Đề tài: Bong bóng bất động sản ở
Mỹ và giải pháp với cơn sốt trên thị
trường bất động sản ở Việt Nam MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 2
PHẦN 1 4
1.NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG Error! Bookmark not defined.
1.1 HIỆN TƯỢNG BONG BÓNG KINH TẾ NÓI CHUNG 4
1.1.1 Khái niệm bong bóng kinh tế Error! Bookmark not defined.
1.2 BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN 5
1.2.1 Định nghĩa bong bóng bất động sản 5
1.2.2 Cơ chế của bong bóng bất động sản: 6
1.2.3 Một vài điểm về bong bóng bất động sản ở Việt Nam những năm
gần đây 7
PHẦN 2 9
BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN MỸ GÂY RA KHỦNG HOẢNG TÀI
CHÍNH CUỐI NĂM 2007, LIÊN HỆ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 9
2.1.Thực trạng của cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp nhà đất dưới tiêu

TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam
Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46
2
LỜI MỞ ĐẦU
Mỹ là một cường quốc kinh tế hàng đầu của thế giới, ảnh hưởng của Mỹ
với nền kinh tế toàn cầu là rất lớn, vì vậy, khi có sự khủng hoảng trong nền
kinh tế Mỹ sẽ kéo theo nguy cơ khủng hoảng lớn cho nền kinh tế của các
quốc gia khác trên thế giới, cuối năm 2007, đầu năm 2008, với vụ nổ của
bong bóng bất động sản hình thành mấy năm trước đó ở Mỹ đã gây nên cuộc
khủng hoảng tài chính lớn ở Mỹ mà cho tới nay vẫn chưa giải quyết hết hậu
quả. Bong bóng bất động sản thật sự có một tác hại lớn như vậy, và thật
nguy hại khi thị trường bất động sản Việt Nam đang có nhiều dấu hiệu của
một quả “bong bóng bất động sản”, với cơn sốt giá nhà đất trong thời gian
qua.
Tuy nhiên, trong thời gian gần đây, thị trường bất động sản của Việt Nam
có dấu hiệu chững lại. Những giao dịch về nhà đất ở cả hai thành phố lớn là
Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đều ảm đạm trong các giao dịch. Vậy
nguyên nhân là do dâu ? Đó là một kết cục tất yếu của hiện tượng “bong
bóng bất động sản” không chỉ diễn ra ở Việt Nam mà đã diễn ra trên nhiều
quốc gia trước đó. Chính vì vậy, việc tìm hiểu thị trường bất động sản của
Việt Nam những năm gần đây để từ đó đưa ra những giải pháp nhằm phát
triển thị trường bất động sản trong thời gian tới là rất cần thiết

Nhận thức được tầm quan trọng đó, nhóm nghiên cứu xin chọn nghiên
cứu đề tài “Bong bóng bất động sản ở Mỹ và giải pháp với cơn sốt trên
thị trường bất động sản ở Việt Nam” cho bài tiểu luận của mình với nội
dung
PHẦN 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN CHUNG

1. HIỆN TƯỢNG BONG BÓNG KINH TẾ NÓI CHUNG
Cái tên “bong bóng hoa Tulip”, đây chính là một vụ bong bóng kinh tế
diễn ra ở Hà Lan vào cuối thế kỷ XVII, hay người ta còn hay nhắc đến nó
với tên gọi khác là “vụ đầu cơ hoa Tulip”. Đó chỉ là một trong số ít những
vụ bong bóng kinh tế đã từng xảy ra trên thế giới. Điểm lại lịch sử ta còn có
thêm: Vụ công ty South Sea Company (1720), Cuộc Đại Suy Thoái (1929-
1933), Bong bóng kinh tế Nhật (thập niên 1980), Bong bóng Dotcom (1995-
2000), Bong bóng Poseidon (1970). Hay gần đây báo chí thường nhắc đến
“bong bóng chứng khoán”, “bong bóng bất động sản”,…
Vậy tại sao người ta lại gọi những hiện tượng kinh tế đã và đang xảy ra với
tên trên?
Trước hết, có thể khái quát bong bóng là:

. Một chu kỳ kinh tế đặc trưng bởi quá trình mở rộng nhanh chóng sau một
giai đoạn thị trường thu nhỏ trầm lắng. . Hiện tượng giá tài sản tăng bùng phát, thường vượt ra ngoài giới hạn
đảm bảo của các hệ số tài chính cơ bản và xuất hiện ở một số ngành nhất
định, tiếp sau hiện tượng này là sự sụt giá rất nhanh và mạnh cùng làn sóng
ồ ạt bán ra.
TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam
Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46
5


