Tình huống thuyết trình – "SỐC" VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG
PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH
TÌNH HUỐNG THUYẾT TRÌNH
"SỐC VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG
TPHCM
Page 1

Tình huống thuyết trình – "SỐC" VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG
LỜI GIỚI THIỆU
Đề tài phân tích trong bài thuyết trình là phân tích phương pháp định giá và các yếu tố
ảnh hưởng đến việc định giá dựa trên bài báo: "SỐC” VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG
Page 2

Tình huống thuyết trình – "SỐC" VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG
MỤC LỤC
Trang
PHẦN 1: THÔNG TIN BÀI BÁO 04
PHẦN 2: CÁC CÂU HỎI ĐẶT RA 06
PHẦN 3: TRẢ LỜI CÂU HỎI 1 08
PHẦN 4: TRẢ LỜI CÂU HỎI 2 17
TỔNG KẾT 25
Page 3

Tình huống thuyết trình – "SỐC" VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG
PHẦN 1
THÔNG TIN BÀI BÁO
Page 4

Tình huống thuyết trình – "SỐC" VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG
Giá căn hộ siêu sang tại trung tâm Tp.HCM
hiện khá cao so với mặt bằng thu nhập của

triệu đồng/m2 đền 210 triệu đồng/m2 – PV).
Cơ hội lớn, rủi ro cao
Trong lúc tình hình nhà đất đang có sự thoái trào nhưng việc các chử đầu tư dự án nhà đất
cao cấp vẫn liên tục đẩy hàng ra khiến nhiều người ví von rằng họ đang đánh cược. Tuy
vậy, người khác cho rằng đây là hình thức kinh doanh hàng xa xỉ, cơ hội càng lớn đương
nhiên rủi ro cũng tăng cao. Dù ở giai đoạn hưng thịnh hay khó khăn, trào lưu này không
bao giờ dừng lại vì nhu cầu xã hội rất đa dạng.
Page 5

Tình huống thuyết trình – "SỐC" VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG
Đơn cử, việc đầu tháng 05/2012, Công ty TNHH Liên doanh Phú Mỹ Hưng vẫn mở bán
biệt thự giá 22,3 – 70 tỷ đồng. Đây là những điều mà ngay những người lạc quan nhất
cũng khó tin vào việc này thế nhưng doanh nghiệp vẫn tự tin vì họ có những “chiêu”
riêng của mình.
Không những thế, giữa làn sóng đi đầu cũng nghe nói đến doanh nghiệp bán tháo, đại hạ
giá căn hộ ở nhiều phân khúc, chủ đầu tư dự án hạng sang còn đi ngược xu hướng của thị
trường là điều chỉnh tăng giá. Mới đây ông Trần Kim Chung, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn
C.T Group, cho biết trong tháng 06-2012, công ty sẽ tiếp tục chào bán đợt 3 với 28 căn hộ
tại dự án Léman C.T Plaza và mức giá cũng hơn 90 triệu đồng/m2.
Ông Chung cho rằng thời điểm khó khăn vừa qua là cách thức sàng lọc tốt nhất của thị
trường bởi những chủ đầu tư năng lực tài chính kém, dự án không tốt đã được phơi bày.
Chưa kể, hiện nay thu nhập của người đi làm thuê ở Việt Nam đã cấp xỉ một số nước khu
vực, như ở C.T Group manager có thu nhập từ 1,000USD trở lên, nếu so với Malaysia thì
không thấp hơn bao nhiêu.
Hiện Léman Plaza được bán theo từng đợt, mỗi đợt chỉ mở bán 3 sàn (28 căn) đến hiện
nay đã mở bán 2 lần với tổng cộng 49 căn hộ được bán ra, giá bàn lần sau luôn luôn cao
hơn lần trước 1% (bất kể tình hình thị trường thế nào) Tương tự, theo thông tin chúng
tôi nắm được dự án Đảo Kim Cương, quận 2 - Tp.HCM, dù là căn hộ triệu đô nhưng
trong năm 2012 chủ đầu tư vẫn điều chỉnh tăng giá lần thứ 4. Tính từ tháng 09/2009
(trùng với giai đoạn bất động sản bắt đầu rơi vào khủng hoảng), dự án này nhiều lần lội


