BÀI TẬP NHÓM: Phân tích tình hình tài chính của một công ty bất động sản.
Mục lục
Đề bài: phân tích tình hình tài chính của công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương
Tín.
I. Giới thiệu về công ty
1. Sơ lược về công ty
a. Quá trình hình thành và phát triển
Ngày 29/03/2004 Công ty Cổ phần Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín –
Sacomreal được thành lập. Là sự hợp nhất của các Trung tâm Giao
dịch Bất động sản của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương tín –
Sacombank.
Thương hiệu chính thức là: Sacomreal.
Chứng nhận đăng kí kinh doanh số 4103002210
Vốn điều lệ ban đầu 11 tỷ đồng.
Trụ sở chính đặt tại 177-179 Nguyễn Thái Học, P.Phạm Ngũ Lão, Q1
TP HCM.
Chiến lược ban đầu là: tập chung mở rộng và chuyên nghiệp hóa các
hoạt động thương mại – dịch vụ Bất động sản.
1
b. Lĩnh vực hoạt động
1) Đầu tư kinh doanh bất động sản
2) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu dân cư
3) Đầu tư ngành năng lượng
4) Tư vấn và tiếp thị bất động sản
5) Tư vấn đầu tư, xây dựng, đấu thầu
6) Quản lý bất động sản và dự án đầu tư
7) Dịch vụ về nhà đất và bán đấu giá tài sản
8) Xây dựng công trình dân dụng, kỹ thuật và trang trí nội thất
9) Cho thuê kho bãi, nhà xưởng, văn phòng
10) Đại lý mua bán, ký gửi hàng hóa
c. Quá trình hình thành và phát triển 2004-2008

• Sứ mệnh: Mang lại chất lượng, giá trị của từng sản phẩm, dịch
vụ cho khách hàng ; sự thịnh vượng cho nhân viên; tối đa hóa
giá trị đâù tư cho cổ đông. Nâng cao giá trị sống qua từng sản
phẩm, dự án, kiến tạo những cộng đồng dân cư mang tính nhân
văn.
e. Các thành tựu đạt được:
Cúp vàng hội chợ - Hội triển lãm Vietbuil, cúp đạt danh hiệu Thương
hiệu xuất sắc trong ngành xây dựng, bằng khen thành tích xuất sắc
trong việc tham gia và đóng góp cho các hoạt động phong trào vận
động xã hội từ thiện của Q.4; đạt giải Sao Vàng Phương Nam; đạt giải
Sao Vàng Đất Việt…
2. Cơ cấu bộ máy quản lý
3
Ngưởi đứng đầu Hội Đồng Quản trị là Ông Đặng Hồng Anh. Hiện ông
đang là thành viên HĐQT của Ngân hàng Sài Gòn Thương Tín( STB) và là chủ
tịch hội đồng quản trị của Công ty Cổ phần Địa Ốc Sài Gòn Thương tín( SCR).
II. Tình hình hoạt động của công ty
1. Tình hình hoạt động của công ty 2009-2011
a. Năm 2009
• Sự kiện:
 thành lập công ty TNHH 1 thành viên kinh doanh dịch vụ bất
động sản: Sacomreal-s
 thành lập sàn giao dịch bất động sản ở chi nhánh tây Bắc.
• Thành tựu:
 Là một trong 6 công ty bất động sản lọt vào 500 doanh nghiệp
lớn nhất việt nam
 Tại hội nghị và triển lãm bất động sản việt nam 2009 là một
trong 8 doanh nghiệp được trao danh hiệu ngôi sao bất động
sản.
b. Năm 2010

