http://svnckh.com.vn
1

DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT TRONG ĐỀ TÀI
Từ viết tắt Tên tiếng Anh Tên tiếng việt
ABS Asset-Backed Security
Chứng khoán bảo đảm bằng tài
sản tài chính
MBS Mortgage- Backed Security
Chứng khoán có thế chấp đảm
bảo bằng tài sản
SPV/SPE
Special Purpose
Vehicle/Entity - SPV/SPE

Pháp nhân đặc biệt
CMO
Collateralised Mortgage
Obligations
Chứng khoán tái thế chấp
MBB Mortgage - Backed Bond Trái phiếu thế chấp
CDS Credit default swap Hoán đổi rủi ro tín dụng
CDO
Collateralized Debt
Obligation

Nghĩa vụ nợ có thế chấp
LIBOR
London Interbank Offered
Rate

cũng chỉ có thể cân đối một phần tín dụng của mình cho các dự án bất động sản.
Trong khi lượng tiền nhàn rỗi trong nhân dân rất lớn nhưng việc thu hút đầu tư
vào thị trường bất động sản vẫn còn hạn chế là bởi sản phẩm bất động sản có giá
trị lớn trong khi vốn nhàn rỗi thường là vốn nhỏ lẻ nên khó có thể tham gia vào
được. Để giải quyết những bất cập trên thị trường bất động sản, chúng ta cần có
những hướng giải quyết mới và trong đề tài của mình, nhóm nghiên cứu giới
thiệu đến công cụ chứng khoán hoá.
Chứng khoán hoá các khoản cho vay bất động sản sẽ giải quyết vướng
mắc trên khi nó sẽ chia dự án thành nhiều chứng chỉ có mệnh giá phù hợp để
người dân, các nhà đầu tư có thể tham gia vào thị trường. Hơn nữa, thị trường
các chứng chỉ được chứng khoán hoá sẽ là kênh đầu tư hấp dẫn đối với nhiều
quỹ đầu tư xã hội, bảo hiểm, công ty tài chính, chứng khoán và ngân hàng tạo sự
liên thông giữa thị trường vốn – tiền tệ - bất động sản.
Vai trò huy động vốn và tạo sự liên thông trên thị trường tài chính là
không thể phủ nhận, nhưng bản chất của nó thể hiện ở việc đã tách bạch được
nhu cầu đầu tư và nhu cầu sở hữu. Chúng ta có thể hiểu chứng khoán bất động
sản là một loại chứng khoán đặc biệt kết hợp giữa hai hình thức đầu tư chứng
khoán và đầu tư bất động sản, được đảm bảo bằng giá trị bất động sản mà nó đại
diện, đồng thời cho phép các nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bất
động sản này nhưng không nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn
bộ bất động sản đó trong quá trình sở hữu chứng khoán. Các chứng khoán bất
động sản này sẽ được giao dịch và chuyển nhượng tự do trên các sàn giao dịch

http://svnckh.com.vn
3

để tạo tính thanh khoản và đến khi toàn bộ dự án hoàn thành sẽ được bán đấu
giá và chia cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng khoán bất động sản. Khi
đó những người có nhu cầu thực sự sẽ là những người sở hữu nhà.
Đi cùng với việc chứng khoán hoá sẽ kèm theo yêu cầu về minh bạch
CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN
CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN

I. Cho vay thế chấp bằng tài sản
1. Thế nào là cho vay thế chấp
Cho vay có thế chấp bằng tài sản là một khoản vay có tài sản để đảm bảo
việc hoàn trả. Các khoản cho vay có thế chấp là các khoản nợ dài hạn, việc
thanh toán định kì của khoản nợ được tính toán dựa trên công thức giá trị tiền tệ
theo thời gian. Người vay sẽ phải trả một khoản tiền lãi cố định hàng tháng
trong thời gian từ 10 đến 20 năm, tùy vào điều kiện cụ thể. Trong khoảng thời
gian này, tiền gốc của khoản vay sẽ được trả dần.
Trên thế giới hiện nay, có rất nhiều loại hình thế chấp được sử dụng, về cơ
bản các loại hình này đều có chung một số đặc tính nhất định và chịu sự chi phối
của pháp luật mỗi nước. Lãi suất đối với khoản cho vay này có thể là cố định
hoặc được điều chỉnh lại tại các mốc thời gian đã định trước giữa các bên.
Người đi vay có thể trả nợ dần quan các kỳ và do đó kéo dài thời gian vay nợ.
Số tiền thanh toán của mỗi kỳ có thể là như nhau hoặc tăng hoặc giảm dần tùy
theo thỏa thuận của các bên. Tuy nhiên, một số ngân hàng và công ty tài chính
có thể sẽ yêu cầu người vay thanh toán toàn bộ số nợ vào một ngày xác định.
2. Tác dụng của cho vay thế chấp
Trong hoạt động tín dụng, người cho vay thường gặp phải rất nhiều rủi ro:
rủi ro về mặt lãi suất, rủi ro về tài chính và thanh toán chậm của khách hàng.
Với những khoản cho vay có tài sản thế chấp, nếu người vay không thanh toán
được nợ, người cho vay sẽ thanh lý tài sản thế chấp, thu lại một phần hoặc toàn
bộ tiền gốc, do đó làm giảm bớt độ rủi ro khi cho vay.
Khoản vay thế chấp bằng bất động sản (tiếng anh là Mortagage) là một
sản đó (toà nhà, căn hộ,…) để đảm bảo thanh toán. Nếu chủ sở hữu của ngôi nhà
(người vay thế chấp, có thể là các cá nhân hay các hãng phát triển nhà) không

thập niên 1990, thậm chí lại còn đóng gói MBS và một số tài sản khác. Nghiên
cứu của Mason and Rosner (2007) cho biết vào năm 2005, có đến 81% tài sản
đảm bảo cho CDO là từ MBS, tức là vào khoảng 200 tỷ dollar Mỹ. Do đó có
quan điểm cho rằng CDO là sản phẩm tái chứng khoán hóa các loại chứng
khoán khác. Thứ giấy nợ đảm bảo bằng tài sản này có thể có nhiều loại là sản

1
là các công ty đại chúng, các tổ chức tài chính của Hoa Kỳ chuyên mua và chứng khoán hóa các khoản

http://svnckh.com.vn
6

phẩm chứng khoán hóa của việc đóng gói các loại tài sản có mức độ rủi ro khác
nhau, và hướng tới các đối tượng nhà đầu tư khác nhau. Loại CDO từ tài sản có
mức độ rủi ro thấp nhất có thể được các tổ chức đánh giá tín nhiệm xếp hạng
cao nhất. Cùng với sự ra đời và phát triển của CDO là sự xuất hiện của những tổ
chức cung cấp dịch vụ bảo hiểm cho nhà đầu tư CDO và của những tổ chức liên
kết cung cấp hợp đồng hoán đổi tổn thất tín dụng (hay CDS).
2. Các chủ thể tham gia vào quá trình chứng khoán hoá
Chủ tài sản ban đầu (Originator): Là bên “bán” tài sản cho Pháp nhân đặc
biệt (chuyển tất cả các quyền liên quan đến tài sản). Chủ tài sản ban đầu thường
tiếp tục làm dịch vụ quản lý tài sản cho Pháp nhân đặc biệt để hưởng phí quản
lý.
Pháp nhân đặc biệt (Special Purpose Entity / Vehicle): Được thiết lập để
thực hiện chức năng chuyển hóa các tài sản có tính thanh khoản kém thành các
chứng khoán có thể mua bán, chuyển nhượng tự do trên thị trường. Nhờ nghiệp
vụ tách riêng các tài sản và tái cấu trúc các luồng tiền, pháp nhân đặc biệt có thể
phát hành nhiều loại chứng khoán chuyển hóa khác nhau để đáp ứng nhu cầu đa
dạng của người đầu tư về thời gian đáo hạn, tỷ suất sinh lời và mức độ rủi ro.
Trong quá trình tạo tính thanh khoản cho các tài sản, pháp nhân đặc biệt có thể

