GVHD : Nguyễn Văn Nhật
CHƯƠNG I
LÝ LUẬN CHUNG VỀ TÀI SẢN THẾ CHẤP &
THẨM ĐỊNH TÀI SẢN THẾ CHẤP
I. TÀI SẢN THẾ CHẤP :
1. Khái niệm:
Theo luật dân sự thì thế chấp tài sản là việc bên có nghóa vụ dùng tài sản
là bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho bên có quyền để
bảo đảm việc thực hiện nghóa vụ quân sự.
Trong quan hệ tín dụng: Thế chấp là người đi vay đem tài sản là bất động
sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho ngân hàng cho vay để
vay một số tiền nhất đònh và dùng tài sản đó để đảm bảo số nợ vay. Nếu khi đến
hạn mà người đi vay không thực hiện nghóa vụ trả nợ hoặc trả không hết nợ cho
ngân hàng cho vay được quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu nơ.ï
Trong thế chấp có các bên liên quan sau đây:
 Bên thế chấp:
Bên thế chấp là các Công ty, xí nghiệp, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân là
người sở hữu hợp pháp các tài sản và chấp nhận giao tài sản cho ngân hàng để thế
chấp cho khoản vay.
Bên thế chấp những người chủ tài sản, vẫn được sử dụng tài sản trong
thời gian thế chấp để sản xuất kinh doanh nghóa là trong thời gian thế chấp quyền
sở hữu tài sản chỉ tạm thời tạm thời thay đổi còn quyền sự dụng các tài sản đó thì
không có sự thay đổi nào.
 Bên nhận thế chấp:
Bên nhận thế chấp là bên cho vay đó là các ngân hàng thương mại quốc
doanh, cổ phần, liên doanh nước ngoài; các Công Ty tài chính, HTX tín dụng, các
SVTH : Lê Minh Thái
1
GVHD : Nguyễn Văn Nhật
quỹ tín dụng nhân dân sẽ tiếp nhận tài sản thế chấp bằng các chứng thư sở hữu
gốc do bên thế chấp giao. Bên nhận thế chấp tạm thời là người nắm giữ quyền

Đối với tài sản là bất động sản:
Người vay vốn phải giao nộp hiện vật cho ngân hàng hoặc hợp thuê kho
bảo quản. Trường hợp thuê kho bảo quản hoặc cho vay thế chấp kho hàng, ngân
hàng cho vay là người thế chấp qui đònh cụ thể về chế độ quản lý, bảo vệ, bảo
hiểm hàng hóa trong kho và chỉ được xuất kho khi có lệnh giải chấp bằng văn bản
của ngân hàng.
Đối với động sản là phương tiện sản xuất kinh doanh của người vay,
không thể giao cho ngân hàng quản lý bằng hiện vật được, người thế chấp phải
giao chứng từ sở hữu cho ngân hàng và phải mua bảo hiểm của tài sản thế chấp
đó. Giá trò mua bảo hiểm phải đảm bảo nếu có rủi ro xảy ra thì ngân hàng vẫn thu
được gốc lẫn lãi. Khách phải giao cho ngân hàng bản gốc của giấy bảo hiểm tài
sản thế chấp và giấy ủy quyền của cơ quan bảo hiểm được thanh toán tiền bảo
hiểm chuyển thẳng cho ngân hàng trong trường hợp có rủi ro xảy ra.
Thứ ba: được phép giao dòch và không có tranh chấp.
Thứ tư: phải mua bảo hiểm đối với những tài sản mà nhà nước bắt buộc
phải mua bảo hiểm.
Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu nhà nước sở hữu Nhà nước, khi thế chấp
phải thực hiện theo các qui đònh của luật doanh nghiệp Nhà nước( Tài sản được
dùng thế chấp khi đã được cơ quan chủ quản cho phép).
Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu tập thể, liên doanh hay của công ty cổ
phẩn… thì phải có giấy tờ ủy thác của hội đồng quàn trò bằng văn bản để người đại
diện ký hợp đồng thế chấp.
Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu từ hai người trở lên thì phải có sự đồng ý
bằng văn bản của các đồng sở hữu.
Với điều kiện cơ bản đó, thì các tài sản sau đây không được nhận thế chấp
gồm:
SVTH : Lê Minh Thái
3
GVHD : Nguyễn Văn Nhật
Các tài sản đang còn tranh chấp.

