BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀÒ TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP & PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

HOÀNG THỊ THANH MAI
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG THỰC HIỆN
DỰ ÁN CẢI TẠO QUỐC LỘ 1A VÀ DỰ ÁN KHU CÔNG NGHIỆP
PHÚC SƠN TẠI THÀNH PHỐ NINH BÌNH, TỈNH NINH BÌNH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
HÀ NỘI, 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀÒ TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP & PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

HOÀNG THỊ THANH MAI
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG THỰC HIỆN
DỰ ÁN CẢI TẠO QUỐC LỘ 1A VÀ DỰ ÁN KHU CÔNG NGHIỆP
PHÚC SƠN TẠI THÀNH PHỐ NINH BÌNH, TỈNH NINH BÌNH
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số : 60.85.01.03
Người hướng dẫn khoa học:
TS. NGUYỄN QUANG HỌC
HÀ NỘI, 2014
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận
văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được
chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn
3. Yêu cầu của đề tài
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường giải phóng mặt bằng
1.1.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất
1.1.2. Đặc điểm, vai trò của công tác GPMB tính đa dạng, tính phức
tạp
1.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng của các tổ
chức tài trợ, một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt
Nam
1.2.1. Chính sách bồi thường và tái định cư của tổ chức WB và ADB
1.2.2. Chính sách bồi thường, GPMB ở một số nước trên thế giới
1.2.3. Kinh nghiệm cho Việt Nam
1.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất qua các thời kỳ ở Việt Nam
1.3.1. Giai đoạn thực hiện trước ngày 08/01/1988 (thời điểm Luật đất
đai năm 1988 có hiệu lực thi hành)
iii
1.3.2. Giai đoạn thực hiện từ ngày 08/01/1988 đến trước ngày
15/10/1993 (thời điểm Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực thi
hành)
1.3.3. Giai đoạn thực hiện từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày
01/7/2004 (thời điểm Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi
hành)
1.3.4. Giai đoạn thực hiện từ ngày 01/7/2004 đến nay
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Đối tượng nghiên cứu
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
2.2. Nội dung nghiên cứu

phường Ninh Sơn, Thành phố Ninh Bình (dự án 2)
3.4.3. Các văn bản pháp lý có liên quan đến 2 dự án
3.5. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất ở 2 dự án nghiên cứu
3.5.1. Đánh giá việc xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường,
hỗ trợ
3.5.2. Đánh giá việc thực hiện đơn giá bồi thường, hỗ trợ về đất đai,
tài sản, vật kiến trúc, cây cối, hoa màu thuộc hai dự án:
3.5.3. Đánh giá việc thực hiện chính sách hỗ trợ
3.5.4. Chính sách hỗ trợ gia đình thương binh, liệt sĩ
3.5.5. Chính sách tái định cư
3.5.6. Đánh giá ảnh hưởng của chính sách bồi thường hỗ trợ đối với
người dân bị thu hồi đất
3.5.7. Đánh giá chung
v
3.6. Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác GPMB

3.6.1. Nhóm giải pháp về chế độ chính sách:
3.6.2. Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện
3.6.3. Giải pháp về kinh phí
3.6.4. Giải pháp về đào tạo và công tác cán bộ
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
I. Kết luận
II. Đề nghị
TÀI LIỆU THAM KHẢO

vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT Ký hiệu Các chữ viết tắt
6 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

vi
DANH MỤC HÌNH
Trang
Hình 3.1. Hộ gia đình chưa bàn giao mặt bằng phải cưỡng chế thu
hồi đất
Hình 3.2. Khu tái định cư đường Trịnh Tú (dự án 1)
Hình 3.3. Sự thay đổi tài sản của hộ sau khi thu hồi đất
Hình 3.4. Sự thay đổi kinh tế gia đình sau khi thu hồi đất
Hình 3.5. Tình hình hỗ trợ việc làm sau khi thu hồi
Hình 3.6. Tình trạng việc làm sau khi thu hồi đất
Hình 3.7. Tình hình an ninh trật tự xã hội sau thu hồi đất
Hình 3.8. Khả năng tiếp cận CSHT và phúc lợi xã hội
Hình 3.9. Hiện trạng quốc lộ 1A sau khi GPMB

vii
viii
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Như chúng ta đã biết đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi
quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật
khác. Đất đai còn là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình văn hoá, kinh tế, xã hội,
an ninh quốc phòng, là yếu tố cấu thành lãnh thổ của mỗi quốc gia.
Ngày nay, sự gia tăng dân số và phát triển kinh tế xã hội đã gây áp
lực lớn đối với các nguồn tài nguyên thiên nhiên, đặc biệt là đất đai. Trong
quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa và hiện đại hóa đất nước, việc chuyển
đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt là chuyển một phần diện tích đất nông
nghiệp sang quỹ đất phi nông nghiệp thuộc các dự án xây dựng cơ sở hạ
tầng, khu công nghiệp, thương mại dịch vụ và du lịch nhằm đáp ứng nhu
cầu phát triển kinh tế xã hội là tất yếu, diễn ra thường xuyên ở các địa

nước, bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng đang là vấn đề cấp bách trong
công tác quản lý đất đai của thành phố Ninh Bình; số tiền bồi thường chiếm tỷ
lệ lớn trong tổng chi phí của dự án, ngân sách đầu tư của địa phương trong khi
các vụ khiếu kiện liên quan đến đất đai, mà chủ yếu là bồi thường khi thu hồi
đất đang tiếp tục tăng về số lượng và tính chất, mức độ phức tạp; tác động xấu
đến an ninh trật tự và phát triển kinh tế xã hội ở địa phương.
Xuất phát từ tình hình thực tế trên tôi lựa chọn đề tài nghiên cứu
“Đánh giá công tác GPMB thực hiện dự án cải tạo Quốc lộ 1A và dự án
khu công nghiệp Phúc Sơn tại thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình”.
2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB trên địa bàn thành phố
Ninh Bình.
- Nghiên cứu thực trạng công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi
Nhà nước thu hồi đất dự án: cải tạo, mở rộng Quốc lộ 1A đoạn qua phường
Ninh Khánh, thành phố Ninh Bình và dự án xây dựng khu công nghiệp Phúc
Sơn tại phường Ninh Sơn, thành phố Ninh Bình .
- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần giải quyết những tồn tại,
khó khăn trong quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình.
3. Yêu cầu của đề tài
- Tìm hiểu chính sách của Nhà nước về bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Hiểu và nắm vững các chính sách bồi thường, giải phóng mặt
bằng cũng như các văn bản pháp lý có liên quan đến công tác giải phóng
mặt bằng.
- Xác định được những tồn tại, vướng mắc trong công tác bồi
thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất dự án: cải tạo,
mở rộng Quốc lộ 1A đoạn qua phường Ninh Khánh, thành phố Ninh Bình và
dự án xây dựng khu công nghiệp Phúc Sơn tại phường Ninh Sơn, thành phố
Ninh Bình.

dựng trên phần đất nhất định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc
xây dựng một công trình mới trên đó. Công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng từ khi thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng quận, huyện cho tới
khi bàn giao mặt bằng quận, huyện cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ
đầu tư.
1.1.2. Đặc điểm, vai trò của công tác GPMB tính đa dạng, tính phức tạp
Công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) là công việc trọng tâm, hết
sức quan trọng, nhưng phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền
của. Ngày nay, việc giải phóng mặt bằng ngày càng trở nên khó khăn hơn
do đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm. GPMB liên quan đến lợi ích
của nhiều cá nhân, tập thể và của cả cộng động dân cư trên một địa bàn
nhất định với những đặc điểm chủ yếu như sau:
1.1.2.1. Tính đa dạng
Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện
tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí khác nhau:
- Khu vực trung tâm đô thị (mật độ dân cư rất cao, giá trị đất và tài
sản trên đất lớn, mức sống và trình độ dân cư cao);
- Khu vực ven đô (mật độ dân cư khá cao, hoạt động sản xuất: công
nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ đa dạng, mức sống
và trình độ dân cư trung bình)
- Khu vực nông thôn, (mật độ dân cưthấp hơn, hoạt động sản xuất
chủ yếu là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nông
nghiệp, mức sống và trình độ dâncư thấp)
Tính đa dạng của đối tượng GPMB dẫn đến quá trình thực hiện công
tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng có những đặc điểm khó khăn,
phức tạp khác nhau, đòi hỏi việc thực hiện GPMB và giá đất tính bồi thường,
hỗ trợ cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt đối với từng địa
bàn.
1.1.2.2. Tính phức tạp
- Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản

đó là việc bồi thường, tái định cư sẽ được giảm thiểu càng nhiều càng tốt
và đưa ra những biện pháp giúp đời sống người bị ảnh hưởng được cải
thiện hoặc ít ra vẫn giữ được mức sống, khả năng thu nhập như trước khi
có dự án để đảm bảo tương lai, kinh tế xã hội được thuận lợi.
- Quá trình bồi thường cho người dân bị thu hồi đất theo WB và
ADB cũng phải được đảm bảo theo nguyên tắc cụ thể như:
+ Bồi thường về đất: Đối với đất nông nghiệp thì việc bồi thường cho
người dân khi bị chịu ảnh hưởng của việc thu hồi đất là được bồi thường
bằng đất có cùng mục đích sử dụng, có cùng hiệu suất sản xuất và gần với
đất bị thu hồi nhất. Đối với đất thổ cư thì được bồi thường cũng bằng đất thổ
cư có cùng diện tích và phải được người bị ảnh hưởng chấp thuận. Tất cả
quá trình giao đất bồi thường và tái định cư theo WB và ADB phải được
diễn ra vào thời hạn ngắn nhất và diễn ra trước khi thực hiện dự án.
+ Bồi thường tài sản trên đất: là bồi thường theo giá xây dựng mới
đối với tất cả các công trình xây dựng và quy định cụ thể thời hạn bồi
thường là trước 1 tháng khi thực hiện dự án.
- Ngoài ra, theo WB và ADB khi những người khi thu hồi đất làm
ảnh hưởng đến đời sống như mất cơ sở sản xuất, công việc kinh doanh thì
sẽ được khôi phục thu nhập bằng việc hỗ trợ thay thế những nguồn thu
nhập khác bất kể là họ có bị mất nơi ở hay không.
- Cũng theo quy định của tổ chức WB và ADB là phải thông báo đầy
đủ, công khai các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, tái
định cư của dự án cho các hộ và ngoài ra phải tham khảo ý kiến và tìm mọi
cách thỏa mãn các yêu cầu chính đáng của họ trong suốt quá trình kế hoạch
hóa cũng như thực hiện công tác tái định cư. Mặt khác, việc lập kế hoạch
cho công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là điều bắt buộc trong quá
trình thẩm định dự án, mức độ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng
người bị ảnh hưởng và mức độ tác động của dự án.
- Một phần quan trọng và không thể thiếu theo quy định của ngân
hàng phát triển Châu Á (ADB) là ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực hiện

