QUY TRÌNH & KỸ NĂNG
MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
GV : MBA.Phạm Ngọc Phương
EM: – ĐT 0903106607
QUY TRÌNH & KỸ NĂNG MÔI GIỚI
BẤT ĐỘNG SẢN
I/QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN :
1. Thu thập thông tin về cung cầu bất động sản
2. Xác định đối tượng & các bên tham gia thương vụ môi giới
bất động sản
3. Lập hồ sơ thương vụ môi giới
4. Thời hạn & những bước thực hiện thương vụ môi giới
II/KỸ NĂNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN :
1. Marketing bất động sản
2. Kỹ năng giao tiếp – thuyết phục & Đàm phán trong giao
dịch bất động sản
1.THU THậP THÔNG TIN Về CUNG CầU
BấT ĐộNG SảN

Có thể nói thông tin chính là năng lượng, là "máu" cho
cơ thể- dịch vụ môi giới bất động sản.

Sở hữu một lượng thông tin dồi dào, cơ bản và đa dạng về
BĐS chính là thế mạnh quan trọng nhất của mỗi nhà
môi giới mà không một ngành nghề nào trong thị trường
BĐS có được

Một số dạng thông tin căn bản cần thu thập :
1/
Thông tin về nguồn cung bất động sản



+ Các cơ quan đấu giá đất và bất động sản, nguồn hàng
phát mãi.
Giữ lại hay bán đi đều khó.
A
n
h

H
ư
n
g

-

g
i
á
m

s
á
t

c
ô
n
g

t

h
à

C
ầ
n

T
h
ơ

c
h
o

r
ằ
n
g
,


+ Các cơ quan quản lý: địa chính, tài
nguyên môi trường, sở kiến trúc- quy
hoạch, xây dựng

+ Từ thực tế : những nhà bỏ trống, khu
đất trống, những bất động sản mới phát
triển, từ dân cư địa phương.


ẫ
n

đ
a
n
g

c
ó

s
ứ
c

h
ú
t

l
ớ
n
.

Ả
n
h
:

H


v
ẫ
n

đ
a
n
g

c
ó

s
ứ
c

h
ú
t

l
ớ
n
.

Ả
n
h
:

ả
n

v
ẫ
n

đ
a
n
g

c
ó

s
ứ
c

h
ú
t

l
ớ
n
.

Ả
n


s
ả
n

v
ẫ
n

đ
a
n
g

c
ó

s
ứ
c

h
ú
t

l
ớ
n
.


sổ hồng. quyết định giao đất, giấy phép xây dựng, phân chia
tài sản, …

+ Quy hoạch: sử dụng đất, không gian, các công trình liên
quan khác.

+ Các giấy tờ liên quan đến tranh chấp: uỷ ban nhân dân.

+ Quyền năng và sự hạn chế về quyền năng: ví dụ: hạn chế
độ cao, diện tích, …
- Thông tin Xã hội, lịch sử:

+ Thời gian sử dụng, người sử dụng, xây dựng và quá trình
phát triển của bất động sản.

+ Môi trường xã hội, dân cư: có bị ô nhiễm không…

+ Phong thuỷ và các yếu tố đặc biệt khác: ví dụ trước đây
có tai biến gì không….
- Nguồn thông tin và phương pháp thu thập:

+ Tìm hiểu từ chủ sở hữu: giấy tờ pháp lý liên quan đến
bất động sản, các loại hoá đơn.

+ Cơ quan quản lý nhà nước: phòng quản lý nhà đất, sở
quy hoạch, nhà đất.

Ví dụ: Sở quy hoạch: xem quy hoạch hiện tại và xu
hướng trong tương lai.



+ Để sản xuất kinh doanh thuê mặt bằng.

+ Nhà ở: đối với sinh viên, người ngoại tỉnh, người nước
ngoài, nhà công vụ.
- Tín dụng, thế chấp và bảo hiểm: cầu gián tiếp
b) Phương pháp thu thập thông tin về cầu
bất động sản
- PP Chủ động:

+ Tìm kiếm qua các phương tiện thông tin đại chúng.

+ Gửi thư trực tiếp tới khách hàng: chủ yếu là khách hàng
tiềm năng (người thuê), khách hàng của các văn phòng môi
giới khác, khách sạn, văn phòng, công sở, thương mại điện
tử, sân bay, du lịch, cá nhân hoặc nhóm khách hàng mục
tiêu.

+ Tiếp cận tận nơi: đón hoặc gọi điện

+ Khách hàng cũ: hồ sơ cũ, giới thiệu khách hàng, đón
trước nhu cầu,
sử dụng cộng tác viên
- PP Thụ động:

+ Đón tại văn phòng.

+ Phụ thuộc quảng cáo:
-
Thời gian đầu: chủ động, sau - thụ động.

+ Bị ép buộc.
b) Người cầu:
- Người mua:

+ Quan tâm đến đặc tính của bất động sản.

+ Giá cả bất động sản: xác định khả năng tài chính.

+ Mục tiêu của người mua.

+ Các ràng buộc khác: ví dụ đối với người nước ngoài: vấn
đề mua nhà…
- Người thuê:

+ Cụ thể chính xác ngay ban đầu.

+ Rất nhanh gọn.

+ Chú ý tính ổn định bất động sản.

+ Chủ sở hữu quan tâm đến người thuê: quan tâm thu nhập
người thuê, hoàn cảnh người thuê, độ ổn định…
2.2. Xác định các bên tham gia thương vụ:
- Phân loại khách hàng

+ Hiểu mục tiêu của việc mua bán phải rõ ràng.

+ Tìm hiểu độ tuổi của khách hàng: vì ảnh hưởng đến
tâm sinh lý
Ví dụ: già - đắn đo; trung tuổi – táo bạo;


Khách hàng trong quá trình tiến hành thương vụ nhiều lúc
phải tự đi giải quyết các thủ tục giấy tờ và chúng ta cần nắm
bắt những tiến trình này của khách hàng.

Cần bí mật kiểm tra và theo dõi, giúp đỡ, và ở những giai
đoạn cần thiết (hoặc nếu có sự can thiệp của chúng ta thì
công việc sẽ hiệu quả hơn) làm thay cho khách hàng.

Chỉ bằng cách này chúng ta mới có thể chắc chắn rằng
không có vấn đề gì sơ suất hay thực hiện không chu đáo.
Từ lúc bắt đầu công việc chung với khách hàng, nhà
môi giới cần có những thông tin cá nhân sau đây:
1. - Họ và tên
2. - Họ và tên bố, mẹ
3. - Địa chỉ thường trú
4. - Loại và số CMT hay hộ chiếu
5. - Sổ hộ khẩu, giấy đăng ký tạm trú
6. - Địa chỉ liên lạc
7. - Số điện thoại bàn và di động

Trích đoạn Đàm phán trong giao dịch bất động sản

---