BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
 PHAN THỊ NHÂN

P
P
P
H
H
H
Á
Á
Á
T
T
T
T
T
T
R

Q
Q
U
U
U
Ả
Ả
Ả
T
T
T
H
H
H
Ị
Ị
Ị
T
T
T
R
R
R
Ư

D
D
Ụ
Ụ
Ụ
N
N
N
G
G
G
B
B
B
Ấ
Ấ
Ấ
T
T
T
Đ
Đ
Đ
Ộ

A
A
V
V
V
I
I
I
Ệ
Ệ
Ệ
T
T
T
N
N
N
A
A
A
M
M
M


Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 09 năm 2008

Phan Thị Nhân

Học viên cao học khóa 15
Chuyên ngành: Kinh tế - Tài chính – Ngân hàng
Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh MỤC LỤC

Trang
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ
LỜI MỞ ĐẦU 1

2.1.2 Đánh giá chung về thị trường bất động sản Việt Nam 40
2.2 Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam 42
2.2.1 Hành lang pháp lý đối với thị trường tín dụng bất động sản ở Việt Nam 42
2.2.2 Các sản phẩm tín dụng được tung ra trên thị trường Việt Nam 43
2.2.2.1 Các sản phẩm qua kênh truyền thống 43
2.2.2.2 Các sản phẩm mới 50
2.2.3 Tín dụng bất động sản tại Việt Nam, những tồn tại và nguyên nhân 52
2.2.4 Tác động của bùng nổ tín dụng đến môi trường tài chính tiền tệ 56
Phần 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp
ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản 59
3.1 Nhu cầu bất động sản 59
3.2 Nhu cầu tín dụng của thị trường bất động sản 63
3.3 Một số giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp
ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản 64
3.3.1 Các giải pháp với kênh tín dụng qua Ngân hàng 64
3.3.2 Cho phép hình thành thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp 67
3.3.3 Chứng khoán hóa bất động sản 69
3.3.3.1 Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố 70
3.3.3.2 Trái phiếu công trình 72
3.3.3.3 Chứng chỉ bất động sản 73
3.3.4 Phát hành quyền mua chọn mua đối với kênh huy động truyền thống từ
người mua và nhà đầu tư 75
3.3.5 Các giải pháp về phía nhà nước 76
3.3.6 Các giải pháp khác 77
Kết Luận 80
Tài liệu Tham khảo
Phụ lục

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1: Động thái về tiền vay khế ước bất động sản Mỹ 19
Bảng 1.2: Tiến độ huy động vốn dự án tại Singapore 24
Bảng 2.1: Bảng giá một số đất dự án tại TP.HCM 33
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ ĐỒ THỊ

Hình 2.1: Biến động khu công nghiệp trong các năm qua 29
Hình 2.2: Diện tích đât sử dụng cho các khu công nghiệp qua các năm 29

phát cao, vật giá tăng chóng mặt. Nhà nước đang ưu tiên thực thi các biện pháp
chống lạm phát, trong đó chính sách thặt chặt tiền tệ là một biện pháp quan trọng.
Khi Nhà Nước thi hành chính sách thắt chặt tiền tệ, rút một lượng lớn tiền ờ
ngoài lưu thông về thì thị trường bất động sản bị ảnh hưởng ngay lập tức đang
tăng nóng chuyển sang trạng thái bị đóng băng. Và cũng không ngoại lệ, thị
trường tín dụng bất động sản cũng bị tác động lớn, các kênh tính dụng truyền
thống bị nghẽn mạch. Đây là vấn đề thời sự nóng bỏng và là một bài toán khó
cho thị trường bất động sản vì nhu cầu về vốn thì ngày càng tăng. Vậy làm thế
nào để khơi thông các nguồn tín dụng đang bị tắc nghẽn, làm thế nào để thị
trường tín dụng vẫn là một kênh cung cấp vốn tốt cho thị trường bất động sản?
Vì vậy việc nghiên cứu “Phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động
sản của Việt Nam” là một yêu cầu cấp thiết để góp phần khơi thông và phát triển
hơn nữa thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng được nhu cầu vốn của thị
trường bất động sản. Và đây cũng là mục tiêu của đề tài đề ra.