Hình 1: Quy trình tạo chứng khoán MBS
2. Phƣơng thức tạo chứng khoán có tài sản cầm cố bằng các chứng khoán
tái thế chấp: Collateralised Mortgage Obligations (CMO):

2
Quản trị rủi ro trong ngân hàng thương mại – PGS.TS Nguyễn Văn Tiến

1.

3. http://svnckh.com.vn
8


MBS

http://svnckh.com.vn
9

phương thức phát hành MBB thông thường vẫn duy trì các khoản cho
vay này ở nội bảng.
- Trong khi MBS và CMO có mối liên hệ trực tiếp giữa các luồng tiền
của khoản vay có thế chấp và các luồng tiền của các chứng khoán, thì
mối quan hệ này trong MBB chỉ là mối quan hệ cầm cố, không trực
tiếp giữa các luồng tiền vay có thế chấp và các luồng tiền thanh toán lãi
suất và gốc trái phiếu MBB.
Về bản chất, khi một ngân hàng phát hành MBB và sau đó nếu ngân hàng
này bị phá sản, thì những người nắm giữ trái phiếu MBB là những người đầu
tiên có quyền tiếp cận và có quyền được chia các tài sản để thế chấp phát hành
MBB. Hay nói cách khác, ngân hàng đã tách nhóm tài sản cho vay có thế chấp ở
nội bảng thành một nhóm (nhưng vẫn duy trì ở nội bảng) và dùng nó làm tài sản
cầm cố (đảm bảo) để phát hành trái phiếu MBB.

chính.
3. Lợi ích của nhà đầu tƣ:
Có thêm một công cụ đầu tư mới với suất sinh lợi cao hơn trái phiếu Chính
phủ và độ tin cậy tương đối ổn định.
Tính thanh khoản của chứng khoán đảm bảo bằng tài sản tài chính (chứng
khoán ABS) khá cao nên người đầu tư có thể dễ dàng tham gia giao dịch trên thị
trường tập trung.
Chứng khoán ABS là một công cụ hữu hiệu cho nghiệp vụ phòng ngừa rủi
ro, đặc biệt là cho nhà đầu tư cổ tức.
Giảm thiểu rủi ro có thể ảnh hưởng đến mức độ tín nhiệm của chủ thể phát
hành, do tính chất của chứng khoán ABS là chỉ phụ thuộc vào “chất lượng” của
tài sản chuyển hóa.
4. Lợi ích cho hệ thống trung gian tài chính
Giảm được thời lượng của danh mục đầu tư.
Tăng khả năng thanh khoản của tài sản.

http://svnckh.com.vn
11

Giảm được các chi phí có tính chất thuế quy chế.
Tăng thu nhập từ chi phí.
IV. Rủi ro trong hoạt động chứng khoán hoá các khoản cho vay bất động
sản
Trong quá trình chứng khoán hoá sẽ có nhiều rủi ro, nhưng sau đây là một
số rủi ro chính mà các thành viên cho là quan trọng:

