BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA SAU ĐẠI HỌC

TIỂU LUẬN MÔN QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH
Đề tài:
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ TỪ
LIÊM (NTL)
Sàn : Hose
Mã CK : NTL
GV : TS Ngô Quang Huân
Học viên : Trần Văn Sắc
Lớp : QTKD_ Ngày 2 _ K22
TP. Hồ Chí Minh, tháng 01/ 2014
PHẦN I : GIỚI THIỆU CÔNG TY
-
Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ TỪ LIÊM (NTL)
-
Mã CK: NTL
-
Sàn GD: HOSE
-
Địa chỉ: Tầng 2A, No9B1, khu đô thị mới Dịch Vọng, Quận Cầu Giấy, Tp Hà Nội
-
Điện thoại: 84-(4) 222 14124 Fax: 84-(4) 222 14125
-
Người công bố thông tin: Hy Thị Thanh Uyên
-
Email:
-

chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103004940 ngày 20/07/2004, Đăng ký thay đổi
lần thứ 5 ngày 22/06/2007 do Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp.
-
Công ty thực hiện niêm yết với mã chứng khoán NTL (ngày 10/12/2007). Tổ chức tư
vấn niêm yết: Công ty cổ phần chứng khoán Sao Việt. Tổ chức kiểm toán: Công ty tư
vấn và dịch vụ tài chính (A&C)
-
Năm 2007 tăng VĐL từ 37,8 tỷ lên 82 tỷ đồng và đổi tên thành Công ty cổ phần phát
triển đô thị Từ liêm.
-
Tháng 12/2007 Cổ phiếu của công ty được giao dịch chính thức trên sàn giao dịch
chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh.
-
Tháng 03/2010: Trả cổ tức bằng cổ phiếu tỷ lệ 1:1 tăng vốn điều lệ lên 328 tỷ đồng.
-
Tháng 03/2011: Trả cổ tức tăng vốn điều lệ lên 656 tỷ đồng.
2. Ngành nghề kinh doanh:
-
Đầu tư phát triển và kinh doanh khai thác các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở và khu
công nghiệp
-
Xây dựng các công trình dân dụng, giao thông, thuỷ lợi, công nghiệp
-
Cung cấp các dịch vụ tư vấn đầu tư xây dựng công trình: Quản lý dự án, lập dự án đầu
tư, thiết kế xây dựng công trình, kiểm định chất lượng công trình và thiết bị xây dựng
-
Kinh doanh bất động sản
-
Kinh doanh các dịch vụ khu đô thị và khu công nghiệp
-

Quỹ đất của Công ty có giá vốn thấp: Tổng quỹ đất hiện tại của Công ty đạt khoảng 47
ha, trong đó diện tích đất sạch đạt 9,95 ha là hai dự án Trạm Trôi (còn 7,5 ha đất kinh
doanh) và Dịch Vọng (còn 9.571 m2 tính theo tỷ lệ sở hữu của NTL).
6. Các dự án lớn
-
Dự án Khu Đô thị mới Dịch Vọng với tổng diện tích 22,5 ha , tổng vốn đầu tư 794 tỷ
đồng. Thời gian thực hiện dự án từ năm 2007-2010. Tính đến hết năm 2012: Tiếp tục
thi công các hạng mục hạ tầng xã hội, công cộng và tiến hàng làm giấy chứng nhận
nhà đất cho các hộ dân đang sinh sống.
-
Dự án Khu đô thị mới Bắc Quốc lộ 32 thị trấn Trạm Trôi - Hà Nội với tổng diện
tích đất quy hoạch là 382.380 m2. Tổng mức đầu tư 781 tỷ đồng. Tính đến hết năm
2012, Công ty đã bàn giao 159 căn biệt thự liền kề theo đúng tiến độ can kết, ngoài ra
các hạng mục khác của dự án dự án đã hoàn thiện phần Hạ tầng, giải phóng mặt bằng
một số phần diện tích còn lại, xây lắp hoàn thiện mặt ngoài các lô nhà đã ký hợp đồng
với khách hàng. Hoàn thiện đồng bộ hệ thống nước sạch, điện sinh hoạt, điện chiếu
sáng, phủ cây xanh và các công trình phụ trợ khác.
-
Dự án Khu đô thị mới Tây Đô - Hoài Đức, huyện Hoài Đức, Hà Nội. Thời gian
thực hiện dự án từ năm 2008 - 2015. Dự án có tổng diện tích 116,2 ha (liên doanh
cùng CTCP Phát triển nhà Tây Đô). Hiện nay dự án đang được rà soát và điều chỉnh
quy hoạch.
-
Dự án khu nhà ở dành cho người thu nhập thấp X2. Tổng diện tích sàn xây dựng
2.165m2. Trong t12/2012, công ty đã tổ chức thành công đợt bốc thăm bán nhà, đã có
55 căn hộ được bán cho các đối tượng thuộc diện chính sách theo danh sách phê duyệt
của Huyện Từ Liên – hà Nội.
7. Triển vọng Công ty
-
Chiến lược tập trung ưu tiên khai thác dự án Bắc quốc lộ 32 và không phát triển các dự

- Ngày thu tiền bình quân (DSO) 36.54 116.68 23.09
- Tỷ số vòng quay tài sản cố định 52.60 15.13 14.33
- Kỳ thu tiền bình quân (ACP) (ngày) 153.01 175.50 52.42
- Chỉ số hiệu quả sử dụng Tổng tài sản (TAT) hay vòng quay tổng tài sản có xu
hướng giảm. Điều này cho thấy bình quân một đồng tài sản của công ty ngày càng
tạo ra ít doanh thu hơn. Mặc dù Chỉ số này vẫn cao hơn chỉ số của ngành, tuy
nhiên công ty cần phải cải thiện chỉ số này có thể là bằng 02 cách: (1) Đẩy mạnh
hoạt động tiếp thị, quảng cáo, khuyến mãi bán hàng để tăng doanh thu, (2) Thanh
lý bớt một số tài sản.
- Chỉ số vòng quay tồn kho của Công ty là rất thấp. Điều này cho thấy Công ty đang
nắm giữ quá nhiều hàng tồn kho và lượng hàng tồn kho ngày càng tăng. Dự trữ
nhiều hàng tồn kho là không hiệu quả và là khoản đầu tư có lợi nhuận thấp hoặc
bằng không. Cũng cần biết đến thực tế là Ngành BĐS đang trong giai đoạn đóng
băng, nên việc cải thiện Chỉ số này là rất khó khăn. Tuy nhiên, Công ty cần phải
nhanh chóng tìm ra giải pháp để giảm lượng hàng tồn kho có thể bằng các cách
thức: (1) Giảm giá, tăng khuyến mãi, (2) Chuyển đổi mục đích thành nhà ở xã hội
để được ưu đãi nhiều hơn qua đó có thể giảm giá sản phẩm…
- Chỉ số vòng quay Tài sản cố định của Công ty sụt giảm rất nhiều qua các năm.
Tuy vậy, do đặc điểm là doanh nghiệm Kinh doanh BĐS nên tỷ lệ tài sản cố định
của công ty chiếm một tỷ lệ rất nhỏ trong tổng tài sản của công ty. Nên chỉ số này
không thực sự phản ánh được hiệu quả sử dụng tài sản cố định của Công ty.
- Chỉ số DSO năm 2011 là không tốt, nó cho thấy Công ty có các khoản phải thu dài
ngày, các năm còn lại 2010 và 2012 vòng quay khoản phải thu ở mức tốt, chứng tỏ
khách hàng của công ty thanh toán nợ đúng hạn.
1.3. Tỷ số quản lý nợ:
2010 2011 2012
NTL Ngành NTL Ngành NTL Ngành
3. Các tỉ lệ tài trợ
- Tỷ lệ nợ/tổng tài sản (D/A) 0.55 0.60 0.58 0.57 0.46
- Tỷ lệ thanh toán lãi vay (TIE) 3973.15 68.91 22.74

28,274 12,881 13,957
- Tỷ lệ P/B 2.26 0.99 1.16
- Dòng tiền trên mỗi cổ phần (CFPS) 16,430 1,943 1,282
- Tỷ số giá/dòng tiền (P/CF)=P/CFPS 3.90 6.54 12.64
- Chỉ số EPS của công ty cao hơn mức trung bình của ngành, tuy vậy Chỉ số này
đang sụt giảm rất nhiều do lợi nhuận sụt giảm mạnh.
- Trừ năm 2010, Chỉ số P/B NTL là gần bằng 1, điều này cho thấy thị trương đang
định giá tương đối sát với giá trị thật của Cổ phiếu NTL.
2. Phân tích cơ cấu
2.1. Phân tích cơ cấu bảng CĐKT

Tỷ trọng
MS 2010 2011 2012
TÀI SẢN 100.00% 100.00% 100.00%
A Tài sản ngắn hạn 95.82% 96.02% 94.77%
I Tiền và các khoản tương đương tiền 110 42.18% 18.04% 14.71%
II Các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn 120 0.20% 0.06% 0.03%
III Các khoản phải thu ngắn hạn 130 11.42% 13.64% 5.99%
IV Hàng tồn kho 140 38.52% 59.54% 69.06%
V Tài sản ngắn hạn khác 150 3.50% 4.74% 4.97%
B Tài sản dài hạn 200 4.18% 3.98% 5.23%
I Các khoản phải thu dài hạn 210

-

-

-
II Tài sản cố định 220 1.24% 1.85% 2.87%
III Bất động sản đầu tư 240

2010 2011 2012
Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ
100.00
% 100.00% 100.00%
Các khoản giảm trừ doanh thu
Doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ
100.00
% 100.00% 100.00%
Giá vốn hàng bán 45.52% 77.80% 80.80%
Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ 54.48% 22.20% 19.20%
Doanh thu hoạt động tài chính 4.61% 14.60% 3.41%
Chi phí tài chính 0.06% 5.91% 3.43%
Trong đó: Chi phí lãi vay 0.01% 0.81%
Chi phí bán hàng 0.31% 0.00% 0.00%
Chi phí quản lý doanh nghiệp 2.37% 6.47% 4.42%
Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh 56.35% 24.43% 14.77%
Thu nhập khác 0.43% 0.41% 0.15%
Chi phí khác 0.57% 1.07% 0.52%
Lợi nhuận khác -0.14% -0.66% -0.37%
Phần lợi nhuận hoặc lỗ trong cty liên kết liên
doanh
Lợi nhuận kế toán trước thuế 56.21% 21.14% 14.40%
Chi phí thuế TNDN hiện hành 17.65% 3.05% 3.65%
Chi phí thuế TNDN hoãn lại 0.20%
Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp 42.02% 18.09% 10.55%
Lợi ích của cổ đông thiểu số 0.53% 1.37% 0.36%
Lợi nhuận sau thuế của cổ đông của công ty mẹ 41.49% 16.72% 10.19%
Nhận xét:
Tỷ lệ giá vốn hàng bán (Chi phí sản xuất) trong doanh thu tăng lên rất nhiều qua các
năm đặc biệt là giữa năm 2010 và 2011. Điều này cho thấy rằng Chi phí sản xuất đã

0.18
1
0.10
5
Doanh thu/Tổng tài sản
0.65
1
0.28
0
0.41
2
ROA
0.27
4
0.05
1
0.04
3
Tổng TS/Vốn CSH
2.30
2
2.50
2
1.90
3
ROE
0.63
0
0.12
7

37,571,453,28
9
242,094,592,07
5
Nợ phải trả trong kỳ
(34,268,035,57
8)
(26,725,960,45
3)
Định phí trả nợ
3,303,417,71
1
215,368,631,62
2
Doanh thu hòa vốn lời lỗ
257,540,212,93
8
497,256,740,33
7
Doanh thu hòa vốn tiền mặt
131,555,486,09
0
466,254,974,57
2
Doanh thu hòa vốn trả nợ
11,566,832,91
8
414,782,895,39
6
Doanh thu

− IEBIT
EBIT
; DTL = DOL x DFL
Ta có bảng tính:
Phân tích đòn bẩy 2010 2011 2012
Đòn bẩy kinh doanh (DOL) 274% 142% 302%
Đòn bẩy tài chính (DFL) 100.03% 101.47% 104.60%
Đòn bẩy tổng thể (DTL) 274% 144% 316%
DOL năm 2012 tăng nên rất nhiều so với năm 2011. Điều này cho thấy Công ty đang
chịu rủi ro kinh doanh rất cao, lợi nhuận của doanh nghiệp nhạy cảm hơn với thị
trường khi doanh thu biến động.
DFL của công ty trong 3 năm là thấp tương đối ổn định, Do các khoản vay dài hạn
của Công ty chiếm tỷ lệ nhỏ nên Chi phí lãi vay của Công ty thấp. Điều này dẫn đến
rủi ro tài chính của Công ty thấp. Công ty cần đảm bảo chỉ số này do đây là giai đoạn
khó khăn chung của ngành BĐS.
PHẦN III: LƯỢNG GIÁ CỔ PHIẾU
1. Lượng giá theo chỉ số P/E
Chỉ số P/E của ngành và các công ty trong ngành: 14.27
Tham khảo />Bảng tính EPS của NTL
2009 2010 2011 2012
EPS 33,784 16,335 1,869 1,175
Tăng
trưởng
-51.65% -88.56% -37.12%
Từ bảng tính EPS, thấy rằng Chỉ số EPS của NTL đang có xu hướng giảm, nên EPS dự kiến
của mã NTL trong năm 2013 sẽ gần bằng năm 2012 theo hướng nhỏ hơn, kết quả tính toán
như sau:
Chỉ số P/E trung bình ngành xây dựng 2013 14.27
Chỉ số P/E năm 2012 - NTL 14.22
EPS năm 2012 1,175

Căn cứ tình hình kinh doanh hiện tại của ngành BĐS và của Công ty mức độ chia cổ tức
được dự báo như sau:
Cổ tức được chia năm 2013 kế hoạch là: 1.000đ/cp
Tỷ lệ tăng trưởng các năm 2014-2015 là 0%
Tỷ lệ tăng trưởng các năm 2016-2018 là 5%
Tỷ lệ tăng trưởng các năm 2018-2022 là 10%
Tỷ lệ tăng trưởng từ năm 2022 trở đi tăng đều 10%
Áp dụng công thức:
Ta tính được giá dự kiến của NTL năm 2013: 16,545 (đ)
3. Lượng giá theo phương pháp EVA
Tính toán các tham số của năm 2012:
1 Giá trị kinh tế gia tăng EVA năm 2012 EVA (83,353,007,946)
2 Vốn CSH cuối năm 2012 E 887,659,557,352
3 ROE 2012 ROE 8.26%
4 Chi phí vốn CSH (Lãi suất chiết khấu) Ki 17.65%
5 Giá trị theo sổ sách của công ty 905,367,965,744
6 Giá sổ sách của cổ phiếu (2012) B 13,801.34
Giả định ROE năm 2013 là 8.3%, sau đó dự báo EVA trong giai đoạn 2013-2022
(
1
(1 )
1 )
n
n
t
t
Dt Pn
Po
k
k

EVA 20%
14,884
Bình quân giá trị cổ phiếu 16,043
Giá cổ phiếu NTL dự kiến năm 2013 là 16,043 đ, giá thực tế trên sàn ngày 02/01/2013 là
16,800 đ. Điều đó chứng tỏ thị trường đang định giá NTL tương đối sát với giá trị của nó,
nhà đầu tư cần thận trọng, tìm hiểu các thông tin khác cẩn thận trước khi mua
PHẦN IV: DANH MỤC ĐẦU TƯ
1. Mã chứng khoán tương quan nghịch
Khảo sát các Mã Chứng khoán trên sàn HOSE ngành Bất Động sản, với 36 mã chứng
khoán, đã tìm được mã chúng khoán VIC (Tập doàn VinaGroup - Công ty Cổ phần) có
tương quan nghịch chiều lớn nhất với mã NTL, hệ số tương quan r = -0.457
2. Bộ chứng khoán
Thông tin cụ thể của mỗi chứng khoán như sau:
Mã CK NTL
Hệ số hoàn vốn 17.25%
Độ lệch chuẩn 3.29%
Hệ số biến thiên 19.05%
Mã CK VIC
Hệ số hoàn vốn 10.31%
Độ lệch chuẩn 0.95%
Hệ số biến thiên 9.18%
Thông tin cụ thể của bộ chứng khoán NTL – VIC:
Hệ số hoàn vốn của bộ chứng
khoán (Kp)
11.41%
Độ lệch chuẩn của bộ chứng
khoán (δp)
0.73%
Hệ số Cp
6.36%

i
P K K
δ
=
= −
∑
5
1
i i
i
K PxK
=
= =
∑
v
C
K
δ
= =
Nhận xét:
- Nếu đầu tư theo danh mục này, mức sinh lợi giảm, nhưng rủi ro giảm rất nhiều
PHẦN V: LỜI KẾT
-
NTL cần đặc biệt quan tâm đến việc quản lý hàng tồn kho. Do lượng hàng tồn kho quá
lớn đã làm sụt giảm nhiều về doanh thu và lợi nhuận của Công ty. Công ty cần có giải
pháp cấp bách để giải quyết vấn đề này.
-
Rủi ro thanh toán nợ ngắn hạn và nợ dài hạn của Công ty còn cao qua các năm Công
ty cần có những biện pháp thích hợp để cải thiện chỉ số thanh toán của mình
-