2

2. Ý nghĩa khoa học thực tiễn của đề tài
Luận văn đưa ra một số đóng góp chính như sau:
- Hệ thống hóa các lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường tín dụng bất
động sản.
- Điểm qua tình hình thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là những năm
gần đây, đánh giá nhu cầu về bất động sản trong các năm tới.
- Điểm lại tình hình thị trường tín dụng bất động sản trong những năm gần
đây. Đánh giá tình hình cung cấp tín dụng qua các kênh, xem xét nguyên nhân và
tồn tại của thị trường tín dụng bất động sản.
- Đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm khơi thông và nâng cao hiệu quả

ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản.
 Kết luận 4

Phần 1: Khung lý thuyết về thị trường bất động
sản và thị trường tín dụng bất động sản.

1.1. Tổng quan thị trường bất động sản
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm về bất động sản và hàng hóa bất động sản

+ Các hạn chế về mặt qui hoạch, đây là mặt hạn chế nổi bật nhất vì: việc
phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử
dụng đất trong từng thời kỳ nên thông thường không thể tùy tiện chuyển mục
đích sử dụng đất trái với quy hoạch. Những thay đổi về cao độ, diện tích xây
dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và quy định về xây dựng của
chính quyền địa phương.
- Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: do bất
động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản
phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài
hơn so với các tài sản khác, điều này dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. Mặt
khác, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua môi giới
(có thể là cá nhân hoặc tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên
- Khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt: bất động sản là một
hàng hóa đặc biệt, quan trọng, không thể di dời và có giá trị cao do đó việc
chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt. Hơn nữa khi chuyển nhượng bất động
sản nhà nước yêu cầu các bên giao dịch thực hiện một số thủ tục chuyển quyền
nên mất một khoảng thời gian đáng kể.
- Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước: vì bất động sản có tầm
quan trọng rất lớn với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà
nước luôn có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng
và chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của
Nhà Nước.
1.1.1.3. Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao
đổi về bất động sản được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế
giá.
Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không
chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê,
thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh


cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác
nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản của từng địa phương. 7

- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bất động
sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà Nước nên
mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hóa
tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác. Bên cạnh đó, do
không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc
quyền. Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất
đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh
tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo.
- Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị
trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh
tế của một quốc gia: Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào
các tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thời điểm
người ta luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược
lại. Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn
về vốn. Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể
phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh
và ổn định.
1.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
Cũng như các thị trường khác, sự hình thành và phát triển của thị trường
bất động sản cũng chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội, dân
cư… Tuy nhiên, do bất động sản là những hàng hóa đặc biệt nên sự ảnh hưởng
của các yếu tố này đến thị trường bất động sản lại có những đặc điểm, biểu hiện
riêng, cụ thể:
-Sự phát triển kinh tế:

thành và phát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định
pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh…. bằng bất
động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc có thể xóa
bỏ sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất
động sản là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà nước ở mọi thời kỳ
(trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh.
-Chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Nhà nước:
Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địa
phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. 9

Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực
kinh tế sẽ đi kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này
thực chất sẽ xác định và xác định lại mục đích sử dụng đất từ đó những khu vực,
vùng nào nằm trong quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông
nghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp hoặc nằm trong quy hoạch xây
dựng khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại, dịch vụ,…sẽ đồng thời làm
gia tăng các đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ đó làm tăng nhu cầu
về bất động sản, thúc đẩy tăng các chủng loại hàng hóa và giao dịch bất động sản
trên thị trường. Ngược lại, những vùng, khu vực không được Chính phủ Trung
ương, Chính quyền Địa phương chú trọng đầu tư phát triển kinh tế do yếu tố
vùng không thích hợp cho mục tiêu phát triển kinh tế thì nhìn chung cầu bất động
sản cho hoạt động sản xuất kinh doanh, cho nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư
không được kích thích, đồng nghĩa với giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ
trầm lắng, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của thị trường bất động sản tại khu
vực, vùng tương ứng.
Bên cạnh đó các chính sách về tài chính và tiền tệ của nhà nước ảnh
hưởng rất lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Khi Nhà nước áp

