BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM NGUYỄN NGỌC THANH THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI NGÂN HÀNG
TMCP SÀI GÒN THƯƠNG TÍN – NGHIÊN CỨU
DỰ ÁN ĐẦU TƯ NHÀ MÁY GẠCH TUYNEL LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM NGUYỄN NGỌC THANH THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI NGÂN HÀNG
TMCP SÀI GÒN THƯƠNG TÍN – NGHIÊN CỨU
DỰ ÁN ĐẦU TƯ NHÀ MÁY GẠCH TUYNEL
Chuyên ngành : Tài chính – Ngân hàng
Mã số : 60340201

1. S cn thit ca đ tài 1
2. Mục tiêu nghiên cu 2
3. Đi tưng và phm vi nghiên cu 2
4. Câu hi nghiên cu 2
5.  ngha thc tiễn ca đ tài 3
6. Phương pháp nghiên cu 3
7. Kt cu lun văn 4
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN V THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI 5
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 5
1.1. Tổng quan v d án đu tư 5
1.1.1. Đu tư 5
1.1.2. D án đu tư 6
1.2. Thẩm định d án đu tư trong hot động cho vay ca ngân hàng
thương mi 13
1.2.1. Khái niệm 13
1.2.2. S cn thit phải thẩm định d án đu tư 13
1.2.3. Mục tiêu, vai tr ca thẩm định d án đu tư 14
1.2.4. Nội dung, quy trình thẩm định d án đu tư ca ngân hàng
thương mi 16
1.3. Thẩm định các ch tiêu đánh giá hiệu quả tài chính d án 21
1.3.1. Ch tiêu hiện giá thu nhp thun NPV 22

1.3.2. Ch tiêu sut sinh lời nội bộ IRR 22
1.3.3. Tiêu chuẩn sut sinh lời c hiệu chnh MIRR 23
1.3.4. Tiêu chuẩn thời gian hoàn vn 23
1.4. Phân tích ri ro trong thẩm định d án đu tư 23
1.4.1. Phân tích ri ro 23
1.4.2. Phương pháp s dụng trong phân tích ri ro d án 26
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 29
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI

3.3.5. Nâng cao vai tr ca kiểm tra kiểm soát 71
3.4. Kin nghị 71
3.4.1. Kin nghị đi với ngân hàng Sacombank 71
3.4.2. Kin nghị đi với Ngân hàng Nhà Nước 72
3.4.3. Kin nghị đi với Nhà Nước 72
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 74
KẾT LUẬN 75
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ VÀ BẢNG BIỂU Hình và biểu đồ
Hình 2.1: Một số hình ảnh sản phẩm tiêu biểu
Hình 2.2: Quy trình sản xuất và công nghệ
Hình 2.3: Quy trình sản xuất gạch
Hình 2.4: Hình kế hoạch ngân lưu tổng đầu tư
Hình 2.5: Hình kế hoạch ngân lưu chủ đầu tư

Bảng biểu
Bảng 1.1: Chu trình dự án đầu tư
Bảng 2.1: Tình hình tài chính Sacombank
Bảng 2.2: Thống kê dư nợ cho vay theo kỳ hạn
Bảng 2.3: Thống kê dư nợ cho vay theo nhóm nợ
Bảng 2.4: Thống kê dư nợ cho vay theo nhóm khách hàng
Bảng 2.5: Tiến độ triển khai dự án
Bảng 2.6: Danh sách các nhà cung cấp
Bảng 2.7: Chi tiết máy mc thiết b sản xuất gạch Tuynel

ngày càng phát triển c về chiều rộng lẫn chiều sâu, góp phn đưa hoạt động tín
dụng của ngân hàng ngày càng phát triển an toàn, hiệu qu và bền vững, tôi đã chn
đề tài: “THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN
2

THƯƠNG TÍN – NGHIÊN CỨU DỰ ÁN ĐẦU TƯ NHÀ MÁY GẠCH
TUYNEL”.
2. Mục tiêu nghiên cu
 Tìm hiểu vai trò quan trng của thẩm đnh dự án đu tư đối vi ngân hàng
cũng như đối vi doanh nghiệp.
 Tìm hiểu phương pháp, nội dung, quy trình thẩm đnh tài chính dự án đu tư.
 Phân tích hiệu qu tài chính dự án đu tư Nhà Máy Gạch làm cơ s ra quyết
đnh tài trợ đối vi dự án (phân tích thông số cơ bn, phân tích chỉ tiêu hiệu qu tài
chính, phân tích rủi ro của dự án).
 Đưa ra những đánh giá chung và gii pháp thực hiện dự án
 Cuối cùng, mục tiêu của bài nghiên cu hưng ti là đưa ra một số nhận xt và
kiến ngh nhm thc đẩy phát triển hoạt động cho vay dự án đu tư nhm gia tăng
hiệu qu và an toàn khi tài trợ vốn dự án đu tư tại ngân hàng thương mại.
3. Đi tưng và phm vi nghiên cu
 Đối tượng nghiên cu là dự án đu tư nhà máy gạch Tuynel, Ngân hàng
TMCP Sài Gòn Thương Tín và hoạt động thẩm đnh dự án đu tư tại Ngân hàng.
 Phạm vi thi gian: dữ liệu, số liệu sử dụng trong giai đoạn 2010 – 2013.
 Phạm vi không gian: đề tài được tiến hành tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn
Thương Tín, trên cơ s số liệu do chủ đu tư cung cấp.
 Phạm vi nội dung: đề tài tập trung phân tích thẩm đnh dự án đu tư tại ngân
hàng Sacombank và mô t ng dụng phn mềm Crystal Ball nhm nâng cao chất
lượng thẩm đnh.
4. Câu hi nghiên cu
Một là, hoạt động đu tư dự án, thẩm đnh dự án đu tư din ra như thế nào?
Tại sao phi thực hiện thẩm đnh dự án đu tư?

- Phân tích dữ liệu: áp dụng hai phương pháp phân tích là phân tích cơ bn
(đánh giá, tổng hợp, so sánh nguồn dữ liệu dự án và các thông số thu thập được);
phân tích k thuật (mô phng dữ liệu, phân tích các tình huống có thể xẩy ra khi
4

thực hiện dự án). Trên cơ s dữ liệu dự án chủ đu tư cung cấp và thông tin cơ bn
thu thập được, kết hợp ng dụng k thuật phân tích, tính toán của phn mềm Excel
và Crystal Ball để kiểm tra xác suất thực hiện dự án khi các biến số thay đổi.
7. Kt cu lun văn
Luận văn gồm 3 chương, vi những nội dung chính như sau:
Chương 1: Tổng quan về thẩm đnh dự án đu tư tại ngân hàng thương mại
Chương 2: Thực trạng thẩm đnh dự án đu tư tại Sacombank
Chương 3: Gii pháp gii pháp hoàn thiện hoạt động thẩm đnh dự án đu tư
tại Sacombank
5

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN V THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Tổng quan v d án đu tư
1.1.1. Đu tư
1.1.1.1. Khái niệm
Thuật ngữ đu tư có thể được hiểu đồng nghĩa vi “sự b ra, sự hy sinh” một
nguồn lực để thu được một kết qu tốt, từ đó có thể quan niệm đu tư chính là sự b
ra hoc hy sinh nhân lực, vật lực và tài lực trong hiện tại vào các lĩnh vực kinh tế xã
hội khác nhau nhm mục đích sinh lợi trong tương lai.
Theo quy đnh của Luật đu tư số: 59/2005/QH11 - ban hành ngày 29 tháng
11 năm 2005, Khái niệm đu tư là việc nhà đu tư b vốn bng các loại tài sn hữu
hình hoc vô hình để hình thành tài sn tiến hành các hoạt động đu tư theo quy
đnh của Luật này và các quy đnh khác của pháp luật có liên quan.
1.1.1.2. Đặc điểm ca đu tư

V mặt hình thc nó là một tập hợp hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết
và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt được
những kết qu và thực hiện được những mục tiêu nhất đnh trong tương lai.
V mặt nội dung, dự án đu tư là một tập hợp các hoạt động có liên quan
vi nhau được kế hoạch hoá nhm đạt các mục tiêu đã đnh bng việc tạo ra
các kết qu cụ thể trong một thi gian nhất đnh, thông qua việc sử dụng các
nguồn lực xác đnh.
Trên gc độ quản lý, dự án đu tư là một công cụ qun lý sử dụng vốn, vật
tư, lao động để tạo ra các kết qu tài chính, kinh tế - xã hội trong một thi
gian dài.
Trên gc độ k hoch, dự án đu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi
tiết của một công cuộc đu tư sn xuất kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội,
làm tiền đề cho cho các quyết đnh đu tư và tài trợ.
Xt một cách tổng quát: dự án đu tư là một tập hợp những đề xuất có liên
quan đến việc b vốn để tạo mi, m rộng hoc ci tạo những đối tượng nhất đnh
nhm đạt được sự tăng trưng về số lượng, ci tiến hoc nâng cao chất lượng của
7

một sn phẩm hoc dch vụ nào đó trong một thi gian xác đnh (dự án đu tư trực
tiếp).
Như vậy dự án đu tư không phi là một ý đnh hay phác tho sơ bộ mà là một
đề xuất có tính cụ thể và mục tiêu r ràng nhm biến các cơ hội đu tư thành những
quyết đnh cụ thể.
1.1.2.2. Những yêu cu khi xem xét d án đu tư
D án phải có tính khoa học: đòi hi những ngưi soạn tho dự án phi có
một quá trình nghiên cu sâu rộng, tính toán thận trng và chính xác từng nội dung
dự án, đc biệt là các nội dung về k thuật công nghệ, tài chính, th trưng sn phẩm
và dch vụ tc là phi dựa vào các k thuật phân tích lợi ích – chi phí.
D án phải có tính thc tiễn: yêu cu từng nội dung dự án phi được nghiên
cu, xác đnh trên cơ s phân tích, đánh giá đng mc các điều kiện - hoàn cnh có

Nghiên
cu
kh thi
Xây dựng
cơ bn
Đưa dự án
vào hoạt
động
Kiểm kê
đánh giá
dự án
Thanh lý
dự án
Nguồn: Nghiệp vụ thẩm đnh dự án đầu tư – sổ tay tín dụng Sacombank
Thời k chuẩn bị đu tư.
Giai đon nghiên cu cơ hội đu tư: đây là giai đoạn đu tiên trong việc
hình thành ý tưng về một dự án đy tư, còn gi là giai đoạn nghiên cu cơ hội đu
tư mục đích để tr li câu hi có hay không có cơ hội đu tư.
Giai đon nghiên cu tin khả thi: là giai đoạn cn làm rõ các vấn đề mt
tài chính, kinh tế, các rủi ro trong suốt quá trình thực hiện dự án.
Giai đon nghiên cu khả thi: nghiên cu kh thi là nhm xem xt liệu dự
án có triển vng đáp ng được các tiêu chuẩn về tài chính, kinh tế và xã hội mà chủ
đu tư và chính quyền k vng; nhm tăng cưng mc độ chính xác của việc tính
toán các biến số quan trng nếu dự án có triển vng thành công.
Đây là giai đoạn kiểm đnh cuối cùng trưc khi dự án được thiết kế chi tiết
thực hiện, vì vậy cn kiểm tra k các chỉ số, các biến số có liên quan nếu xt thấy
dự án không tốt chng ta phi mạnh dạn bác b để hạn chế rủi ro khi thực hiện dự
án.
Thời k thc hiện đu tư.
Giai đon xây dng cơ bản: thiết kế chi tiết, sau khi việc thẩm đnh dự án 

lai. Xác đnh nhu cu vốn lưu động là việc dự phóng các chỉ tiêu tài chính như tốc
độ luân chuyển hàng tồn kho, thi gian thu hồi công nợ khách hàng, thi gian doanh
nghiệp phi thanh toán công nợ cho nhà cung cấp và nhu cu thanh toán tc thi
của doanh nghiệp.
D tr nguồn ngân qu
10

Để đáp ng nhu cu vốn đu tư cn thiết cho dự án đã hoạch đnh, chủ đu tư
phi xem xt các kh năng huy động vốn từ những nguồn ngân qu khác nhau để tài
trợ cho việc đu tư và hoạt động của dự án. Nguồn ngân qu đu tư vào dự án có
thể được hình thành từ nhiều nguồn khác nhau và được phân thành hai nguồn cơ
bn là vốn cổ phn (vốn chủ s hữu) và vốn vay.
Vốn chủ s hu có thể là vốn tự có hay coi như tự có của chủ đu tư hoc
cũng có thể huy động vốn bng cách bán trực tiếp cổ phn cho các cá nhân dưi
hình thc cổ phiếu.
Vốn vay có thể được huy động bng cách vay trực tiếp của ngân hàng hoc
các đnh chế tài chính khác dưi hình thc các khon vay có k hạn, thuê mua tr
góp hoc tín dụng thuê mua,…
D kin doanh thu hàng năm ca d án
Dự kiến doanh thu của dự án gip Chủ đu tư ưc tính được một phn kết
qu hoạt động của dự án, là tiền đề quan trng để dự đoán lợi ích và xác đnh quy
mô dòng tiền vào của dự án trong tương lai. Doanh thu của dự án chủ yếu là doanh
thu từ khối lượng sn phẩm mà dự án tạo ra và cung ng cho th trưng tương ng
vi từng thi k trong suốt vòng đi của dự án.
Để ưc tính doanh thu hàng năm của dự án cn phi dự tính các thông số cơ
bn về công suất thiết kế, công suất hoạt động hàng năm, sn lượng tồn kho hàng
năm, giá bán đơn v sn phẩm cũng như sự thay đổi của mc giá trong tương lai (do
nh hưng của lạm phát, t giá,…).
D tính các loi chi phí hàng năm ca d án
Để đáp ng cho nhu cu hoạt động kinh doanh của dự án và tạo ra doanh thu

E = giá tr th trưng của tổng vốn cổ phn
D = giá tr th trưng của tổng nợ của doanh nghiệp
V = Tổng vốn dài hạn của doanh nghiệp
Tc = thuế thu nhập doanh nghiệp.
Nói rộng hơn, tài sn của doanh nghiệp được tài trợ dù bng vốn cổ phn hay
bng nợ thì chi phí sử dụng vốn bình quân là chi phí sử dụng vốn bình quân của các
khon tài trợ của doanh nghiệp. Bng việc tính toán chỉ số chi phí sử dụng vốn bình
12

quân, chng ta biết được doanh nghiệp phi tốn bao nhiều chi phí cho mi đồng tiền
tài trợ cho doanh nghiệp.
Chi phí sử dụng vốn bình quân của doanh nghiệp còn được gi là t suất sinh
lợi đòi hi tối thiểu mà doanh nghiệp phi đạt được khi quyết đnh thực hiện một dự
án m rộng nào đó, hoc quyết đnh mua lại doanh nghiệp khác. Chi phí sử dụng
vốn bình quân được sử dụng như một t lệ chiết khấu thích hợp đối vi các dòng
tiền từ các dự án có mc rủi ro tương tự mc độ rủi ro của doanh nghiệp. Còn nếu
dự án có mc độ rủi ro cao hơn thì t lệ chiết chấu s đòi hi một t lệ cao hơn
tương ng vi mc rủi ro của dự án đó và ngược lại.
1.1.2.6. K hoch ngân lưu d án
Bng kế hoạch ngân lưu là bng trình bày chi tiết tất c các khon thực thu,
thực chi bng tiền mt từ hoạt động kinh doanh, đu tư và huy động vốn của dự án
ng vi từng thi điểm mà nó phát sinh. Có 2 phương pháp xây dựng kế hoạch
ngân lưu:
Phương pháp trực tiếp: ngân lưu ròng từ các hoạt động kinh doanh, đu tư và
hoạt động tài chính của dự án s được xác đnh bng cách lấy ngân lưu vào trừ ngân
lưu ra.
Phương pháp gián tiếp: ngân lưu ròng từ hoạt động kinh doanh s được điều
chỉnh từ lợi nhuận sang, còn ngân lưu ròng từ hoạt động đu tư và hoạt động tài
chính được xác đnh giống phương pháp trực tiếp
Quan điểm toàn bộ vn ch s hữu (AEPV – All equity point of view)

trò quan trng như:
- Ngăn chn các dự án xấu
- Bo vệ các dự án tốt không b bác b
- Đnh lượng rủi ro và đưa ra các biện pháp để gim rủi ro và chia s rủi ro
một cách hữu hiệu trong quá trình tài trợ và thực hiện dự án
1.2.2. S cn thit phải thẩm định d án đu tư
- Để lựa chn dự án tốt và ngăn chn những dự án km hiệu qu: dự án km
hiệu qu là những dự án làm tiêu hao nguồn lực và lãng phí vốn đu tư, vì
vậy khi vốn đu tư không được sử dụng hiệu qu s gây tổn thất cho nhà đu
14

tư và cho nền kinh tế. Ngược lại dự án tốt là những dự án sử dụng có hiệu
qu nguồn lực và do đó làm tăng giá tr tài sn cho nhà đu tư, gia tăng của
ci cho xã hội.
- Xem xt các thành phn của dự án có phù hợp vi bối cnh chung của khu
vực mà dự án đang đu tư hoc mục tiêu mà dự án đang hưng đến, sự phù
hợp giữa chi phí b ra và lợi ích s đạt được khi thực hiện dự án.
- Để nhận dạng những rủi ro có thể xẩy ra khi thực hiện dự án: việc nhận dạng
các rủi ro mà dự án phi đương đu căn c vào nguồn gốc rủi ro gn liền vi
môi trưng hoạt động của dự án: môi trưng kinh tế, môi trưng chính tr,
môi trưng luật pháp, môi trưng xã hội, môi trưng vật chất, môi trưng
công nghệ… những rủi ro này có thể làm gim lợi ích hoc gia tăng chi phí
của dự án và nh hưng xấu đến hiệu qu cuối cùng của dự án. Vì vậy việc
nhận dạng những rủi ro chủ yếu tùy thuộc vào mc độ tác động của rủi ro đó
đối vi lợi ích và chi phí của dự án
- Để chủ động có những biện pháp kiểm soát rủi ro nhm hạn chế tổn thất 
mc thấp nhất và đm bo tính kh thi của dự án
1.2.3. Mục tiêu, vai tr ca thẩm định d án đu tư
1.2.3.1. Mục tiêu ca thẩm định d án đu tư
Mục tiêu của thẩm đnh dự án đu tư là xác đnh giá tr thực của dự án trên

