao ñộng quản lý,
ñất ñai. ðất ñai và nguyên vật liệu có thể ñược mua, nhân công và lao ñộng
quản lý ñược trả lương. Khi bán ngôi nhà xây xong, người chủ sở hữu có thể
thu ñược lợi nhuận do giá bán cao hơn chi phí ñể xây ñược ngôi nhà. Lợi nhuận
ñược tạo ra là do cả tổng thể ngôi nhà có giá trị cao hơn tổng cộng trị giá các
thành phần của nó (ñất ñai, nhân công, nguyên vật liệu).
Như vậy từ những hữu ích mà BðS ñem lại có thể thấy hai ñộng cơ chủ yếu
dẫn ñến các hoạt ñộng mua, bán, cải tạo, xây dựng mới, tài trợ vốn trong hoạt
ñộng kinh doanh BðS là ñộng cơ lợi nhuận và ñộng cơ thoả mãn các nhu cầu
sử dụng BðS.
ðộng cơ thoả mãn: Các HGð và các doanh nghiệp cần BðS ñể thoả mãn nhu
cầu về nơi trú ngụ, trụ sở, cơ sở ñể sản xuất và cung ứng dịch vụ Mặt khác,
trong cuộc sống hiện nay, vấn ñề quan trọng hơn các nhu cầu thiết yếu nêu trên
là sự thoả mãn xuất phát từ các dịch vụ gia tăng, sự tiện lợi, uy thế mà các BðS
sản ñem lại. Các tính năng của BðS làm tăng sự tiện ích cho người sử dụng
ñược gọi là các tiện nghi như: ñiều hoà không khí, thang máy, bể bơi, chỗ ñỗ
xe, thiết kế ñẹp, quang cảnh ñẹp Bên cạnh sự gia tăng tiện ích cho người sử
dụng, những tính năng của BðS sản có thể làm gia tăng vị thế của chủ sở hữu

bao gồm ñầy ñủ các bước, các vấn ñề có thể phát sinh và cần ñược giải quyết
trong thực tiễn kinh doanh BðS. Trên thực tế hoạt ñộng kinh doanh BðS của
một chủ thể nhất ñịnh có thể diễn ra với ít giai ñoạn hơn, ví dụ như một doanh
nghiệp chuyên mua ñất trống, làm hạ tầng và sau ñó là phân lô ñể bán thì trong
hoạt ñộng kinh doanh của họ không có giai ñoạn quản trị, khai thác BðS ñể tạo
ra thu nhập từ việc cho thuê BðS. Trong từng giai ñoạn trên nhà ñầu tư BðS
phải ra hàng loạt các quyết ñịnh ñể giải quyết các vấn ñề phát sinh nhằm mục
ñích tạo lợi nhuận lớn nhất cho hoạt ñộng ñầu tư của mình. Dưới ñây là trình tự 20các vấn ñề, các bước mà nhà kinh doanh BðS phải giải quyết trong các giai
ñoạn của hoạt ñộng kinh doanh BðS:
1.2.2.1. Giai ñoạn mua sắm, tạo dựng BðS (giai ñoạn ñầu tư ban ñầu):
Trong giai ñoạn này ñầu tiên nhà ñầu tư cần xác ñịnh rõ mục tiêu ñầu tư trên cơ
sở nguồn lực sẵn có của mình. Mục tiêu ñầu tư có thể là một mức lợi nhuận
mong ñợi nào ñó hoặc có thể ñể thoả mãn nhu cầu nào ñó về BðS. Nguồn lực
của nhà ñầu tư có thể là một khoản tiền vốn có sẵn hoặc các tài sản khác có thể
chuyển hoá thành tiền và/hoặc những cơ hội tiếp cận các khoản vốn vay của các
tổ chức tín dụng. Tiếp theo, nhà ñầu tư cần tiến hành việc phân tích thị trường
và môi trường ñầu tư, tìm kiếm các cơ hội ñầu tư. Việc phân tích thị trường
trong hoạt ñộng kinh doanh BðS thường cần chú ý tới triển vọng kinh tế ở khu
vực dự kiến ñầu tư, phân tích cung cầu về các loại BðS có thể ñầu tư và qua ñó
xác ñịnh ñược cơ hội ñầu tư vào loại BðS cụ thể nào phù hợp với mục tiêu và
nguồn lực của mình. Trên cơ sở ñã xác ñịnh ñược cơ hội ñầu tư, công việc tiếp
theo là ñánh giá, lựa chọn BðS cụ thể ñể tiến hành ñầu tư. Việc ñánh giá này là
xem xét các thuộc tính của BðS như các thuộc tính vật lý, thuộc tính thể chế,
thuộc tính kinh tế, thuộc tính thị trường của BðS ñể qua ñó xác ñịnh khả năng


Hỡnh 1.1: Cỏc giai ủon ca hot ủng kinh doanh BS
1.2.2.2. Giai ủon qun tr, khai thỏc BS (cho thuờ BS).
i vi cỏc hot ủng cho thuờ BS thỡ giai ủon qun tr, khai thỏc BS
ủúng vai trũ quan trng trong vic thc hin cỏc mc tiờu ca nh ủu t. Trong
giai ủon ny, cỏc cụng vic cn lm l tin hnh cỏc hot ủng marketing ủ
tỡm kim khỏch thuờ vi mc tiờu nhanh chúng cho thuờ ht din tớch thuờ vi
mc giỏ tt nht trong cỏc ủiu kin c th ca th trng BS trờn ủa bn.
i vi cỏc BS cú nhiu khỏch hng cựng thuờ thỡ vic vn hnh BS nhm
cung cp cho ngi thuờ cỏc dch v cn thit nh cp ủin, cp nc, thoỏt
nc, v sinh, trụng xe, giao thụng ni b, kt ni truyn thụng vi bờn ngoi,
an ninh, sa cha nhnh thng ủc qui ủnh trong cỏc hp ủng thuờ v
nhm bo ủm cỏc trang thit b k thut ca BS luụn trng thỏi vn hnh
Mua sắm, tạo
dựng BĐS
(Đầu t)

