ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ THỊ THƠM

ĐÁNH GIÁ NGUỒN LỰC THU ĐƢỢC TỪ TÀI CHÍNH
ĐẤT ĐAI TRONG NỀN KINH TẾ THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2007 – 2011

Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Người hướng dẫn khoa học : PGS. TS. Đỗ Thị Lan
Thái Nguyên, năm 2012
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

ii
LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực tập thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm,
giúp đỡ của Ban giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên, Thành ủy, UBND thành phố Thái Nguyên.
Nhân dịp này tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:
PGS.TS Đỗ Thị Lan – Giảng viên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên là
những người đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện nghiên cứu và hoàn
thành luận văn này.
Ban giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, và các thầy cô giáo đã giảng dạy, truyền đạt kiến thức, tạo điều kiện giúp
đỡ tôi trong suốt quá trình học tập.
UBND thành phố Thái Nguyên, cùng bạn bè đồng nghiệp và người thân đã
quan tâm giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn !

Tác giả Vũ Thị Thơm

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn


đất và cho thuê đất 41
1.6.1. Chính sách thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất 41
1.6.2. Chính sách thu tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất 43
1.6.3. Chính sách tài chính trong việc bán (chuyển nhượng) quyền sử
dụng đất 45
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

iv
1.6.4. Chính sách tài chính trong việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất và trưng mua, trưng dụng đất 46
1.6.5. Chính sách thuế bất động sản 49
1.7. Cở Sở pháp lý 51
Chƣơng 2 : ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 53
2.1. Đối tượng nghiên cứu 53
2.2. Địa điểm tiến hành 53
2.3. Nôi dung nghiên cứu 53
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Thái Nguyên 53
2.3.2. Tìm hiểu thực trạng nguồn thu được từ tài chính đất đai ở thành
phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2007-2011. 53
2.3.3. Đề xuất một số giải pháp 53
2.4. Phương pháp nghiên cứu 53
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 53
2.4.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 54
Chƣơng 3 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 55
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Thái Nguyên 55
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 55
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng 56
3.2. Tình hình sử dụng, quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Thái nguyên . 59
3.2.1. Tình hình sử dụng đất đai 59

QSDĐ
:
Quyền sử dụng đất
SXKD
:
Sản xuất kinh doanh
UBND
:
Ủy ban nhân dân
XDCB
:
Xây dựng cơ bản
XHCN
:
Xã hội chủ nghĩa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

vi
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1: Biểu thuế sử dụng đất nông nghiệp 29
Bảng 1.2: Biểu thuế lũy tiến từng phần 39
Bảng 1.3. Kết quả thu thuế nhà đất 50
Bảng 3.1. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu kinh tế - xã hội của thành phố
Thái Nguyên năm 2011 58
Bảng 3.2. Tình hình sử dụng đất qua các năm giai đoạn 2007 - 2011 60
Bảng 3.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất năm 2011 62
Bảng 3.4:Tổng hợp tình hình sử dụng đất năm 2011 64
Bảng 3.5: Số thu NSNN từ đất đai 65

quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Đất đai tham gia vào hoạt động của đời
sống kinh tế xã hội, nó là nguồn vốn, nguồn lực quan trọng của đất nước. Bởi lẽ đó
là tư liệu sản xuất quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát
triển của xã hội loài người; đồng thời, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số
lượng, nên việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả nhất luôn là vấn đề mà Chính
phủ của các quốc gia quan tâm và được bảo vệ chặt chẽ bằng luật pháp.
Thái Nguyên là một tỉnh miền núi phía Bắc, có vị trí nằm ở phía Tây Bắc Thủ
đô Hà Nội, có vị trí thuận lợi, hết sức quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế
- xã hội của tỉnh Thái Nguyên và vùng Việt Bắc. Trong thời kỳ chưa phát triển đất
đai mới chỉ coi trọng về mặt hiện vật, các nguồn thu tài chính về đất đai còn ít, việc
khai thác sử dụng chưa thực sự có hiệu quả , kết quả thu được từ đất đai chưa lớn.
Kể từ khi đổi mới, thành phố Thái Nguyên lên đô thị loại I của Việt Nam trực thuộc
tỉnh Thái Nguyên thì tốc độ đô thị hóa rất nhanh do đó vấn đề quản lý Nhà nước về
đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó
khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực
hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính… Những
bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp
hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc
thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương. Tuy nhiên, sự phát triển
nhanh chóng về kinh tế - xã hội, với việc hội nhập kinh tế quốc tế , pháp luật đất đai
theo Luật năm 1993 đã bộc lộ một số hạn chế lớn như: chưa xác định rõ các hình thức
thực hiện lợi ích kinh tế của sở hữu toàn dân về đất đai trong nền kinh tế thị trường,
từ đó gây ra khó khăn cho việc Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo Luật; Việc
quản lý sử dụng đất đai vẫn còn mang tính chất bao cấp, thiếu hụt các chế định cần
thiết về giá đất, về điều tiết địa tô chênh lệch, về điều tiết lợi nhuận qua chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, về bồi thường thu hồi đất, về đấu thầu đấu giá QSD
đất dẫn tới tình trạng sử dụng đất đai lãng phí không hiệu quả, sự yếu kém quản lý
thị trường bất động sản , cơ chế xin cho, tiêu cực trong quản lý đất đai không những
gây thất thu cho ngân sách nhà nước mà còn ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

trong việc khai thác các nguồn lực tài chính từ đất đai thời gian qua.
+ Đề xuất các giải pháp để hoàn thiện hệ thống cơ chế chính sách, trong đó
chủ yếu là các chính sách tài chính liên quan đến khai thác nguồn lực tài chính từ
đất đai trong điều kiện kinh tế thành phố Thái Nguyên hiện nay.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

3
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sơ lý luận về đánh giá nguồn lực thu đƣợc từ tài nguyên chính đất đai
1.1.1. Định nghĩa
* Nguồn lực là hệ thống những yếu tố tự nhiên, xã hội có ích đối với sự phát
triển của xã hội loài người, thông qua việc khai thác, sử dụng chúng mà con người
có thể tạo ra những sản phẩm phù hợp với nhu cầu của mình.
Tùy theo trình độ xã hội hóa của lực lượng sản xuất và sự phân công lao động
xã hội, các nguồn lực được khai thác nhằm phục vụ cho nhu cầu của con người rất
khác nhau. Do đó, vị trí, vai trò của các nguồn lực là rất khác nhau. Thậm chí, đối
với các quốc gia có trình độ phát triển khác nhau, các nguồn lực cũng phát huy tác
dụng không giống nhau.
Nguồn lực phát triển kinh tế có thể phân theo ngành, theo lĩnh vực, Theo
nhận thức phổ biến hiện nay, các nguồn lực bao gồm: nguồn lực con người, nguồn
lực đất đai, nguồn lực tài chính, nguồn lực khoa học công nghệ, hay cách hiểu
tương tự là vốn, lao động, đất đai, tri thức,
Trong hệ thống các nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội kể trên, nguồn lực đất
đai luôn có vị trí rất quan trọng. Vai trò đó cũng càng quan trọng hơn đối với các
quốc gia có trình độ phát triển thấp, đặc biệt đối với nền kinh tế còn mang nặng đặc
trưng nông nghiệp.
* Nguồn lực tài chính là khối lượng giá trị dưới hình thái tiền tệ được hình thành

