ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
LÊ THỊ MAI HƢƠNG
PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM
BẰNG TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG
THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM
Chuyên ngành : Luật kinh tế
TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Hà Nội – 2012Công trình đƣợc hoàn thành
tại Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Am Hiểu Phản biện 1: Phản biện 2:
Luận văn đƣợc bảo vệ tại Hội đồng chấm luận văn, họp tại Khoa Luật - Đại
học Quốc gia Hà Nội.
Vào hồi giờ , ngày tháng năm 2012



MỞ ĐẦU
1

Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BẢO ĐẢM TIỀN
VAY VÀ TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI
8
1.1.
Sự cần thiết phải áp dụng các biện pháp bảo đảm trong hoạt động
cho vay của ngân hàng thương mại
8
1.2.
Một số vấn đề lý luận về bảo đảm tiền vay và bảo đảm bằng tài sản
hình thành trong tương lai
15
1.2.1.
Khái niệm và đặc điểm của bảo đảm tiền vay
15
1.2.2.
Phân loại các biện pháp bảo đảm
18
1.2.3.
Khái niệm và đặc điểm tài sản hình thành trong tương lai
21
1.2.4.
Các dạng tài sản hình thành trong tương lai
25
1.2.5.
Điều kiện để áp dụng biện pháp bảo đảm bằng tài sản hình thành
trong tương lai trong hoạt động cho vay của ngân hàng

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp
42
2.1.1.5.
Xử lý tài sản thế chấp và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán
46
2.1.2.
Cầm cố tài sản
52

2
2.2.
Công chứng, chứng thực và Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tài sản
hình thành trong tương lai
54
2.3.
Những vướng mắc trong quá trình thực hiện bảo đảm bằng tài sản
hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam
59
2.3.1.
Xác định tài sản hình thành trong tương lai
59
2.3.2.
Định giá tài sản hình thành trong tương lai
66
2.3.3.
Công chứng, chứng thực hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng tài sản
hình thành trong tương lai
71
2.3.4.
Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai

Pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm
103
3.1.5.
Pháp luật về xử lý tài sản hình thành trong tương lai
104
3.2.
Hoàn thiện cơ chế thực thi pháp luật
107
3.3.
Các ngân hàng thương mại xây dựng giải pháp hoàn thiện
107
3.3.1.
Xây dựng và ban hành văn bản nội bộ
107
3.3.2.
Hoàn thiện quy trình thẩm định khoản vay và nâng cao chất lượng
thẩm định
108
3.3.3.
Nâng cao năng lực định giá tài sản hình thành trong tương lai
110
3.3.4.
Củng cố tổ chức bộ máy
110
3.3.5
Các giải pháp khác
111

KẾT LUẬN
113

Pháp luật hiện hành chưa có một hệ thống các quy định riêng, hoàn chỉnh và
đồng bộ áp dụng cho giao dịch bảo đảm bằng TSHTTTL nên hiện vẫn phải áp dụng
các quy định chung như mọi loại tài sản thông thường khác. Trong quá trình áp dụng
vào thực tiễn hoạt động cho vay của ngân hàng, pháp luật về bảo đảm bằng
TSHTTTL đã nảy sinh nhiều bất cập cho thấy nhiều lỗ hổng trong quá trình nghiên
cứu và xây dựng pháp luật. Trước nhu cầu thực tiễn của thị trường tài chính ngân
hàng, hoạt động cho vay có bảo đảm bằng TSHTTTL đang ngày một nở rộ thì việc
nghiên cứu, hoàn thiện hành lang pháp lý lại càng cấp thiết hơn bao giờ hết.
Từ những lý do nêu trên, đồng thời xuất phát từ việc nhận thức rõ tầm quan
trọng của các biện pháp bảo đảm nói chung; bảo đảm tiền vay bằng TSHTTTL nói
riêng đối với hoạt động cấp tín dụng của NHTM cũng như sự an toàn của hệ thống
ngân hàng và sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam, tác giả nhận thấy cần thiết phải
có những nghiên cứu nhằm làm sáng tỏ các quy định của pháp luật liên quan đến

4
TSHTTTL khi tham gia vào quan hệ tín dụng. Đồng thời với mong muốn hoàn thiện
hệ thống pháp luật về bảo đảm tiền vay, tác giả luận văn đã lựa chọn đề tài “ Pháp
luật về bảo đảm bằng TSHTTTL trong hoạt động cho vay của NHTM ở Việt
Nam” làm đề tài nghiên cứu cho Luận văn Thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu
Cho đến nay đã có rất nhiều công trình nghiên cứu các góc độ, khía cạnh pháp
lý khác nhau về các biện pháp bảo đảm tiền vay trong hoạt động cho vay của ngân
hàng. Tuy nhiên, chưa có nhiều công trình nghiên cứu chuyên sâu về các biện pháp
bảo đảm bằng TSHTTTL. Hiện chỉ có một vài công trình nghiên cứu về vấn đề này,
tiêu biểu như: Sách chuyên khảo “Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của
các TCTD” của tác giả Lê Thị Thu Thủy (chủ biên), đây được xem là công trình
nghiên cứu chuyên sâu nhất về các biện pháp bảo đảm bằng TSHTTTL; Luận văn
thạc sỹ “Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay” của tác giả Lê Thị
Thanh Thủy.
Ngoài ra, có các bài viết đăng trên các tạp chí chuyên ngành, tuy nhiên các bài

phương pháp luận để nghiên cứu đề tài. Ngoài ra, tác giả còn sử dụng một số phương
pháp cụ thể như: phương pháp so sánh, phân tích, tổng hợp và phương pháp lịch sử
cụ thể để nghiên cứu đề tài. Mặt khác, trên cơ sở đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật
và thực tế đời sống kinh tế, dân sự để đưa ra những điểm bất cập trong các quy định
đồng thời đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật thực định.
6. Ý nghĩa của Luận văn
6.1. Ý nghĩa khoa học
Luận văn đã phân tích và làm rõ những thay đổi phù hợp với thực tiễn của
pháp luật về bảo đảm bằng TSHTTTL. Luận văn cũng tập trung phân tích những
điểm mới về bảo đảm bằng TSHTTTL theo quy định của pháp luật hiện hành.
Bên cạnh đó, Luận văn cũng chỉ rõ những bất cập liên quan đến pháp luật hiện
hành về bảo đảm tiền vay bằng TSHTTTL trong quá trình thực thi và áp dụng pháp
luật. Trên cơ sở đó, tác giả đề tài đưa ra một số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện
pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng TSHTTTL và pháp luật ngân hàng ở Việt Nam,
nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật vào thực tiễn.
6.2. Ý nghĩa thực tiễn
Với những kết quả bước đầu của quá trình nghiên cứu, tác giả hi vọng luận văn
sẽ là tài liệu bổ ích phục vụ các giảng viên, sinh viên trong quá trình giảng dạy, học
tập và nghiên cứu; đồng thời là tài liệu tham khảo cho các cán bộ ngân hàng khi tham
gia ký kết các hợp đồng bảo đảm tiền vay có đối tượng là TSHTTTL.
7. Kết cấu luận văn
Ngoài Lời nói đầu, Kết luận….Luận văn sẽ được kết cấu thành 3 chương với
nội dung nghiên cứu dự kiến như sau:

6
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về bảo đảm tiền vay trong hoạt động cho vay
của NHTM và TSHTTTL.
Chương 2: Pháp luật về bảo đảm bằng TSHTTTL và thực trạng áp dụng tại các
NHTM ở Việt Nam hiện nay.
Chương 3: Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật bảo đảm

đảm tiền vay là việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro,
tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay” [18,
tr.1]. Khái niệm trên đã phản ánh tính chất và đặc điểm của bảo đảm tiền vay:
Thứ nhất, bảo đảm tiền vay là các biện pháp phòng ngừa rủi ro.
Thứ hai, bảo đảm tiền vay tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi các khoản nợ
đã cho khách hàng vay.
1.2.2. Phân loại các biện pháp bảo đảm
Dựa trên các tiêu chí khác nhau, bảo đảm tiền vay sẽ được phân chia thành
nhiều nhóm: Bảo đảm đối nhân và bảo đảm đối vật; Bảo đảm tiền vay bằng tài sản và
bảo đảm tiền vay không bằng tài sản

8
1.2.3. Khái niệm và đặc điểm của bảo đảm bằng TSHTTTL
1.2.3.1. Khái niệm
TSHTTTL là những tài sản không bị cấm giao dịch, nó là tài sản chưa hình
thành hoặc cũng có thể là tài sản đã hiện hữu tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm
hoặc xác lập nghĩa vụ nhưng sau thời điểm đó mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm.
1.2.3.2. Đặc điểm
Trên cơ sở các định nghĩa nêu trên, có thể rút ra một số đặc điểm cơ bản của
TSHTTTL như sau:
Thứ nhất, TSHTTTL là một dạng tài sản đặc biệt. Nó chỉ có thể trở thành đối
tượng của một số hợp đồng, giao dịch nhất định đồng thời chỉ có một vài chủ thể xác
định mới được pháp luật cho phép giao kết những hợp đồng, giao dịch loại này. Thứ
hai, TSHTTTL có thể là bất cứ loại tài sản nào được phép tham gia giao dịch theo
quy định của BLDS 2005. Thứ ba, tài sản chưa hình thành hay chưa hiện hữu vào
thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Nó cũng có
thể bao gồm cả tài sản đã hiện hữu nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu và/hoặc quyền sử dụng. Thứ tư, tài sản đó chưa thuộc sở hữu của bên bảo đảm
tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm.
1.2.4. Các dạng TSHTTTL

cường sự quản lý, kiểm soát của nhà nước. Qua đó, những đường lối, chủ trương,
chính sách của Đảng và Nhà nước về thu hút các nguồn vốn đầu tư, về phát triển kinh
tế nhiều thành phần đưa đất nước phát triển đúng định hướng xã hội chủ nghĩa.
Mặt khác, ở góc độ xã hội, các quy định về bảo đảm nghĩa vụ nói chung và bảo
đảm tiền vay bằng TSHTTTL nói riêng góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền sản
xuất, kinh doanh; tạo công ăn việc làm, ổn định và nâng cao đời sống nhân dân.
1.4. Khái quát lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật bảo đảm bằng
TSHTTTL
Tại BLDS 1995, BLDS đầu tiên của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, khái niệm TSHTTTL chưa được nhắc đến. Thuật ngữ TSHTTTL lần đầu tiên
được nhắc tới tại Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về
giao dịch bảo đảm. Tới Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính
phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, thuật ngữ này được đề cập đến
dưới một dạng mới, là “tài sản hình thành từ vốn vay”,. Sau đó Nghị định này còn
dành hẳn một chương (Chương III) bao gồm 5 điều luật (từ Điều 14 đến Điều 18) để
quy định về "Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay”. Cùng với thời
gian, pháp luật về TSHTTTL dần hoàn thiện. Điểm đáng lưu ý đầu tiên của quá trình
hoàn thiện pháp luật là việc thừa nhận TSHTTTL bằng nội dung điều luật quy định
về “tài sản" được đưa ra tại BLDS 2005. Các quy định về TSHTTTL được đề cập tới
trong Mục 5, Chương XVII, Phần thứ ba, BLDS 2005 khi quy định về "Bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự". Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính
phủ về giao dịch bảo đảm khi quy định về tài sản bảo đảm đã đưa ra khái niệm
TSHTTTL như sau "TSHTTTL là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời
điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. TSHTTTL bao
gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm nhưng
sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm".

10
Chƣơng 2: PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM BẰNG TÀI SẢN
HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ THỰC TRẠNG ÁP DỤNG TẠI

2.2. Công chứng, chứng thực và Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
TSHTTTL
2.2.1. Công chứng, chứng thực hợp đồng bảo đảm bằng TSHTTTL
Theo quy định của pháp luật, việc công chứng, chứng thực do các bên thoả
thuận. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì hợp đồng phải được công chứng,
chứng thực. Hiện nay, theo quy định của pháp luật, có một số trường hợp, hợp đồng

11
bắt buộc phải công chứng: thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp nhà ở và các trường
hợp khác nếu pháp luật có quy định phải được công chứng hoặc chứng thực.
2.2.2. Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng TSHTTTL
Đối với việc đăng ký, pháp luật thừa nhận cả hai cơ chế “ tự nguyện” và “bắt
buộc”. Hợp đồng bảo đảm bằng TSHTTTL có giá trị với người thứ ba từ thời điểm
đăng ký. Bên cạnh đó, trong trường hợp dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều
nghĩa vụ thì đăng ký chính là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các
bên cùng nhận bảo đảm. Mặt khác trường hợp đăng ký là yêu cầu, là điều kiện để
giao dịch có hiệu lực bắt buộc thì đăng ký là một hình thức để hợp đồng bảo đảm nói
chung và bảo đảm bằng TSHTTTL nói riêng có giá trị trên thực tế. Ngoài ra, việc
đăng ký giao dịch bảo đảm bằng TSHTTTL còn có ý nghĩa thiết thực trong việc
phòng chống các hành vi vi phạm pháp luật; tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường tín
dụng phát triển nhanh, ổn định; đồng thời tạo thuận lợi cho hoạt động xét xử của toà
án đối với các tranh chấp liên quan đến giao dịch bảo đảm nói chung, giao dịch bảo
đảm bằng TSHTTTL nói riêng được đơn giản và gọn nhẹ.
2.3. Những vƣớng mắc trong quá trình thực hiện cho vay có bảo đảm bằng
TSHTTTL tại các ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam
2.3.1. Xác định TSHTTTL
Trước khi nghị định sửa đổi, bổ sung nghị định 163/2006/NĐ-CP được ban
hành, người yêu cầu công chứng và ngay cả công chứng viên không có cơ sở pháp lý
thống nhất để xác định đâu là một TSHTTTL. Đã có một vài cách hiểu, cách quan
niệm khác nhau về TSHTTTL: Cách quan niệm thứ nhất là đồng nhất khái niệm

ra nhiều trường hợp do vấn đề liên đới trách nhiệm nên các tổ chức định giá đã từ
chối thực hiện. Hiện nay, mặc dù một số NHTM đã thành lập các Công ty quản lý nợ
và khai thác tài sản có chức năng thẩm định giá nhưng quy trình định giá của các
công ty này vẫn mắc phải một số lỗi nêu trên.
2.3.3. Công chứng hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng TSHTTTL
Căn cứ theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, thì văn phòng công chứng tư
bị hạn chế công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền
với đất. Điều này tạo nên sự đối xử bất bình đẳng giữa phòng công chứng nhà nước
và văn phòng công chứng.
Thêm nữa, thẩm quyền công chứng, chứng thực trong Luật Nhà ở năm 2005 và
điều 130 Luật Đất đai không thống nhất đã gây khó khăn cho người yêu cầu công
chứng, chứng thực trong trường hợp yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất và nhà ở vì phải đến các cơ quan khác nhau để công chứng,
chứng thực, theo đó sẽ phát sinh thêm nhiều chi phí, thời gian… cho hoạt động này.
Thẩm quyền công chứng việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng bảo đảm chưa phù
hợp với thực tiễn, gây nhiều phiền hà, tốn kém cho các bên. Mặt khác, pháp luật
không quy định rõ những nội dung sửa đổi, bổ sung nào phải tiến hành công chứng
nên nhiều khi cán bộ tín dụng không biết trường hợp nào bắt buộc, trường hợp nào
không. Do vậy, một số trường hợp việc thay đổi, bổ sung không ảnh hưởng nhiều đến
nội dung của hợp đồng bảo đảm nhưng các bên vẫn thực hiện công chứng gây khó
khăn và tốn kém cho khách hàng

13
Ngoài các khó khăn chung liên quan đến việc công chứng hợp đồng bảo đảm,
việc công chứng TSHTTTL cũng gặp một số khó khăn:
Các công chứng viên yêu cầu tính “có thật” của tài sản. Bên cạnh đó, một số
phòng công chứng từ chối công chứng hợp đồng thế chấp do các bên tự soạn thảo
hoặc hợp đồng có bổ sung một số nội dung so với mẫu được ban hành kèm theo
Thông tư liên tịch số 04.
Hiện nay việc bên mua lại căn hộ thế chấp để vay vốn ngân hàng đang gặp phải

2.3.5. Quản lý TSHTTTL
Thời gian hình thành tài sản quá dài nên công tác quản lý, kiểm soát việc hình
thành tài sản mất rất nhiều thời gian và chi phí hơn những tài sản thông thường khác.
Mặt khác, mỗi loại tài sản có đặc trưng riêng nên việc xây dựng phương pháp quản lý
phù hợp để đảm bảo an toàn cho NHTM vô cùng khó khăn.
Tại thời điểm các bên ký kết hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm,
TSHTTTL vẫn chưa hình thành, do vậy ngân hàng rất khó khăn trong việc kiểm soát
sự hình thành của tài sản, đặc biệt rất nhiều trường hợp đến thời điểm xử lý tài sản
bảo đảm thì tài sản vẫn chưa hình thành. Pháp luật cũng như bản thân ngân hàng vẫn
chưa xây dựng được cơ chế kiểm soát việc chuyển dịch tài sản.
2.3.6. Xử lý TSHTTTL
Các quy định về xử lý tài sản tuy có nhưng chưa đầy đủ. Việc xử lý tài sản gây
nhiều khó khăn cho các NHTM. Đặc biệt là quyền sử dụng đất và nhà ở. Trước hết, do
bản thân các quy định của Luật Đất đai năm 2003 và BLDS 2005 không thống nhất về
phương thức xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp các bên không có thỏa thuận.
2.3.6.1. Xử lý TSHTTTL khi tài sản đang trong giai đoạn hình thành
Quy định về việc xử lý TSHTTTL vẫn còn mang tính chung chung. Đồng thời,
do chưa có sự tương thích giữa pháp luật nội dung và pháp luật thủ tục nên NHTM
không thể xử lý tài sản.
2.3.6.2. Xử lý TSHTTTL khi tài sản đã hình thành
Mặc dù Nghị định 163/2006/NĐ-CP có quy định về phương thức xử lý tài sản
bảo đảm nhưng trong thực tế thì các NHTM rất khó áp dụng bán tài sản bảo đảm trực
tiếp để thu hồi nợ do nhiều nguyên nhân khách quan: việc thỏa thuận giá bán tài sản bảo
đảm giữa khách hàng nợ và NHTM thường ít xảy ra, còn nếu thông qua thủ tục bán đấu
giá thì tốn kém về thời gian và chi phí, khách hàng thiếu thiện chí, không tự nguyện
Đối với việc xử lý tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn với đất: Quy định
của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP mâu thuẫn với Bộ luật dân sự, Luật Đất đai về
việc xử lý tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn với đất. Bên cạnh đó, Luật Đất
đai năm 2003 quy định Điều 130 về trường hợp không xử lý được theo thỏa thuận thì
bên nhận thế chấp có quyền “yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá

cụ thể.
2.3.7. Những khó khăn khác khi nhận bảo đảm bằng TSHTTTL
Xuất phát từ phía các NHTM:
Thứ nhất, do hệ thống văn bản nội bộ chưa đầy đủ, nhiều văn bản chưa được
xây dựng mà chỉ áp dụng các quy định của Ngân hàng nhà nước và pháp luật nên
chưa có tính cá biệt hóa cho phù hợp cơ cấu, tổ chức của riêng NHTM đó. Thậm chí,
nhiều NHTM còn chưa ban hành bảng chấm điểm tín nhiệm, các quy trình nghiệp vụ
liên quan đến cho vay, quản lý tài sản bảo đảm tiền vay nói chung vẫn chưa hoàn
thiện. Điều đó dẫn đến không có sự phân lọai khách hàng khi cho vay nhất là với các
tài sản mang tính rủi ro cao như TSHTTTL.
Thứ hai, mặc dù hiện nay tất cả các ngân hàng đều xây dựng quy trình cấp tín
dụng từ Hội sở, Sở giao dịch đến Chi nhánh, Phòng giao dịch. Tuy nhiên, việc thực
hiện quy trình này còn nhiều vấn đề. Vấn đề thẩm định chính xác vốn đầu tư dự án là

16
cực kỳ khó khăn dẫn đến nhiều trường hợp ngân hàng cấp vốn vượt nhu cầu của
phương án và được bên vay sử dụng vào những mục đích không thể kiểm soát.
Thứ ba, việc triển khai phổ biến pháp luật, văn bản pháp luật nội bộ, việc đào
tạo, trao đổi nghiệp vụ không được tổ chức hoặc tổ chức không thường xuyên, xảy ra
ở các ngân hàng có quy mô hoạt động, mạng lưới chi nhánh ít, ngân hàng mới chuyển
từ mô hình ngân hàng nông thôn lên ngân hàng đô thị. Song song với các bất cập trên
là đội ngũ cán bộ nhân viên yếu về năng lực và kinh nghiệm.
Thứ tư, thông tin bất cân xứng trong hoạt động tín dụng là rất lớn.
Thứ năm, cho vay bằng TSHTTTL hiện còn mới mẻ nên các tài liệu nghiên
cứu, tổng kết rút kinh nghiệm đối với loại tài sản này chưa nhiều. Do vậy, việc trang
bị thông tin cần thiết cho cán bộ tín dụng, thẩm định quản lý đối với loại tài sản này
còn hạn chế. Nhiều NHTM có quy mô còn nhỏ nên chưa có sự chuyên môn hóa trong
các bộ phận tín dụng, thẩm định và tái thẩm định, chính sách tín dụng, quản lý tài sản
bảo đảm, xử lý nợ nên các cán bộ, nhân viên nhiều khi phải kiêm nhiệm nhiều việc,
thậm chí một người thực hiện tất cả các công đoạn (trừ phê duyệt tín dụng) dẫn đến

Dưới đây là một số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật về bảo đảm
bằng TSHTTTL.
3.1.1. Xác định TSHTTTL
Một yêu cầu được đặt ra là cần phải sửa đổi, bổ sung nghị định 163 theo
hướng quy định cụ thể các loại tài sản là TSHTTTL được tham gia giao dịch bảo
đảm. Về giao dịch bảo đảm liên quan đến các căn hộ chung cư chưa có giấy chứng
nhận sở hữu thì đối tượng của hợp đồng thế chấp phải là căn hộ chứ không phải là
quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua căn hộ.
Đối với loại tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập
hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nếu Nghị định 11/2012/NĐ-CP
chỉ dừng lại ở việc quy định đã nêu e rằng sẽ là kẽ hở của pháp luật. Do vậy, cần bổ
sung thêm cụm từ “và sau thời điểm giao kết tài sản đó sẽ thuộc sở hữu của bên bảo
đảm” khi nêu định nghĩa về TSHTTTL.
3.1.2. Định giá TSHTTTL
Cần sớm ban hành hệ thống văn bản pháp luật về định giá trong đó có tham
khảo và tiếp thu các quy định về tiêu chuẩn định giá của Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định
giá trị tài sản quốc tế (TIAVSC) và ASEAN. Mặt khác, Việt Nam phải thường xuyên

18
trao đổi, học hỏi kinh nghiệm về định giá tài sản của các nước tiên tiến thông qua các
cuộc hội thảo với sự tham gia của các TCTD/NHTM trong và ngoài nước. Bên cạnh
đó, mỗi NHTM cần ban hành văn bản nội bộ về định giá tài sản bảo đảm, các quy
định phải cụ thể hóa quy định về thẩm định giá của Việt Nam theo tiêu chuẩn. Đối
với những văn bản đã ban hành thì tiến hành rà soát, sửa đổi.
Để hạn chế và tiến tới xây dựng một hệ thống chung về nguyên tắc, phương
pháp thẩm định giá tại các ngân hàng thì Hiệp hội Ngân hàng nên tổ chức hội thảo,
lấy ý kiến các TCTD và kiến nghị với cơ quan nhà nước ban hành văn bản hướng dẫn
các TCTD/NHTM áp dụng thống nhất. Mỗi NHTM cần thành lập bộ phận chuyên
môn định giá tài sản bảo đảm.
Nhà nước cần có chính sách và giải pháp hỗ trợ phát triển thị trường bất động

là TSHTTTL thì ghi rõ trong hợp đồng, giao dịch đó là vật bảo đảm được hình thành
trong tương lai đồng thời nêu rõ các căn cứ để hình thành/đã hình thành phần nào tài
sản bảo đảm đó để chứng minh rằng trong tương lai tài sản đó sẽ được hình thành
đúng và đầy đủ theo các cam kết trong hợp đồng bảo đảm, thuộc sở hữu của bên bảo
đảm. Đồng thời, khi giao dịch đó không trái quy định pháp luật và đạo đức xã hội là
phù hợp với các yêu cầu về “có thật” của Luật Công chứng, cũng như đáp ứng các
quy định về giao dịch bảo đảm với TSHTTTL theo BLDS 2005, Nghị định số 163 và
các văn bản hướng dẫn thi hành.
3.1.4. Pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm
Trước hết cần tiến hành rà soát hệ thống các văn bản liên quan đến đăng ký
giao dịch bảo đảm. Với lĩnh vực đăng ký rộng như hiện nay, thiết nghĩ các quy định
cần được thể chế hóa trong một văn bản có giá trị pháp lý cao hơn đó là luật, có như
vậy mới bao trùm và điều chỉnh được toàn bộ hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm.
Cần kiện toàn tổ chức và hoạt động của các cơ quan đăng ký theo cơ chế “một
cửa”, theo đó Trung tâm đăng ký giao dịch tài sản với những điều kiện vật chất được
trang bị đầy đủ đảm bảo việc đăng ký có hiệu quả sẽ là cơ quan duy nhất có thẩm
quyền đăng ký giao dịch bảo đảm. Các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm nên sớm
ứng dụng công nghệ thông tin, kết nối hệ thống trung tâm dữ liệu thông tin với nhau
để tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân truy cập, tìm hiểu thông tin về tài sản thế
chấp, cầm cố.
Đặc biệt, đối với TSHTTTL, cần phải có hướng dẫn cụ thể về bảo đảm bằng
TSHTTTL và thủ tục đăng ký thế chấp sau khi tài sản bảo đảm là tài sản trên đất hình
thành trong tương lai được hình thành để bảo đảm quyền lợi chính đáng của bên nhận
bảo đảm.
3.1.5. Pháp luật về xử lý TSHTTTL
Các nhà làm luật cần tiến hành rà soát, sửa đổi và hoàn thiện các quy định của
pháp luật dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, pháp luật về bán đấu giá…để tránh tình
trạng chồng chéo. Cần phải kịp thời có văn bản hướng dẫn cụ thể về xử lý tài sản bảo
đảm tiền vay trong lĩnh vực ngân hàng đặc biệt cần quy định cụ thể về trình tự thủ tục
xử lý đối với TSHTTTL (văn bản pháp luật hướng dẫn Nghị định số 163/NĐ-CP).

định, hướng dẫn hoạt động cho vay có bảo đảm bằng TSHTTTL như: chính sách tín
dụng, quy định về bảo đảm tiền vay… Xây dựng, học hỏi để sửa đổi thường xuyên
quy trình chấm điểm tín dụng và xếp hạng khách hàng cho phù hợp với tình hình thực
tiễn từng giai đoạn. Cần nghiên cứu và hoàn thiện hệ thống các biểu mẫu về cấp tín
dụng và tài sản bảo đảm, trong đó chú trọng sửa đổi bổ sung các mẫu hợp đồng bảo
đảm tiền vay bằng TSHTTTL nhằm hạn chế đến mức thấp nhất các rủi ro. Pháp luật
chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục xử lý nên cần thỏa thuận chi tiết bằng các
điều khoản của hợp đồng

21
3.3.2. Hoàn thiện quy trình thẩm định khoản vay và nâng cao chất lượng
thẩm định
Khi nhận bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay, NHTM cần
phân loại khách hàng và vận dụng linh hoạt điều kiện về mức vốn tự có của khách
hàng tham gia vào dự án cho phù hợp với tình hình thực tế.
Đối với thông tin bất cân xứng trong điều kiện hiện tại, các ngân hàng không
thể chờ đợi mà phải chủ động khắc phục. Yêu cầu đối với cán bộ tín dụng và những
người tham gia quyết định cho vay là sự mẫn cán và trách nhiệm cao đối với công
việc và sự phát triển của ngân hàng.
Cần tăng cường quản lý tài sản hình thành từ vốn vay, đặc biệt là vật tư hàng
hoá tham gia vào dự án thông qua khâu thanh toán vốn. Khắc phục những quy định
manh mún của pháp luật bằng việc sàng lọc và quy định rõ những tài sản được nhận
thế chấp, không được nhận thế chấp theo quy định của pháp luật hiện hành. Xây dựng
chính sách quản lý rủi ro tín dụng, điều chỉnh kịp thời những nội dung chưa phù hợp,
sơ hở trong hợp đồng thế chấp, tín dụng, quy trình thẩm định tín dụng, định giá tài
sản tại ngân hàng.
3.3.3. Nâng cao năng lực định giá TSHTTTL
Kiện toàn quy định của pháp luật phải đồng thời với kiện toàn nhân lực, xây
dựng quy chế quy định về trình độ và đặc điểm của cán bộ ngân hàng.
Các cán bộ, nhân viên cần được tạo điều kiện để phát triển chuyên sâu về

đủ các quy định riêng áp dụng cho loại tài sản đặc thù này. Điều kiện để
TSHTTTL được tham gia giao dịch bảo đảm còn chung chung, điều kiện, quy
trình, thủ tục về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm, xử lý tài sản
bảo đảm lại áp dụng theo quy định chung cho các loại tài sản bảo đảm thông dụng
khác nên dẫn đến ách tắc trong thực tiễn. Vì vậy, đối với loại tài sản này, pháp luật
cần có quy định chi tiết, cụ thể hơn để bảo đảm sự an toàn pháp lý với mục đích
NHTM có thể bảo toàn được vốn, thu hồi được nợ. Số lượng tài sản bảo đảm là
TSHTTTL ngày càng tăng (nhất là nhà ở hình thành trong tương lai) do nhu cầu
tín dụng được huy động từ loại tài sản này chiếm tỷ trọng lớn trong các giao dịch
được ký kết giữa ngân hàng và khách hàng.
Một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh về giao dịch bảo đảm nói chung và bảo
đảm bằng TSHTTTL nói riêng sẽ là động lực giúp cho các NHTM tích cực hơn trong
việc phát triển các sản phẩm của mình. Nhờ đó, nó sẽ tạo điều kiện cho thị trường tín
dụng phát triển, giúp cho các doanh nghiệp có nhiều khả năng hơn trong việc tiếp cận
nguồn vốn từ thị trường tín dụng nói chung và từ hệ thống ngân hàng nói riêng. Điều
này đặc biệt hữu ích đối với các doanh nghiệp tại các nước đang phát triển nơi thị
trường chứng khoán chưa phát triển.
Vai trò quan trọng của hệ thống pháp luật về bảo đảm bằng TSHTTTL là giúp
các bên tham gia quan hệ nắm bắt được những quy định rõ ràng về tài sản, khả năng
tiếp cận những quy trình thủ tục cần thiết khi thực hiện bảo đảm bằng tài sản. Ngoài
ra, nó còn là cơ sở pháp lý giúp các doanh nghiệp có cơ hội tiếp cận nguồn vốn tín
dụng một cách nhanh nhất.

23
Do đó, việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật về bảo đảm bằng
TSHTTTL trong hoạt động cho vay của NHTM là yêu cầu cấp thiết. Tuy nhiên, để hệ
thống pháp luật về bảo đảm bằng TSHTTTL phát huy hiệu quả trên thực tiễn, việc
hoàn thiện hệ thống pháp luật này chỉ là điều kiện cần, cơ quan nhà nước còn phải
thiết lập cơ chế thực thi nghiêm minh các quy định pháp luật trên thực tiễn.