Cơ chế của bong bóng bất động sản thường được giải thích bằng một lý
thuyết có tên là "lý thuyết về kẻ ngốc hơn". Lý thuyết này giải thích hành vi
của những người tham gia vào một thị trường với sự lạc quan thái quá (anh
ngốc). Những anh ngốc này sẵn sàng mua những hàng hóa được định giá
quá cao, với mong đợi sẽ bán được nó cho một tay đầu cơ tham lam khác (kẻ
ngốc hơn) ở một mức giá cao hơn nhiều.
Bong bóng sẽ tiếp tục phình to thêm chừng nào mà anh chàng ngốc này vẫn
còn tìm được một kẻ ngốc hơn mình sẵn sàng mua những hàng hóa đó. Và
bong bóng kinh tế sẽ kết thúc khi anh ngốc cuối cùng trở thành "kẻ ngốc
nghếch nhất", người trả giá cao nhất cho thứ hàng hóa được định giá quá cao
và không tìm được người mua nào khác cho chúng, lúc đó bóng nổ.
Các nhà kinh tế học nhìn nhận bong bóng kinh tế, trong đó đặc biệt là bong
bong bất động sản như một hiện tượng gây tác động tiêu cực lên nền kinh tế,
bởi vì các nguồn lực được phân bổ vào những mục đích không tối ưu. Thêm
vào đó, khi bong bóng nổ, nó có thể gây thiệt hại một khối lượng của cải
khổng lồ đồng thời kèm theo một giai đoạn bất ổn kinh tế kéo dài. Hậu quả
của bong bóng kinh tế không chỉ tàn phá nền kinh tế của một quốc gia, mà
ảnh hưởng của nó có khi còn lan ra ngoài biên giới.
Một đặc trưng quan trọng của bong bóng kinh tế là ảnh hưởng của nó đến
thói quen tiêu dùng. Những người tham gia vào thị trường trong đó các tài
sản được định giá quá cao có xu hướng tiêu dùng nhiều hơn, vì họ có cảm
TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam
Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46
7

giác là họ giàu hơn. Nhiều nhà quan sát lấy thị trường bất động sản ở Anh,
Úc, Tây Ban Nha và nhiều vùng của Mỹ trong thời gian gần đây làm ví dụ
cho ảnh hưởng này. Ngay cả ở Việt Nam, năm 2006, khi thị trường chứng
khoán nóng lên, thị trường bất động sản đang đóng băng bỗng nhiên cũng
ấm trở lại. Đến một lúc nào đấy, sớm muộn rồi bong bóng cũng vỡ, những

nhuận mua bán nhà đất, ít nhất ngang bằng thu nhập doanh nghiệp khác.
Xẹp bong bóng nhà đất cũng cần chính sách khuyến khích đầu tư vào xây
dựng nhà cửa, và làm giảm việc đầu cơ đất bằng thuế đặc biệt đối với người
mua quyền sử dụng đất nhưng không sử dụng vào kinh doanh, nhằm đầu cơ.
Cũng trong thời gian qua cuộc khủng hoảng trên thị trường cho vay thế
chấp dưới tiêu chuẩn của Mỹ đã tác động tiêu cực tới thị trường tài chính thế
giới, hàng loạt các định chế tài chính của Mỹ đã công bố những tổn thất
nặng nề mà họ phải gánh chịu xuất phát từ hậu quả của cuộc khủng hoảng
này gây nên. Hơn thế nữa, cuộc khủng hoảng này đã lan rộng sang một số
nước khu vực châu Âu, Nhật Một số ngân hàng lớn nuớc này cũng lâm và
tình trạng khủng hoảng tương tự. Hậu quả của cuộc khủng hoảng không chỉ
nhìn nhận dưới góc độ kinh doanh của từng ngân hàng, tỷ lệ tăng trưởng và
giải quyết việc làm riêng của nước Mỹ mà còn được xem xét dưới ảnh
hưởng mang tính toàn cầu, đến sự chu chuyển dòng vốn đầu tư quốc tế nói
riêng và sự tăng trưởng của nền kinh tế thế giới nói chung. Việt Nam với tư
cách là một bộ phận và ngày càng hội nhập sâu và nền kinh tế thế giới chắc
chắc sẽ không tránh khỏi cuộc khủng hoảng này
TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam
Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46
9