Về mặt nguyên lý, những gì không phải là sản phẩm của sự hao phí lao động
trừu tượng của con người tạo ra thì chúng không có giá trị. Tuy nhiên, chúng lại có
thể là phương tiện để thực hiện lợi ích của các chủ thể sở hữu chúng. Với tư cách là
phương tiện để thực hiện lợi ích trong nền KTTT thì chúng có vai trò trong việc
hình thành các quỹ tiền tệ tập trung và vì thế chúng góp phần hình thành các nguồn
lực tài chính. Đất đai là một trong những yếu tố có đặc trưng như vậy.
Bản thân đất đai không là sản phẩm của lao động, vì thế theo cách hiểu thông
thường chúng không có giá trị; tuy nhiên, đất đai lại là nguồn lực mang tư cách là
điều kiện quan trọng tham gia vào các quá trình tạo ra của cải cho xã hội. Đất đai
không là nguồn gốc tạo ra giá trị nhưng đất đai là điều kiện tạo ra của cải; khi khoác
áo là điều kiện cho quá trình tạo ra của cải thì người ta có thể thực hiện được lợi ích
từ chúng miễn là phải làm thế nào để sở hữu chúng mà thôi. Từ việc sở hữu đất đai,
các chủ thể có thể đem đất đai ra để trao đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng như
những yếu tố sản xuất khác; thông qua sự trao đổi và chuyển quyền sử dụng đó, chủ
thể thực hiện được lợi ích của họ. Hay đất đai là điều kiện để các chủ thể sở hữu
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

5
thực hiện được nguồn thu nhập dưới dạng hình thái tiền, các nguồn tiền tệ để hình
thành các quỹ tiền tệ đó là những nguồn lực tài chính từ đất đai.
Về bản chất, nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh quan hệ phân phối giá trị để
hình thành các quỹ tiền tệ thông qua quan hệ giữa các chủ thể về đất đai.
Đó là quan hệ phái sinh được hình thành trên cơ sở thực hiện lợi ích kinh tế từ
quyền sở hữu đất đai, mà việc thực hiện lợi ích từ quyền sở hữu đất như mỏc đó
phân tích thể hiện trước mắt thông qua các hình thức địa tô, nhưng với tư cách là
hình thái biểu hiện của quan hệ tài chính thì địa tô đó phải là địa tô dưới hình thái
tiền, không phải là tô hiện vật hay tô lao dịch.
Vì phản ánh mặt quan hệ phân phối nên nguồn lực tài chính mang tính lịch sử,
nghĩa là xét về mặt hình thức, cơ chế thực hiện lợi ích kinh tế từ quan hệ đất đai sẽ
do quan hệ sở hữu của chế độ xã hội đó quyết định. Trong mỗi chế độ xã hội với

phải được thể chế hóa thành chế độ sở hữu về đất đai.
Cơ sở thực hiện các nguồn lực tài chính từ đất đai là các hình thái địa tô.
Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô là hình thức thực hiện lợi ích kinh tế của chế độ sở
hữu tư nhân về đất đai của phương thức sản xuất đó.
Thứ hai, nguồn lực tài chính từ đất đai chỉ hình thành và được thực hiện trong
cơ chế kinh tế thị trường.
Trong nền kinh tế tự cung tự cấp, ở đó trình độ lực lượng sản xuất còn thấp,
nên phân công lao động xã hội và chuyên môn hóa chưa sâu sắc, do đó các quan hệ
giá trị chưa trở thành phổ biến; việc trao đổi giữa các thành viên trong xã hội chủ
yếu để thỏa mãn nhu cầu giá trị sử dụng, hình thức thực hiện lợi ích từ quyền sở
hữu đất đai của các chủ thể thường gắn với hiện vật hơn là giá trị. Trong khi đó,
nguồn lực tài chính từ đất đai lại biểu hiện dưới hình thái của giá trị, hay dưới dạng
tiền tệ; hơn thế, nguồn lực đó phải không ngừng vận động độc lập tương đối với các
chức năng cất trữ và phương tiện thanh toán của tiền tệ. Để có thể thực hiện được
điều đó, cần một cơ chế kinh tế mà trong đó mọi yếu tố đều có thể chuyển hóa thành
hàng hóa bất luận chúng có phải do hao phí lao động làm ra hay không. Cơ chế
KTTT đáp ứng được yêu cầu đó, KTTT là biểu hiện của trình độ văn minh nhân
loại và cũng là môi trường để tạo khả năng hình thành các nguồn tiền tệ cho các chủ
thể trong xã hội.
1.1.4. Các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai
Về mặt lý thuyết, có nhiều hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai,
trong đó phổ biến nhất là thông qua khai thác địa tô. Từ mức địa tô, người ta có thể
xác định được giá cả ruộng đất. Từ địa tô và giá cả ruộng đất các chủ thể sẽ thực
hiện được những quỹ tiền tệ hay các nguồn lực tài chính phục vụ cho các nhu cầu
chi tiêu của mình.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