chuyên gia trong việc xác đònh giá là nhà thẩm đònh giá, hay là thẩm đònh viên
phải là một nhà chuyên môn có đào tạo và có kinh nghiệm.
Có thể giới thiệu hai đònh nghóa về thẩm đònh giá như sau:
 Thẩm đònh giá là sự ước tính về giá trò của các quyền sổ hữu tài sản
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đựơc xác đònh rõ (Giáo sư
W.Seabrooke, Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh).
 Thẩm đònh giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trò cho
một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất
cả những đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế
căn bản của thò trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn( Giáo sư Lim Lan Yuan,
trường xây dựng và bất động sản, đại học quốc gia Singapore).
b) Các nguyên tắc của thẩm đònh giá
Bao gồm có 9 nguyên tắc sau:
 Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất
Sử dụng ở mức độ cao nhất và thấp nhất của tài sản là được phép sử dụng
về vật chất và theo pháp luật để tạo ra lãi ròng hay giá trò hiện tại thuần lớn nhất
vào ngày thẩm đònh giá.
Nguyên tắc của việc sử dụng cao nhất tốt nhất là:
- Không gian đô thò ( Đất đai và những công trình xây cất) có xu hướng
được đặt ở mức sử dụng cao nhất và tốt nhất trong một thò trường cạnh tranh.
- Đất đai được đònh giá trên cơ sở sử dụng mà đến ngày thẩm đònh giá
có khả năng tạo ra thu nhập lớn nhất.
 Sử dụng phù hợp.
Sử dụng phù hợp là cả hai vò trí và các công trình xây dựng phải được thẩm
đònh giá với cùng một tính chất sử dụng, có tầm quan trọng đối với thẩm đònh giá
trò tài sản trong các vùng lân cận.
 Sự thay thế
SVTH : Lê Minh Thái
5
GVHD : Nguyễn Văn Nhật

GVHD : Nguyễn Văn Nhật
Những dự tính của người mua hay người chủ sở hữu có ảnh hưởng trực
tiếp đến giá trò thò trường.
SVTH : Lê Minh Thái
7
GVHD : Nguyễn Văn Nhật
 Sự công bằng trong việc sử dụng đất và phát triển.
Giá bán của một vò trí đất đai không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở
vò trí kế cận củng có giá trò như vậy.
Khi tiếng hành công việc, người bán phải câng nhắc đến sự công bằng
trong việc sử dụng đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, các
chính sách hoạch đònh, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả…
 Sự hòa hợp
Giá tối đa sẽ tích tụ vào mảnh đất khi có được một mức độ hợp lý về sự
đồng nhất kinh tế và xã hội hiện hữu trong vùng lân cận; cần xét đến lý thuyết
khu vực của sự phát triển đô thò.
 Những thay đổi trong mô hình kinh tế xã hội.
Nhận ra các chiều hướng ảnh hưởng đến tài sản đối tượng xem xét và
những hậu quả có thể nhìn thấy trước như múc độ lạc hậu của chức năng, giai
đọan hiện tại trong chu kỳ sống của khu vực lân cận.
Dự đoán các điều kiện thò trường và các phản ứng của người mua tiêu
biểu để dự kiến các điều kiện của thò trường tương lai.
c) Ý nghóa và các đặc tính của giá trò .
Về ý nghóa của giá trò có thể phân ra thành
Ý nghóa chủ quan bao gồm: giá trò trong sử dụng, giá trò hữu ích, giá
trò đối với cá nhân.
Ý nghóa trong sự xác đònh kinh tế gồm có: giá trò thò trường; giá trò
trong trao đổi; điểm cân bằng cung và cầu; giá trò hiện tại của các quyền về thu
nhập trong tương lai.
Giá trò có các đặc tính sau:

- Người bán tự nguyện;
SVTH : Lê Minh Thái
9
GVHD : Nguyễn Văn Nhật
- Trước ngày thẩm đònh giá đã có một thời gian hợp lý (có tính đến thuộc
tính của tài sản và tình hình thò trường) để marketing một cách thích hợp về quyền
lợi, để thảo luận về giá và các thời hạn thanh toán, và để hoàn thành việc bán;
- Tình trạng thò trường, mức giá trò và các hòan cảnh khác vào bất kỳ một
ngày giả đònh sớm hơn nào để trao đổi các hợp đồng thì tương tự như ngày thẩm
đònh giá;
- Không được xem xét đến bất kỳ sự trả giá thêm nào của người mua triển
vọng;
- Cả hai bên giao dòch mua và bán đã hành động một cách có hiểu biết, thận
trọng và không bò áp đặt”.
Các loại giá trò
Mỗi một hàng hóa có các loại giá trò khác nhau: giá trò bảo hiểm, giá trò
đầu tư, gía trò tiềm năng, giá trò sử dụng, giá trò vay mượn thế chấp…
Đối với các tài sản cố đònh theo mục đích của thẩm đònh giá: giá trò để
mua bán, giá trò để đánh thuế, giá trò để thuê mướn, giá trò để bảo hiểm, giá trò để
thế chấp, giá trò cho báo cáo tài chính…
Giá trò sử dụng và giá trò đầu tư : giá trò sử dụng và giá đầu tư khác với
giá trò thò trường bởi vì những người sử dụng – chủ sở hữu và những người đầu tư –
chủ sở hữu riêng lẻ có những mục đích khác nhau.
 Giá trò sử dụng
Một tài sản có giá trò chủ quan đối với một người nào đó đang nắm
quyền sở hữu và sử dụng tài sản
Giá trò của một tài đối với một người sử dụng cụ thể dựa trên cơ sở tài
sản đó có lợi ích như thế nào đối với người đó.
 Giá trò đầu tư
Giá trò đầu tư là những gì mà nhà đầu tư hiện tại mong chờ ở thu nhập

trường, cũng như phụ thuộc vào sự co dãn – đàn hồi của cung và cầu.
SVTH : Lê Minh Thái
11
GVHD : Nguyễn Văn Nhật
Các yếu tố vật chất
Giá trò vật chất phụ thuộc vào:
o Đòa điểm trên đó có tài sản: Khả năng sinh lời của đòa điểm
càng cao thì giá trò của tài sản càng cao.
o Khu vực môi trường: tài sản đất đai nhà cửa ở thành phố thì có
giá gấp nhiều lầ so với nông thôn.
o Các đặc điểm về vò trí và các công trình xây dựng: tài sản đất
đai nhà cửa ở vào vò trí thuận lợi cho sinh hoạt và kinh doanh thì có khả năng sinh
lợi lớn và giá trò cao.
Các yếu tố về tình trạng pháp lý và pháp luật
Các yếu tố tác động đến việc xác đònh giá trò tài sản thông qua các nhân
tố sau:
-Xác đònh quyền sở hữu của tài sản là chủ sở hữu hay thuê.
-Các tình trạng về quyền lợi đối với tài sản.
-Dự dònh và sự kiểm soát hợp pháp đối tài sản.
Các yếu tố khác
Các yếu tố khác tác động đến giá trò tài sản, gồm có:
-Các quan hệ lòch sử của tài sản.
-Những ảnh hưởng của xã hội học và tâm lý học tác động đến việc đònh
giá tài sản.
d) Sự khác nhau giữa thẩm đònh giá và phân tích đầu tư
Thẩm đònh giá bất động sản là:
 Làm cố đònh một mức giá, bao gồm việc ước tính giá trò thò trường
mở hay dự đoán mức giá bán có nhiều khả năng nhất.
SVTH : Lê Minh Thái
12