Tình huống thuyết trình – "SỐC" VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG
HÃY CHO BIẾT CÁC DOANH NGHIỆP ĐÃ DÙNG PHƯƠNG PHÁP GÌ ĐỂ
ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG?
Mô hình 3C’s (Costs - Competitors - Customers)
1. Theo mô hình trên và thông tin bài báo ta có thể thấy doanh nghiệp đã dùng
phương pháp định giá theo sự cảm nhận của khách hàng. Chỉ với cách này mới có
thể định được mức giá trần cho sản phẩm của mình.
Có thể nói, đây là hình thức kinh doanh hàng xa xỉ, dù ở giai đoạn hưng thịnh hay khó
khăn, trào lưu này không bao giờ dừng lại vì nhu cầu xã hội rất đa dạng.
 Hàng xa xỉ là gì?
• Là hàng hoá có giá rất cao mà chỉ một bộ phận người có thu nhập cao mới có thể
mua được. Nhưng hiện nay, cùng với sự phát triển nền kinh tế và hội nhập thế giới,
nhu cầu về hàng hoá xa xỉ cũng đa dạng hơn rất nhiều. Tiêu dùng hàng hoá xa xỉ
đang là một thói quen, một xu hướng tiêu dùng mới của người Việt Nam.
• Trong thực tế, một số hàng hoá trở thành hàng hoá xa xỉ vì thiết kế, chất lượng, độ
bền hay hiệu suất cao từ chính bản thân sản phẩm đó. Các hàng hoá này có chất
lượng rất tốt dựa trên các yếu tố về thành phần chất lượng nguyên vật liệu, có
phong cách thời trang, độ bền và tính năng vượt trội so với hàng hoá thông thường.
• Nhưng bên cạnh đó, có những hàng hoá được coi là hàng hoá xa xỉ vì nó là biểu
tượng của sức mạnh, địa vị, sự giàu có của người sở hữu chúng. Những hàng hoá
này không nhất thiết phải có chất lượng tốt hơn hàng hoá thông thường khác mà nó
nhằm mục đích chủ yếu là thể hiện sự giàu có thời thượng của chủ nhân.
 ĐỊNH GIÁ THEO SỰ CẢM NHẬN CỦA KHÁCH HÀNG:
• Mong muốn sở hữu sản phẩm có chất lượng cao, tính năng vượt trội so với
hàng hoá thông thường:
 Tổng giám đốc điều hành tập đoàn Bitexco In Suk Ko, với 30 năm kinh nghiệp
làm việc tại tập đoàn Hyundai E&C cho rằng nhu cầu về phân khúc hạng sang luôn
tồn tại, giống như doanh nhân luôn có nhu cầu sử dụng vé máy bay hàng ghế First
Class.

hàng đầu vì hầu hết khách hàng giàu có đều cảm nhận về giá bằng tiêu chí này.
Và do đó doanh nghiệp cũng định giá dựa vào tiêu chí này. Càng đẹp, càng độc
đáo giá càng cao, bán được nhanh, thu nhiều lợi chuận cho dù chi phí đầu tư là
không nhỏ.
• Mong muốn thể hiện đẳng cấp của bản thân:
 Ông Đoàn Nguyên Đức – Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Hoàng
Anh Gia Lai sở hữu chiếc phi cơ thương gia đầu tiên mang tiên Beechcraft King
Air 350 trị giá 7 triệu USD (tương đương 113 tỷ đồng).
 Tại Việt Nam, tất cả những hãng xe nổi tiếng, các loại xe siêu sang đều có mặt
ở nước ta.
 Căn hộ siêu sang: Theo nhận định của nhiều chủ đầu tư lớn, khi nền kinh tế
phát triển, người ta càng quan tâm tới việc nâng cao chất lượng cuộc sống,
trong đó nơi ở đóng vai trò quan trọng. Căn hộ siêu sang là mặt hàng xa xỉ,
phục vụ cho nhóm nhỏ khách hàng giàu có nên khách hàng đến với sản phẩm
Page 11