- Rủi ro tín dụng;
- Rủi ro hệ thống;
- Rủi ro liên quan đến pháp luật.
1. Rủ

Thu nhập từ lãi suất dựa trên lãi suất cố định, chi phí lãi phải trả là lãi suất
thả nổi: Nếu lãi suất tăng lên thì sẽ phát sinh rủi ro lãi suất khi mà thu nhập từ
lãi sẽ không bù đắp đủ các khoản chi phí phải trả lãi.
Thu nhập từ lãi dựa trên lãi suất thả nổi, chi phí trả lãi dựa trên lãi suất cố
định: Khi lãi suất giảm thì thu nhập từ lãi sẽ giảm trong khi chi phí trả lãi vẫn
giữ nguyên thì thu nhập từ lãi sẽ không bù đắp được chi phí.
Thu nhập và chi phí đều dựa trên lãi suất thả nổi: vì cả thu nhập từ lãi và
chi phí lãi phải trả được neo theo những lãi suất khác nhau vì thế sẽ xuất hiện rủi
ro lãi suất khi các lãi suất được neo có biến động khác biệt nhau.
Tương tự với rủi ro tỷ giá, cũng có sự khác biệt khi mà thu nhập và chi phí
từ các đồng tiền khác nhau vì luôn luôn có sự biến động tỷ giá.
Rủi ro tính lỏng: Rủi ro tính lỏng sẽ bao gồm rủi ro trên bảng cân đối kế
toán và rủi ro liên quan đến thị trường.
Rủi ro tính lỏng trên bảng cân đối kế toán: Rủi ro này xảy ra khi có sự
không cân xứng giữa dòng tiền ra và dòng tiền vào của SPVs. Có thể tránh được
rủi ro này nếu công ty có lịch trình rõ ràng và cụ thể về dòng tiền ra vào nhưng
với điều kiện các khoản này phải đúng thời hạn. Rủi ro tính lỏng xảy ra khi các
khoản thanh toán bị trì hoãn ( rủi ro tín dụng).
Rủi ro tính lỏng liên quan đến thị trường: Đó là khi nhà đầu tư không thể
thực hiện việc mua, bán trái phiếu ở một mức giá mong muốn ở thời điểm nhất
định bởi vì không có tính lỏng trên thị trường thứ cấp. Ngoài ra, rủi ro tính lỏng

http://svnckh.com.vn
13

cũng xảy ra đối với các SPVs khi không phải tất cả trái phiếu họ phát hành cũng
có thể thực hiện trên thị trường sơ cấp.
Rủi ro hoạt động: Rủi ro này là hệ quả của số lượng lớn các quan hệ hợp
đồng giữa các bên trong giao dịch kết hợp với thông tin bất cân xứng giữa các
bên. Những trung gian trong giao dịch có phạm vi hoạt động rộng có thể thực

V. Bài học kinh nghiệm của các nƣớc trên thế giới về chứng khoán hoá các
khoản cho vay bất động sản
Hiện nay, thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản bị chi phối bởi
nền kinh tế toàn cầu, nhất là của các nền kinh tế lớn, trong đó nền kinh tế Mỹ có
tầm ảnh hưởng rất lớn nó tác động đến nền kinh tế toàn thế giới. Điều này thể
hiện rõ qua cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản tại Mỹ mà bắt nguồn là từ
cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản trên thị trường thứ cấp năm 2007. Cuộc
khủng hoảng từ Mỹ đã lan rộng và tác động xấu đến thị trường bất động sản và
thị trường chứng khoán quốc tế. Và bài học từ kinh nghiệm áp dụng công cụ này
vào những 90 nhằm khắc phục tình trạng đóng băng của thị trường nhà đất sau
khi khủng hoảng xảy ra cũng là kinh nghiệm thiết thực đối với Việt Nam. Cạnh
đó thì thị trường bất động sản Singapore cũng là một thị trường phát triển mạnh
mẽ, có nhiều thành quả và là một nước thuộc khối ASEAN nên tham khảo khi
định hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam.
1. Tín dụng bất động sản tại Mỹ và khủng hoảng cho vay dƣới chuẩn 2007
Thị trường tín dụng bất động sản ở Mỹ đã phát triển ở một trình độ cao,
bằng nghiệp vụ chứng khoán hóa các khoản cho vay cầm cố thế chấp trên thị
trường cầm cố thế chấp thứ cấp, cụ thể là phát hành trái phiếu bất động sản, đã
huy động được nhiều ngân hàng và nhà đầu tư trên thế giới tham gia vào việc tài
trợ vốn cho thị trường bất động sản Mỹ. Tuy nhiên các trái phiếu này lại được
đảm bảo bằng các khoản nợ xấu, khả năng trả nợ của người đi vay là thấp.
1.1 Một số khái niệm
- Thi trường cầm cố thế chấp thứ cấp: là thị trường nơi diễn ra việc mua
bán các khoản cho vay có thế chấp bằng tài sản giữa nhà cho vay trực tiếp trên
thị trường cầm cố thế chấp sơ cấp (là chủ yếu) với các tổ chức mua bán nợ. Các