Doanh thu đạt 1100 tỷ đồng, lợi nhuận 400 tỷ đồng. Sở dĩ có sự gia tăng
như thế vì trong năm 2010 doanh nghiệp phát hành một 35000 cổ phiếu
ra thị trường để tăng vốn điều lệ, thu được lượng vốn lớn cung cấp cho
quá trình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Đồng thời, doanh
nghiệp tiến hành giải thể các chi nhánh làm việc không hiệu quả… thực
hiện xây dựng nhiều công trình lớn. Do đó, doanh thu và lợi nhuận tăng
trưởng rõ rệt. Đến năm 2011, ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính
trên thế giới, làm thị trường bất động sản đóng băng, chi phí đầu vào tăng
cao do lãi xuất ngân hàng tăng…tác động mạnh mẽ đến hoạt động sản
xuất kinh doanh của doanh nghiệp làm doanh thu của doanh nghiệp giảm
xuống còn hơn 500 tỷ, lợi nhuận dưới 100 tỷ. Năm 2012, tình hình kinh
tế trong nước khó khăn, thị trường bất động sản chưa phục hồi, tình
trạng ứ đọng trong sản xuất kinh doanh trong năm 2011 chưa khắc phục
được, khó khăn trong việc tiếp cận vốn của ngân hàng, cũng như hàng
tồn kho của doanh nghiệp không quay vòng được, làm cho doanh thu
năm 2012 giảm mạnh xuống còn gần 300 tỷ, lợi nhuận gần như bằng 0
trong những quý đầu năm 2012. Đến thời điểm này tình hình sản xuất
kinh doanh của doanh nghiệp vẫn không khả quan hơn, mặc dù nhà nước
đã đưa ra rất nhiều biện pháp cải thiện tình hình kinh tế trong nước, cũng
như các biện pháp giúp các doanh nghiệp tháo gỡ các khó khăn.
 Biểu đồ tăng trưởng nguồn vốn:
6
Về cơ cấu vốn của doanh nghiệp thì 2007-2010 nợ cũng như vốn
chủ sở hữu có xu hướng tăng làm cho tổng nguồn vốn tăng, tuy nhiên từ
năm 2010-2011 tổng nợ giảm, trong khi vốn chủ sở hữu gần như không
thay đổi( chỉ giảm một ít) làm cho tổng nguồn vốn giảm. Cụ thể: năm
2010 tổng vốn là gần 8000 tỷ đồng, đến năm 2011 giảm còn hơn 6500 tỷ.
cũng do các nguyên nhân đã nêu ở biểu đồ trên: tình hình kinh tế khó
khăn, thị trường bất động sản đóng băng, doanh nghiệp khó tiếp cận
nguồn vốn của các tổ chức tín dụng. hơn nữa thị trường chứng khoán

41.25% cho thấy sự đảm bảo cho nợ ngắn hạn bằng tài sản ngắn hạn của
doanh nghiệp tăng lên. Năm 2010 so với năm 2009 TSNH tăng 599 tỷ
đồng trong đó nợ NH doanh nghiệp giảm 707 tỷ đồng.
- Năm 2011 chỉ bằng 0.778 lần so với năm 2010 và giảm 21.12%. sự đảm
bảo cho nợ ngắn hạn của tài sản ngắn hạn sụt giảm đáng kể. Chỉ trong
vòng 1 năm mà TSNH của doanh nghiệp giảm 879 tỷ, nợ ngân hàng tăng
359 tỷ.
 Khả năng thanh toán nhanh
KNTT nhanh= ( TSNH – HTK)/ nợ NH
- Năm 2010 khả năng thanh toán nhanh tăng lên 1.717 lần so với năm 2009
tương ứng với mức tăng 71.79%. chứng tỏ các tiền và các khoản tương
đương tiền của năm 2010 tăng đảm bảo khả năng thanh toán ngay của
doanh nghiệp mà không cần bán hàng hóa. Các khoản tương đương tiền
năm 2010 của doanh nghiệp tăng 823 tỷ đồng, đầu tư ngắn hạn tăng 471
tỷ đồng, hàng tồn kho giảm 335 tỷ đồng.
- Năm 2011 khả năng thanh toán nhanh bằng 0.649 lần so với năm 2010
tương ứng với mức giảm 35.07%. Năm 2011 nợ ngắn hạn của doanh
nghiệp tăng 359 tỷ đồng, trong khi đó các khoản tiền và tương đương tiền
giảm 879 tỷ đồng, các khoản đầu tư ngắn hạn giảm 185 tỷ đồng, hàng tồn
kho tăng 254 tỷ đồng.
 Khả năng thanh toán lãi vay
KNTT lãi vay= LNTT và lãi vay/ lãi vay phải trả
- Năm 2010 khả năng thanh toán lãi vay so với năm 2009 tăng 2.29 lần
tương ứng với mức tăng 147.76% . khả năng trang trải lãi vay từ lợi
nhuận của doanh nghiệp tăng lên một cách đáng kể tạo niềm tin cho ngân
hàng và các trái chủ. Do năm 2010 , tổng lãi vay doanh nghiệp phải trả
tăng 94 tỷ đồng so với năm 2009, tuy nhiên lợi nhuận trước thuế và lãi
vay lại tăng 606 tỷ đồng.
 Tóm lại:
Năm 2010 khả năng thanh toán của doanh nghiệp tốt hơn năm 2009

hai yếu tố đều tăng nhưng vẫn làm cho hệ số nợ giảm.
- Năm 2011 hệ số nợ giảm và giảm 5,13% cho thấy mức độ lệ thuộc của
doanh nhiệp vào chủ nợ giảm. bởi vì : tổng nợ giảm 830.628 tỷ đồng,
tương đương với: ;tổng tài sản giảm 819.604 tỷ đồng, tương đương với: .
sự suy giảm của tổng tài sản ít hơn sự suy giảm của nợ phải trả nên hệ số
nợ vẫn giảm.
 Tỷ số tự chủ tài chính
Tỷ số tự chủ tài chính= VCSH/ tổng NV
- Năm 2010 so với năm 2009 tỷ số tự chủ tài chính tăng lên và tăng 28.1%.
cho thấy khả năng tự chủ tài chính của doanh nghiệp tăng lên. Do VCSH
11
năm 2010 so với năm 2009 tăng 744 tỷ đồng tương ứng 51.6%. Tổng
nguồn vốn tăng 1177 tỷ, tăng tương ứng 18.3%. Sự gia tăng của tổng ít
hơn rất nhiều so với sự gia tăng của VCSH.
- Năm 2011 so với năm 2010 tỷ số tự chủ tài chính tăng và tăng 11.17%.
nhưng tăng chậm hơn so với năm 2010/2009. Do VCSH năm 2011 so
với năm 2010 giảm 1 tỷ đồng tương ứng với giảm 0.83%. trong khi đó
tổng tài sản giảm nhiều, giảm 819 tỷ đồng, tương tứng với giảm 10,79%
và giảm nhiều hơn so với sự giảm của VCSH.
 Tỷ số cơ cấu vốn
Tỷ số cơ cấu vốn= tổng nợ/VCSH
- Năm 2010 tỷ số cơ cấu vốn giảm 27,98% so với năm 2009. Do tổng nợ
2010 tăng 473 tỷ so với năm 2009, tương ứng với tăng 9.6% trong khi đó
VCSH cũng tăng, nhưng tăng với một lượng rất lớn 744 tỷ đồng, tương
ứng với mức tăng 51.6%. cho thấy năm 2010 doanh nghiệp sử dụng
nhiều vốn chủ sở hữu. vốn nợ tăng chậm hơn so với mức tăng của vốn
chủ sở hữu.
- Năm 2011 so với năm 2010 tỷ số cơ cấu vốn giảm 14.66%, giảm chậm
hơn so với năm 2010/2009. Do tổng nợ năm 2011/2010 giảm mạnh
830.628 tỷ đồng trong khi VCSH chỉ giảm 18.160 tỷ đồng.

730.59 167.52 515.68 0.23 3.08
5. Hiệu quả sử dụng TSCĐ
Hiệu quả sử dụng TSLĐ
Hiệu quả sử dụng tổng
tài sản
1.87 33.9 40.67 18.128 1.2
0.02 0.187 0.105 9.35 0.56
0.02 0.16 0.08 8 0.5
 Chỉ tiêu vòng quay hàng tồn kho
Vòng quay hàng tồn kho = giá vốn hàng bán / hàng tồn kho bình quân
Số ngày vòng quay hàng tồn kho= 360/ vòng quay hàng tồn kho
- Năm 2010 và năm 2009: vòng quay hàng tồn kho năm 2010 tăng gấp
20.5 lần so năm 2009, tức là tốc độ lưu chuyển hàng tồn kho trong năm
2010 nhanh hơn rất nhiều so với 2009.
Nguyên nhân là do: giá vốn hàng bán 2009( 51.296 tỷ) ít hơn 1005.089
tỷ so với năm 2010 (1056.385 tỷ). và hàng tồn kho năm 2009(2759.976
tỷ) nhiều hơn 335.639 tỷ so với năm 2010 ( 2424.337 tỷ).
Từ đây, kéo theo sự giảm số ngày tồn kho cho thấy năm 2010 hàng tồn
kho của doanh nghiệp bán được nhanh chóng, đầu tư tích trữ hàng tồn
kho phù hợp với nhu cầu của doanh nghiệp => nhu cầu sản xuất kinh
doanh của doanh nghiệp tăng.
- Năm 2011 và năm 2010
Vòng quay hàng tồn kho năm 2011 chỉ bằng 0.414 lần vòng quay hàng
tồn kho của năm 2010=> Tốc độ lưu chuyển hàng tồn kho năm 2010
giảm mạnh
Nguyên nhân là do: giá vốn hàng bán năm 2011 ít hơn năm 2010:
629.285 tỷ; hàng tồn kho năm 2011 nhiều hơn 2010: 254.233 tỷ.
Từ đó, dẫn đến sự gia tăng số ngày tồn kho: hàng tồn kho không bán
được, đầu tư tích trữ hàng hóa tồn kho quá cao so với nhu cầu thực tế.=>
sự ứ đọng hàng hóa của doanh nghiệp, hoạt động sản xuất kinh doanh trì

- Năm 2010 hiệu quả sử dụng tài sản lưu động tăng gấp 9.35 lần so với
năm 2009. Do doanh thu thuần tăng 1008.201 tỷ đồng. tài sản ngắn hạn
tăng 591.569 tỷ nhưng không đáng kể so với sự gia tăng của DTT.
- Năm 2011 hiệu quả sử dụng tài sản lưu động bằng 0.56 lần so năm 2010.
Do doanh thu thuần năm 2011 giảm 562.757 tỷ đồng, tài sản lưu động
giảm 689.025 tỷ đồng, mức giảm ít hơn so với sự giảm của DTT. Làm
cho hiệu quả sử dụng TSLĐ giảm theo.
• Hiệu quả sử dụng Tổng TS
Hiệu quả sử dụng tổng tài sản= doanh thu thuần/ tổng tài sản
- Năm 2010 hiệu quả sử dụng tổng tài sản tăng gấp 8 lần so với năm 2009.
Do tổng tài sản giảm 1177.083 tỷ đồng. Và DTT tăng 1008.21 tỷ.
- Năm 2011 hiệu quả sử dụng tổng tài sản giảm 0.5 lần so với năm 2010.
Do tổng tài sản giảm 819.604 tỷ đồng tương ứng với 10.79%, trong khi
DTT giảm 562.757 tỷ tương ưngs với 50.38%, làm cho hiệu quả sử dụng
tổng tài sản giảm.
 Tóm lại, hiệu quả sử dụng tài sản của doanh nghiệp năm 2010 là tăng, và
tăng mạnh, hiệu suất sử dụng TSLĐ, TSCĐ đều tăng, làm cho hiệu suất sử
14
dụng tổng TS tăng đột mạnh mẽ. Do hoạt động sản xuất kinh doanh trong
năm thuận lợi, chính sách sử dụng tái sản hợp lý.
Còn năm 2011 thì hiệu quả sử dụng tài sản giảm, do tình hình sản xuất kinh
doanh gặp nhiều khó khăn. Mặc dù hiệu suất sử dụng TSCĐ tăng nhưng
hiệu suất sử dụng TSLĐ giảm manh hơn sư tăng kia nên hiệu suất sử dụng
tài sản chung vẫn giảm. Do năm 2011,chi phí nguyên vất liệu tăng, hàng tốn
kho ứ đọng không quay vòng được, sản xuất kinh doanh trì trệ, nên hiệu suất
sử dụng TSLĐ giảm.

d. Phân tích khả năng sinh lời
Bảng các chỉ tiêu phân tích khả năng sinh lời
Chỉ tiêu 2009 2010 2011 2010/2009 2011/2010

với năm 2010. Tức là hiệu quả sinh lời của một đồng vốn chủ sở hữu
là rất cao trong năm 2010. Trong khi doanh lợi doanh thu tỷ trọng
vốn chủ sở hữu giảm thì ROE vẫn tăng một cách đột biến. Sự thay đổi
này hoàn toàn là do sự thay đổi của DT/Tổng TS: 764.7%. Do doanh
thu năm 2010 tăng mạnh, tăng 1008.21 tỷ, tổng tài sản cũng tăng
nhưng tăng nhưng tăng không đáng kể so với sự gia tăng của doanh
thu. Cũng như đã trình bày ở trên năm 2010 là năm doanh nghiệp phát
hành thêm cổ phiếu để tăng vốn chủ sở hữu=> doanh nghiệp hoạt
động chủ yếu trên VCSH, giảm sử dụng vốn vay. Đồng thời, tiến hành
các hoạt động điều chỉnh lại doanh nghiệp, giải thể các chi nhánh làm
ăn yếu kém, thực hiện nhiều công trình xây dựng lớn,hoạt động của
thị trường bất động sản năm này là vô cùng sôi động. Chính những
yếu tố trên đã thúc đẩy hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh
nghiệp phát triển, thu gái được nhiều thành công, thu được nguồn
doanh lợi lớn.
• Năm 2011 và năm 2010
ROE sụt giảm nghiêm trọng chỉ bằng 0.038 lần so với năm 2010,
tương ứng với sự sụt giảm 96,2%. Tức là hiệu quả sinh lời của một
đồng vốn chủ sở hữu là rất thấp, doanh nghiệp làm ăn kém hiệu quả.
Sự sụt giảm này là do sự giảm của cá 3 yếu tố: doanh lợi doanh thu, tỷ
số hiệu quả sử dụng tổng tài sản và tỷ trọng vốn chủ sở hữu. Trong đó
yếu tố tác động mạnh mẽ nhất là do sự giảm sút của LNST/DT tức là
tính hiệu quả của quản lý chi phí. Lợi nhuận sau thuế giảm 410.457 tỷ,
tương ứng với 96.2%. sau đó là sự giảm của tỷ số hiệu quả sử dụng
vốn. Có thể nói, sự suy giảm trên không chỉ xuất phát từ nội bộ doanh
nghiệp như chính sách quản lý chi phí quản, doanh mục đầu tư, cở cấu
sử dụng vốn mà còn là do sự tác động mạnh mẽ của thị trường. Sự gia
tăng chi phí cho nguyên liệu đầu vào, lãi xuất ngân hàng tăng cao,
doanh nghiệp khó tiếp cận vốn, hàng tồn kho tăng cao, thị trường bất
động sản đóng băng, ngưng trệ. Doanh nghiệp đã không thích ứng

cao ốc, trung cư, căn hộ cao cấp trong giai đoạn này thì công ty
nên đầu tư xây dựng các trung cư, căn hộ giá rẻ hơn để đáp ứng
nhu cầu của số đông.
Nguồn thông tin cho bài làm trên lấy từ:
1) Trang Web: www.cophieu68.com
2) Trang Web: www.Vietstock.com
3) Trang Web: Công ty CP Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín
17