PHẦN 2

BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN MỸ GÂY RA KHỦNG
HOẢNG TÀI CHÍNH CUỐI NĂM 2007, LIÊN HỆ THỰC
TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM


mortgage): Là một trong những loại hình thuộc cho vay dưới tiêu chuẩn và
đặc biệt phát triển mạnh đầu thế kỉ 21, trở thành một nghành công nghiệp
của Mỹ
(3)
. Như vậy có nghĩa là hình thức vay thế chấp nhà đất là một loại
hình kinh doanh đầy lợi nhuận không chỉ với ngân hàng cho vay mà với cả
dân đầu cơ địa ốc. Hầu hết các ngân hàng và các tổ chức tín dụng cho vay
dưới hình thức này đều chấp nhận bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn
vay, có thế thấy nguy cơ rủi ro là rất cao vì đối tượng của nó là nhà đất- vốn
thường xuyên rơi và chu kì là đóng băng.
2.2. Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng.
Cuộc khủng hoảng này bắt nguồn từ hoạt động cho vay có phần dễ dãi và
ồ ạt- được gọi là cho vay “ dưới tiêu chuẩn”- của các ngân hàng đối với
những người vay tiền mua nhà trả góp với hi vọng sau đó bán đi để kiếm lời.
Trong giai đoạn 2004-2006, cho vay thế chấp dưới tiêu chuẩn đã chiếm 21%
tổng các khoản vay thế chấp, tăng 9% so với giai đoạn 1996-2004, trong đó
chỉ tính riêng năm 2006 tổng trị giá các khoản vay thế chấp dưới tiêu chuẩn
đã đạt mức 600 tỉ USD, bằng 1/5 thị trường cho vay mua nhà của Mỹ*. Sự
phát triển mạnh của hình thức cho vay thế chấp dưới tiêu chuẩn đi lèm với
sự bùng nổ thị truờng nhà đất của Mỹ là hệ quả của việc lãi suất giảm xuống
mức kỉ lục, các tiêu chuẩn cho vay nới lỏng và hội chứng “thích mua nhà”
của dân mỹ.
Trong khoảng thời gian này, việc mua nhà ở Mỹ khá dễ dàng, người mua
chỉ cần phải trà ngay 20% giá trị của căn nhà, còn lại sẽ trả góp trong vòng
20 năm hoặc lâu hơn. Lãi suất lúc đó lại rất thấp nên chỉ cần mua sau đó cho
thuê lấy tiền trả lãi ngân hàng, khi nào được giá thì bán để kiếm lời.

3
Federal Reserver Bank of St Louis- Understanding subprime mortgage _ google.com_
TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam

12
tương lai của Mỹ liên tục giảm từ tháng 8/2005 ở mức 128,2 xuống còn 89,9
vào tháng 7/2007. Từ tháng 3/2007, nhiều tập đoàn tài chính cho vay thế
chấp bất động sản công bố các khoản thua lỗ khoảng 150 tỉ USD từ các
khoản nợ xấu, trong đó hơn 50% các khoản liên quan đến cho vay mua nhà
và cắt giảm lao động trong lĩnh vực này*. Tuy nhiên, dấu hiệu khủng hoảng
đầu tiên này đã không được chính phủ cũng như giới tài chính Mỹ nhìn nhận
đúng mức nên không có giải pháp kịp thời. Chỉ đến khi một loạt các “ đại
gia” ngân hàng và tín dụng Mỹ chao đảo thì tình hình đã trở nên quá muộn.
Hàng loạt các ngân hàng lớn ở phố Wall như Bear Steams, Merril lynch,
Citigroup, Morgan Stanley liên tiếp công bố những khoản thâm hụt nhiều tỉ
USD, cụ thể Citigroup đã thông báo lợi nhuận quý III giảm mạnh tới 60% so
với năm ngoái, khoảng 2 tỉ USD. Trong các khoản cho vay bất động sản
được chứng khoán hoá ngân hàng này ước tính lỗ khoảng 1,3 tỉ USD. Theo
hiệu ứng domino , sự khan hiếm tính lỏng trong hoạt động tài trợ đã làm cho
Citigroup lỗ khoảng 1,4 tỉ USD
(4)
.
Không chỉ dừng lại ở đó, bóng đen khủng hoảng không chỉ bao trùm lên
Mỹ mà còn lan sang cả châu Âu tấn công các ngân hàng châu lục này như
Northen Rock của Anh hay UBS của Thuỵ Sĩ. Ngày 9-10/8/2007, ngân hàng
BNP của Pháp đóng 3 quỹ đầu tư trị giá khoảng 2,2 tỉ USD tại Mỹ khiến thị
trường chứng khoán thế giới sụt giảm mạnh. Tập đoàn ngân hàng hàng đầu
Thuỵ Sĩ UBS đã công bố kết quả lỗ lớn đến khoang 510- 680 triệu USD.
Số lượng nhà bị tịch thu do chủ nhà không có khả năng trả nợ trang tháng
1/2008 tăng tới 57% so với thời điểm cách đây một năm.
Cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất của Mỹ đã lây lan và tàn phá nặng nề
hệ thống tài chính toàn cầu. Theo IMF, tổng thiệt hại của cuộc khủng hoảng

4

thiệt hại cụ thế nào từ cuộc khủng hoảng này với nước ta, không có biểu
hiện nào cho thấy các ngân hàng có liên quan đến cho vay thế chấp bất động

5
Khủng hoảng tín dụng ở Mĩ ngốn 900 tỉ USD_ saigontimes.com.vn_
TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam
Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46
14
sản dưới tiêu chuẩn của Mỹ có chi nhánh tại Việt Nam rút vốn về nước, và
hiện tại cũng chưa có ngân hàng Việt Nam nào có hoạt động cho vay thế
chấp bất động sản trên thị trường Mỹ, vì vậy ảnh hưởng của cuộc khủng
hoảng với Việt Nam ít có khả năng.
Mặc dù cuộc khủng hoảng nhà đất của Mỹ đã lan sang thị trường chứng
khoán của nhiều quốc gia hàng đầu trên thế giới, nhưng ảnh hưởng của nó
với thị trường chứng khoán Việt Nam vẫn không nhiều. Sự sụt giảm các chỉ
số Vn Index( có lúc rơi xuống ngưỡng 500 điểm) được đánh giá chưa hẳn là
do tác động của cuộc khủng hoảng, nguyên nhân chính có thể là do Vn
Index trở về đúng với giá trị thực của nó.
Cuộc khủng hoảng trên thế giới ít có tác động tới Việt Nam như vậy là
do nước ta hội nhập kinh tế thế giới nhưng vẫn chưa sâu, thị trường chứng
khoán mới phát triển trong những năm gần đây nên quy mô còn quá nhỏ bé
so với thế giới. Nhưng liệu trong tương lai, khi Việt Nam với mong muốn
phát triển kinh tế vững mạnh, hội nhập rộng rãi kinh tế thế giới thì việc
đương đầu với những ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế thế giới liệu có
tiếp tục nằm ngoài nền kinh tế Viêt Nam? Chắc chắn điều đó sẽ không xảy
ra nếu Việt Nam không có những chính sách điều chỉnh phù hợp hạn chế
một cách tối đa ảnh hưởng của các cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới. Vì
vậy, việc đánh giá nghiên cứu những biến động trên thị trường thế giới là hết
sức quan trọng, tránh thái độ chủ quan, lơ là, cần phải rút ra được những bài
học kinh nghiệm và có chính sách phát triển đúng đắn, phù hợp với điều