http://svnckh.com.vn
15

nhà cho vay trực tiếp tập hợp các khoản cho vay thế chấp cầm cố của mình lại

http://svnckh.com.vn
16

thanh toán lần đầu cao, khoản tín dụng có thời hạn ngắn. Cuộc khủng hoảng
1929 - 1933 dẫn tới giai đoạn giá trị bất động sản giảm mạnh, chỉ còn khoảng
50% của thời kỳ đỉnh cao trước khủng hoảng. Người mua nhà thấy tình trạng bất
trắc đã chấp nhận tuyên bố mất khả năng thanh toán với các ngân hàng, chấm
dứt nghĩa vụ tài chính cá nhân. Làn sóng phát mại tài sản điển hình lên tới
250.000 vụ mỗi năm trong giai đoạn 1931 - 1935. Vào lúc xấu nhất, 10% số bất
động sản bị siết nợ. Các tổ chức đặc biệt quan trọng đã được thành lập, gồm:
- HOLC: Huy động vốn từ trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh, dùng vốn
mua các bất động sản vỡ nợ, phục hồi trạng thái, đổi kỳ hạn khoản nợ. Đổi từ lãi
suất biến động, ngắn hạn và không khấu trừ dần sang loại tài chính lãi suất cố
định, dài hạn (20 năm trở lên) và khấu trừ dần tới khi hoàn thành nghĩa vụ tài
chính. HOLC trong vụ này đã mua lại và xử lý khoảng 1 triệu hợp đồng vay.
- FHA: Được thành lập để bảo hiểm cho các hợp đồng vay tài trợ bất động
sản. Các hợp đồng bảo hiểm để đảm bảo cho những khế ước của HOLC có thể
được giao dịch. HOLC không phải cơ quan kinh doanh bất động sản nên cần
tính thanh khoản để thu hồi tài chính. HOLC và FHA hợp sức thành một cơ cấu
kỹ thuật tài chính cho phép các tổ chức tài chính không còn thanh khoản trở nên
thanh khoản, giúp phục hồi thị trường tài chính. Tới năm 1936, HOLC hoàn
thành sứ mệnh và dừng hoạt động.
- Fannie Mae: Ra đời 1938. Nó hà hơi tiếp sức cho FHA qua thị trường thứ
cấp giao dịch các khế ước FHA. Fannie Mae phát hành trái phiếu mua các hợp
đồng tín dụng ở mệnh giá. Những thay đổi này dẫn tới năm 1948, kỳ hạn vay
dài nhất tăng lên 30 năm (so với 20 năm trước đó). Năm 1956, FHA tăng tỷ lệ
vay trên giá trị bất động sản lên tối đa 95% (so với 80% trước đó) với xây dựng
mới và 90% với nhà đang có. Tới năm 1980 thì chứng khoán hóa đã trở thành
nguồn tài chính chủ yếu tài trợ cho hoạt động vay bất động sản nhà ở. Sự liên
thông này khá toàn diện. Điều này làm thay đổi cơ cấu tiêu dùng của người dân

tranh khốc liệt trên thị trường, nhiều công ty tài trợ địa ốc đã săn sàng cho vay
không cần tiền đặt cọc, cũng không cần người đi vay phải chứng tỏ rỏ ràng về
khả năng trả nợ. Với cách cho vay quá dễ dàng, thì những người trước đây bị