13
GVHD : Nguyễn Văn Nhật
Thẩm đònh giá ảnh hưởng đến những quyết đònh liên quan đến
tổng số tiền lớn. Vì vậy, mỗi một công việc thẩm đònh là một dự án nghiên cứu
cần sự thận trọng và kỷ năng chuyên nghiệp.
Do các đặc trưng trên mà nhà thẩm đònh giá có một trách nhiệm
lớn đối với cộng đồng xã hội, đòi hỏi họ phải có đạo đức vào tinh thần trách
nhiệm pháp lý chuyên nghiệp cao.
b) Những phẩm chất cần thiết đòi hỏi đối với một nhà thẩm đònh giá
Ở nhiều nước có quy đònh pháp lý cụ thể đối với những người hành nghề
thẩm đònh giá. Nói chung, nhà thẩm đònh phải là người có hạnh kiểm tốt và chứng
minh được rằng:
 Họ đã có bằng đại học thích hợp hoặc có bằng chuyên môn sau
đại học, và ít nhất đã có kinh nghiệm tích lũy qua hai năm công tác. Đồng thời họ
chứng minh được họ đã duy trì và nâng cao kiến thức chuyên môn họ thông qua
việc thường xuyên theo các chương trình đào tạo;
 Họ có kiến thức và kinh nghiệm trong việc đánh giá các tài sản cố
đònh ở đòa phương và phân loại tài sản;
 Họ đáp ứng các yêu cầu về pháp lý, quy đònh, đạo đức và giao
kèo hợp đồng có liên quan đến công việc.
 Họ có khẳ năng bồi thường nghề nghiệp thích đáng đối với trách
nhiệm phải gánh chòu liên trong mỗi sự việc.
Các tổ chức thẩm đònh giá quốc tế như y ban chuẩn mực thẩm đònh giá
quốc tế (IVSC), Hiệp hội những nhà thẩm đònh giá châu u (TEGOVA), Hiệp hội
thẩm đònh giá châu Á (AVA) cho rằng trong cac nước không có trình độ học vấn
thích hợp, thì chấp nhận một nhà thẩm đònh giá của nước đó phải trãi qua kinh
nghiệm ít nhất 7 năm công tác, và:
- Được đào tạo đầy đủ, hoặc
SVTH : Lê Minh Thái
14

15
GVHD : Nguyễn Văn Nhật
Bảo vệ khách hàng
Việc đăng ký các nhà thẩm đònh giá là để đảm bảo rằng khi thuê các
nhà thẩm đònh giá trong hoạt động của họ sẽ có được dòch vụ tốt nhất. Nếu khách
hàng không hài lòng với dòch vụ được cung cấp, hoặc thấy người thẩm đònh giá
làm việc cẩu thả thì họ có thể phản ánh với Hội đồng thẩm đònh giá để có biện
pháp kỷ luật. Hội đồng có biện pháp kỷ luật. Hội đồng có thể xử lý những hà
thẩm đònh đã được đăng ký nếu họ không tuân theo đầy đủ những quy đònh về đạo
đức.
Bảo vệ những nhà thẩm đònh giá đã được đăng ký
Chỉ có những nhà thẩm đònh giá đã được đăng ký mới được quyền thẩm
đònh giá và thu lệ phí. Nếu có một ai đó không phải là nhà thẩm đònh giá có đăng
ký mà tiến hành thẩm đònh giá và thu lệ phí, thì người đó bò coi là vi phạm đạo
luật về thẩm đònh giá, và sẽ bò xử lý theo pháp luật.
d) Cấp độ hoạt động của thẩm đònh giá
Trong công tác thẩm đònh giá có 3 cấp độ hoạt động
Cấp độ đầu tiên – quần chúng nói chung
Những người sử dụng, sở hữu và đầu tư vào bất động sản cho sự cần
thiết của công việc kinh doanh và ở cá nhân. Các quyết đònh về hỏi giá và thế
chấp, các hợp đồng cho thuê, các chương bảo hiểm, các dự tính vẽ mẩu lại, các dự
án khôi phục hoặc hiện đại hóa… và các hoạt động khác đòi hỏi một số tiền lớn.
Cá nhân những người này có tự quyết đònh, nhưng sẽ không có lợi
nếu như người này không được đào tạo chính quy, khả năng và năng lực có hạn
của người đó có thể trở thành một vấn đề. Thông thường thì không cần thiết đến
việc thẩm đònh giá chính thức, nhưng trong nhiều trường hợp, đặc biệt khi cóliên
quan đến bên thứ ba thì cần thiết đến hoạt động thẩm đònh giá chuyên nghiệp.
Cấp độ thứ hai – những người trong nghề về bất động sản
SVTH : Lê Minh Thái
16