thị trường và góp phần đưa đến những cơn "sốt" đất khiến cho các dự án bất
động sản có sự chênh lệch rất lớn về giá so với giá trị thực tế của nó.
- Hiện tượng đầu cơ trên thị trường này là rất nhiều. Chính sự tham gia của
các nhà đầu cơ làm cho giá cả BĐS đẩy lên một cách nhanh chóng, tạo giá ảo.
Đây chính là nguyên nhân dẫn đến bong bóng thị trường, tạo ra những cơn sốt
nóng lạnh trên thị trường.
- Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, nhất là các
thông tin về phát triển và quy hoạch không được công khai rỏ ràng làm cho các
đối tượng tham gia vào thị trường có những quyết định không đúng. Điều này
làm cho tính minh bạch cả thi trường này thấp hơn các thi trường khác.
- Sự thiếu chuyên nghiệp trong quản lý của Nhà Nước: đã khiến thị trường
này hoạt động mang nhiều tính tự phát và dễ tổn thương, thể hiện nhiều khuyết
tật: hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được đổi mới; hệ thống
đăng ký bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý
công khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn 11

trong bất động sản; quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan
quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập; còn nhiều sai phạm trong áp dụng
pháp luật mới về đất đai
- Năng lực của các doanh nghiệp bất động sản: thị trường bất động sản vẫn
rất hấp dẫn do chênh lệch cung cầu quá lớn. Do đó, hiện nay không ít các doanh
nghiệp không chuyên cũng tham gia kinh doanh bất động sản, hoạt động với tính
chuyên nghiệp không cao. Ngoài ra, quy mô vốn nhỏ không phù hợp với yêu cầu
của thị trường cũng là điều rất đáng quan tâm. Năng lực yếu kém khiến cho nhiều
doanh nghiệp không có được chiến lược kinh doanh thích hợp, góp phần gây ra
tình trạng hỗn loạn cho thị trường bất động sản, và tác động xấu đến hiệu quả đầu

các chuyên gia bất động sản, quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ
5 năm trở lên. Mặt khác, bất động sản là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tín
dụng bất động sản thường là các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hoàn tín
dụng trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp.
- Người đi vay thường huy động theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho
dự án bất động sản cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn:
đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thồ và hoàn thiện…. Thế
nên, nhà đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án , nhưng những khoản tiền này cần
theo từng giai đoạn khác nhau do vậy nếu huy động theo từng giai đoạn sẽ giảm
áp lực về lãi suất. Còn nếu huy động vốn một lần thì vốn không được sử dụng
ngay một lúc nhưng vẫn phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn
không hiệu quả.
- Là thị trường có độ rủi ro cao: điều này xuất phát từ bản thân thị trường
bất động sản là một thị trường tiềm rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối
cung cầu … Một khi, thị trường bất động sản chuyển từ tăng nóng sang đóng
băng, giá bất động sản sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về bất
động sản gần như không xãy ra làm cho các nhà đâu tư gặp rất nhiều khó khăn về
tài chính thậm chí có thể bị phá sản. Điều này làm cho khả năng thanh toán của
các khoản tín dụng của người đi vay gặp rất nhiều khó khăn có thể mất luôn khả
năng thanh toán. Do vậy, việc thu hồi các khoản tín dụng là một vấn đề nan giải,
nợ xấu tăng lên một cách nhanh chóng, nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao.
1.2.2. Quản trị rủi ro thuộc các tổ chức tín dụng cho vay bất động sản
Để giảm thiểu rủi ro trong cho vay bất động sản, các tổ chức tín dụng
thường cấp cho phòng tín dụng các chức năng:
- Chức năng quản lý khách hàng và kênh bán hàng;
- Chức năng marketting thị trường;
- Chức năng hành chính; 13
14

nhiên, trong giới hạn bài viết này chỉ thống kê một số hình thức phổ biến và nổi
bật.
Trước hết là chúng ta xét các sản phẩm tín dụng thông qua kênh truyền
thống là ngân hàng:
- Tín dụng xây dựng: là các khoản cho vay để xây dựng các công trình như
nhà ở, chung cư, cao ốc văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cơ sở sản
xuất, các công trình xây dựng khác. Các khoản tín dụng này được thanh toán cho
bên xây dựng (thi công) khi đã hoàn thành bộ công trình hoặc từng hạn mức công
trình theo thỏa thuận hợp đồng nhận thầu. Ngân hàng cấp cho khách hàng một
khoản tín dụng tương ứng một số phần trăm nào đó giá trị dự án xây dựng.
Khoản tín dụng này chỉ được giải ngân khi có đủ chứng từ chứng minh là công
việc xây dựng đã diễn ra. Loại tín dụng này được đảm bảo hoặc bằng quyền sử
dụng đất, hoặc bằng tài sản hình thành từ vốn vay, hoặc khoản phải thu từ bên
chủ đầu tư theo hợp đồng nhận thầu, hoặc bằng tài sản đảm bảo khác. Đây là sản
phẩm tín dụng dễ quản lý nhưng phải theo dõi, lãi suất cho vay tương đối cao và
chỉ tính trên số tiền đã giải ngân. Và khoản tín dụng này phải dự chuyển thành
một khoản tín dụng bất động sản trong tương lai. Tín dụng xây dựng có thể là
khoản tín dụng ngắn hạn hoặc dài hạn tùy thuộc vào đối tượng đi vay, kế hoạch
của dự án. Thông thường, nếu người đi vay là các chủ đầu tư thì đây thường là
các khoản tín dụng dài hạn, nếu người đi vay là các nhà thầu xây dựng thì đây
thường là các khoản tín dụng ngắn hạn, và nguồn để trả nợ là các khoản thanh
toán của chủ đầu tư.
- Tín dụng bất động sản thế chấp: với hình thức này khách hàng phải có tài
sản khác để thế chấp đảm bảo cho khoản tín dụng này hoặc phải đảm bảm bằng
tài sản hình thành từ vốn vay. Để được cấp tín dụng, người đi vay phải có vốn tối
thiểu là bao nhiêu phần trăm của tài sản hình thành tùy theo quy định của từng

theo đó khách hàng sẽ ứng trước cho chủ đầu tư các khoản tiền nhất định theo
từng giai đoan quy định trong hợp đồng.
- Thứ hai là huy động vốn theo kiểu góp vốn để xây dựng sau này được chia
lợi nhuận hoặc được quyền mua nhà.
Cho thuê tài chính bất động sản: là một hoạt động tín dụng trung dài hạn,
theo đó ngân hàng hoặc công ty tài chính mua lại cơ sở rồi sau đó cho doanh
nghiệp thuê lại. Sản phẩm này chỉ áp dụng được cho cơ sở thương mại hay công
nghệ đang được xây cất hoặc mua và cho thuê lại. Với hình thức này thì người đi 16

vay không cần bỏ vốn, ngân hàng hoặc công ty cho thuê bỏ toàn bộ vốn để đầu tư
hoặc mua bất động sản sau đó cho thuê lại. Đây là một hình thức tín dụng dài
hạn, có lãi suất cao.
Tín dụng bất động sản “Gác lửng” (Mezzanine): theo đó chủ đầu tư của
một số dự án lớn phát hành một số trái phiếu dài hạn, ngân hàng sẽ ghi mua với
điều kiện chủ đầu tư hứa sẽ mua lại sau một thời gian hạn định. Với hình thức
này thì lãi suất được cố định trước và có thể có một phần tùy thuộc vào lợi nhuận
của chủ đầu tư. Hình thức này chỉ áp dụng cho những dự án lớn – có thể nói là đồ
sộ với sự hợp tác của nhiều nhà đầu tư chiến lược và nó phụ thuộc vào việc xác
định của nhóm đầu tư này sẽ bỏ thêm vốn vào dự án.
Trái phiếu công trình: phát hành trái phiếu là một giải pháp hiệu quả cho
các công ty bất động sản để huy động vốn khi phải đối mặt với tình trạng hạn chế
cho vay của Ngân hàng. Phát hành trái phiếu cho phép công ty bất động sản tích
cực quản lý tỉ lệ lãi suất, đồng thời có khả năng kiểm soát tốt hơn khung thời gian
cho dự án. Tuy nhiên, huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu là huy động
một lượng vốn nhiều trong một lần, nhưng việc sử dụng vốn thì sẽ dàn trải theo
từng giai đoạn của dự án nên việc sử dụng vốn của chủ đầu tư sẽ kém hiệu quả,
phải trả lãi cho những đồng vốn chưa sử dụng đến.

1.3.1.1. Một số khái niệm
- Thi trường cầm cố thế chấp thứ cấp: là thị trường nơi diễn ra việc mua bán
các khoản cho vay có thế chấp bằng tài sản giữa nhà cho vay trực tiếp trên thị
trường cầm cố thế chấp sơ cấp (là chủ yếu) với các tổ chức mua bán nợ. Các nhà
cho vay trực tiếp tập hợp các khoản cho vay thế chấp cầm cố của mình lại thành
một danh mục và bán chúng lại cho các các tổ chức mua bán nợ.
- Thi trường cho vay thứ cấp: là nơi mua bán các trái phiếu, cổ phiếu được
đảm bảo bằng giá trị của các khoản cho vay thế chấp cầm cố.
- Lãi suất cho vay thả nổi (Option ARM): là phương thức cho vay theo đó
người đi vay có quyền chọn một trong bốn phương thức trả nợ sau:
 Trả theo tiêu chuẩn chiết khấu là 30 năm, hoặc;
 Trả theo tiêu chuẩn chiết khấu là 15 năm, hoặc;
 Trả tiền lãi,hoặc;
 Trả một mức tối thiểu nhỏ hơn tiền lãi hàng tháng. 18

Khi chọn Option ARM, người đi vay sẽ chọn phương án chi trả mức tối
thiểu. Theo phương án này thì những năm đầu tiên người đi vay sẽ trả số tiền
thấp hơn tiền lãi hàng tháng, và mỗi năm sẽ tăng mức tối thiểu này lên theo tốc
độ bằng với lãi suất thấp. Người đi vay có thể trả mức tối thiểu này trong vòng
năm năm, sau năm năm sẽ tính lại mức chi trả. Và sự thiếu hụt này sẽ đưa vào số
dư nợ gốc và số dư nợ gốc cứ thế mà tăng lên. Tuy nói là năm năm sẽ tính lại,
nhưng khi số tiền vay vượt quá một mức hạn định so với nợ gốc ban đầu thì ngân
hàng sẽ tính lại ngay lập tức. Và gánh nặng chi trả bắt đầu xuất hiện, người đi
vay phải chịu một cú sóc lớn khi số tiền chi trả nhảy vọt lên một cách không ngờ.
- Nợ dưới chuẩn: là các khoản cho vay các đối tượng có mức tín nhiệm
thấp. Những đối tượng này thường là những người nghèo, có thu nhập thấp, công
việc không ổn định, vị thế xã hội thấp hoặc có lịch sử thanh toán tín dụng không