LỜI MỞ ĐẦU
Việt Nam gia nhập WTO, đã thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào
Việt Nam, nhu cầu về nhà ở, nơi sản xuất, văn phòng đại diện .v.v… tăng lên.
Các hoạt động môi giới là cầu nối quan trọng để cung và cầu về BĐS gặp
nhau. Trong tương lai nhu cầu về BĐS càng lớn, đòi hỏi quy trình môi giới
BĐS càng chặt chẽ và bài bản thì mới đáp ứng được nhu cầu của thị trường.
Nếu coi đây là nghề tay trái thì khó có thể cạnh tranh được với các công ty, tổ
chức môi giới BĐS chuyên nghiệp. Vì vậy các công ty môi giới BĐS phải
hoàn thiện quy trình môi giới của mình thì mới tồn tại được trên thị trường.
Thị trường BĐS nước ta mới phát triển và có nhiều tiềm năng nên hoạt
động môi giới thường là bộc phát, thiều tính chuyên nghiệp. Do đó môi giới
BĐS thường gọi là các “cò đất” – làm rồi loạn thị trường BĐS nước ta. Vì
vậy, cần định hướng và phát triển thị trường BĐS ngày càng minh bạch hơn.
Để đáp ứng được điều đó thì quy trình môi giới BĐS cần phải chuyên nghiệp
hơn, bài bản hơn và các nhà môi giới cần có kiến thức sâu rộng về thị trường
BĐS, nắm rõ được quy trình mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê
lại.v.v…
Vì vậy em chọn đề tài “Hoàn thiện quy trình môi giới BĐS ở Việt
Nam” để nghiên cứu sâu hơn về quy trình môi giới ở nước ta hiện nay.
Mục tiêu nghiên cứu:
- Nắm vững quy trình môi giới BĐS
- Liên hệ thực tế ở Việt Nam
- Đề xuất một số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình
môi giới BĐS của Việt Nam
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng: quy trình môi giới BĐS
- Phạm vi nghiên cứu: Hà Nội
Phương pháp nghiên cứu là vận dụng những kiến thức đã học và tham
khảo một số tài liệu liên đến môi giới BĐS. Và tìm hiểu trên internet, báo và

1

- Trong khi có người thứ ba có đủ thông tin, có đủ trình độ, năng lực,
quan hệ, điều kiện,… để giải quyết vấn đề đó.
1.2 Quy trình môi giới BĐS
1.2.1 Thu thập thông tin về cung cầu BĐS
Có thể nói thông tin chính là năng lượng, là "máu" cho cơ thể- dịch vụ
môi giới bất động sản. Sở hữu một lượng thông tin dồi dào, cơ bản và đa dạng
về BĐS chính là thế mạnh quan trọng nhất của mỗi nhà môi giới mà không
một ngành nghề nào trong thị trường BĐS có được. Sau đây là một số dạng
thông tin căn bản cần thu thập được để phục vụ cho hoạt động môi giới BĐS:

3
a) Nguồn cung BĐS:
Có các dạng cung sau:
+ Bán
+ Cho thuê, cho thuê lại
+ Đầu tư liên doanh liên kết
+ Khai hoang khai hoá: bán đất chưa sử dụng thành đất sử dụng được
Hàng hoá BĐS bao gồm nguồn cung sau:
+ Nhà Nước
+ Các cá nhân tổ chức sở hữu BĐS
+ Ngân hàng
+ Công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển BĐS
+ BĐS ở nước ngoài
BĐS hay các quyền về BĐS chính là đối tượng chính của thương vụ. Vì
vậy việc tìm kiếm BĐS, hay nói cách khác là tìm kiếm khách hàng có BĐS
cần bán, cho thuê là một trong những hoạt động đầu tiên của thương vụ.
Trách nhiệm của nhà môi giới là phải thu thập thông tin liên quan đến BĐS
trong vùng và trên cả nước để có thể hình thành được kiến thức tổng quan về
sự phát triển thị trường BĐS. Có nhiều nguồn thông tin tiềm năng về BĐS có
thể khai thác. Có những nguồn thông tin sau:

vị trí và vị trí. Điều này có thể chứng minh được khi mà kiến trúc, trang thiết
bị và tiêu chuẩn kỹ thuật đều có thể thay đổi được trong khi vị trí BĐS là cố
định. Chính vị vậy mà địa điểm, địa chỉ, môi trường xung quanh, đại điểm
trên bản đồ có ý nghĩa nhất định, tác động đến mối quan tâm của khách hàng,
quyết định cảu họ cũng như giá cả BĐS. Khi xem xét địa điểm người môi giới
không nên đánh giá địa điểm mà để khách hàng đánh giá xem vị trí đó có đẹp
hay không. Nhà môi giới cần ghi chép lại những yếu tố, đặc tính của địa điểm
như hướng, hình dạng mảnh đẩt, ngôi nhà, quy mô, diện tích, không gian của
BĐS, khoảng cách đến các phương tiện công cộng, hàng xóm liền kề, có gần
đầu phố, bãi đỗ xe, công viên, vườn hoa không, có gần bệnh viện trường học,
nhà trẻ, bế bơi, siêu thị, khung cảnh qua cửa sổ. Đó là yếu tố xung quanh dệt

5
nên bức tranh toàn cảnh liên quan đến BĐS. Nhà môi giới sẽ sử dụng những
tiêu chuẩn này giải đáp những yêu cầu của người mua hay người thuê.
- Tình trạng kỹ thuật: Vấn đề này liên quan mật thiết đến khách hàng.
Khách hàng thường quan tâm đến việc phải đầu tư thêm bao nhiêu để có BĐS
được an toàn và tiện dụng về kỹ thuật. Đây là một trong mối quan tâm hàng
đầu cho những người muốn mua căn hộ chung cư (cả cũ lẫn mới). Vấn đề này
không trở nên quan trọng lắm đối với những người mua nhà riêng. Ở đây cần
xác định rằng nhà mối giới không có trách nhiệm với những lỗi kỹ thuật ẩn
dấu bên trong. Đó là những lỗi mà bằng mắt thường không thể thấy trong khi
chủ sở hữu không biết hay cố tình dấu. Sau khi thương vụ hoàn thành thì
người sử dụng không thể trách hay đòi bồi thường về những lỗi này.
Việc đánh giá tình trạng kỹ thuật nên dành cho khách hàng. Dĩ nhiên họ
có thể sử dụng tư vấn của những nhà chuyên môn. Từ góc độ của nhà môi
giới việc này không hề ảnh hưởng gì khi khách hàng sử dụng kiến thức của
các nhà chuyên môn cho dù đó là kỹ sư xây dựng hay một giáo sư đại học.
Nhà môi giới có trách nhiệm hướng dẫn mọi ngóc ngách của BĐS cho người
tư vẫn kỹ thuật. Việc làm này cho sự đánh giá cuối cùng về tình trạng kỹ thuật

sẽ định hướng cho nhà môi giới trong các hoạt động của mình.
Khách hàng chính của dịch vụ môi giới chính là những người bán – mua hay
cho thuê – thuê. Thông thường thị trường BĐS được thúc đẩy bởi người mua.
Khả năng tài chính của họ sẽ khởi động, kích hoạt thương vụ mua – bán hoặc
đầu tư. Chính vì vậy nhà môi giới cũng cần để ý đến sức mua trong toàn xã
hội, khu vực họ hoạt động, cũng như xu hướng, tiềm năng phát triển trong
tương lai.
Việc phân tích bắt đầu từ quá trình xác định các nhóm tuổi khách hàng
trong thị trường, khả năng phát triển nghề nghiệp của họ, mức độ thất nghiệp
và xu hướng di dân. Nhà môi giới sẽ gặp rất nhiều vất vả, khó khăn khi hoạt
dộng ở những vùng dân cư có nhiều người ở độ tuổi hưu trí. Thứ nhất là do
hạn chế về mặt tài chính, thứ hai là do tuổi tác nên khách hàng có đặc điểm
tâm sinh lí và sở thích định kiến khó thay đổi. Vì vậy việc đưa ra quyết định

