BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC SƯ PHẠM KỸ THUẬT TP. HCM
KHOA CƠ KHÍ CHẾ TẠO MÁY

TIỂU LUẬN:
QUẢN LÝ DỰ ÁN
XÂY DỰNG KHU MUA SẮM QUY MÔ I
TẠI KÍ TÚC XÁ D2 (LÊ VĂN VIỆT – QUẬN 9)
TRƯỜNG ĐH SP KỸ THUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
Giáo viên hướng dẫn: Lê Thanh Tùng
Sinh viên thực hiện: Nhóm KCN10
1. Lê Kiên Cường 10104040
2. Nguyễn Thái Dương 10904003
3. Nguyễn Thành Điền 10104043
4. Ngô Phước Lộc 10103082
5. Đỗ Ngọc Quí 10104026
6. Hồ Thị Thanh Tâm 10104029
Thủ Đức, ngày 10 tháng 10 năm 2013
NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN
1
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………

thành những mục tiêu xác định như cung cấp các dịch vụ, sản phẩm mong muốn. Nó đảm
bảo sự gắn kết, bảo mật và tiến độ cho tài chính, nhân lực cũng như thời hạn cho mỗi hạng
mục đang hoạt động.
Song, để dự án được hoàn thành một cách thuận lợi, hiệu quả nhất thì cần phải quản lý
đúng cách trong những hoàn cảnh cụ thể. Quản lý dự án nghiên cứu về việc lập kế hoạch, tổ
chức, quản lý và giám sát quá trình phát triển của dự án nhằm đảm bảo cho chúng kết thúc
đúng thời gian, trong phạm vi ngân sách đã được duyệt, đảm bảo chất lượng, đạt được mục
tiêu cụ thể đề ra ban đầu và giữ cho phạm vi dự án không thay đổi.
Để bắt kịp với xu hướng hoạt động nghề nghiệp ở bối cảnh hiện tại, môn học Quản lý
dự án đã trang bị cho sinh viên những kiến thức cần thiết để có thể nghiên cứu sâu sắc hơn
về hình thức hoạt động mới mẻ này. Dưới sự định hướng và chỉ dẫn tận tình của giảng viên
Lê Minh Tùng, nhóm nghiên cứu xin mạnh dạn đề xuất và thực hiện đề tài quản lý dự án
Xây dựng khu mua sắm quy mô I tại kí túc xá D2 (Lê Văn Việt – Quận 9) trường ĐH
SP Kỹ thuật TP HCM với mong muốn biến những kiến thức hàn lâm trở thành trải nghiệm
thực tế, biết cách lập kế hoạch, tố chức, lãnh đạo và kiểm soát một dự án; phục vụ cho quá
trình làm việc sau này.
Hẳn nhiên với việc thực hiện đề tài quản lý dự án đầu tiên, với hạn chế về kinh
nghiệm và mối quan hệ xã hội, nhóm nghiên cứu không tránh khỏi những sai lầm và thiếu
sót. Nhóm rất hi vọng nhận được sự góp ý chân thành từ thầy và các bạn để đề tài được hoàn
thiện hơn.
Xin trân trọng cảm ơn!
Nhóm nghiên cứu
4
B. NỘI DUNG
CHƯƠNG 1. MÔ TẢ DỰ ÁN
Mô tả tổng quan dự án:
• Loại hình: Xây dựng và kinh doanh.
• Hình thức đầu tư: Đầu tư mới.
• Sản phẩm chính cung cấp: Hàng hóa dân dụng tiện lợi, cơm và thức ăn.
• Sản phẩm phụ, dịch vụ đi kèm: Thức ăn phụ và giải khát kèm theo

