Diễn đàn luật pháp
Email Print
Thứ Tư, 24/09/2003 - 15:08
Luật Đất đai: Về quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất (Chương IV từ Điều
110 đến Điều 135)
Trên cơ sở nghiên cứu dự thảo luật chúng tôi có nhận xét về toàn bộ
Chương này như sau:
• Trước hết cần phải thiết kế các quy định về quyền và nghĩa vụ chung cho
mọi người sử dụng đất, mà các quyền và nghĩa vụ này áp dụng cho mọi
đối tượng trong nước và ngoài nước không loại trừ bất cứ chủ thể nào.
Như vậy, tương ứng ở đây là điều 110 và điều 112. Chúng tôi không tán
thành cách thức liệt kê một loạt các quyền của người sử dụng đất tại điều
111 của dự thảo, vì thực ra nội hàm của điều này quy định về điều kiện để
thực hiện các quyền. Đây là sự chắp vá không lôgíc và nhất quán trong
từng điều khoản của điều luật. Chúng tôi đề nghị bỏ điều 111, vì từ điều
113 trở đi đã quy định các quyền của từng nhóm đối tượng là người sử
dụng đất ở trong nước.
• Nhận xét thứ hai, từ điều 113 đến điều 119 quy định về quyền và nghĩa vụ
của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và công đồng dân cư sử dụng đất song
các quy định về nghĩa vụ không thể hiện trong dự thảo. Để nghị ban soạn
thảo nghiên cứu bổ sung cho cân đối.
• Nhận xét thứ ba, toàn bộ chương IV đã luật hoá khá kỹ lưỡng các nghị
định của chính phủ về trình tự thủ tục chuyền quyền sử dụng đất của tổ
chức, hộ gia đình và cá nhân. Nói một cách khác đi, thực chất chỉ đề cập
một cách rộng thêm hoặc hẹp đi các quyền của người sử dụng đất
• Nhận xét thứ tư, đây là một chương tuy được người sử dụng đất đặc biệt
quan tâm song cách thiết kế điều luật và trình tự thực hiện các quyền gây
nhiều phức tạp cho việc vận dụng.
1. Về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình của hộ gia đình, cá nhân được nhà
nước giao đất, nhận quyền sử dụng đất.

thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc quyền sở hữu của
mình vay vốn của mọi tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam và góp vốn bằng
quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình liên doanh, liên kết với tổ
chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam
3. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước cho thuê đất phụ thuộc vào hình thức trả tiền sử dụng đất. Cụ thể
như sau:
-Đối với trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền thế chấp, chuyền
nhượng tài sản thuộc sở hữu của mình gằn liền với đất thuê. Riêng đối với
doanh nghiệp nhà nước còn có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
thuê.
-Riêng đối với tổ chức thuê đất đã trả tiền thuê đất cho toàn bộ quá trình thuê có
thể lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất sau khi khấu trừ tiền thuê
đất đã trả cho nhà nước và có quyền quy định tại Điều 114 của Dự thảo luật.
-Đối với trường hợp trả tiền thuê đất mà trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê
đất hoặc đã trả tiền trước tiền thuê đất cho nhiều năm nếu thời hạn thuê đất đã
trả tiền còn lại ít nhất 5 năm, thì có các quyền: chuyển nhượng, cho thuê lại
quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng
đất. Dự thảo luật đất đai phân biệt các quyền cụ thể của người sử dụng đất, bổ
sung quyền tặng cho quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế được nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất và của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
Tuy nhiên, luật cũng hạn chế đối tượng được tặng cho quyền sử dụng đất. Cụ
thể là: đối với tổ chức, cá nhân chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất cho uỷ ban
nhân dân xã, phường, thị trấn để bổ sung vào quỹ đất công ích, tặng cho quyền
sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích
công cộng của cộng đồng dân cư để cho nhà tình nghĩa gắn liền với quyền sử
dụng đất đối với người có công với nước theo quy định của pháp luật. Riêng cá
nhân có quyền tặng cho quyền sử dụng đất đối với những người thuộc hàng
thừa kế theo pháp luật.

cá nhân (Điều 120)
Chúng tôi cho rằng, đây là những quy định quan trọng nhằm giải quyết các
vướng mắc từ trước tới nay liên quan đến đất của các cơ quan nhà nước mượn
của hộ gia đình, cá nhân. Thực tế là, qua nhiều giai đoạn lịch sử nhà nước của
chúng ta có nhiều chính sách khác nhau áp dụng ở cả hai miền Nam Bắc. Một
số cơ quan nhà nước mượn đất của dân để xây dựng công trình công cộng, làm
nhà ở hoặc trụ sở cơ quan nhà nước. Các bên có thoả thuận việc mượn đất,
thời hạn mượn, song việc mượn đã lâu, nhiều khi giấy tờ mượn đất không còn
được lưu giữ cả ở cơ quan nhà nước và cả phía người cho mượn. Mặt khác,
nhiều công trình xây dựng lại sử dụng vào mục đích công cộng cho nên bản thân
người dân từ bỏ ý định đòi lại đất. Trong khi đó, nhà nước đã cho mượn được
lấy lại đất cũ hoặc nhận một khoản bồi thường nhất định. Nhiều nơi vận dụng
một cách cứng nhắc khoản 2 điều 2 luật đất đai năm 1993 là nhà nước không
chấp nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực
hiện việc các chính sách đất đai của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà,
chính phủ Cách mạng lâm thời cộng hoà Miền Nam Việt Nam và nhà nước cộng
hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Tuy nhiên, việc mượn đất phải coi là một giao
dịch dân sự, từ đó phát sinh các quyền và nghĩa vụ dân sự. Vì vậy, người mượn
đất có nghĩa vụ hoàn trả cho người mượn. Vấn đề đặt ra là, người mượn phải có
các giấy tờ hợp lệ chứng minh quyền sử dụng đất của mình theo quy định tại
khoản 1 điều 48 của Dự thảo Luật và các giấy tờ cho mượn mà các bên ký kết
tại thời điểm cho mượn đất. Như vậy, nhà nước sẽ giải quyết đầy đủ bổn phẩn
và có trách nhiệm đối với người cho mượn đất từ trước tới nay không chỉ dưới
góc độ là người quản lý mà còn là sự cam kết hoàn thành nghĩa vụ dân sự đối
với người cho mượn đất . Từ đó, luật pháp của chúng ta càng trở nên minh bạch
hơn, đáp ứng quyền lợi của người sử dụng đất ngày một tốt hơn.
5. Về quyền và nghĩa vụ của cộng đồng dân cư sử dụng đất:
Đây là đối tượng mới được nhà nước giao đất bổ sung vào dự thảo luật đất đai.
Họ là những cộng đồng làng bản, thôn ấp được nhà nước giao đất, giao rừng,
cộng đồng sử dụng các công trình như đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