3
Nguồn: Green & Watcher (2005)

http://svnckh.com.vn
18

xếp hạng không đạt chuẩn có thể tiếp cận một cách dễ dàng với các nguồn tín
dụng, được vay trả góp một cách thoải mái. Từ đấy có rất nhiều khách hàng
trước đây chưa hề có lý lịch vay mượn, hoặc có lý lịch yếu vì từng chậm trả nợ,
hoặc không đủ khả năng trả góp hàng tháng cho đến những người từng bị phá
sản… cũng có thể tiếp cận nguồn vay và trở thành chủ nhân của những ngôi nhà
lớn với những khoản vay lớn.
Nguồn tài trợ bất động sản gia tăng: Trước đây nguồn tín dụng bất động
sản chủ yếu là từ các ngân hàng với các ràng buộc gắt gao về luật lệ hoạt động
ngân hàng. Lượng tiền cho vay có hạn do các nguồn cung tiền cho vay của các
ngân hàng phụ thuộc rất nhiều vào lượng tiền ký gởi của khách hàng, và chỉ một
phần trong số tiền này được dùng cho vay bất động sản do yêu cầu quản lý rủi ro
tín dụng.
Với sự ra đời và phát triển mạnh mẽ của thị trường thế chấp cầm cố thứ
cấp và cao hơn nữa là nghiệp vụ chứng khoán hóa các khoản vay cầm cố thế
chấp trên đã có thêm rất nhiều đối tượng tham gia tài trợ cho bất động sản như
các công ty bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các quỹ hưu trí, các nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Theo đó, lượng vốn đổ vào cho vay bất động sản tăng lên rất nhiều và tính thanh
khoản của các khoản cho vay này cũng tăng lên.
c. Hậu quả của khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ
Cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ đã để lại cho nên kinh tế

chức này.
Các định chế tài chính nước ngoài đang có mức độ liên quan rất cao tới
các tổ chức cho vay khổng lồ ở Mỹ. Ước tính, khoảng 50% các loại chứng
khoán được phát hành từ các khoản nợ cho vay cầm cố ở Mỹ hiện nằm trong tay
các nhà đầu tư nước ngoài. Cùng lúc các ngân hàng đầu tư Mỹ như Merrill
Lynch và Citigroup phải gánh những khoản thâm hụt tài sản “vĩ đại” do nợ xấu
ở thị trường Mỹ, ngân hàng khổng lồ mang “quốc tịch” Thụy Sỹ UBS và Ngân
hàng IKB Deutsche Industriebank của Đức cũng ở trong tình trạng tương tự.
Deutsche Bank thua lỗ tổng cộng 2,5 tỷ euro trong quý I/08. Tại Norway, 8 ngân
hàng đã công bố thua lỗ ít nhất 125 triệu USD vì đầu tư vào các loại chứng
khoán bất động sản của Mỹ. Vì khủng hoảng thanh khoản, một ngân hàng lớn
của Anh là Northern Rock đã bị Chính phủ nước này quốc hữu hóa vào tháng
2/2008.
2. Tín dụng bất động sản tại Singapore

4
Các ngân hàng tổng hợp, ngân hàng đầu tư, công ty bảo hiểm, công ty tài chính lớn của Mỹ

http://svnckh.com.vn
20

Singapore từng bùng nổ thị trường bất động sản vào cuối thập niên 1970,
suy thoái giữa thập niên 1980. Lần bùng nổ thứ hai là vào đầu đến giữa thập
niên 1990, suy thoái từ năm 1997 đến 2006. Từ năm 2007, đất nước này bắt đầu
lần bùng nổ thứ 3. Năm 2007, thị trường nhà đất Singapore phát triển “nóng”
nhất thế giới, khi giá bất động sản tăng 31%. Tuy nhiên, thị trường bất động sản
nước này cũng không tránh khỏi những nghi ngại dây chuyền bắt nguồn từ sự đi
xuống của kinh tế Mỹ, cũng như những áp lực lạm phát đang diễn ra ở nhiều
nền kinh tế. Chính phủ Singapore cho biết, giá nhà dân chỉ tăng 0,4% quý
2/2008, mức tăng thấp nhất 4 năm qua. Mặc dù mức tăng chung của thị trường

