nghiên cứu - trao đổi
tạp chí luật học số 6/2011 47

TS. Nguyễn Quang Tuyến *
Nguyễn Thị Nga **
inh nghim ca cỏc nc cú th trng
bt ng sn (BS) phỏt trin cho thy
loi hỡnh th trng ny khú cú th phỏt trin
theo hng cụng khai, minh bch v lnh
mnh nu thiu s hot ng ca cỏc t chc
trung gian, h tr nh mụi gii BS, nh giỏ
BS, sn giao dch BS v.v Vit Nam,
Lut kinh doanh BS v cỏc vn bn quy
phm phỏp lut khỏc cú liờn quan ó c
ban hnh thỳc y s phỏt trin lnh mnh
ca th trng BS, trong ú cú cỏc quy nh
v to lp c ch phỏp lớ cho loi hỡnh kinh
doanh dch v BS núi chung v mụi gii
BS núi riờng cú th hot ng cụng khai,
minh bch. Qua hn 04 nm trin khai thi
hnh cỏc quy nh v mụi gii BS, bờn cnh
nhng thnh tu t c thỡ vic thc thi ch
nh phỏp lut ny vn cũn bc l mt s hn
ch, khim khuyt. Bi vit ny ỏnh giỏ tng
quan phỏp lut v mụi gii BS nhm nhn
din rừ hn nhng hn ch, khim khuyt v

thay i nhn thc, thúi quen v hnh vi ng
x ca ngi dõn khu vc ụ th khi tham
gia cỏc giao dch v BS. iu ny th hin,
nu nh trc õy ngi dõn khi thc hin
cỏc giao dch v mua bỏn, chuyn nhng
BS mt cỏch t phỏt, thiu chuyờn nghip
thụng qua hỡnh thc giy t vit tay khụng
cú xỏc nhn ca chớnh quyn thỡ nay h
thng tỡm n cỏc t chc mụi gii BS,
K
* Ging viờn chớnh Khoa phỏp lut kinh t
Trng i hc Lut H Ni
** Cụng ti c phn u t v mụi gii BS Netreal Vit Nam nghiên cứu - trao đổi
48 tạp chí luật học số 6/2011
sn giao dch BS hot ng hp phỏp,
chuyờn nghip nh t vn, thc hin cỏc
th tc v m phỏn, son tho, kớ kt,
chuyn nhng BS nhm m bo s an
ton v mt phỏp lớ v phũng trỏnh ri ro.
Th hai, khung phỏp lớ v mụi gii BS
ó to iu kin thun li cho c quan qun
lớ nh nc v BS trong vic thc thi phỏp
lut nhm qun lớ cht ch hot ng mụi
gii BS, ngn chn, phỏt hin v x lớ kp
thi cỏc hnh vi vi phm phỏp lut trong lnh
vc ny. iu ú th hin, khụng phi bt kỡ
t chc, cỏ nhõn no cng c hot ng

tng bc xõy dng v hỡnh thnh i ng
cỏc nh mụi gii BS chuyờn nghip. Nng
lc, trỡnh chuyờn mụn, o c ngh
nghip v k nng ca cỏc nh mụi gii BS
ngy cng c nõng cao.
Th nm, vic tuõn th phỏp lut v mụi
gii BS ca t chc, cỏ nhõn mụi gii BS
chuyờn nghip ó tỏc ng lm thay i nhn
thc ca ngi dõn v xó hi v v trớ, vai trũ
ca ngh mụi gii BS. Ngi dõn ó ngy
cng ý thc c v hc cỏch tr thnh
ngi tiờu dựng thụng minh khi cú nhu cu
mua bỏn, cho thuờ, thuờ mua BS v.v
1.2. Nhng hn ch, khim khuyt
Th nht, cỏc quy nh v mụi gii BS
cũn cha ng b. iu d nhn thy nht l
vic cha xõy dng c b quy tc ng x
o c ngh nghip ca hot ng mụi gii
BS. iu ny lm gim hiu qu ca vic
thc thi phỏp lut v mụi gii BS.
Th hai, phỏp lut v mụi gii BS cha
cú quy nh v vic thnh lp, c ch hot
ng cng nh chc nng, nhim v, quyn
hn ca Hip hi mụi gii BS. Vic cha ra
i hip hi ngh nghip mụi gii BS s
khú dung ho c li ớch gia cỏc nh mụi
gii BS khi phỏt sinh mõu thun, tranh chp
v quyn li cng nh cha cú ngi ng ra
bo v quyn li ca cỏc nh mụi gii BS
khi li ớch hp phỏp ca h b xõm phm.