buôn bán, kinh doanh bên trong KTX dù là văn phòng phẩm, đồ dùng cá nhân, thực phẩm
hay sản phẩm dịch vụ.
Thiết nghĩ với các lệnh cấm ấy thì nhu cầu của 1776 sinh viên về vấn đề ăn, uống, sử
dụng các dịch vụ (hàng tiêu dùng, giải trí) là vô cùng lớn và cấp bách. Song, KTX vẫn chưa
có động thái nào cho việc xây dựng căn-tin dù đã trôi qua quá nửa học kì (học kì I, năm học
2013 – 2014). KTX vẫn trong tình trạng thiếu sân sinh hoạt ngoài trời, thiếu nhà xe, thiếu
khu giải trí, không có nhà ăn, không có cửa hàng bách hóa… Và mọi hoạt động liên quan
đến các công trình này sinh viên nội trú vẫn phải tự cung, tự cấp hoặc liên hệ với các nhà
cung cấp bên ngoài KTX. Dựa trên kết quả khảo sát nhóm nghiên cứ thu được thì họ đang
rất mong mỏi một căn-tin hiện đại, phù hợp với một KTX chất lượng bốn sao và đáp ứng
được phần nào nhu cầu của họ.
1.2 Ý tưởng về việc xây dựng khu mua sắm tại KTX D2 trường ĐH SP Kỹ thuật TP.HCM
Dựa vào thực trạng lẫn ý kiến chủ quan và ý kiến khách quan trên, nhóm quyết định
thành lập dự án Xây dựng khu mua sắm tại KTX D2 với giai đoạn đầu là dự án Xây dựng
khu mua sắm quy mô I tại KTX D2. Các phân khu về nhà ăn, cửa hàng bách hóa, nhà giải
trí, nhà thể thao, nhà giữ xe nên tập trung để tiện lợi cho sinh viên liên kết khi cần cung cấp
dịch vụ, tránh lãng phí thời gian di chuyển và tìm kiếm. Do tự phép ấn định về tài chính và
do hạn chế về thời gian, nhân lực nên dự án chỉ dừng ở quy mô I, nghĩa là xây dựng các
phân khu phục vụ các nhu cầu cấp thiết như bữa ăn chính, mua sắm hàng tạp hóa và giữ xe.
Nếu có cơ hội sẽ mở rộng dự án ở những quy mô lớn hơn như thêm phân khu thể thao (thể
hình, câu lạc bộ trong nhà), phân khu giải trí (karaoke, bi-da, quán internet, nhà sách, quán
6
giao lưu) để khu mua sắm này được toàn diện hơn và có thể hài hòa với tòa KTX đạt tiêu
chuẩn bốn sao hiện nay.
2. Triển vọng kinh doanh và mục tiêu của dự án
Triển vọng kinh doanh của dự án là vô cùng thuận lợi. Vì khi xây dựng và kinh doanh
một công trình phục vụ cho sinh viên nội trú nghĩa là công trình này thuộc KTX nên vấn đề
về mặt bằng hay đối thủ cạnh tranh là không đáng ngại (tất nhiên là nếu chất lượng phục vụ
tốt). Vấn đề quan trọng và cần quan tâm nhất là đề xuất dự án với KTX phải được thông qua,
nhóm nghiên cứu giả thiết rằng điều này đã được hiện thực hóa. Bởi có lẽ kinh phí cho các

với phối cảnh nội – ngoại thất, mặt bằng, mặt tiền, mặt đứng, sản phẩm, dịch vụ như sau:
o Vị trí: Bên trong khuôn viên KTX D2, số 484 Đường Lê Văn Việt, phường Phước
Long A, quận 9, TP.HCM.
o Quy mô: 1 tầng hầm, 1 tầng trệt, 1 tầng lầu, diện tích ước tính 400 m
2
(20x20).
o Phân cụm:
 Tầng hầm: 4 làn xe đạp, 4 làn xe máy, 1 quầy tính tiền tự động.
 Tầng trệt: 1 gian hàng sản phẩm thiết yếu, 1 gian hàng văn phòng phẩm, 1
gian hàng đồ lưu niệm, 1 gian hàng thức ăn nhanh, 1 gian hàng thức uống
đóng chai, 1 quầy tính tiền tự động kèm 1 quầy đổi phiếu thức ăn.
 Tầng lầu: 1 nhà bếp, 1 quầy bán thức ăn, khu vực bàn ăn, 1 khu vệ sinh.
o Cơ cấu sản phẩm:
 Sản phẩm chính: sản phẩm thiết yếu (bột giặt, dầu gội, xà phòng, sữa tắm,
giấy vệ sinh, băng vệ sinh, card điện thoại); văn phòng phẩm (vở, bút,
thước các loại); thức ăn nhanh (mỳ - phở - cháo ăn liền, bánh mỳ đóng bịch
các loại, bánh đậu – bánh nướng, bánh bao – bánh tét, bánh quy – bánh
mềm đóng hộp); thức uống đóng chai (nước khoáng, nước ngọt, sữa, kem,
sữa chua); cơm và thức ăn cho bữa chính.
 Sản phẩm phụ: trứng, rau sạch (cà chua, xà lách, giá), cà-phê, đường, sữa
đặt, đá, trà đá, nước mía, sinh tố. Tùy các dịp lễ sẽ có: hoa tươi và socola.
o Dịch vụ cung cấp:
 Giữ xe đạp, xe máy hàng tháng cho sinh viên nội trú, cán bộ quản lý KTX.
Giữ xe cho người ngoài vào thăm KTX.
 Bán các sản phẩm hàng hóa tiện lợi.
 Bán các mặt hàng phụ: trứng, rau sạch.
 Bán bữa ăn chính.
 Bán thức uống phụ: trà đá, nước mía, sinh tố.
2. Phân tích thị trường
2.1 Phân tích nhu cầu thị trường

KTX (số 484 – Lê Văn Việt – quận 9), nhóm nghiên cứu thống kê và phân tích số liệu về các đối thủ cạnh tranh đã có kết quả như
sau:
STT Lĩnh vực Đối thủ cạnh
tranh
Ưu điểm Nhược điểm
1 Dịch vụ
giữ xe
theo tháng
Không có
2 Dịch vụ
bán hàng
tạp hóa
Cửa hàng chú
Thiêm, số 467 –
Lê Văn Việt –
quận 9
- Hàng hóa khá phù hợp với đời sống SV
- Phong cách phục vụ thân thiện, nhiệt tình
- Mặt hàng không in ấn rõ giá
- Diện tích cửa hàng nhỏ, hàng chất
đống, khó tìm kiếm
- Đi bộ từ KTX ra cửa hàng mất gần
15 phút
Cửa hàng bác
Hằng, số 492 –
Lê Văn Việt –
quận 9
- Hàng hóa đa dạng, cung cấp cho nhiều đối
tượng
- Diện tích rộng, sắp xếp khoa học dễ dàng

11
bữa ăn
chính
- Rất gần KTX - Ít món để chọn lựa
Quán cơm bác
Thành, số 472 –
Lê Văn Việt –
quận 9
- Suất ăn nhìn sạch sẽ, ngon miệng
- Quán nhìn hợp vệ sinh
- Nhiều món để lựa chọn
- Giá mỗi suất cao (25.000 VNĐ)
- Phù hợp với nhân viên văn phòng
- Di chuyển từ KTX đến quán quá xa
Quán cơm chị
Yến, số 494 –
Lê Văn Việt –
quận 9
- Cơm giá rẻ (15.000 VNĐ/suất), nhiều cơm
thêm. Cho ghi nợ, có vé tháng
- Nhiều món ăn để lựa chọn
- Phục vụ vui vẻ
- Phục vụ chủ yếu công nhân của công
trình xây dựng gần đó
- Di chuyển từ KTX đến quán quá xa
12
2.3 Chiến lược kinh doanh
Sau khi phân tích thị trường, nhóm đã đề ra các phương án về chiến lược kinh doanh
sau:
- Khách hàng mục tiêu: Sinh viên nội trú với tâm lý ngon - rẻ - đẹp.

trang thiết bị
phát sinh thêm
8.000.000.000
VNĐ
300.000.000
VNĐ
300.000.000
VNĐ
Bảo trì, bảo
dưỡng khu
mua sắm
100.000.000
VNĐ
100.000.000
VNĐ
100.000.000
VNĐ
100.000.000
VNĐ
TỔNG CHI PHÍ ĐẦU TƯ CHO MÁY MÓC, THIẾT BỊ 1.800.000.000 VNĐ
o Thống kê mức doanh thu:
STT Dịch vụ/sản phẩm Số lượng sử dụng Giá (VNĐ) Thời gian sử dụng
1 Gửi xe đạp 30% SVNT 15.000 1 tháng
2 Gửi xe máy 15% SVNT 40.000 1 tháng
13
3 Hai bữa ăn chính 60% SVNT 30.000 1 ngày
4 Mua bán ở lầu tạp
hóa
50% SVNT 50.000 1 tháng
5 Dịch vụ kèm theo 30% SVNT 20.000 1 tháng

2 Chi phí thuê đất 1.000.000.000VNĐ/năm
3 Thuế suất (Ví dụ: thuế quản lý doanh nghiệp) 25%/năm của lợi nhuận
14
Từ việc thống kê trên và kèm hoạch toán chi phí ở chương 4, nhóm nghiên cứu có kết
quả bảng thu ngân như sau (Đơn vị tiền tệ là VNĐ):
15
NĂM 0 1 2 3
A. DOANH THU 6.280.200.000 7.745.580.000 8.792.280.000
B. CHI PHÍ
1. Định phí (thuê đất + xây
dựng)
-2.515.387.500 -1.000.000.000 -1.000.000.000 -1.000.000.000
2. Khấu hao -100.000.000 -100.000.000 -400.000.000
3. Biến phí (chi phí hoạt
động)
-2.954.700.000 -3.545.640.000 -4.254.768.000
C. THANH LÝ NHÀ
D. LỢI NHUẬN TRƯỚC
THUẾ
2.325.500.000 3.149.940.000 3.435.012.000
E. THUẾ SUẤT 25% 25% 25%
F. LỢI NHUẬN SAU THUẾ 1.744.125.000 2.362.455.000 2.576.259.000
G. DÒNG TIỀN HOẠT
ĐỘNG
2.104.125.000 2.722.455.000 2.936.259.000
H. CHI PHÍ ĐẦU TƯ (máy
móc - thiết bị)
-1.800.000.000
I. NGÂN LƯU -4.315.387.500 2.104.125.000 2.722.455.000 2.936.259.000
16

Công việc: Theo dõi và nhắc nhở thầu xây
dựng, đào tạo và kiểm tra nhân viên khu
mua sắm; chấm công và báo cáo tình hình.
CHƯƠNG 3. TỔ CHỨC VÀ HOẠCH ĐỊNH DỰ ÁN
1. Mô hình tổ chức của dự án
18
2. Mô tả công việc dự án
Nhóm STT Tên công việc
Mô tả
A
Chuẩn bị xây dựng
Việc xin phép phải đợi sau khi xác đinh đầy đử thông số như: diện tích, ước tính
chi phí và bản vẽ thiết kế hoàn tất mới trình lên cơ quan chức năng để được thẩm
duyệt. Việc mời thầu cũng tương tự như trên và được thực hiện song song với
việc xin phép xây dựng. Đợi sau khi có sự đồng ý của cơ quan chức năng và sự tư
vấn từ nhà thầu mới tiến hành mua vật liệu xây dựng.
1 Lập kế hoạch tài chính
Đánh giá tiềm lực tài chính nhằm xác định quy mô đầu tư, cơ cấu vốn, nguồn tài
trợ, thu chi lãi lỗ và những lợi ích thiết thực mang lại cho nhà đầu tư và cộng
đồng.
2 Khảo sát địa điểm
Khảo sát địa chất công trình, khoan thăm dò hoặc tạo mẫu thử, nén thử, rồi lập ra
một bộ hồ sơ khảo sát nền đất hiện trạng.
3 Thiết kế
Căn cứ vào nhu cầu và mục đích sử dụng của chủ đầu tư dự án, kiến trúc sư sẽ
cho ra bản thiết kế sau khi đã thông qua từ chủ đầu tư dự án.
4 Xin phép xây dựng Các thủ tục hành chính pháp lý để thực hiện việc xây dựng
5 Mời thầu
6 Mua nguyên vật liệu
Định lượng được vật liệu cần để hoàn thành toàn bộ công trình. Như gạch

thợ phụ làm việc.
12
Đúc dầm sàn, đổ sàn và
cầu thang hầm
Gia công lắp dựng cốt thép dầm sàn lầu trệt và cầu thang hầm; gia công lắp dựng
cốp pha cột; đúc bê tông cột dầm; sau đó tháo cốp pha ra.
13
Xây tường tầng hầm và đổ
sàn tầng trệt
14 Xây cột tầng trệt
15
Xây tường thô tầng trệt,
xây cầu thang trệt
16 Đổ sàn tầng lầu
Đầm bê tông bằng đầm dùi kết hợp đầm mặt. Đầm dùi để đầm kết cấu dầm, đầm
mặt để đầm bản sàn.
20
17 Xây cột tầng lầu
18 Xây tường thô tầng lầu
19 Đổ mái Tiến hành lắp khung mái và lợp mái tôn
B4 Hoàn thiện
Lắp đặt hệ thống điện, nước âm tường để đảm bảo tính thẩm mỹ nên phải thực
hiện song song cùng lúc với việc hoàn thiện tường. Sau khi trát tường hoàn thiện
mới thực hiện lợp mái, và tiếp đến là lát nền nhà. Cuối cùng là việc chỉnh sửa
nghiệm thu và bàn giao cho nhóm dự án.
20
Hoàn thiện tường và lắp
đặt cửa
Sau khi hoàn thiện tường thô thì bắt đầu trát tường, quét vôi và tô màu. Cùng lúc
với lắp khung cửa cho tầng trệt, lầu 1

