BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
BÙI XUÂN HẬU NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC THỰC HIỆN
MỘT SỐ DỰ ÁN THEO QUY HOẠCH SỬ DỤNG ðẤT
ðẾN GIÁ ðẤT TRÊN ðỊA BÀN TỈNH HƯNG YÊN
LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Bùi Xuân Hậu Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
ii
LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự hướng dẫn trực tiếp và quý báu của
thầy giáo TS. Nguyễn Quang Học, các thầy cô giáo trong Khoa Tài
Nguyên và Môi trường, Viện ðào Tạo Sau ðại Học - Trường ðại học
Nông nghiệp Hà Nội.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Sở Tài Nguyên và Môi Trường tỉnh Hưng
Yên, phòng ðăng Ký - Thống Kê, phòng Quy hoạch - Kế hoạch sử dụng ñất,
Phòng ðịnh Giá ñất và giải phóng mặt bằng ñã tạo ñiều kiện và giúp ñỡ ñể
cho tôi ñược học tập, cảm ơn Sở Tài Chính tỉnh Hưng Yên, Cục thuế tỉnh
Hưng Yên, Phòng Tài Nguyên và Môi Trường các huyện, thành phố thuộc
tỉnh Hưng Yên, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc Phòng Tài
Nguyên và Môi Trường các huyện, thành phố thuộc tỉnh Hưng Yên ñã tận
tình giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Hà nội, ngày 25 tháng 9 năm 2012
Tác giả luận văn
4.1.1 ðiều kiện tự nhiên 34
4.1.2 Kinh tế - xã hội 35
4.1.3 ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi
trường. 38
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
iv
4.2 ðánh giá hiện trạng sử dụng ñất và thực hiện dự án theo quy
hoạch sử dụng ñất 40
4.2.1 Phân tích hiện trạng sử dụng các loại ñất 40
4.2.2 Phân tích ñánh giá biến ñộng ñất ñai 44
4.2.3 Kết quả thực hiện các dự án theo quy hoạch sử dụng ñất 49
4.3 Giá ñất và biến ñộng giá ñất trên ñịa bàn tỉnh Hưng Yên 58
4.3.1 Giá ñất và biến ñộng giá ñất theo Bảng giá UBND tỉnh Hưng
Yên ban hành 58
4.3.2 Giá ñất và biến ñộng giá ñất theo khảo sát 70
4.4 Nghiên cứu ảnh hưởng của việc thực hiện một số dự án theo quy
hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất 78
4.4.1 Dự án Khu ñô thị thương mại du lịch Văn Giang 78
4.4.2 Dự án Khu ñô thị phía Bắc quốc lộ 5 thuộc Khu ñô thị Phố Nối 81
4.4.3 Dự án Khu ñô thị ðại học Phố Hiến tỉnh Hưng Yên 84
4.4.4 Dự án Khu công nghiệp Phố Nối A 87
4.4.5 Khu sản xuất kinh doanh tập trung xã Tân Quang, huyện Văn Lâm 90
4.4.6 Dự án ñường ô tô cao tốc Hà Nội-Hải Phòng ñoạn qua tỉnh Hưng Yên 92
4.5 Các giải pháp nhằm giải quyết tốt mối quan hệ giữa quy hoạch sử
dụng ñất và giá ñất 96
4.5.1 Giải pháp về khoa học 96
4.5.2 Giải pháp về cơ chế chính sách 97
4.5.3 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật 97
KG Khung giá
GTT Giá thị trường Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
vi
DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang
4.1 Dân số và mật ñộ dân số tỉnh Hưng Yên 37
4.2 Cơ cấu sử dụng các loại ñất năm 2010 tỉnh Hưng Yên 41
4.3 Hiện trạng sử dụng ñất nông nghiệp năm 2010 tỉnh Hưng Yên 42
4.4 Hiện trạng sử dụng ñất PNN năm 2010 tỉnh Hưng Yên 43
4.5 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2000, năm 2005 và năm 2010 tỉnh
Hưng Yên 48
4.6 Chỉ tiêu quy hoạch sử dụng ñất nông nghiệp ñến năm 2010 tỉnh
Hưng Yên 50
4.7 Chỉ tiêu quy hoạch sử dụng ñất phi nông nghiệp ñến năm 2010
tỉnh Hưng Yên 51
4.8 Biến ñộng giá ñất chuyên trồng lúa từ năm 2001 ñến 2010 60
4.9 Biến ñộng giá ñất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 63