trong s hng nghỡn trung tõm t vn, vn
phũng mụi gii BS hot ng ch cú mt
s lng khụng nhiu n v lm n theo
ỳng ngha ca nú. Hin nay, c nc cú 155
t chc hot ng mụi gii BS cú ng kớ
hnh ngh, trờn 1.600 n v cú chc nng
kinh doanh nh t cú ng kớ, cũn t chc,
cỏ nhõn lm n n l khụng ng kớ thỡ
cha th thng kờ c.
(2)
Vn bt cp
hin nay l phn ln cỏc cỏ nhõn hot ng
mụi gii nh t riờng l khụng cú ngh
nghip, khụng c o to, t vn kin
thc. H hnh ngh ch yu da vo kinh
nghim bn thõn v cỏc mi quan h quen
bit cỏ nhõn. Do ú, hot ng ca lc lng
ny nhiu khi gõy tỡnh trng nhiu thụng tin,
cn tr vic kim soỏt th trng ca Chớnh
ph. Hn na, tớnh chuyờn nghip trong hot
ng mụi gii BS cũn thp, cú mt s
lng khụng nh t chc, cỏ nhõn mụi gii
BS do chy theo li nhun ó bt chp
phỏp lut hnh x mang tớnh chp git, thiu
vn hoỏ, o c kinh doanh; thm chớ cú t
chc, cỏ nhõn cũn thc hin hnh vi la o,
vi phm phỏp lut xõm phm nghiờm trng
n quyn v li ớch hp phỏp ca ngi dõn
hoc ca ch u t, kinh doanh BS.
Mt khỏc, hng hoỏ mụi gii BS mi

50 tạp chí luật học số 6/2011
s phỏt trin ngh mụi gii BS trong nn
kinh t th trng. Nhn din mt cỏch khỏi
quỏt thỡ hot ng ca i ng t vn nh t
hin ang khỏ ln xn, nm ngoi tm kim
soỏt ca Nh nc v gõy tỏc ng tiờu cc
ti s vn hnh ca th trng BS.
Th sỏu, v t chc, hot ng ca cỏc
trung tõm mụi gii BS. Phỏp lut vn cha
cú nhng quy nh rừ rng, c th v vn
ny. Cỏc cụng ti mụi gii BS, vn phũng
mụi gii BS s c t chc hot ng theo
mụ hỡnh nh th no? Phỏp lut cha cú quy
nh c th nờn mi cụng ti mụi gii BS,
vn phũng mụi gii BS li t chc, hot
ng theo mt kiu riờng khụng thng nht.
Mt khỏc, nhiu trung tõm mụi gii BS
cũn thc hin hnh vi mua bỏn BS vi mc
ớch u c tớch tr, chuyn nhng li kim
li. Trong khi ú, chc nng ca cỏc t chc
mụi gii BS l cung cp thụng tin v BS
cho ngi mua; gi vai trũ trung gian trong
cỏc giao dch BS gia ch s hu vi ngi
cú nhu cu v BS. Th nhng thc t hin
nay nhiu t chc mụi gii BS li kiờm luụn
vai trũ ca ngi bỏn BS. c bit l cỏc
d ỏn nh chung c v khu cụng nghip. Vi
phõn khỳc sn phm nh chung c, u ra
d ỏn cn h l ra phi phõn phi cho ngi
cú nhu cu s dng cn h nhng phn ln

khi s thiu ng b, hon chnh. Vn
ny cn phi cú thi gian mi khc phc
c. õy l tr ngi cho quỏ trỡnh thc thi
phỏp lut v mụi gii BS.
Th hai, h thng c quan qun lớ chuyờn
trỏch v th trng BS ang trong quỏ trỡnh
cng c v hon thin. i ng cỏn b, cụng
chc lm cụng tỏc qun lớ nh nc v th
trng BS cú nng lc, trỡnh chuyờn
mụn khụng ng u v hn ch. iu ny
lm gim hiu qu cụng tỏc thc thi phỏp
lut v mụi gii BS.
Th ba, trỡnh dõn trớ v tc phỏt
trin kinh t khụng ng u gia cỏc vựng,
khu vc trong c nc cng l nguyờn nhõn
gõy tr ngi cho s phỏt trin ca hot ng
mụi gii BS. khu vc nụng thụn, vựng nghiên cứu - trao đổi
tạp chí luật học số 6/2011 51
sõu, vựng xa, ngi dõn cha cú thúi quen
tỡm n nh mụi gii BS chuyờn nghip
khi h cú nhu cu mua, bỏn; cho thuờ BS.
Hot ng mụi gii BS chuyờn nghip
cỏc khu vc ny kộm phỏt trin cng vi
trỡnh nhn thc phỏp lut ca ngi dõn
cũn thp ang l ro cn cho vic thc thi
phỏp lut v mụi gii BS.
Th t, cụng tỏc tuyờn truyn, giỏo dc

BS cha hp lớ v cũn mc cao so vi
kh nng ti chớnh ca ngi lao ng. õy
cng l nguyờn nhõn lm cho phỏp lut v
mụi gii BS chm i vo cuc sng.
2. Mt s kin ngh gúp phn hon
thin phỏp lut v mụi gii bt ng sn
Nh phn trờn ó cp, h thng phỏp
lut v kinh doanh BS núi chung v cỏc
quy nh v mụi gii BS núi riờng mi ra
i v ang trong quỏ trỡnh xõy dng, hon
thin. Vỡ vy s khụng trỏnh khi nhng
khong trng trong cỏc quy nh v mụi
gii BS. khc phc nhng hn ch ny
v gúp phn hon thin khung phỏp lớ v mụi
gii BS; theo chỳng tụi Nh nc cn thc
hin mt s gii phỏp c bn sau õy:
Th nht, cn nghiờn cu, xõy dng v
sm ban hnh b quy tc ng x v o c
ca nh mụi gii BS. Kinh nghim ca cỏc
nc cú th trng BS phỏt trin cho thy
mun xõy dng i ng cỏc nh mụi gii
BS chuyờn nghip thỡ mt trong nhng
iu kin l phi xõy dng cỏc quy tc o
c ngh nghip mụi gii BS. B quy tc
o c ngh nghip ny s nh hng cho
hot ng mụi gii BS i vo nn np,
mang tớnh cụng khai, minh bch v nõng cao
uy tớn, hỡnh nh, v th ca nhng ngi mụi
gii BS trong xó hi.
Th hai, cn r soỏt, sa i, b sung cỏc

hàng, chuyên đề về marketing, tiếp thị BĐS,
chuyên đề về tâm linh trong kinh doanh
BĐS, chuyên đề về dự báo, đánh giá xu
hướng phát triển của thị trường BĐS v.v
- Sửa đổi, bổ sung quy định về tiêu chuẩn
của đội ngũ những người tham gia đào tạo,
bồi dưỡng môi giới BĐS. Để được tham gia
hoạt động này, theo chúng tôi, họ phải là
người trực tiếp tham gia giảng dạy, nghiên
cứu về lĩnh vực BĐS hoặc trực tiếp tham gia
môi giới BĐS ít nhất là 10 năm.
Thứ ba, môi giới BĐS là loại hình kinh
doanh dịch vụ BĐS. Bất kì hoạt động kinh
doanh nào cũng tiềm ẩn rủi ro. Rủi ro phổ
biến nhất của loại hình kinh doanh môi giới
BĐS là việc khách hàng không thực hiện
nghĩa vụ trả phí môi giới, hoa hồng môi giới
đã cam kết. Để chia sẻ rủi ro cho nhà môi
giới BĐS, Nhà nước cần nghiên cứu, ban
hành các quy định:
- Về bảo hiểm rủi ro trong hoạt động
kinh doanh BĐS nói chung và môi giới
BĐS nói riêng.
- Bắt buộc khách hàng công khai tài khoản
cá nhân khi kí kết hợp đồng môi giới BĐS;
đồng thời sửa đổi, bổ sung các quy định về
tăng hình phạt trong trường hợp khách hàng
không thực hiện nghĩa vụ trả phí môi giới, hoa
hồng môi giới đã cam kết đối với nhà môi giới.
Thứ tư, bổ sung quy định về một trong các