. So với trước, giá biệt
thự( cả nhà đất) tăng tới hơn 2 lần ( trước là 27 triệu đồng/m
2
), còn giá căn
hộ cũng tăng hơn 1,5 lần. Giai đoạn 3 của dự án mới của Ciputra chưa có
TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam
Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46
16
thông tin gì khi khách hàng hỏi mua căn hộ và biệt thự tại đây, trong khi đó,
các căn hộ, biệt thự trong giai đoạn 2 của dự án đã được bán hết từ lâu.
Khu đô thị được nhiều người giàu tìm đến là The Manor, Garden( căn hộ,
văn phòng nhỏ) cũng đang lên cơn “sốt”, cháy hàng thực sự. “ Nhà ở đây
đều đã có chủ từ lâu hoặc đang trong quá trình giao nhà, nhưng nhu cầu mua
thì vẫn rất lớn.”- Ông Nguyễn Đức- Phó giám đốc công ty Bitexco cho biết.
theo ông, hiện công ty cỉ còn lại một số lượng nhỏ nhà tròn( diện tích lớn,
đắc biệt tiện nghi giá từ 5-7 tỉ đồng/ 1căn), do số lượng ít nên công ty chưa
muốn tăng giá, tuy nhiên, theo giới kinh doanh bất động sản, giá giao dịch
trao ay ở đây vẫn rất sôi động. Tại The Manor, loại căn hộ có diện tích từ
106-216 m2 rất ăn khách, giá bán loại căn hộ này đã tăng 50-60%( từ 1000
USD/m2 lên đến 1600-1650USD/ m2).
Công ty bất động sản Trường Thành cho biết, hằng ngày nhân viên nhận
được rất nhiều điện thoại của khách hàng hỏi về căn hộ cao cấp, song không
có nhiều hàng để bán. Tại sàn giao dịch địa ốc ACB Hà Nội tăng mạnh,
đáng chú ý là hầu hết các giao dịch tập trung vào đối tượng nhà tư nhân, có
trị giá 1-2 tỉ đồng.
Hiện tại các khu chung cư của Vinaconex, Licogi, HUD được nhiều
người tìm mua lại với giá chênh lệch 400-500 triệu đồng/ căn.
Giá nhà đất tại Việt Nam đã tăng lên một cách chóng mặt như vậy, nhưng
liệu nó có thể tăng mãi lên được nữa hay không? Có người đã so sánh tình
hình bất động sản tại Việt Nam thời gian này với cuộc khủng hoảng địa ốc

số sắc thuế liên quan đến bất động sản để hạn chế nạn đầu cơ.
Giá nhà đất giảm xong chủ yếu là tập trung ở đất nền và căn hộ chung cư
cao cấp, còn các thị trường văn phòng cho thuê, các trung tâm bán lẻ, resort,
khách sạn vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt do luồng tiền đầu tư từ nước ngoài
vào Việt Nam ngày càng tăng.
TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam
Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46
18
Tóm lại, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua rất nhiều đợt tăng
giá nóng, trong đó tập trung vào hệ thống nhà cao cấp, đất dự án đô thị, đặc
biệt xu hướng kinh doanh “ ăn theo” của các tập đoàn, tổng công ty Nhà
nước cũng góp phần tạo nên tình trạng bong bóng bất động sản. Song mọi
việc vẫn nằm trong sự kiểm soát của Chính Phủ, vụ nổ bong bóng bất động
sản ở Việt Nam sẽ không xảy ra, nhưng điều đó không có nghĩa nó không
lặp lại lần nữa. Chính phủ cần có những biện pháp cứng rắn, hợp lí để ngăn
chặn nạn đầu cơ, nhưng vẫn phải đảm bảo thu hút nguồn vốn đầu tư nước
ngoài vào Việt Nam.
2.6. Nguyên nhân của bong bóng bất động sản Việt Nam tạo nên cơn sốt
cuối năm 2007, đầu 2008.
Cơn sốt diễn ra trên thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian này
có thể được nhìn nhận do các nguyên nhân sau đây:
+ Việc Việt Nam gia nhập WTO có tác động rất lớn tới sự phát triển của thị
trường bất động sản, nhu cầu bất động sản phục vụ cho các nhà đầu tư nước
ngoài vào Việt Nam ngày càng tăng, đây là một trong những yếu tố không
nhỏ cho sự phát triển cụa thị trường bất động sản đồng thời theo đó cũng là
cơ hội đầu tư rất lơn cho các nhà đầu cơ bất động sản với lợi nhuận kếch xù.
+ Do mối liên hệ khá nhạy cảm giữa thị trường bất động sản với thị trường
chứng khoán. Thị trường chứng khoán việt Nam đã sụt giảm liên tục từ năm
2007 đến nay, có lúc đã xuống tới mức 500 điểm đã khiến cho nhiều nhà đầu
tư đã chuyển hướng sang thị trường nhà đất để bảo toàn vốn.