người bị thu hồi đất trước đó. Người bị thu hồi đất được thanh toán ba loại
tiền đó là: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp
bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ
cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những
năm trước đây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các
loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại. Mức bồi thường cho giải
tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho người dân có
cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý giải phóng mặt bằng
được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm nhiệm.
Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả tiền thuê một đơn
vị xây dựng giải tỏa mặt bằng. Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải
phóng mặt bằng, phương thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ
bằng cách tính ba khoản sau: Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa
giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Hai là, giá đất tiêu chuẩn; Ba là, trợ
cấp về giá cả. Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở. Việc bồi
thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân ở nông
thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông
thôn. Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng
tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ
chức trung gian để đánh giá, xác định giá. Với người dân nông thôn, nhà
nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng
khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng đất
đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể. Theo đánh giá
của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có những thành công
nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do thứ nhất, đã
xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các hoạt
động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái
định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư. Thứ hai,
năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh. Chính quyền
cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi

ra toà án. Ví dụ:
Trong ngành điện năng thì cơ quan điện lực Thái Lan là nơi có nhiều
dự án đền bù TĐC lớn nhất nước, họ đã xây dựng chính sách riêng với mục
tiêu: “ Đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn”
thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và đạt mức tối đa nhu
cầu, đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và được
tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì vậy thực tế đã tỏ ra
hiệu quả khi cần thu hồi đất trong nhiều dự án.
1.2.2.3. InĐônêxia
Ở Inđônêxia vấn đề di dân, bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất được coi là sự “ hi sinh” mà một số người phải chấp nhận vì lợi ích
cộng đồng. Các chương trình bồi thường, tái định cư chỉ giới hạn trong
phạm vi bồi thường theo luật cho đất bị dự án chiếm dụng hoặc một số ít
trường hợp bị thu hồi đất được xây dựng khu tái định cư. Theo chính sách
của Chính phủ Inđônêxia thì vấn đề tái định cư được thực hiện dựa trên 3
tiêu chí cơ bản sau:
+ Bồi thường đối với tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị
mất trong quá trình thu hồi đất.
+ Hỗ trợ di chuyển, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ và phương tiện
phù hợp với cuộc sống của người dân.
+ Trợ cấp khôi phục lại thu nhập cho người dân để đảm bảo ít nhất
người bị ảnh hưởng có được mức sống gần bằng trước khi có dự án.
Cũng theo quy định của Chính phủ thì việc lập kế hoạch là yếu tố
không thể thiếu trong việc lập dự án đầu tư mà ở đó phải giải quyết vấn đề
di dân, tái định cư cho người dân trên cơ sở đó phải đảm bảo những nguyên
tắc cơ bản sau:
+ Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của dự án để giảm thiểu việc di
dân bắt buộc khi triển khai dự án.
+ Người bị ảnh hưởng phải được bồi thường, hỗ trợ để triển vọng về
kinh tế, xã hội của họ được thuận lợi bằng trước khi có dự án.

quốc tế khác và một số nước châu Á có thể rút ra một số kinh nghiệm để
tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB ở Việt Nam, cụ
thể như sau:
1.2.3.1. Quan điểm
Các nước tuy chế độ chính trị, xã hội, chính sách pháp luật, tổ chức
quản lý đất đai khác nhau nhưng đều xem việc bồi thường đất đai, giải
phóng mặt bằng khi thu hồi đất là một nhiệm vụ quan trọng quyết định
thành công của sự đầu tư phát triển;
1.2.3.2. Nguyên tắc
Nói chung các tổ chức quốc tế và các nước xây dựng chính sách thu
hồi đất đền bù, tái định cư với những nguyên tắc sau:
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải
tuân thủ pháp luật và thực hiện theo một quy trình chặt chẽ được tiến hành;
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải
đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên có liên quan.

Trích đoạn Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện

---