7
Trong lý luận của Mac, có các hình thức địa tô cơ bản như: địa tô chênh lệch
(biểu hiện bao gồm chênh lệch I và chênh lệch II), địa tô tuyệt đối, các hình thức địa

diện bao gồm: con người, đất đai, tài nguyên, trí tuệ, truyền thống dân tộc. Các quốc
gia muốn tồn tại và phát triển trước hết phải dựa vào các nguồn nội lực của mình là
tài sản quốc gia; trong đó đất đai là tài sản quốc gia quan trọng nhất. Từ xa xưa "đinh,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

8
điền" vẫn là "quốc sách", ngày nay trong cơ chế thị trường thì "tấc đất" thực sự là "tấc
vàng". Khai thác sử dụng đất đai có hiệu quả là một nguồn lực quan trọng phục vụ sự
nghiệp phát triển kinh tế đất nước.
Nước ta có tổng diện tích tự nhiên 32.924,061 ngàn ha, hiện nay cơ cấu các
loại đất như sau: đất nông, lâm nghiệp 20.920,775 ngàn ha chiếm 63,5% tổng diện
tích; đất ở 443,178 ngàn ha chiếm 1,35%; đất phi nông nghiệp 1.532,843 ngàn ha
chiếm 4,65%; nhóm đất chưa sử dụng 10.027,265 ngàn ha chiếm 30,5%. Trong đó,
quĩ đất nông, lâm nghiệp là tư liệu sản xuất không thể thay thế của sản xuất nông
nghiệp, đảm bảo nguồn nông sản để cung cấp cho nhu cầu tiêu dùng thiết yếu, xuất
khẩu và nguyên liệu cho các ngành công nghiệp chế biến. Nhóm đất phi nông
nghiệp và đất ở tuy chiếm tỷ trọng không cao trong tổng quỹ đất nhưng đảm bảo
phần lớn cho sự hoạt động và phát triển của nền kinh tế quốc dân (không kể nông
lâm nghiệp), có ý nghĩa nhiều mặt, trong đó vai trò là tư liệu sản xuất đặc biệt để
phát triển nền kinh tế trong giai đoạn hội nhập quốc tế là quan trọng nhất. Bên cạnh
đó, với quĩ đất chưa sử dụng là nguồn tiềm năng đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của
toàn bộ nền kinh tế quốc dân; đất chưa sử dụng không chỉ có ở vùng núi, vùng cao,
biên giới, hải đảo, vùng sâu vùng xa, mà còn nằm ngay ở các đô thị, vùng đồng
bằng là những nơi có thể khai thác với hiệu quả cao - nguồn tiềm năng này sẵn sàng
biến thành hiện thực.
Trong lý luận của các nhà kinh điển của chủ nghĩa Mác - Lênin, Mác và
Ăngghen thấy rằng, cần phải bỏ hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, biến nó thành
sở hữu toàn dân bằng cách thực hiện quốc hữu hóa đất đai. Mác nhận xét đại ý như
sau: sự phát triển kinh tế - xã hội, mức độ phát triển và tập trung dân cư, sự xuất
hiện máy móc nông nghiệp và phát minh sáng chế khác làm cho việc quốc hữu hóa

tầng, phục vụ cho quốc kế dân sinh của chính nhân dân lao động thì khi giao đất chủ
đại diện quyền sở hữu đất là Nhà nước sẽ không thu tiền từ việc giao đất theo các
mục đích sử dụng này.
Khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, người được giao đất không phải là chủ sở
hữu, nhưng họ có quyền được sử dụng đất lâu dài và có nhiều quyền định đoạt đối
với đất được giao; tiền sử dụng đất nộp một lần khi Nhà nước giao đất, được xác
định trên cơ sở đơn giá đất và diện tích đất được giao.
Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất nhằm mục đích một mặt thực hiện khai
thác nguồn lực tài chính phục vụ cho nhu cầu chi tiêu của đại diện chủ sở hữu là
Nhà nước, mặt khác là nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất; vì vậy mức thu từ giao
đất thường thấp hơn giá cả ruộng đất bởi lẽ đó là cơ chế chia sẻ lợi ích kinh tế giữa
Nhà nước (với tư cách là chủ thể sở hữu toàn dân về đất đai) với các chủ thể kinh tế
khác. Khi các chủ thể được giao đất nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với
Nhà nước thì trách nhiệm và hiệu quả sử dụng đất có thể sẽ được nâng cao hơn.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

10
- Thu từ cho thuê đất: Nhà nước có thể cho các tổ chức, cá nhân thuê đất để sử
dụng; đồng thời các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao quyền sử dụng đất (QSDĐ)
có quyền cho các tổ chức, cá nhân khác thường, thuê lại QSDĐ. Người đi thuê đất chỉ
được sử dụng đất trong thời gian thuê đất và chỉ có một số quyền hạn nhất định đối với
đất thuê; người đi thuê đất phải trả tiền thuê đất cho chủ sở hữu đất (Nhà nước hoặc tổ
chức, cá nhân) theo đơn giá thuê và diện tích đất thuê. Nhà nước thu được tiền thuê đất
đối với đất của nhà nước cho tổ chức, cá nhân thuê sử dụng; thu được thuế thu nhập
doanh nghiệp, thu nhập cá nhân đối với tổ chức và cá nhân cho thuê đất. Căn cứ chủ
yếu của thu từ cho thuê đất là địa tô chênh lệch I.
Tiền thuê đất là khoản thu ổn định, thường xuyên hàng năm và có xu hướng
dần tăng lên theo sự phát triển của nền kinh tế.
1.1.4.2. Thu từ góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Nhà nước cho phép các tổ chức, cá nhân có QSDĐ được dùng giá trị QSDĐ

vận động của nền kinh tế. Do đó, thực tiễn các mức thuế suất thường áp dụng trên
cơ sở chính sách thuế theo từng giai đoạn của nền kinh tế. Một số vai trò chủ yếu
của thuế đối với đất đai là:
- Thuế đối với đất đai là công cụ huy động nguồn thu ổn định và bền vững cho
NSNN, nhất là ngân sách địa phương;
- Thuế đối với đất đai là công cụ quản lý, thúc đẩy sử dụng đất tiết kiệm, có
hiệu quả, góp phần ổn định giá cả đất đai và thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu
và phát triển kinh tế; thông qua thuế đối với đất đai sẽ góp phần khuyến khích đầu
tư, khai hoang, mở rộng diện tích đất, thúc đẩy sản xuất phát triển, tạo nguồn thu
cho NSNN;
- Thuế đối với đất đai góp phần đảm bảo sự công bằng, hợp lý giữa các đối
tượng hoạt động SXKD, giữa các đối tượng sử dụng tài sản quốc gia nói chung và
tài sản đất đai nói riêng;
- Thuế đối với đất đai góp phần điều hòa thu nhập, ngăn ngừa sự đầu cơ lũng
đoạn đất đai, đảm bảo công bằng xã hội.
Tùy theo đặc thù của mỗi nước, thuế đối với đất đai thể hiện ở nhiều sắc thuế
khác nhau; đồng thời Nhà nước quy định thuế suất cao hay thấp tùy thuộc vào yêu
cầu, mục tiêu quản lý, mục đích điều tiết trong từng thời kỳ. Ở nước ta hiện tại có
ba khoản thuế đối với đất đai và lệ phí trước bạ nhà đất; cụ thể là:
- Thuế nhà đất: Là loại thuế thu ổn định hàng năm, thu trên tổng giá trị đất
nhân với thuế suất.
Cơ sở khoa học của xác định việc phải thu thuế đối với nhà đất là xuất phát từ
bản chất của thuế là công cụ để điều tiết thu nhập của các chủ thể trong xã hội. Việc
đó một mặt tạo ra sự bình đẳng hơn trong xã hội, mặt khác nguồn lực thu được từ
thuế sẽ góp phần trang trải cho các hoạt động của Nhà nước trong quá trình cung
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

12
cấp các dịch vụ cho quá trình xác định QSDĐ cho nhân dân hoặc các dịch vụ liên
quan đến quan hệ đất đai,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

13
trình UBND huyện, UBND tỉnh duyệt cho từng huyện và tổng hợp kết quả phân
hạng đất của địa phương báo cáo Bộ Tài chính trình Thủ tướng Chính phủ phê
chuẩn làm căn cứ tính và thu thuế. Thuế tính bằng thóc thu bằng tiền theo vụ thu
hoạch chính của cây trồng chủ yếu ở địa phương.
Giá thóc thu thuế do Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
quyết định không được thấp hơn 10% so với giá thực ở thị trường địa phương trong
vụ thu thuế.
- Thuế chuyển QSDĐ: là khoản thu đánh một lần khi phát sinh việc chuyển
QSDĐ; mục tiêu là để điều chỉnh thu nhập từ chuyển QSDĐ. Luật thuế chuyển
QSDĐ đã được Quốc hội thông qua ngày 22/6/1994 và được bổ sung, sửa đổi vào
năm 1999. Thi hành Luật, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP
ngày 8/6/2000 qui định chi tiết thi hành các Luật thuế chuyển QSDĐ, Bộ Tài chính đã
ban hành Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 hướng dẫn thi hành, nội
dung cơ bản là:
+ Căn cứ tính thuế là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất.
+ Giá đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất do UBND cấp tỉnh ban hành
theo khung giá đất của Chính phủ phù hợp với thực tế ở địa phương.
+ Thuế suất thuế chuyển QSDĐ: đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối, thuế suất là 2%; đất ở, đất xây dựng công trình và các loại
đất khác, thuế suất là 4%.
- Lệ phí trước bạ nhà đất: lệ phí trước bạ nhà đất phát sinh khi có chuyển
nhượng QSDĐ từ tổ chức, cá nhân này sang tổ chức, cá nhân khác.
Thực chất việc thu lệ phí trước bạ nhà đất là nhằm thực hiện việc quản lý nhà
nước về quá trình sử dụng đất đai hay thực hiện lợi ích kinh tế - chính trị hơn là
phân phối thu nhập. Tuy nhiên, cách hiểu bản chất của việc thu lệ phí trước bạ nhà
đất của nước ta hiện nay như là việc điều tiết thu nhập là không đúng bản chất của
vấn đề lệ phí trước bạ.

kinh tế thực cho chủ sở hữu. Lợi ích kinh tế thực được biểu hiện thành những nguồn
tiền mà Nhà nước huy động được trên đất thông qua việc giao cho các chủ thể trong
nền kinh tế sử dụng đất.
Lợi ích kinh tế của Nhà nước trong nền KTTT định hướng XHCN có thể thu
được từ nhiều nguồn khác nhau, mặc dù vậy, đối với một nước có trình độ phát triển
thấp như Việt Nam thì nguồn lực tài chính từ đất là một bộ phận rất đáng kể. Lợi
ích kinh tế mà chủ thể đại diện nhân dân về sở hữu đất đai thu được thông qua
quyền sở hữu phản ánh lợi ích của nhân dân lao động, của đất nước. Nguồn lực đó sẽ
được tập trung và phục vụ lợi ích của số đông. Điều đó khác hẳn về bản chất với việc
thực hiện lợi ích của chủ thể sở hữu đất đai trong các nước tư bản. Trong các nước tư
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

15
bản, nguồn lực tài chính từ đất đai thuộc về số ít những người sở hữu tư nhân về đất
đai. Tuy nhiên, cần phải nhấn mạnh thêm rằng, trên thực tế lợi ích đó được sử dụng
như thế nào lại là một chủ đề khác. Về mặt nguyên lý, chế độ sở hữu đất đai của
nước ta là không thừa nhận đất đai thuộc sở hữu tư nhân cho nên lợi ích từ nguồn lực
tài chính từ đất đai mà chủ thể sở hữu khai thác được phải được phục vụ cho lợi ích
của nhân dân.
Hai là, nguồn lực tài chính từ đất đai góp phần làm tăng quy mô NSNN từ
đó tham gia tích cực vào việc đảm bảo nguồn tài chính cho việc Nhà nước thực
hiện vai trò kinh tế trong nền KTTT định hướng XHCN
Trong nền KTTT định hướng XHCN, vai trò kinh tế của Nhà nước có những
điểm đặc thù, song bên cạnh đó cũng có những điểm chung giống như vai trò kinh
tế của các nhà nước khác. Điểm chung đó là Nhà nước phải tích cực thực hiện chức
năng kinh tế của mình, chẳng hạn đầu tư phát triển, đầu tư kết cấu hạ tầng, Để có
thể thực hiện tốt được vai trò kinh tế của mình trong nền KTTT định hướng XHCN,
Nhà nước trước hết cần phải có nguồn thu hay nguồn lực tài chính để có thể tài trợ
cho các khoản chi tiêu đó. Muốn vậy, cần phải huy động trong nội bộ nền kinh tế.
Tuy nhiên, không phải cứ gia tăng tỷ lệ huy động nguồn thu cho ngân sách là tốt,

tăng tỷ trọng công nghiệp, xây dựng, thương mại và dịch vụ, kéo theo sự tăng
trưởng không ngừng của nguồn thu NSNN. Tuy nhiên, nguồn tài chính thu được từ
đất đai vẫn là nguồn thu ổn định, bền vững của NSNN, ngoài ra đất còn tạo nguồn
thu từ quỹ đất công ích của xã. Đây là nguồn tài chính quan trọng đảm bảo cho việc
xây mới và duy trì các công trình công ích của xã hội.
Mặt khác, đất đai là tài sản có thể dùng làm vốn góp liên doanh. Trong quá
trình hội nhập kinh tế quốc tế, việc thu hút đầu tư nước ngoài (ĐTNN) là mục tiêu
quan trọng của mỗi quốc gia; các nước chưa phát triển và đang phát triển nhu cầu về
vốn là rất lớn, vì thế lượng giá trị từ giá cả đất đai trở thành nguồn quan trọng để
góp vốn liên doanh. Góp vốn mà tài sản không mất đi, đó cũng là đặc điểm của tài
sản đất đai; càng sử dụng và sử dụng vào nhiều mục đích thì đất đai càng tăng giá
trị của nó. Thực tế hơn 10 năm đổi mới, Nhà nước ta đã cho các doanh nghiệp được
sử dụng giá trị QSDĐ vào góp vốn liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Theo thống kê đến nay, không tính các dự án trong khu công nghiệp, khu chế xuất,
trên địa bàn cả nước đó có 3.197 dự án đầu tư nước ngoài đăng ký, sử dụng hơn
20.000 ha đất các loại cho các doanh nghiệp có vốn ĐTNN, trong đó giá trị góp vốn
bằng tiền thuê đất khoảng 2,5 tỷ USD và đã huy động nguồn vốn ĐTNN vào Việt
Nam gần 40 tỷ USD để xây dựng dự án với nhiều ngành nghề khác nhau (Nguồn:
Bộ Tài chính).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

17
Ba là, nguồn lực tài chính từ đất đai góp phần vào việc nâng cao hiệu quả
sử dụng đất đai
Việc phát huy vai trò này của nguồn lực tài chính từ đất đai thể hiện ở khía
cạnh khi các chủ thể sử dụng đất phải có trách nhiệm thực thi nghĩa vụ tài chính đối
với chủ sở hữu. Khi đó, việc thực hiện nguồn lực tài chính từ đất đai của chủ sở hữu
sẽ có tác dụng đòn bẩy lợi ích kinh tế thúc đẩy kích thích các chủ thể sử dụng đất
hiệu quả hơn. Dù muốn hay không muốn, các chủ thể phải không ngừng nâng cao
hiệu quả sử dụng đất để một mặt thực hiện được lợi ích của mình từ việc sử dụng