L Ợ I D Ụ NG CÔNG CH Ứ NG Đ Ể GIAO K Ế T H Ợ P Đ
Ồ NG
GI Ả T Ạ O VÀ H Ậ U QU Ả PHÁP LÝ
Nguy ễ n Thanh Đ ì n
h
Tr ưở ng phòng Công ch ứ ng s ố 1 TP C ầ
n Th ơ
Hoạt động công chứng từ khi xã hội hóa đã mang lại nhiều lợi ích cho
xã hội, tạo sự
thuận lợi lớn cho cá nhân, tổ chức yêu cầu công chứng, giảm bớt gánh nặng
lên các cơ
quan Nhà nước và làm cho giao lưu dân sự, kinh tế thuận lợi, từ đó thúc đẩy
kinh tế xã
hội phát triển. Bên cạnh những mặt tích cực đã nêu, thì thực trạng hoạt
động công chứng
vẫn còn nhiều vấn đề cần giải quyết, trong đó đáng quan tâm là tình trạng
các cá nhân tổ
chức lợi dụng tính giá trị pháp lý cao của văn bản công chứng để giao kết
các hợp đồng
giả tạo nhằm che đậy các giao dịch ngầm hoặc qua đó lợi dụng để thực hiện
hành vi trái
qui định pháp luật.
Trong thời gian qua, do ảnh hưởng sự khó khăn chung của nền kinh tế
và nhất là
trong những tháng cuối năm 2010 và đầu năm 2011, Chính phủ đã thực hiện
kiềm chế
lạm phát bằng việc xiết chặt tín dụng làm cho nguồn tiền lưu thông trong xã
hội ngày
càng ít đi, nhu cầu tín dụng khan hiếm dẫn đến nhiều cá nhân, tổ chức
không thể vay vốn
ở các tổ chức tín dụng để thực hiện mục tiêu kinh doanh của mình. Do đó,

được bên cho vay áp dụng vì nó bảo vệ được quyền lợi của bên cho vay
trong tình hình
khó khăn hiện nay dù pháp luật thực định không ủng hộ cho cho giải pháp
này.
Quy định của Bộ luật Dân sự, Điều 129 đã dự liệu hậu quả pháp lý về
giao dịch dân
sự giả tạo sẽ bị vô hiệu3. Nếu thực hiện đúng điều luật thì rõ ràng sẽ bất lợi
cho bên cho
Điều 114. Điều kiện thế chấp nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nếu giá trị
của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ nhưng chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng.
2
d) Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép
hoạt
động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật;
Điều 137 BLDS 2005: Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời
điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hịêu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận trước đó.
1
Đ i ề u 1 1 0 . Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
vay. Tuy nhiên để xác định đúng bản chất của giao dịch thật trong thực tiễn giải quyết
tranh chấp không phải lúc nào cũng dễ dàng, nếu các bên không có chứng cứ để chứng
minh khi tranh chấp xảy ra, khi đó, bằng chính hợp đồng giả tạo do mình xác lập, bên vay
vốn có thể sẽ bị mất tài sản bảo đảm, hậu quả thật khó lường.
Không ít trường hợp đã xảy ra, những kẻ đã lợi dụng nhu cầu cần vốn của cá nhân,
tổ chức để thực hiện chiếm đoạt tài sản một cách dễ dàng, bằng cách thông qua hợp đồng
chuyển nhượng giả tạo để cho vay vốn số vốn nhất định sau đó tiến hành việc đăng ký
sang tên cho mình và công khai chuyển nhượng cho bên thứ ba với giá trị thực của tài sản
thu một khoản chênh lệch lớn so với số tiền bỏ ra cho bên vay. Như vậy là hoàn tất việc
chiếm đoạt mà bên bị chiếm đoạt sẽ rất khó khăn để có thể lấy lại được tài sản do trước
đây đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng cho dù chỉ là giả tạo. Cụ thể ngày 25/5/2010, vợ
chồng ông Trần Công A và bà Dương Thị L đã ký hợp đồng chuyển nhượng nhà ở và

nữa. Bà N do không nhận được tài sản như thỏa thuận khi ký kết hợp đồng ủy quyền đã
khởi kiện ra tòa án.
2
Trong quá trình thực hiện công chứng của các Công chứng viên cũng gặp không ít
khó khăn khi giải quyết những yêu cầu công chứng những hợp đồng giả tạo này. Dù dưới
góc độ nghề nghiệp và kinh nghiệm công tác, không khó khăn để Công chứng viên phát
hiện ra các giao dịch dân sự giả tạo loại này. Tuy nhiên về mặt ý thức của các bên tham
gia họ luôn sẵn sàng ứng phó với các đề xuất, tư vấn, hướng dẫn của Công chứng viên, họ
luôn tỏ ra tự nguyện khi xác lập loại hợp đồng này. Như vậy không còn cách nào khác các
Công chứng viên phải chấp nhận chứng nhận cho họ dù trong thâm tâm luôn áy náy
không yên. Và đồng thời chấp nhận trong tương lai tranh chấp tại tòa án phát sinh từ
những hợp đồng giả tạo này có thể xảy ra mà bản thân Công chứng viên là một bên liên
quan.
Từ thực tiễn đó, chúng tôi kiến nghị cần có giải pháp để giải quyết thực trạng này,
Thứ nhất: Cần xem việc huy động các nguồn vốn trong xã hội là hợp pháp, bện cạnh
hạn chế các hoạt động cho vay tín dụng đen, phát huy vai trò của các tổ chức tín dụng thì
việc huy động các nguồn vốn vay từ các cá nhân, tổ chức là cần thiết và nhất là trong tình
hình kinh tế khó khăn như hiện nay. Do đó, các quy định pháp luật cần mở rộng cho việc
tiếp cận nguồn vốn này chứ không hạn chế như hiện nay.
Thứ 2: Cần có biện pháp xử lý đối với việc thiết lập hợp đồng giả tạo. Hiện nay việc
phán xét việc giao kết hợp đồng giả tạo chỉ dựa vào các bản án, chưa có qui định mang
tính răn đe với các chủ thể cố tình thiết lập hợp đồng giả tạo 4. Vì vậy, trước mắt cần xem
việc giao kết hợp đồng giả tạo là hành vi cấm, nếu vi phạm xẽ bị xử lý.
Thứ 3: Cần phải có những qui định để xác định trách nhiệm của Công chứng viên
khi thực hiện công chứng những loại việc này. Nếu cố tình thực hiện hành vi công chứng
khi biết rằng văn bản mình công chứng là giả tạo thì Công chứng viên phải chịu trách
nhiệm pháp lý. Quy định này sẽ tạo cơ sở cho Công chứng viên giải quyết đúng đắn, đi
vào thực chất, xứng đáng vai trò của Công chứng viên là người cung cấp chứng cứ không
cần phải chứng minh khi có tranh chấp xảy ra. Hiện nay dù không muốn nhưng các Công
chứng viên cũng chọn giải pháp “an toàn” trước mắt cho mình nhằm tránh mâu thuẫn với