Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ
GVHD: Dương Kim Thế Nguy
ên - 1 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1:
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ LUẬT KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 4
1.KHÁI QUÁT V
Ề THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4
1.1.Khái ni
ệm 4
1.1.1.Bất động sản 4
1.1.2. Th
ị trường bất động sản 5
1.2.Dặc điểm của hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản 7
1.2.1. Đặc điểm của hàng hoá bất động sản 7
1.2.1.1 Bất động sản là một hàng hoá có vị trí cố định không thể di dời được 7
1.2.1.2 B
ất động sản là hàng hoá có tính lâu bền 7
1.2.1.3 Hàng hoá b
ất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm 8
1.2.1.4 Hàng hoá b
ất động sản chịu sự chi phố mạnh mẽ của pháp luật và chính sách
c
ủa Nhà nước 8
1.2.1.5 Hàng hoá b
ất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý
xã h
ội 9
1.2.1.6 Hàng hoá b

2.1.1 Về khung pháp luật cho thi trương bất động sản 14
1.1.2V
ề đối tượng mua bán trên thị trừng bất động sản 15
1.1.3 Các bên tham gia th
ị trường bất động sản 16
1.1.4. Th
ực hiện các giao dịch 17
1.1.5.Can thiệp của Nhà nước và vấn đề tài chính bất động sản 17
2.2.C
ộng hoà SEC 17
2.2.1 Về khung pháp luật cho thị trường bất động sản 17
2.2.2v
ề đối tượng mua bán trên thị trường bất động sản 18
2.2.3Các bên tham gia th
ị trường 18
2.2.4Can thi
ệp của nhà nước và vấn đề tài chính bất động sản 18
2.3 Thị trường bất động sản ở ÚC 18
3.QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH TH
Ị TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN, PHÁP LUẬT
VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 20
3.1.Các giai đoạn hình thành 20
3.1.1 Thị trường bất động sản Việt Nam trước năm 1993 20
3.1.2 Th
ị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 1993 đến nay 21
3.2.Vai trò của thị trường bất động sản và sự cần thiết ban hành Luật kinh doanh
bất động sản 22
3.2.1Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất 22
3.2.2 Th
ị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển 23

BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 32
1.KINH DOANH B
ẤT ĐỘNG SẢN 32
1.1.M
ột số quy định về kinh doanh bất động sản 32
1.1.1.Chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản 32
1.1.2.Các lo
ại bất động sản được đưa vào kinh doanh 33
1.1.2.1 Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh 34
1.1.2.2 Quy
ền sử dụng đất 35
1.1.3 Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản 37
1.1.4Nguyên t
ắc hoạt động kinh doanh bất động sản và phạm vi hoạt động
của nó 39
1.1.4.1 Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản 39
1.1.4.2 Ph
ạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản 40
1.1.5.Công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh (Điều 11) 42
1.1.6.Nh
ững quy định về giá cả trong hoạt động kinh doanh bất động sản 43
1.2.Các loại hình kinh doanh bất động sản 45
1.2.1 Kinh donh nhà công trình xây dưng 45
1.2.1.1 Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh 45
1.2.1.1.1.Quy
ền và nghĩa vụ của chủ đầu tư 46
1.2.1.1.2.Chuy
ển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mơi, dự án khu nhà ở, dự án hạ
tầng kỹ thuật khu công nghiệp 48
1.2.1.2. Mua bán nhà, công trình xây d