4.10 Biến ñộng giá ñất ở qua các năm 67
4.11 Biến ñộng giá ñất chuyên trồng lúa nước theo khảo sát 71
thương mại du lịch Văn Giang 78
4.2 Bản ñồ quy hoạch sử dụng ñất (Quy hoạchchung) Khu ñô thị phía
Bắc quốc lộ 5 thuộc Khu ñô thị Phố Nối 81
4.3 Khu Công nghiệp Phố Nối A 87
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
ix
DANH MỤC BIỂU ðỒ
STT Tên biểu ñồ Trang
4.1 Cơ cấu sử dụng ñất của tỉnh Hưng Yên giai ñoạn 2000-2010 45
4.2 Biến ñộng giá ñất chuyên trồng lúa nước trung bình của các huyện,
thành phố giai ñoạn 2001-2010 62
4.3 Biến ñộng giá ñất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trung bình
của các huyện, thành phố giai ñoạn 2001-2010 66
4.4 Biến ñộng giá ñất ở trung bình của các huyện, thành phố giai ñoạn
2001-2010 70
4.5 Biến ñộng giá các loại ñất trung bình của các xã thuộc dự án Khu
ñô thị thương mại du lịch Văn Giang trước và sau quy hoạch 80
4.6 Biến ñộng giá các loại ñất trung bình của các xã thuộc dự án Khu
ñô thị phía Bắc quốc lộ 5 trước và sau quy hoạch 83
4.7 Biến ñộng giá các loại ñất trung bình của các xã thuộc dự án Khu
ñô thị ðại học Phố Hiến trước và sau quy hoạch 86
4.8 Biến ñộng giá các loại ñất trung bình của các xã thuộc dự án Khu
công nghiệp Phố Nối A trước và sau quy hoạch 89
4.9 Biến ñộng giá các loại ñất trung bình của xã thuộc dự án Khu sản
xuất kinh doanh tập trung xã Tân Quang trước và sau quy hoạch 91
tổ chức lại việc sử dụng ñất ñai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí ñất ñai,
ñồng thời là cơ sở quan trọng ñể quản lý nhà nước về ñất ñai, ñảm bảo cân
bằng nhu cầu ñất ñai cho các nhóm lợi ích, cân bằng giữa nhu cầu sản xuất
với ñời sống vật chất và tinh thần của các cộng ñồng dân cư, thoả mãn nhu
cầu ña dạng ñối với ñất ñai của toàn xã hội. Quy hoạch không ổn ñịnh, không
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
2
khoa học, không dự báo hết nhu cầu thì nó sẽ kéo theo nhiều vấn ñề bất cập
về giá ñất.
Hưng Yên là một tỉnh ñồng bằng sông Hồng, nằm trong vùng kinh tế
trọng ñiểm Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, có vị trí gần thủ ñô Hà Nội;
trong những năm gần ñây, tỉnh Hưng Yên ñã phát huy ñược lợi thế, quy
hoạch và thu hút ñược nhiều dự án ñầu tư và ñạt những kết quả nhất ñịnh,
ñóng góp cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh. Từ việc thực
hiện các dự án theo quy hoạch sử dụng ñất ñã làm giá ñất của Hưng Yên
thay ñổi nhánh chóng
Xuất phát từ tình hình trên, việc thực hiện ñề tài: “Nghiên cứu ảnh
hưởng của việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng ñất ñến
giá ñất trên ñịa bàn tỉnh Hưng Yên” là rất cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn.
1.2. Mục ñích - yêu cầu nghiên cứu ñề tài
1.2.1. Mục ñích nghiên cứu
- Làm rõ mối quan hệ, sự tác ñộng giữa việc thực hiện một số dự án của
quy hoạch sử dụng ñất cấp tỉnh ñến giá ñất từ ñó ñưa ra các giải pháp và ñề
xuất những biện pháp nhằm hạn chế những bất cập về giá ñất do quy hoạch sử
dụng ñất gây lên.
1.2.2. Yêu cầu của ñề tài
- Nắm chắc cách thức ñiều tra, nguyên tắc, quy trình và phương pháp
xác ñịnh giá ñất; quá trình lập và thực hiện quy hoạch sử dụng ñất; những yếu
và mục tiêu sử dụng hợp lý, nhất là tài nguyên ñất ñai, phát huy tối ña công
dụng của ñất ñai nhằm ñạt tới hiệu ích của sinh thái, kinh tế và xã hội cao nhất
[25], [26], [27], [28].