Bênh cạnh đó, với tâm lý cho rằng giá bất động sản chỉ có tăng chứ không
giảm và cho rằng đầu tư vào bất động sản luôn mang lại lợi nhuận cao làm nhiều
người lao vào đầu tư kinh doanh. Tuy nhiên, khi lao vào đầu tư và mua nhà
không phải nhà đầu tư và người dân cũng hiểu hết các rủi ro trước khi mua các
sản phẩm tài chính phức tạp nên không tránh khỏi những tổn thất nặng nề. Các
nhà đầu tư và khách hàng cần tỉnh táo để nhận ra các hình thức cho vay trả góp
trong đó không ít sản phẩm là cái bẫy "giết" người. Hơn nữa làn sóng đầu tư vào
bất động sản luôn ra hiệu ứng bầy đàn của cơn sốt đầu cơ, khiến giá nhà đất tăng
đến mức phi lý. Đây là những bài học không thừa cho bất cứ quốc gia nào trong
quá trình hội nhập và phát triển.

CHƢƠNG II: TRIỂN VỌNG ÁP DỤNG CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC
KHOẢN CHO VAY THẾ CHẤP TẠI VIỆT NAM

I. Tổng quan thị trƣờng bất động sản
1. Cơ bản về bất động sản
1.1 Khái niệm
Theo quy định của Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa
XI, kỳ họp thứ 7 thì bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây

http://svnckh.com.vn
22

dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đấ

- Bất động sản là tài sản không di động được, trong đó bất động sản điển

số trong các giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như ở các
nước trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bất động sản thuộc loại này chủ yếu
là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông
nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử
dụng.
Bất động sản đặc biệt: Là những bất động sản như các công trình bảo tồn
quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang.
1.3 Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản
Giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị
trường. Khi cầu lớn hơn cun y cao lên; ngược
lại, khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy
nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ
những khuyết tật của thị trường như độc quyền, đầu cơ, sự can thiệp của Nhà
nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư như
đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện... tăng hoặc miễn giảm thuế cho
các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản bất động
sản thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp... có
những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán
nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư. 2. Thị trƣờng bất động sản
2.1 Khái niệm
Thị trường bất động sản là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao
đổi về bất động sản được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế
giá. Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ
được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế
chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh


đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có
cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo.

http://svnckh.com.vn
25

Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị
trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh
tế của một quốc gia: Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư
vào các tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thời
điểm người ta luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc
ngược lại. Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu
rất lớn về vốn. Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ
có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành
mạnh
2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
Cũng như các thị trường khác, sự hình thành và phát triển của thị trường
bất động sản cũng chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội,
dân cư… Tuy nhiên, do bất động sản là những hàng hóa đặc biệt nên sự ảnh
hưởng của các yếu tố này đến thị trường bất động sản lại có những đặc điểm,
biểu hiện riêng, cụ thể:
Sự phát triển kinh tế: Phát triền kinh tế làm tăng nhu cầu sử dụng đất trong
các lĩnh vực phi nông nghiệp, đồng thời quá trình phát triển của khoa học kỹ
thuật và công nghệ tác động trực tiếp vào việc tạo lập, thay thế, cải tạo… hàng
hoá bất động sản phù hợp với yêu cầu mới của nền kinh tế và xã hội.
Dân số: Tăng dân số dẫn tới tăng nhu cầu về sử dụng đất, trong khi diện
tích đất đai giới hạn, gây sức ép lên thị trường bất động sản.
Pháp luật: Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự
hình thành và phát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy
định pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh…