1
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
VANN VARTH
NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI
ĐẾN QUY HOẠCH VÀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT Ở
TỈNH MONDULKIRI-CAMPUCHIA
LUẬN ÁN TIẾN SĨ NÔNG NGHIỆP
HÀ NỘI - 2011
1
2
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
VANN VARTH
NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI
ĐẾN QUY HOẠCH VÀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT
Ở TỈNH MONDULKIRI-CAMPUCHIA
LUẬN ÁN TIẾN SĨ NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 62 62 15 16
Người hướng dẫn khoa học:
1. PGS.TS. Trần Đức Viên
2. TS. Nguyễn Quang Học
HÀ NỘI - 2011
2
3
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, đây là công trình nghiên cứu khoa học của
riêng tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu là trung thực và chưa từng được sử
dụng để bảo vệ bất cứ một luận án nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận án đã

4
5
MỤC LỤC
Trang
5
5
6
DANH MỤC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT
ADB Ngân hàng phát triển châu Á
BĐS Bất động sản
CSHT Cơ sở hạ tầng
CT Chương trình
DANIDA Cơ quan phát triển quốc tế Đan Mạch
GIS Hệ thống thông tin địa lý
HTQHSDĐ Hệ thống quy hoạch sử dụng đất
HTQLĐĐ Hệ thống quản lý đất đai
QĐQTXDĐC Quản lý đất đai, quy hoạch đô thị, xây dựng và địa chính
QĐQTXD Quản lý đất đai, quy hoạch đô thị và xây dựng
PLUP Quy hoạch sử dụng đất có người dân cùng tham gia
QH Quy hoạch
QHĐT Quy hoạch đô thị
QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất đai
QHPT Quy hoạch phát triển
QHQLĐĐ Quy hoạch quản lý đất đai
QHTT Quy hoạch tổng thể
QHTTSDĐ Quy hoạch tổng thể sử dụng đất
QL Quản lý
QLĐĐ Quản lý đất đai
RS Viễn thám
SEILA Chương trình SEILA

bằng nghề sản xuất nông nghiệp 85% tổng dân số. Campuchia có nhiều vùng
đất rất tốt và nhiều màu mỡ, nhưng do điều kiện sản xuất còn lạc hậu, điều
kiện tưới tiêu và cơ sở hạ tầng chưa đáp ứng; các hệ thống chính sách chưa
phù hợp, nhất là các vấn đề chính sách đất đai còn chưa được tối ưu hóa và
triển khai rộng rãi hiệu quả.
Trước khi có Luật Đất đai năm 1992, việc quản lý sử dụng đất là theo mô
hình sở hữu tập thể và chưa có hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai các cấp, cho
nên hiệu quả trong quản lý và sử dụng là rất thấp; Từ năm 1992-2001, dù có Luật
Đất đai 92 nhưng quá trình sử dụng đất vẫn mang tính tự phát, thiếu hiểu biết về
cơ sở khoa học kỹ thuật và phát triển bền vững, đã gây nên nhiều vấn đề phức
tạp trong công tác quản lý và bảo vệ đất đai cho toàn xã hội và đất nước. Sau khi
có Luật Đất đai năm 2001, từ lúc này đã bắt đầu có nhiều diễn biến đáng kể trong
việc phát triển ngành đất đai ở Campuchia. Cho đến nay, tình hình chính trị ổn
định với nhiều chính sách ưu đãi trong phát triển, là thật sự đã thu hút được nhiều
nhà doanh nghiệp nước ngoài sang làm ăn và đầu tư kinh doanh, đặc biệt trong
lĩnh vực thương mại, xây dựng và bất động sản.
9
10
Như vậy, sự quan tâm của Chính phủ nhằm từng bước đổi mới về thể
chế pháp luật, về thực hiện các chính sách thích hợp và có hiệu quả là điều vô
cùng cần thiết và ảnh hưởng to lớn đến xu thế phát triển quốc gia lâu dài, đặc
biệt chính sách có liên quan đến vấn đề quản lý sử dụng đất theo quy hoạch
và pháp luật, là một chủ đề đang được rất quan tâm của toàn thế giới.
Tại Campuchia nói riêng và khu vực Đông Nam Á nói chung, chính sách
quản lý và sử dụng đất đai của nhà nước được xem là hạt nhân quan trọng trong
công tác lập và thực hiện quy hoạch thành công (Castella et al., 2006; Jakobsen
et al., 2007; Tran et al., 2005). Vì vậy, nghiên cứu ảnh hưởng của chính sách
đến quy hoạch và quản lý sử dụng đất là một công việc cần thiết để nâng cao
hiệu quả quản lý, sử dụng và phát triển đất đai thích hợp, đáp ứng với định
hướng phát triển bền vững và hội nhập quốc tế của Campuchia nói chung và

hưởng của chính sách đất đai đến quy hoạch và quản lý sử dụng đất ở tỉnh
Mondulkiri-Campuchia”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Xác định được các yếu tố chính sách đất đai ảnh hưởng đến công tác
lập quy hoạch và quản lý sử dụng đất ở tỉnh Mondulkiri.
- Đề xuất quy trình xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất của tỉnh
Mondukiri.
- Đề xuất giải pháp của hệ thống quản lý đất đai tổng hợp ở Campuchia.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
Hệ thống hóa và đánh giá ảnh hưởng của chính sách đất đai đến công
tác lập quy hoạch và quản lý sử dụng đất trong điều kiện của Campuchia.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện chính sách đất đai theo nguyên
tắc Nhà nước quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật.
- Nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất trong tỉnh Mondulkiri.
11
12
4. Những đóng góp mới của luận án
- Xác định được các yếu tố chính sách đất đai ảnh hưởng đến công tác
lập quy hoạch và quản lý sử dụng đất lần đầu tiên ở Campuchia.
- Xây dựng bản đồ và cơ sở dữ liệu hiện trạng phục vục công tác quy
hoạch sử dụng đất cho địa bàn nghiên cứu thuộc tỉnh Mondulkiri-Campuchia.
- Xác định các giải pháp hoàn thiện chính sách đất đai nhằm tăng
cường hiệu lực, hiệu quả quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật góp
phần phát triển kinh tế-xã hội bền vững, xóa đòi giảm nghèo và quản trị tốt
của tỉnh Mondulkiri nói riêng và Campuchia nói chung.
5. Yêu cầu của luận án
- Xác định được cơ sở lý luận và thực tiễn về chính sách đất đai, quy
hoạch và quản lý sử dụng đất.

1.1.1.2. Sử dụng đất (Land use)
Sử dụng đất là hệ thống các biện pháp điều hoà mối quan hệ người và
đất trong tổ hợp các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác với môi trường. Căn
13
14
cứ vào nhu cầu của thị trường sẽ phát hiện, quyết định phương hướng chung
và mục tiêu sử dụng hợp lý, nhất là tài nguyên đất đai, phát huy tối đa công
dụng của đất đai nhằm đạt tới hiệu ích của sinh thái, kinh tế và xã hội cao
nhất [49], [52], [57], [58]. Vì vậy, sử dụng đất thuộc vào phạm trù hoạt động
kinh tế của nhân loại. Trong mỗi phương thức sản xuất xã hội nhất định, việc
sử dụng đất theo yêu cầu của sản xuất và đời sống cần căn cứ vào các thuộc
tính tự nhiên của đất đai. Với ý nghĩa là nhân tố của sức sản xuất, các nhiệm
vụ và nội dung sử dụng đất được thể hiện trên 4 mặt sau:
- Sử dụng đất hợp lý về không gian, hình thành hiệu quả kinh tế không
gian sử dụng đất. Sử dụng đất hợp lý là một bộ phận quan trọng hợp thành
chiến lược phát triển nông nghiệp bền vững.
- Phân phối hợp lý cơ cấu đất trên diện tích đất được sử dụng.
- Quy mô sử dụng đất có sự tập trung thích hợp, hình thành quy mô
kinh tế sử dụng đất.
- Giữ mật độ sử dụng đất đai thích hợp, hình thành sử dụng đất một
cách kinh tế, tập trung, thâm canh.
1.1.1.3. Sử dụng đất trên thế giới
Tổ chức FAO (1988), cho thấy năm 1980 diện tích đất trồng trọt
trên toàn thế giới là 1,476 triệu ha, chiếm 10% tổng diện tích tự nhiên
[29], [31]. Theo kết quả nghiên cứu, ở năm 1965 toàn thế giới có 1,380
triệu ha đất canh tác, đến năm 2000 là 1,540 triệu ha. Cũng trong khoảng
thời gian này, dân số thế giới tăng tới 68% (từ 3,027 triệu dân, năm 1965
lên 6,200 triệu dân năm 2000. Điều này dẫn đến bình quân diện tích đất
canh tác trên đầu người giảm từ 4,560 m
2

chính+sách. Sách là đối sách, cách ứng xử, theo nghĩa các từ như “phương
sách”, “sách lược”; còn Chính là chính trị, chính quyền. Như vậy, chính sách
là cách ứng xử, cách xử lý các vấn đề do một tổ chức chính trị đưa ra (sau này
mở rộng cho mọi tổ chức khác kể cả doanh nghiệp hay cá nhân). Hơn nữa
chính sách cũng có nghĩa là kế hoạch hành động, sự trình bày những ý tưởng
v.v…do một chính phủ, đảng chính trị, tổ chức doanh nghiệp v.v…đưa ra
hoặc áp dụng [11].
- Chính sách đất đai là hệ thống các nguyên tắc, pháp lý, kinh tế xã hội
xác định việc quản lý và sử dụng đất, cùng những lợi ích thu được từ đất đảm
bảo công bằng giữa khai thác, sử dụng và bảo vệ đất cho sự phát triển bền
vững của nhân loại [18].
Dù theo cơ chế kinh tế thị trường hay thị trường định hướng XHCN,
Chính phủ cần xây dựng cơ chế quản lý đất đai, bất động sản sao cho giảm các
15
16
hạn chế đối với việc tiếp cận sử dụng đất và tăng khả năng linh hoạt của Chính
phủ trong việc quản lý vĩ mô. Cơ chế cần xác định rõ các đối tượng Nhà nước
cần quản lý (bất động sản công, bất động sản chung, bất động sản tư) và những
đối tượng không cần quản lý (tiếp cận mở) để cho phép thị trường tạo ra và mua
bán hàng hóa liên quan đến đất đai, sở hữu và các cơ hội khác.
Wallace và Wiliamson (2005): đất đai cho mục đích thị trường đều phải
bắt đầu ở khả năng có thể xác định ranh giới và khả năng quản lý ranh giới;
các quy định của pháp luật về quyền đối với đất đai và việc áp dụng nó là cần
thiết, tuy nhiên chưa đủ để có thể chuyển các cơ hội mà quyền đất đai đã tạo
ra thành các mặt hàng có thể bán được; quản lý đất đai và các quyền đối với
đất đai được thực hiện, khi đó thị trường sẽ tạo ra các sản phẩm mang tính
tổng hợp: các giấy chứng nhận về đất đai và tài sản trên đất, các sản phẩm
liên quan đến thế chấp, các sản phẩm liên quan đến xây dựng/sở hữu/chuyển
nhượng, các quỹ bất động sản, các quỹ phát triển [6].
1.1.3. Quy hoạch (Planning)

điều chỉnh
Số liệu điều tra cơ bản
(dữ liệu tĩnh)
Xu hướng phát triển
(dữ liệu động)
Chiến lược quốc gia
Phương pháp luận
Dự
báo
Thiêt kế quy hoạch
Phê
duyệt
17
18
Chấp nhận dữ liệu
Thực
hiện
Hình 1.1: Sơ đồ tiến trình của quá trình quy hoạch
Nguồn: TS.Võ Kim Cương (2010), Chính sách đô thị, Nhà xuất bản Xây dựng, Hà
Nội, trang 32
Trên cơ sở dữ liệu cơ bản, các nhà quy hoạch thực hiện phân tích kinh
tế, kỹ thuật và dự báo phát triển, trước hết là dự báo về dân số. Các chỉ tiêu
quy hoạch (theo tiêu chuẩn) thường căn cứ vào dân số. Quá trình thiết kế và
trình duyệt là quá trình tham khảo ý kiến của cộng đồng theo nguyên tắc dân
chủ. Quy hoạch được duyệt có tính pháp luật, mọi người phải có trách nhiệm
chấp hành. Khi thực hiện, dù dự báo đã căn cứ trên cơ sở lý luận khoa học và
có dữ liệu thực tế, nhưng không bao giờ chính xác hoàn toàn.
Tác động của thị trường là thiên biến vạn hóa. Do đó theo quy định của
pháp luật, các đồ án quy hoạch đều được phép điều chỉnh cục bộ hoặc điều
chỉnh theo định kỳ. Tuy có sự điều chỉnh nhưng định hướng lớn phải đảm bảo

củng cố chính quyền dân chủ nhân dân, xã hội công bằng, văn minh và hội
nhập toàn cầu. Do đó, quy hoạch sử dụng đất vừa là phương thức để phát triển
19
20
vừa là công cụ để xây dựng và củng cố nhà nước.
1.1.4.2. Hệ thống quy hoạch sử dụng đất
Quá trình phát triển của nền kinh tế quốc dân đòi hỏi phải tổ chức phân
bố hợp lý lực lượng sản xuất trong từng vùng và trên phạm vi cả nước. Đó
chính là nhiệm vụ quan trọng nhất của quy hoạch sử dụng đất.
Trong nhiều trường hợp, quy hoạch sử dụng đất phải tiến hành trên quy
mô lớn, có thể là vùng lãnh thổ của một huyện, có thể là một tỉnh hoặc một
vùng kinh tế tự nhiên lớn gồm nhiều tỉnh hợp lại, có thể trên phạm vi cả nước.
Trong những trường hợp đó, quy hoạch sử dụng đất phải tiến hành trên quy
mô lớn, trong đó phải giải quyết vấn đề phân chia lại lãnh thổ, tổ chức sản
xuất và lao động, bố trí lại mạng lưới điểm dân cư, tổ chức lại các đơn vị sử
dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất có thể giải quyết vấn đề di chuyển dân cư,
khai hoang xây dựng vùng kinh tế mới, bố trí lại các xã, nông trường, lâm
trường, thậm chí phải bố trí lại các huyện, các tỉnh (phân chia lại tỉnh, huyện,
thành lập tỉnh, huyện mới) [8].
Bên cạnh nhiệm vụ tổ chức sử dụng đất trong phạm vi ranh giới từng
đơn vị sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất còn phải đáp ứng nhu cầu đất cho
các ngành, các chủ sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất thực hiện việc phân
phối và tái phân phối quỹ đất nhà nước cho các ngành, các chủ sử dụng đất
thông qua việc thành lập các đơn vị sử dụng đất mới hoặc chỉnh lý, hoàn thiện
các đơn vị sử dụng đất đang tồn tại.
1.1.4.3. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất là một hiện tượng kinh tế, xã hội đặc thù có tính
khống chế vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận hợp
thành quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc dân.
Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất được thể hiện cụ thể như sau [25]:

21
22
các chính sách và các quy định có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà
nước, đảm bảo thực hiện cụ thể trên mặt bằng đất đai các mục tiêu phát triển
nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kế hoạch kinh tế - xã hội, tuân thủ các
quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất đai và môi trường.
f. Tính khả biến: phần lớn nhiều yếu tố tác động rất khó dự đoán trước
theo nhiều phương diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất chỉ là một trong
những giải pháp nhằm biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới
thích hợp hơn cho việc phát triển kinh tế trong một giai đoạn nhất định. Khi
xã hội phát triển, khoa học kỹ thuật ngày càng tiến bộ, chính sách và tình hình
kinh tế thay đổi, các dự kiến của quy hoạch sử dụng đất sẽ trở nên không còn
phù hợp nữa. Việc chỉnh sửa, bổ sung, hoàn thiện quy hoạch và điều chỉnh
biện pháp thực hiện là cần thiết. Điều đó thể hiện tính khả biến của quy
hoạch. QHSDĐ luôn là quy hoạch động, một quá trình lặp đi lặp lại theo chu
kỳ “quy hoạch-Thực hiện-quy hoạch lại hoặc chỉnh lý-tiếp tục thực hiện” với
chất lượng, mức độ hoàn thiện và tính thích hợp ngày càng cao.
1.1.4.4. Đối tượng, mục tiêu và nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất
- Đối tượng chủ yếu của quy hoạch sử dụng đất là tài nguyên đất đai và
tài nguyên thiên nhiên trên đất.
- Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ hợp lý quỹ đất,
sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả cao, đi đôi với việc bảo vệ tài nguyên đất để
khai thác sử dụng lâu dài [30].
- Nhiệm vụ trọng tâm của quy hoạch sử dụng đất là phân phối hợp lý
đất đai cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội và an ninh quốc phòng; hình
thành hệ thống cơ cấu sử dụng đất phù hợp với cơ cấu kinh tế; khai thác tiềm
năng đất đai và sử dụng đúng mục đích; hình thành, phân bổ hợp lý các tổ hợp
không gian sử dụng đất nhằm đạt hiệu quả tổng hợp giữa 3 lợi ích kinh tế, xã
hội và môi trường cao nhất.
22

Muốn hiểu biết tài nguyên thiên nhiên của một vùng, cần phải tính đến
các đặc điểm địa lý - sinh học mang tính bền vững trong một thời gian dài
(địa chất, khí hậu, v.v ) và các phương thức sử dụng tài nguyên thiên nhiên
của cộng đồng [2], [60].
Từ khi con người biết sử dụng đất vào mục đích sinh tồn, đất đai đã trở
thành cơ sở cần thiết cho sự sống và cho tương lai phát triển của loài người.
Trước đây khi dân số còn ít, để đáp ứng yêu cầu của con người thì việc khai thác
từ đất đai là quá dễ dàng và chưa có những ảnh hưởng lớn đến tài nguyên đất đai
[45]. Trong một vài thập kỷ gần đây, khi dân số thế giới đã ngày một đông hơn,
đặc biệt là các nước đang phát triển, thì vấn đề đảm bảo lương thực thực phẩm
cho sự gia tăng dân số đã trở thành sức ép ngày càng mạnh mẽ đối với đất đai.
Từ năm 1980 Hội Quốc tế bảo vệ thiên nhiên và Tài nguyên Môi
trường (IUCN), (FAO) và chương trình Môi trường liên hợp quốc (UNEP) đã
khởi xướng chiến lược toàn cầu (WCS) về bảo vệ môi trường nhằm mục tiêu
duy trì các nguồn gen, bảo vệ sử dụng hợp lý và phát triển bền vững các
nguồn tài nguyên thiên nhiên có thể tái tạo được [6], [12].
Những diện tích đất canh tác thích hợp cho sản xuất nông nghiệp ngày
càng cạn kiệt, do đó con người phải mở mang thêm diện tích canh tác trên các
vùng đất không thích hợp cho sản xuất. Hậu quả là đã gây ra các quá trình thoái
hóa, rửa trôi và phá hoại đất một cách nghiêm trọng [15], [42].
Mục đích sản xuất và tạo ra lợi nhuận luôn chi phối các hoạt động của
con người lên đất đai và môi trường tự nhiên. Những giải pháp sử dụng và
quản lý không thích hợp chính là những nguyên nhân dẫn đến sự phá vỡ cân
bằng lớn trong các chức năng của đất và chúng sẽ là hậu quả làm cho nó bị
thoái hóa. Những tác động bất cẩn của con người trên đất ngày càng lớn làm
24
25
cho độ phì nhiêu đất ngày càng suy giảm và cuối cùng đã dẫn đến sự thoái
hóa. Khi đất đã bị thoái hóa rất khó có khả năng phục hồi, hoặc là chi phí rất
tốn kém mới có thể phục hồi được. Theo De Kimpe và Warkentin (1998) [15],