ền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng 61
1.2.2.1.2.Quy
ền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng 62
1.2.2.1.3.H
ợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 62
1.2.2.2.Thuê quy
ền sử dụng đất 63
1.2.2.2.1Quy
ền và nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất 63
1.2.2.2.2. Quy
ền và nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất 64
1.2.3 Kinh doanh dịch vụ bất động sản 64
1.2.3.1.Môi giới bất động sản 65
1.2.3.2. Định giá bất động sản 67
1.2.3.3.Sàn giao d
ịch bất động sản 69
1.2.3.4 Các d
ịch vụ bất động sản khác 71
1.2.3.4.1 Tư vấn bất động sản 71
1.2.3.4.2 Đấu giá bất động sản 71
1.2.3.4.3.Qu
ảng cáo bât động sản 72
1.2.3.4.4.Qu
ản lý bất động sản 73
CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở
VIỆT NAM HƯỜNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ CHÍNH SÁCH CÓ
LIÊN QUAN 74
1.TH
ỰC TIẾN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 74
1.1.Tình hình kinh doanh b

2.3.1.1.Cơ chế xử lý cho vay đối với kinh doanh bất động sản của các tổ chức
tín dụng 94
2.3.1.2.Cơ chế thế chấp bất động sản 95
2.3.2.Hiện trạng cho vay vốn của các tổ chức tín dụng đối với kinh doanh bất động
sản 95
2.4.Chính sách tài chính 96
3.HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 97
3.1.Hoàn thi
ện pháp luật kinh doanh bất động sản 97
3.2.Hoàn thi
ện chính sách thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản 101
K
ẾT BÀI 104
Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ
GVHD: Dương Kim Thế Nguy
ên - 6 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật kinh doanh bất động sản, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội, 2006.
2. Bộ luật dân sự 2005, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội, 2005.
3. Luật các tổ chức tín dụng, NXB Chính trị quốc gia. Hà Nội, 2007.
4. Luật đất đai, NXB Sở Tư Pháp Bến Tre, 2003.
5. Nghị định 153/2007/NĐ- CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy
định chi tiết và hướng dẫn thi h
ành luật kinh doanh bất động sản.
6. Nghị định 181/2004/ NĐ- CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ quy
định về thi h
ành Luật đất đai.
7. Đỗ Đông- Nguyễn Văn, Thị trường giá cả bất động sản số 22+23, 2008.
8. Lê Xuân Bá( chủ biên), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản
Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2006.

Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ
GVHD: Dương Kim Thế Nguy
ên - 8 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư
LỜI MỞ ĐẦU
Kinh doanh bất một lĩnh vực kinh doanh đặc biệt trong hoạt động kinh tế ở
nước ta nói ri
êng và trên thế giới nói chung. Hiện nay lĩnh vực kinh doanh bất động
sản đang là nhu cầu rất nóng, bởi lẽ nó có một vai trò hết sức quan trọng trong đời
sống và sản xuất. Bất động sản một tài sản cố định và có giá trị lớn, nó gắn liền với
cuộc sống của chúng ta.
Hiện nay nước ta là một đất nước đang phát triển do đó, nhu cầu về bất động
sản rất cao. Nhu cầu về nhà ở đang là vấn đề nan giải trong xã hội ta. Nhà không chỉ là
tài s
ản có giá trị kinh tế đơn thuần mà có nhiều ý nghĩa về mặt xã hội. Nhà ở là nơi con
người trú ngụ, nơi diễn ra những sở hữu chủ yếu của con người, chổ nghỉ ngơi để tái
tạo sức lao động, nơi đoàn tụ gia đình. Đối với người Việt nam, nhà ở luôn là nơi gắn
bó tình cảm gia đình gần gũi thiêng liêng, gắn với đặc trưng văn hoá Việt nam, xuất
phát từ quan niệm “an cư lạc nghiệp”, nhu cầu nhà ở luôn là vấn đề bức xúc của các
tầng lớp dân cư từ đô thị đến nông thôn đặc biệt là nhu cầu cải thiện chổ ở cho những
người có thu nhập thấp, những người thuộc diện chính sách x
ã hội. Trong điều kiện
nước ta với dân số tr
ên 85 triệu người, diện tích đất hạn chế, điều kiện tự nhiên đa
dạng, kinh tế chưa phát triển, thu nhập của người dân còn thấp thì việc giải quyết tốt