7
của nhóm khách hàng này rất khó khăn. Tình hình sẽ khác đi rất nhiều nếu
nhà môi giới hoạt động trong vùng có nhiều người đang ở trong độ tuổi lao
động, nhiều người bắt đầu sự nghiệp hay sự nghiệp đang phát triển cao. Đối
với nhomg khách hàng này thì việc cải thiện hay thay đổi điều kiện sống có
một ý nghĩa nhất định. Họ là những người quan tâm nhiều nhất đên các dịch
vụ của nhà môi giới.
Trong quá trình hoạt động, nhà môi giới cần chú ý quan sát đến cả
những đầu tư, những dự án kinh tế thực hiện trên địa bàn hoạt động của mình
hay của vùng lân cận. Quá trình tư nhân hoá các xí nghiệp, nhà máy hay sự
đón nhận những dòng vốn đầu tư nước ngoài có thể sẽ dẫn đến sự cải thiện
đời sống vật chất hoặc sự dịch chuyển dòng công nhân lao động. Khi đó thị
trường sẽ triển rộng hơn các loại hình dịch vụ mới, nhu cầu về thuê nhà sẽ
tăng, các chủ nhà sẽ muốn nâng cấp tốt hơn điều kiện sống, các nhà đầu tư và
các công ty xây dựng sẽ gặp nhiều thuận lợi trong kinh doanh. Tuy nhiên ở
đây cũng cần chú ý đến thực tế rằng những thay dổi trên diễn ra bao lâu, xu

Phân loại đối tượng cầu BĐS:
 Người mua BĐS:
- Người tiêu dùng có đặc tính gì nhu cầu của họ: để ở (chưa có nhà hoặc
là nhu cầu mới); sản xuất, nhà xưởng; kinh doanh dịch vụ.
- Đầu tư: kinh doanh BĐS hay đầu tư tiền nhàn rỗi
- Bảo toàn vốn
 Người thuê BĐS:
- Văn phòng, công sở, chi nhánh, phòng giao dich, địa lí.
- Thuê kinh doanh dịch vụ thương mại.
- Thuể sản xuất kinh doanh: công nghiệp, nhà xưởng, mặt bằng sản xuất.
Họ là ai? Đặc tính gì?
- Thuể nhà ở:
+ Cặp vợ chồng trẻ, lao động trẻ, sinh viên.
+ Công nhân
+ Người tạm thời chưa có chỗ ở hay muốn cải thiện đời sống

9
+ Người nước ngoài
+Công vụ
 Tín dụng, thế chấp:
-Ngân hàng thương mại
-Quỹ đầu tư tài chính
-Công ty bảo hiểm
Nguồn cung cấp thông tin:
-Khách hàng cũ và mới
-Báo chí, internet và các phương tiện thông tin khác
-Văn phòng môi giới
-Thu thập thực tế
-Danh bạ
-Cơ quan quản lý

toàn cảnh về BĐS, đánh giá chân thực hơn những lời miêu tả tốt đẹp vể BĐS
của chủ sở hữu, bước đầu đánh giá được giá trị của BĐS. Nếu nhà môi giới
chỉ dựa trên những lời của chủ sở hữu thì rất dễ gầy ra sự hiểu biết lệch lạc,
thiếu chân thực về BĐS.
-Thứ 3: Chỉ có tại hiện trường BĐS mới có thể xác định được tináh cách
và sở thích của chủ sở hữu. Việc tìm hiểu gần gũi này có thể cho nhà môi giới
thấy ngay rằng thương vụ với chủ sở hữu không có kết quả gì. Ngoài ra việc
tiếp cận này cũng cho chủ sỏ hữu thấy tính chuyên nghiệp của nhà môi giới,
gây được lòng tin với chủ sở hữu. Thường là các chủ sở hữu sẽ cảm thấy thoải
mái và ưng xử một cách tự nhiên, cởi mở hơn khi họ ở trong ngôi nhà của
mình hơn là khi họ gặp nhà môi giới tại văn phòng.
-Thứ 4: Việc xem xét, quan sát BĐS một cách trực tiếp cho phép nhà
môi giới đưa ra dãy những câu hỏi cụ thể. Hơn nữa họ có thể xem các giấy tờ
liên quan ngay tại BĐS.
-Thứ 5: Ngay cả khi chúng ta không nhớ hết hoặc không ghi chép hết
những đặc đỉêm của BĐS, thì chúng ta cũng không rơi vào thế bị động khi
khách hàng mua BĐS hỏi xem chúng ta đã xem tận mắt BĐS đó chưa. Điều

11
này sẽ tạo lòng tin với khách hàng mua, rằng chùng ta không cung cấp hàng
hoá theo kiểu “bán mèo trong bị”.
b) Xác định các bên tham gia thưong vụ
Trong thực tế nàh môi giới đại diện (cho một bên hay cả hai bên) cho lợi
ích của ngưòi bán hay người mua, người thuê hay người cho thuê. Nói chung
nguyên tắc hoạt động đều như nhau: cố gắng hết mình, cẩn thận chi tiết, trung
thực. Tuy vậy với mỗi trường hợp khác nhau thì lại cần những cách tiếp cận
khác nhau. Dưới đây là những đối tác điển hình trong các thương vụ mà nhà
môi giới cần xem xét.
Người mua và khả năng tài chính. Đối với người mua thì vấn đề quan
trọng nhất là khả năng tài chính. Trong thực tế cần trả lời câu hỏi: người mua

giúp ta xác định vùng tìm kiếm phù hợp. Mỗi một cuộc nói chuyện đều giúp
chúng ta đi đến gần hơn quyết định cuối cùng. Nên nhớ rằng quan niệm của
khách hàng đôi khi rất hay thay đổi, và cho dù chúng ra có cố gắng hết sức
cũng không tránh khỏi trường hợp khác hàng tìm ra BĐS hợp ý họ ngoài
những gợi ý của chúng ta. Phải giữ mối quan hệ thường xuyên với khách hang
mới có thể chủ động nắm bắt được tiến trình phát triển những yêu cầu của
khách hàng, cũng như kịp thời linh động đáp ứng những yêu cầu thay dổi này.
Người thuê: Việc xác định nhu cầu của người thuê trên nguyên tẳc cũng
giống như trường hợp người mua. Thông thường đòi hỏi của người thuê cụ
thể, chính xác hơn và quyết định họ đưa ra nhanh hơn. Mặt khác ngưòi cho
thuê thường quan tâm đến hoàn cảnh của người thuê. Đối với những người
cho thuê khó tính thì họ không muốn cho người thuê có trẻ con và thú vật
nuôi trong nhà. Vì vậy khi kết hợp đồng cũng như những buổi tiếp xúc ban
đầu cần phải thống nhất điểm này cho cả hai bên. Ngoài ra người cho thuê
còn quan tâm đến nguồn thu nhập, mực độ ổn định công việc của người thuê.
Chủ sở hữu - người cho thuê: Ngày càng nhiều người đầu tư vào thị
trường BĐS và coi thu nhập từ việc cho thuê là nguồn căn bản. Vấn đề này
cho thấy sự trông đợi rõ ràng vào tính chuyên nghiệp của nhà môi giới cũng
như sự hy vọng vào những người thuê tiềm năng. Đối với nhà môi giới, ngoài

13
việc ghi chép những vấn đề liên quan đến BĐS ,tình trạng kỹ thuật, pháp lý.
mức giá cho thuê còn cần quan sát, đánh giá người cho thuê. Không phải lúc
nào người ta cho thuê cũng tở ra trung thực, tử tế. Đôi lúc người ta cho thuê
chỉ để người thuê trang bị BĐS hộ cho họ rồi ngày sau đó thay đổi kế hoạch.
Lúc này ngừoi cho thuê đặt nhà môi giới và người thuê vào tình trạng khó xử.
Chủ sở hữu - người bán: Hoàn cảnh của người bán cũng có ý nghĩa
nhất định, dặc biệt trong trường hợp một nhóm chủ sở hữu chung BĐS.Lúc
này cần xác định có phải tất cả đều đồng lòng bán với mức giá thoả thuận hay
không. Một trường hợp rất hay xảy ra là ngừoi có ít phần nhất lại cản trở được

-Số điện thoại bàn và di động
Đốí với BĐS nhất thiết phải tìm hiểu những thông tin tối thiểu sau:
-Giầy tờ chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực (sổ dỏ, hồng…)
-Hợp đồng công chứng về việc, mua bán, trao tăng….
-Hoá đơn đóng thuế đất hàng năm
Khi chúng ta thu thập đầy đủ những loại giấy tờ trên thì chúng ra đã sẵn
sàng cho mọi công việc tiếp theo. Trong suốt quá trình diễn ra thương vụ, cần
thu thập thêm tất cả các giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân, bản chia tài
sản, thừa kế của toà án, bản cam kết, hồ sơ xây dựng, giấy phép các loại…
Quá trình đàm phán để đi đến sự thống nhất giữa hai bên khách hàng đôi
khi diễn ra trong thời gian dài và nhàm chán. Một khi các bên thống nhất
đựoc các điểu khoản của hợp đồng, nhà môi giới phải hành động nhanh nhất
có thể sao cho những điều thoả thuận không bị mất đi (bị quên hay cân nhắc
lại). Không phải lúc nào cũng có thể tíên hành viết hợp đồng khởi điểm ngay
tại chỗ. Trong trường những trường hợp này cách giải quyết hợp lý nhất là lập
Biên bản thoả thuận.
Khi lập biên bản thoả thuận chúng ta cần lưu ý nhữgn điểm chính liên
quan đến thương vụ sau này như sau:
-Miêu tả đối tượng của hợp đồng
-Xác định các bên liên quan

15
-Xác định địa điểm viết biên bản
-Giá cả BĐS
-lượng tiền đặt cọc
-Thời hạn thực hiện hợp đồng khởi điểm
-Thời hạn ký hợp đồng công chứng
-Thời hạn giao BĐS
-Hình thức và thời hạn giao tiền
-Xác định bên chi trả các khoản phí (công chứng, toà án, thuế)

nhau. Thứ nhất, phần lớn các căn nhà, BĐS được bán bởi chính chủ sở hữu,
những người đang sống trong BĐS đó. Vì vậy không thể thực hiện hai việc
bán, chi trả toàn bộ số tiền theo giá thoả thuận với việc giao trả BĐS cùng
một lúc ( vấn đề này không boa gồm việc bán mảnh đất trống, quyền mua căn
hộ đang trong quá trình xây dựng hay các công trình tự do khác). Thứ hai, rất
nhiều thương vụ là những “hợp đồng phụ thuộc” khi mà sự bán phụ thuộc sự
mua và việc mua có thẻ thực hiện khi BĐS có thể bán. Vì vậy cần phải liên
tục xác định các bước thực hiện, trong đó ngoài việc khởi động các nguồn
vốn, theo dõi các thời điểm chuyển tiền thì vấn đề thu xếp các chuyến chuyển
đồ đạc, các công việc sửa chữa cũng có ý nghĩa quan trọng. Thứ ba, thời đỉêm
thực hiện các bước thương vụ phụ thuộc vào khả năng tài chính của người
mua (lượng tiền sẵn có, đi vay hay thời hạn giải ngân của ngân hàng cho vay
thế chấp).
Các bước hoạt động điển hình của nhà môi giới:
Bước 1: Tìm kiếm thông tin:
-Tìm kiếm BĐS cần bán, cho thuê
-Xem xét BĐS đem bán một cách cẩn thận, tỉ mỉ và đầy đủ.
-Điều tra, phân tích môi trường, hạ tầng xung quanh BĐS và tình trạng
kỹ thuật của BĐS.
-Kiểm tra tình trạng pháp lý của BĐS.
-Chia sẻ cung cấp cho chủ sở hữu những thông tin về giấy tờ cần thiết
cho việc bán

17
-Tím kiếm khâch hàng quan tâm mua, thuê BĐS
Bước 2: Xử lý thông tin:
-Xác định giá cả BĐS bán
-Tập trung ghi chép, miêu tả về BĐS, chú ý đến những tính chất đặc biệt
khác với những BĐS khác
-Soạn thảo những quảng cáo báo chí và tài liệu cung cấp thông tin về

vụ môi giới
-Giải quyết các vần đề sau thương vụ
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THỰC HIỆN QUY TRÌNH MÔI GIỚI
BĐS Ở VIỆT NAM
2.1 Thực trạng nghề môi giới BĐS tại Việt Nam.
2.1.1 Môi giới BĐS _ anh là ai?
Nghề môi giới BĐS có vị trí rất quan trọng trong cuộc sống xã hội khi
nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cao. Chính vì vậy nhà môi giới phải có
quy trình và kỹ năng môi giới tốt thì mới đáp ứng được nhu cầu của thị
trường.
Các nhà môi giới BĐS có kiến thức khá sâu rộng về thị trường BĐS trong
khu vực. Họ nắm rõ nhu cầu của khách hàng, và thị trường cũng như những
biến động về giá cả, các quy định về thuế và các chính sách hỗ trợ tài chính từ
các ngân hàng, tổ chức tín dụng.
Môi giới BĐS là người kinh doanh hoàn toàn độc lập, họ bán, cho thuê
hay quản lý các BĐS thuộc sở hữu của khách hàng với một khoản phí theo
thoả thuận. Khi bán BĐS , người môi giới thực hiện tất cả các nghiệp vụ khớp
nối và tìm kiếm nhu cầu mua – bán, thu xếp các cuộc thương thảo cho đến khi
thành công và chủ mới của BĐS hoàn tất quyền sở hữu chuyển đổi.
Người môi giới có tính cách dễ chịu, trung thực, và một bề ngoài tin cậy.
Chín chắn, có đánh giá, nhận định đúng, đáng tin cậy và nhiệt tình trong công
việc. Các đại lý BĐS thì cần có đầu óc tổ chức tốt, tỉ mỉ và trí nhớ tốt (họ nhớ
tên, mặt và thị yếu của khách).
Tại một số quốc gia phát triển, ví dụ như Mỹ, môi giới BĐS phải có giấy

19
phép hành nghề. Thi lấy giấy phép - với người môi giới thì khó hơn với đại lý
- bao gồm bảng câu hỏi về các giao dịch BĐS cơ bản và luật liên quan đến
mua bán BĐS. Muốn trở thành đại lý BĐS cũng cần có giấy phép hành nghề,
và để có được chứng chỉ này cần tham gia một khóa đào tạo từ 30 đến 90 giờ.

đến BĐS mà mình quan tâm. Vì vậy, trong tương lai gần nếu bạn làm nghề
bán thời gian hay coi đó là nghề tay trái đều rất khó cạnh tranh. Các quy định
và yếu tố pháp lý luôn thay đổi và điều chỉnh, cũng là nguyên nhân khiến cho
một số người không chuyên khó mà có thể cạnh tranh được với các Cty làm
ăn bài bản và chuyên nghiệp.
Vào nghề môi giới BĐS khá dễ vì đặc thù công việc và điều kiện làm
việc linh hoạt, thù lao lại cao nếu bạn có nhiều khách hàng và giao dịch thành
công. Nếu được đào tạo tốt, và có tham vọng - đặc biệt nếu bạn có mối quan
hệ rộng trong xã hội và giới kinh doanh - bạn có thể nắm bắt cơ hội thành
công trong nghề. Tuy nhiên, người mới vào nghề thì thu nhập thường không
ổn định, có thể sau vài tháng không bán được BĐS nào buộc phải bỏ nghề. Vì
vậy, người mới vào nghề, nên có một khoản tiền ít nhất để nuôi mình trong
vòng 6 tháng cho đến khi họ có thể có được thu nhập từ tiền hoa hồng.
Hoa hồng là nguồn thu nhập chính của các đại lý và môi giới BĐS. Tỷ lệ
hoa hồng tùy thuộc vào thỏa thuận của đại lý và người môi giới, vào loại BĐS
và giá trị của BĐS. Tiền hoa hồng được phân chia giữa nhiều đại lý và môi
giới BĐS. Khi BĐS được bán, người môi giới hay đại lý có bản niêm yết sẽ
chia khoản tiền hoa hồng được hưởng với người môi giới hay đại ký bán được
BĐS, và với Cty mà họ đang làm việc. Mặc dù là tiền chia hoa hồng cho các
đại lý giữa các Cty là khác nhau, nhưng thường giá trị bằng một nửa số tiền
hoa hồng mà Cty nhận được. Đại lý nào vừa có bản niêm yết vừa bán được
BĐS sẽ có số hoa hồng cao nhất.
Nghề môi giới và đại lý BĐS là nghề khá "nhạy cảm" với biến động của
thị truờng, đặc biệt các biến động liên quan đến tỷ giá. Khi hoạt động kinh tế
suy giảm và tỷ giá tăng, số giao dịch về BĐS đương nhiên sẽ giảm xuống.
Thu nhập của 1 người làm đại lý BĐS ở Mỹ, bao gồm cả tiền hoa hồng dao

21
động từ 35,670 USD đến 92.770 USD/ năm. Con số này bao gồm những công
việc có liên quan đến việc kinh doanh, môi giới và đại lý bất động sản các loại

các mối quan hệ. Do đó, hoạt động của lực lượng này nhiều khi gây tình trạng nhũng nhiễu
thông tin, cản trở việc kiểm soát thị trường của Chính Phủ.
Hoạt động môi giới có vai trò cung cấp thông tin cho các chủ thể tham
gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá BĐS. Do tính đặc thù về hàng hoá bất
động sản và thị trường bất động sản. Nó là một thị trường không hoàn hảo,
thông tin về thị trường, về hàng hoá không thật đầy đủ và không được phổ
biến rộng rãi như các hàng hoá khác và tiêu chí tham gia đánh giá bất động
sản cũng không chính xác như các hàng hoá khác. Chính vì vậy hệ thống
thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trường
trường bất động sản, đó là toàn bộ các thông tin liên quan đến bất động sản,
bao gồm các thông tin về: luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch kế hoạch
sử dụng đất, vị trí của bất động sản, môi trường, nhu cầu, mức cung, tâm lý
tập quán… bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác
động của rất nhiều yếu tố và là bộ phận tài sản quan trọng của các doanh
nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội và của các hộ gia đình và cá
nhân. Khi trên thị trường thông tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị
trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua và người bán đều
hiểu biết về những thông tin đó, họ sẽ dễ dàng quyết định lựa chọn thị trường
tham gia giao dịch. Đồng thời ta biết rằng thị trường bất động sản nước ta mới
sơ khai hình thành các giao dịch công khai trên thị trường ít chủ yếu là giao
dịch ngầm , và số lượng người tham gia giao dịch trên thị trường là số lượng
nhỏ không đủ để trở thành cạnh tranh hoàn hảo. Từ đó dẫn tới giá cả cạnh
tranh cũng là không hoàn hảo và người bán có nhiều lợi thế hơn trong việc
quyết định. Như thế rõ ràng giá cả ở đây không phản ánh đúng mối quan hệ
cung cầu. Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn đến biến
động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá hoặc là sụp đổ, ngưòi tham gia giao
dịch nhiều khi phảI chấp nhận những giá quá cao, có nhu cầu mua nhưng lại
không có khả năng thanh toán Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể
cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường bất động sản. Hệ thống các tổ
chức này càng phát triển, hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo

Trung Quốc, Do vậy dư luận, tâm lý xã hội về nghề “buôn nước bọt”, trung

24
gian hưởng lợi cao và coi là những hoạt động lừa đảo.
Tuy nhiên ngoài đội ngũ môi giới trên còn nhiều tổ chức và cá nhân môi
giới có quy mô hơn. Quy mô nhất đó là các công ty cổ phần, công ty trách
nhiệm hữu hạn với phương thức hoạt động khá bài bản. Những công ty này
tìm kiếm “nguồn hàng” ở các dự án của các nhà đầu tư, các công ty xây dựng
v.v , cập nhật thông tin liên hệ, giao dịch với khách hàng. Họ đăng ký hành
nghề, có trụ sở làm việc, và các thông tin đưa ra có độ tin cậy khá cao, ví dụ
như công ty BĐS Tài Tâm, CB Richard Ellis, công ty cổ phần xây dựng và
phát triển BĐS Hà Nội Ta có thể tìm kiếm thông tin về công ty và lĩnh vực
hoạt động của các công ty này trên internet. Quy trình môi giới của các công
ty này khá bài bản và có được nhiều tiếng tăm trên thị trường. Từ thu thập
thông tin cho đến khi kết thúc hơp đồng. Đội ngũ môi giới này sẽ thúc đẩy thị
trường BĐS phát triển, giá cả phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu. Người
mua có thể mua được BĐS đúng giá trị của nó.
Nhưng cũng cần phải nói đến là hành vi mua đầu cơ tích trữ của các đơn vị môi giới
bất động sản. Nhiệm vụ của các tổ chức môi giới bất động sản là cung cấp thông tin về bất
động sản cho người mua; giữ vai trò trung gian trong các giao dịch bất động sản giữa đại
diện chủ sở hữu với người có nhu cầu về bất động sản. Thế nhưng thực tế hiện nay rất
nhiều tổ chức môi giới lại kiêm luôn vai trò của người bán. Đặc biệt là ở các dự án nhà
chung cư và khu công nghiệp. Với nhà chung cư, đầu ra dự án căn hộ lẽ ra phải là người có
nhu cầu sử dụng căn hộ nhưng phần lớn các căn hộ lại rơi vào tay các nhà môi mới và giới
đầu cơ ngay từ trước khi nó được hoàn thành. Các hành vi đầu cơ tích trữ trên đều không
được pháp luật cho phép. Tuy nhiên các biện pháp ngăn chặn, kiểm soát hành vi trên vẫn
đang là vấn đề nan giải đặt ra cho các cơ quan giám sát thị trường kinh doanh bất động sản.
Vai trò của nhà môi giới rất quan trọng trong việc tăng nguồn thu ngân
sách cho Nhà nước bởi vì BĐS nước ta chiếm khoảng 70% của cải quốc gia.
Nhưng do đặc tính về BĐS là thông tin thường không hoàn hảo, giao dịch chủ