đương như nhau. Khi quốc gia và các chính quyền đòa phương chuyển hướng vào
SVTH : Lê Minh Thái
17
GVHD : Nguyễn Văn Nhật
tư nhân hóa, chức năng của cá nhà thẩm đònh giá hiện nay gần như giống nhau
qua toàn bộ phạm vi hoạt động của cả hai khu vực.
Phạm vi của dòch vụ thẩm đònh giá chuyên nghiệp
Những nhà thẩm đònh giá chuyên nghiệp có đủ tư cách và năng lực để
hành nghề đònh giá trong tất cả các vấn đề về tài sản cho tất cả các mục đích. Các
dòch vụ đó cũng được thực hiện theo các yêu cầu như là chuyên gia làm chứng
trong các vấn đề thẩm đònh giá đất, và trong các tòa xét xử khác nhau.
Những nhà thẩm đònh giá cũng hoạt động kết hợp với các cố vấn pháp
luật, các thanh tra, những nhà hoạch đònh và phát triển thành phố, đưa ra lời
khuyên về các dự án phát triển, các vấn đề kinh tế của dự án xây dựng công ty,
thành lập công ty,…
Những nhà thẩm đònh giá cũng được chính quyền đòa phương và liên
bang thuê thẩm đònh giá tài sản cho việc đánh thuế. Họ cũng liên quan đến các vụ
khiếu nại về thẩm đònh giá, thay mặt cho các chủ sở hữu tài sản.
e) Năng lực của người thẩm đònh giá
Nhiệm vụ của người thẩm đònh giá là xác đònh giá thò trường của tài sản.
Thẩm đònh giá đầu tiên là phải thể hiện ý kiến quan điểm, không phải chỉ là
tường trình sự việc. Việc thể hiện quan điểm chỉ có giá khi có lý do xác đáng.
Những bước dẫn tới việc thẩm đònh giá phải lôgic, và mọi chứng cớ của thẩm đònh
giá phải tìm cách ghi chép đúng mực và giữ lại những hồ sơ và bản sao báo cáo
cuối cùng cho khách hàng. Những bước đi lôgic và kiểm tra thực tế là mối quan
hệ tâm chính của nhà thẩm đònh giá.
Năng lực của nhà thẩm đònh giá có thể được đánh giá bằng khả năng
của họ chứng minh việc thẩm đònh giá của họ là chính xác, và khả năng giải trình
khi họ được triệu tập đến trước tòa án hay bất kỳ ở nơi nào khác. Người thẩm đònh
giá có kiến thức uyên thâm về tất cả các yếu tố thuộc về thẩm đònh giá trò tài sản,

- Để xác đònh điều kiện của giá bán cho doanh vụ dự đònh.
Tài chính và tính dụng
SVTH : Lê Minh Thái
19
GVHD : Nguyễn Văn Nhật
- Để ước tính giá trò của vật đảm bảo thế chấp đã được đưa ra cho đề
nghò vay thế chấp.
- Để cung cấp cho nhà đầu tư cơ sở hợp lý để quyết đònh mua thế chấp
bất động sản, Trái phiếu hoặc các loại chứng khoán khác.
- Để tạo cơ sở quyết đònh để đảm bảo một khoản vay về bất động sản.
Sự bồi thường cho việc mua cưỡng bức
- Để ước tính giá thò trường trước khi mua.
- Để ước tính giá thò trường của phần còn lại, sau khi mua.
- Để thiết lập các đền bù đối với tài sản.
Những vấn đề về thuế
- Để ước tính giá trò đònh mức thuế
- Để tách tài sản thành những khoản mục khấu hao như là các phần
công trình xây dựng, và khoản mục không khấu hao như là đất đai, và để ước tính
mức khấu hao được áp dụng.
Cố vấn đầu tư và ra quyết đònh
- Đặt các điều khoản cho thuê.
- Xác đònh tính khả thi của một công trình xây dựng hoặc một chương
trình đào tạo.
- Giúp các công ty và bên thứ ba mua nhà để chuyển nhượng cho
những người làm công.
- Phục vụ nhu cầu của những người bảo hiểm, và những người quản lý
chính sách. Tạo điều kiện thuận lợi cho sự hợp nhất các công ty bằng cách đánh
giá giá trò tài sản.
- Ước tính ghía trò thanh lý cho việc bán bắt buộc hoặc bán đấu giá.
- Cố vấn cho khách hàng bằng việc xem xét các mục tiêu đầu tư cho