G 29
Khai trương khu mua
sắm và kinh doanh
Bảng trên là danh sách chi tiết các bước để hoàn thành dự án hay còn gọi là WBS (work-breakdown structure). Từ dự án
“Xây dựng căn tin” tách thành các công việc với mức độ chi tiết, cụ thể hơn, và ước lượng thời gian cho từng công việc. Dựa vào
WBS nhà quản trị có thể ước lượng sơ bộ về khoảng thời gian cần có để hoàn tất.
22
3. Sơ đồ tổ chức của dự án
3.1 Lịch làm việc của dự án
Ngày dự định bắt đầu: 20/12/2013, ngày hiện tại là ngày 09/12/2013. Chọn số giờ làm
việc là 8, làm việc 7 ngày một tuần và số giờ làm việc trong tuần là 48 giờ.
Kế hoạch nghỉ lễ tết Dương lịch vào ngày 01/01/2014 và không làm bù. Nghỉ tết Âm
lịch từ 28 tháng Chạp đến mồng 6 tháng Giêng Âm lịch; nhằm ngày 28/1/2013 đến ngày
5/2/2014.
Thời gian làm việc từ thứ hai đến chủ nhật, sáng từ 7 giờ đến 11 giờ, nghỉ trưa từ 11
giờ đến 13 giờ, buổi chiều làm việc từ 13 giờ đến 17 giờ.
Từ bảng mô tả công việc và lịch làm việc của dự án ta có thể vẽ được sơ đồ thanh
ngang và sơ đồ mạng của dự án.
Thời gian hoàn thành dự kiến để khai trương: 120 ngày (trừ 10 ngày nghỉ), hoàn
thành vào ngày 29 tháng 4 năm 2014.
Sơ đồ thanh ngang và sơ đồ Gantt biểu diễn thời gian thực hiện của các công việc
trong dự án, giúp cho nhà quản trị dự án có cái nhìn bao quát về tiến độ thực hiện dự án và
dễ dàng điều phối công việc. Bao hàm cả thứ tự công việc, sự ràng buộc các công việc cũng
như những gì cần làm tiếp theo trong dự án. Ngoài ra, nhà quản trị có thể linh động di
chuyển, thay đổi thứ tự thực hiện các công việc.
3.2 Báo cáo chi tiết về tiến độ
Tiến độ thi công các hạng mục chính như sau:
Ghi chú: Nhóm xây dựng: chủ thầu, thợ chính, thợ phụ
23
Nhóm STT Tên công việc (CV)

10 Xây bể tự hoại, lắp đặt ống thoát nước 9 3 nt
B2
Xây dựng khung nhà B1
11 Đổ cột tầng hầm
10
5 nt
12 Đúc dầm sàn, đổ sàn và cầu thang hầm
11
5 nt
13 Xây tường tầng hầm và đổ sàn tầng trệt
12
5 nt
14 Xây cột tầng trệt
13
5 nt
15 Xây tường thô tầng trệt, xây cầu thang trệt 14 5 nt
16 Đổ sàn tầng lầu
15
3 nt
17 Xây cột tầng lầu
16
3 nt
18 Xây tường thô tầng lầu
17
3 nt
19 Đổ mái
18
3 nt
B3 Hoàn thiện
B2

6 109 Dương, Tâm, Lộc
G 29 Khai trương khu mua sắm 25, 27, 28 1 Nhóm dự án
4.3 Sơ đồ hoạt động
Sơ đồ diễn tả thứ tự các công việc trong khi thực hiên dự án (Ghi chú: các công việc từ 9 đến 19 sẽ thực hiện tuần tự):
1
2
3
4
5
6
7
8
9
…
25