Khái niệm về ñất ñai gắn liền với nhận thức của con người về thế giới
tự nhiên. Sự nhận thức này không ngừng thay ñổi theo thời gian. Trong vòng
30 mươi năm trở lại ñây, trên nhiều diễn ñàn người ta ñã thừa nhận, ñối với
con người ñất ñai có chức năng chủ yếu sau ñây :
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
4
Chức năng môi trường sống
ðất ñai là cơ sở của mọi hình thái sinh vật sống trên lục ñịa thông qua
quá trình sản xuất, cung cấp môi trường sống cho sinh vật và gien di truyền ñể
bảo tồn cho thực vật, ñộng vật và các cơ thể sống cả trên và dưới mặt ñất [19].
Chức năng sản xuất
ðất ñai là cơ sở cho rất nhiều hệ thống phục vụ cuộc sống con người
qua quá trình sản xuất, cung cấp lương thực, thực phẩm và rất nhiều sản phẩm
sinh vật khác cho con người sử dụng trực tiếp hay gián tiếp qua chăn nuôi gia
súc, gia cầm và các loại thủy hải sản.
Chức năng cân bằng sinh thái
ðất ñai và việc sử dụng nó là nguồn và là tấm thảm xanh, hình thành
một thể cân bằng năng lượng trái ñất, sự phản xạ, hấp thụ và chuyển ñổi năng
lượng phóng xạ từ mặt trời và của tuần hoàn khí quyển ñịa cầu.
Chức năng tàng trữ và cung cấp nguồn nước
ðất ñai là kho tàng lưu trữ nước mặt và nước ngầm vô tận, có tác ñộng
mạnh tới chu trình tuần hoàn nước trong tự nhiên và có vai trò ñiều tiết nước
rất to lớn.
Chức năng dự trữ
ðất ñai là kho tài nguyên khoáng sản cung cấp cho mọi nhu cầu sử
dụng ñất, do ñó sử dụng ñất theo các ñặc ñiểm của nguồn nước và chịu sự
chuyển ñổi của nguồn nước.
+ ðiều kiện không gian: Sử dụng ñất căn cứ vào ñiều kiện ñịa hình, quy
mô diện tích, hình thể mảnh ñất.
+ Vị trí ñịa lý: Vị trí ñịa lý của vùng sẽ tạo ra những lợi thế so sánh, tạo
ra tiền ñề sử dụng ñất.
- Về yếu tố kinh tế, xã hội:
+ ðiều kiện dân số và lao ñộng: Dân số và lao ñộng là nguồn lực, ñiều
kiện sử dụng ñất, song trình ñộ lao ñộng phản ánh trình ñộ thâm canh sử
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
6
dụng, cải tạo ñất.
+ ðiều kiện vốn và cơ sở vật chất kỹ thuật của sản xuất xã hội: Vốn và
cơ sở vật chất kỹ thuật quyết ñịnh quy mô, tốc ñộ và trình ñộ thâm canh sử
dụng ñất.
+ Trình ñộ quản lý và tổ chức sản xuất: Hình thức quản lý và tổ chức
sản xuất dựa trên cơ sở trình ñộ phát triển của công nghiệp. Do ñó cũng quyết
ñịnh hình thức và mức ñộ khai thác sử dụng ñất ñai.
+ Sự phát triển của khoa học và ứng dụng tiến bộ kỹ thuật: Tiềm năng
ñất ñai phụ thuộc vào sự phát triển khoa học và ứng dụng tiến bộ kỹ thuật.
+ Chế ñộ kinh tế, xã hội: Chế ñộ kinh tế, xã hội phản ánh trình ñộ
phát triển phương thức sản xuất, quy ñịnh mục ñích sử dụng ñất cho lợi ích
của tầng lớp nào, do ñó quy ñịnh cả phương thức khai thác và hiệu quả sử
dụng ñất.
Vai trò của ñất ñối với phát triển kinh tế - xã hội
ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc
biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của ñất nước, là thành phần quan
trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây
mục tiêu cần ñạt tới”.
Theo FAO [24]: “Quy hoạch sử dụng ñất là quá trình ñánh giá tiềm năng
ñất và nước một cách có hệ thống phục vụ việc sử dụng ñất và kinh tế - xã hội
nhằm lựa chọn ra phương án sử dụng ñất tốt nhất. Mục tiêu của quy hoạch sử
dụng ñất là lựa chọn và ñưa ra phương án ñã lựa chọn vào thực tiễn ñể ñáp
ứng nhu cầu của con người một cách tốt nhất nhưng vẫn bảo vệ ñược nguồn
tài nguyên cho tương lai. Yêu cầu cấp thiết phải làm quy hoạch là do nhu cầu
của con người và ñiều kiện thực tế sử dụng ñất thay ñổi nên phải nâng cao kỹ
năng sử dụng ñất”.
Theo Lê Tấn Lợi (1999), thì quy hoạch là sự bố trí sắp xếp công việc
theo không gian. Nhằm ñịnh hướng sự phát triển hợp lý của ñô thị trong từng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
8
giai ñoạn và lâu dài với các nhiệm vụ cơ bản sau:
- Về sản xuất: khu sản xuất; khu kinh doanh; tạo ñiều kiện thuận lợi
trong khả năng sản xuất và phát triển.
- Về ñời sống: ñảm bảo mọi hoạt ñộng của người dân ñô thị
- Về không gian kiến trúc, cảnh quan và môi trường: tạo vẻ ñẹp ñặc
trưng cho ñô thị.
Quy hoạch là việc nghiên cứu, ñánh giá một cách hệ thống những dự kiến,
ñịnh hướng hành ñộng nhằm ñạt ñược các mục ñích và mục tiêu cụ thể [11].
Quy hoạch gắn liền với các biện pháp quản lý, cả không gian phân bố và chiến
lược phát triển cho các hoạt ñộng sản xuất cũng như tổ chức xã hội. Khái niệm
quy hoạch có thể nghiên cứu theo các mức ñộ: Quy hoạch sử dụng ñất, quy
hoạch vùng, quy hoạch môi trường. Quy hoạch sử dụng ñất tập trung vào việc
lựa chọn các loại hình sử dụng ñất; quy hoạch vùng tập trung vào việc nghiên
cứu thiết kế sơ ñồ phân bổ của các ñối tượng kinh tế - xã hội [21], [23]; còn quy
hoạch môi trường lấy việc giải quyết các vấn ñề môi trường và phát triển làm
ñất ñược gộp thành 3 nhóm chính: Hiệu quả, công bằng và chấp nhận ñược;
Tính hiệu quả là sử dụng ñất phải hợp lý về mặt kinh tế; Tính công bằng và
chấp nhận ñược là sử dụng ñất ñai phải chấp nhận ñược về mặt xã hội [22].
Mục ñích của quy hoạch sử dụng ñất là lựa chọn và áp dụng vào thực tế
các loại hình sử dụng ñất nào ñáp ứng tốt nhất nhu cầu của con người mà vẫn
bảo ñảm tài nguyên cho tương lai. Quá trình tổ chức, thành lập, thực hiện,
ñiều chỉnh quy hoạch là quá trình huy ñộng mọi nguồn lực xã hội vào phát
triển sản xuất và sự nghiệp công cộng theo phương thức dân chủ, nên ñó cũng
là quá trình xây dựng, củng cố chính quyền dân chủ nhân dân, xã hội công
bằng, văn minh và hội nhập toàn cầu. Do ñó, quy hoạch sử dụng ñất vừa là
phương thức ñể phát triển vừa là công cụ ñể xây dựng và củng cố nhà nước.
Như vậy, quy hoạch sử dụng ñất ñược coi là một dự ñịnh phương án
phát triển hiệu quả nhất và tái cơ cấu nền kinh tế, trong ñó phản ánh cụ thể
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
10
các ý tưởng về tương lai của các ngành, các cấp một cách cân ñối và nhịp
nhàng; thông qua những trình tự hành chính pháp lý nhất ñịnh ñể trở thành
quy chế xã hội, mọi người ñều có quyền và nghĩa vụ thực hiện.
2.1.3. Giá ñất
Ở những nước ñất ñai thuộc sở hữu tư nhân thì giá ñất và giá tài sản
gắn liền với ñất ñược gọi chung là giá bất ñộng sản. Giá bất ñộng sản là biểu
hiện về mặt giá trị của quyền sở hữu bất ñộng sản; là giá ñược hình thành
trong giao dịch ñối với một bất ñộng sản xác ñịnh, tại một thời ñiểm và trị trí
xác ñịnh [3].
Giá quyền sử dụng ñất (sau ñây gọi là giá ñất) là số tiền tính trên một
ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao
dịch về quyền sử dụng ñất [6].
Giá trị quyền sử dụng ñất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng ñất ñối
cao nhất trên ñịa bàn [13].
- Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác ñịnh giá ñất của thửa ñất
có tài sản gắn liền với ñất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với
ñất ra khỏi tổng giá trị bất ñộng sản (bao gồm giá trị của ñất và giá trị của tài
sản gắn liền với ñất) [14].
- Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác ñịnh giá ñất của thửa ñất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc ñược phép chuyển ñổi mục
ñích sử dụng ñể sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính ñể
tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả ñịnh của bất ñộng sản
[14].
Thị trường bất ñộng sản: Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta,
thị trường bất ñộng sản ngày càng ñược hình thành và phát triển. Ngày nay thị
trường bất ñộng sản ñã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các
loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những ñóng góp vào ổn ñịnh xã
hội và thúc ñẩy nền kinh tế ñất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
12
Luật ñất ñai 1987 và pháp lệnh về nhà ở (1991) là cơ sở ñầu tiên mở
ñường cho thị trường bất ñộng sản hình thành và phát triển [8]. Luật ñất ñai
2003 là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách ñất ñai hiện
hành trên cơ sở tổng kết hoạt ñộng thực tiễn của 17 năm ñổi mới, ñã quy ñịnh
chi tiết hơn về các ñiều kiện ñể hình thành thị trường bất ñộng sản và các hoạt
ñộng về tài chính ñất ñai, thể hiện tập trung trong các mục “Tài chính về ñất
ñai và giá ñất”, "Quyền sử dụng ñất trong thị trường bất ñộng sản".
Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể ñáp ứng
nhu cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời người bị
thu hồi ñất có thể tự mua hoặc cho thuê ñất ñai, nhà cửa mà không nhất thiết
Do sự thay ñổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của
ñô thị hóa, kết cấu gia ñình ngày càng nhỏ. ðại gia ñình truyền thống tam ñại,
tứ ñại ñồng ñường dần dần bị thay thế bằng gia ñình nhỏ lấy ñôi vợ chồng
làm trung tâm. Sự thay ñổi kết cấu nhân khẩu gia ñình này sẽ làm tăng nhu
cầu ñối với nhà ở một cách tương ứng. ðồng thời, nhu cầu ñối với căn hộ
khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ ñó giá ñất dùng ñể
xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng.
Nhân tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn ñịnh có ảnh hưởng rất lớn ñối với giá ñất. Nhân
tố xã hội ảnh hưởng ñến giá ñất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn ñịnh
chính trị, an ninh xã hội, ñầu cơ vào nhà ñất và ñô thị hóa.
+ Trạng thái ổn ñịnh chính trị
Tình trạng ổn ñịnh chính trị là tình trạng ổn ñịnh của cục diện chính trị
trong nước. Cục diện chính trị ổn ñịnh, thì việc ñầu tư vào tài sản nhà ñất sẽ
ñược vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về ñúng thời hạn
cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà ñầu tư lớn kéo theo giá ñất tăng
lên. Ngược lại thì giá ñất sẽ rớt xuống.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
14
+ An ninh xã hội
Nhân tố này ảnh hưởng ñến giá ñất rõ và dễ thấy. Bất luận là khu nhà ở
hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn,
vì vậy họ sẵn sàng ñầu tư, mua bán, cư trú, do ñó kéo theo giá ñất tăng lên. Ở
mức ñộ nào ñó mà nói, ñây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn ñịnh cục
diện chính trị.
+ ðầu cơ nhà ñất
ðầu cơ nhà ñất là hành vi người ñầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến
ñộng của giá cả nhà ñất ñể thu ñược siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng
tế thế giới phục hồi thì giá ñất mới tăng lên lại [20].
+ Nhân tố chính trị quốc tế
Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan
hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt ñẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác,
giao lưu ñối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có
lợi cho nhà ñầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu ñất tăng, từ ñó ñẩy nhanh
giá ñất lên cao và ngược lại. ðặc biệt là khi xảy ra xung ñột quân sự thì tình
trạng ñó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về ñất xuống thấp nên
giá ñất rớt theo.
- Nhân tố kinh tế
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng ñối với quốc tế
dân sinh và ảnh hưởng ñến ñịa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình
Chính phủ tích cực theo ñuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn ñịnh kinh tế, tất cả vật
tư dân dụng ñều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà ñi ñến ổn ñịnh.
+ Tình trạng phát triển kinh tế
Một trong những chỉ tiêu trọng yếu ñể ñánh giá trạng thái phát triển
kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái
tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá
tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng ñầu tư xã
Copyright: Tài liệu đại học ©