chn cơ hội đu tư tốt nhất cho đồng vốn mà mình đã b ra
Vai tr đi với các định ch tài chính
Biết được kh năng sinh li của dự án và kh năng thanh toán nợ từ đó quyết
đnh các hình thc cho vay và mc độ cho vay đối vi nhà đu tư.
Biết đươc tuổi th của dự án để áp dụng linh hoạt các chính sách lãi suất và
thi hạn tr nợ vay nhm tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đu tư thực hiện dự án.
Vai tr đi với nhà nước
Biết được kh năng và mc độ đóng góp của dự án vào việc thực hiện mục
tiêu phát triển quốc gia.
16

Đánh giá chính xác, có cơ s khoa hc các ưu nhược điểm của dự án để từ đó
có căn c ngăn chn những dự án xấu và bo vệ những dự án tốt không b loại b.
Có cơ s để áp dụng các chính sách ưu đãi nhm h trợ hoc chia s rủi ro vi nhà
đu tư.

1.2.4. Nội dung, quy trình thẩm định d án đu tư ca ngân hàng thương
mi
Phn 1: Căn c lp d án
- Căn c pháp lý: luật, các văn bn pháp lý, các quyết đnh của các cơ quan
nhà nưc có thẩm quyền, các tha thuận, biên bn ghi nh,
- Căn c thực tế: bối cnh hình thành dự án đu tư, mục tiêu đu tư và năng
lực đu tư (trong trưng hợp đu tư liên doanh cn xác đinh r mong muốn
của các bên, kh năng về vốn, công nghệ, về cung cấp và tiêu thụ,… của
từng bên, tiến trình đàm phán, nội dung chính của các cam kết cn thực
hiện).
- Các nguyên tc chỉ đạo cho toàn bộ quá trình hình thành và thực hiện dự án
Phn 2: Sản phẩm
- Đánh giá sn phẩm hoc nhóm sn phẩm (dch vụ) đã được lựa chn vào sn
xuất kinh doanh theo dự án:

Phn 4: Khả năng đảm bảo và phương thc cung cp các yu t đu vào
cho sản xut
- Nguồn và phương thc cung cấp các yếu tố đu vào chủ yếu. Phân tích các
thuận lợi, hạn chế và các nh hưng bất lợi có thể xẩy ra.
- Phương thc đm bo cung cấp ổn đnh từng yếu tố đu vào cho sn xuất,
đánh giá tính hiện thực, kh thi của phương án.
Phn 5: Quy mô và chương trình sản xut:
- Xác đnh quy mô và chương trình sn xuất: các sn phẩm chính, sn phẩm
phụ, dch vụ cung ng cho bên ngoài, sn phẩm phục vụ xuất khẩu, sn phẩm
phục vụ th trưng nội đa
18

- Phân tích quy mô kinh tế của các dây chuyền công nghệ và thiết b phục vụ
sn xuất
Phn 6: Công nghệ và thit bị
- Mô t công nghệ được lựa chn (các đc trưng kinh tế, k thuật cơ bn của
công nghệ đã chn)
+ Sơ đồ các công đoạn chủ yếu của quy trình công nghệ
+ Mô t đc trưng công nghệ cơ bn của các công đoạn chủ yếu
+ Đánh giá mc độ hiện đại, tính thích hợp, các đc điểm ưu việt và hạn chế
của công nghệ.
+ Sự cn thiết chuyển giao công nghệ theo hợp đồng chuyển giao công nghệ,
phương thc chuyển giao và lý do chuyển giao, chi phí chuyển giao.
- Ảnh hưng của dự án đến môi trưng và các biện pháp xử lý
+ Các chất có kh năng gây ô nhim qua khí thi, nưc thi, chất thi rn,
khối lượng thi mi năm.
+ Các gii pháp, thiết b dự án s sử dụng để chống, hạn chế ô nhim
+ Thành phn khí thi, nưc thi, chất thi rn sau khi áp dụng các gii pháp
+ Gii pháp xử lý cuối cùng đối vi các chất độc hại.
+ Nghĩa vụ và trách nhiệm về môi trưng của các chủ thể có liên quan