hữu tài sản giữa Bộ Tài nguyên môi trường, Bộ xây dựng và Bộ Tư pháp,
việc lưu trữ thông tin về đất đai còn thực hiện thủ công trên giấy vào theo
từng địa phương, sử dụng công nghệ thông tin trong hoạt động này vẫn còn
manh mún, thiếu tính hệ thống, việc kết nối giữa các nguồn thông tin để đảm
TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam
Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46
20
bảo tính chính xác, kiểm soát đất đai của một người tại nhiều địa phương là
rất khó có thể thực hiện được, vì vậy, việc kiểm soát hành vi đầu cơ đất đai
là điều không thể.
Sự trì trệ và thiếu thông thoáng trong cách quản lí đất đai, việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất diễn ra quá chậm. Những thực tế này cùng
với thực tế thủ tục hành chính phiền hà khi thực hiện quyền của người sử
dụng đất làm cho các giao dịch ngầm về đất đai chiếm phần lớn trong giao
dịch về nhà đất, khiến cho tình trạng đầu cơ đất đai bùng phát, vượt quá tầm
kiểm soát của nhà nước.
Sự thiếu cương quyết trong việc xử lí hành vi vi phạm luật đất đai, việc xử
lí thường được làm qua loa, chiếu lề về hình thức, chủ yếu dừng ở mức pạt
hành chính sau đó hợp thức hoá quyền sử dụng đất, kiêm điểm phê bình đối
với cán bộ vi phạm, điều này làm cho cá nhà đầu cơ đất đai bằng mọi thủ
đoạn, bao gồm cả hành vi vi phạm pháp luật, kể cả các cán bộ, công chức
nhà nước, các tổ chức và cá nhân sử dụng đất.
Thứ ba, do pháp luật về đất đai còn chưa hoàn thiện một cách thoả
đáng: Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, việc đầu cơ đất
đai chỉ có thể được thực hiện thông qua việc nhận chuyển nhượng QSDĐ
trong giao dịch nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sự sơ hở trọng một
số diều luật đã làm cho các nhà đầu cơ có cơ hội tận dạng để lách luật.
Về mặt quản lí hành chính, mặc dù đã có những tiến bộ so với trước đây,
nhưng Luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thị hànhvẫn còn có
những quy định thể hiện sự can thiệp hơi thô bạo váo những quan hệ mang

cơ gây sốt giá đất như thời gian qua sẽ làm cho nhiều người dân có mức thu
nhập thấp và trung bình không thể có khả năng mua nhà, làm giảm chất
lượng cuộc sống của mặt bằng chung xã hội, hơn thế nữa còn làm gia tăng
khoảng cách giữa người giàu và nghèo trong xã hội. Vì vây,, Nhà Nước cần
TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam
Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46
22
có những quy định cứng rắn và hiệu quả hơn để làm giảm nạn đầu cơ đất đai
cũng như đầu cơ nhiều loại hàng hoá khác, đảm bảo sự phát triển ổn định và
bền vững của nền kinh tế đất nước.
PHẦN 3
GIẢI PHÁP CHO VẤN ĐỀ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN
3.1 Ý kiến của một số chuyên gia kinh tế về tình hình bong bóng bất
động sản ở Việt Nam
Bất động sản mất giá do hiệu ứng “bong bóng: trên toàn cầu: Mỹ
không phải là quốc gia duy nhất trên thế giới có tình trạng bong bóng xảy ra
trên thị trường bất động sản trong những năm gần đây. Hoạt động tín dụng
lỏng lẻo, mức lãi suất thấp và dài hạn cũng diễn ra ở nhiều quốc gia khác,
nhất là ở châu Âu. Mỹ không phải là nước duy nhất mà “bong bóng” bất
động sản đã vỡ. Anh, Ireland và Tây Ban Nha đi sau Mỹ có chút ít về tốc độ
mất giá của nhà đất. Các nước khác với tiềm năng bong bóng bất động sản
sắp vỡ bao gồm Pháp, Hy Lạp, Hungary, Italy, Bồ Đào Nha, Thổ Nhĩ Kỳ và
các nước vùng Baltic. Tại châu Á, những nước như Australia, Trung Quốc,
New Zealand và Singapore, “bong bóng” nhà đất đã vỡ tại một số khu vực.
Đến cả Ấn Độ cũng xảy ra tình trạng bong bóng địa ốc. Những “bong bóng”
này chắc chắn sẽ vỡ một khi tình trạng tín chặt tín dụng “châm kim” vào
chúng, dẫn tới tốc độ tăng trưởng chậm chạp tại một số nước và suy thoái tại
một số nước khác.
Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ bong bóng nổ sẽ dẫn tối hệ quả tất yếu
là giá nhà đất sẽ sụt giá dần tới giá trị thực khi không có bong bóng. Tình