2.3. Cung trong th tr ng nhà đ t ph n ng ch m h n so v i c u và làị ườ ấ ả ứ ậ ơ ớ ầ
ngu n cung có gi i h n t ng đ i.ồ ớ ạ ươ ố
M i hàng hoá đ c đ a ra th tr ng khi đ c th a nh n và xu t hi n c uọ ượ ư ị ườ ượ ừ ậ ấ ệ ầ
tăng lên thì nhà s n xu t có th đ y m nh s n xu t và tăng l ng cung nhanhả ấ ể ẩ ạ ả ấ ượ
chóng. Tuy nhiên khi c u v nhà đ t tăng lên thì cung nhà đ t trên th tr ngầ ề ấ ấ ị ườ
nhà đ t không th ph n ng nhanh chóng nh các hàng hoá thông th ng khácấ ể ả ứ ư ườ
b i vì vi c tăng cung nhà đ t v i m t lo i m c đích c th nào đó c n có th iở ệ ấ ớ ộ ạ ụ ụ ể ầ ờ
gian dành cho t o ngu n cung th tr ng nh xin phép chuy n đ i m c đích sạ ồ ị ườ ư ể ổ ụ ử
d ng, mua đ t, xin c p phép xây d ng, thi t k , thi công…ụ ấ ấ ự ế ế

“Đ t đai là tài nguyên qu c gia vô cùng quý giá, là t li u s n xu t đ cấ ố ư ệ ả ấ ặ
bi t, là thành ph n quan tr ng hàng đ u c a môi tr ng s ng, là đ a bàn phânệ ầ ọ ầ ủ ườ ố ị
b các khu dân c , xây d ng các c s kinh tê, văn hoá, xã h i, an ninh, qu cố ư ự ơ ở ộ ố
phòng” – (Lu t đ t đai năm 1993).ậ ấ
Đ t đai bao g m các lo i sau:ấ ồ ạ
- Đ t nông nghi p;ấ ệ
- Đ t lâm nghi p;ấ ệ
- Đ t khu dân c nông thôn;ấ ư
- Đ t đô th ;ấ ị
- Đ t chuyên dùng;ấ
- Đ t ch a s d ngấ ư ử ụ
Nhà ch đ c xây d ng trên các khu đ t đã đ c Nhà n c cho phép phùở ỉ ượ ự ấ ượ ướ
h p v i quy đ nh c a pháp lu t và quy ho ch c a Nhà n c. Ngày nay khi nhuợ ớ ị ủ ậ ạ ủ ướ
c u v nhà đ t tăng nhanh đã d n đ n tình tr ng ng i dân t đ ng chuy nầ ề ấ ẫ ế ạ ườ ự ộ ể
m c đích s d ng đ t sang xây d ng nhà . Trên th c t cung không nh t thi tụ ử ụ ấ ự ở ự ế ấ ế
c đ nh cho t ng m c đích s d ng c th nh ng t ng cung đ t là c đ nh vàố ị ừ ụ ử ụ ụ ể ư ổ ấ ố ị
18
h n ch b ng ki m soát quy ho ch có nh h ng l n đ n gi i h n cung đ tạ ế ằ ể ạ ả ưở ớ ế ớ ạ ấ
b sung cho nh ng m c đích c th đó. ổ ữ ụ ụ ể
2.4. Th tr ng nhà đ t có m i liên h ch t ch v i th tr ng tài chính –ị ườ ấ ố ệ ặ ẽ ớ ị ườ
ti n tề ệ

tho thu n, đ u th u d án s d ng đ t và đ u giá quy n s d ng đ tả ậ ấ ầ ự ử ụ ấ ấ ề ử ụ ấ
 Khâu l u thôngư là th c hi n giá tr và giá tr s d ng c a nhà đ t thôngự ệ ị ị ử ụ ủ ấ
qua hình th c mua bán, cho thuê và th ch p. Do nhà đ t là tài s n cự ế ấ ấ ả ố
đ nh l i có giá tr l n nên ph ng th c l u thông có đ c đi m riêng xoayị ạ ị ớ ươ ứ ư ặ ể
quanh v n đ s h u và quy n s d ng. Các v n đ n i lên trong khâuấ ề ở ữ ề ử ụ ấ ề ổ
này là thông tin, m u mã, ch t l ng, giá c , pháp lý đ u khá ph c t pẫ ấ ượ ả ề ứ ạ
nên hai bên mua và bán đ u c n đ n trung tâm nh ng i môi gi i,ề ầ ế ư ườ ớ
chuyên viên giá và lu t s c v n.ậ ư ố ấ
 Khâu tiêu thụ b t đ u khi k t thúc quá trình giao d ch và nhà đ t đ cắ ầ ế ị ấ ượ
chuy n cho ng i tiêu dùng. Do nhà đ t có đ c tính c đ nh, lâu b n vàể ườ ấ ặ ố ị ề
tăng tr nên v n đ qu n lý nhà đ t có ý nghĩa quan tr ng, bao g m qu nị ấ ề ả ấ ọ ồ ả
lý quy n và s n t ch, qu n lý s a ch a và qu n lý d ch v nh c p n c,ề ả ị ả ử ữ ả ị ụ ư ấ ướ
c p đi n, thu gom rác, gi xe, an ninh và nhi u d ch v khác trong vàấ ệ ữ ề ị ụ
ngoài nhà… Các chung c dù là chung c cho thuê hay chung c c ngư ư ư ộ
đ ng s h u càng c n đ n công tác qu n lý BĐS đ c chuyên nghi pồ ở ữ ầ ế ả ượ ệ
hoá, xã h i hoá và th tr ng hoá.ộ ị ườ
20
Các đặc điểm của thị trường
BĐS - nhà đất
Thị
trường
nhà
đất
mang
tính
vùng
tính
khu
vực
sâu

chặt
chẽ
với thị
trường
tài
chính-
Toàn
bộ quá
trình
hoạt
động
của thị
trường
nhà
đất
chia
làm ba
khâu:
sản
3. V trí c a th tr ng BĐS - nhà đ t trong n n kinh t qu c dânị ủ ị ườ ấ ề ế ố
Cùng v i quá trình qu n lý v n hành n n kinh t th tr ng, ngu n hàng hoáớ ả ậ ề ế ị ườ ồ
nhà đ t ngày càng phong phú và đa d ng v i ch t l ng ngày càng cao nh mấ ạ ớ ấ ượ ằ
đáp ng nhu c u s n xu t kinh doanh, nhu c u s d ng c a dân c góp ph nứ ầ ả ấ ầ ử ụ ủ ư ầ
vào vi c xây d ng và phát tri n đ t n c.ệ ự ể ấ ướ
3.1.Th tr ng nhà đ t phát tri n là nhân t quan tr ng góp ph n phátị ườ ấ ể ố ọ ầ
tri n kinh t xã h i đ t n c và nâng cao đ i s ng c a các t ng l p dânể ế ộ ấ ướ ờ ố ủ ầ ớ
c .ư
Th tr ng nhà đ t gi m t v trí quan tr ng đ i v i s n đ nh xã h i. Thị ườ ấ ữ ộ ị ọ ố ớ ự ổ ị ộ ị
tr ng nhà đ t c a b t c xã h i nào cũng g n v i chính sách c a m t qu cườ ấ ủ ấ ứ ộ ắ ớ ủ ộ ố
gia, m t khi th tr ng nhà đ t phát tri n lành m nh cũng t c là các chính sáchộ ị ườ ấ ể ạ ứ

Tích luỹ
BĐS
Thiết b
ị
với tài
sản trên
đất
Vật
kiến
trúc
Tài
sản
khác
Thị
trườn
g
hàng
hoá
dịch
Thị
trườn
g máy
móc
thiết
bị
Thị
trườn
g vật
liệu
xây

10% GDP, đ i v i nh ng n n kinh t có t ng tích lu cao có th t i 15 – 20%ố ớ ữ ề ế ổ ỹ ể ớ
GDP. Do quy mô đó, th tr ng BĐS khi nóng lên s làm cho n n kinh t có t cị ườ ẽ ề ế ố
đ tăng tr ng cao h n so v i bình th ng và khi ngu i đi s làm cho tăngộ ưở ơ ớ ườ ộ ẽ
tr ng gi m đi không bình th ng, có khi còn tăng tr ng âm (đ i v i nh ngưở ả ườ ưở ố ớ ữ
n n kinh t “bong bóng”, thu t ng dùng cho nh ng qu c gia phát tri n khuề ế ậ ữ ữ ố ể
v c quá nóng v th tr ng BĐS). ự ề ị ườ
Th tr ng nhà đ t phát tri n thúc đ y áp d ng khoa h c, k thu t và côngị ườ ấ ể ẩ ụ ọ ỹ ậ
ngh , nâng cao ch t l ng nhà cũng nh các công trình ph c v cho các ho tệ ấ ượ ở ư ụ ụ ạ
đ ng tr c ti p c a con ng i, cho nhu c u văn hoá, xã h i, th thao, giao ti pộ ự ế ủ ườ ầ ộ ể ế
c a c ng đ ng. S v n đ ng và phát tri n c a th tr ng nhà đ t cũng đ ngủ ộ ồ ự ậ ộ ể ủ ị ườ ấ ồ
th i là k t qu c a s tác đ ng t ng h l n nhau gi a các y u t c b n làờ ế ả ủ ự ộ ươ ỗ ẫ ữ ế ố ơ ả
cung và c u, đó cũng là s tác đ ng t ng h gi a các y u t s n xu t và tiêuầ ự ộ ươ ỗ ữ ế ố ả ấ
dùng, s n xu t tho mãn nhu c u tiêu dùng ngày càng cao c a con ng i vả ấ ả ầ ủ ườ ề
n i ăn ch n , đi l i, sinh ho t, n i con ng i th c hi n s n xu t kinh doanhơ ố ở ạ ạ ơ ườ ự ệ ả ấ
và các ho t đ ng khác. Đ ng th i th tr ng nhà đ t phát tri n nh h ng t iạ ộ ồ ờ ị ườ ấ ể ả ưở ớ
s phát tr ên c a th tr ng hàng hoá, th tr ng v n… góp ph n thúc đ y sự ỉ ủ ị ườ ị ườ ố ầ ẩ ự
phát tri n chung c a th tr ng đáp ng nhu c u nhi u m t đ i s ng conể ủ ị ườ ứ ầ ề ặ ờ ố
ng i.ườ
3.2. Th tr ng nhà đ t là n i th c hi n tái s n xu t các y u t s n xu tị ườ ấ ơ ự ệ ả ấ ế ố ả ấ
cho các nhà kinh doanh nhà đ t.ấ
23
Trên th tr ng nhà đ t, các nhà kinh doanh BĐS và nh ng ng i tiêu dùngị ườ ấ ữ ườ
th c hi n vi c mua bán c a mình. V i vai trò là m t hàng hoá đ c bi t, đ t đaiự ệ ệ ủ ớ ộ ặ ệ ấ
và nhà đ c chuy n quy n s h u và quỳên s d ng t ng i này sangở ượ ể ề ở ữ ử ụ ừ ườ
ng i khác. Vi c mua đi bán l i nh v y t o ra m t kh i l ng hàng hoáườ ệ ạ ư ậ ạ ộ ố ượ
không bao gi c n ki t cung c p cho th tr ng, làm cho th tr ng hàng hoáờ ạ ệ ấ ị ườ ị ườ
nhà đ t luôn luôn phong phú. Th tr ng là n i chuy n hoá v n t hình tháiấ ị ườ ơ ể ố ừ
hi n v t sang giá tr , là nhân t quy t đ nh t c đ chu chuy n v n, s tăngệ ậ ị ố ế ị ố ộ ể ố ự
tr ng c a kinh doanh và s t n t i c a các doanh nghi p kinh doanh BĐS.ưở ủ ự ồ ạ ủ ệ
3.3. Đ ng thái phát tri n c a th tr ng nhà đ t tác đ ng t i nhi u lo i thộ ể ủ ị ườ ấ ộ ớ ề ạ ị

lên m c 810.000 đ ng/ch . "Không ai đoán đ c, chi u hôm t i, giá vàng ti pứ ồ ỉ ượ ề ớ ế
t c tăng hay gi m", ông Tr nh Văn Lu n, Giám đ c Trung tâm Nhà đ t Uy tínụ ả ị ậ ố ấ
nói. Theo các trung tâm b t đ ng s n, nhi u ng i bán nhà l i mu n quay vấ ộ ả ề ườ ạ ố ề
cách giao d ch cũ, niêm y t giá bán b ng vàng (hi n có t i 90% s căn h đ cị ế ằ ệ ớ ố ộ ượ
rao bán theo h nh th c này). Tuy nhi n, trong 2 th ng qua, l ng giao d chỡ ứ ờ ỏ ượ ị
thành công nhà đ t b ng vàng c a h u h t các công ty b t đ ng s n đó gi mấ ằ ủ ầ ế ấ ộ ả ả
t i 50% so v i c ng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân ch y u là do giá vàng và USDớ ớ ự ủ ế
liên t c bi n đ ng theo chi u h ng tăng cao, khi n cho h u h t các phiên giaoụ ế ộ ề ướ ế ầ ế
d ch b ng ng tr .ị ị ừ ệ
M c dù giá nhà t th i đi m rao đ n lúc bán h u nh không tăng nh ng khiặ ừ ờ ể ế ầ ư ư
hoàn t t m t h p đ ng cũng m t kho ng 1-2 tháng. Do v y, khi giá vàng tăng,ấ ộ ợ ồ ấ ả ậ
ng i mua có kh năng ph i tr thêm cho m i căn nhà kho ng vài ch c tri uườ ả ả ả ỗ ả ụ ệ
đ ng. "Th m chí, ng i mua và ng i bán cũn kh ng th ng nh t n i gi a giộ ậ ườ ườ ụ ố ấ ổ ữ ỏ
vàng ch đen và vàng t i các công ty vàng b c, v nú ch nh nhau quá xa. Xótở ợ ạ ạ ỡ ờ
c a, nhi u ng i mua th m chí cũn h y b vi c mua b n do kh ng th ng nh tủ ề ườ ậ ủ ỏ ệ ỏ ụ ố ấ
v gi c ", ng Lu n núi. ng nh n đ nh, th i gian t i n u giá vàng không nề ỏ ả ụ ậ ễ ậ ị ờ ớ ế ổ
đ nh th cú kh năng t l giao d ch b ng vàng s gi m m nh, th m chí sị ỡ ả ỷ ệ ị ằ ẽ ả ạ ậ ẽ
không cũn ai d m mua bán nhà đ t theo h nh th c này n a.ỏ ấ ỡ ứ ữ
25
tr ng thái bình th ng, th tr ng nhà đ t và th tr ng tài chính ti n tở ạ ườ ị ườ ấ ị ườ ề ệ
n ng t a vào nhau đ cùng phát tri n. Nh ng giao d ch nhà đ t luôn luôn kéoươ ự ể ể ữ ị ấ
theo nh ng giao d ch tài chính, ti n t . Đ n gi n nh t trong m i quan h này làữ ị ề ệ ơ ả ấ ố ệ
t ch c tài chính- ti n t đ ng gi a ng i mua và ng i bán nhà đ t đ giúpổ ứ ề ệ ứ ữ ườ ườ ấ ể
h an toàn hi u qu . m c đ ph c t p, t ch c tài chính ti n t có th choọ ệ ả ở ứ ộ ứ ạ ổ ứ ề ệ ể
bên mua nhà đ t vay m t kho n tài chính ti n t đ thanh toán cho bên bán nhàấ ộ ả ề ệ ể
đ t. Ho c bên bán nhà đ t vay m t kho n tài chính đ nâng c p tài s n tr cấ ặ ấ ộ ả ể ấ ả ướ
khi đem bán. t m cao h n, t ch c tài chính ti n t tr c ti p đ u t cùng v iở ầ ơ ổ ứ ề ệ ự ế ầ ư ớ
t ch c kinh doanh nhà đ t đ cùng s h u tài s n nhà đ t hàng hoá bán trên thổ ứ ấ ể ở ữ ả ấ ị
trr ng. T m i quan h này, không ít ngân hàng đ a c, qu xây d ng nhà …ườ ừ ố ệ ị ố ỹ ự ở
đã đ c hình thành và phát tri n t i nhi u qu c gia trên th gi i.ượ ể ạ ề ố ế ớ

- Đ t nông nghi pấ ệ
- Đ t lâm nghi pấ ệ
- Đ t đô thấ ở ị
- Đ t nông thônấ ở
- Đ t chuyên dùngấ
9.345.345
11.580.755
72.139
371.039
1.532843
21.132.450
9.345.345
9.811.084
72.139
371.039
1.532.843
100,0
84,7
100,0
100,0
100,0
Ngu n: T ng ki m kê đ t đai năm 2000 – T ng c c đ a chínhồ ổ ể ấ ổ ụ ị
Do tác đ ng nói trên nên ngành BĐS có v trí quan tr ng trong n n kinh tộ ị ọ ề ế
qu c dân, đ c đánh giá là m t ngành kinh t c s v i ý nghĩa là t o c số ượ ộ ế ơ ở ớ ạ ơ ở
v t ch t cho ngành khác phát tri n, là ngành kinh t đ u đàn v i ý nghĩa là nóậ ấ ể ế ầ ớ
thúc đ y các ngành khác phát tri n, là ngành kinh t tr c t vì có t tr ng l nẩ ể ế ụ ộ ỷ ọ ớ
trong n n kinh t .ề ế
27
28
Thị

đất tác
động tới
nhiều loại
thị trường
trong nền
KTQD đặc
biệt là
thị trường
tài chính
Phân bổ
hợp lý
tài
nguyên
đất đai.
Vị trí của thị trường BĐS- nhà đất trong nền
KTQD
Ch ngIIươ
Th c tr ng th tr ng nhà đ t t i Hà N iự ạ ị ườ ấ ạ ộ
trong th i gian quaờ
1. u đi m c a vi c phát tri n th tr ng nhà đ t Hà N i.ư ể ủ ệ ể ị ườ ấ ở ộ
Th tr ng nhà đ t là m t v n đ khách quan trong n n kinh t th tr ng.ị ườ ấ ộ ấ ề ề ế ị ườ
Nó là m t ph m trù kinh t và l ch s , h n n a th tr ng nhà đ t l i t n t iộ ạ ế ị ử ơ ữ ị ườ ấ ạ ồ ạ
lâu dài cùng n n kinh t th tr ng. Vi c phát tri n th tr ng BĐS trong th iề ế ị ườ ệ ể ị ườ ờ
gian qua đã đem l i m t s k t qu nh sau:ạ ộ ố ế ả ư
1.1 Các nhu c u v nhà - đ t đ c đáp ng đ y đ v i ch t l ng caoầ ề ấ ượ ứ ầ ủ ớ ấ ượ
h nơ .
Trong th i kỳ 1996 – 2000 Nhà n c đã giao 9,3 tri u ha đ t nông nghi pờ ướ ệ ấ ệ
cho các h nông dân, các nông tr ng, trang tr i và trên 260 nghìn ha đ tộ ườ ạ ấ
chuyên dùng (b ng 17% t ng di n tích qu đ t này) nh m đáp ng nhu c uằ ổ ệ ỹ ấ ằ ứ ầ
khác nhau c a n n kinh t , đã giao và cho thuê 25 nghìn ha đ t đô th (b ngủ ề ế ấ ở ị ằ

2000
N¨m
DiÖn tÝch (1000
ha)
§ Êt n«ng nghiÖp § Êt l©m nghiÖp § Êt chuyªn dïng
§ Êt ë §Êt ch a sö dông-
Tính đ n cu i năm 2000 ph n l n đ t các đô th đã đ c giao đ n t n tayế ố ầ ớ ấ ở ị ượ ế ậ
ng i dân đáp ng đ c nhu c u v đ t cho các h gia đình đây. Theo đi uườ ứ ượ ầ ề ấ ộ ở ề
30
tra c a vi n Nghiên c u qu n lý trung ng tháng 2/2002 cho th y h n 97%ủ ệ ứ ả ươ ấ ơ
t ng di n tích nhà đ t đô th hi n nay là do cá nhân, h gia đình s d ng.ổ ệ ấ ở ị ệ ộ ử ụ
C c u s h u nhà t i Hà N i ơ ấ ở ữ ở ạ ộ
- Nhà t 76,3%ư
- Nhà thuê c a t nhân 1,0%ủ ư
- Nhà thuê c a Nhà n c 17,1%ủ ướ
- Nhà đa s h u 1,5%ở ữ
- Ch a rõ ch s h u 4,1%ư ủ ở ữ
C¬ cÊu së h÷u nhµ ë t¹i H µ N éi
76%
1%
17%
2%
4%
Nhµ t- Nhµ thuª cña t nh©n -
Nhµ thuª cña Nhµ n íc - Nhµ ®a së h÷u
Ch a râ chñ së h÷u-
31
B ng 2.2:ả C c uơ ấ các ch s h u đ t đô thủ ở ữ ấ ở ị
(Tính đ n 31-12-2000)ế
Di n tích đ tệ ấ

d ng đ t đã m ra hàng ch c tri u mụ ấ ở ụ ệ
2
đ t đã đ c trao đ i t ch s d ng cũấ ượ ổ ừ ủ ử ụ
sang ch s d ng m i đ đáp ng các nhu c u thi t th c cho đ u t phát tri n.ủ ử ụ ớ ể ứ ầ ế ự ầ ư ể
T i thành ph H Chí Minh ch tính t năm 1995 đ n năm 2002 đã gi i quy tạ ố ồ ỉ ừ ế ả ế
mua bán chuy n d ch nhà đ c 101.201 h s , 6.077 gi y phép cho ng iể ị ở ượ ồ ơ ấ ườ
n c ngoài thuê, giao đ t cho 11.415 h gia đình và t ch c v i di n tích g nướ ấ ộ ổ ứ ớ ệ ầ
28 tri u mệ
2
(Ngu n: S đ a chính - nhà đ t thành ph H Chí Minh)ồ ở ị ấ ố ồ
1.3 Th tr ng nhà phát tri n r t sôi đ ngị ườ ở ể ấ ộ .
Trên 75% t ng s h gia đình đã đ c giao ho c nh n quy n s d ng đ tổ ố ộ ượ ặ ậ ề ử ụ ấ
đ t xây d ng nhà ho c mua nhà đ t . Tuy t đ i b ph n s h còn l i đãể ự ự ặ ấ ở ệ ạ ộ ậ ố ộ ạ
có nhà theo ph ng th c thuê nhà. Nhìn chung, h n 99% t ng s h gia đìnhở ươ ứ ơ ổ ố ộ
32
đã có nhà . Quy n có nhà c a ng i dân v c b n đã đ c th c hi n m cở ề ở ủ ườ ề ơ ả ượ ự ệ ặ
dù ch t l ng cao còn chi m t tr ng r t nh (kho ng 13% t ng di n tích nhàấ ượ ế ỷ ọ ấ ỏ ả ổ ệ
). Nhi u đ a ph ng đã nâng cao di n tích nhà bình quân đ u ng i t 3 –ở ề ị ươ ệ ở ầ ườ ừ
4 m
2
tr c đây lên 6 – 8 mướ
2
hi n nay. T i thành ph H Chí Minh t c đ phátệ ạ ố ồ ố ộ
tri n nhà đã có chuy n bi n tích c c, qu nhà tăng nhanh c v s l ng vàể ể ế ự ỹ ả ề ố ượ
ch t l ng, đ t yêu c u đã đ ra, trong 5 năm 1996 – 2000 di n tích nhà tăngấ ượ ạ ầ ề ệ
bình quân 2,5 tri u mệ
2
/năm, năm 5 tr c đó 1991 – 1995 là 2 tri u mướ ệ
2
, di n tíchệ

0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
1998 1999 2000
N¨m
DiÖn tÝch (m 2)
KÕ ho¹ch hµng n¨m Thùc hiÖn
T i thành ph Hà N i, trong 5 năm 1991 –1995 đã th c hi n xây d ng trênạ ố ộ ự ệ ự
800.000 m
2
nhà . Giai đo n 1996 – 2000 đã tri n khai g n 200 d án nhà ở ạ ể ầ ự ở
(ph n l n d án nh l , có quy mô không l n). Bình quân m i năm Hà N i xâyầ ớ ự ỏ ẻ ớ ỗ ộ
d ng trên 200.000 mự
2
nhà .ở
34