Các mục đích đánh thuế
Khi xác đònh giá trò cho mục đích dùng để đánh thuế, điều quan trọng là
văn kiện đònh giá phải được soạn thảo theo đúng các luật lệ thích hợp. Các đònh
SVTH : Lê Minh Thái
21
GVHD : Nguyễn Văn Nhật
nghóa của giá trò cần phải được hiểu và thi hành một cách đồng nhất. Để đạt được
hiểu quả và sự công bằng, văn kiện đònh giá cần phải được soạn thảo theo kỹ
thuật đònh giá mới nhất.
SVTH : Lê Minh Thái
22
GVHD : Nguyễn Văn Nhật
Thẩm đònh để thuê mướn
Hầu như bất cứ tổ chức nào, vào một lúc nào đấy, cũng có liên quan đến
việc thuê mướn, dù là với tư cách là người thuê hay người chủ. Có thể là việc sử
dụng có tính thương mại, kỹ nghệ hay gia cư như trên thò trường thu mướn thông
thường, hoặc với một cơ sở có công dụng đặc biệt nào đó trên thò trường không có
cái tương tự.
Ngày nay thò trường ngày càng trơ ûnên phức tạp, người thuê và người
chủ cần phải có sự cố vấn của chuyên gia để có được vò trí tốt nhất trong việc
thương lượng, soạn thảo và diễn giải hợp đồng và so sánh các đề nghò.
Các quyết đònh cần phải được đạt đến không những vào lúc bắt đầu hợp
đồng, mà còn vào lúc tái xét hợp đồng lúc thi hành các sự lựa chọn. Tất cả các
chuyện này đều có thể dẫn đến việc kiện tụng. Do đó, cần phải có khả năng
chuyên môn để giải quyết.
Những loại vấn đề có thể nảy sinh ra là:
- Sự so sánh giữa giá thuê đề nghò cho những cơ sở đang xem xét với
giá thuê phổ biến trên thò trường.
- nh hưởng của các khuynh hướng trên thò trường
- Sự hiểu biết toàn vẹn các điều khoản hợp đồngsẽ có ảnh hưởng đến

hiểm dưới mức nếu lấy trung bình của các điều khoản hợp đồng. Thí dụ trong
thường hợp các công thình xây dựng, các chi phí có thể không bao gồmcác điều
khoản làm tăng giảm khối lượng, việc phá dở và di chuyển dọn dẹp hiện trường,
các phí nghề nghiệp và chậm chễ trong việc cấp giấy phép, tất cả các điều này có
thể cộng thêm 50% vào chi phí cơ bản.
Thẩm đònh giá cho báo cáo tài chính
Hiện đang có nhu cầu ngày càng tăng đòi hỏi các tổ chức phải cung cấp
các báo cáo đầy đủ hơn về kết quả hoạt động, và về tình hình tài chính cho chính
quyền hoặc cho các cổ đông. Các tổ chức đang bò thách thức phải so sánh thành
tích hoạt động tài chính với những tiêu chuẩn của giới thương mại. Thành tích
hoạt động trong lónh vực này có thể làm cho các tổ chức khu vực công cộng được
giữ lại, hợp lý hóa hoặc thương mại hóa.
SVTH : Lê Minh Thái
24
GVHD : Nguyễn Văn Nhật
Thẩm đònh giá đầu tư và danh sách vốn đầu tư
Sự hoạt động của các tài sản ngày càng trở nên thiết yếu cho tương lai
của các tổ chức, dù là dưới hình thức lợi tức trực tiếp trên tiền đầu tư, các giá trò
trong bản quyết toán, hoặc chi của một đơn vò kinh doanh. Điều quan trọng là nó
phản ánh các tiềm năng hiện tại hay tương lai của chúng, và khi quyết đònh sử
dụng các tài sản thì đã biết rõ các hậu quả có thể xảy ra
Những vấn đề có thể phát sinh bao gồm:
Thẩm đònh giá vốn đầu tư
Các người chủ sở hữu và các nhà đầu tư không thế chấp nhận lời
khuyên suy đoán trong quá khứ, mà đòi hỏi phải có sự phân tích tỷ mỷ hơn nhiều
để đi đến các quyết đònh. Bảng các dòng tiền mặt hiện tại là bắt buộc phải có để
đánh giá khả năng phát triển tương lai, cũng như là nhu cầu phải nghiên cứu cặn
kẽ các chiều hướng của thò trường. Sự chính xác tỷ lệ lãi nội bộ là rất quan trọng
đối với người quản lý tài sản, là những người phải chòu trách nhiệm về những
quyết đònh của họ.