cho phép nên người viết chỉ tập trung v
ào nghiên cứu những quy định hiện hành của
pháp luật về kinh doanh bất động sản, những ưu nhược điểm trong việc áp dụng các
quy định v
ào thực tế, từ đó rút ra những nhận định, giải pháp mới cho pháp luật điều
chỉnh về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam.
Mục tiêu nghiên cứu: Những quy định của pháp luật về kinh doanh bất động
sản đã được xây dựng. Tuy nhiên, vấn đề áp dụng nó vào đời sống thực tế vẫn còn
nhi
ều bất cập. Mặc dù các tổ chức, cá nhân đã hiểu luật nhưng việc thực hiện đúng vẫn
còn gặp nhiều khó khăn. Kinh doanh bất động sản hiện nay vẫn đang gặp nhiều vấn
đề b
àn cãi. Vậy làm thế nào để giải quyết một cách hữu hiệu vấn đề kinh doanh bất
động sản hiện nay và trong tương lai đấy l
à vấn đề không đơn giản. Chính vì lẽ đó mà
người nghiên cứu nhận thấy rằng phải đi sâu vào nghiên cứu các chính sách và pháp
lu
ật để làm rõ hơn về kinh doanh bất động sản hiện nay, tìm ra những ưu và nhược
điểm trong việc áp dụng nó v
ào thực tiến công tác quản lý và xử lý trên cơ sở đó vạch
ra một hướng đi cụ thể, đề xuất những giải pháp.
Phương pháp nghiên cứu: Trong bài luận văn này người viết tập trung vào
các phương pháp:.
-Dùng phương pháp lịch sử để đánh giá vấn đề.
-Sử dụng phương pháp phân tích luật viết, phương pháp tổng hợp, so sánh kết hợp lý
luận với thực tiễn;
-Bên cạnh đi sâu tìm hiểu hiện trạng kinh doanh bất động sản hiện nay thông qua việc
thu thập tài liệu, thông tin đã được nghiên cứu sẵn và tìm hiểu tình hình thực tế để nhìn
nh
ận đúng vấn đề. Cùng một số phương pháp khác mà người viết đã vận dụng để hoàn

ại: Bất động sản và động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng nghìn
năm, việc phân chia tài sản thành bất động sản và động sản bất nguồn từ thời la mã cổ
đại và được ghi trong Bộ Luật La M
ã.
Hi
ện nay, còn có sự khác nhau trong quan niệm cụ thể về bất động sản. Tuy
nhiên, có một điểm tương đối thống nhất: Bất động sản và tài sản gắn liền với đất đai
và không di dời được.
Theo Bloomberg-Com Financial Glossary: " Bất động sản là một phần đất đai
và tất cả tài sản vật chất gắn liền đất đai"
1
Theo Mc kenzie and Betts: " Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với
đất đai, t
ài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được, được định
bởi luật pháp".
1
Ở Việt Nam theo Điều 174 của Bộ Luật dân sự năm 2005 qui định bất động sản
là các tài sản bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây d
ựng đó
- Các tài sản khác gắn với đất đai
- Các tài sản khác do pháp luật qui định

1
PGS-Thái Bá Cẩn- Thạc sỹ Trần Nguyên Nam. Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở
Việt Nam.NXB Tài chính 2006 trang 8
1
PGS-Thái Bá Cẩn- Thạc sỹ Trần Nguyên Nam. Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở

ài sản.
Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài
s
ản của chủ sở hữu theo qui định của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các
ch
ủ thể khác có đủ 3 quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt bất
động sản;
Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý bất động sản
thuộc sở hữu của mình. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài
s
ản trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao do pháp luật qui định.
1.1.2. Thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng hoá.
như vậy, ở đâu và lúc nào, bất động sản chưa trở thành hàng hoá, thì ở đó, chưa thể có
thị trường bất động sản. Khác với sản xuất với tự cung, tự cấp, sản xuất hàng hoá là
s
ản xuất để bán. Tuy nhiên, không hẳn là cứ có mua bán, trao đổi là có kinh tế thị
Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ
GVHD: Dương Kim Thế Nguy
ên - 13 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư
trường, mà chỉ kinh tế hàng hoá phát triển đến mức độ nhất định thì mới có kinh tế thị
trường. Như vậy, thị trường bất động sản l
à sự mua, bán và trao đổi. Bất động sản phát
tri
ển ở mức độ cao, đó chính là thị trường mua bán, trao đổi đất và các công trình, vật
kiến trúc gắn liền với đất đai.
Do quan niệm khác về hàng hoá bất động sản và phạm vi thị trường, nên có một
số quan điểm khác nhau về bất động sản:
Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một, bởi vì, tài sản
là nhà, công trình xây dựng phải gắn liền với đất đai mới trở thành bất động sản được.

chặt chẽ của Nhà nước.
1

1
PGS-Thái Bá Cẩn- Thạc sỹ Trần Nguyên Nam. Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở
Việt Nam.NXB Tài chính 2006 trang 11, 12
Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ
GVHD: Dương Kim Thế Nguy
ên - 14 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư
Từ những phân tích nêu trên, có thể thấy cần phải đưa ra một khái niệm tổng
quát về thị trường bất động sản, như sau: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao
d
ịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định
Định nghĩa n
ày vừa đơn giản vừa dễ hiểu, đồng thời nó chứa đựng đầy đủ phạm vi và
n
ội dung của thị truờng bất động sản. Đó là thị trường của các hoạt động giao dịch bất
động sản như: Ch
uyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp trong phạm vi không
gian và thời gian nhất định.Hoạt động của thị trường này tất yếu phải tuân theo qui luật
của thị trường, đồng thời bao hàm yếu tố pháp luật, tập quán,phong tục của mỗi quốc
gia.
1.2.Dặc điểm của hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản
1.2.1. Đặc điểm của hàng hoá bất động sản
Hàng hoá bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy, ngoài những đặc điểm
chung của hàng hoá thông thường, hàng hoá bất động sản còn có những đặc điểm
riêng như sau:
1.2.1.1 Bất động sản là một hàng hoá có vị trí cố định không thể di dời được.
Đặc điểm này là do hàng hoá bất động sản luôn gắn liền với đất đai, nên cố định
về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm

1
Thực tế các nước đã chứng tỏ tuổi thọ kinh tế của công trình có liên quan đến
tính chất sử dụng của công trình đó. Nói chung tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn,
nhà hát là trên 40 năm, của nhà xưởng công nghiệp, nh
à ở phổ thông trên 45 năm
Tuy nhiên, niên hạn khấu hao của bất động sản lại do ngành tài chính qui định, thường
phụ thuộc vào chính sách thuế của Nhà nước chứ không nhất thiết phụ thuộc vào tuổi
thọ kinh tế hoặc tuổi thọ vật lý của bất động sản.Chính vì tính chất lâu bền của hàng
hoá b
ất động sản và do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử
dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản rất
phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
1.2.1.3 Hàng hoá bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm
Đặc điểm này là do tính chất cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan
hiếm của đất là do diện tích của mặt trái đất là có hạn.Tính khan hiếm cụ thể của đất
đai là giới hạn về diện tích của đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa
phương chính v
ì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời của đất đai nên hàng
hoá b
ất động sản có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai mảnh đất cạnh
nhau đều có những yếu tố không giống nhau.Tr
ên thị trường bất động sản cũng khó
tồn tại hai công trình ở cạnh nhau và cùng có một thiết kế. Ngoài ra, chính các nhà đầu
tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách
hàng. Chính vì vậy, trên thị trường bất động sản, vị trí và giá trị của mỗi bất động sản
không hoàn toàn gống bất động sản khác.
1.2.1.4 Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phố mạnh mẽ của pháp luật và chính sách
c
ủa Nhà nước.
Bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà

à công trình, trong quá trình sử dụng đều có thể điều chỉnh công
năng sử dụng m
à vẫn giữ được đặc trưng của công trình, đồng thời vẫn đảm bảo nhu
cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất- kinh
doanh và các ho
ạt động khác.ví dụ một văn phòng làm việc có thể cải tạo thành căn
hộ
1.2.1.7 Hàng hoá bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản
có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư
xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp
và nâng cao giá của đất đai và cá công trình xây dựng trong jgu vực đó. Trong thực tế,
việc xây dựng công trình này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác
là hi
ện tượng khá phổ biến cũng không ngoại trừ trường hợp ngược lại.
1.2.1.8 Hàng hoá bất động sản phụ thuộc vào năng lực quản lý
Hàng hoá bất động sản đồi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các
hàng hoá thông thường khác.
Việc đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, đỏi hỏi cần có khả năng
quản lý thích hợp. Ngay cả việc cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải có thông tin về khách
hàng thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa phòng cháy chữa cháy, chi phí quản lý
chiếm tới 10% tiền cho thuê nhà
1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản
Do hàng hoá bất động sản là hàng hoá đặc biệt, vì vậy, thị trường bất động sản
là thị trường giao dịch hàng hoá đặc biệt nên có một số đặc điểm riêng như sau:
Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ
GVHD: Dương Kim Thế Nguy
ên - 17 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư
1.2.2.1 Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động
sản mà thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.

m
ột vùng hay cả nước thì cũng có thị trường bất động sản phát triển, hoạt động sôi
động hơn các đô thi khác.
1.2.2.3 Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản muốn trở thành hàng hoá và thực hiện giao dịch trên thị trường
ph
ải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và bất đông
sản.Pháp luật chi phối, điều chỉnh các quyền về bất động sản như: mua, bán, thế chấp,
góp vốn Đồng thời, pháp luật còn qui định hợp đồng giao dịch dân sự về bất động

1
PGS-Thái Bá Cẩn- Thạc sỹ Trần Nguyên Nam. Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở
Việt Nam.NXB Tài chính 2006 trang 18
Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ
GVHD: Dương Kim Thế Nguy
ên - 18 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư
sản. Việc cung cấp thị trường về bất động sản ( yếu tố quan trong đối với hoạt động
của thị trường bất động sản) cũng phải tuân thủ qui định của Nhà nước và pháp luật.
1.2.2.4 Thị trường bất động sản tuy có hoạt động phong phú nhưng thường là một thị
trường
không hoàn hảo
Thị trường bất động sản có nội dung phong phú bao gồm các giao dịch dân sự
chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản, các giao dịch chuyển đổi bất động
sản, các giao dịch cho thuê, thế chấp bất động sản, các giao dịch dùng bất động sản
góp v
ốn liên doanh Các giao dịch này được thực hiện thông qua các hợp đồng do
pháp luật qui định hoặc theo tập quán được cộng đồng và giữa hai bên giao dịch chấp
nhận.
Tuy là thị trường có nội dung phong phú, nhưng trên thực tế thị trường bất
động sản l

xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công Thủ tục pháp lý để chuyển nhượng đất đai,
bất động sản thường là khá phức tạp. Bên cạnh đó, bất động sản là hàng hoá có giá trị
lớn đòi hỏi vốn đầu tư lớn.
Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ
GVHD: Dương Kim Thế Nguy
ên - 19 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư
1.2.2.6 Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp
trình độ cao
Bất động sản là hàng hoá có giá trị lớn, mặt khác, giá của hàng hoá bất động
sản chịu sự tác động phức tạp cuỉa nhiều yếu tố. Đồng thời, thông tin trên thị trường
bất động sản khá phức tạp và thường không hoàn hảo. Chính vì vậy, khi mua bán, giao
dịch bất động sản đòi hỏi phải có sự tính toán kỹ lưỡng, đòi hỏi phải thông qua tư vấn
của các chuyên gia môi giới định giá bất động sản có chuyên môn môi giới, định giá
bất động sản có chuyên môn Thuộc các tổ chức môi giới hoạt động trên thị
trường.Tuy giá cả của chuyên gia cước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng
những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm được
thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về bất động sản nên có thể giúp các đối tượng
có nhu cầu, giao dịch bất động sản có thể thoả mãn nhu cầu đặt ra. Kinh nghiệm cho
thấy, các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường bất động sản
kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ cao. Hoạt động của tổ chức môi giới
có vai trò rất quan trọng, góp phần kích thích thị trường phát triển.
1.2.2.7 Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết vơí thị trường vốn.
Hàng hoá b
ất động sản là loại hàng hoá có giá trị lớn, do đó, các hoạt động giao
dịch, đầu tư kinh doanh trên thị trường bất động sản đều có nhu cầu rấ lớn về vốn. Một
phần nhu cầu vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản được huy động trên
th
ị trường vốn. Đồng thời một lượng vốn huy động được trên thị trường tài chính được
đầu tư trên thị trường bất động sản
- một lĩnh vực đầu tư được ưa chuộng. Hàng hoá bất

àng hoá, thị trường vốn, thị trường lao động đến thị trường bất
động sản.
1
Vốn, lao dộng và bất động sản là những yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất
trong nền kinh tế thị trường.Chính vì vậy, để đáp ứng nhu cầu các yếu tố đầu vào của
quá trình sản xuất đòi hỏi thị trường các yếu tố đầu vào phải được hình thành, trong đó
có thị trường bất động sản.Thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với các
loại hình thị trường khác, đặc biệt là thị trường vốn. Khi sản xuất phát triển, qui mô, số
lượng v
à các loại hình giao dịch về bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng:
Mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh đòi hỏi phải có thị trường bất động
sản phát triển, linh hoạt để đáp ứng nhu cầu giao dịch của nền kinh tế.Các chủ thể
tham gia giao dịch thị trường bất động sản ngày càng mở rộng bao gồm: Chính phủ,
doanh nghiệp, cá nhân Hàng hoá bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường tăng
lên về số lượng và chủng loại.Các giao dịch về bất động sản trên thị trường bất động
sản phát triển làm xuất hiện các tổ chức trung tâm môi giới, tư vấn, thông tin về bất
động sản để l
àm cầu nối cung -cầu về bất động sản.
Cùng với quá trình phát triển của nền kinh tế thị trường, mức sống của tầng lớp
dân cư ngày càng tăng, cộng với sự gia tăng dân số v
à quá trình đô thị hoá, dẫn đến
nhu cầu giao dịch bất động sản tăng theo. Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng
phong phú đa dạng của các tầng lớp dân cư chỉ có thể được đáp ứng thông qua các
giao dịch trên thị trường bất động sản, thông qua các tổ chức trung gian, môi giới về
bất động sản. Chính vì vậy, sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là
t
ất yếu khách quan nhằm đáp ứng nhu cầu giao dịch về bất động sản ngày càng tăng
của các tầng lớp dân cư.
Qúa trình hội nhập kinh tế của các quốc gia cũng đòi hỏi phải có thị trường bất
động sản phát triển, để đáp ứng nhu cầu về đất đai, bất động sản phục vụ cho các hoạt

tất yếu khách quan.
2. SỰ ĐIỀU CHỈNH BẰNG PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC:
2.1. Cộng hoà liên bang Đức
2.1.1 Về khung pháp luật cho thi trương bất động sản
Pháp luật của cộng hoà liên bang Đức quy định về quyền có nhà ở; đất và nhà,
các công trình xây d
ựng không tách rời nhau, nhà đất được mua bán theo nguyên tắc
của thị trường.Hiến pháp nước này qui định quyền sở hữu đất và quyền thừa kế đất
đai, nhà xây dựng v
à thừa kế xây dựng được Nhà nước đảm bảo, nhưng chủ sở hữu có
nghĩa vụ sử dụng đất theo qui hoạch của Nhà nước và không đi ngược lại lợi ích của
xã hội. Luật pháp cho phép quyền thừa kế xây dựng, người hưởng quyền thừa kế có
thể xây dựng và sử dụng công trình trên mặt đất của chủ khác với thời gian tối đa là 9
năm.Người mua quyền xây dựng có nghĩa vụ trả cho chủ đất hàng năm một khoản tiền
( tiền thuê ) bằng 6- 7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng còn được thế
chấp, khi hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà, công trình.Luật pháp còn qui định
về sở hữu từng phần, ví dụ một người mua một căn hộ trong một toà nhà thì được
quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khuôn viên toà nhà. Phần đất này được quy
định theo tỷ lệ phần trăm (%) của to
àn bộ diện tích, mặc dù không chỉ rõ vị trí, kích
Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ
GVHD: Dương Kim Thế Nguy
ên - 22 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư
thước cụ thể.Tỷ lệ (%) này phụ thuộc vào diện tích, vị trí không gian của căn hộ trong
toà nhà. Thị trường nhà đất ở Đức được hình thành sau chiến tranh thế giới lần thứ hai
và được điều chỉnh bởi nhiều đạo luật như: Đạo luật về đất đai, đạo luật về cư trú, đạo
luật về xây dựng nhà ở, đạo luật vè quyền thừa kế xây dựng, đạo luật về sở hữu nhà
ở các quy chế về mua, bán, môi giới và xây dựng.
1

1000 ha thuộc sở hữu tư nhân, 300 ha thuộc sở hữu Nhà nước ). Nhà nước quản lý đất
đa
i theo quy hoạch.
1
-Xác định chủ sở hữu từng thửa đất, từng bất động sản cụ thể là việc làm không
th
ể thiếu được để thị trường bất động sản vận hành. Ở Đức (Đông Đức) đã thực hiện
hoàn trả đất đai, tài sản cho chủ cũ, xử lý đất đai, tài sản không rõ chủ, tư nhân hoá bất

1
PGS-Thái Bá Cẩn- Thạc sỹ Trần Nguyên Nam. Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở
Việt Nam.NXB Tài chính 2006 trang 73,74, 75
Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ
GVHD: Dương Kim Thế Nguy
ên - 23 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư
động sản công trước đây hình thành và xác lập hình thức sở hữu tư nhân về bất động
sản là hình thức cơ bản, ngoài ra còn có sở hữu Nhà nước và sở hữu của các hợp tác
xã. Các chủ sở hữu khác nhau đều tham gia bình đẳng trên thị trường.Việc tư nhân hoá
bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước ( toàn dân ) được thực hiện thông qua công ty
khai thác. Các doanh nghiệp và các tổ chức khác ( cơ quan Nhà nước ) xác định rõ
ph
ần đất và bất động sản không cần dùng chuyển cho công ty khai thác quản, công ty
này chịu trách nhiệm quản lý và chuyển đổi sở hữu theo đúng quy trình và thủ tục do
pháp luật quy định.
-Nhà ở tập thể cũ ( thuộc sở hữu Nhà nước ) được giao cho chính quyền địa
phương để bán cho người đang thuê (đang ở ) hoặc được giao cho một cơ quan q
uản
lý và kinh doanh nhà ở quản lý, Nhà nước có chính sách hỗ trợ cho việc tư nhân hoá
loại nhà này. Nhà ở của các hợp tác xã cũ được chuyển đổi cấu trúc sở hữu và sử dụng
phù hợp với nguyên tắc thị trường.

người mua ( tổ chức ) một bất động sản, nếu sau đó trong v
òng 10 năm, kể từ khi trở
thành chủ sở hữu mà bán lại thì người này phải nộp một loại thuế gọi là thuế đầu cơ.
Khi bán đất công, Nhà nước thực hiện quy hoạch, xây dựng hạ tầng, phân lô nhiệm
vụ này có thể giao cho chính quyền cơ sở hoặc doanh nghiệp phát triển đất đai, bán
theo giá th
ị trường.
1.1.5.Can thiệp của Nhà nước và vấn đề tài chính bất động sản
Ngoài việc xây dựng khung pháp luật cho thị trường bất động sản, Nhà nước
Đức c
òn can thiệp trực tiếp vào thị trường bất động sản nhất là vấn đề nhà ở, bằng việc
thông qua các chính sách thuế, phí, giá trần, các chính sách hỗ trợ nhà ở, quy định về
chống đầu cơ Nhà nước hỗ trợ bằng xác định quyền sở hữu nhà ở; tuỳ theo mức độ
thu nhập của các đối tượng mà hỗ trợ bằng cách hỗ trợ tiết kiệm xây dựng, hỗ trợ xây
dựng nhà ở cho thuê, hỗ trợ cải tạo bảo dưỡng nhà ở v.v thực hiện theo chương trình
v
ới các hình thức như hỗ trợ cầm cố, tiết kiệm nhà ở, cho vay không lãi, cho vay ưu
đ
ãi, trợ cấp không hoàn lại, tư vấn miễn phí.v.v
2.2.Cộng hoà SEC
2.2.1 Về khung pháp luật cho thị trường bất động sản
Hiến pháp của cộng hoà SEC quy định về quyền có nhà ở. Sau năm 1989, kể từ
khi nước n
ày tuyên bố chuyển sang xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường, thực
hiện chuyển đổi sở hữu, trong đó có vấn đề bất động sản được tiến hành với hai nội
dung cơ bản l
à hoàn lại bất động sản cho chủ cũ và tư nhân hoá các bất động sản thuộc
công sản trước đây. Để thực hiện quá trình này, Nhà nước đã ban hành các văn bản
quy định về quản lý t
ài sản quốc gia, Luật về giải quyết hậu quả một số lệch lạc liên

ngành chuy
ển sang và thực hiện theo hướng dẫn cử Bộ tư nhân hoá;
1
-Đối với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước thì giao hết cho các địa phương để quản
lý và tiến hành chuyển đổi chủ sở hữu. Đối với nhà thuộc sở hữu của hợp tác xã trước
đây th
ì ưu tiên bán cho người thuê cũ hoặc vẫn cho thuê nhưng tổ chức lại có hiệu quả.
Theo quy định của Luật sở hữu ruộng đất, ở nước n
ày có quỹ ruộng đất và cơ quan
quản lý đất công, ở địa phương cũng có cơ quan này. Cơ quan quản lý đất công thực
hiện bán đất, trả lại chủ cũ và chuyển đổi chủ sở hữu.
1
Bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước được mua bán theo quy định của Luật công. Thị
trường nh
à ở, văn phòng và đất kinh doanh được thực hiện theo Luật tư.
2.2.3Các bên tham gia thị trường.
Các bên tham gia thị trường cũng tương tự như ở Đức, song có hạn chế với
người nước ngo
ài ( phải có điều kiện đầu tư 100% ). Mọi người tham gia thị trường
đều được truy cập thông tin về hồ sơ địa bạ, sử dụng các dịch vụ như giám định giá,
dịch vụ môi giới như ở Đức.
2.2.4Can thiệp của nhà nước và vấn đề tài chính bất động sản.
Ở SEC cũng tương tự như ở Đức nhưng có nhiều hình thức hỗ trợ tài chính của
Nhà nước cho nh
à ở hơn
2.3 Thị trường bất động sản ở ÚC.
Thị trường bất động sản ở ÚC có những đặc trưng cơ bản sau:

1
PGS-Thái Bá Cẩn- Thạc sỹ Trần Nguyên Nam. Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở