Báo cáo thực tập chuyên đề
Lời mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Hoạt động môi giới là một hoạt động của lĩnh vực dịch vụ bất động
sản nhằm mục đích hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động sản, cho
hoạt động kinh doanh bất động sản.
Hoạt động môi giới bất động sản là một hoạt động mới tuy được
công nhận chính thức tại Việt Nam nhưng nó đã thể hiện được sự cần thiết
của mình đối với sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và nền
kinh tế quốc dân nói chung.
So với mặt bằng chung với thế giới thì thị trường bất động sản của
chúng ta còn khá mới mẻ, thị trường bất động sản tại Việt Nam đang trong
giai đoạn hình thành và từng bước phát triển vì vậy để thúc đẩy thị trường
này cần có sự kết hợp của nhiều yếu tố, nhiều lĩnh vực. Môi giới với tính
chất là yếu tố trung gian là cầu nối góp phần gằn kết cung và cầu.
Mặt khác trong xu thế hội nhập như hiện nay việc phát triển thị
trường bất động sản là hết sức cần thiết để đáp ứng được xu thế mới và
không bỏ lỡ những cơ hội mà nó đem đến.
Công ty TNHH TMDV Quảng Cáo Điện Tử eCAC (gọi tắt là
eCAC) là công ty hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản được thành
lập từ năm 2008. Hoạt động chủ yếu của công ty là môi giới nhà đất, mua
bán nhà đất, quảng cáo nhà đất… Tuy quy mô và lĩnh vực hoạt động còn hẹp
nhưng công ty cũng đã góp phần hình thành và thức đẩy sự phát triển của
hoạt động môi giới bất động sản trên thị trường TP. Cần Thơ.
Trong thời gian thực tập tại công ty, thông qua việc tìm hiểu, phân
tích quá trình thực hiện các thương vụ môi giới cùng với một số tài liệu thu
thập được, tôi xin chọn nghiên cứu đề tài “ Tìm hiểu hoạt động môi giới bất
1
Báo cáo thực tập chuyên đề
động sản tại công ty bất động sản eCAC” với mong muốn được hiểu phần
nào về thực tế hoạt động môi giới bất động sản và xin đưa ra một số ý kiến

hệ trong kinh doanh.
Theo cách khác, môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục
đích tạo sự cảm thông, thấu hiểu trong việc giải quyết các vấn đề hay công
việc có liên quan giữa các bên với nhau.
Thông qua các cách định nghĩa trên, ta có thể thấy hình thức môi
giới chỉ xuất hiên giữa các bê quan hệ khi mà quan hệ giữa các bên không
thể giải quyết được. Khi đó đòi hỏi có người thứ ba có đủ khả năng và điều
kiện để giải quyết vấn đề này.
Bất động sản
Cụm từ “bất động sản” trong lĩnh vực môi giới đôi khi có thể làm ta
nhầm lẫn. Ở đây, đối tượng của hoạt động môi giới hoàn toàn không phải là
ở bản thân bất động sản mà là ở các quyền liên quan đến nó. Chỉ có các
quyền về BĐS mới được luân chuyển và chúng chính là đối tượng của việc
chuyển giao. Có nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS và không phải quyền
nào cũng có thể luân chuyển. Vì vậy một điều quan trọng là nhà môi giới
phân biệt rõ mỗi loại quyền hạn khác nhau. Vì những quyền hạn liên quan
đến BĐS này nên cần phải định nghĩa chính xác thế nào là BĐS dưới góc độ
nhà môi giới: “bất động sản là một mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử
dụng, cũng như quyền sở hữu những công trình cố định gắn liền trên mảnh
đất hay những phần của công trình mà theo luật đinh riêng tách biệt với
mảnh đất.

3
Báo cáo thực tập chuyên đề
2. Sự cần thiết của hoạt động môi giới bất động sản:
Bất động sản có vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân.
Bất động sản là địa bàn , cung cấp cơ sở hạ tầng cho các hoạt động sản xuất
kinh doanh để tạo ra các sản phẩm và dịch vụ phục vụ cho cuộc sống. Bất
động sản cung cấp không gian cho sự tồn tại, nghỉ ngơi và các hoạt động xã
hội. Bất động sản là đối tượng để đầu tư lớn và dài hạn, giúp các nhà đầu tư

thương vụ một cách nhanh chóng, hợp lý và hiệu quả nhất.
3. Vai trò của môi giới bất động sản:
Môi giới là một trong ba tác nhân tham gia thị trường. Ba tác nhân
đó bao gồm: người mua-môi giới-người bán. Giữa người mua và người bán
hay nói một cách tổng quát là giữa cung và cầu cần có môi giới vì các
nguyên nhân:
- Bất động sản gắn với các quyền năng phức tạp.
- Bất động sản là loại hàng hoá khó so sánh.
- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo.
- Người tham gia thị trường BĐS là những người không có kinh nghiệm.
Từ đó có thể thấy môi giới giúp làm lành mạnh, minh bạch thi trường
bất động sản, giúp thị trường bất động sản phát triển. Môi giới giúp tìm ra
hướng giải quyết tối ưu cho khách hàng về các vấn đề:
- Về tài chính: các loại thuế, phí, vốn vay…
- Về giá cả: đưa ra giá cao một cách hợp lý
- Về thời gian giao dịch: thông thường thời gian để thực hiện một giao
dịch về mua bán diễn ra trong khoảng từ 6 tháng đến một năm nhưng có
trường hợp ngoại lệ các thương vụ chỉ diễn ra trong khoảng từ một đến hai
tuần.
5
Báo cáo thực tập chuyên đề
- Về mức độ an toàn: Qua các nhà môi giới thực sự, khách hàng sẽ tìm
được những đối tác tốt, đáng tin cậy……
I. Một số vấn đề về môi giới bất động sản:
1. Các nguyên tắc trong môi giới bất động sản:
- Những hoạt động này cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam. Mọi hành
vi, động thái trong môi giới không được phép sai lệch.
- Môi giới phải dựu trên công bằng và minh bạch về thông tin.
- Hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu, lợi ích của khách hàng làm
định hướng, đảm bảo lợi ích của các bên khách hàng, hài hoà lợi ích

nhu cầu ngày càng cao của khách hàng và những yêu cầu mới.
- Các tiêu chuẩn nghề nghiệp đóng vai trò quyết định. Trước tiên chúng
được thiết lập để thống nhất hoạt động tác nghiệp của các nhà moi giới. Tiêu
chuẩn nghề nghiệp cũng có ý nghĩa thực tiễn căn bản cho khách hàng vì nó
ngầm thông báo cho khách hàng rằng họ có thể trông đợi gì từ các nhà môi
giới. Thông qua đó nó cũng gây sức ép lên nhà moi giới phải đạt được
những hiệu quả cao nhất cho khách hàng. Vì vậy, cần nhận thức được tầm
quan trọng của các tiêu chuẩn nghề nghiệp. Các tiêu chuẩn nghề nghiệp là
hết sức cần thiết đối với tất cả nhóm nghề nghiệp. Chúng giúp cho khách
hàng có sự định hướng về chất lượng dịch vụ, đảm bảo tối thiểu mức dịch vụ
có được và làm cho chất lượng dịch vụ được đồng đều mà không phụ thuộc
vào địa điểm cung cấp dịch vụ. Từ phía người cung cấp dịch vụ, cần phải có
ý thức rằng tiêu chuẩn nghề nghiệp không phải là cái “rào chắn” hạn chế sự
tự do tác nghiệp đối với họ mà là bộ mặt, là lời giới thiệu về bản thân họ.
Đây chính là một cách thức tiếp cận nghiêm túc với nghề nghiệp. Tiêu chuẩn
nghề nghiệp cho phép loại trừ những hành vi cấm kị nhờ việc thống nhất
7
Báo cáo thực tập chuyên đề
những nguyên tắc hoạt động. Nó tạo điều kiện cho việc liên kết giữa những
nhà môi giới, xoa dịu những bất đông hay loại bỏ những nguyên nhân gây ra
chúng.
- Dịch vụ môi giới bất động sản đòi hỏi người thực hiện phải trang bị những
kiến thức cơ bản khác nhau như: luật, marketing, kỹ năng đàm phán, kinh tế,
kiến thức xây dựng…Để thực hiện tốt nghề nghiệp này phải có một tầm
nhận thức rộng, kiến thức thích hợp. Ngoài ra, những nhà hoạt động dịch vụ
còn cần chú trọng đến các yếu tố văn hoá bản thân, sự lịch thiệp, nhã nhặn
và tuân thủ những nguyên tắc đạo đức chung.
- Hoạt động môi giới bất động sản là một hoạt động chuyên biệt. Để làm tốt
công việc này đòi hỏi nhà môi giới phải có kiến thức rộng về nhiều lĩnh vực
khoa học và xã hội. Nhà môi giới không đòi hỏi phải có trình độ đại học

các doanh nghiệp kinh doanh BĐS Việt Nam là rất lớn.
* Ảnh hưởng gián tiếp:
Ảnh hưởng từ cầu BĐS. Chu kỳ phát triển kinh tế tác động đến sự phát triển
của thị trường bất động sản và vì thế làm thay đổi lớn trong cung cầu về bất
động sản. Tuy nhiên, tại Việt Nam trong thời gian qua xảy ra tình trạng cầu
về nhà, đất lại không trùng hợp với nhịp phát triển của nên kinh tế. Vấn đề
này cần được nghiên cứu và phân tích thêm.
Sự thay đổi về cầu bất động sản liên quan đến sự thay đổi về nhu
cầu cũng như sức mua của kinh tế gia đình cũng như các thành phần kinh tế
khác trong thị trường. Vấn đề này cũng lại phụ thuộc ở một mức độ lớn vào
tỷ lệ thất nghiệp trong xã hội, mức độ đô thị hoá, mức độ tập trung dân
số… Ngoài ra, môi trường tài chính cũng ảnh hưởng mạnh đến cầu thông
qua khả năng vay vốn, tín dụng, thế chấp, trái phiếu bất động sản…
9
Báo cáo thực tập chuyên đề
* Ảnh hưởng từ cung BĐS:
- Cung của thị trường bất động sản liên quan đến tốc độ tăng trưởng và
suy thoái của từng loại bất động sản khác nhau. Sự tăng về số lượng bất
động sản, những dao động về bất động sản thông qua giá trị của bất động sản
trên thị trường cũng như chi phí xây dựng và ngược lại. Nói chung, cung về
bất động sản cũng phụ thuộc vào chu kỳ phát triển của nên kinh tế.
- Cung bất động sản còn phụ thuộc vào sự bùng phát trong xây dựng.
Cung bất động sản cũng xuất phát từ việc giải phóng mặt bằng, quy hoạch
lại đô thị. Yếu tố này làm cho trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu kinh tế có
lượng cung về bất động sản lớn hơn giai đoạn nền kinh tế trưởng thành và
ổn định.
- Cũng như cầu, cung bất động sản phụ thuộc một phần vào chính sách
xã hội của Nhà nước, vào tính năng động của thị trường tài chính.
4. Chuyển đổi cơ cấu kinh tế:
Triển vọng mang tính chiến lược cho sự phát triển của nghề môi

những chỉ dẫn quý báu về mức độ và hướng thay đổi của cầu bất động sản.
Về sự thay đổi cơ cấu kinh tế quốc tế, sự thay đổi này cũng tác
động đến thị trường bất động sản Việt Nam thông qua quá trình toàn cầu hóa
cũng như các hiệp định thương mại quốc tế. Qua đó, nên kinh tế Việt Nam
sẽ ngày càng nhạy cảm, tham gia tích cực hơn vào vòng quay của nên kinh
tế thế giới.
5. Khả năng tài chính:
Thị trường bất động sản là thị trường đòi hỏi về nguồn tài chính rất
lớn. Sự phát triển của thị trường này phụ thuộc phần lớn vào khả năng tìm
kiếm được các nguồn cung tài chính lớn và ổn định. Thành công của các tập
đoàn kinh doanh bất động sản lớn trên thế giới chính là dựa vào các dòng
11
Báo cáo thực tập chuyên đề
vốn lớn và ổn định. Trong xu thế hiện nay, Việt Nam trở thành thành viên
của tổ chức thương mại thế giới WTO thì việc mở rộng thị trường tài chính
là điều đương nhiên do sự đầu tư của các tập đoàn ngân hàng tài chính nước
ngoài. Điều này giúp tạo động lực cho thị trường bất động sản Việt Nam.
Tuy nhiên Việt Nam cũng cần nhìn vào kinh nghiệm của các nước đi trước
để tránh tình trạng phát triển quá nóng gây ra nên nền kinh tế bong bóng.
6. Sự bất ổn tự nhiên của thị trường BĐS:
Từ những bài học về thị trường bất động sản trong lịch sử của Việt
Nam cũng như các nước phát triên trên thế giới có thể thấy rằng trong thị
trường này tồn tại sự bất ổn tự nhiên. Thị trường bất động sản có thể trải qua
những thời kỳ giao động mạnh (có lúc mạnh hơn cả dao động của nền kinh
tế và nhiều khi không trùng lặp với chu kỳ phát triển kinh tế, nhưng đôi khi
thị trường BĐS lại rơi vào tình trạng trầm lắng .
Tại các nước phát triển, theo quy luật thì trong giai đoạn kinh tế
phát triển mạnh thì vốn đầu tư tập trung vào những ngành mũi nhọn,có hiệu
quả kinh tế cao. Lợi nhuận thu được từ đó thường hấp dẫn hơn là đầu tư vào
bất động sản. Ngược lại, khi kinh tế tăng trưởng chậm hay khi nền kinh tế

dịch chính trong thương vụ. Để có nguồn cung về bất động sản thì điều
trước tiên là phải tìm được thông tin về những khách hàng có bất động sản.
Những thông tin này có thể được tìm kiếm từ các nguồn sau:
- Sách báo phổ thông, internet. Đây là nguồn thông tin rất dồi dào, đa
dang và cập nhật. Có thể điểm qua một số trang thông tin phổ biến như: báo
”:mua và bán”, tạp chí ”bất động sản”, ”thị trường bất động sản”, ”thị trường
chứng khoán”, ”thế giới bất động sản”
13
Báo cáo thực tập chuyên đề
- Văn phòng môi giới: đây là những thông tin có được từ những đồng
nghiệp của nhà môi giới. Mỗi văn phòng môi giới đều xây dựng được cho
mình một khu vực hoạt động cụ thể cũng như quản lý được nguồn khách
hàng nhất định do đó họ có thể liên kết với nhau trong những trường hợp cần
thiết.
- Các cơ quan nhà nước, các công ty kinh doanh: đó là các cơ quan
nhà nước có chức năng quản lý như Bộ xây dựng, Bộ kế hoạch đầu tư, Bộ
thương mại Những cơ quan này có nhiều thông tin về các dự án, các công
trình Bên cạnh đó các công ty xây dựng cũng là một nguồn cung lớn.
- Các cơ quan đấu giá: đây là những cơ quan có chức năng tổ chức
thực hiện các cuộc bán đấu giá tài sản trong đó có bất động sản. Nhà môi
giới có thể tìm được thông tin cần thiết dựa vào tài liệu về những BĐS đã
được đưa ra bán đấu giá .
- Thông tin từ việc điều tra thực tế: thông qua việc đi tìm hiểu thực tế,
nhà môi giới có thể phát hiện những khu nhà, khu đất bỏ trống hay những dự
án bất động sản mới. Bên cạnh đó, việc đi thực tế cũng là cách quảng cáo
trực tiếp về văn phòng môi giới tới khách hàng.
- Hệ thống đăng ký đa chiều MLS: Dịch vụ niêm yết đa hạng mục.
Dịch vụ này cung cấp thông tin như một sản phẩm phụ của dịch vụ chính:
cung cấp một thị trường các danh sách các BĐS niêm yết để bán và các giao
dịch có liên quan tiếp theo với số liệu bán kèm theo. Vì vậy, trải một thời

- Mỗi bất động sản có một đặc điểm khác nhau, không thể dựa trê
kinh nghiệm để phán đoán.
- Chỉ có sự ghi chép của bản thân mới có thể miêu tả chính xác về bất
động sản. Nếu chỉ dựa trên lời miêu tả của chủ sơ hữu thì dễ gây ra sựu hiểu
biết thiếu chân thực về bất động sản.
- Qua việc tiếp xúc trực tiếp, nhà môi giới sẽ phần nào xác định được
tính cách của chủ sở hữu. Nhờ đó cũng có thể cho chủ sở hữu thấy được tính
chuyên nghiệp của nhà môi giới và gây được lòng tin cho họ. Phần lớn thì
việc gặp gỡ, tiếp xúc tại chính căn nhà của mình sẽ tạo cho chủ sở hữu cảm
giác thoải mái, tự nhiên hơn là tại văn phong môi giới.
- Việc xem xét cụ thể, trực tiếp giúp nhà môi giới có thể đưa ra những
câu hỏi cụ thể và họ có thể xem xét các giấy tờ liên quan ngay tại bất động
sản.
- Việc xem xét bất động sản sẽ giúp nhà môi giới không rơi vào thể bị
động ngay cả khi không nhớ được tất cả các thông tin về bất động sản khi
khách hàng hỏi. Điều này cũng tạo niềm tin cho khách hàng vào phong cách
làm việc của nhà môi giới.
Trong quá trình xem xét bất động sản cần chú ý đến những vấn đề:
- Vị trí: Vị trí bất động sản là cố định chính vì vậy mà địa điểm, địa
chỉ, môi trường xung quanh, đại điểm trên bản đồ có ý nghĩa nhất định, tác
động đến mối quan tâm của khách hàng, quyết định của họ cũng như giá cả
BĐS. Tuy vậy vị trí không phải là yếu tố khách quan. Đối với người này thì
một vị trí được cho là đẹp những đối với người khác thì lại là xấu. Vì vậy
trong khi đi xem xét địa điểm, nhà môi giới không nên đánh giá. Việc đánh
giá địa điểm đẹp hay không hãy để cho người mua hay người thuê đánh giá.
16
Báo cáo thực tập chuyên đề
Việc của nhà môi giới là chỉ ghi chép lại những yếu tố, đặc tính của địa
điểm. Nhà môi giới cần ghi chép lại những đặc tính liên quan đến BĐS như
hướng, hình dạng mảnh đất, ngôi nhà, khoảng cách đến các phương tiện

để lại những gì đã ghi chép trong hợp đồng bàn giao căn nhà. Vì vậy khi
nhận bán BĐS, nhà môi giới cần ghi chép cẩn thận trang thiết bị BĐS. Đối
với những đồ vật dạng như tủ lạnh, điều hòa, quạt, bồn tắm, máy hút mùi…
nên ghi rõ nhãn mác, kiểu dáng để trong trường hợp một vài tháng sau giao
nhận thì không xảy ra trường hợp tủ lạnh mới biến thành cũ.
Khách hàng quan tâm đến BĐS lúc đầu thường không để ý kỹ đến
trang thiết bị. Thế nhưng càng về sau khi thỏa thuận chi tiết thì đôi khi vấn
đề vướng mắc lại chỉ đơn giản là cái trạn đựng bát.
- Hạ tầng kỹ thuật: Đường ống dẫn nước, đường ống dẫn gas, mạng
lưới điện Những yếu tố này góp phần đáp ứng những nhu càu cơ bản của
khách hàng. Chúng góp phần ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng về
việc có thuê, mua BĐS hay không cũng như ảnh hưởng đến giá trị của bất
động sản.
- Giá cả toàn bộ và giá cả từng phần: Nhà môi giới cần kiểm tra các
thông tin về giá trị thị trường của BĐS và các bất động sản xung quanh để
đưa ra mức giá có lợi nhất.
- Các thông tin pháp lý: các thông tin này bao gồm chủ sở hữu BĐS,
sổ đỏ, năm sử dụng, giấy tờ xác nhận về quyền năng của bất động sản, giấy
tờ về quy hoạch
18
Báo cáo thực tập chuyên đề
- Các thông tin xã hội, lịch sử: Thời gian sử dụng, những người đã
từng sử dụng, quá trình phát triển của BĐS, môi trường xã hội, dân cư,
phong thủy và các yếu tố đặc biệt khác
b/ Xác định các bên tham gia thương vụ:
• Người mua và khả năng tài chính
Đối với người mua thì vấn đề quan trọng nhất là khả năng tài chính.
Nó quyết định tới việc thương vụ có thể thực hiện được không. Trong thực
tế cần trả lời những câu hỏi: người mua có khả năng và khả năng thực tế của
họ đến đâu, người mua có những nguồn tài chính nào và nguồn tài chính này

cầu của khách hàng. Không phải lúc nào chúng ta đưa ra những câu hỏi rõ
ràng đều nhận được những câu trả lời rõ ràng và mạch lạc. Thậm chí ngay cả
khi người mua tìm đến chúng ta với một nội dung được chuẩn bị trước, một
yêu cầu cụ thể thì vẫn có thể xảy ra tình trạng những yêu cầu đó là phi thực
tế. Chính vì vậy cần lắng nghe và quan sát một cách cẩn thận. Sự hiểu biết
về tình trạng gia đình, sở thích, thói quen, nguyện vọng và phong cách sống
của khách hàng sẽ giúp chúng ta xác định vùng tìm kiếm phù hợp. Mỗi một
cuộc nói chuyện đều cho chúng ta định nghĩa được chính xác hơn nhu cầu
của khách hàng để đi đến gần hơn quyết định cuối cùng. Nên nhớ rằng quan
niệm của khách hàng đôi khi rất hay thay đổi, và cho dù chúng ta có cố gắng
hết sức cũng không tránh khỏi trường hợp khách hàng tìm ra BĐS hợp ý họ
ngoài những gợi ý của chúng ta. Thậm chí cái vừa ý họ nhất lại hoàn toàn
khác với những ý tưởng ban đầu của họ. Chỉ có cách luôn giữ mối quan hệ
thường xuyên với khách hàng mới có thể chủ động nắm bắt được tiến trình
20
Báo cáo thực tập chuyên đề
phát triển những yêu cầu của khách hàng, cũng như kịp thời linh động đáp
ứng những yêu cầu thay đổi này
• Người thuê:
Việc xác định nhu cầu của người thuê trên nguyên tắc cũng giống
như trường hợp người mua. Thông thường đòi hỏi của người thuê cụ thể,
chính xác hơn và quyết định họ đưa ra nhanh hơn. Mặt khác người cho thuê
thường quan tâm đến hoàn cảnh của người thuê. Đối với những người cho
thuê khó tính thì họ không muốn cho người thuê có trẻ nhỏ, thú vật nuôi
trong nhà. Vì vậy khi kí kết hợp đồng cũng như những buổi tiếp xúc ban đầu
cần phải thống nhất điểm này cho cả hai bên. Ngoài ra người cho thuê cũng
hay quan tâm đến hoàn cảnh riêng của người thuê, đặc biệt là nguồn thu
nhập, mức độ ổn định của công việc. Việc xác định nguồn thu nhập giúp cho
người cho thuê hy vọng về sự ổn định trong suốt quá trình cho thuê. Trong
thực tế nhiều người muốn cho các công ty thuê hơn là cá nhân, cho gia đình

vụ. Việc thu thập và xác định các loại giấy tờ cần bắt đầu thực hiện ngay sau
khi kí hợp đồng môi giới. Không nên nhận những giấy tờ bản gốc vì giấy tờ
thường hay bị mất do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan. Vì vậy
chỉ nên photo copy chúng còn bản gốc để chủ sở hữu hay người được ủy
quyền trình tại nơi cần thiết, ở lúc thích hợp. Khách hàng trong quá trình tiến
hành thương vụ nhiều lúc phải tự đi giải quyết các thủ tục giấy tờ và chúng
ta cần nắm bắt những tiến trình này của khách hàng. Cần bí mật kiểm tra và
theo dõi, giúp đỡ, và ở những giai đoạn cần thiết (hoặc nếu có sự can thiệp
của chúng ta thì công việc sẽ hiệu quả hơn) làm thay cho khách hàng. Chỉ
22
Báo cáo thực tập chuyên đề
bằng cách này chúng ta mới có thể chắc chắn rằng không có vấn đề gì sơ
suất hay thực hiện không chu đáo.
Từ lúc bắt đầu công việc chung với khách hàng nhà môi giới cần có
những thông tin cá nhân sau đây:
- Họ và tên
- Họ và tên bố, mẹ
- Địa chỉ thường trú
- Loại và số chứng minh thư hay hộ chiếu
- Sổ hộ khẩu, giấy đăng kí tạm trú
- Địa chỉ liên lạc
- Số điện thoại bàn và di động
Đối với BĐS nhất thiết phải tìm hiểu những thông tin tối thiểu sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực (sổ đỏ, hồng…)
- Hợp đồng công chứng về việc mua, bán, trao tặng…
- Hóa đơn đóng thuế đất hàng năm
Khi chúng ta thu thập đầy đủ những loại giấy tờ trên thì chúng ta đã
sẵn sàng cho mọi công việc tiếp theo. Trong suốt quá trình diễn ra thương
vụ, cần thu thập thêm tất cả những giấy tờ liên quan như giấy tờ chứng minh
tình trạng hôn nhân, bản chia tài sản, thừa kế của tòa án, bản cam kết, hồ sơ

là phải thoả thuận về thời hạn thực hiện các bước của thương vụ. Việc xác
định các giai đoạn thực hiện thoả thuận đòi hỏi nhà môi giới phải có không
24
Báo cáo thực tập chuyên đề
chỉ kiến thức mà cả khả năng hình dung, tiên liệu sự việc. Thông thường
việc thực hiện thương vụ có thể chia ra làm ba giai đoạn:
1) Kí kết hợp đồng khởi điểm - bao gồm cả việc đặt cọc trước (khoảng
10%), đồng thời thỏa thuận những điều khoản để chứng tỏ ý chí của
các bên sẽ kí kết hợp đồng công chứng cuối cùng. Kết thúc quá trình
xem xét, kiểm tra và đàm phán. Đồng thời trong hợp đồng khởi điểm
chỉ sẽ rõ những tránh nhiệm của người mua, chỉ rõ sự cần thiết phải
gom góp, chuẩn bị tiền hay phải tiến hành thế chấp. Đối với người bán
hợp đồng chỉ rõ việc cần thực hiện các bước liên quan đến tình trạng
pháp lí và kĩ thuật của BĐS để bán.
2) Kí kết hợp đồng công chứng - đây là thời điểm chuyển quyền sở hữu,
sử dụng sang người mua và việc chi trả phần lớn lượng tiền theo giá
cả ghi trong hợp đồng (+/- 80%).
3) Giao nhận BĐS - những đồ vật cuối cùng của chủ sở hữu được chở đi
khỏi BĐS, giao trả BĐS cùng với những trang thiết bị, ghi chép số
công tơ điện, nước, người mua chỉ trả các khoản còn lại trong đó có
lượng tiền nhà còn lại theo giá cả thỏa thuận.
Quy trình trên đây chỉ là một ví dụ điển hình, không phải là quy
trình chuẩn. Tính phổ thông của ví dụ trên xuất phát từ nhiều nguyên nhân
khác nhau. Thứ nhất phần lớn các căn nhà, BĐS được bán bởi chính chủ sở
hữu, những người đang sống trong BĐS đó. Vì vậy không thể thực hiện hai
việc bán, chi trả toàn bộ tiền theo giá thỏa thuận với việc giao trả BĐS cùng
một lúc (vấn đề này không bao gồm việc bán mảnh đất trống, quyền mua
căn hộ đang trong quá trình xây dựng hay các công trình tự do khác).
25