Quản trị, khai
thác BĐS
(Cho thuê)

Chuyển
nhợng BĐS
(Bán)
22
23tế thị trường thì giá bán ñược quyết ñịnh bởi thị trường chứ không phải là ý
kiến chủ quan của bên bán hay bên mua do vậy việc ñịnh giá là xác ñịnh giá trị
thị trường của BðS hay còn gọi là giá bán có khả năng nhất của BðS. Việc
ñịnh giá là công việc phức tạp, ñòi hỏi phải có kỹ năng, kinh nghiệm, thông
tin… nên trong nhiều trường hợp cần thuê các tổ chức chuyên ngành ñịnh giá
BðS. Bước tiếp theo là thực hiện việc bán BðS sau khi ñã tìm ñược khách hàng
mua. Hợp ñồng bán BðS thường ñược ký giữa người mua và người bán với sự
chứng kiến của công chứng viên. Trong hợp ñồng ngoài vấn ñề giá cả thì các
vấn ñề như thủ tục bàn giao, các nghĩa vụ thuế phát sinh trong các giao dịch
mua bán, thủ tục sang tên, nghĩa vụ với người môi giới (nếu có) cũng cần ñược
làm rõ. ðối với BðS ñang hoạt ñộng cho thuê thì cần xác ñịnh rõ việc phân
chia các khoản tiền thuê thu ñược cho chủ cũ và chủ mới bởi vì thời ñiểm thu
tiền thuê từ các hợp ñồng thuê thường không trùng với thời ñiểm chuyển giao
quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu theo hợp ñồng. Các khoản ñặt cọc của khách
thuê cũng cần ñược quy ñịnh rõ sẽ ñược chuyển giao cho chủ mới hay tính bù
trừ khi thanh toán. Cũng tương tự như vậy, các chi phí phát sinh như phí quản
lý, tiền ñiện, nước, bảo hiểm, các khoản thuê mướn mà thời ñiểm thanh toán
có thể ñã diễn ra trước (như phí bảo hiểm ) hoặc sau thời ñiểm chuyển giao sở
hữu (như tiền ñiện, nước ) cũng cần ñược quy ñịnh rõ trong hợp ñồng ñể các
bên thực hiện.
1.2.3. Những người tham gia hoạt ñộng kinh doanh BðS.
Nhà ñầu tư: Nhà ñầu tư và người cho vay vốn là những người phải ra các
quyết ñịnh quan trọng nhất trong kinh doanh BðS. Họ chi tiền ra và chấp nhận
rủi ro. Họ tính toán hầu hết các lợi ích tài chính trong việc sử dụng và vận hành
BðS. Nhiều nhà ñầu tư thường giữ BðS cho các lợi ích dài hạn. Một số nhà
ñầu tư còn xây dựng, phát triển BðS ñể thực hiện các lợi ích ñó. Mặt khác, một
số nhà ñầu tư ñược gọi là người ñầu cơ chuyên mua và giữ BðS trong thời gian

cấp thoát nước, cấp ñiện cho các khu ñất xây dựng, những nhà quy hoạch ñất
ñai, kiến trúc sư, những nhà thầu xây dựng các công trình. Những người phát
triển BðS là những nhà chuyên môn trong lĩnh vực của mình và thường thực
hiện các công việc ñó theo các hợp ñồng ký với các nhà ñầu tư BðS. Trong 25nhóm ngưòi này vai trò của các nhà thầu xây dựng BðS là rõ ràng nhất vì họ là
những người trực tiếp xây dựng các công trình trên ñất, một phần chính của
BðS và thường mang giá trị cao.
Chuyên gia ñịnh giá BðS: Nhiệm vụ của các chuyên gia này là ñưa ra ý kiến
về giá trị thị trường của BðS. Việc ñịnh giá là công việc cần thiết cho các hoạt
ñộng mua bán BðS, tài trợ vốn ñể ñầu tư BðS, ñền bù thiệt hại cho chủ sở hữu
BðS Các chuyên gia này thường phải là những người có các kỹ năng chuyên
nghiệp trong việc ñịnh giá như thu thập và xử lý các dữ liệu về giá cả BðS trên
thị trường, ñưa ra các giả ñịnh có tính thực tiễn cao, áp dụng phương thức ñịnh
giá phù hợp với BðS.
Các nhà quản trị BðS: Họ là những người thay mặt chủ sở hữu quản lý các
hoạt ñộng khai thác BðS ñể tạo ra thu nhập từ BðS mà ñiển hình là việc cho
thuê BðS. Công việc của họ thường là tìm kiếm khách hàng, ký hợp ñồng cho
thuê, duy tu, bảo dưỡng BðS, cung cấp các dịch vụ cho khách hàng, thu tiền
thuê theo ñịnh kỳ, lập báo cáo theo yêu cầu của chủ sở hữu
Luật sư trong lĩnh vực BðS: Nhiệm vụ của luật sư rất ña dạng, có thể là ñàm
phán các hợp ñồng thuê, các hợp ñồng mua bán, hợp ñồng bảo hiểm BðS, kiểm
tra tính hợp pháp các giấy tờ sở hữu của BðS theo yêu cầu của các nhà ñầu tư,
tham gia giải quyết các tranh chấp trong việc sử dụng và sở hữu BðS.
1.2.4. Các loại hình kinh doanh BðS phổ biến.
ðất trống: ðất thường có nguồn cung hạn chế, nhu cầu thường tăng cùng với