Tình huống thuyết trình – "SỐC" VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG
này có tâm lý giá sẽ cao. Giá cao thể hiện được đẳng cấp người sở hữu và các
công ty cũng có thểthuđược lợi nhuận cao từ việc đẩy giá.
- Đánh giá được thu nhập và tài sản khách hàng đang sở hữu để đưa ra mức
giá dễ chấp nhận: lương người làm thuê hiện nay khá cao và tài sản của
nhóm người thu nhập cao đang tăng lên nhanh chóng. Điều này dẫn đến nhu
cầu bất động sản hạng sang. Nắm bắt nhu cầu này, các doanh nghiệp tung ra
các sản phẩm bất động sản hạng sang để đáp ứng và dẫn đầu thị trường.
- Tháp nhu cầu của Maslow:
2. Doanh nghiệp cũng có thể dùng phương pháp định giá dựa vào chi phí: cơ hội lớn,
rủi ro cao.
- Mức đầu tư cho những dựán bất động sản siêu sang là rất cao, điều này dẫn đến rủi
ro rất là lớn. Vì thế các doanh nghiệp cộng thêm chi phí rủi ro vào trong sản phẩm
của mình.

1) Yếu tố bên trong.
 Mục tiêu và chiến lược tiếp thị.
• Phân khúc của các nhà đầu tư dạng này là phân khúc “siêu sang”, chất
lượng phải cực tốt và giá phải cao để thể hiện đúng vị trí của các tòa nhà
này cũng như chất lượng công trình.
• Số lượng nhà đầu tư có đủ năng lực trong phân khúc này không nhiều, phải
là nhà đầu tư có đủ tiềm lực kinh tế và kinh nghiệm nên lợi nhuận đặt ra
cũng phải nhiều để tương xứng.
• Riêng chất lượng phải đạt tiêu chuẩn quốc tế, thiết kế kiến trúc theo các
phong cách hiện đại, độc đáo trên thế giới để phù hợp với đối tượng khách
hàng VIP.
• Dù thị trường bất động sản đang trầm lắng nhưng giá của sản phẩm này
không thể hạ xuống. Đối tượng khách hàng VIP luôn tồn tại dù thị trường
có biến động, nếu giảm giá cũng sẽảnh hưởng đến “niềm tin” về chất lượng
của sản phẩm trong lòng khách hàng và không khẳng định được “giá trị siêu
sang” của sản phẩm.
• Với kinh nghiệm và niềm tin của nhà đầu tư, các sản phẩm này dù giá rất
cao nhưng vẫn có thể bán được nhanh và thu hồi vốn nhanh.
 Chi phí.
• Với tiêu chí là chất lượng sản phẩm hàng đầu thì vấn đề chi phí cũng sẽ rất
cao bao gồm:
 Chi phí thiết kếtheo tiêu chuẩn quốc tế.
 Chi phí vật tư cao cấp.
 Chi phí giám sát thi công, đánh giá của các chuyên gia
quốc tế.
 Chi phí vận hành tòa nhà.
• Chi phí quảng cáo truyền thông giá cao trên các kênh tiếp cận được với giới
thượng lưu.
2) Yếu tố bên ngoài.
 Thị trường.

Qua việc phân tích tình huống "SỐC VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG", chúng ta có thể
hiểu được các phương pháp định giá và các yếu tố ảnh hưởng lên việc định giá.
Trân trọng./.

Page 17